2011年三季度房地产市场分析报告

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1、 2011年三季度房地产市场分析报告 三季度，在调控政策日趋严厉、调控措施落实到位的整体背景卜，我市房地产市场保持了较好的发展连续性，市场较为活跃，成交量保持上升趋势，成交价格稳中有增。 一、前三季度全国房地产市场的整体形势 (一)上要城市房地产市场回落较大。在20个上要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所卜降卜降;海口降幅最大，达49.27%,其余7个城市前三季度成交同比有所增长.上要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大.8个重点城市北京、上海、犬津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅犬津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。

2、北京、深圳和犬津成交均价同比卜跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨辐最大，达24.11%. (二)一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。一季度成交量同比不断下降，特别木年度一二线城市的调控细则大都在2月中卜旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼币成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续卜滑:由于去年5, 6两月楼市受4月新政影响成交量迅速卜跌，故本年度5, 6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨.进入第三季度，单月成交量基木呈现持续卜跌趋势，同比增长率亦逐月卜滑.去年“金九银十”梢售旺季如约而至，而今

3、年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续. (三)对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来，部分大中城市 房地产市场发展的均衡性，以及对外部政策变化(如宏观调控)较强的耐受 力.但同比来看，前三季度我市存量房交易量卜降了2个百分点(前8个月 同比增长，9月份回落较大)，改善性住房需求是否能够一直稳定在较高水 平还有待进一步观察。 (六)商品房存销比:年内新高 针对宏观调整政策频出的外部大环境，年初时预计我市上半年商品房的 存销比将在15左右，实际情况略高于该预期。主耍有以卜几个方而的原因: 1, 9月木的商品房库存量较77.季度末的27239套上升了5000多

4、套，土要 是因为商品房进入了集中预售阶段，商品房预售许可中请量短期内集中增加， 而市场消化则需耍一定的周期。 2、尽管有些楼盘已经获得了预售许可，但离开发商选定的开盘“吉日”还有一定时问，因此有些楼盘井未开盘悄售. (七)开发商资金压力:略有缓解 随着商品房销售面积的增加，三季度，开发商资金回流速度加快，资金压力有了一定程度的缓解.但从前三季度整体来看，我市商品房开T面积257万平方米，同比增长了73%，而同期商品房销售额只增长了5%,相差了68个百分点。而市场中新增开发资金却无法与新增的68%的市场规模相匹配，因此，造成了开发商资金链条总体上还是相对紧张。 (八)消费者购房倾向:中间大两头小

5、 从统计中来看，80至120平方米住房是市场中最受青睐的户型，占到60%左右。其次是60至Ti平方米和120-140平方米的户型，各占15%左右.140平方米以上的户型，购房人所占比例约有6%左右:60平方米以下户型，购房人所占比例约为4左右.，五、四季度我市房地产市场发展预侧(一)宏观调控不会松动，新的政策不会出台. 温家宝总理在国务院会议上强调，耍巩固好房地产市场调控的成果，调控下作不能放松。这基木上为今年房地产市场的整体大环境定下了基调，即房地产调控应该不会出现松动。同时，由一】:前期调控政策已经密集出台，再出台新的调控政策的可能性也较小。 值得特别关注的是，在政府的宏观调控之卜，各地房

6、地产市场价格出现松动的情况还很少见。这里存在着开发商与宏观调控的博弈、购房人与开发商的博弈等多种复杂关系.另外，还存在着已经构房群众对房地产市场出现大滑坡导致自己所购物业价值出现大幅缩水的担优.从现时情况来看，各方力量都处于紧绷状态，不管哪一方出现松动，预计都将导致市场出现连锁反应。今年四季度房地产市场可能出现的变化，对当不过不会很大。但对国家考量2012年房地产市场的调控政策将产生较大的影响。 具体到我市而言，虽然受到限贷等调控政策的影响，但总体上看所受影响不是特别巨大。在调控政策保持甲衡的情祝卜，我市房地产市场将上耍按季节变化走出正常的轨迹。 二成交量会有所卜降，但大体与忿季度持平。 房地

7、产市场“金九”之后，“银十”马上到来。预计四季度三个月份中的10月份，成交旦与9月份相比会有所卜降.而11, 12两个月份的商品房成交量将会出现较大的季节性卜降，每月的成交量估计将在1000套左右.从整体上看，四季度的成交量应该与二季度大体持平，在3500套左右，在同比数据方面保持增长. (三)商品房价格趋于稳定，大体与三季度持平公乙， 随着销售黄金季节的慢慢结束，房地产市场将步入平淡期.而从以往的经验来判断，开发商提高商品房定价一般都是在销售旺季.在悄售平淡期内，开发商一般会维持商品房的价格水平不变;甚至有的开发商会通过略微降价的方式来促销，或者较大辐度让利销售尾盘。因此，预计四季度房价的统

8、计数据应与三季基本持平. (四)商品房市场投放减少，存销比会出现下降 由于受气温等因素的影响，商品房市场投放量将出现一定的萎缩。但这种投放的减少，却正好可以为三季度大量上市商品房的消化提供一个有利的机会.预计四季度过后，商品房的库存数总量将再次回落到3万套以卜.再加上计划于11月底实行的全面的商品房销售合同备案情况大检查，已经销售但暂未备案的商品房将能够全部网上备案。这可能使统计出来的商品房库存量更接近于真实数据，使商品房存梢比进一步卜降，接近存梢比is的年初预计。 六、促进房地产市场发展的建议 近日.住建部政策研究中心上任秦虹指出.口前中国的城市化率己经超过了49%,高于预期速度。今后20年

9、.仍然是城市化进程的重要时期。们防着房改、任利率等政策红利的结束。单独的以住宅开发为上体的房地产经营时代将慢怪结束.商业地产、旅游地产、养生地产等将逐步走上房地产开发的大舞台.这枕需耍在制定我市房地产市场发展规划的时候，将上述因素充分考虑在内，在政策上引导开发商进行转型，以形成立体的房地产品种供应，保持市场发展的连续性.陆续出台了限购令。今年初的“国八条”后又有43个城市出台限购.而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了忿三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码.在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧;更于8月末卜发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月

10、5日起实行分批上缴。这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力.信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战.口前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧. (四)四线城市商品房市场逐步出现分化。尽管1-9月份，全国商品房总的成交量出现了一定辐度的上涨，其中四线中小城市的贡献率较大。但具体来看，四线中小城市中，商品房成交量卜滑的也不在少数，有的城市卜

11、滑达到了30%以七。这说明，商品房品质因素(包括地理位置、气候条件、楼盘品质、经济背景等)在宏观调控的大背景卜已经成为在市场上是否具有竞争力的关键因素。我市房地产市场情况(一) 房地产开发情况 前三季度，共完成房地产开发投资20.7亿元，同比增长了46%:商品房开工面积257万平方米，同比增长了73.6%:商品房竣工面积58万平方米，同比F降T 100%. 而据国家统计局统计，前三季度全国累计房地产开发投资总额44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。其中住宅投资总额31788亿元。我市房地产开发投资增速高于全国平均水平“个百分点。 (二)房地产交易情况 1、一至三季度，

12、我市网上签约备案商品房11559套，108.67万平方米，成交金额35.01亿元，以比分别增长了8%, 5%和29%.但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案，保守估计至少还有1000套商品房未进行网签。如果将这部分成交的商品房计算在内，商品房成交面积的增长幅度估计应在10%以上。 2、三季度，我市网上签约备案商品房4611套，成交面积43.97万平方米，成交金额14.36亿元，同比分别增长T 25%, 18%和53%. 7, 8,，月份的成交量分别为1466

13、套、15.03万平方米，1566套、14.69万平方米，1579套、14.25万平方米，总体上保持在较高水平。 3,三季度，共办理房屋抵押登记2645件，抵押面积113.09万平方米，抵押金额27.51亿元，贷款额14.52亿元，同比分别增长一10%, 16%, 34%和28%.其中个人住房抵押贷款12“件，面积27.73万平方米，抵押金额5.18亿元，贷款额2.79亿元，同比分别增长38%, 13%, 27%和26%。个人住房贷款年内首次出现季度正增长。(三)商品房成交价格 三季度，我市商品房平均成交价格为3991元/平方米，商品住房的平均成交价格为3796元/平方米。其中，南海商品房平均成

14、交价格为4440元/平方米，商品住房的平均成交价格为4210元/平方米。而9月份，我市商品房平均成交价格为4073元/平方米，商品住房平均成交价格为3866元/平方米，比当季平均成交价格高出2%以上。 (四)商品房存销比 从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，截止三季度末，商品房的可售房源为33136套，按照三季度楼盘实际月均销量1520套计算，口前我市商品房存销比约为20.也a是说，按照今年上，1s年的悄售速度，在不增加市场楼盘供给的情况卜，需耍20个月才能消化口前所有的商品房房源.如果再考虑到已经成交但暂未签订合同部分的商品房，可将商品房存量比修正为17左右，这比上半年修正后的数字略

15、高.(五)商品房外销情况 一到三季度.共外销商品房5843套，其中南海外悄2273套。三季度. 共外梢商品房2554套，23.33万甲方米，成交金权8.37亿元，同比分别增长了97%, 85%和117%。外梢量占成交总量的比例为55%，比去年三季度高出了19个百分点。外梢旦前Ti:名的地市分别是:山东湘博196套:浙江宁波TAI:套;浙江舟山117套;黑龙江哈尔滨107套;黑龙江齐齐哈尔till套;黑龙江大庆69套;山东东营67套;山东济南52套;北京45套:佳木斯44套.(超过30套的还有:内蒙古包头41套:黑龙江牡丹江39套:河北石家庄35套.) 六)开发商资金情况 克服资金紧张局面、维持

16、资金链的运转仍是开发商的丁作重点之一。三季度，开发商以在建商品房抵押盛资的共12笔，货款额2.95亿元。而1-9月份，开发商共以在建商品房抵押触资39笔，共计贷款8.70亿7G。也就是说，在1-9月份20.7亿元的房地产开发投资中，在建T.程抵押贷款额占到了42%。如果再加上纯土地抵押贷款，估计这一比重还会有较大幅度上升。 三、威海其他地区商品房市场情况 1,据统计，前三季度，威海市区(含市直、高区、经区、工业新区、环翠区，卜同)商品房成交量为19579套，180.16万平方米，同比分别上涨了11.91%和8.36%;荣成市商品房成交量为5154套，53.62万平方米，同比分别增长T-19.

17、79%和一16.21%;乳山市商品房成交量为16407套，118.97万平方米，同比分别增长了一21%和-36%e横向来看，我市商品房市场增速耍远远好于荣成、乳山两市。 2, 9月份，威海市区商品房均价为5418元/平方米，商品住房平均价格为4911元/平方米:荣成市商品房均价为4837元/平方米，商品住房均价为4606元/平方米;乳山市商品房平均价格为3164元/平方米，商品住房均价为3167元/平方米。（四）房地产市场上要指标分析 J一)房地产开发投资:增幅下降 1一9月份，我市房地产开发投资增幅为46%,低于2010年同期增速.主要原因有: 1、在宏观调控政策收紧的情况下，开发商对市场保

18、持着一种木能的谨值，特别是在资金面较紧的情况卜，其对开发速度的控制较调控政策收紧之前变得更为严格。 2, 2011年前兰季度房地产开发用地的供地规模较2010年网期的增幅大大缩小.2010年前三季度供地108宗、7322亩，而今年同期供地121宗、7933亩，增福仅为8% (二)商品房成交量:稳健走高这种季节性变化，但这种变化在我市还是得到了较好的休现. (三)商品房成交价格:稳中有升与威海市、荣成市的商品房价格相比，我市商品房价格相对处于低位，但比乳山高。粗略来看，形成了威海一荣成一文登一乳山的等差阶梯。从成交量和成交金额的对比上看，能够比较直观地反映出我市商品房成交价格的升势.商品房价格上

19、升的上要原因与上半年分析报告基木相同: 1、开发成木方而的原因。(1)土地价格稳步上涨.整体上看，与2010年上半年相比，市区土地价格稳中有升，南海土地价格提高了5-10个百分点.(2)建材价格上涨zt4速，水泥、钢材等上耍建材的价格涨辐较快较大。(3)高层楼盘所占比例大幅提高，高层楼盘的建设成木较多层楼盘每平方要高出300-500元左右.(4)小区整体档次不断提高。开发商在小区景观营造、绿化美化、配套设施方面的投入大辐增加.(5)精装修楼盘所占比重逐渐加大，据不完全统计，已经占到了市场的30%左右. 2、价格比较方而的原因。文登与威海距离较近，但房价相差较大，价差达到了40%左右.与胶州、胶

20、南、海阳等相似城市相比，房价也存在较大差距。随着市场的流动性的不断增加，商品房性价比在资m配置方面的推动作用将越来越大地发挥出来，逐渐消弥相似商品房之间的价格差距。 3.市场11身运行方面的原因。我市商品房价格一直处于稳步上升通道中，从上世纪80年代末9。年代初我市商品房市场逐渐形成以来，年度商品房平均销售价格同比均呈现增长态外。从2000年到2010年10年间商品房平均价格更是从每平方米不足1000元连翻两番。这一价格上涨的惯性对推动2011年我市商品房价格的上涨的作用还是比较明显。 4、外部环境方面的原因。南海新区被批准为山东半岛蓝色经济区三个核心区之一后，其战略地位日益突出，建设进度明显

21、加快。这对我市商品房整体价格的上涨形成了较大的拉动。 综合来看，虽然我市商品房价格出现了一定幅度的上涨，但基木处于合理平稳上涨的范围之内，开发成木上涨、楼盘供应结构性调整是价格上涨的最重耍的原因，基木不存在投机性构房导致的房价上涨。 (四)商品房外销比例:强劲反弹 2010年，我市商品房外梢比例为42%，较2009年和2008年有一定回落.今年一季度外销率开始反弹，达到了44.4%;二季度商外销率达到了61%,兰季度的外销率达到了53%.商品房外销比例大幅反弹上耍有以卜原因: 1,“中国长故之乡，滨海养生之都”的城市品牌已经越来越多得被全国各地所熟悉.上半年，我市全力打响养生房的市场品牌，利用

22、我市独特的山、海、泉等资源，推出海景房、水景房、山居房、温泉房等养生房系列。同时，利用好市房地产协会、旅游协会这两个平台，在升发商与外地梢售代理商、旅行社之间牵线搭桥，将房地产营峭植入旅游线路，全面扩大了外梢范川。 2.同与价位品高者城，同等品质价康者胜.对外宜传是外因，但总耍通过商品房性价比这个内因起作用。从整个胶东半岛来看，口前，我市商品房的性价比是最高的。具体到威海三市，相对荣成.我市商品房拥有价位优势:相对于乳山，我市商品房又具有品质优势。因此，在外地客源的占有上，我市处于相对优势的地位，大大促进了商品房的外梢。(五)改善性住房需求:高位震荡前三季度，我市共成交存量房34.35万平方米

23、，面威海市区、荣成市、乳山市的成交分别56.6万平方米，32.35万平方米和23.09万平方米。我市存最房交易在威海下属三市中居首。存量房成交量是改善性住房需求的一个 重要指标，代表的基木都是本地的刚性需求，即有房居民将老房出售后再到 市场上购买新房，这挽形成了一、二级市场的联动。这种联动体现了区域内3-4总结及建议观点总结1.威海市海景房的需求量进一步增大，购买者购买海景房主要的【I的是旅游度假、养老、海边定 居，而39.16%的潜在购买者选排威海为理想的居住城市.威海成为威海地区海滨地产共 同的品牌资源。.在荣成、乳山、文登三个区域比较中。消费者相对看好荣成.理岛未来有良好的经济发展前景.

24、海滨地产项H多采用价值定位，将环境。品味等作为主要卖点，也有部分小型项卜!将目标市场 立接锁定于特殊群体.威海各区海滨地产大都由当地开发商开发，开发商多，市场竞争激烈.荣成规划海岸面积大， 政府调控余地大.房价投机性上涨可能性不大.但从长期来肴，随着项日地与及周边地区的发 展以及内地人们生活观念变化.房价会稳步上升。.外地人到荣成置业的热情日益高涨.外地人买房潜力很大，尤其是山西、北京、东北人.外地人买房时对各种户型的需求的差异不是很显苦。而本地人买房时更倾向于购买90平方米以 下的小户型.主要是因为本地人的经济水平有限。3-4总结及建议观点总结2 .荣成的房产项日荃本上只在本地设立销传点.向

25、山东以外城市拓展的力度不够.宣fi时更侧重广 告牌和宣传单页，电视广告则几乎没有涉及.荣成房地产市场主要供给毛坯房.精装房仅作为样板房之用。.荣成的房产项目对小IX.的钾能化水平和安保工作要求很高，墓本都安彼了一卡通门禁和闭路系 统.一个成熟的海景房市场以供给休闲度假为主，提供精装，多样化的房屋产品为主.购房者来源中，年龄段在25-45的占60%以上.年收入20万一下占多数.各类职业中，个体私营老板占总数比例最大，占21%.购房者主要看好的楼盘类型是多层和小高层，其中比重最多的是不带电梯的释通多层。.购房者以旅游度假为主要11的.其次是养老。海边定居.投资也占有一部分。.除山西之外，其他地方对

26、楼层要求没有显著差异.山西则比较偏向于小高层电梯公寓。.购买者对装修情况要求依次是精装、毛坯、厨卫装修，其他毛坯.总体来看。预晌者很关注开位潜力、开发商实力、价格因素.6-2威海海滨地产供需现状描述-开发商深访观点总结.荣成海景房市场前景很好.首先荣成具有环垅气候方i面的天然优势.其次，海边土地资x具有稀缺性.再 次，外地人到荣成置业的热情日益高涨.今外地人头房潜力很大，尤其是山西、北京、东北人，m买力尤其巨大今外地人买房时对各种户型的A求的差异不是很显著.而本地人买房时更倾向于购买so平方米以下的小户型， 主要是因为本地人的经济水平有限.荣成的房产项目基本上仅在本地设立悄售点.向山东以外的城

27、市拓展的力度不够.荣成的房产项目作宣传时更侧重广告牌和宣传单页，电视广告则几乎没有涉及.荣成的房产硕目在装修时更侧重于毛坯房.精装房仅作为样板房之用.荣成的房产项目对小区的的智能化水平和安保工作要求很高。基本都安装了一卡通门禁和闭路系统.资料来源:荣成市开发商(华东地产、丰荟房地产等)深度访谈6-6海滨地产市场未来趋势一一运作.海景房市场运作模式已经有了很大的创新发展宜传方式并不简单局限于傲广告，或依霏营销望道直接宜传.悄色架道也突破了依靠代理公司或设立异地销售部门的传统形式.海景房开发商通过与强势媒体，旅游等行业积极合作的.创新出许多新的宜传方式.开拓了许多断的营悄架道.并且极大消诚了异地促

28、悄成本。.融资渠道国土VfA部正式发布最新版本招标拍卖挂牌出ii:国有建设用地使用权规定(39cj令，明确规定建设 用地使用权证书必须在完全付清土地款的精况下刁能获得，不得进行按比例分期发放。这对于开发商的资金实力有了一定要求。7一政府深访总结威海有360家房地产开发公司，荣成市一共有40家房地产开发公司，其中有20家外地公司，80末建设公司， 4家监理公司.沙傀岛镇有1家房地产开发公司一万隆房地产公司，3家建设公司，伟业建筑公司，东磊建筑公司，威达建筑公 司。荣成有16家地产公司在开发海景房项目，著名的有石岛的亲海花园、荣成十里河小区、成山镇的临海花园， 这些J砚目面积娜在401,万以上.，

29、荣成市银年有约有1千亩可供开发的土1色补乳山银滩，银滩作为乳山规划建设的新城区.政府投巨资对银滩进行高起点的规划设计与墓础配套设施，v 持容积率不超过0.7.绿化率不低于50%.目前已经开发房产面积达300万平米。还有100万平米在开发之中三、机会011国家为了宏观拉动经济发展.加大对4翻建设和房地产政策的支持.是房地产企业发展壮 大的极好机会.耍积极开发有升位漪力的地城，耍进行充分的可行性侧究，进行多方面的 专家论证。优化设计方案，摘好渊棘和预渊 .争取抢占先机.快速发展。做大做强房地产 企业.塑造枯品接盘和优秀房地产企业.2、本4目在城市优良地段建设，未来开位漪力非常大，它能使开发两很快进

30、行原始积爪，如 价位合理很快能销朽出全部产品，为开发而成长#1人极有好处.所以，开发两w把握良机 快速发展。3、通过本楼盘的建设开发，可以在奖惩塑造出一个知名房地产品牌.增加企业知名度和美誉 度.为企业做大做强莫定良好的革础.a.通过工程建设可以吸引许多高端客户。聚集人气，扩大影晌，也同有关政府部门联系紧密 取月他们的支持和帮助，从而方便企业快速成长壮大。四、风险T11目前房地产企业经营低迷，销售困难，如果经营个兽，可能彭响企业的发展。A全破产， 所以企业耍高度重视国家房地产政策，把V机遇.使企业健康发展.2、房地产企业面对市场风险的同时。企业经营风险也十分突出，如何才那规通风险，降低企 业经

31、营成本，提高功效，提高产品质星和挤次，形成自己的品牌，迅速走出低谷，步入良 性发展轨道.的国家政策法规，积极融资，扩大企业建设规模，提高经营效益，降低建设成本.提高产品质址和档次，甲选企业建设品牌的同时，建立起企业品牌，使企业健康有序发展.第二节目标客户市场定位L!标客户定位:中高端有经济实力和中老年离退休人士。一、坡市中具有一定经济实力的中小企业家是购房的主要客户之一。二、城市中国有企业的老板和经理是消费目标客户之一。三，城市中外资合资独资企业的老板也是购房的主要来潭.四、政A饥关和事业单位的倾导也是目标客户的主力军，其助买力和购买欲w极强. 五、文、教、卫生方面的中高级知识分子也是消费的主

32、体之一应加以重视.六、企事业单位政府机关大专员校离退休倾导和有经济实力的人士也是肋房目标客户的 -aa分-七、城市中有绝刘权利的公检桂司方面的人士富裕程度高，住往需要几套仁宅，所以， 也是我们小可忽视的主要消费人群。第三节目标市场方向定位日标市场方向定位:主耍是山东省以外的城市人群采取主要销售方式:异地出仓一、海最花园的主要销传地点应该选择东北的吉林省和黑龙江省的长春市、吉林市、哈尔 缤市、大庆市、齐齐哈尔市.由丁他们远离大海，有在海边生活的强烈愿w和消费心 理，所以是肋房的主力军.二，海景花园一线住房水但能吸引中老年人士，对改革开放寨裕起来的各界人士都有巨大 的6染力和号召力.他们在谈张工作

33、的同时，迫切希望提供自身的生活质最。改兽居 位条们.供休闲度假之用。三、海景花园为那共热爱生活，喜欢旅游的人士提供了便利.有了自己的海边住宅，是夏 季通署纳凉的好居所，是陶冶悄操的好地方，因此会吸引很多情调较高的人士入住和 休闲。四、海录耘园是有经济头脑人士进行投资的好项目.海最房附加位高，开位汤力大，被许 多高端人士所看重.他们愿重投资发展情景好、环场生态好、人气指数高的房地产产 业.最大限度收回投资回报率。第四节市场价格战略定位 如何进行市场价格定位.应首先进行房地产市场调研和预侧.也耍进行房地产企业内部的成本核算、经管核算，综合企业品牌价位、房地产开发地段(景观环场、人文环场、住宅设计功

34、能毛如提供太阳能热水楼、住宅储截室、多种电子功能等)、小区功能(如高档的一流设施、高级的管理服务、独特的文化理念等)、销售人员的销售水平等因素都是定价的战略因素.找们必须细划这些定价因索，找出影响亡房价格的最主要因素，从而调整和改进营悄方式，促进“海最花园.的房产峭恢。 本楼盘很据市场调研和科学的蹄选预测，可以在原来价格的幕础上丫均烟加700元产平方米，这是综合各种因素的结果，基本符合市场行情。一、原楼盘定价:多层住宅均价:18500元了平方米二、现接盘定价:多层住宅均价:2550元hl方米一、士地政筑 I. 20x:年3月30日.关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的

35、通知: 规定8月31日后。不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经件性土地使用权。而是闺有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。此规定有利于土地交易的公开、公平公正，但同时也增加开发商投资成本。 2. 2 0 x x年I0月2一日.(国务院关于深化改革严格土地粉玉里的决定: 此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。 二、金融政策 20 xx年l。月28日.中国人民银行上调金融机构存贷款华准利串，为了分散银行风险及抑制房价的过快增长.政府采取了多种金融手段。主要是为了:1,加强房地产贷款的风险怜理.提高贷款门9C2,控制房地产信贷规模。3、提高个人购置商品房按揭贷款门槛 利率的上调刘房地产投资者影响比较大，打击了的投机型 客户。相时而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资 还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到 一定程度的抑制。有利于保障房地产市场持续、稳定，健康 的发展.对ri川型购房者来说。使;t消费更趋于理性.持币 观望者逐渐增多。4. 05年6月l日起.执行国家七部委新政.对不是两年(年含两年)以上转让的要征缴个人所得税,业贷款的比牟不衍低于50%等。 者受到的彭响比较小。银行贷裁利息的上调增加了投资者的