房屋技术报告市场法及收益法作业

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1、房地产抵押估价技术报告估价项目名称: AAAAAAAAAA房地产抵押价格评估估价委托方：AAAAAAAAAA估价方：XXXXX土地房地产评估有限公司估价人员：？估价作业日期：2007年8月20日至2007年8月25日估价报告编号：XXX土房评（2007）51号 估价技术报告编号：XXX评（2007）51-1号房地产估价技术报告一、评估范围估价对象为位于重庆市BBBB区钓办处嘉滨路289号的商业（门面）房地产和车库（库房），建筑面积合计为2618.92平方米，其中商业门面建筑面积合计为1978.09平方米，车库建筑面积为640.83平方米，其分摊的土地面积合计为278.59平方米。估价对象中商业

2、门面具体情况如下表：序号房地证号权利人房屋坐落门牌号物业用途建筑面积（）土地面积（）1204房地证2007字第05751号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-2号嘉滨路327号商业门面85.79.122204房地证2007字第05752号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-3号嘉滨路325号商业门面127.613.573204房地证2007字第05753号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-4号嘉滨路323号商业门面129.5413.784204房地证2007字第05754号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉

3、滨路289号1-1-5号嘉滨路321号商业门面91.99.785204房地证2007字第05755号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-6号嘉滨路319号商业门面120.9212.866204房地证2007字第05757号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-7号嘉滨路317号商业门面135.2714.397204房地证2007字第05758号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-1号嘉滨路315号商业门面135.2314.388204房地证2007字第05759号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2

4、-1-2号嘉滨路313号商业门面144.3415.359204房地证2007字第05760号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-3号嘉滨路311号商业门面91.99.7810204房地证2007字第05761号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-4号嘉滨路309号商业门面66.087.0311204房地证2007字第05762号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-5号嘉滨路307号商业门面75.768.0612204房地证2007字第05764号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-1号嘉滨路

5、305号商业门面75.738.0613204房地证2007字第05765号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-2号嘉滨路303号商业门面88.299.3914204房地证2007字第05766号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-3号嘉滨路301号商业门面91.99.7815204房地证2007字第05767号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-4号嘉滨路287号商业门面24726.2716204房地证2007字第05768号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-5号嘉滨路285号商业门面27

6、0.9328.82合计1978.09210.42估价对象中车库的具体情况见下表：序号房地证号权利人房屋坐落物业用途建筑面积（）土地面积（）1204房地证2007字第06338号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库1号车库或库房425.1945.232204房地证2007字第05769号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库2号车库或库房48.525.163204房地证2007字第05770号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库3号车库或库房112.4811.974204房地证2007字第05772号AAAAAAAAAA重庆BBBB

7、区钓办处嘉滨路289号车库4号车库或库房33.593.575204房地证2007字第05773号AAAAAAAAAA重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库5号车库或库房21.052.24合计640.8368.17二、估价目的本次估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。三、估价期日2007年8月20日。本次估价时点为估价对象实地查勘之日。四、区域因素分析本次估价物业位于BBBB市嘉滨路。BBBB全区幅员面积2356.21平方公里，辖27个镇、3个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，全区总人口为149.94万人，其中主城区人口29.15万人。主城区

8、建成面积26.38平方公里，城区道路总面积267.7万平方米，城区绿化面积868.4万平方米,城市绿地率达33.4%，城市绿化覆盖率达39.5%，城市人均公共绿地面积9.79平方米。2004年成功创建为重庆市级山水园林城市。嘉滨路为BBBB区正在大力打造的商业餐饮、休闲街。滨江路宽约10米，双向两车道，道路外侧为滨江绿化带，其间布置有多种健身运动设施。估价对象位于嘉滨路北段，靠近嘉陵江大桥，该区域目前人气正在积聚过程中，其未来前景看好。五、个别因素分析1、估价对象为位于重庆市BBBB区钓办处嘉滨路289号的商业（门面）房地产和车库（库房），房屋建筑面积合计为2618.92平方米，分摊的土地面积

9、合计为278.59平方米，其中商业门面建筑面积合计为1978.09平方米，分摊的土地面积为210.42平方米；车库建筑面积为640.83平方米，其分摊的土地面积为68.17平方米。2、估价对象权属状况根据委托方提供的房地产权证原件所载内容，委估房地产权属证载状况如下：（1） 商业门面权属状况估价对象中共包含16个商业门面，权利人均为AAAAAAAAAA，门面证载用途均为非住宅，房屋结构均为钢混，楼层均为第一层；其对应的土地用途均为商业，土地使用权类型均为出让，土地使用权终止日期均为2044年。其他权属记载情况见下表：序号房地证号坐落房屋建筑面积（）房屋套内面积（）分摊土地面积（）1204房地证

10、2007字第05751号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-2号85.780.69.122204房地证2007字第05752号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-3号127.6120.0113.573204房地证2007字第05753号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-4号129.54121.8313.784204房地证2007字第05754号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-5号91.986.439.785204房地证2007字第05755号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-6号120.92113.7212.866204房地证2007字第05757号重庆B

11、BBB区钓办处嘉滨路289号1-1-7号135.27127.2214.397204房地证2007字第05758号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-1号135.23127.1814.388204房地证2007字第05759号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-2号144.34135.7515.359204房地证2007字第05760号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-3号91.986.439.7810204房地证2007字第05761号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-4号66.0862.057.0311204房地证2007字第05762号重庆BBBB区钓办处嘉滨路

12、289号2-1-5号75.7671.258.0612204房地证2007字第05764号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-1号75.7371.228.0613204房地证2007字第05765号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-2号88.2983.049.3914204房地证2007字第05766号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-3号91.986.439.7815204房地证2007字第05767号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-4号247232.326.2716204房地证2007字第05768号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-5号270.932

13、54.8128.82合计1978.091860.27210.42（2）车库权属情况 估价对象车库类共包含16个商业门面，权利人均为AAAAAAAAAA，门面证载用途均为非住宅，房屋证载结构均为钢混，楼层均为第一层；其对应的土地用途均为商业，土地使用权类型均为出让，土地使用权终止日期均为2044年。其他权属记载情况见下表：序号房地证号坐落房屋建筑面积（）房屋套内面积（）分摊土地面积（）1204房地证2007字第06338号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库1号425.19399.8945.232204房地证2007字第05769号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库2号48.5245.63

14、5.163204房地证2007字第05770号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库3号112.48105.7911.974204房地证2007字第05772号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库4号33.5931.593.575204房地证2007字第05773号重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库5号21.0519.82.24合计640.83602.768.173、估价对象实体状况（1）估价对象房屋情况估价对象所在物业为AAAAAAAAAA开发的金沙水岸第一期楼盘，该项目位于BBBB嘉陵江大桥南侧（杨柳街），临滨江公园和嘉滨路。该楼盘为商住综合楼，第一层临嘉滨路的部分设计为商业门面；背

15、面临杨柳街，规划设计为车库物业。第二层及以上为住宅楼，设计为300套住房，现已有部分业主入住。本次估价对象为第一层临嘉滨路的全部商业物业和背面的车库物业。商业物业为16个独立的门面，单个门面面积介于60-250平方米之间，其中临街面宽约6-10米，均安装了卷闸门，门面外有1米的通廊。有独立的上下水管道和烟道，其中两间门面已短期出租，现已装修，其他门面均为清水房。车库物业为该房附属用房，位于商用物业后面，共五处房产，有单独的入口，该类物业可作为车位或库房使用，其中三个为独立的车库，有单独的入口， 其余两个面积较大，未进行车位划分，现均为清水房。（2）估价对象土地状况估价对象所分摊的土地面积合计为

16、278.59平方米。该楼盘所在地块东临嘉滨路、南临居民住宅楼和道路、西临杨柳街、北与该公司待开发的第二期楼盘相接。该地块基础设施比较完善，宗地红线内外均达到“六通一平”状态（通上水、下水、通电、通讯、通气、通路、场地平整）。六、估价方法1、本次估价的房地产抵押价值，等于假定估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2、估价对象无法定优先受偿权利下市场价值的估价（1）房地产市场价值的估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等以及这些估价方法的综合运用。所谓市场比较法，是将估价房地产与在估价时点近期交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的交易价

17、格进行适当的修正和调整，以此求取估价房地产市场价值的估价方法；所谓收益法，是预测估价房地产的未来客观收益，并将其折算为估价时点的现实价值，以此求取估价房地产市场价值的估价方法。所谓成本法，是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。所谓假设开发法，是预测估价房地产未来开发建设完成后的市场价值，扣减未来需投入的正常开发成本、税费和合理开发利润等，以此求取估价房地产市场价值的估价方法。（2）根据估价目的及估价对象的状况，本报告选用不同的估价方法。阐述分部分采取市场法及收益法的理由.3、知悉的法定优先权利及其金额的确定本次估价对象为建成使用的

18、房地产，均办理了产权证；估价师通过以下途径对估价对象可能存在的法定优先权利及其金额进行了了解、查核和调查工作：（1） 向权利人询问估价对象存在的法定优先权利情况，并取得了权利人就此所出具的书面声明文件；估价对象权利人声明：估价对象不存在任何法定优先权利事项。（2） 查阅估价对象的权利证书原件，未发现包括抵押、担保、租赁等房地产他项权利的记载事项。（3）查阅估价对象权利人在本次估价中提供的文件和资料，未发现存在法定优先权利的事项。（4）通过本次估价的实地查勘工作，发现估价对象尚处于尾盘销售阶段，委托方就此出具了书面声明文件：截止评估基准日，委估房地产不存在工程建设相关材料设备欠款、能源安装初通费

19、欠款，且委估房地产无抵押、担保等权利存在。（5）在估价师所知悉的范围内，估价对象无与法定优先权利相关的事项在重庆主要报刊、电视媒体中公布。通过上述途径的工作，并结合委托方的相关承诺，估价对象在估价师所知悉的范围内，无法定优先权利存在，须扣减的法定优先受偿款确定为零。七、估价过程（一）估价思路本次估价对象包含16个门面和车库物业。在门面估价中，选取嘉滨路321号门面作为基准门面进行测算后，再根据开口通道情况、物业单元面积大小等因素对其他门面进行修正，得到其测算单价；在车库的比准估价测算中，先以车位为单位进行评估，再根据每个车位平均所占的建筑面积，折算为建筑面积单价，测算出纳入评估范围的车库的价值

20、。通过对估价物业周边类似物业的租金收益情况进行调查，确定估价对象的客观租金收益水平，选用适当的参数与公式，对估价对象的收益价值进行估算，在分析两种价值差异的基础上，确定估价对象的公开市场价值。（二）测算过程A、市场比较法测算过程1、平街门面的估价（1）比较案例的选择在替代原理指导下，利用市场比较法，必须以发育健全的房地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易案例资料。由于估价对象所在区域成交案例较多，同类很多案例与估价对象具有相关性和替代性，故可以采用市场比较法，即将估价对象与在较近时期内已发生交易的类似案例进行对照比较，并依据后者的已知价格，参照估价对象的交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差

21、别，修正得出估价对象在估价时点价格的方法。（2）比较案例的选择根据估价对象的实际情况，所选案例的基本情况见下表：序号地址建筑面积临街状况周边物业用途价格（元）1蟠龙路6号门面50-100临蟠龙路，临路状况好饮食、建材、修配门市3,700.002蟠龙路汇源商贸公司门面250-300临蟠龙路，临路状况好饮食、建材、修配门市3,600.003滨江公寓门面80-100临嘉滨路，临路状况好餐饮、百货4,550.00（3）比较因素条件说明将估价对象各因素条件与比较案例的各因素条件说明如下：因素条件说明表项目名称委估房地产实例A实例B实例C项目位置嘉滨路319号蟠龙路6号门面蟠龙路汇源商贸公司门面滨江公寓门

22、面单价（元/）3,700.003,600.004,550.00交易日期200620072007交易情况正常正常正常正常价格类型市场价市场价市场价区域因素据公交站点距离100米100米100米100米公交线路条数及公交车流量公交车车流量一般公交车车流量一般公交车车流量一般公交车车流量一般道路级别及宽度5-10米5-10米5-10米5-10米交通管制状况无管制无管制无管制无管制商服区（中心）类别及级别附属商业中心附属商业中心附属商业中心附属商业中心企业经营类别及配套性滨江商业生活商业生活商业滨江商业距商服中心距离1500米1500米1500米800米人口密度及人流量人流量一般人流量一般人流量一般人

23、流量一般环境条件（周围大气、噪音污染状况一般一般一般一般教育、医疗卫生设施完备完备完备完备体育、游乐设施完备完备完备完备个别因素面积、形状100-15050-100250-30080-100位置（楼层）1层1层1层1层建筑结构砖混砖混砖混砖混装修标准清水房清水房清水房清水房土地使用年限出让地出让地出让地出让地成新度全新 全新 全新 全新 朝向及通风采光良好良好良好良好建筑面积有效利用率一般一般一般一般物业管理水平一般一般一般一般（4）比较因素条件指数表将比较案例与估价对象房地产相比较，确定相应的指数如下表：比较因素条件指数表项目名称委估房地产实例A实例B实例C交易日期100?交易情况100?价

24、格类型100？?区域因素据公交站点距离100?公交线路条数及公交车流量100?道路级别及宽度100?交通管制状况100?商服区（中心）类别及级别100?企业经营类别及配套性100?距商服中心距离100?人口密度及人流量100?环境条件（周围大气、噪音污染状况100?教育、医疗卫生设施100?体育、游乐设施100?个别因素面积、形状100?位置（楼层）100?建筑结构100?装修标准100?土地使用年限100?成新度100?朝向及通风采光100?建筑面积有效利用率100?物业管理水平100?（5）比较因素条件指数表将比较案例与估价对象房地产相比较，确定相应的指数如下表：因素比较修正系数表项目名称

25、实例A实例B实例C项目位置蟠龙路6号门面蟠龙路汇源商贸公司门面滨江公寓门面单价（元/）3,700.003,600.004,550.00交易日期?交易情况?价格类型?区域因素据公交站点距离?公交线路条数及公交车流量?道路级别及宽度?交通管制状况?商服区（中心）类别及级别?企业经营类别及配套性?距商服中心距离?人口密度及人流量?环境条件（周围大气、噪音污染状况?教育、医疗卫生设施?体育、游乐设施?修正系数?个别因素面积、形状?位置（楼层）?建筑结构?装修标准?成新度?朝向及通风采光?建筑面积有效利用率?物业管理水平?修正系数？?（6）计算结果市场比较法评估结果如下表：项目蟠龙路6号门面蟠龙路汇源商

26、贸公司门面滨江公寓门面比较案例交易价格（元/m2）3,700.003,600.004,550.00交易情况修正?交易时间修正?区域因素修正?个别因素修正?修正价格?权 重?评估单价（元/m2）?取整后评估单价（元/m2）?注：上表中“权重”根据参照物情况确定，与待估物业越接近的案例权重越高。以上确定的价格为基准门面的价值，其他门面以此为基准，考虑物业面积及位置等因素进行修正。经估价人员现场察看，对嘉滨路285号、287号门面因位置较差，面积较大，向下修正10%；其他门面与基准门面价值相差不大，采用基准门面的价值作为评估价值，评估价值明细见下表：序号房地证号门牌号建筑面积()评估单价（按十位取整

27、）评估总价（按百位取整）1204房地证2007字第05751号嘉滨路327号85.7?2204房地证2007字第05752号嘉滨路325号127.6?3204房地证2007字第05753号嘉滨路323号129.54?4204房地证2007字第05754号嘉滨路321号91.9?5204房地证2007字第05755号嘉滨路319号120.92?6204房地证2007字第05757号嘉滨路317号135.27?7204房地证2007字第05758号嘉滨路315号135.23?8204房地证2007字第05759号嘉滨路313号144.34?9204房地证2007字第05760号嘉滨路311号91.

28、9?10204房地证2007字第05761号嘉滨路309号66.08?11204房地证2007字第05762号嘉滨路307号75.76?12204房地证2007字第05764号嘉滨路305号75.73?13204房地证2007字第05765号嘉滨路303号88.29?14204房地证2007字第05766号嘉滨路301号91.9?15204房地证2007字第05767号嘉滨路287号247?16204房地证2007字第05768号嘉滨路285号270.93?合计1978.09?B、收益法（一）概念预计估计对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算估价对象的客观合

29、理价格或价值的方法。(二)评估步骤1搜集有关收入和费用的资料根据我们对周边类似物业的租金调查及估价物业的实际租金水平，商业门面的租金水平为8-15元/月，车位的租金水平为250-300元/个，考虑到估价对象尚处于人气积聚阶段，现阶段的商业租金水平较低，本次评估按上限确定商业的租金水平为15元/月。车位的租金水平为270元/个月。2估算潜在毛收入即：假定物业在充分利用、无空置状态下可获得的收入。本次评估仅以租金剥离的方式来测算。3估算有效毛收入即：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金及其他原因造成的收入损失后所得的收入。4估算运营费用即：维持物业正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本

30、或经营的收益。5估算净收益即：有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于物业的收益。6选用适当的资本化率（1）采用市场提取法应收集三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。（2）安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用二年期国债年利率(2.55%)；风险调整值应根据待估对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等综合确定。7选用适宜的计算公式求出收益价格基本公式：? 具体计算过程如下表：序号 项目 计算或取费依据 临街门面 车位 市场月租金（元/月）根据周边物业确定15270空置率10.00%10.00%1年

31、租金(年总收入、元/年）?房产税有效租金的12%?营业税有效租金的5%?城市建设税有效租金的0.35%?教育附加费有效租金的0.15%?物业维护费物业（不含土地）重置成本的1.5?2年总费用（元/年）?年纯收益（元/年）?还原利率0.060.06收益年限（年）按产权证年限确定37.0037.003房地产收益单位价格?本次估价中，每个车位的建筑面积参照三个独立车位的建筑面积合计为100.16平方米，平均每个车位为33.38平方米，考虑到车库内每个车位的建筑面积一般小于独立车库的面积，本次评估确定每个车位的建筑面积为30.00平方米，故车库建筑面积单价确定为?元/（按十位取整）。C、评估结果1、商

32、业门面价值的确定商业门面的价值采用市场比较法测算的结果确定，主要原因如下：在重庆目前的房地产市场下，市场销售单价水平普遍高于按收益法原理计算的收益单价。一般而言，市场销售单价月租金的比值超过200，而我们在收益法中计算的收益单价月租金的比值在？左右；在房地产的销售市场表现中，存在有真实使用购买需求和投机购买需求两种成分，租赁市场仅存在真实使用需求，基本不存在投机获利需求；在房地产租赁中，普遍未按要求缴纳物业租赁相关的房产税12、营业税及附加5.5，因此市场表现的租金水平应低于合理租金水平。而收益法估价中，我们按照合法原则计算了17.5的纳税支出，在这点上，差异很大；在确定客观租金收益标准时，未

33、考虑物价上涨因素。因此，我们认为，作为公开市场条件下的估价结果应主要取决于市场销售市场水平（即使其市场存在有泡沫成分和不合规成分）。综上分析，我们以市场比较法得到结果作为估价结果。2、车库物业价值的确定车库物业的价值我们采用收益法的结果，主要原因为该类物业在该区域市场交易不活跃，很难获取其公开市场价值。综上，估价对象的评估结果见下表：序号房地证号门牌号建筑面积()评估单价（按十位取整）评估总价（按百位取整）1204房地证2007字第05751号嘉滨路327号85.74,130.00353,900.00 2204房地证2007字第05752号嘉滨路325号127.64,130.00527,000

34、.00 3204房地证2007字第05753号嘉滨路323号129.544,130.00535,000.00 4204房地证2007字第05754号嘉滨路321号91.94,130.00379,500.00 5204房地证2007字第05755号嘉滨路319号120.924,130.00499,400.00 6204房地证2007字第05757号嘉滨路317号135.274,130.00558,700.00 7204房地证2007字第05758号嘉滨路315号135.234,130.00558,500.00 8204房地证2007字第05759号嘉滨路313号144.344,130.00596

35、,100.00 9204房地证2007字第05760号嘉滨路311号91.94,130.00379,500.00 10204房地证2007字第05761号嘉滨路309号66.084,130.00272,900.00 11204房地证2007字第05762号嘉滨路307号75.764,130.00312,900.00 12204房地证2007字第05764号嘉滨路305号75.734,130.00312,800.00 13204房地证2007字第05765号嘉滨路303号88.294,130.00364,600.00 14204房地证2007字第05766号嘉滨路301号91.94,130.00

36、379,500.00 15204房地证2007字第05767号嘉滨路287号2473,720.00918,800.00 16204房地证2007字第05768号嘉滨路285号270.933,720.001,007,900.00 17204房地证2007字第06338号425.191,180.00501,700.00 18204房地证2007字第05769号48.521,180.0057,300.00 19204房地证2007字第05770号112.481,180.00132,700.00 20204房地证2007字第05772号33.591,180.0039,600.00 21204房地证20

37、07字第05773号21.051,180.0024,800.00 合计2618.928,713,100.00 九、房地产变现能力分析1、变现能力是指假定估价对象在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力的实现主要体现在变现系数上。 2、变现系数：当房地产权利人在较短的时间期限内必须变现房地产时，没有足够的时间和潜在的买方讨价还价，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求，这种情况下房地产可能成交的价格和市场价值的比率，即为变现系数。3、估价对象变现系数影响因素分析影响变现系数的因素在具体变现实例中差异较大。一般而言，以下几个方面因素对房地产变现存

38、在程度不同的影响：变现时间期限的影响：从开始房地产变现至交易双方达成房地产变现约定为止，重庆地区房地产变现周期一般呈现1个月12个月的变现期限；从房地产类型而言，住宅、车位、独立门面等类型房地产变现期限短，整层写字间、整层商业用房、工业用途物业的变现期限长。权利状况的影响：从房地产权利状况而言，证件齐全、“权利干净”的房地产最易变现，权证不齐、权利存在瑕疵、纠纷的房地产变现难度大；区域内房地产市场活跃程度的影响：一般而言，房地产交易活跃、供求正常的区域内房地产变现容易，房地产交易不活跃、供过于求的区域内房地产变现困难；区域内市场公开程度的影响：一般而言，区域内房地产供求交易信息公开，有利于供求

39、双方达成交易，房地产变现容易；物业类型的影响：从房地产类型而言，住宅、车位、独立门面等类型房地产变现容易，整层写字间、整层商业用房、工业用途物业的变现困难；物业面积大小及物业价值总额的影响：在物业面积大或物业价值总额高的情况下，由于买受人群面窄，其变现难度大；物业邻里产权关系和继续分割可能的影响：邻里产权关系分为整栋独有、分层共有、同层共有三种，复杂的邻里关系，将影响权利人对房地产的规划利用，导致变现困难；物业如能方便分割为独立使用单元，有利于买受人后续进一步的租售活动，导致变现容易。物业用途变更可能的影响：目前估价对象的用途均为最佳使用用途，改变其用途反而会降低它们的价值。所以不考虑物业用途

40、变更可能的影响。物业变现受政府、司法机构干预的影响：如物业变现受到权力机构的干预，将导致其变现难度大为增加；对估价对象而言，非国有资产，变现可以排除权力机构的干预，可以进行完全的市场交易，其变现难度小。根据各个估价对象具体情况，变现分析如下：（1）嘉滨路门面：临嘉滨路，租赁市场较为活跃，单个门面面积不大，都已办理单独的产权证，不存在权利瑕疵，变现难度不大；（2）车库：该物业权属清晰，市场交易不活跃，物业面积适中，因物业类型的影响，总体而言，变现难度较大。4、估价对象的变现价值区间分析重庆房地产拍卖市场现阶段发育尚不成熟，房地产购买人群对房地产拍卖的关注、参与也很不充分，从以往的拍卖情况看，每次

41、抵押物拍卖变现结果的随机偶然性较大；并且拍卖公司自身的组织、管理能力也影响着拍卖变现结果的高低。根据估价师对重庆房地产拍卖市场的一般认识和经验总结，并结合上述影响估价对象变现因素的分析，估价人员认为：估价对象中门面的变现系数幅度应在70%80%，车库的变现系数在60%-70%。 5、估价对象变现情况下涉及的房地产交易税费除国家和地方税种外，按重庆市级房地产管理部门对房地产交易的有关规定，估价对象在变现时涉及税费主要项目如下：（1）估价对象经司法裁定进行过户或拍卖情况下：契税3，由受让人承担；转让手续费1，由受让人承担；转移登记费1，由受让人承担；印花税0.5，由受让人承担；（2）估价对象非经司

42、法裁定进行过户或拍卖情况下：契税3，由受让人承担；转让手续费2，由转让人和受让人各承担50；转移登记费2，由转让人和受让人各承担50；印花税1，由转让人和受让人各承担50；土地增值税1，由转让人承担。十、房地产抵押估价报告使用提示1、抵押期间市场价值因估价对象状况和房地产市场状况随时间变化可能产生的影响根据重庆市房屋土地管理政策、重庆市楼市的发展、估价物业区域设施不断完善和商业氛围良性发展和物业自身状况等情况，我们估计在未来一年中，估价物业市场价值将不会有太大变化。 2、估价对象在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点估价人员认为，由于其临嘉陵江滨江路，估价对象中门面的价值与嘉滨路商业氛围打造密切相关，其物业价值受滨江路整体商业发展影响大。