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1、微观：漳州房地产发展状况 1、 城市房地产发展状况 房地产发展历程 房地产在城市中的地位 房地产对城市的贡献 2、 房地产市场状况 1） 房地产市场总括 房地产开发现状 土地市场分析（供需、价格） 地产格局（住宅市场、商业市场） 2） 市场竞争分析 板块竞争 商圈竞争（饮食、娱乐休闲、购物、生活配套） 项目竞争 3） 典型项目分析 1、城市房地产发展现状 市场总括： 近一两年来 ， 漳州房地产市场总体行情持续火热 ， 当前漳州市区现知个案约达 65个 ， 而且各项目量体都较大 ， 总建筑面积更是高达 930万平方米 ， 后续存量也多 ， 市场地 块储存量巨大 五年来中心城区开发各类住房 308
2、63套 ， 其中 90平方米以下的 13412 套 ， 占 43.5%； 90平方米及以上的共 17451套 ， 占 56.5%;以住房面积 计 ,90平方米以下住房面积约占总面积的 27.2%,90平方米以上占 72.8%。 漳州房地产市场的大规模兴起 ， 提升县城人气商气 。 强化县城环境综 合整治 ， 改善人居环境 ， 提高品位形象 。 同时给漳州房地产市场带来 了城市区域运营的经营理念 ， 这对整个漳州的房地产开发 ， 对城市化 的整个发展过程 ， 起到一种非常重要 、 积极的作用 。 楼市前景： 起点低 、 发展稳 、 潜力大 2007年漳州市房地产市场运行呈现五大特点： 一 是投资
3、规模增幅明显 ， 再创历史新高房地产开发投资 83.53亿元 ， 同比增长 50.80%， 占城镇以上固定资产投资的 29.90 二是商品房投放量继续加大房地产新开工面积 406.68万 ， 同比增长 62.67%；房地产 施工面积 882.15万 ， 同比增长 55.49%；房地产竣工面积 183.82万 ， 同比增长 62.87%；完成新建商品房批准预售面积 225.07万 ， 同比增长 87.32 三是商品房空置面积反弹回升 截止 2007年 12月 31日 ， 全市历年累计商品房空置面积 38.23万 ， 同比增长 9.73% 四是各类商品用房均价指数小幅攀升高档住宅均价 5257元
4、/M2， 同比增长 8.35%;普通 住宅均价 2982元 /M2,同比增长 15.61%;商业营业用房均价 5372元 /M2， 同比增长 16.78% 五是二手房市场今年首次出现低迷态势全市二手房买卖成交面积 52.7万 ， 同比减少 18.48%；成交金额 13.97亿元 ， 同比减少 1.20% 2、房地产市场状况 2007年漳州市区已售住宅各户型面积分布图 07年漳州房地产市场数据 完成开发投资 83.53亿 全市高档住宅均价 5257元 /m2,同比增长 8.35%;普通住宅均价 2982元 /m2,同比增长 15.61% 市区高档住宅均价 4100元 /m2,同比增长 9.26%
5、;普通住宅均价 3378元 /m2,同比增长 3.01% 2008年中心城区将筹建 16个住房项目 ， 规划新建各类住房 13811套 ， 住宅建筑总面积 124.11万平方米 ， 其中 ， 新建保障性用房 1900套 ， 总建筑面积 12.25万平方米 。 存在问题：房地产价格较高，供给结构不合理 由于房地产开发用地价格上涨过快和原材料价格上涨 、 住宅品质提升 等因素 ， 增加了商品房开发建设成本 ， 拉动了房屋价格水平较快上扬 ， 给普通居民购买住房带来较大的压力 。 在房地产市场上 ， 中低价位 、 中小户型供应量较小 ， 市场供给结构失调 。 土地供需： 五年来居住用地开发总量为 1
6、77.43公顷 ， 总建筑面积 346.54万平方米 ， 其中普通商品住房用地 160.79公顷 ， 占 90.6%， 总建筑面积 316.01万 平方米 ， 占总面积的 91.2%；经济适用房用地 16.64公顷 ， 占 9.4%， 总建筑面积 30.53万平方米 ， 占总面积的 8.8%。 2007年市区全年国有土地使用权 5个地块 ， 成交的分别为编号为 2007601、 2007602、 2007603三个地块 ， 成交面积 374.785亩 ， 成交金额为 30974.0558 万元 。 成交价比起拍价略高而已 。 去年年底对 2007G04、 2007G05地块的公 开拍卖 ， 却
7、由于举牌价未达到起拍价或由于参加竞拍的人数未达到法定人数 而流拍 。 开发现状： 2007年 ， 漳州高档住宅均价 5257元 /m2， 同比增长 8.35%;普通住宅均价 2982元 /m2,同比 增长 15.61%；市区高档住宅均价 4100元 /m2,同比增长 9.26%;普通住宅均价 3378 元 /m2, 同比增长 3.01%。 漳州市场上 ， 除了芗城区 、 龙文区较偏远的地方和县域 ， 3000 元以 下的房子已经找不到了 。 江滨 、 城市中心区的房价突破 5500元 ， 临近厦门的角美 综合 开发区 、 漳州开发区依然引领漳州房价 。 主要购买群体： 从投资氛围看 ， 漳州的
8、楼盘投资氛围并不浓 ， 房价相对理性 。 近几年来 ， 漳州 购房主力以本地为主 ， 市区 、 县城购房者比例占 90%左右 ， 这里面主要都是 自住需求 ， 因此在国家宏观政策作用力下 ， 漳州房价并未出现明显的松动 。 住宅市场 五大城区 西部新城区、老城区、城市中心区、东部新城区和江南新区 住宅市场发展趋势 商业市场发展趋势 城市化进程 五大板块：西部新区板块、老城区板块、新城市中心区 板块、东部第二中心城板块、江南板块伴着 未来商业 六大商圈：西部新区商圈、西部老城区商圈、中部新城市中心区商圈、 东部新城区商圈、北部漳华路商圈、南部江滨商业带 2）市场竞争分析 中国城市化进程有两个发展
9、规律 ， 一是沿江面海 ， 一是东向发展 。 漳州城市发展 ， 也逃 脱不了这个规律 ， 沿九龙江向东发展 ， 与厦门对接是其必然选择 。 未来的大漳州城 ， 将 由原来单一的老城区 ， 发展成今后的五大城区 西部新城区 、 老城区 、 城市中心区 、 东 部新城区和江南新区 。 城市中心区也有了全新的界定 ， 西起元光南路 、 东到九龙大道 ， 以沃 尔玛 商圈 为核 心 ， 丹霞 路和 胜利 东路 为新 城市 中心 的的 两大 主动 脉 五大城区板块竞争 新城区 老城区 城市中心区 市中心板块竞争 元光南路 九龙大道 沃尔玛商圈 东部新城区 江南新区 商圈竞争 以南昌路、新华西、延安北为主
10、的商业街，形成了最大的老城区商业圈。 老城区商圈仍将是漳州商业旺区，人流量大，人口居住密度相当高，交通便利， 各大商业中心密布，汇聚了以服装为主，休闲、娱乐、餐饮、百货等各种业态 客流量比较稳定持久，商业运营收益水平较高。 西部新城区商圈 新市政规划的亮相让九龙大道以东的城东地段焕然一新。规划中的东边明发商业 广场将成为未来东部的商业中心，南面的国际会展城和五星级酒店以强烈的都市 合品质，不断吸引大量外界高层人士的到来， 4万平米的锦绣一方购物中心将 辐射至 500米的周边社区；周边地产项目悦华星座、天利仁和、悦华星洲、龙文花 园等大规模社区的落成，将为这里聚集大量的高端人士。 东部新城区圈
11、西起元光南路、东到九龙大道，以沃尔玛为核心，丹霞路和胜利东路为两大主动 脉，构成了中部新城市中心区。世界零售巨头沃尔玛的进驻，丹霞路由五金机电、 摩托车向饮食、娱乐的商业格局的逐步改变、以天下广场为起点的天下美食一条 街，打造了这一商圈的餐饮特色；周边房地产业君临天下、丽园君悦、九龙官邸、 清华园、悦华都市阳光等一系列大型社区 中部新城市中心商圈 西部新城区商圈 通过胜利西路，这里直线连接着市政区和老城区， 5分钟车程，出入便利。 有利的地理条件，加上永鸿城和金品花园两个高端的大型住宅区，为这一 地段增添了人气。随着沃尔玛的即将入驻、新区开发的加快，这里也将形 成一个不可或缺的新商圈 南部江滨
12、商业带 随着江滨大道的建成通车、 “ 一江、两带、四区、五轴、多点 ” 的江滨城 市风情景观带规划出炉，南江滨的地段价值将全面激活。江滨公园的修建、 南山景区的开发将吸引大量的人气跨江而来。龙江富城、一代领秀、万 豪国际、滨江丽景、江滨花园城、君临江畔、外滩明珠、鑫荣花苑等高 级社区的建设落成使九龙江两岸成为新城市居住的中心和现代高尚都市 的典范。未来的南江滨，将打造成为沿江滨大道以旅游风情为主的特色 商业带。 北部漳华路商圈 伴着钱隆首府、华元小区、金冠花园、福海阳光、群裕小区等一系列 住宅地产的开发建成，新城财富广场、万象星城、新华都购物广场、 银河广场等商业项目的落户，腾飞路以北，围绕主
13、干道漳华路两侧， 将形成一个新的重要商圈 商业地产 专业化商圈化转型 2008年入市经典楼盘 项目周边主要竞争楼盘分析 沃儿马商圈 楼盘名称：君临天下 未来城位置：漳州市东部新商圈沃尔玛斜对面 楼盘概况： 1032户，由 8幢 12-23层小高层围合组成，项目整体以欧洲风情为基调， 全面体现节能环保、现代时尚的家居生活新理念。 开发商：天下房地产开发有限公司 开盘时间： 2007年 12月 16日 交房时间： 2009年 6月楼盘 名称：九龙官邸 位置：漳州市胜利东路九龙公园旁 楼盘概况：地处中心区 ， 毗邻九龙公园 ， 6幢板式高层建筑一字排开 ， 2梯 2户 ， 全透明观景电梯 ， 独享 50平方米空中花园 ， 精致私家园 林中庭 ， 精心布置的玻璃连廊 、 绿径小道 。 开发商：漳州志诚房地产开发有限公司 开盘时间：待定楼盘 漳州楼市目前大盘占主导 永鸿国际公馆 ， 是漳州首个精装样板社区 ， 占地 210亩； 上层 55占地约 83亩； 天利仁和总建筑面积 50万平方米
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