《新繁市场研究》PPT课件.ppt

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1、新繁项目市场研究报告 德情出品 2008年 06月 25日 目录 区域发展概况 区域规划发展 新繁镇概况 新繁镇区域交通现状 新繁镇未来规划及发展 新繁镇房地产市场现状 房地产开发与市场走势 区域房地产市场特征 区域房地产市场产品特征 区域房地产市场预测 根据成都市新一轮总体规划的要求，成都中心城以外设城南副中心、城北 副中心，城市向南北轴向发展；新都与青白江组成 93平方公里、 100万人 口的“北部新城”将作为城北的副中心，是未来成都市区的组成部分，并 将作为今后成都长期重点发展的方向之一。 区域规划发展 新都 -青白江组团、北部新城示意图 结合城市总体规划和土地利用总体规划，作为成都构建

2、“一主两次（即 中心主城区，城南、城北两个副中心）多核”的“两次”之一 , 新都区 将以主城区和区域中心镇为重点和突破口，以组团方式形成“一城、三 组团、两生态带”的区内总体空间格局。 “一城”是指主城区，主要包括新都新城区、老城区和工业集中发展区。 “三组团” 新都组团：以新都镇为中心，涵盖三河街道、马家镇、军屯镇。 新繁组团：以新繁镇为中心，涵盖大丰街道、龙桥镇、斑竹园镇、新民镇 、清流镇。 石板滩组团：以石板滩镇为中心，涵盖泰兴镇、木兰镇。 “两生态带”是指毗河生态产业带与青白江生态保护带。 “ 一城、三组团、两生态带 ” 的区内总体空间格局 新繁镇作为新都区副中心，新都区未来总体空间格

3、局发展的重要组团之 一，且处于成都市区 18公里卫星城圈层上，距成都市外环路仅 9.5公里， 距成都双流国际机场 35公里。 从地理位置来看，新繁镇位于成都市西北部 ,新都区西面，地处成都市 北部成彭路经济发展走廊之上，处于郫县、新都、彭州、成都四个城市 构成的“菱形”结构中心点。镇域东北邻新民镇、清流镇；东南邻斑竹 园镇；西南邻郫县、龙桥镇；西北邻彭州市致和镇。良好的地理位置将 为未来新繁镇的发展提供可支撑的基础条件。 新繁镇概况 新繁镇 历史文化名镇的新繁， 距今已有 2700多年历史，自古就有“川西碧 玉”之美誉，有十分丰富的文化内涵，名人荟萃，商贾云集，是费密、 吴虞、哈华、艾芜的故乡

4、，现保存有文化和旅游价值的古迹有 13处， 其中以龙藏寺和全国唯一保存完好的唐代园林 东湖公园为典型。唐 代东湖（含东湖碑馆）、明代宣德年间的龙藏寺和华林寺、清代时期 的观音寺、黄公馆、陕西馆、文昌宫、三会院、沈家祠、哈华故居、 吴虞故居、孔庙都保存较好。 “ 西蜀名园 ” 东湖公园 龙藏寺 全镇幅员面积 81.5平方公里，其中城区面积 5.67平方公里。且地处成 都平原腹心地带，地势平坦，环境优良，水源丰富，最高海拔为 576 米，最低海拔为 519米，相对高差 5米，属亚热带湿润季风气候，常年 主导风向为东北风，平均气温 16.2摄氏度。镇域北部有清白江河、杨 柳河，中部有锦水河，西南有毗

5、河、南二支渠等水域资源。 2004年底，经成都市人民政府批准设立街道办事处，截至 2005年 , 全镇 辖五个居委会， 58个行政村， 12个社区居委会。全镇户人口 11万人，其 中常住人口 9.2万人，农业人口 6.8万人，外来及暂住人口 2万余人。城镇 人口比例 46.75%-城市化率不大。 新繁镇作为国家、省、市、区四级重点镇，成都市 14个优先发展的重 点镇，成都市生态工贸卫星城，新都区的副中心。 全镇工商企业 2311个，从业人员 17090人。地区生产总值为 28.00亿元， 其中一产业为 1.00亿元，占总值 3.57%，二产业为 24.00亿元，占总值 85.71%，三产业为

6、3.00亿元，占总值 10.72%。 2004年；工业增加值 7.1 亿元；销售收入 25.68亿元；工商税收 2363万元；财政收入 4250万元。 完成招商引资项目 20余个，协议投资 3.21亿元，当年到位 2.6亿元。 新繁镇以城镇为中心，对外交通呈放射状分布。镇域西面有成彭高速公 路；有贯穿镇域南北向的省道成彭路；东有县道 新（都）新（繁）路 和 新（都）竹（班） 路；西有县道新犀（浦）路、新郫路、三公路（三义 桥 公毅村）；北有新堰路等。镇内外形成了方便、快捷、通畅的交通 网络， 城区交通十分便利，区位优势明显 。 区域交通现状 新繁镇交通路网图 新繁镇作为成都市西北部中心城镇，新

7、都区副中心城镇，素有“家具都”、 “泡菜之乡”的鲜明特点，是成都市“三个集中”示范镇，是成都市北部 新城的重要组成部分。 随着成都市成为全国首个城乡配套改革实验区以来， 结合新繁镇的实际情 况，以规划为基础和龙头，探索发展机制，集中集约建设家具园和打造泡 菜之乡，在镇域内实施产业结构布局调整，形成一二三产业互动机制，从 而建设特色鲜明、优势明显的成都市优先发展重点镇和新都副中心。 建设西部最大家具园 由新都区人民政府和南方香江集团共同出资建设，总投资额 80亿元，园 区占地亩，建成后可实现年产值 100亿元以上，市场年交易额 3 0亿元以上，安置就业人员 6万人，计划于 2009年全部建成。

8、园区位于成都市新都区新繁镇、龙桥镇及斑竹园镇相邻区域，紧邻成彭 高速，背靠北新干道，老成彭公路贯穿全境。 规划占地面积 6平方公里， 是集家具研发、培训、生产、生活、产品展示、林木交易及物流于一体， 产业链完善、各种服务设施配套的集中集群集约发展的家具产业集群区。 园区功能分区定位为“中国绿色家具硅谷”、“中国国际家居产业总部 基地”、“中国国际家居产业创意园”三大特色区和家具产业生产制造 基地、家具展销交易中心、产品物流储运中心、家具辅材料配送中心、 主料市场交易配送中心、高品质生活休闲区六大功能区。 成都市家具产业园 打造新繁泡菜加工生产基地 新繁镇今年将成彭路以东，青白江以南，新九路以西

9、，北二环以北的黄 泥、白壁、兴堰、李园等村的万余亩片区规划为新繁镇都市设施农业示 范区，其中季节性蔬菜 2000亩，大学生创业园区 2000亩，土地向业主集 中 5000亩，观光休闲花木园区 1000亩。 同时扶持新繁食品有限公司等 10余家泡菜加工企业，加强泡菜企业整合， 着手 2000亩泡菜基地的规划，引入更多的相关企业，形成更大的产业规 模，以庞大的蔬菜需求量带动蔬菜种植大业主进驻，加快土地流转和农 民身份转变。 按照成都市总体控制性规划，以及新都区国民经济和社会发展第十一个 五年规划纲要，新繁镇将结合自身的优势特点，主要打造中国西部家具 产业基地，发展食品加工业和休闲旅游业。并不断加强

10、基础设施建设， 全方位扩大招商引资，增强经济发展后劲，通过大力发展特色工业，发 展旅游事业，繁荣第三产业，实施科教兴镇，共谋发展！ 到 2010年，建成具有唐代文化特色的历史文化名镇、国家级重点镇和新 都区副中心，城市化人口规模预计达到 9万人。 新繁镇总体规划 目前，镇党委、政府正在抓紧实施“三区一城”的规划、主要建设以新 兴工业园区为龙头的 2平方公里的工业区。以行政办公、旅游休闲和豪 华居住群以及广场为中心的 1.8平方公里的新城区，以仓储、物资批发、 集市贸易为一体的老城商业区，拟建 5 10万平方米的新繁家具城，突 出体现新繁的家具优势行业。建设的着眼点是成都国际大都会卫星城。 定位

11、于“联合国 21世纪可持续发展”生态型小城镇。 借助于建设“北部新城、成都新区”的历史机遇，新都区将以主城区、 新繁镇、成金路沿线以及毗河沿岸为重点，引进知名房地产开发商，大 力发展住宅地产、商业地产和商务地产，这无疑是给当前新繁镇的房地 产发展注入新的活力。新繁镇将在不久的将来，作为成都市卫星圈层上 的明星小镇而备受关注。 房地产开发与市场走势 由于近几年成都市房地产市场的迅猛发展，作为成都市周边区域城镇的 新繁镇，受整体房产市场的发展影响，区域内房地产开发项目逐渐增多， 开发的楼盘品质不断提升。目前新繁镇区域内房地产开发项目主要集中 在别墅和多层产品为主，如今区域内出现了少量的小高层项目，

12、并有逐 步扩大发展的态势。 在当地政府和新都区政府的引导下，且区域内各项市政配套设施的逐步 完善，居住环境的不断提升，房地产开发价值将逐步得到凸现。 区域房地产市场特征 项目名称 地理位置 建筑 形态 占地 面积 建筑 面积（ m2） 户型面积 （ m2） 价 格 开盘时间 销售进度 项目特点分析 面积 区间 主力 户型 价格区间 均价 东湖御景 城西北新繁 新区 别墅 115亩 38500 180-420 90 4000- 5000 3000 2003.10 95% 是大型别墅项目， 位于东湖森林公园 东湖名居 金地路（镇 政府对面） 小高 层 15.1亩 37710 57-114 80-

13、100 2800- 3200 3000 2008.07 临东湖森林、金山 假日和啤酒广场三 大广场和四大公园 唐风苑 东湖路与繁 清路交叉口 多层 20亩 11968 6 109-138 120 1600- 1700 1650 2005.11 售完 周边有学校、医院 等，生活配套齐全 丽景东湖 滨江西路 多层 48 6 亩 58349 4 6 57- 188 6 105 - 108 1800- 2200 2000 2005.11 售完 临滨江路、东湖森 林广场 金地花园 城西北新繁 新区 别墅 15亩左 右 300 1000- 1400 1100 售完 临东湖御景、东湖 森林广场 位置：目前新

14、繁城区开发的楼盘主要集中在滨江路及东湖森林广场和东湖 公园周边、竞争类型为住宅。 规模：城区各项目普遍规模不大，大部分 4万以下；新城区各项目则规模 较大，在 3万左右。 容积率：容积率多在 1.8左右； 建筑形态：普遍以“底商 +住宅”的形式出现； 价格体系：所有楼盘总体上代表新繁城区中高档房地产产品，因此价格区 间高于该镇总体商品房地产价格水平；总体销售价格住宅为 25 00-5500元 / 左右、商铺为 6000-8000元 / 左右； 设施配套： 5通、会所 销售手法：普遍以“环境（临水、临公园、临绿地）”等作为卖点； 宣传媒体上以灯箱、户外、 DM单为主。 销售进度：早期的楼盘总体上

15、已经销售完毕，仅有部分新楼盘处于在售阶段。 购房对象：以当地居民、打工者、各企事业单位人员、政府公务员等本镇人 群为主，有少量成都投资者。 开发热点区域分析 近几年间，新繁镇重点开发区域集中在滨江路与东湖森林广场之间，随着 这些项目的逐渐开发完成，该区域的配套设施、环境等都日趋完善。 形态分析 新繁楼盘建筑形态呈多元化的发展趋势，别墅、洋房、多层项目层出不穷。 而多层则占了较大的市场比重，市场中高层项目较少（仅新出现的项目 东 湖名居是小高层 ）。 价格分析 经过近两年的发展，新繁房地产市场价格取得了长足的进步，从 05年别墅 项目的 2000元左右涨到今年的 4000-5000左右；多层项目

16、从 1500元左右涨到 2800左右。由此可见，近两年来，新繁房价保持了较高的上涨速度；但随 着新繁的不断发展，新繁房价还具有一定上升空间。 户型结构 综合各个项目来看，部分项目是以别墅和多层为主，所以别墅项目中以四 室三厅的套型（东湖御景、金地花园）居多，多层项目中两房两厅到三室 两厅户型为主，其中三房两厅户型最多，多数项目超过了 50%的比例。 户型面积 除别墅项目外，户型面积分布跨度比较大，从 57多到 180平米均有，其中 100- 120平米的三房两厅为最多，比例基本上都在 50%以上。从市场反应的情况来看， 也正是这个面积区间很受市场的欢迎。 户型特色 经过近几年的时间发展，新繁房

17、地产市场的开发量逐渐增加，户型越来越成熟， 除基本功能分区较好以外，主要有如下的几个特色：明窗明卫、阳光餐 厅、露台花园等。 由此可见，目前消费者的需求取向已由以前的实用型向舒适、享受型发展。 区域房地产市场产品特征 区域房地产市场预测 当前，受国内整体房地产市场以及成都市房地产市场的影响，新繁镇房 地产市场的发展态势也趋于理性化发展阶段。但由于目前该区域内房地 产市场开发项目较少，且该区域紧邻地震灾区彭州以及德阳的部分区域。 鉴于目前新繁镇作为未来的新都区副中心，成都市未来市区圈层内，未 来该区域房产市场的需求将呈现： 区域内消费的客户群体将集中在本地人、打工者、地震灾区迁移者。 区域内房产项目开发将逐步朝小高层、高层的物业形态发展。 在政策的框架下，户型将以中小户型为主，户型面积以前也将呈逐步减 小的趋势。 总的来说，新繁镇房产市场还处于起步阶段，未来市场发展空间较大。