房地产的成本构成及管理.ppt

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1、 房地产成本构成与管理 1 一、房地产开发成本的构成 目录 二、成本管理模式 房地产开发成本的构成 日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜 -告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手 低的价格获取市场； 某某大公司为了削减开支，裁员 5%. -体现了：人员开支，是企业成本的重要部分； 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资 -深刻含义是：追求低成本是市场经济的必然选择； 进口关税又降了，买原装进口车便宜多了 -说明：税金同样构成产品的成本； 大城市东西贵啊，生活成本太高了 -反映出：不仅是企业，我们个人也都在比较选择着生活的成本 “ 成本” 对社会经济的影响无处不在，是

2、经济过程中使用频率最高的词之 一。 房地产开发成本的构成 什么是成本？ 用科学的语言解释是： 成本是企业在产品生产经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。 用我们的语言解释是： 成本是“成功之本”。 房地产开发成本的构成 房地产项目成本组成： 九个大类 土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 开发间接费 期间费用 开发成本 完全成本 房地产开发成本的构成 房地产的成本包括九个大类： 第一部分 土地获得价款： 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 包括 ： 政府地价及市政配套费 ：支付的 土地出让金

3、 、土地开发费、向政府部门 交纳的 大市政配套费 、土地交易环节交纳的 契税 、土地闲置费、项目竣工 验收前的土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价和 相关税费。 红线外市政设施费 ： 红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压 线埋地、市政接口等建设费用或缴费。 拆迁补偿费 ： 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置 及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 房地产开发成本的构成 第三部分 主体建筑工程费 -指项目开发过程中的主体土建费用， 包括： 基础费用 -建筑的地基与基础费用； 结构与粗装修费用 -完成地面以上的结构与基本装修的费用； 门窗工程费用 -室内

4、外门与窗的费用； 公共部位装修费用 -外立面、公共部位的装饰与装修费用； 室内精装修费用 -对精装修交付的房屋的装修费用； 第二部分 开发前期准备费 -指取得土地开发使用权后，在项目开 发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、 “三通一平”等前期费用。一般包括： 勘察设计费 -勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房； 报批报建费用 -向政府缴纳的规定费用； 三通一平费用 -通水、通电、通路和场地平整产生的费用； 临时设施费用 -项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用； 房地产开发成本的构成 第四部分 主体安装工程费 -指项目开发过程中的室内安装费用，包括： 室内水电安

5、装费用 -室内各类水电相关工程费用； 室内设备及安装费用 -空调、电梯、消防系统的设备及安装费用； 弱电系统费用 -居家防盗系统、宽带网络、有线电视、三表远传系统、 对讲系统、电话系统等费用； 第五部分 社区管网费 -指项目管网配套费用，包括： 室外给排水费用 -小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 -小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 -小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用 -小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用； 室外智能化系统费用 -小区停车管理、周界防越、闭路监控、门禁、电子巡 更、电子公告屏、室外背景音乐等智能化系统费用 房地产

6、开发成本的构成 第六部分 园林环境费 -指项目内的景观费用，包括： 道路广场费用 -小区建设道路、广场的费用； 绿化建设费用 -小区内用于绿化工程的费用； 建筑小品费用 -小区内雕塑、水景、环廊、假山等费用； 小区围墙费用 -小区围墙、组团围墙的费用总和； 室外景观照明费用 -各种照明所花费的费用 零星设施费用 -各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示 牌、垃圾桶、座椅、洋伞等 第七部分 配套设施费 -通常情况指房屋开发过程中，根据有关法 规， 产权及收益权不属于开发商 ，开发商不能有偿转让也不能转作自留固 定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括： 会所费用 学校及幼儿园

7、费用 物业用房 人防地下室 垃圾转运站 市政设施公共用房 房地产开发成本的构成 第八部分 开发间接费 -指项目开发直接相关，但不能明确属于特 定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括： 工程管理费 -项目发生的行政、监理、造价咨询等费用 资本化利息 -项目使用资金的利息 营销设施建造费 -销售大厅、样板房等建造费用 物业完善费 -物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等 第九部分 期间费用 公司管理费 -公司发生的但无法明确到项目上管理费用 营销费用 -营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用 房地产开发成本的构成 房地产开发成本的构成 先看这句话： 利润是企业存在的意义。 再

8、看这个公式： 利润 =收入 -成本； 收入不变，若成本增加，则利润降低； 收入不变，若成本降低，则利润增加； 毫无疑问，成本是企业实现利润的最关键要素之一。 成本不是重要，而是“相当”重要！ 房地产开发成本的构成 综述： 环看现今全球所有“基业长青”的企业，优秀的成本管理甚至 是成本竞争优势无一不是其特质。万科意欲成为百年老店，成 本管理的重要性不言而喻。 成本重要吗？那是相当重要啊！ 成本管理体系 成本管理模式 可研成本 目标成本 责任成本 动态成本 结算成本 成本管理体系 成本管理体系 1、目标成本管理 基本概念 ： 目标成本： 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所 要实现的

9、成本目标；是项目成本的控制线。 动态成本： 是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。 管理原则 ： 体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性 管理工具 ： 万科成本管理软件 成本数据库 成本管理体系 2、责任成本管理 责任成本体系 通过确定责任主体和评价部门， 通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保 证整体成本的合理性和先进性。 成本管理体系 主要内容（ 1） 要素概括 责任主体 配合部门 评价部门 项目发展部 财务部 1 、 建 造 内 容 、 建 筑 形式合理化 设计部 销售部 成本部 2 、 结 构 指 标 合 理 化 及施工图质量 设计部 工程部 成本部 3 、 获 取 竞 争

10、 性 的 合 理低价 工程部 成本部 项目经理部 招标领导小组 4 、 现 场 成 本 管 理 、 施工质量与效率 项目经理部 工程部 工程部 销售部 财务部 各职能部门 财务部管理费用 责 任 目 标 责任范围 土地、报批报建费 建造成本 销售费用 成本管理体系 主要内容（ 2） 反馈指标 项目 反馈指标 项目 反馈指标 每平米地价 报建费用节减率 土地获得时间 每平米设计费 每平米三通费用 每平米临时设施费 规划设计 规划设计周期 每平米管理费 每平米钢筋含量 每平米营销费 每平米含砼量 人均行政费用 招标比率 每平米管理费用 最低价定标比率 人均销售收入 甲定材料占造价比率 每平米销售费

11、用 统购材料购买率 每平米广告费用 设计变更 变更比率 人均销售员面积 工程签证 签证比率 税金 实际交纳税率 工程结算 结算错漏率 物业经营损益 物业实际盈亏额 主体建造成本 社区建造成本 招标及签约 结构安装设计 土地获得成本 材料采购 开发前期准备费 开发间接费 管理费用 销售费用 总结 成本是公司管理结果的反映： 成本是公司内部、外部管理的最终结果，无论优势与劣势均体现在最终的成本 数据上 - 公司内部效率高、流程顺畅反馈的结果就是内部沟通成本低、内耗少； 公司人员素质低、责任心差、能力不足反馈的结果就是执行成本高、错误多； 公司决策错误反馈的结果就是付出金钱代价与时间代价 我们需要一种“成本文化” 从这个意义上说，企业必须形成一种“成本文化”，形成一种人人关心成本、人人 了解成本、人人节约成本的文化，企业才有希望、才有不断发展的可能！ 成本管理是企业的生命线； 成本管理需要大家！ 每天问自己一句： 今天我成本了吗？ THE END