上海轻轨松江大学城站项目可行性分析赢利模式报告

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1、上海松江轻轻轨大学学城站商商业中心心项目投资可行性性分析与与盈利模模式设计计报告香港卓毅国国际集团团2007年年1月88日目 录录摘 要-33一、项目市市场分析析及前景景预测-55二、投资条条件与项项目选址址-7三、项目SSWOTT分析和和动态竞竞争策略略分析-166四、项目开开发公司司组织形形式及人人力资源源-19五、项目实实施进度度安排-200六、ABCC方案投投资分析析及资金金筹措-21七、项目财财务分析析及赢利利能力预预测-26八、项目国国民经济济及社会会效益分分析-442九、项目风风险分析析与风险险回避的的措施-433十、赢利模模式设计计与政策策建议-44十一、项目目投资招招商-45

2、摘 要松江轨道交交通枢纽纽客运中中心暨商商业综合合体项目目作为松松江地区区的重点点城市建建设工程程、又是是轨道交交通枢纽纽与商业业地产链链接的项项目，是是一项技技术含量量很高的的系统工工程，涉及多要素和复复杂的商商业、地地产、轨轨道交通通多功能能组合，因因此项目目定位和和商业布布局的研研究分析析工作尤尤为重要要。我司本着积积极认真真的服务务态度和和专业探探索的精精神来切切准市场场脉动，正正确选择择商业地地产项目目的定位位方向、严谨的的实施前前期的分分析定位位工作流流程，为为产品定定位提供供决策依依据保证证项目开开发的成成功。与城通公司司签订合合同后,香港卓卓毅国际际集团公公司高度度重视实实施工

3、作作,在调研研分析的的工作过过程中，我我们采用用国际上上标准规规范的麦麦肯锡模模型论证证研究并并实际模模拟演练练;在业业态设计计方面,我们详详细调研研了批发发与零售售市场,运用杨杨宝民先先生独创创的洋流流商业布布局理论论，拟定定了不同同的业态态方案。业业态规划划的目的的如下:1、 为项目提供供合理的的商业组组合方案案，奠定定繁荣持持久经营营的基石石。2、 指导招商工工作的有有序进行行，明确确招商目目标和后后期经营营管理方方向。3、 为销售提供供可以向向投资者者解释描描绘的商商业前景景，支撑撑销售工工作进行行。4、通过业业态方案案的设计计确定项项目赢利利模式和和资金回回收的方方式。我们不仅调调研

4、了松松江区批批发与零零售商业业,而且根根据商业业网点规规划,对松江江商业走走势进行行判断。我我们认为为本项目目在松江江新城乃乃至松江江周边都都具有最最佳商业业价值,希望未未来把握握轨道交交通开通通后商机机,通过良良好策划划形成顾顾客消费费目的地地目的地地。根据项目特特点,我们还还组织力力量系统统调研了了上海轨轨道交通通物业典典型项目目,我们对对上海龙龙之梦购购物中心心(轨道交交通物业业)和松江江开元地地中海项项目进行行了专题题分析,形成了了专题考考察报告告。龙之之梦与本本项目原原来的建建筑设计计方案非非常相识识,都是是封闭的的室内空空间。龙龙之梦的的考察表表明轨道道交通只只是商业业物业成成功的

5、必必要条件件不是充充分条件件,从可可持续经经营角度度论证商商业物业业有利于于项目成成功。开开元地中中海项目目表明,成功的的投资策策略是部部分物业业例如住住宅类物物业可以以提前收收回投资资,商业业物业需需要市场场培育期期进行保保留经营营。卓毅公司提提出了三三个业态态方案主要内容特点A购物中心、空空中步行行街、酒酒店式公公寓等组组合面积24万万平方米米,此外外建议做做2万平平方米空空中花园园(不含含地下室室和交通通物业面面积)商业以零售售为主,物业功功能由零零售物业业和公寓寓酒店组组合而成成B批发面积77万平方方米,空空中步行行街3万万平方米米,餐饮1万万平方米米,公寓寓2万平平方米,此外空空中花

6、园园2万平平方米,投资规规模最小小。商业批发为为主,配配备酒店店式公寓寓,空中中花园和和餐饮,提升批批发市场场档次C建筑形态和和面积与与A方案案基本相相同,商商业经营营以批发发为主,突出电电子批发发业态.建筑形态与与A方案案相同,是第三三代购物物中心环环境的批批发市场场A B CC 三个个业态方方案（以以及D原原方案）的各项经济指标总建筑面积积（万平平方米）总投资成本本（亿元元）可销售面积积（万平平方米）销售总额（亿元）可出租面积积（万平平方米）出租收入年年（万元）A261081311.8124320B 请缩减B方方案面积积,住宅宅减少33万平方方米,批批发面积积减少33万平方方米共减减少到2

7、20万平平方米C 2711410116134745D原方案47其中地下7预计18亿元。ABC方案案以及原原方案的的比较分分析表明明,第一一 根据据未来五五年松江江经济发发展趋势势,本地地块商业业价值的的提升是是大家的的共识,因此,本项目目土地必必须整体体变性,成为商商住用地地。第二从投资资回报角角度,在在本地块块达到较较高容积积类,建建设商业业物业和和酒店式式公寓相相互结合合,购物物中心与与步行街街结合的的A方案案投资效效益最大大,在业业态发生生变化情情况下,A和CC方案业业态可以以部分互互换或根根据当时时市场情情况灵活活调整。A方案的投投资精髓髓特别强强调可以以销售的的物业例例如酒店店式公寓

8、寓和空中中步行街街等,改改变了原原来方案案无法收收回投资资的缺点点。根据我们实实际调查查深圳福福田交通通枢纽中中心的操操作模式式,深圳圳市财政政全额拨拨款7亿亿元人民民币投资资兴建,已经处处于封顶顶。该项项目缺点点是没有有充分挖挖掘商业业价值,作为社社会公益益事业来来投资,政府委委托下属属企业全全额投资资持有物物业。B方案投资资规模较较小,在在现有基基础上,建筑面面积133万基础础上,总投资资最小可可以达到到XX 亿亿元左右右,与深深圳项目目投资金金额基本本相同。根据A方案案我们的的项目投投资规模模要达到到12亿亿元,利利用可销销售物业业至少可可以回收收8亿元元以上投投资,同同时为社社会增加加

9、了文化化活动中中心、博博物馆等等公益设设施。因因此A方方案投资资收益优优于深圳圳等地同同类项目目。通过对项目目的系统统分析，我我们认为为本项目目地理位位置优越越，属于于一个开开发前景景非常好好的难得得的交通通综合体体项目，短短期的市市场销售售风险和和中长期期的招商商租赁风风险较小小。结论论1经估估算，项项目A的的静态和和动态经经济效益益指标最最好，能能够挖掘掘最大经经济效益益。结论2 项项目经营营的五年年预测中中,首先先经营批批发业态态,待周周边3公公里半径径达到220人口口后,逐逐步转型型为零售售业态为为主。BB方案是是投资规规模最小小的方案案,在经经济收益益方面挖挖掘利润润不如AA方案,但

10、是具具备较小小投资规规模比较较良好投投资前景景。在没没有外来来大型投投资公司司介入前前提下选选择B方方案。 结论论3 土土地整体体变性为为商住用用地,此此工作建建议轨道道公司优优先向政政府提出出,土地地变性后后,建议议采取面面向投资资者的招招商活动动。鉴于本项目目的盈利利前景,本项目目商业物物业部分分具备吸吸引外来来投资商商的前景景,因此此本项目目在赢利利模式上上远远超超越原来来投资公公司所做做的建筑筑方案和和盈利模模式。一、项目市市场分析析与前景景预测1.松江住住宅市场场分析与与项目酒酒店式公公寓定位位在一系列稳稳定房价价的宏观观调控措措施下，房房地产市市场健康康发展，政政策效应应逐步显显现

11、。220055年全年年实现房房地产业业增加值值25.27亿亿元，比比上年增增长455.8%。完成成商品房房投资1125.35亿亿元，增增长566.9%；商品品房施工工面积111577.577万平方方米，增增长588%，其其中新开开工面积积2500.022万平方方米；竣竣工面积积3000.377万平方方米。房房价基本本维持稳稳定，未未出现明明显波动动，销售售量有所所萎缩。期期房销售售面积2208.59万万平方米米，下降降12.8%，销销售额1115.09亿亿元，下下降111.8%；现房房销售面面积344.266万平方方米，增增长922.9%，销售售额111.333亿元，增增长266.9%；年末末

12、商品房房空置面面积233.733万平方方米。存存量房交交易平稳稳，全年年二手房房成交过过户面积积（单向向）1114.66万平方方米，交交易金额额46.6亿元元。2. 松江江酒店市市场前景景及项目目酒店定定位松江是上海海的重要要旅游目目的地，也也是重要要的商务务商贸区区域，各各个酒店店经营情情况较好好。未来来五至十十年。各各种旅游游商务商商贸客流流将持续续增长。至至20112年将将增至3300万万人次。轻轻轨通车车后大量量的区内内外客流流急剧增增加。尤尤其是轨轨道-公公交的换换乘枢纽纽周边。各各种酒店店会应运运而生，我我们认为为轨道-公交周周边的酒酒店市场场需求，主主要以经经济型和和商务型型为主

13、，经经过调研研测算，大大约至少少要增加加0。33-0。66左右。21、酒酒店市场场状况：2111、各酒酒店的开开房率：开房率/年年价格元/天天星级位置开元大酒店店606885松江区人民民北路117999号新晖豪生555984松江新区文文诚路7765号号迪文宾馆57130无松江新区西西林北路路17777弄88号 松江宾馆馆801902松江区中山山东路2298号号凌江宾馆60178准3松江区翔峰峰路红楼宾馆514603松江区普照照路1号号加加村63218无松江区华亭亭老街店店如家快捷酒酒店松江江方舟园园店72187快捷经济型型松江区荣乐乐中路112弄2282号号江诚商务宾宾馆553182松江新区南

14、南其昌路路3000号红与蓝大酒酒店502182松江人民北北路2111号富悦宫商务务酒店、57258准4松江新区谷谷阳北路路商业广广场3771弄778号高唐宾馆65100无松江区环城城路2440-2422号2122、酒店店情况的的特征分分析松江的各类类酒店大大约至少少二十六家家，各星星级不齐齐全。松江江区老成成区里几几乎没有有四星级级以上的的高星级级酒店，松松江新区区的各类类酒店宾宾馆因新新区客流流少非商商贸旅游游主要目目的地，旅旅客不足足。原来来也是没没有高星星级酒店店，自从从开元大大酒店和和新晖豪豪生大酒酒店开业业以来，高高端旅客客才不用用去老城城区里。但但是从发发展的形形势分析析，松江江四

15、星级级以上的的高星级级酒店还还是不够，尤尤其是在在本项目目的交通通枢纽区区域，高高星级酒酒店和商商务型酒酒店是必必备的，另另外，交交通枢纽纽位置的的快捷经经济型酒酒店，例例如如家家、速88、格林林豪泰、锦锦江之星星等等，都都是比较较适合的的酒店类类型。3.松江酒酒店式公公寓及本本项目市市场定位位松江新区酒酒店公寓寓和公寓寓市场情情况调查显示，松松江的公公寓物业业市场对对比住宅宅来说是是比较受受欢迎的的，已经经交付入入住和正正在销售售的都比比较旺势势，因小小户型总总价低又又有厨房房卫生间间甚至阳阳台的物物业倍受受年轻人人和外来来人口的的欢迎。市市场显示示几乎是是供不应应求的。上上海市内内的大量量

16、的工薪薪人员受受购买力力局限，只只好到郊郊区寻找找这种房房子居住住，轻轨轨开通后后，这样样的需求求者会随随之而来来，目前前松江市市内的几几处公寓寓开元元地中海海、松云云水苑、泰晤士士小镇、湖畔天天地等都都是百分分之六十十以上。而而开元地地中海、泰晤士小镇销售比较早的几乎是百分之百。名称占地建面位置类型套数面积平米售价元/平米销售率开元地中海海 6069772800000新松江路9926号号单身公寓酒店公寓49810428至4557200售完售完松云水苑:20000003600000谷阳路文翔翔路单身公寓106 36-660650060%蓝桥公寓文诚路单身公寓17435-65568%泰晤士小镇镇

17、玉树路商住公寓单身公寓8812555-80045-75590%丁香花园三新北路单身公寓40-70055%酒店式公寓寓特征分分析 2004 年流行行“小户型型”即酒店店式公寓寓，20005 年小户户型依然然表现强强眼，在在20006 年年酒店式式公寓仍仍然有较较大的市市场空间间。 酒店式公公寓一般般不是独独立开发发，经常常是为项项目产品品的匹配配。无论论首次购购房自用用的年轻轻人，还还是投资资型业主主，对地地段优越越、性价价比较高高的小户户型房屋屋的投资资信心会会被最先先恢复，小小户型的的热销会会必然带带动整体体项目的的销售。 随着市场场供应量量增多，产产品将出出现多样样化，户户型设计计将更合合

18、理、更更舒适，这这要求项项目外部部空间有有所创新新。 酒店式公公寓比例例也在增增大，出出现更小小更精的的趋势。小小户型设设计上体体现实用用性和实实惠性，总总房价又又少，对对年轻人人的压力力不大。 酒店式公公寓是在在面积和和价格方方面市场场细分的的结果，符符合市场场需求的的一种过过渡消费费，这种种产品市市场空间间整体还还有限，但但是地产产商最快快收回投投资的主主力户型型。 现在购买买酒店式式公寓的的人在收收入增加加或者家家庭结构构发生变变化后，最最终必然然将房子子放归出出租市场场，而租租户层次次的良莠莠不齐给给小区今今后的物物业管理理带来难难度。结论：在此此类酒店店式公寓寓不是很很多，市市场仅有

19、有几家能能提供此此类产品品，这些些项目都都取得了了良好的的销售业业绩。酒酒店式公公寓的投投资性决决定了在在市场具具有特殊殊的生存存空间，总总价不高高，降低低了投资资的门槛槛，会引引发更多多的投资资者的关关注，而而在对于于租赁市市场，酒酒店式公公寓更是是表现出出它的优优越性，每每月较低低总价的的月租，无无疑成为为租赁市市场相当当的竞争争力，也也为投资资者带来来可观的的投资回回报。 4.松江商商业前景景分析及及项目商商业物业业定位零售步行街：华亭老街，庙前街，中中山中路路开元地中海海，大学城华亭老街庙庙前街是是松江文文化旅游游商业步步行界，是传统统现代结结合，中中山中路路是商业业中心各各种商业业最

20、集中中最繁华华，开元元地中海海、大学学城是新新区的几几大商业业核心圈圈。华亭亭老街：3万人次次/日庙庙前街： 88.万人次次/日中中山中路路：222万人次次/日松松江商城城：2万万人次/日开元元地中海海：40000人人次/日日百货：上海海第一百百货、惠惠鑫百货货、松江商商城上海第一百百货松江江分店、松江商商城都在中山山中路经经营中高高档商品品。惠鑫鑫百货在在人民南南路是中中抵挡百百货。大卖场：易易初莲花花、大润润发、乐乐购在新区的易易初莲花花、乐购购和临近近大润发发。形成成新区商商业中心心，营造造了新区区商业氛氛围。批发砖桥综合批批发市场场综合类批发发市场 包括农农贸市场场上海松江国国际五金金

21、电器城城由上海京都都置业有有限公司司和上海海江松置置业有限限公司合合作开发发的，总总投资达达5亿元元。本项项目占地地3200亩，共共计10000多多间商铺铺，分二二期完成成,一期期二期项项目均于于20005年年年底推出出。上海国际礼礼品城本项目西侧侧是佘山山国家旅旅游度假假区，西西南侧是是大学城城和松江江新城，东东南侧是是松江出出口工业业区，拥拥有良好好的投资资环境和和人文环环境。礼品城位于于松江区区洞泾镇镇砖桥贸贸易区东东侧的“松江551699号”地块，处处于上海海通往南南方各省省交通要要塞，距距离上海海市区445分钟钟车程，南南靠砖莘莘公路，北北接沪松松公路，交交通便捷捷多条公公交线路路途

22、经。220022年动工工的轻轨轨9号线线建成后后，松江江到人民民广场只只需300分钟，轻轻轨泗泾泾站到礼礼品城仅仅3分钟钟。礼品品城将建建成为目目前国内内规模最最大、功功能设施施最齐全全、经营营品位最最高、辐辐射能力力最强，集集批发、零零售、会会展、电电子商务务、国际际贸易于于一体的的智能化化礼品商商贸交易易中心，总总占地面面积4666亩，总总建筑面面积500万平方方米，总总投资超超10亿亿元，一一期市场场建筑面面积222万平方方米。项项目建成成后，拥拥有营业业店铺330000余个，写写字楼场场所10000多多个，经经营、服服务人员员将达11万多人人，日交交易额预预计可达达30000万元元以上

23、，日日客流量量可达33万人次次。松卫汽车配配件用品品城2006年年3月228日试试营业项目总建筑筑8万余余平方米米，将形形成一个个集“整整车展示示、汽车车用品、快快修养护护、装饰饰美容、汽汽车零部部件贸易易、仓储储、办公公电子商商务、休休闲娱乐乐八大功功能”于于一体的的大型综综合后汽汽车专业业市场。功功能定位位为以“汽汽车用品品批发为为主，兼兼有美容容保养快快修、及及汽车零零部件批批发零售售等服务务”。全全力打造造新型后后汽车产产业商业业旗舰。批发市场分分析结论论今后应适合合引进著著名批发发市场,与苏州州、无锡锡、常州州大学专专业市场场和上海海其它区区市场形形成互补补.（一）大卖卖场和批批发市

24、场场的市场场依据和和可行性性分析1市场的状状况分析析目前大的批批发市场场有松江江区洞泾泾镇砖桥桥贸易区区的上海海国际礼礼品城、上海砖桥贸易城综合批发市场、海沪松海鲜批发市场这些市场，总总体量已已接近550万平平米。辐辐射全上上海和苏苏浙周边边地区。洞泾镇砖桥桥贸易区区的上海海国际礼礼品城和和上海砖砖桥贸易易城综合合批发市市场主要要区位优优势在于于位于沪沪杭高速速、沪青青平高速速、沪宁宁和同山山国道、地地铁九号号线都从从这里进进入上海海；然而而礼品城城的市场场是客流流量大历历史悠久久文化底底蕴深厚厚旅游业业发达的的松江和松江新新城、松松江大学学城、松松江国家家级出口口加工区区、松江江高科技技园区

25、等等重点项项目。而而批发市市场针对对松江以及及辐射苏苏浙周边边地区的的优势似似乎还没没有本项项目的优优越。另外，砖桥桥市场主主要经营营低档的的生活用用品，缺缺少高档档商品的的品类，客客户主要要是当地地居民和和郊县的的小批发发商。经经销的货货源渠道道主要来来自义乌乌等地的的批发商商，资金金和商品品品种有有限。2、松江的的批发市市场问题题的分析析、定位不不明、运运营管理理缺乏特特色松江的批发发市场普普遍存在在定位不不明确、缺乏经营特色、运营管理非系统化等特点，贸易环境杂乱、仓储物流设施缺乏。品牌培育育不足目前的经营营是市场自自然形成成的，不不是依赖赖于品牌牌，抗风风险性、竞竞争大型型连锁的的市场能

26、能力较弱弱。发展后势势不足目前的批发发市场存存在着规规划管理理不到位位、商品品流通领领域狭窄窄的缺点点。覆盖盖率低，没没有形成成展示、交交易、加加工、物物流配送送，文化化、配套套产业开开发为经经营特色色。 （二）对相相关步行行街零售售市场现状状认识：1差异化不不足，业业态同质质化业种种交叉2中高端定定位不够够，无法法应对轨轨道交通通带来的的大量目目的性消消费需要要项目市场分分析与前前景预测测总结分分析：（一）、项项目3公公里半径径人口及及松江新新城人口口数据经过实际调调研统计计测算，项项目周边边半径3公公里内十九个社区区未来两两年居住住人口最低低是5万人左右右。未来五年，项目周周边半径径3公里

27、里内居住住人口最最低是119万人左左右，包括大大学城、新新规划报报建的社社区和已已有居住住区的增增长人口口。按上海人口口普查办办和松江江统计局局测算，松江新城现有人口37万人。未来五年规划和增长总人口将达到93万人。见附表项项目周边边半径33公里新新社区未未来2年居住住人口调调查.、项目周边正在规划建设的社区调查表、上海松江大学城未来4年常住人口调查.。松江新城商业面积供应情况调查表（二）上海海市规划划依据：依据上海海商业分分级设置置规范、上上海商业业零售业业态规范范、上上海市零零售商业业业态分分类、关于上上海市零零售商业业服务业业网点布布局的指指导意见见和上海海商业发发展第十十个五年年计划纲

28、纲要相关规定。关于上海海市零售售商业服服务业网网点布局局的指导导意见：“（四）社社区（居居住区）商商业，列入社社区（居居住区）商商业重点点建设的的区域是是：人口口规模达达到5万万以上的的居住区区。 社区区（居住住区）商商业建设设，。以新型社区购物中心为主体，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代社区商业。鼓励设置：购物中心（社区型）、超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务网点；适度设置：大型综合超市、文化娱乐网点、专卖店；限制设置：百货店、仓储商店、集贸市场。”上海商业业发展第第十个五五年计划划纲要： “。积极稳妥地推进大型购物中心和大型综合超市（大卖场）的建设。，在交通便捷、

29、人流集中、辐射区域广阔的地方，建设3-5座融购物、休闲、娱乐、餐饮、文化功能于一体的15万平方米以上的现代化大型购物中心。根据人口密度、交通条件以及周边地区商业环境，有控制地建设发展1万平方米以上的大卖场。建设大卖场的原则是：内环线以内地区严格控制，内外环线之间适度控制，外环线以外可以发展。按上海市零售商业业态分类，每20万人口或以半径3公里商圈配置一个。十五期末，大卖场的发展数量控制在60家左右。继续推进连锁超市、便利店、副食品零售网点的规范化、规模化建设。调整超市结构，鼓励发展食品加强型超市。在缺少商业网点的地区，继续发展超市门店、便利店和副食品零售网点。按上海市零售商业业态分类，每1万人

30、口配置一个超市，每3000人或300米为半径配置一个便利店，十五期末，市内门店分别达到1300家和3000家左右。按每万人设置1200平方米副食品零售商场（含超市、大卖场中的副食品经营面积），500米为半径的居住区域内配置1个规范经营的副食品商场的标准，加快副食品零售网点建设。 。到2005年，基本形成品牌专卖、系列专卖与特种商品专卖的连锁经营体系，专卖店网点数达到3000家。鼓励企业细分目标市场，大力发展不同规模的专业和特色经营，形成100种以上的连锁专业系列，专业店网点数达到5000家。基于其中的的：关于上海海市零售售商业服服务业网网点布局局的指导导意见“（四）社社区（居居住区），商商业为

31、人人口规模模达到55万以上上的居住住区。上海商业业发展第第十个五五年计划划纲要和上海市零售商业业态分类中所说的“在交通便捷、人流集中、辐射区域广阔的地方，建设3-5座融购物、休闲、娱乐、餐饮、文化功能于一体的15万平方米以上的现代化大型购物中心。根据人口密度、交通条件以及周边地区商业环境，有控制地建设发展1万平方米以上的大卖场。每20万人口或以半径3公里商圈配置一个大卖场。”据此：5年年后，本本项目周周边半径径3公里里左右居居住区居居住人口口将要到到达199万人，本本商业中中心至少少可以确确认成为为“社区（居居住区）商商业”和“15万万平方米米以上的的现代化化大型购购物中心心”包括至少少“一个

32、大大卖场”。（三）轨道道、客运运、公交交线交通通会在未未来5到到10年年间产生生70万万855万平方方米的商商业物业业需求。轨道交通99号线松松江大学学城站（即即松江客客运中心心）的日日客流集集散量达达6.33万乘次次/日。由由松江客客运中心心到发的的42条条地面公公交线和和长途客客运线其其日客流流集散量量约在111.22万乘次次/日，即即松江客客运中心心日交通通出行量量约177.7万万乘次/日，考考虑各交交通方式式间的换换乘因素素，出入入松江客客运中心心的客流流总量约约在133.3万万次/日日（不考考虑客运运中心公公建设施施吸引）。在在轨道交交通的通通行后，按按照每天天49554人次次的数量

33、量通过轨轨道交通通流经到达松松江，同同时全区区共有公公交线路路34条条连接松松江各区区域以及及闵行、徐徐汇、青青浦等地地；合计有公公交运营营车辆2258辆辆。22205年年公共交交通客运运的日均均总量111.344万人次次，其他他客运运运营出租租车辆2250辆辆，日均均客运总总量1.1万人人次。（中中短途66.5万万人次；跨省00.266万人次次社会会公交11.5万万人次）并并将逐步步递增。随着轨道交交通的通通行、区区域流动动人口的的逐步递递增、会会为百货货零售业业、专业业市场等等商业形形态的经经营带来来巨大市市场。按按人均11.2平平方米的的合理测测定，会会在轨道道交通枢枢纽周边边未来55到

34、100年间产产生100万200万平方方米的商商业物业业需求。目前松江人均商业面积已经超过1.7平方米过剩,缺乏集中型高水平购物中心,能够增强松江商业辐射力的项目较少,只有开元地中海起点较高,松江商城算是本地较好的商业项目。（四）作为为上海外外围紧密密型的扩扩散区产产生目的的性消费费需要松江作为上上海外围围紧密型型的扩散散区域是是副都心心所在。上上海市内内的大量量的补充充型消费费必然随随着轨道道交通滚滚滚来到到。按照照城市经经济学和和消费学学的规律律，在繁繁华的大大都市里里无法实实现或缺缺乏功能能的消费费必然在在城市郊郊区或临临近区域域出现。这这就是目目的性消消费需要要。如，旅旅游、疗疗养、朝朝

35、拜、物物流集散散配送、教教育培训训、体育育集训等等等。而而这些资资源松江江都具备备且极具具优势。但但目前这这方面的的商业规规划却十十分不足足，比起起其他的的上海外外围区域域有所落落后。象象安亭的的国际赛赛车场，就就一举成成为国内内外的目目的性消消费的新新的平台台。二、 项目选址分分析与新新的投资资模型方方案 （一一）选址址分析：图1 上海海松江在长长三角的的区位松江区位于于上海市市的西南南部,地地处黄浦浦江上游游,长江江三角洲洲要冲。东东与闵行行区、奉奉贤区为为邻，南南与金山山区接壤壤，西北北与青浦浦区毗连连。全区区地势东东高西低低，略呈呈倾斜，地地形北狭狭南宽，南南北长约约45公公里，东东西

36、宽约约50公公里，区区域总面面积6004平方方公里。沪沪杭铁路路、沪杭杭高速公公路、同同三国道道、嘉金金高速公公路贯穿穿全区，是是上海连连接浙江江和中国国南方地地区的主主要门户户，既是是上海对对外辐射射的窗口口又是南南方各省省进驻上上海的桥桥头堡。松江的区位位优势和和经济发发展为商商业发展展和物流流批发行行业都提提供了良良好的条条件,松松江大学学城的进进驻为古古老的松松江增加加了文化化气息,大学城城增加的的人口直直接带动动了松江江新城的的消费。图2松江新新城总体体规划松江新城主主城规划划面积为为60平平方公里里，地处处松江区区中心位位置，是是松江区区的政治治、经济济、文化化中心，是是上海西西南

37、部的的核心城城市，上上海中心心城人口口的主要要疏解方方向，上上海的重重要高教教基地。图3项目（松松江大学学城站）在在松江的的地理位位置（二）对原原方案的的认识上海松江新新城交通通枢纽购购物中心心及综合合体（原原名，以以下简称称“该项目目”）项目目是一个个R9轻轻轨站点点大学学城站和和松江公公交枢纽纽中心交交汇的综综合商用用物业项项目，由由松江区区政府和和城通公公司投资资与实施施，计划划与R99轻轨（220077年100月开通通）相继继建成。图4 项目目现场相相片该项目占地地面积1150亩亩（222万平方方米），总总建筑面面积455万平方方米，其其中地上上建筑面面积388万平方方米，地地下7万万

38、平方米米。主体体建筑55至8层层。地上上的客运运中心部部分建筑筑面积为为10万万平方米米，将导导入城市市公交线线16条条，引入入长途公公交线226条，拥拥有社会会泊车位位13000余个个。根据原来规规划地上上的购物物中心部部分建筑筑面积为为28万万平方米米，集大大卖场、百百货商店店、美食食中心、精精品店、专专卖店、娱娱乐、展展示厅、远远程教育育、影视视城等功功能于一一体。由于项目原原投资商商实力不不强，资资金链中断，项项目前期期策划不不够充分分，致使使非常难难得的上海松松江客运运中心城城市综合合体项目目搁浅。图5原建筑筑方案对原方案的的认识和和修改意意见：项目原来方方案综合合开发内内容中，各各

39、开发内内容占据据面积（营营业面积积）如下下：百货卖场零售展示影院教育中心餐饮娱乐厅总计面积m254431174902252955513204412577785410716669092265448原方案的经经营成本本分析，由由于采用用巨大钢钢结构密密闭空间间巨大，整整个项目目建造成成本较高高，日常常运营费费用巨大大所需空空调及耗耗电量巨巨大，绝绝大多数数商户很很难承受受较高的的租金、物物业管理理费、空空调使用用费、电电费等经经营成本本。原方案采用用整体建建筑模式式，难以以出售分分割，功功能单一一，同类类物业过过多。会会抑制投投资者的的购买欲欲望，资资金回收收存在巨巨大困难难。我们认为，零零售业态

40、态比重过过大，与与未来四四年人流流存在脱脱节。造造成开发发系数风风险偏高高、难以以实现开开发资金金有效的的回笼，对对商业的的运营招招商、顺顺利达到到良好的的经营状状况形成成较大的的难度。松江客运中中心包括括交通枢枢纽和综综合开发发二个部部分交通枢纽纽面积指指标：1架空层底底层（包包括道路路和占地地面积）城市公交使使用面积积：3007000m长途汽车使使用面积积：2665000m出租汽车使使用面积积：78800 m地下机动车车停车面面积：4490000 mm自行车停车车面积：地上：40000 mm2二层转换换通道：157700 m以上保持不不变，我我们重点点思考综综合物业业的开发发与商业业的发展

41、展定位。在消化原来来建筑方方案基础础上, 经过对轻轻轨站点点未来发发展趋势势的判研研与预测测，我们们认为盒盒子状的的单一购购物中心心经营成成本高,投资风风险大,需要对对原方案案进行必必要调整整,交通物物业功能能不变,但原来来单一商商业功能能建议采采用组合合功能方方式,部分物物业可以以销售回回收资金金,突出项项目可操操作性,对潜在在投资者者具有吸吸引力,便于今今后招商商与实施施。（三）新的的规划设设计思路路2006年年11月月香港卓卓毅国际际集团等等开始重重新论证证本项目目，根据据重新策策划思路路，从法法律角度度将本项项目土地地转变为为商住用用地性质质，项目目物业功功能包括括商业、住住宅和少少量

42、办公公功能、轨轨道交通通站房等等综合功功能，增增加了项项目可操操作性和和赢利空空间，对对大型投投资公司司具有较较大吸引引力。图6新的投投资模型型因此，在新新的可回回收资金金的投资资思路指指引下,我们提提出了三三种业态态方案,其中A方案以以零售为为主作城城市综合合体定位位,B方案案以批发发作为主主要定位位,我们重重视项目目资金回回收与可可操作性性。在AA方案中中通过销销售商业业步行街街和酒店店式公寓寓回收项项目基本本投资。建建议本项项目除商商业功能能外,增加博博物馆和和文化中中心等公公共设施施投资,完善松松江新城城功能。希希望领导导在阅读读本报告告后决策策选择合合理方案案,建议今今后以方方案为基

43、基础,吸纳论论证专家家意见,制作项项目招商商手册,吸引实实力较强强投资商商参与本本项目建建设,早期启启动运营营本项目目。通过深入调调查,发现松江江常规零零售物业业已经达达到人均均1.77平方米米,要在过过剩的市市场中找找到项目目的发展展方向,利用交交通枢纽纽优势抓抓住本地地客户吸吸引外来来顾客成成为策划划需要解解决的问问题。在调研过程程中,我们重重视从规规划高度度把握项项目未来来走势,系统学学习了松松江新城城规划并并了解了了实施情情况,松江新新城规划划近1000万人口口,目前人人气还不不足,我我们在复复旦大学学支持下下,系统统分析了了上海人人口郊区区化进程程和未来来上海人人口迁移移趋势,重点把

44、把握松江江新城未未来人口口变化这这个关键键因素。在对中外大大量城市市综合体体的成功功案例分分析后，我我们认为为以自营营为核心心的商业业城市综综合体容容易获得得成功，我我们要在在世界范范围内选选择一流流的标杆杆，高起起点策划划松江交交通枢纽纽型城市市综合体体,为上上海世界界博览会会增加亮亮点。通通过市场场调研数数据分析析、商业业模块测测试，并并结合客客观实际际情况、国国外东南南亚地区区的商业业地产发发展规律律和业内内专家的的多次论论证结果果，我们们将多种种可行的的复合元元素、潜潜在的市市场契机机加以归归纳、推推演后形形成以下下三种可可行的业业态方案案：方案A城市商商业综合合体模式式 面向向年轻人

45、人作为主主要消费费群体、以以零售为为主做城城市综合合体定位位,参考日日本涩谷谷商业特特色,结结合项目目立地生生存发展展的蓝海海战略分分析模式式，从过过剩的面面向松江江的商业业定位中中摆脱出出来,发发挥轨道道交通便便利优势势,营造造面向年年轻人的的业态优优势。商业布局与与业态组组合构思思功能类型面 积（平平方米）功 能 说说 明空中步行街街及其他他商铺300000其中包括青青年酒吧吧文化街街集中式商业业建筑面面积约110万平平方米，为零售业业态面积积。百货200000定位面向年年轻人时时尚特色色中高档档MALL300000类似韩国东东大门大卖场120000发挥停车位位充足优优势专业进口商商品超市

46、市8000进口商品餐饮100000书城6000立足大学城城面向全全市消费费者博物馆或展展览中心心300000键康服务中中心4000包括健康休休闲溜冰场4000电影院6000四维电影院院酒店式公寓寓500000商务酒店300000四星级别设设施，33星价格格，利用用空中花花园和综综合服务务设施优优势办公100000SOHO办办公、商商住办公公功能卸货区7478空中花园200000不计入容积积率面积积合计2774778本项目立项项能够达达到以下下影响。1.加速松松江作为为上海副副城区的的城市建建设 ，提提高松江江新城入入住率，实实现人口口稳步达达到30万人人以上规规模。2.以人气气带动财财气，通通

47、过松江江新城人人口增加加，建议议区政府府运用总总部经济济理论,在松江江新城建建设与上上海CBBD互补补的区域域型CBBD,全全面激活活写字楼楼市场，带带动住宅宅市场发发展。3.改善松松江经济济发展结结构，形形成经济济与文化化协调发发展的新新格局，实实现松江江和谐发发展的大大局。方案B批发功功能为主主的专业业市场群群模式立足于整个个上海乃乃至长三三角市场场的高度度，利用用上海产产业优势势，类似似深圳依依托电子子产业优优势成功功建立全全国最大大规模批批发市场场成功案案例。我我们可以以发挥自自己轨道道交通优优势和长长途汽车车站点优优势，并并且叠加加规模大大(100万平方方米以上上)，成成本低的的优势

48、，有有利于项项目开发发的资金金快速回回笼和产产品推向向市场的的销售速速度，建建立能够够发挥上上海产业业优势的的专业市市场群模模式。传传统市区区服装批批发市场场成本高高，让顾顾客批发发综合成成本最低低方案B的实实质是做做购物中中心环境境的中高高档批发发市场,充分发发挥轨道道交通和和长途汽汽车站点点客运功功能。把握上海市市场发展展规律，特特别是注注意成本本降低的的位置迁迁移规律律，将市市区传统统市场逐逐步转移移到松江江，扩大大松江的的商贸物物流功能能。规划布局基基本内容容根据项目立立地情况况，考虑虑对业态态配置、区区域业态态发展状状况以及及本项目目的整体体功能体体系，将将项目划划分为223功能能经

49、营区区域：餐饮娱乐批发业业态功能能时尚流行服服饰批发发专向向批发功功能时尚主题商商品+专专业商业业经营规划布局基基本原则则分散布局原原则批发、流通通、购物物、饮食食、休闲闲等业态态功能，作作分散布布局是项项目布局局规划的的基点，力力求每个个区域都都有不同同风格的的相关专专业批发发业种，以以带动人人流、物物流在整整个辐射射区内顺顺畅、均均匀流动动。档次统一原原则各区域的业业种组合合以档次次作统一一，突出出体现各各区域的的商品组组合的可可流通性性和丰富富性，吸吸引辐射射区域的的市场客客体，并并在任何何项目区区域中途途顺畅的的流动、汇汇集，避避免物流流阻碍的的现象，以以充分培培育市场场良好的的物业环

50、环境、通通畅的市市场交通通条件。方案C专业电电子市场场及软件件园区方方案 电子信息产产业作为为长三角角重点发发展的战战略产业业,通过过对上海市市和苏州州周边电电子市场场考察,我们发发现科技技京城主主要是零零售功能能为主,交通不不便利。苏苏州本身身具有台台湾企业业为主的的生产基基地,但但是苏州州行业商商务资源源条件不不如上海海,因此此,利用用松江的的区位优优势,我我们提出出建设长长三角规规模较大大专业品品类最齐齐全的专专业电子子市场。把握上海专专业批发发市场发发展规律律，特别别是注意意成本降降低的位位置迁移移规律，将将市区传传统市场场逐步转转移到松松江，扩扩大松江江的商贸贸物流功功能。通过松江产

51、产业发展展以及大大学城的的优势,建议设设置办公公区,专专门服务务上海软软件产业业,也是是一个比比较好的的方案。从深圳电子市场为例,深圳众多生产企业需要依托上海这个超级平台辐射长三角,在长三角占据更大市场份额。以首先在深圳龙华镇投资的深圳富士康企业集团为例,在苏州昆山投资规模巨大已经建立2万人以上规模的生产基地。C方案功能能表项目数量单位赢利点用地面积1346110总建筑面积积2700000传统市场的的搬迁与与改建模模式例如如机电市市场1200000长三角最集集中的专专业的电电子批发发市场批批发兼营营零售空中步行街街含餐饮400000投资者、经经营户、消消费者商务公寓300000中小公司、青青年

52、、创创业者写字楼SOOHO300000投资置业、青青年、工工薪层产权酒店300000投资商、办办公、旅旅游空中花园200000总面积27万平方方米6.9亿元元D方案，是是将原规划方案案基本不变变，但进行行缩减，建筑成7层的的商业中中心。原方案的商商业布局局百货卖场零售展示影院教育中心餐饮娱乐厅合计面积m254431174902252955513204412577785410716669092265339每平方米单单价40002000300020003000200020004000各项费用万万元217722 1498001588662640377317021432763641277地下室及地地基

53、7万万平方米米,原来来方案公公开报道道建筑面面积477万平方方米,投投资在118亿元元左右。（四）三个个方案的的投资营营收基本本设计1、方案调调整的思思路：商业要素与与交通系系统的功功能叠加加，在已已有方案案基础上上进行深深化细化化。商业形态的的组合要要素就是是要达到到多业态态、多业业种的合合理组合合、搭配配来激活活公共交交通物业业的商业业活力，满满足多样样的服务务需求，提提升市场场竞争能能力。并并将二重重功能形形成有机机的重合合、渗透透。业态定位立立足本地地的消费费水平、消消费趋势势、消费费特点、以以及项目目商圈的的辐射力力、竞争争力等确确定项目目所要经经营的业业态。主主要确定定是否适适合经

54、营营酒店式式公寓、购购物中心心和步行行街等综综合体，最最大限度度发挥轨轨道交通通型城市市综合体体优势。松江9号轨轨道交通通一期工工程起点点于上海海商贸中中心区之之一的徐徐家汇附附近，终终止与松松江新城城，拉近近了松江江与上海海的距离离，实现现了商业业贸易中中人流的的有效辐辐射。理理论上地地铁沿线线8000米范围围内物业业增值22至2.5倍，松松江轨道道沿线大大量的待待开发储储备地块块蕴涵着着丰富的的利用空空间，轨轨道沿线线已开发发物业的的统一规规划、专专业定位位、规范范管理激激发更物物业广阔阔的效益益空间。松江城市自自身经济济水平较较高、市市场容量量较大，轨轨道经济济的空间间明显；9号轨轨道的

55、开开通，必必将带给给松江一一条快速速交通工工具的同同时，演演变成为为纵横于于松江与与上海城城市中心心的一条条“生金金”的轨轨道经济济线因此，在目目标市场场定位中中考虑到到三部分因因素：一一是目标标消费者者的定位位；二是是经营者者、三是是投资者者。通过本报告告第一部部分的调调查分析析，我们们对本项项目的市市场依据据和定位位有综合合的评估估认识。松江新城的的商业物物业的建建设和规规划，必须兼兼顾目前前和未来来，根据据国内外外许多成成功的经经验，我我们认为为新市区区的商业业物业开开发必须须首先针针对现状状，建立立和配套套完善成成熟的各各社区的的商业服服务网落落体系基基础上，适适当的引引导性的的开发城

56、城市区域域中心类类的商业业中心，建建设大型型零售休休闲娱乐乐等城市市商业综综合体。通过上述分分析，我我们的结结论是：既要充充分发挥挥项目自自身最大大的优势势，又要要利用独独特的主主题发掘掘出对项项目的增增值点，引引发潜在在消费群群的心理理触动。由此而来，我我们确定定本项目目定位的的第一个个原则：寻找市市场的空空白和结结合点，打打造项目目的稀有有性。目的地地式消费费-核心心优势最最大化策策略差异化化、可持持续发展展策略价值提提升策略略紧紧围绕这这三个主主要策略略发掘项项目定位位。因此改变原原来的设设计，引引入批发发和大卖卖场的业态、增增加酒店店公寓和和酒店。松江大学城城站点项项目商业业规划与功功

57、能布局局基本思路路步行街：百货：大卖场：酒店式公寓寓：3万平方米米步行街街可与空中中花园相相互衔接接适宜进入中中高档百百货适宜进入大大型品牌牌折扣店店，形成目的地地式消费费中心松江新区已已经有泰泰晤士小小镇莱顿顿小城等等欧洲风风格住宅宅区现状状，建议议建设法国国风格购物中中心策划划主题城城市综合合体和步行街街例如第一八八百伴、百百盛等如奥特莱司司等是目前中国国最大型型的最具具规模的的最吸引引年轻人人、白领领、中高高薪阶层层的法国地中海海风情主主题酒店店，法国国地中海海建筑风格特色色酒店式公公寓与开元地中中海、华华亭步行行街差异异化与松江商城城、上海海第一百百货松江江店差异异化2、各业态态的投资

58、资目标原原则商铺：根据据市场发发展再逐逐渐固定定完善。而而出售出出租的部部分根据据市场现现状选择择业态，采采取先租租后卖的的策略。预预计将在在未来的的市场上上产生可可观业绩绩。大卖场和批批发市场场：大卖场和和批发市市场的主主要特点点是门槛槛低，容容易兴市市。可以以迅速带带旺整体体商业物物业和商商圈，比比如批发发市场的的低税赋赋、有利利于生产产加工企企业以低低价商品品直接面面对零售售商和消消费者（税税负率00.288%百百货批发发的税负负在1.85%）；因其物业业相对简简易但又又集中，大大量的小小型商家家容易入入住，存存在着大大量的招招商资源源。易招招商。可以聚拢拢人气。有助于物业的增殖。大卖场和和批发市场场巨大的的现金流流是商业业企业获获得投融融资的最最好效应应。经营营大卖场场和发市市场的企企业可以以以此获获得投融融资效应应。而且且从而形形成良性性循环。步行街（包包括酒店店和酒店店公寓）：调查结论要要有松江江新区需需要增加加经济型型和四星星级酒店店商务型型酒店，本本项目具具有空中中花园以以及购物物中心配配套具有有开发四四星级酒酒店的基基础条件.经济型酒店店，上海海是如家家、速88、格林林豪泰、