物业保洁服务标准与制度

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1、物业保洁服务标准与制度一、卫生清洁达标标准1.住宅楼总体清洁服务(1)清理小区内所有垃圾到垃圾转运站每天2次(2)清洁垃圾桶每天1次(3)清洁所有告示牌、橱窗及指示牌,每天1次(4)清洁所有出口大门每天1次(5)清洁所有手印及污渍(包括楼梯、墙壁、防烟门)每天1次(6)清洁所有扶手、栏杆每天1次(7)清洁照明灯及灯罩每周1次(8)拖擦地台、云石、大理石表面每周1次(9)清洁所有楼梯及窗户每天1次2.人行楼梯卫生(1)扫净及拖抹所有楼梯每天1次(2)洗擦扶手及栏杆每天1次(3)洗擦楼梯表面每月2次3.商业街卫生(1)商业街地面卫生,每天清扫2次,无数次巡视(2)花坛卫生,每天2次清检,每月2次除

2、草、杀虫(3)墙面牛皮癣及卫生清理,每天1次(4)商业街广场卫生,每天2次(5)商业街过道卫生,每天2次(6)垃圾筒清擦卫生,每周2次4.销售大厅卫生(1)销售大厅地面清扫卫生,每天3次无定时巡视(2)玻璃橱窗清擦卫生,每天 1次(3)接待桌清擦卫生,每天2次(4)销售大厅卫生间及洗手池卫生,每天2次,无定时巡视(5)大厅吧台卫生,每天清扫2次(6)大厅模型清擦卫生,每3天一次(7)大厅门口清扫卫生,每天2次5.住宅楼外围卫生(1)外围清扫 每天环绕数次(2)垃圾站清理每天2次6.公厕卫生(1)公厕室内每天保持清洁无异味(2)每天在7:00之前清扫完毕,每1小时冲洗一次,无定时巡视(3)定期对

3、公厕室内配件进行检修(4)公厕台面卫生,每小时冲洗1次(5)公厕手纸每2小时清扫一次(6)公厕门口卫生,每天2次清扫,无定时巡视7.保洁人员(1)每天统一着装,树立物业五星级形象(2)自己物品自己保管,丢失自己赔偿(3)在工作中遇到重大棘手问题速与保安联系,如解决不掉及时向管理人员反映二、管理处执行经理巡检制度为完成物业公司下达的目标管理责任制，加强部门内部各项管理工作，指导和协调内部人员工作要求和工作关系，管理处执行经理对各项工作有必要进行检查和监督，使小区楼宇管理工作更加富有成效。1.管理处执行经理对物业公司经理进行负责，具体负责分管住宅楼区域公共设施，清洁、卫生、杀虫灭鼠、绿化美化、日常

4、维修等管理工作。2.管理处执行经理每月必须对上述管理工作范畴全面检查一次，并进行认真记录，每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。3.管理处执行经理负责制定每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和落实，抓住管理工作中的薄弱环节，统筹安排，合理布置。4.管理处执行经理应对住宅楼公共设施管辖范围、卫生区域责任范围、消杀范围及重点部位、绿化责任区域做到心中有数，在每次全面检查过程中要针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促楼管员或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。5.管理处执行经理应对各项管理工作高标准、严要求，除每个月定期检查以外，还要采取不定期

5、的抽查，突出重点，兼顾全面。在抽查过程中可走访部分业户，虚心听取业户意见和建议，增强与业户之间的良好关系，努力改进工作要求和提高质量标准，取得业户的理解、支持、配合与信赖。6.管理处执行经理负责制定各项管理工作的整改措施，对检查出来问题较为严重的，应发出书面的纠正和预防措施，要求楼管员或责任人限期整改，使存在的问题得到根本解决。7.管理处执行经理每月对各项管理工作完成情况做出评价，评价结果与楼管员、清洁工、绿化工、维修工的奖金或工资直接挂钩，奖勤罚懒，奖优罚劣。三、事务管理员卫生检查监督制为了强化楼管工作，提高管理人员工作水平，提倡优质服务及严谨管理作风，创造文明、整洁、美观、舒适的生活环境，

6、特制定本标准。1.事务主管应具备良好的思想素质和严肃认真的工作态度，热爱楼宇管理工作，热心为业户服务，团结全体员工齐心协力地完成各项工作任务。2. 事务主管应对管辖房间的业户情况以及对楼层公共区域设施的使用情况了如指掌，对环境清洁卫生、绿化区域常青负全面责任。3. 事务主管应不定期走访业户，虚心听取业户意见和建议，做好业户走访记录，增强与业户之间的良好关系，取得用户的理解、支持、配合与信赖。4. 事务主管每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、公共区域的清洁卫生，以及设施的状态情况做到心中有数，发现问题及时报告监控总值班，并督促及时解决。5.妥善保管业户登记表、装修报告及各类档案资料，建立

7、健全业户档案。6.为保持辖区的清洁卫生始终处于良好状态，事务主管每天应全面检查两次，填写检查登记表。将检查结果填入考核表格内，每月总结一次，报管理处执行经理评定，考核结果与月份工资挂钩，做到“奖勤罚懒，奖优罚劣”。7.每月发放卫生工具及清洁材料，工具及材料的领用应本着满足工作实际需要，努力降低消耗，节约成本，从严控制的原则。8.组织员工参观学习先进单位在清洁、卫生、绿化等方面的做法和经验，取长补短，不断改进日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清洁标准。四、清洁工日常工作程序1.工作范围物业公司管辖区域住宅区、商业区的清洁。2.作业程序(1)室内部分早晨 清扫楼道口和商业街卫生.上午 清扫、拖

8、抹楼道，清洁墙面，清洁水池，清运杂物、清洗垃圾箱。下午 擦抹扶手、电表箱、窗户、消防栓、管、开关、路灯等。(2)室外部分早晨 清扫马路、草地、公共场地各一遍；清运垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水冲洗。上午 将垃圾拖运上车，并清洗中转台和排水沟以及各自的手推垃圾车，值班员用喷雾器对中转台及周围地面消杀喷药。对各自责任区内的马路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水沟等全面清洁，每小时循环一遍。下午 清运各责任区垃圾池、箱内的垃圾，清洗垃圾中转台，并消杀喷药；清洗垃圾池或箱，对各自责任区进行保洁，每小时循环一遍。公共场所，如广场、大门口、商业街周围等在中午 和下午 安排清洁工值班保洁。3.标准符

9、合清洁工作检验标准。清洁操作标准一、楼道1.清洁范围楼道梯级、扶手、墙面、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。2.清洁作业程序(1)备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。(2)备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。(3)清洁消防栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布

10、擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。(4)清洁墙面、宣传板、开关：备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀。先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板。(5)用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。(6)清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按玻璃门、窗、镜面的清洁进行作业。(7)每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将广告纸、垃圾清扫干净。3.清洁标准(1)每星期清扫、擦抹两次。梯级每月用拖把拖抹一次，窗户玻璃每月清洁一次。(2)目视楼道：无烟

11、头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。4.安全事项擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。二、房屋天面、雨篷1.清洁范围住宅区内房屋的天面、平台、雨篷。2.清洁作业程序(1)备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条。(2)将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车。(3)用铁杆将雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不积水。3.清洁标准(1)每周清扫一次。(2)目视天面、雨篷：无垃圾，无积水，无青苔，无杂物，无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）。4.安全事项(1)梯子必须放稳，清洁

12、人员上下时应注意安全。(2)杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。三、值班室、岗亭1.清洁范围管理处各值班室和治安、车辆岗亭。2.清洁作业程序(1)备抹布、胶桶（装水）、玻璃刮、鸡毛掸、扫把、拖把等工具，以及洗洁精。(2)按从上往下，由里到外的程序进行清洁。(3)用鸡毛掸子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘。(4)用扫把打扫地面；用湿抹布擦抹值班桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙。(5)用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃。(6)用洗干净的拖把拖抹地面及过道。(7)值班室如有其他办公设备时应同时清洁。(8)清洁岗亭后用抹布擦抹道闸。(9)有污迹时，倒少许洗洁精用抹布

13、擦洗。3.清洁标准(1)目视：无灰尘、无污迹、无烟头、无杂物，门窗玻璃透明，无污迹。(2)每天清洁一次。4.安全事项清洁道闸时应注意行驶车辆，防止撞人。四、售楼大厅1.清洁范围大厅的地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、垃圾筒、消防设施、风口、灯具、门口不锈钢宣传栏。2.清洁作业程序(1)每天 点和 点分两次重点清理大厅，平时每小时保洁一次，重点清理垃圾杂物。(2)用扫把清扫大厅地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除掉污渍和香口胶。(3)清倒不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处。(4)用尘拖或拖把拖掉大厅地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋。(5)用干毛巾和不锈钢油轻抹大厅内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、宣传栏。(

14、6)用湿毛巾拧干后，擦抹大厅门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施。(7)先用湿拖把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍。(8)用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次，用湿毛巾拧干后，擦净电表箱。(9)出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。(10)每月擦抹灯具、消防指示灯一次。(11)每两个月对大理石地面打蜡一次，每周抛光一次；木地板，每月打蜡保养。3.清洁标准(1)地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽。(2)公共设施表面用纸巾擦拭，无明显灰尘。(3)不锈钢表面光亮无污迹。(4)玻璃门无水迹、手印、污迹。(5)天棚、风口目视无污迹、灰尘。4.安全

15、及注意事项(1)擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电。(2)大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一进行操作。五、公用卫生间1.清洁范围楼内所有公用卫生间。2.清洁作业程序(1)每天 点 点， 点 点分两次重点清理公用卫生间。(2)打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。(3)清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。(4)将洁厕水倒入水勺内，用厕刷沾洁厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净。(5)用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面，墙面、门窗标牌。(6)先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。(7)用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。(8)喷适量香水或空

16、气清新剂，小便斗内放入樟脑丸。(9)每两小时进行保洁一次，清理地面垃圾、积水等。(10)每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。3.清洁标准(1)天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。(2)目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。(3)室内无异味、臭味。(4)地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。4.工作过程中应注意事项(1)禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。(2)用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。(3)下水道如有堵塞现象，及时疏通。六、楼层通道地面1.清洁范围所有楼层通道地面，包括大理石地面、水磨石地面和水泥地面（不包括楼梯间）。2.清洁作业程序(1)每天上午用扫把对各楼层走道地面和后楼梯台阶清扫一次

17、。(2)每周用拖把拖走道地面和后楼梯台阶一次。(3)每月用长柄手刷沾去污粉，对污迹较重的通道地面彻底清刷一次，再用拧干的湿毛巾，抹净墙根部分踢脚线。(4)大理石地面每两月打蜡一次，每周抛光一次。3.清洁标准(1)大理石地面目视干净，无污渍，有光泽。(2)水磨石地面和水泥地面目视干净，无杂物，无污迹。3.工作过程中应注意事项洗刷楼道时，防止水流入电梯门和住房门内。七、不锈钢1.清洁保养范围护栏、宣传栏等。2.作业程序(1)先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面。(2)然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠。(3)置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。(4)表面面积大的可用手动喷雾枪将不锈

18、钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹。3.清洁保养标准(1)哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。(2)镜面不锈钢表面光亮4.安全注意事项(1)上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物。(2)要使用干净的干毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面。八、玻璃门、窗、幕墙1.清洁范围玻璃门、窗、玻璃幕墙，门厅镜面装饰柱，各种镜面。2.作业程序(1)先用刀片刮掉玻璃上的污迹。(2)按玻璃清洁剂与清水15的比例兑好玻璃清洁溶液。(3)把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。(4)污迹较重的地方重点抹。(5)除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分。(6)一洗

19、一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮作横向移动。(7)用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。(8)最后用地拖拖抹地面上的污水。(9)清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。3.清洁保养标准玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭 厘米内无灰尘。4.安全注意事项(1)高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。(2)作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。九、灯具1.清洁保养范围各住宅区内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室和各活动场所的灯具。2.作业程序(1)准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。(2)关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。(

20、3)先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。(4)将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。(5)清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。3.清洁保养标准清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。4.安全注意事项(1)在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。(2)清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。(3)人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。(4)用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。十、自行车房1.清洁范围小区内的自行车房，自行车棚。2.作业程序(1)

21、备扫把、胶桶、抹布等工具。(2)用扫把清扫自行车房(棚)内的果皮、纸屑、灰尘、垃圾等。(3)用干净扫把将房(棚)顶上、墙上的蜘蛛网、灰尘清除。(4)用湿抹布擦抹棚架和自行车房拉门及窗网。(5)将自行车棚内的自行车按顺序排列整齐。(6)对没有使用积尘明显的自行车，每周用鸡毛掸打扫自行车上的灰尘；长期停放超出规定时限且又影响观瞻的车辆按车辆管理规定处理。3.清洁标准(1)每天打扫两次，目视无果皮、纸屑、蜘蛛网，墙面无灰尘。(2)自行车摆放整齐，无积尘。(3)棚架每月抹一次；拉门、窗每周抹一次；棚顶每周清扫一次。十一、公共场地和马路1.清洁范围小区的汽车道，人行道，消防通道，羽毛球场，门球场。2.作

22、业程序(1)用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆。(2)用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。(3)对有污迹的路面和场地用水进行清洗。(4)雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水泥沙扫干净。3.清洁标准(1)每天打扫三次，每小时循环保洁一次，从早上 点 点，保持整洁。(2)公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。十二、绿地1.清洁范围物业管辖内草地和绿化带。2.作业程序(1)用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。(2)对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。(3)在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶

23、。3.清洁标准(1)每天早晨、上午、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保持清洁干净。(2)目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无 厘米以上石块等垃圾和杂物；烟头控制在 平方米 个以内。十三、散水坡和排水沟1.清洁范围物业管辖区内的散水坡和排水沟。2.作业程序(1)用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾。(2)用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。(3)用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污迹及青苔。(4)先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方再用铲刀仔细刮。(5)收拾好工具。3.清洁标准(1)目视：干净，无污迹，无青苔，无垃圾

24、和沙石。(2)有空调滴水的地方按作业程序第（3）、（4-）条每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在三次以上。十四、临时停车场1.清洁范围物业管辖区内停车场。2.作业程序(1)备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。(2)用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。(3)用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。(4)发现有杂物一起清运上垃圾车。(5)用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。(6)清洁周围排水口和下水道，保证排水畅通。3.清洁标准(1)目视地面：无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。(2)每天清扫两次；每周用水冲洗地面一次。4.安全注意事项

25、(1)发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。(2)清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆。十五、雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌1.清洁范围物业管辖区内的雕塑、宣传栏、标识宣传牌。2.作业程序(1)雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具。用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按不锈钢的清洁保养操作标准操作。(2)宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准操作。(3)宣传牌、

26、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。3.清洁标准(1)宣传牌每周清洁一次。(2)室内标识牌每天清洁一次。(3)雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹、积尘。4.安全注意事项(1)梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。(2)清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。(3)清洁工具不要损伤被清洁物。十六、喷水池1.清洁范围物业管辖区内的喷水池。2.作业程序(1)平时保养：地面清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。(2)定期清洁：打开喷水池排水阀门放水，待池水放去三分之一时，清洁工入池清洁。用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖。用毛巾抹洗池内的灯

27、饰、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢。排尽池内污水并对池底进行拖抹。注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污迹。3.清洁标准眼看水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污迹。4.安全注意事项(1)清洗时应断开电源。(2)擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。(3)清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。(4)注意防滑，跌倒。十七、室外地面1.清洁范围物业管辖区红线范围内的室外公共区域地面包括道路、绿化带等。2.工作程序(1)每天 和 分两次，用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物。(2)每天 ， 每隔半小时巡回清扫保洁一次

28、，每天下班后 由班长安排人员轮值保洁。(3)用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。(4)发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷、清理干净。(5)果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。(6)垃圾屋附近地面每天在上午、下午用水冲洗两次，每周用洗洁精刷洗一次。(7)沙井、明沟每天揭开铁篦盖板彻底清理一次。(8)室外宣传牌、雕塑每天用湿毛巾擦拭一次。(9)每月用水冲洗有污迹地面、墙身一次。3.清洁标准(1)地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。(2)距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。(3)果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。(4)沙井、明沟内无积水、无杂物。4.安全注

29、意事项(1)大风天气注意高空坠物。(2)下雨天由班长视具体情况安排工作。(3)高温天气需戴遮阳帽，以免中暑。(4)冲刷路面墙面时不得使用消防水。十八、地下雨、污水管井疏通1.工作范围物业管辖区内所有地下雨、污水管道和检查井。2.作业程序(1)用铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底。(2)用长竹片捅捣管内的粘附物。(3)用压力水枪冲刷管道内壁。(4)用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净。(5)用捞筛捞起检查井内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞。(6)把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站。(7)放回检查井盖，用水冲洗地面。(8)雨、污水检查井每半月清理一次。(9)雨、污水管道每半年彻底疏通清理一

30、次。3.清洁标准清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物；水流畅通，井盖上无污渍污物。4.安全注意事项(1)掀开井盖后，地面要竖警示牌，并有专人负责监护以防行人跌入。(2)掀开和盖上井盖时应注意防止用于减振的单车胎掉入井内。(3)如发现管道堵塞、污水外溢时，立即组织人员进行疏通。(4)作业时穿全身制边身裤，戴胶手套。十九、垃圾中转站1.工作范围物业管辖区内的垃圾中转站。2.作业程序(1)时间：每天上午 和下午 开始清运工作，将垃圾车运至垃圾中转站清倒垃圾。(2)两人配合将手推车推上作业平台，将垃圾倒入垃圾压缩车内，然后就地冲洗垃圾车。(3)清扫散落在地面上的垃圾并装回垃圾压缩车。(4)用洗

31、洁精冲洗垃圾中转站内的地面和墙面。(5)每周用喷雾器喷“敌敌畏”药水对垃圾中转站周围 米内消杀一次。3.清洁标准(1)目视垃圾站内无杂物、污水、污垢。(2)垃圾站内无臭味。(3)垃圾日产日清。(4)垃圾车外无垃圾粘附物，垃圾车停用时摆放整齐。二十、化粪池1.清洁范围物业管辖区内所有的化粪池。2.作业程序(1)雇用吸粪车一部(含5m长胶管3条，8m长竹杆1条)。(2)用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池内杂物结块层。(3)把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。(4)启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。(5)盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。(6

32、)每半年清理一次。3.清洁标准污水不能溢出地面。4.安全注意事项(1)吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。(2)因吸粪车的噪音较大，故应避开住户的休息时间进行作业。(3)揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。(4)化粪池内的沼气有毒、易燃，故应待充分散发后，才能作业，且周围不得有明火。二十一、垃圾池(箱)1.清洁范围物业管辖区内的垃圾池，果皮箱。2.作业程序(1)用铁铲将池内垃圾铲入手推车内，用扫把将剩余垃圾扫干净后，打开水阀用水冲洗池内外一次。(2)用去污粉或洗衣粉撒在垃圾池内外瓷砖和垃圾池门上，用胶刷擦洗污迹。(3)疏通垃圾池的排水道，清洁周围水泥面。(4)打开水阀

33、用水全面地冲洗垃圾池内外，同时用扫把或胶刷擦洗。(5)关闭水阀，收回水管，锁好垃圾池铁门。(6)垃圾桶或果皮箱的清洁：清除箱内垃圾后，将箱搬到有水源的地方，先用水冲洗一遍；然后对污迹处倒少许去污粉擦洗，再用水冲洗干净，搬到原处放好。3.清洁标准(1)目视无污迹，无广告纸，每天清运、清洗两次；垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次。(2)垃圾池周围不积污水。二十二、吊篮清洗外墙1.高空吊篮下吊施工前的准备工作(1)查看作业现场，确定作业方案。重点查看屋顶状况，确认能否安装吊篮，吊篮在屋顶移动有无障碍，霓虹灯、广告牌等是否妨碍作业等，并确定作业方案。(2)天气预报无大风、雨雪及高温、低温报告，现场测试风力

34、小于6级。(3)准备清洗工具，如水桶、水枪、水管、抹水器、刮水器、清洗滚筒、毛巾、板刷、百洁布、铲刀吸盘以及清洁剂、溶剂等。(4)两名操作员工携带清洗工具和用品进入吊篮后，系好保险带。2.高空吊篮下吊作业前的安全检查(1)高空吊篮下吊作业必须实行安全“三查”：即下吊员工自查、班长互查、主管检查。(2)检查按以下规定进行：检查吊篮各部位，如吊篮紧固件、连接件、提升机、安全保护装置、钢丝绳电缆线等是否完好，确认无隐患后方可工作。检查屋面吊臂结构悬挂装置的连接件、紧固件、牵引绳是否稳固、完好，确认无隐患后方可工作。检查下吊用安全绳的长度有无损伤或断股，一经发现，该绳禁止使用。确认安全绳的长度在建筑物

35、顶部固定后，应仍有比该建筑物高度相对长的长度。检查下吊员工背戴的保险带有无损伤，一经发现，则禁止使用。检查连接在保险带上的自锁器是否灵活可靠，若有损伤，一经发现，禁止使用。检查安全绳在建筑物顶部的绑扎固定部位是否牢固，一经发现不符合要求，则停止工作。检查下吊员工的着装是否符合以下要求：头戴安全帽；身着长袖工作上衣和长工作裤，腐蚀性环境应着耐腐蚀工作服；脚着软底胶鞋，腐蚀性环境应着防腐蚀工作鞋。检查安全绳在建筑物顶部“女儿墙”直角转折处是否垫有防止绳索磨断的衬垫；若发现未垫，则应立即停止工作。下吊员工保险带上的自锁器要扣在安全绳上，而不是扣在吊篮上。 在该作业现场的地面区域内设围栏作为安全区域，

36、并安排一名地面安全员，阻止行人通行。发现未安排地面安全员或未设置围栏，则停止工作。检查建筑物顶部安全员的工作态度，发现问题，停止工作。3.操作过程(1)先用水枪喷射墙角，除去浮尘。(2)将抹水器浸入桶中，待完全吸入清洁剂后均匀地涂抹于墙面或玻璃面。稍后，即用刮水器上下和左右刮玻璃、窗框表面及边角位置，交叉对拉，不漏刮，再用毛巾擦拭干净。(3)一个位置结束后，将吊篮放至下部同一位置进行清洁，当纵向从上到下一个位置清洁完毕后，再横向左或右移动至相邻一个位置，从上到下清洁。(4)全部作业完成后，收拾整理机器设备和工具，撤去地面围栏和告示牌，将地面水迹擦净。(5)进行设备清洁保养，清除灰尘和脏物后，再

37、将设备放进仓库。二十三、吊板清洗外墙1.高空吊板下吊作业前的准备工作(1)勘察现场。建筑物顶部必须有固定吊板绳和安全绳的牢固构件，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角锋口。如有尖锐棱角锋口，必须经过特殊安全处理。在高压电源区无法隔离时，不得进行工作。(2)天气情况与吊篮操作要求相同。(3)准备清洗工具，如吊板、吊板绳、安全绳、水枪、水管、抹水器、刮水器、清洗滚筒、毛巾、板刷、百洁布、铲刀、吸盘以及清洁剂溶剂等。(4)吊板绳和安全绳直径不得小于16mm。2.高空吊板下吊作业前的安全检查(1)检查下吊用吊板绳、安全绳，有无损伤或断股，一经发现，该绳索禁止使用。(2)检查坐板有无裂纹，吊带是否反兜，坐板底

38、面及吊带有无损伤，一经发现，应禁止使用。(3)确认吊板绳、安全绳的长度在建筑物顶部固定后，应仍有比该建筑物高度相对长的长度。(4)确认高空下吊员工每人一根吊板绳、一根安全绳，严禁一人一绳危险操作。一经发现，必须停止工作。(5)检查高空下吊员工背戴的保险带有无损伤，一经发现，则禁止使用。(6)检查座式登高板连接的下滑扣(“V”型扣)的固定销栓是否可靠，若有损伤，一经发现，禁止使用。(7)检查连接在保险带上的自锁器是否灵活可靠，若有损伤，一经发现，禁止使用。(8)检查吊板绳、安全绳在建筑物顶部的绑扎固定部位是否牢固，吊板绳、安全绳在建筑物顶部的绑扎固定部位不得在同一受力处，必须是分别的两处。一经发

39、现不符合要求，则停止工作。(9)检查下吊员工的着装是否符合以下要求(同吊篮操作)。(10)检查吊板绳、安全绳在经过建筑物顶部“女儿墙”直角转折处是否垫有防止绳索损伤的衬垫，发现未垫，则停止工作。(11)检查下吊员工配带工具是否都与保险带常用绳索相连接，发现未连接或连接绳索太细等问题，则停止工作。(12)在该作业现场的地面区域内设置围栏作为安全区域，并安排一名地面安全员，阻止行人通行，发现未安排地面安全员或未设置围栏，则停止工作。(13)检查建筑物顶部安全员的工作态度，发现问题，停止工作。3.操作过程(1)操作人员坐于规定位置，将所有的用具连在吊板上。(2)缓缓将吊板下放，到达第一次工作位置。(

40、3)用水枪对准工作位置喷水，初步除去灰尘。(4)将抹水器浸入桶中，待充分吸入清洁剂后均匀地涂抹于墙面或玻璃面。稍后，用刮水器刮玻璃或墙面，最后用毛巾擦拭干净。(5)边下滑、边作业，直至一趟作业完毕。降至地面后，卸下水桶、吊板等，再上屋顶开始第二次作业。(6)整个工作过程，安全员必须自始至终在现场监督。(7)将吊绳、安全绳收好，并检查一遍被损情况。如发现绳子破损，应做报废处理；如绳子完好，则送回仓库，放置于干燥通风的地方，并做绳子使用记录。清洁工作应急方案一、目的对影响住宅区环境卫生的意外情况制定应急处理措施，为业户提供始终如一的清洁服务。二、适用范围住宅区出现的突发性火灾，污雨水井、管道、化粪

41、池严重堵塞，暴风雨，户外施工，新入住小区业主、住户装修期间等现象。三、应急措施1.发生火灾后的清洁工作应急处理措施：(1)救灾结束后，清洁班长组织全体清洁员参加清理现场的工作。(2)用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。(3)打扫地面积水，用拖把拖抹。(4)检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫。2.污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施：(1)维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。(2)该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。(3)将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。(4)疏通后，清洁员迅速打扫地面被污

42、染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。3.暴风雨影响环境卫生的应急处理措施：(1)暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。(2)发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。(3)清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通。如发生外溢，及时报告管理处处理。4.户外施工影响环境卫生的应急处理措施：(1)小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，清洁员配合做好场地周围的清洁工作。(2)及时清理业户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。5.新入住装修期应急处理措施：各责任区清洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场

43、地及时清扫，必要时协助业户或管理处将装修垃圾及时上车清运。四、标准清洁处理后符合清洁工作检验标准和办法中对应的标准。五、安全注意事项1.清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经同意方可进行清理。2.台风时，清洁员不要冒险作业，以防止发生意外。六、梅雨天气梅雨季节，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导通等现象。1.在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。2.加快工作速度，班长要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面、墙面水迹。3.若反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的积

44、水。4.仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。5.安全注意事项：梅雨天气作业宜穿胶鞋，不宜穿着塑料硬底鞋以防滑倒。七、暴风雨天气1.清洁班班长勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其它部门的协调联系工作。2.天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏由班长派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。3.检查雨、污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。4.各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。5.仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患。6.安全注意事项：暴风暴雨天气注意高空坠物。八、楼层内发生水管爆裂事故当楼层内空调水管，给水管的接头

45、发生爆裂，造成楼层浸水时应按如下步骤处理：1.迅速关闭水管阀门并迅速通知保安和维修人员前来救助。2.迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时可将电梯开往上一楼层，并通知维修人员关掉电梯。3.电工关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品，如资料、电脑等。4.用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。5.打开门窗，用风扇吹干地面。奖罚条例一、奖励1.奖励情形如有下列情形，公司将予奖励：(1)对改革物业管理、提高服务质量有重大贡献者。(2)在服务工作中创造出优异成绩，多次受到客户表扬者。(3)严格控制开支、节约费用有显著成效者。(4)提出合理化建议，并经实施有

46、显著成效者。(5)为公司取得重大经济效益者。(6)为公司取得重大社会荣誉者。2.奖励类型奖励分为年度特别奖和不定期奖，均须由所在物业管理处主管推荐，通过综合管理部审核，总经理批准执行。3.奖励方式奖励方式为：下发奖励通知书、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。二、处分如有违反以下情况之一的，视其情节轻重按下列规则予以纪律处分：1.口头警告(1)工作态度不认真的(如值班时看报纸、吃零食、吸烟、听音乐、喧哗、离岗等)。(2)值班时制服衣着不整的。(3)个人衣着打扮、外观形象、仪容仪表不符合要求的。(4)上下班不打钟卡的。(5)不经指定的员工通道进出的。(6)迟到、早退在十分钟以内的。(

47、7)在本物业范围内粗言秽语的。(8)做出任何有损公共卫生的事，如随地吐痰、乱丢垃圾或乱写乱画等。(9)占用本物业电话作私人用途的。(10)工作散漫或粗心大意的。(11)违反安全守则或部门规定的。(12)私配衣柜钥匙或私自改装其它锁的。(13)下班后，无特殊原因仍在本物业范围内逗留的。(14)忘记佩戴员工证的。(15)未经同意，穿着制服外出的。(16)更衣柜内存储食物或私自调换更衣柜的。(17)未经许可，擅自截留、撕毁管理处安排传阅的各项有关规定、通知、公告等的。2.书面警告(1)擅离工作岗位或迟到、早退超过十分钟的。(2)值班时打瞌睡的。(3)旷工一天的。(4)对上级不礼貌，顶撞、违背或不服从

48、主管或上级合理工作指令的。(5)对用户、同事粗暴或不礼貌的。(6)未经许可而进入各私人单位的。(7)蓄意损耗、损坏物业公司财物的。(8)在物业公司内销售、买卖私人物品的。(9)制造谣言或恶意中伤其他同事或物业公司业务的。(10)在公司内聚赌或睡觉的。(11)未经许可，将物业公司的物品移送别处的。(12)擅自张贴或涂改、污损或撕毁物业公司通知、公告的。(13)在物业公司内私自派发各类文字或印刷品的。(14)拒绝物业公司安全管理员检查手袋、包裹等的。(15)拾遗不报的。(16)挑拨打架、斗殴事件的。(17)要求别人或代别人打钟卡的。(18)消极怠工，态度不端正，在岗上、禁烟区、禁区或公共区域吸烟的

49、。(19)有严重失职行为的。(20)未经同意私自接听私人电话时间超过五分钟的。(21)未经同意私自换班或调岗的。3.即时解雇(1)使用恐吓手段，威胁、危害同事人身安全的。(2)有不道德行为的。(3)工作时间饮用酒类或服用麻醉药物的。(4)偷窃的。(5)虚报个人概况资料的。(6)对外泄露物业公司商业管理机密的。(7)收受贿赂或向别人行贿的。(8)连续旷工2天的。(9)携带违禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。(10)构成刑事犯罪或触犯国家法律、法规的。(11)因渎职给物业公司带来重大损失的。(12)无事生非，挑起事端或动手打人的(造成伤害自行承担有关费用)。(13)擅离职守或值班睡觉给物业公司造

50、成严重后果的。(14)行为及表现令物业公司声誉或形象受损害的。(15)诈病或有不诚实行为的。(16)在值班有关记录上(包括书面或口头)弄虚作假的。(17)违反安全条例或守则，导致重大损失的。(18)未经许可，以物业公司名义对外承诺、签合同、订协议、发函件等造成影响的。三、处分执行1.员工必须在发出的警告书上签名，如拒绝签名，以证人证言为据记录在案；或两个以上证人证明，该警告书将视作生效。2.如果证实员工确属犯过，但又拒不签认，物业公司对其将作即时开除处理，不给任何补偿。三次“口头警告”等于一次“书面警告”，但一个月内连续两次“口头警告”同样视作一次“书面警告”的效力。3.每签一次“口头警告”当月在其工资中扣25元。每签二次“书面警告”，当月在其工资中扣50元，当月签署第三次“书面警告”，员工将被立即解雇，公司不给任何补偿(注：本项处罚与全勤奖处罚条例发生冲突时任选其一执行)。4.员工有上诉权利，如果员工对处分或处理意见不服时，可经部门主管向上级管理机构上诉。