上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向

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1、上海写字楼发展历程 城市发展与写字楼发展方向,同策房产咨询股份有限公司写字楼事业部 Shanghai TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd. 2012.08,一、上海城市背景及行业现状,二、上海写字楼发展历程,三、推动写字楼发展动因,总 纲,一、上海城市背景及行业现状,上海长三角经济圈龙头城市 2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标,到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心 到2020年，基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中

2、心,2011年，长三角实现GDP8.2万亿元 占全国比重17.4%，明显领先于其它经济圈。,作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市，将推动上海产业经济升级及发展，从而推动城市商务地产的发展速度。,城市地位,5,上海是长三角都市圈的核心区域，城市区位优势突出,上海位于长三角都市圈的核心区域，是我国华东区域的发展核心，肩负着面向世界、服务全国、联动“长三角”的重任 重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化更加完善。,城市地位,经济增长：具备较强的经济基础，产业结构逐渐优化，GD

3、P 增速放缓,经济增长在回调中趋缓，增速低于全国水平。同时，上海市人均GDP 高达82560 元，处于近十年来最高水平，且位居全国第一。,产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升,居民收入增长速度为近四年来最高，收入的绝对水平与全国差距进一步扩大。2011 年，上海市城镇居民人均可支配收入达36230 元,固定资产投资增速与上一年基本持平，房地产开发投资比重有所上升。,城市经济,上海作为长三角经济圈的核心区，具有突出的地理位置和产业优势,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,核 心对外窗口,第一圈层次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专业市场,

4、第三圈层原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,第三圈层,原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。,依靠

5、人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。,城市地位,上海的办公市场受国外资本市场影响较为严重，在经历了大起大落之后，目前受国内宏观住宅市场调控影响，商业办公市场出现了较为明显的升温； 鉴于上海办公楼市场中跨国公司强劲的扩张需求和有限的供应量，上海办公市场前景被看好，市场表现活跃，热度将延续。,行业发展,上海的写字楼从无到有发展仅20余年，却已经形成了一个相对成熟的市场格局，租金也日益与国际接轨； 目前，上海的甲级办公楼的平均租金为每天每平方米7.8元(相当于

6、每年每平方英尺41美元)，位列亚太区第11位、中国内地第一位。,行业发展,陆家嘴区域甲级写字楼，约占全市总量70%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。 浦西主要集中在淮海中路，约占全市总量的15%。 未来，预计新兴商务区甲级写字楼市场每年将有30万-40万平方米的楼面落成。这些供应主要集中在杨浦五角场、虹口区北外滩、普陀长风板块及闸北区大宁等二三线板块一带。,上海市甲级写字楼集中在人民广场及其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区，这些都是上海一线办公楼板块。,市区甲级办公主要分布,近年来，上海办公市场蓬勃发展，目前已形成以陆家嘴、淮海路、人民广场、

7、南京西路、虹桥、徐家汇六大板块为主导的CBD区域； 陆家嘴板块目前主要以金融服务业类企业为主导；淮海路、南京西路板块目前主要以跨国企业为主导；人民广场板块以本土大企业、货代公司为主导；徐家汇、虹桥板块以服装类、加工类日企为主导，区域特征明显。,核心商务区企业现状,人民广场：来福士广场13元/平米-天、华旭国际大厦10元/平米-天、外滩中心10元/平米-天、都市总部大厦9元/平米-天 南京西路：恒隆广场14元/平米-天、波特曼9元/平米-天、会德丰广场14元/平米-天 淮海中路：香港新世界8元/平米-天、嘉华中心11元/平米-天、香港广场8元/平米-天 徐家汇：港汇广场9元/平米-天、飞洲国际广

8、场6元/平米-天、嘉汇国际广场6.5元/平米-天 虹桥：虹桥上海城6元/平米-天、东方国际大厦6元/平米-天、万都中心7元/平米-天 陆家嘴：环球金融中心14元/平米-天、国金中心14元/平米-天、金茂大厦12元/平米-天,目前，上海六大CBD板块的办公价格最高的是陆家嘴板块，达到60292元/平方米，最低的是虹桥板块的20384元/平方米； 租金方面，最高的仍然是陆家嘴板块，达到14元/平方米/天左右，最低的是虹桥板块的6元/平方米/天； 总体来看，陆家嘴板块的办公项目是上海市办公项目的标杆区域，代表了目前上海办公楼的最高品质。,各办公板块行情,办公市场现状,二、上海写字楼发展历程,写字楼概

9、念定位,上海目前写字楼包括：,1、政府部门自己经营使用管理的办公楼 2、企事业单位自建自用自管的办公楼 3、面向市场出租或者出售的办公楼,本报告研究主要界定为：面向市场用于出租或者出售的办公楼，即经营性办公。,1、上海写字楼发展历程,写字楼发展历程,时间,第一阶段 19491990 起步阶段,1.改革开放政策的确立； 2.社会主义市场经济的确立； 3.外资引入； 4.办公房的商业属性开始体现； 5.第三产业发展。,背景,发展区域,【徐家汇】【人民广场】【外 滩】 【南京路】【 淮 海 路】,传统核心,形成基础,第二阶段 19911998 发展阶段,1.第三产业快速发展； 2.浦东大开发； 3.

10、外资、外地企业大量进驻； 4.东南亚金融危机。,【陆家嘴】 【虹 桥】,政府政策推动,第三阶段 19992008 稳定发展阶段,1.上海经济稳步增长； 2.世界500强企业进入上海； 3.办公房市场内外销并轨。 4 .美国次贷危机,【长风板块】【四川北路】 【金 桥】,产业升级导致的企业外溢,第四阶段 2008年至今 快速发展阶段,1.09年城市升级二个中心； 2.世博时代 3、政府行政手段干预房产市场,【五角场】【后世博板块】,产业及城市升级,人均三产GDP （美元）, 1500,15006000,60007400,写字楼发展历程,时间,第一阶段 19491990 起步阶段,1.改革开放政策

11、的确立； 2.社会主义市场经济的确立； 3.外资引入； 4.办公房的商业属性开始体现； 5.第三产业发展。,背景,发展区域,【徐家汇】【人民广场】【外 滩】 【南京路】【 淮 海 路】,传统核心,形成基础,第二阶段 19911998 发展阶段,1.第三产业快速发展； 2.浦东大开发； 3.外资、外地企业大量进驻； 4.东南亚金融危机。,【陆家嘴】 【虹 桥】,政府政策推动,第三阶段 19992008 稳定发展阶段,1.上海经济稳步增长； 2.世界500强企业进入上海； 3.办公房市场内外销并轨。 4 .美国次贷危机,【长风板块】【四川北路】 【金 桥】,产业升级导致的企业外溢,第四阶段 200

12、8年至今 快速发展阶段,1.09年城市升级二个中心； 2.世博时代 3、政府行政手段干预房产市场,【五角场】【后世博板块】,产业及城市升级,人均三产GDP （美元）, 1500,15006000,60007400,区位：徐家汇商业商务中心位于上海徐汇区。徐汇区位于上海中心城区的西南部，与静安区、黄浦区、长宁区、闵行区接壤，与浦东新区隔江相望，依托徐浦大桥相连接；辖区54.7平方公里、108.5万人（2010年人口普查数据）。 经济：徐汇区积极发展信息技术、现代生物医药、纳米新材料等高新技术产业。2011年区域经济总量956.67亿元，三产占比82%。 徐家汇商业商务中心：徐家汇商业商务中心位于

13、徐汇区北部， 距离人民广场5公里，地段优势明显，规划面积2.2平方公里。 交通：徐家汇商业商务中心位于徐汇中心，是 华山路、虹桥路、肇嘉浜路、衡山路、漕溪路的交汇处，道路交通便捷；拥有四个地铁站点，已建设和在建地铁线路6条，其中1、9、11号线交汇于徐家汇，轨道交通将更加便利。 商业发展：徐家汇商圈2011年建成投入使用商场65万平米，日均人流量高达55万人次，经过十余年发展形成集购物、娱乐、观赏、餐饮、旅游为一体的大型商圈。其中百货、餐饮、娱乐文化成为核心业态，数码电子高度聚集，素有“上海中关村”美誉。,徐家汇板块,板块简介,上海城市中心区西南部，是最早发展，最早成熟、目前最繁华的城市副中心

14、之一,5公里,徐家汇板块,发展动力,“法租界”历史为传统高端居住、国际交流形成源头，90年代城市改造再现并升华城市繁荣,历史建筑基础上发展起来的衡山路特色文化商业街,城市改造运动中新建的城市商业商务中心,徐家汇板块,发展阶段,徐家汇地区高端商务聚集效应自05年后发展形成，其市场发展具有典型的商业发展推动特征,交通便利，配套完善，商业模式升级，商业聚集效应显著，依托专业市场的商务需求逐渐兴起，形成最初商务氛围,交通枢纽成型，高端商业云集，高端办公市场快速发展,区域进一步完善，高端写字楼市场进一步扩容,城市市政建设期，商业发展期,徐家汇板块,典型案例,恒隆港汇广场徐家汇高端综合体代表作，区域写字楼

15、市场建设领军物业，塑造区域高端办公形象,225米，51层双塔写字楼,徐家汇板块,典型案例,恒隆港汇广场商业先行，特色调整，形成品牌，聚拢人气，帮助推升写字间租赁速度及价格,徐家汇板块,典型案例,恒隆港汇广场地标性高端甲级写字间，高端配置,交通核,交通核,徐家汇板块,典型案例,恒隆港汇广场国际知名企业入驻，区域价格标杆,昔日的跑马厅，今天的上海行政、文化、商业中心 1861年被英国跑马总会董事征用为跑马厅，解放后人民政府才收回了跑马厅，逐步改建成人民公园、人民广场、人民大道等。如今的人民广场被人们誉为“城市绿肺”，是上海行政、文化、交通、商业中心。 城市中心，四通八达的交通系统 人民广场是上海市

16、重要的交通枢纽,有大量公共交通线路的起点站，轨道交通一号线、二号线和八号线均经过该处并设有人民广场站。,人民广场商务区,历史背景及区位条件,人民广场,6.5km,虹桥开发区,2.7km,陆家嘴,总体发展阶段,1990年,80年代，人民广场改造，方向是“政治集会性质的广场”。 90年代初，政府启动新一轮改造，方向集中在“市民的文化、休闲场所”，并修建一些列标志性建筑。 1993年，上海第一个地下商业人民广场香港名店街开业。随后迪美购物中心、华盛街相继开业。 1990年，天安中心大厦落成，代表入驻企业：梅赛德斯奔驰。 1995年，东海商业中心一起发售即售罄，二期97年底竣工。 代表项目：天安中心大

17、厦,1997年,市政中心、交通中心、商业中心促高端写字楼崛起,2007年至今,自1997年起，随着对人民广场城市中心功能的加强，对交通环境、商业配套的不断发展和完善，人民广场写字楼市场由初具规模进入飞速发展期。 代表项目：来福士广场、明天广场、百联世贸国际广场等,城市中心地位不断加强，交通、商业环境不断完善，写字楼市场进入飞速发展期,中心板块成熟、新增有限，促区内高端写字楼市场进入稳步上升发展阶段,板块内现有的写字楼资源和有限的未来新增供应都将成为写字楼租金上涨的重要支撑； 另外上海日益突出的国际金融中心地位吸引越来越多的跨国公司将亚太区、中国区总部设在上海，促使板块内的写字楼市场保持持续稳步

18、上涨趋势。 代表项目：创兴金融中心,人民广场商务区,该板块地处上海市的城市中心、市政府所在区域，加上日趋完善的交通配套和商业配套，是上海最早形成的高端写字楼板块之一，是集商贸、金融、高级住宅于一体的中央商务区。 80年代，人民广场改造，方向是“政治集会性质的广场”。 90年代初，政府启动新一轮改造，方向集中在“市民的文化、休闲场所”，并修建一些列标志性建筑。 1993年，上海第一个地下商业人民广场香港名店街开业。随后迪美购物中心、华盛街相继开业。 1995年，东海商业中心一起发售即售罄，二期97年底竣工。 依托便利的交通环境和初成规模的商业配套，人民广场高端写字楼市场在1990年初步崛起。,人

19、民广场商务区,市政中心、交通中心、商业中心促高端写字楼崛起,人民广场商务区,崛起阶段典型案例：东海商业中心,东海商业中心，一期95年落成，连夺中国三大建筑优质奖“白玉兰奖”、“鲁班奖”和“国家优质工程奖”等，作为人民广场商务区落成较早的写字楼，标志着人民广场高档写字楼市场的初步崛起。,自1997年起，随着对人民广场城市中心功能的加强，对交通环境、商业配套的不断发展和完善，人民广场写字楼市场由初具规模进入飞速发展期。,人民广场商务区,城市中心地位不断加强，交通、商业环境不断完善，写字楼市场进入飞速发展期,从右图可以看出，97年至07年的十年间，人民广场写字楼市场发展迅速，大量写字楼物业集中兴建；

20、 2000年人民广场成为轨道交通1、2号线换乘点后，写字楼物业单体体量较2000年之前有明显增加，多座地标级写字楼建成投入运营； 据了解，人民广场写字楼板块入驻行业主要以工业制造、化学化工、金融行业以及部分中介、咨询、广告设计的现代服务行业为主，并未形成比较明显的产业聚集特征； 2007年以后，人民广场区域内新增写字楼供应不多，基本以消化现有写字楼为主。至此，人民广场写字楼市场进入平稳发展期。,人民广场商务区,飞速发展期典型案例：来福士广场,来福士广场作为凯德置地在上海打造的标杆商业项目，它的落成标志着人民广场写字楼市场进入飞速发展阶段。,人民广场商务区,稳步发展期典型案例：创兴金融中心,国际

21、级甲级写字楼创兴金融中心的落成，标志着人民广场高端写字楼市场进入稳步发展阶段。,人民广场商务区,中心板块的成熟、新增供应的有限，促区内写字楼市场进入稳步上升发展阶段,写字楼租金呈稳步上升态势 板块内现有的写字楼资源和有限的未来新增供应都将成为写字楼租金上涨的重要支撑； 另外上海日益突出的国际金融中心地位吸引越来越多的跨国公司将亚太区、中国区总部设在上海，促使板块内的写字楼市场保持持续稳步上涨趋势。 入住率持续保持较高水平 版块内的甲级写字楼入驻率普遍较高，基本都可以达到95%以上。乙级写字楼中，除因受地段因素影响较大的几个物业入驻率在90%左右以外，其他楼盘基本在93%以上，一些地段位置较佳，

22、周边交通较为便利，物业品质较高的写字楼入驻率已达到了98%以上。,1.独特的区位优势 不可复制的城市中心区位成为该板块写字楼发展的首要前提 2.四通八达的交通网建设 区域内十分完善的交通环境建设极大地促进了写字楼市场快速扩展 3.成熟完善的商业配套建设 版块内拥有全上海最成熟和完善的商业配套，进一步促使商务办公环境的发展 4.高品质的写字楼产品 5A甚至超5A甲级的高品质产品极大地满足了来自全球众多知名企业对办公硬件设施条件的要求,人民广场商务区,写字楼发展研究小结,决定人民广场商务区成功发展的4大要素：,区位：外滩金融商务区位于黄浦区。黄浦区地处黄浦江和苏州河合流处的西南端。与虹口、闸北两区

23、相望；与浦东新区一江之隔；全区面积为20.52平方公里。 经济：黄浦区以金融为核心，以现代服务业为主体。2011年区域经济总量1291.57亿元，三产占比94.5%。 外滩金融聚集带：滨江岸线长约4.8公里，总用地面积约2.6平方公里，重点吸引证券、基金、投资银行、资产管理、融资服务等金融机构及会计、律师事务所等中介机构，打造有国内外影响力的资产管理中心、资本运作中心和金融服务中心。 交通：北京东路、延安路等8条干道构成外滩便捷路网；半径2公里内拥有6条地铁线路，共11个站点，轨道交通极为便捷，通过延安路、人民路隧道与浦东相连，形成外滩-陆家嘴金融商务圈。 商务氛围：1949年上海解放时统计，

24、外滩共有外国银行驻在机构600余家，外国登记商业团体4000多个，目前仅外滩一线29栋老建筑中汇集12家银行、保险等金融类机构，上海清算所等要素类市场也驻扎外滩，形成外滩高度聚集的金融商务服务氛围。,外滩板块,板块简介,上海金融商务发源地，与陆家嘴金融城构成上海“一城一带”金融中心格局，打造金融商务聚集带,外滩板块,发展动力,“远东华尔街”辉煌历史是政府两次金融中心建设选址外滩的根本动力，区域发展具有历史特殊性,旧日外滩,今日外滩,外滩板块,发展阶段,政府推动的商务区，政策影响鲜明，2000年后开始升级，目前因产业升级而进入新的发展阶段,历史传承及政府推动因素影响，商务办公氛围浓厚，但办公物业

25、档次较低，配套不完善,加入世贸组织，经济快速发展，配套建设启动，办公物业向外围扩散,规划带动区域发展新契机，更注重产业升级，通过产业升级促进企业建设，办公物业市场再次增大,外滩板块,典型案例,外滩中心外滩高端办公代表作，除老建筑外的标志性建筑，拥有江景资源的景观写字楼,198米，50层,26层,26层,外滩板块,典型案例,外滩中心引入westin酒店及悦榕庄会所，打造高端商务配套,外滩板块,典型案例,外滩中心高配写字间，国际知名企业入驻，实现高租价,200平至整层租赁,交通核,南京路板块,板块现状,区位：主要以静安寺以东，南京路两侧的带状街区，北至北京西路-愚园路，南至威海路-延安路，东至成都

26、路高架，西至镇宁路，总面积1.8平方公里。 交通：通达性好，主要通过两条高架快速道路及七条城市干道，距离人民广场约3公里，距离虹桥机场约12公里，距离浦东机场约48公里；板块内部有地铁2、7及未来14号线共设有8个地铁站点，15、21、37、40、927、939等公交线路环绕周围。 写字楼现状：上海市最高端的商业商务区，目前写字楼体量达到480万方。近来来供应量偏小，甲级写字楼普遍保持只租不售的状态。 入驻客户：南京西路写字楼是全市各商务区行业集中度最高的写字楼群，入驻客户主要以IT行业和专业服务业为主。借IT行业巨大的派生需求，专业服务业（会计师、律师、咨询等行业）又有广泛的延展空间；整体客

27、户以IT、通讯科技、信息咨询、广告策划、航空服务、传媒等行业为主。,上海最昂贵的地段，高端服务业聚集，传统高端商务商业区,南京路板块,发展动力,中华商业第一街，国际顶尖品牌聚集地，优越的地理位置及最具影响力的高端商圈支撑自然发展而成,自上海开埠以来，南京路就一直是上海人乃至长三角区域居民心目中的顶级地段，现在，有着“中华商业第一街”美誉的南京路依然是人们心目中繁华大上海的象征，有着不可取代的地位。目前商业总体量达115万平，拥有最大的人流成为上海最具影响力的商圈。 以梅、泰、恒、金四极擎天和入驻众多品牌旗舰店的形态立足世界顶级商业区行列。LV、爱马仕、阿玛尼、宾利，这里汇集了你所能想到的任何国

28、际奢侈品牌，是身份与声誉的象征，同时也是世界500强等大型跨国企业和国际顶尖品牌总部在上海的聚集地。,南京路板块,发展阶段,1862年,早期英美租界区，南京路始建于1862年，中国第一条西式马路，以供运兵之用； 19世纪下半叶，沿线最早得以兴建私人园林； 19世纪末，租界房地产开发热开始波及沿线，建造自用花园住宅、开发新式里弄住宅、兴建近代公寓大楼，沿路的娱乐、餐饮及商业服务设施也随之发展； 1920-40年代，南京路成为上海最为高档的生活区和闹中取静的“十里洋场”,1949年,闹中取静的“十里洋场”,1992年,国际化商务办公的快速发展时期,1997年,2004年,20世纪50年代，上海市政

29、协、外办、侨办等落址，这里成为上海重要的政务办公区和对外接待中心； 1983年落成的上海宾馆，刷新了原上海老租界区最高层标志性建筑的高度； 1988年开业的静安希尔顿酒店成为上海首次利用外资建造和经营管理同时也是第一座五星级酒店； 1990年开业的上海商城成为上海最早的甲级写字楼，以满出租率和高租金成为当时上海外资写字楼的“皇冠” 代表项目：上海商城,至今,高端写字楼发展的鼎盛时期,1992年，邓小平南巡讲话发表成为第二波发展高潮的起点，“整个上海市中心改造当中，静安南京路是重头”； 南京路CBD开发历史成为是上海写字楼变迁的写照； 1997年，梅龙镇广场的竣工成为南京路上树立的第一幢甲A级写

30、字楼 代表项目：梅龙镇广场,停滞时期,1997年后，东南亚金融危机爆发，随着亚洲金融风暴影响而供应渐趋停滞 代表项目：恒隆广场、中信泰富广场,2004年，上海推出总部经济政策； 2006年静安区政府提出“开放的静安南京路，高档的商业商务区”战略； 2008年静安区政府推出针对写字楼企业入驻的“39计”优惠政策； 2008年，越洋广场竣工并成为上海市租金最高的写字楼之一 代表项目：越洋广场、SOHO东海广场,稳步发展时期,国际化商务办公的快速发展时期,高端写字楼发展的鼎盛时期,停滞时期,稳步发展时期,南京路板块,典型项目,SOHO东海广场南京路上唯一的散售国际甲级写字楼,南京路板块,典型项目,标

31、准层建面： 1451.7平/层,全精装写字楼： 架空网络防电地板；轻钢龙骨石膏隔板墙；吸音铝合金板吊顶，飞利浦灯具；玻璃地弹门；美国霍尼韦尔全智能楼宇控制系统、全套德国Bosch安防系统。,SOHO东海广场产品表现：全精装写字楼,高15米的南向大堂,前台与液晶水牌,首层电梯厅,大堂水吧,南京路板块,典型项目,SOHO东海广场入驻企业：以信息技术、贸易、投资管理、咨询信息为主的国内私营企业,淮海路板块,板块现状,区位：主要分布在南北高架以东，西藏路以西的淮海中路两侧，处于卢湾和黄埔两个中心城区内。 交通：便捷快速，通过南北高架桥直达火车站及通往市区内环线，15-20分钟内到达虹桥国际机场或是浦东

32、新区，10分钟到达陆家嘴，在区内设有6个地铁站点。 写字楼现状：目前写字楼体量约为90万方，受板块土地供应不足、旧建筑物保护等问题，板块写字楼长期没有供应，只有整体收购形式略有出现，主要以租赁为主，租赁情况稳定，租金稳步上升。在目前的市场环境下，只租不售的方式是板块写字楼的共同推广方式。 入驻客户：以外资、港资和中外合资企业为主，主要涉及通讯科技、网络、证券、投资咨询、房地产行业、广告策划等。,具有浓厚文化气息的现代高端商务商业区,淮海路板块,发展动力,世界顶级商业与深厚文化底蕴的完美融合而自然发展的重要商务区,具有优雅气息的繁华大街，海派文化发源地 淮海路原处法租界，建筑风格多样，情调优雅。

33、同时又有众多国际品牌进驻，充满了各种不同地域的风情，有东方“香榭丽舍大街”之称。 淮海路分东、中、西三段打造，形成中外商业高雅海派文化的商业风格 东段之高级商务圈（西藏南路-重庆南路） 云集了诸如香港广场、上海广场等高档写字楼和百脑汇、赛博等电脑广场，规模较大商厦有太平洋百货淮海店和大上海时代广场。 中段之高档商业圈（重庆南路-陕西南路） 打造活力创新，通过调整改造和引进,催生以“生活设计”为主题的创新消费新特色，汇聚包括百盛、华亭伊势丹、H&M、C&A以及ADIDAS旗舰店等快时尚消费品牌。 西段之时尚购物圈（陕西南路-常熟路） 通过引进经典品牌，形成商业文化与建筑风貌的完美融合。布局是名表

34、、珠宝以及高级成衣订制，目前有包括百盛、巴黎春天等大型百货商店，江诗丹顿之家、登喜路之家等全球新业态，以及国泰公寓、人民坊一些经典品牌旗舰店。,淮海路板块,发展阶段,1900年,处于法租界区内，于1900年修建，1901年通车，两侧以专营商店和洋行为主； 1920-40年代，俄乔社区逐渐形成，俄乔商业发展吸引他国侨民和华商资金的投入，聚集多国商家的商业街迅速发展,1978年,集多国风情的高雅商业街,1999年,现代化商业催生的商务萌芽时期,2004年,20世纪80年代后期，淮海路第一次改造； 1992年随着地铁1号线的建设，在淮海中路西段建成国际购物中心、久事复兴广场、益民商厦、新华联商厦、雪

35、豹商城、二百永新等一批大中型商业设施建筑。 以新建的巴黎春天和二百永新百货为标志，淮海路第一次有了现代化的商业设施； 1996年，落成甲级商办综合楼瑞安广场 代表项目：瑞安广场,至今,高端写字楼快速发展时期,自1999年，淮海路二次改造，九龙仓、新鸿基、丽兴、新世界、力宝、中海建设等集团公司纷纷进入，建成瑞安广场、柳林大厦、上海广场、香港广场、力宝广场、大上海时代广场、金钟广场、兰生大厦、中环广场等14栋大型甲级商务写字楼； 2003年，随着香港新世界大厦落成，淮海中路基本上形成了东段为国际化、现代化、智能化的高端商务区 代表项目：大上海时代广场、香港新世界大厦,稳定发展时期,2004年，企业

36、天地的落成成功吸引了一批跨国公司的入驻，其中包括四大会计师事务所之一的普华永道； 2007年起，瑞典“快时尚”品牌H&M进驻淮海路。全球知名的路易威登、杰尼亚、卡地亚、寇驰、苹果、芭比娃娃等专卖店、概念店、旗舰店先后开业； 2008年，提出第三次淮海路改造计划，打造商务和商业融合的现代服务业聚集区 2010年全球第五家爱马仕品牌旗舰店“爱马仕大厦”项目正式启动 代表项目：企业天地、新茂大厦,淮海路板块,典型项目,企业天地板块最具人气的甲级5A写字楼,典型项目,企业天地优异的综合产品力受到国际实力企业的追捧,企业天地自竣工以来便广受跨国实力企业的追捧，租赁300平米以上居多，物业基本处于满足的状

37、态，租金和入驻水平始终保持市场领先水平。 项目硬件配置各项指标超越国际甲级办公标准，处于上海整体办公市场领先水平；软性物业服务上提供标准菜单外的个性化服务，如楼内员工庆生会等。,淮海路板块,企业天地四大竞争优势,2,1,企业天地四大独特优势，引领淮海办公市场,淮海路板块,典型项目,稀缺的办公环境,尊享1.2公里太平湖第一岸线上海市区独一无二的办公景观，环境极佳 与之毗邻的新天地，为租户们提供了商务休闲的良好场所,考究的产品设计,建筑排布和平层设计考虑到地块限制和湖景资源最大化的双重因素 顶部设计优化项目高宽比例，给客户带来美感，造成一定视觉冲击 外立面设计采用Art Deco风格，与周边建筑浑

38、然一体，再现老上海人文气息,瑞安集团倾力打造完善、高标准的配套环境，公寓、会馆、新天地休闲商业等 超五星级尊雅酒店更是提升区域的商务配套水平,3,完善的商务商业配套,4,良性循环的品牌效应,作为瑞安天地系列的商务产品，企业天地充分发挥了其品牌优势，吸引海外公司进驻 大批知名企业无形中又增加了项目的品牌知名度和美誉度，扩大了市场影响,特征总结,传统核心,写字楼发展历程,时间,第一阶段 19491990 起步阶段,1.改革开放政策的确立； 2.社会主义市场经济的确立； 3.外资引入； 4.办公房的商业属性开始体现； 5.第三产业发展。,背景,发展区域,【徐家汇】【人民广场】【外 滩】 【南京路】【

39、 淮 海 路】,传统核心,形成基础,第二阶段 19911998 发展阶段,1.第三产业快速发展； 2.浦东大开发； 3.外资、外地企业大量进驻； 4.东南亚金融危机。,【陆家嘴】 【虹 桥】,政府政策推动,第三阶段 19992008 稳定发展阶段,1.上海经济稳步增长； 2.世界500强企业进入上海； 3.办公房市场内外销并轨。 4 .美国次贷危机,【长风板块】【四川北路】 【金 桥】,产业升级导致的企业外溢,第四阶段 2008年至今 快速发展阶段,1.09年城市升级二个中心； 2.世博时代 3、政府行政手段干预房产市场,【五角场】【后世博板块】,产业及城市升级,人均三产GDP （美元）, 1

40、500,15006000,60007400,陆家嘴金融中心区位于上海浦东新区西北角黄浦江的转折点处，呈现出一个半岛形态，总用地约1.7km2。因明朝大文学家陆深世代居于此地，且从浦西望去犹如一只金角兽伸出脑袋张开嘴巴在饮水，由此得名。 新中国成立前，由于黄浦江的阻隔，两岸一面是“万国博览会”的十里洋场，一面是农作物为主的农耕田园，形成了鲜明的对比。新中国成立后，浦东地区的经济得到了长足的发展，特别是在钢铁、石化、造船、建材等大工业方面，初步奠定了浦东及陆家嘴地区的经济基础。,陆家嘴中央金融区,历史背景及区位优势,人民广场,6.5km,虹桥开发区,2.7km,陆家嘴,距浦东机场约29km,总体发

41、展阶段,1990年,1990年，党中央、国务院正式宣布开发开放浦东，在浦东建立以陆家嘴为核心的国家级金融贸易区。 1990年编制的的浦东新区总体规划明确规定：陆家嘴金融贸易区是上海建设金融中心、贸易中心和经济中心的重要组成部分。 代表项目：金茂大厦,1997年,政府政策导向下的金融区初步崛起期,2009年至今,1997年全球金融风暴过后，知名金融机构包括上海证券交易所开始涌入陆家嘴中央金融区，他们分别在区域内建造自己的写字楼。 自2000年开始，众多国际著名金融机构迅速聚集，区内写字楼出租率由原来的40%以下迅速提升至70%以上，平均日租金由0.45美元上涨到0.8美元左右并始终维持在高位。

42、到2003年12月底，陆家嘴已成为中国资本最密集的地区。 代表项目：汇丰银行大厦、花旗集团大厦等,金融产业迅速聚集，高端写字楼快速发展时期,办公需求外延，金融区稳定发展时期,随着08年全球金融海啸的远去，以及上海建设“2个中心”政策的逐步实施，陆家嘴商务区在不断发展和完善中已日趋成熟。 随着产业发展的逐渐成熟，办公需求外延，拉动周边区域形成大陆家嘴金融商贸区，至此，陆家嘴金融区进入稳定发展阶段。 代表项目：环球金融中心、国金中心、21世纪大厦等,陆家嘴中央金融区,1990年，党中央、国务院正式宣布开发开放浦东，在浦东建立以陆家嘴为核心的国家级金融贸易区。 1990年编制的的浦东新区总体规划明确

43、规定：陆家嘴金融贸易区是上海建设金融中心、贸易中心和经济中心的重要组成部分。 由此，陆家嘴作为上海市CBD金融区，开始进入崛起时代。 1991年，东方明珠开始动工建设，投资总额达8.3亿元人民币，高467.9米，是亚洲第三、世界第五高塔。 1994年，金茂大厦动工，这座高420.5米、当时的上海第一高写字楼的开工，标志着陆家嘴金融商务区的初步崛起。 1995年，中国人民银行上海分行率先迁入陆家嘴并建造了自己的写字楼，紧随其后的是上海房地产管理局。,陆家嘴中央金融区,国家政策导向，促陆家嘴金融区初步崛起,陆家嘴中央金融区,初步崛起阶段典型案例：金茂大厦,金茂大厦的开工建设，标志着陆家嘴中央商务区

44、的初步崛起。,陆家嘴中央金融区,初步崛起阶段典型案例：金茂大厦,奢华地标性酒店：上海金茂凯悦大酒店,拥有555间豪华客房，11间各具特色的餐厅和酒吧 拥有能容纳1200人的大宴会厅、800人的嘉宾厅及10个多功能厅,全国首批4A旅游景点：金茂大厦88层观光厅 高度340.1米，建筑面积1520平方米，两台每秒运行9.1米的超高速垂直升降电梯，一次可乘载33位游客，只需45秒钟就可将游客从地下一层直送88层。,JLIFE金茂时尚生活中心 坐落在上海金茂大厦裙房，汇集了零售、私人护理及个性服务、中西餐饮等知名品牌的多家旗舰店，是浦东高端的生活服务中心之一。,1997年全球金融风暴过后，知名金融机构

45、包括上海证券交易所开始涌入陆家嘴中央金融区，他们分别在区域内建造自己的写字楼。 自2000年开始，众多国际著名金融机构迅速聚集，区内写字楼出租率由原来的40%以下迅速提升至70%以上，平均日租金由0.45美元上涨到0.8美元左右并始终维持在高位。 到2003年12月底，在陆家嘴中心区1.7平方公里集聚的外资银行营运资产总额突破200亿美元，平均每平方公里引资逾117亿美元，成为中国资本最密集的地区。,我们认为2000年以来陆家嘴中央金融区写字楼的飞速发展主要原因有三： 中国加入WTO并全面开放境外金融机构进入，促使甲级写字楼市场回暖 陆家嘴金融区有着针对金融机构的优惠政策和优越的金融环境 传统

46、商务区如外滩、南京西路、淮海路的甲级写字楼趋于饱和,陆家嘴中央金融区,金融产业迅速聚集，出租率及租金大幅上升，进入飞速发展阶段,陆家嘴中央金融区,飞速发展阶段典型案例：汇丰银行大厦,汇丰银行大厦是陆家嘴中央金融区飞速发展阶段的高品质物业的典型代表。,随着08年全球金融海啸的远去，以及上海建设“2个中心”政策的逐步实施，陆家嘴商务区在不断发展和完善中已日趋成熟。,形成四大商务板块 小陆家嘴中央金融区 已迁入近百家世界知名金融机构、大型跨国公司、律师行及保险业企业，区内写字楼大部分 只租不售，租金引领上海甲级写字楼发展趋势。 新上海商业城板块 该板块由于商业的发展和完善，出现一些品质较高的销售型写

47、字楼，约占板块内总供应量的20%左右，且由于地理位置优势及较好的品质，销售状况良好。部分出租型办公楼的档次则较低。整体入驻企业以中小企业为主，行业构成五明显特征。 九六广场板块 九六广场写字楼建造时间较早，现在看来略显陈旧，但由于其靠近轨道交通及繁华商圈，任然吸引了不少中小企业级企事业单位的入驻，整体出租率约在95%左右。 竹园商贸区板块 由少量5A甲级写字楼、部分次甲级写字楼及部分高端酒店组成，入驻企业档次较高，主要以港台、日本、韩国等东南亚企业客户为主。区内也有一定量的出售型写字楼。,陆家嘴中央金融区,产业日趋成熟，办公需求外延，拉动周边形成大陆家嘴CBD商务区,陆家嘴中央金融区,日趋成熟

48、阶段典型案例：环球金融中心,环球金融中心的落成，标志着陆家嘴中央商务区进入日趋成熟的发展阶段。,陆家嘴中央金融区,日趋成熟阶段典型案例：环球金融中心,酒店只设客房174间，所有客房都能眺望黄浦江和浦东的壮丽景致 标准客房面积由55至60平方米，所有客房的顶棚高度均设定为3.1米高，使客房更增加宽敞感。,世界最高的观光厅：474米观光天阁 观光设施位于上海环球金融中心第94至100层。100层诞生了世界最高的观光厅；97层，如同浮在空中的天桥；94层，则以城市全景为背景，提供可举行各种活动的交流空间。,完善的商场、餐厅配套 以工作在跨国企业的商务人士为服务对象，在地下2层至地上3层设有各类店铺。

49、汇集多样菜系，服务时间自清晨到晚间的创意美食天地、咖啡吧、能满足世界各地商务人士口味的高档美食餐厅。,顶级国际精品酒店：上海柏悦酒店,1.独特的区位优势 得天独厚的地理优势成为陆家嘴中央金融区发展的首要条件 2.重要的政策导向 国家政策的导向扶持极大地促进了区域写字楼市场的长足发展 3.完善的环境建设 区域内的交通环境建设和商业配套设施的不断完善进一步促进写字楼市场成熟和扩展 4.高品质的写字楼产品 5A甚至超5A甲级的高品质产品极大地满足了来自全球众多知名企业对办公硬件设施条件的要求 5.近饱和的传统商务区 外滩、南京路、淮海路逐渐饱和的写字楼市场为陆家嘴提供了很好的发展机遇,陆家嘴中央金融

50、区,写字楼发展研究小结,决定陆家嘴中央金融区成功发展的5大要素：,国家政策导向的首批经济技术开发区 20世纪70年代末，为了推动改革开放的快速发展，中央决定兴办十四个经济技术开发区作为改革开放的“试验田”。虹桥开发区作为上海浦西三大经济技术开发区之一就是在这样的历史条件下诞生的。 虹桥经济技术开发区地处上海市区西部，占地面积0.65平方公里，1979年开始规划，1983年开始建设，是经国务院批准的第一批十四个经济技术开发区之一，也是中国唯一以商贸中心为特征，兼具旅游居住和外事活动功能的国家级开发区。,拥有四通八达的便捷交通网 虹桥开发区虹桥国际机场5.5公里，距市中心人民广场6.5公里。区域内

51、有轨道交通2、4、10号线，近30多条交通路线；延安路高架直通沪宁、沪杭高速公路；中山西路、天山路、古北路以及虹桥路等主要交通要道，共同构筑了虹桥开发区便利的交通网络。,虹桥经济技术开发区,历史背景及区位条件,总体发展阶段,1983年,依托虹桥机场，酒店建设先行，促虹桥开发区初步崛。 1984年，虹桥宾馆开建。 1985年，银河宾馆、虹桥喜来登太平洋大饭店、扬子江万丽大酒店、国际贸易中心、新虹桥大厦开建。 1986年，开发区经国务院批准正式成为国家级经济技术开发区，虹桥开发区就此初步崛起。 代表项目：国际贸易中心大厦,1990年,政府政策导向下的开发区初步崛起期,2009年至今,1986年10

52、月经国务院批准，首先以法定形式明确了虹桥开发区是以外贸中心为特征的开发区。 为体现外贸功能，市政府决定建造上海国际展览中心，促进虹桥开发区的商贸活动的开展；为完善外贸功能，市政府又批准建造28万平方米的上海世界贸易商城。 上海世贸商城引进了国内外客商的纷至沓来，带动了开发区内的办公楼宇、公寓的租售和餐饮服务业的兴旺。 代表项目：万都中心、远东国际广场等,以外贸为核心的战略布局助推虹桥飞速发展,政府加大政策导向构筑大虹桥，核心区进入成熟发展阶段,政府大力发展虹桥综合交通枢纽，面向整个长三角区域构筑商务贸易核心CBD，同时虹桥核心区块逐步进入成熟稳定发展阶段。 代表项目：东银中心大厦,虹桥经济技术

53、开发区,虹桥开发区的发展目标是强化虹桥地位，拓展虹桥功能，将虹桥涉外贸易中心建设为以会展、商业、商务等现代服务业为主导功能的服务长三角的SCBD(城市中央商务区副中心)地区。 1984年，虹桥宾馆开建。 1985年，银河宾馆、虹桥喜来登太平洋大饭店、扬子江万丽大酒店、国际贸易中心、新虹桥大厦开建。 1986年，开发区经国务院批准正式成为国家级经济技术开发区，虹桥开发区就此初步崛起。,虹桥经济技术开发区,依托虹桥机场，酒店建设先行，促虹桥开发区初步崛起,虹桥经济技术开发区,初步崛起阶段典型案例：国际贸易中心大厦,国际贸易中心的开工建设，标志着虹桥经济技术开发区的初步崛起。,1986年10月经国务

54、院批准，首先以法定形式明确了虹桥开发区是以外贸中心为特征的开发区。 为体现外贸功能，市政府决定建造上海国际展览中心，促进虹桥开发区的商贸活动的开展；为完善外贸功能，市政府又批准建造28万平方米的上海世界贸易商城。 上海世贸商城引进了国内外客商的纷至沓来，带动了开发区内的办公楼宇、公寓的租售和餐饮服务业的兴旺。 1990年，虹桥开发区上海国际展览中心开建 1994年，上海世贸商城开工建设 1999年，上海世贸商城、远东国际广场、新虹桥中心大厦同时开业 2001年，虹桥上海城开业 2002年，万都中心开业,虹桥经济技术开发区,国际展览中心、上海世贸商城助推虹桥进入飞速发展阶段,自1992年起，企业

55、数量一直呈现上升态势，这与开发区的优惠政策以及周边环境的不断完善是密不可分的。 2000年以后随着中国经济进入第二轮增长周期，开发区的企业数量呈现出加速增长的趋势。 2002年以后，企业数量进入平稳发展阶段，基本保持在5%左右。,两种产品入住率较高：一种是高品质高租金，一种是中档品质低租金 总体来看乙级写字楼入住率高于甲级写字楼，原因有二： 乙级与甲级品质相差不是很大；乙级面积偏小客群更为广泛,飞速发展阶段典型案例：万都中心,万都中心的开工建设，标志着虹桥开发区写字楼市场进入飞速发展阶段。,虹桥经济技术开发区,飞速发展阶段典型案例：万都中心,万都商城 位于万都中心1-4F，建筑面积约20000

56、平方米，业态规划有精品服饰、商务简餐、运动健身、休闲餐饮等，主要针对万都中心的商务办公人群。,虹桥经济技术开发区,政府大力发展虹桥综合交通枢纽，面向整个长三角区域构筑商务贸易核心CBD，同时虹桥核心区块逐步进入成熟稳定发展阶段。,虹桥经济技术开发区,政府加大政策导向构筑大虹桥，核心区进入成熟发展阶段,虹桥商务区构成 现有的虹桥开发区（以展览展示、外事、宾馆、办公功能为主）。 遵义路办公、酒店和高端商业区。 娄山关路天山路商业、文化休闲区。 虹桥路古北新区商务办公、酒店区。 古北路国际特色教育、培训、科研区。,从上图可看出，由于政府的政策及定位导向促使物流商贸类企业成为该区域写字楼客户的主流 金

57、融投资及文化传媒行业占比较低，这是由于该类企业对区域环境及物业品质要求较高，虹桥开发区由于定位的不同整体环境无法满足该行业对办公条件的要求,虹桥开发区写字楼入住客户所属行业比重,虹桥经济技术开发区,成熟发展阶段典型案例：东银中心大厦,东银中心大厦的落成，标志着虹桥核心区的日趋成熟和大虹桥国际贸易区的飞速发展。,1.独特的区位优势 板块位于上海西部，依托上海强大经济核心地位可辐射至长三角区域，作为衔接上海及长三角区域的重要经济节点 2.重要的政策导向 国家政策的导向扶持极大地促进了区域写字楼市场的长足发展 3.完善的交通枢纽建设 区域内强大的交通枢纽建设及规划在不断完善的过程中进一步促进写字楼市

58、场成熟和扩展 4.近饱和的传统商务区 外滩、南京路、淮海路逐渐饱和的写字楼市场在一定长度上为虹桥开发区提供了很好的发展机遇,虹桥经济技术开发区,写字楼发展研究小结,决定虹桥经济技术开发区成功发展的4大要素：,特征总结,政府政策导向,招商引资巨头企业进驻规划区域带动商务聚集性,写字楼发展历程,时间,第一阶段 19491990 起步阶段,1.改革开放政策的确立； 2.社会主义市场经济的确立； 3.外资引入； 4.办公房的商业属性开始体现； 5.第三产业发展。,背景,发展区域,【徐家汇】【人民广场】【外 滩】 【南京路】【 淮 海 路】,传统核心,形成基础,第二阶段 19911998 发展阶段,1.

59、第三产业快速发展； 2.浦东大开发； 3.外资、外地企业大量进驻； 4.东南亚金融危机。,【陆家嘴】 【虹 桥】,政府政策推动,第三阶段 19992008 稳定发展阶段,1.上海经济稳步增长； 2.世界500强企业进入上海； 3.办公房市场内外销并轨。 4 .美国次贷危机,【长风板块】【四川北路】 【金 桥】,产业升级导致的企业外溢,第四阶段 2008年至今 快速发展阶段,1.09年城市升级二个中心； 2.世博时代 3、政府行政手段干预房产市场,【五角场】【后世博板块】,产业及城市升级,人均三产GDP （美元）, 1500,15006000,60007400,位于上海西部，规划为长风现代生态商

60、务区，以现代服务业为主,长风板块办公,区域概况,五角场板块,中环,内环,长风,长风板块地处上海西部，内中环间，属于上海普陀区 板块规划：长风现代生态商务区，它将成为上海国际大都市生态环境优美、文化特色鲜明、服务设施先进的总部型、生态型、文化性的现代服务业集聚区 上海第一个生态商务区，将新建办公绿地700多亩，沿苏州河2.7公里黄金水岸规划建设的80米至130米宽的绿色走廊 板块定位：现代服务业集聚区，服务“长三角”，辐射国内外 交通概况：板块道路交通主要依赖北部的金沙江路和中环线，板块内有多条直达市区的公交线路，目前板块内的轨道交通13号线处于规划中，13线由西向东，与轨道1号线交汇，穿越市中

61、心 区域配套：华东师大等教育配套聚集在板块东部，教育资源丰富，医疗配套相对缺乏，商业配套档次不高，主要为华联商厦和华联吉买盛,长风板块,办公聚集区,外环,轨道规划,传统民族工业区，板块写字楼发展动力主要是政府的规划,长风板块办公,区域概况,板块底蕴：传统民族工业区 属于苏州河沿线民族工业分布最为集中的地区之一，也是中国近现代民族工业的发祥地之一 板块曾经集聚化工、机械、轻工等100多家企业 目前板块内兴建苏州河民族工业文化公园，筹建一批专题博物馆，承续苏州河民族工业的历史文脉，如火花博物馆,板块写字楼发展动力：政府规划 2005年，长风板块被列入上海加速发展现代服务业实施纲要，成为上海市重点发

62、展的十大现代服务业集聚区之一 2006年，长风生态商务区控详规划已获得正式批复,普陀,长风,长风商务区,保留建筑,火花博物馆效果图,长风板块办公,写字楼发展,长风板块写字楼发展分为三个阶段：起步阶段、过渡阶段、发展阶段,2003年，上海市首次提出建设“长风生态商务区”概念。并按照普陀区商贸流通业发展和布局“十一五”规划提出可行意见,2005年5月，上海第一块集商业、娱乐、办公、住宅为一体的生态商务区“长风生态商务区”已在普陀区全面启动,2005年8月，“长风生态商务区”首批组团商业、旅游地块招标启动,重大事件,办公楼 发展,长风板块办公,发展周期,建华大厦,汇宾中心,第一阶段：起步阶段（200

63、0年2005年） 板块印象：老旧居住和工业区，生活配套成熟，但整体配套档次不高，办公项目缺乏，处于写字楼市场的初级起步阶段 写字楼分布特征：具备初级办公业态的项目主要集中在真北路沿线，依托当地的商圈 写字楼产品特征：整体品质感不高，等级以乙级为主,第一阶段：起步阶段，写字楼分布零散，整体品质感不高,第一阶段：过渡阶段（2005年2008年） 板块印象：老旧居住和工业区，配套档次不高，高品质的生活及商务配套开始规划 写字楼分布特征：区域办公楼较少，基本在板块边缘区域 写字楼产品特征：整体品质感不高，无级别的标准写字楼 写字楼发展现状：天鸿置业、旭辉、东渡、新浩隆房地产等开发商开始入驻长风生态商务

64、区，北岸长风、旭辉世纪商务广场、国盛中心等新兴写字楼开始面市,第二阶段：过渡阶段，写字楼分布在板块边缘地带，但商务区部分新兴写字楼已逐渐开工,长风板块办公,发展周期,伸大厦,伸大厦,第三阶段：发展阶段，大量品牌开发商入驻，打造总部经济CBD,中环,第三阶段：发展阶段（2005年至今） 板块印象：依托大虹桥规划发展的近市中心生态商务区 写字楼分布特征：集中出现在苏州河北岸沿线 写字楼产品特征：高层甲级办公、独栋总部办公，品质感强，立面鲜明 入驻企业：全球娱乐巨头米高梅、日本第一大玩具王国、全球第三大零售商TESCO、德国麒麟、法国索迪斯,北岸长风,国盛中心,东渡国际 企业中心,赢华国际广场,旭辉

65、世纪广场,东渡国际大厦,北岸长风,国浩长风城,赢华国际广场,长风板块办公,发展周期,位于上海市中心虹口区，上海老牌商业街，以零售、金融、贸易、航运、现代服务业为主,四川北路办公,区域概况,四川北路地处外滩以北，内环内，隶属于上海虹口区 上海老牌商业街：四川北路作为上海老牌商业街，已在新一轮发展中充分展现海派魅力，其2.48平方公里范围内集高端商务、文化娱乐、运动休闲为一体，成为上海最具海派风情的商业街 未来市中心商业地标：中信广场、玫瑰广场、龙之梦虹口购物中心等将成为未来上海商业新地标 板块产业：现代服务业聚集区，金融、贸易、航运等产业集群 市中心地段：交通便利，通达性强,早期写字楼发展依托四

66、川北路商业氛围，2000年后依托政府规划定位商务、商业中心,四川北路办公,写字楼发展,19世纪中期四川北路、四川北路桥,四川北路商业底蕴浓厚，早在欧洲列强殖民时，该区域为公共租界，商埠众多。至上世纪90年代初，四川北路发展为上海公认第三大商业街。但随着上海商业环境的进化，四川北路沦为中低档消费的商业区 为提升区域形象，虹口区政府在“十一五”规划中确定“一区一街”功能定位，规划四川北路为商业商务文化休闲街,四川北路整体规划,四川北路的写字楼发展可分为两个阶段,四川北路办公,发展周期,四川北路的写字楼发展周期共分为两个阶段 第一阶段：起步阶段（2005年以前） 第二阶段：发展阶段（2005年至今）,重大事件： 上世纪90年代后，上海市老牌商业街的名誉度不断下降，区域整体商业档次下降，环境逐渐下降 政府着手研究提高区域商业氛围，北外滩航运商务区和四川北路商业商务规划初见端倪，开始出让土地 代表写字楼项目：凯润商务楼、福德大厦等,第一阶段,重大事件： 政