开发项目前期投资分析.ppt

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1、投 资 分 析 项目可行性研究 目 录 本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当 地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。 开发投资的构成 开发投资的估算 经济效益评价 开 发 投 资 的 构 成 开发投资额 = 开发成本 开发费用 一 开发成本 1+2+3+4+5+6+7 1 土地成本 2 前期工程费 3 建安工程费 4 基础设施费 5 公共配套设施费 6 不可预见费 7 开发期间税费 二 开发费用 1+2+3 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 三 开发投资额 一二 开发投资额 开 发 成 本 一 开发成本 1+2+3+4+5+6+7 1 土地成本 1.1+1.2 1.

2、1 土地使用权出让金 1.2 土地征用及拆迁安置补偿费 2 前期工程费 2.1+2.2+2.3+2.4 2.1 规划设计费 2.2 可行性研究费 2.3 地质勘察测绘费 2.4 三通一平费 3 建安工程费 3.1+3.2+3.3 3.1 土建工程费 3.2 设备及安装工程费 3.3 室内装修工程费 4 基础设施费 5 公共配套设施费 6 不可预见费 7 开发期间税费 开发费用 二 开发费用 1+2+3 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 开 发 投 资 的 估 算 土地使用权出让金： 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿 出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用

3、权 出让金。 由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可 参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资 讯。 土地成本 土地征用及拆迁安置补偿费： 土地征用费： 一般在征用农村土地时发生。 按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定； 拆迁补偿费： 包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被 拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补 偿所需的费用。 一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿 额计算。 土地成本 规划设计费： 一般可按建安工程费 3%左右估算； 可行性研究费： 一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费 1% 3%估

4、算； 地质勘察测绘费： 一般可按建安工程费 0.3 0.5%估算； 三通一平费： 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费 用和通水、电、路的费用。 一般可按用地面积 40 60元 / 估算（需要核对项目地块是 否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算） ； 前期费用 8-10 8-10 8-10 煤气 80-90 80-90 玻璃幕墙 50-80 30-50 20-30 消防 5-10 5-10 5-10 通讯 300-450 300-400 地下室费用 450-480 空调 150-180 100-150 电梯 220-250 120-200 100-120 一般水电安

5、装 1200-2000 800-1200 650-800 土建工程 90-120 70-90 50-70 桩基础 高层（ 18） 小高层（ 8-17） 多层（ 7） 元 /建筑面积 建 安 工 程 费 直接用于工程建设的总成本费用。 以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值 , 仅供参考。 实际操作时需根据市场价格作相应调整。 1500以上 1000-1500 500-1000 商场 /写字楼 800-1000或以上 600-800 400-600 住宅 高档 中档 低档 室内装修 在项目以带精装修的产品出售时估算 又称为红线内外工程费。 包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、

6、排洪、电讯 等工程费用。 按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价 估算。 基础设施费 项目 元 /占地面积 供电外线铺设工程费 260-280 临时施工用地 55-75 小区内道路设施及标牌工程 100-120 供水外线铺设工程费 108-128 临时施工用水 20-40 环境美化及园林绿化 30-200 其他零星工程 40-60 例如： 包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其 他公共配套设施发生的支出。 具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。 公共配套设施费 项目 单价（元 / ） 计算单位 幼儿园 850 建筑面积 中小学 900 建筑面积 卫生站 600 建筑面

7、积 肉菜市场 600 建筑面积 停车场 1200 建筑面积 文化活动中心 1000 建筑面积 变电站 500 建筑面积 垃圾集散点 300 建筑面积 例如： 包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可 预见的自然灾害增加的费用。 根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程 费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度， 以上述费用之和为基数，按 3% 5%估算。 不可预见费 项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部 门征收的费用。 开发期间税费 配套设施建设费： 用地面积 2万的商品房项目按建安工程费 5.5%计征； 用地面积 2万的商品房零星开发按建安工

8、程费 11%计征； 也可按照 “ 配套设施建设费 ” 的计算基数计算； 建筑工程质量与安全监督费： 按建安工程费 0.4%计征； 供水管网补偿费： 住宅： 0.3吨 /人， 600元 /吨； 商业： 0.1吨 / ， 600元 /吨； 供电用电负荷费： 住宅： 4千瓦时 /户， 480元 /千瓦时； 商业： 8千瓦时 /100 ， 1000元 /千瓦时； 其他税费： 包括项目需在开发期间缴纳的排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企 业资质审查费等，可根据当时政府的征收标准，按建安工程费的 0.5 1% 估算。房地产开发综合保证金 30 50万元，开发完成通过验收后返还。 缴纳配套设施建设费计算

9、基数一览表（元 / 建筑面积 ） 建筑物工程层数 计交基数 建筑物工程层数 计交基数 9层以下 1080 23层 2470 10层 1200 24层 2530 11层 1320 25层 2590 12层 1440 26层 2980 13层 1560 27层 3050 14层 1660 28层 3120 15层 1720 29层 3190 16层 1780 30层 3260 17层 1830 31层 3330 18层 2150 32层 3400 19层 2150 33层 3470 20层 2280 34层 34层或以上： 70 层数 +1200 21层 2340 单层厂房 845 22层 240

10、0 多层厂房 1030 备注：写字楼物业在以上基础之上增加 8%计算 企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 一般按开发成本构成中的土地成本、前期费用、建安工程费、 基础设施费、公共配套设施费之和为基数，取一个百分比计算 ，如 3%。 管理费用 广告宣传及市场推广费： 一般约为销售收入的 2% 5%； 销售代理费： 一般约为销售收入的 1.5% 2% ； 其他销售费用： 一般约为销售收入的 0.5% 1% ； 销售费用 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的 4% 8% 开发建设项目在销售产品的过程中发生的各项费用以及专设 销售机构或委托销售代理的各项费用。 为筹集资金而发生的

11、各项费用，主要为借款利息和其他财务 费用（汇兑损失等）。 长期借款利息： 每年应计利息 =（年初借款本息累计 +本年借款额 50%） 年利率 流动资金借款利息： 按全年计息。 财务费用 中国人民银行人民币贷款利率表 项目 年利率（ %） 1 短期借款 6个月以下 5.04 6个月 1年（含 1年） 5.31 2 中长期借款 1 3年（含 3年） 5.49 3 5年（含 5年） 5.58 5年以上 5.76 序号 项 目 计算依据 单价 合计 一 开发成本 以下 1 8项之和 1 土地使用权出让金 占地面积 2 土地征用与拆迁安置补偿费 占地面积或者户数 3 前期工程费 4 建安工程费 建筑面积

12、 5 基础设施费 占地面积 6 公共配套设施费 占地面积 7 开发期间税费 按政府规定 8 不可预见费 1 6项之和的 3% 5% 二 开发费用 以下 1 3项之和 1 管理费 1 6项之和的 3% 5% 2 销售费 约为销售收入的 4% 6% 3 财务费用 三 合计 一 +二 开发投资额汇总 序号 项目 投资大概比重 1 建安 约 40% 50% 2 地价 约 20% 25% 3 银行利息、推广费 约 20% 25% 4 各种税费 约 15% 20% 房地产经营税费 房地产项目经营税费包含两大部分： 1、房地产项目开发期间税费 2、房地产项目 经营期间税费 其中，开发期间税费是开发阶段发生的

13、，在开发投资部分计 算。具体内容前面已叙述，在此不再重复。 经营期间税费 对于房地产项目而言，主要是指其在销售与交 易阶段发生的税费。它们不参与开发投资额的构成，只作为 销售收入的扣减。 经营期间税费 包括两部分： （ 1）与转让房地产有关的税费 （ 2）土地增值税 （ 3）企业所得税 与转让房地产有关的税费 营业税： 对在我国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获 得营业额征收的一种税。 房地产项目的营业额指房地产的销售收入。 城市维护建设税： 对在我国境内既享用城镇公用设施，又有经营收入的单位和个人征收的一 种税。外资企业免征。 教育费附加： 为加快发展地方教育事业，扩大

14、地方教育经营资金来源而征收的一种税。 外资企业免征。 防洪工程维护费： 为加强北江大堤及广州市防洪工程的加固、维修和管理，保障国家和人民 生命财产安全而征收的一种税。外资企业减半计征。 交易印花税： 对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。 交易管理费： 包括与房地产交易有关的一切手续、估价及表格、资料等费用。 与转让房地产有关的税费 与转让房地产有关的税费一览表 序号 类别 计算依据 1 营业税 销售收入 5% 2 城市维护建设税 营业税 7% 3 教育费附加 营业税 3% 4 防洪工程维护费 销售收入 0.18% 5 印花税 销售收入 0.05% 6 交易管理费 销售收入 0.5% 合计

15、 销售收入 6.23% 与转让房地产有关的税费计收办法和标准汇总如下： 土地增值税 以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。 建造普通标准住宅（高级别墅、公寓、小洋楼、度假村等以及 超面积、超标准、豪华装修的住宅均不属于普通标准住宅）出 售，其增值额未超过扣除项目金额 20%的项目，经主管税务机 关确认，免税。 因城市市政规划、国家重点项目建设的需要而被政府征用的房 地产免税。 房地产增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目 金额后的余额。 转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入， 在房地产开发项目中指销售收入。 扣除项目金额包括开发成本、开发费用（可按开发成本

16、 10% 计算）、与转让房地产有关的税费（销售收入 6.23%），财 政部门规定的其他扣除项目（开发成本 20%）。 土地增值税 其计算实行四级超率累进税率。计算公式为： 土地增值额 =转让房地产的总收入扣除项目金额 应纳税额 =土地增值额 适用税率 若土地增值额超过扣除项目金额 50%以上的，即同时适用于二档或 二档以上适用税率的，则需分别计算。 土地增值税适用税率和速算扣除率 级距 增值率 税率 速算扣除率 1 增值率 50%以下部分 30% 0 2 超过 50%至 100%部分 40% 5% 3 超过 100%至 200%部分 50% 15% 4 超过 200%部分 60% 35% 备注

17、 增值率 =房地产增值额 /扣除项目金额 企业所得税 对在我国境内实行独立经济核算的企业或组织的生产、经营所 得和其他所得征收的一种税。 税费的计收办法和标准： 按企业应纳税所得额的 33%计征 房地产开发项目中，企业应纳税所得额 =销售收入总成本费 用销售税金及附加土地增值税 经 济 效 益 评 价 投资经济效益的评价指标 按是否考虑了资金的时间价值，可分为静态投资经济效益与动 态投资经济效益两类。 静态评价指标： 在进行评价指标计算时，不考虑资金的时间价 值，只计现金流量的绝对值，如常用的投资利润率、投资利税 率、投资回收期等； 动态评价指标： 在进行评价指标计算时，考虑了资金的时间价 值

18、，即不仅计算现金流量的绝对值，还计算因现金流量发生时 点不同而产生的时间价值，如常用的财务净现值、内部收益率 等 静态盈利性评价指标 总投资利润率 一般是指项目生产经营期内的利润总额与项目 总投资的比率。 计算公式为：利润总额 /总投资 100% 投资利税率 指项目生产经营期内的利税总额与总投资的比率。 计算公式为：利税总额 /总投资 100% 资本金利润率 （自有资金利润率）指项目生产经营期内的利 润总额与资本金的比率，反映投资项目的资本金的盈利能力。 计算公式为：利润总额 /资本金总额 100% 投资回收期 由于该指标需要通过现金流量表算出，故在后面 在叙述。 动态盈利性评价指标 财务净现

19、值（ FNPV） 指项目按部门或行业的基准收益率 ic， 将各年的净现 金流量折现到建设起点的现值之和，反映项目在整个寿命周期内总的获利 能力的动态评价指标， FNPV0 时，项目的收益水平达到或超过了该行业 应达到的最低经济效益水平，项目可行； FNPV 0时，可以认为项目的经 济效益较低，不可行。 财务内部收益率（ FIRR） 指项目整个寿命周期内，各年净现金流量现值累 计等于 0时的折现率，反映项目的投资收益水平。 FIRR i（贷款利率）， 同时 FIRR i c（基准收益率），财务上可行。 几个概念： 现金流量： 是现金流入与现金流出的统称 净现金流量 =现金流入现金流出 基准收益率

20、 ic（基准贴现率）： 最低期望收益率或目标收益率 一般来说，用于财务评价的基准收益率是由各行业测定，经有关部门综合 协调后发布应用，在没有正式公布的标准时，往往采用稍高于银行同期中 长期贷款利率的指标作基准收益率，如取 10%。 EXCEL函数的引用 投资回收期 投资回收期： 项目净收益抵偿全部投资所需的时间 ， 分为静态投资回收期 和动态投资回收期 ， 一般根据现金流量表求得 。 静态投资回收期： 在不考虑资金的时间价值的条件下 ， 以项目净收益抵偿 全部投资所需的时间 。 静态投资回收期 =（ 累计净现金流量开始出现正值的时间数 1） （ 上一 时间段累计净现金流量绝对值 /当年净现金流

21、量 ） 动态投资回收期： 在考虑资金的时间价值的条件下 ， 以项目净收益抵偿全 部投资所需的时间 。 动态投资回收期 =（ 累计折现现金流量开始出现正值的时间数 1） （ 上 一时间段累计折现净现金流量绝对值 /当年折现现金流量 ） 投资回收期时反映项目在财务上的偿还能力方面的重要经济指标 ， 除特别 强调项目偿还能力的情况外 ， 一般只作为方案选择的辅助指标 。 以销售为主的房地产项目通常都不是长期经营项目，而且其投资回收的速 度取决于项目营销计划和销售价格，因此，分析计算其投资回收期无太大 实际意义。 编写投资分析说明 假设前提： 简要介绍投资分析计算的假设，如开发销售期、地块的划分和分期

22、、 各期建筑类型、各种费用分摊方法、其他要说明的假设等。 经济指标的说明： 各种产品的总体均价和各年（期）均价； 费用的测算（管理费用、销售费用、财务费用）； 地价与地块的容积率说明； 成本（项目投入明细）； 利润测算（核心指标、参考指标）。 核心指标：税后内部收益率、销售净利率 参考指标：单位面积净利、销售毛利率、资金峰值比例 现金流量： 启动资金； 现金流量表。 风险分析： 盈亏平衡分析； 敏感性分析； 定性分析。 投资分析结论 施工及销售安排： 施工进度安排； 销售进度安排。 编写投资分析说明 序号 项目 计算式 一 核心指标 1 税后内部收益率 使累计净现值为零得贴现率 2 销售净利率 项目净利润 /销售收入 100% 二 参考指标 1 单位面积净利 项目净利润 /销售面积 2 销售毛利率 项目利润 /销售收入 100% 3 资金峰值比例 资金峰值 /项目总投资 指标说明 谢 谢