房地产市场信息实用手册cdvo

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1、房地产市市场信息息实用手手册在信息技技术时代代，信息息变得如如此重要要，已和和资金、材材料、设设备和人人力等并并列为管管理的五五大资源源。随着着房地产产市场由由卖方市市场向买买方市场场的转变变，房地地产市场场竞争由由价格向向非价格格竞争发发展，使使得对房房地产市市场营销销信息的的需要比比过去任任何时候候都更为为强烈。市市场调查查是企业业营销活活动中必必不可少少的重要要组成部部分。实实践证明明，在十十分复杂杂、激烈烈竞争的的经营环环境中，只只有通过过认真细细致、有有效的市市场调查查，才能能制定出出切实可可行的营营销战略略，使企企业立于于不败之之地。第一节 房地产产市场调调查的内内容 房地产产市场

2、调调查，就就是以房房地产为为特定的的商品对对象，对对相关的的市场信信息进行行系统的的收集、整整理、记记录和分分析，进进而对房房地产市市场进行行研究与与预测验验。由于于土地和和房屋位位置的固固定性（不不动产），房房地产市市场调查查也烙有有很深的的地域特特征。我我们对房房地产市市场的切切入，也也习惯依依据地域域形态，由由单个楼楼盘到区区域市场场。再由由区域市市场到宏宏观环境境，然后后再从宏宏观环境境回复到到单个楼楼盘、区区域市场场。不断断的循环环往复，融融会贯通通，才可可真正把把握市场场的脉搏搏。 市场场调查有有广义和和狭义之之分。狭狭义的市市场调查查是以科科学方法法收集消消费者购购买和使使用商品

3、品的动机机、事实实、意见见等有关关资料，并并予以研研究。例例如进行行住房市市场购买买力的调调查，只只有通过过一定数数量的各各种年龄龄结构的的人员进进行抽样样调查，才才能分析析消费者者房地产产购买力力的情况况。广义义的市场场调查则则是针对对商品或或劳务，即即对商品品或劳力力从生产产者到达达消费者者这一过过程中全全部商业业活动的的资料、情情报和数数据作系系统的收收集、记记录、整整理和分分析，以以了解商商品的现现实市场场和潜在在市场。 1、 房地产产市场调调查的重重要性 我们知知道，企企业的生生存环境境是不断断变化的的，环境境的变化化既给企企业带来来发展的的机遇，也也带来生生存的威威胁。通通过市场场

4、调查，企企业能不不断发现现新的市市场机会会，规避避市场的的风险。在在美国，企企业界人人士就把把“非创创新，即即死亡”当当作自己己的座右右铭，以以激励自自己不断断进取。根根据马斯斯洛的“需需要层次次论”的的理论，人人们的需需求也是是不断改改变的，刚刚开始人人们对住住房的要要求，能能保证遮遮风、挡挡雨、睡睡觉、休休息就心心满足了了，然而而随着生生活水平平的提高高，经济济条件的的改善，人人们对住住房又提提出了一一些功能能要求：厨房、卫卫生设备备俱全，房房间布局局合理，朝朝向位置置较好等等等。随随着科技技的发展展、新材材料的诞诞生，人人口、家家庭结构构及人们们的活动动范围也也都发生生了变化化。今天天人

5、们不不仅追求求住房功功能的完完善、舒舒适，而而且还着着重考虑虑空间体体系的利利用，家家庭住房房的多功功能性，室室内家具具、装修修的和谐谐一体化化等。最最近我国国住宅设设计和建建造的一一项重大大改革-新的的支撑体体模式出出现，便便是在消消费者出出现新的的要求情情况下产产生的，并并在江苏苏无锡市市完成试试点工程程，且通通过了有有关部门门鉴定。所所以企业业必须通通过市场场调查，了了解消费费者对住住房的需需求，以以及对现现有住房房的意见见，以引引找住房房开发的的最佳市市场切入入点，从从而不断断开拓市市场，提提高企业业在市场场上的占占有率。 现现代营销销理论认认为，企企业在制制定生产产任何产产品的产产品

6、策略略、价格格策略、营营销渠道道策略、促促销策略略时，必必须在认认真搞好好市场调调查的基基础上进进行。只只有通过过市场调调查，才才能了解解消费者者需要什什么样的的住房，需需要多少少住房，进进而组织织生产经经营。建建造好的的房屋由由于符合合消费者者的需求求，销路路畅通，也也就可能能达到企企业预先先制定的的效益目目标。2、 房房地产市市场调查查的主要要内容 房房地产市市场调查查的内容容主要包包括以下下几个方方面。 （11） 房房地产市市场环境境调查。 11 *法法律环境境调查 （11） 国国家、省省、城市市有关房房地产开开发经营营的方针针政策。如如房改政政策、开开发区政政策、房房地产价价格政策策、

7、房地地产税收收政策、房房地产金金融政策策、土地地制度和和土地政政策、人人口政策策和产业业发展政政策、税税收政策策等。 （22） 有有关房地地产开发发经营的的法律规规定。如如房地地产开发发经营管管理条例例、中中华人民民共和国国房地产产管理法法、中中华人民民共和国国土地管管理法。 （33） 有有关国民民经济社社会发展展计划、发发展规划划、土地地利用总总体规划划、城市市建设规规划和区区域规划划、城市市发展战战略等。 22 经经济环境境调查 （11） 国国家、地地区或城城市的经经济特性性， （2） 包括经经济发展展规模、趋趋势、速速度和效效益。 （33） 项项目所在在地区的的经济结结构、人人口及其其就

8、业状状况、就就学条件件、基础础设施情情况、地地区内的的重点开开发区域域、同类类竞争物物业的供供给情况况。 （44） 一一般利率率水平，获获取贷款款的可能能性以及及预期的的通货膨膨胀率。 （5） 国民经经济产业业结构和和主导产产业。 （6） 居民收收入水平平、消费费结构和和消费水水平。 （7） 项目所所在地区区的对外外开放程程度和国国际经济济合作的的情况，对对外贸易易和外商商投资的的发展情情况。 （8） 与特定定房地产产开发类类型和开开发地点点相关因因素的调调查。 （9） 财政收收支。 对于不不同的物物业类型型，所需需调查的的经济环环境内容容有很大大的不同同，须结结合具体体项目情情况展开开有针对

9、对性的调调查。这这部分可可以参考考“房地地产市场场调查”一一章。 3 社区环环境调查查。 社社区环境境直接影影响着房房地产产产品的价价格，这这是房地地产商品品特有的的属性。优优良的社社区环境境，对发发挥房地地产商品品的效能能，提高高其使用用价值和和经济效效益具有有重要作作用。社社区环境境调查内内容包括括：社区区繁荣程程度、购购物条件件、文化化氛围、居居民素质质、交通通和教育育的便利利、安全全保障程程度、卫卫生、空空气和水水源质量量及景观观等方面面。 （11） 房房地产市市场需求求和消费费行为调调查 11 消消费者对对某类房房地产的的总需求求量及其其饱和点点、房地地产市场场需求发发展趋势势。 2

10、2 房房地产市市场需求求影响因因素调查查。如国国家关于于国民经经济结构构和房地地产产业业结构的的调整和和变化；消费者者的构成成、分布布及消费费需求的的层次状状况；消消费者现现实需求求和潜在在需求的的情况；消费者者的收入入变化及及其购买买能力与与投向。 3 需求动动机调查查。如消消费者的的购买意意向，影影响消费费者购买买动机的的因素，消消费者购购买动机机的类型型等。 4 购买行行为调查查。如不不同消费费者的不不同购买买行为，消消费者的的购买模模式，影影响消费费者购买买行为的的社会因因素及心心理因素素等。（3） 房地产产产品调调查。 1 房地地产市场场现有产产品的数数量、质质量、结结构、性性能、市

11、市场生命命周期。 2 现有有房地产产租售客客户和业业主对房房地产的的环境、功功能、格格局、售售后服务务的意见见及对某某种房地地产产品品的接受受程度。 3 新技技术、新新产品、新新工艺、新新材料的的出现及及其有房房地产产产品上应应用情况况。 “ 4 本企企业产品品的销售售潜力及及市场占占有率。 5 建筑设设计及施施工企业业的有关关情况。 （44） 房房地产价价格调查查。 1 影响房房地产价价格变化化的因素素，特别别是政府府价格政政策对房房地产企企业定价价的影响响。 2 房地产产市场供供求情况况的变化化经趋势势。 3 房地产产商品价价格需求求弹性和和供给弹弹性的大大小。 4 开发发商各种种不同的的

12、价格策策略和定定价方法法对房地地产租售售量的影影响。 5 国际际、国内内相关房房地产市市场的价价格。 6 开发发个案所所在城市市及街区区房地产产市场价价格。 7 价格格变动后后消费者者和开发发商的反反应。 （55） 房房地产促促销调查查。 1 房地产产广告的的时空分分布及广广告效果果测定。 2 房地地产广告告媒体使使用情况况的调查查。 3 房地产产广告预预算与代代理公司司调查。 4 人员员促销的的配备状状况。 5 各种种公关活活动对租租售绩效效的影响响。 6 各种营营业推广广活动的的租售绩绩效。 （66） 房房地产营营销渠道道调查。 1 房地地产营销销渠道的的选择、控控制与调调整情况况。 2

13、房地产产市场营营销方式式的采用用情况、发发展趋势势及其原原因。 3 租售售代理商商的数量量、素质质及其租租售代理理的情况况。 4 房地产产租售客客户对租租售代理理商的评评价。（7） 房地产产市场竞竞争情况况调查。 市场场竞争对对于房地地产企业业制定市市场营销销策略有有着重要要的影响响。因此此，企业业在制定定各种重重要的市市场营销销决策之之前，必必须认真真调查和和研究竞竞争对手手可能作作出的种种种反应应，并时时刻注意意竞争者者的各种种动向。房房地产市市场竞争争情况的的调查内内容主要要包括： 11 竞竞争者及及潜在竞竞争者（以以下统称称竞争者者）的实实力和经经营管理理优劣势势调查。 2 对竞竞争者

14、的的商品房房设计、室室内布置置、建材材及附属属设备选选择、服服务优缺缺点的调调查与分分析。 3 对竞竞争者商商品房价价格的调调查和定定价情况况的研究究。 4 对竞争争者广告告的监视视和广告告费用、广广告策略略的研究究。 5 对兑争争情况销销售渠道道使用情情况的调调查和分分析。 6 对未未来竞争争情况的的分析与与估计等等。 7 整个城城市，尤尤其是同同（类）街街区同类类型产品品的供给给量和在在市场上上的销售售量， 本企业业和竞争争者的市市场占有有率。 8 竞争争性新产产品的投投入时机机和租售售绩效及及其发展展动向。第二节 调查方方法与条条件 1、 调查方方法 市场场调查有有许多方方法，企企业市场

15、场调查人人员可根根据具体体情况选选择不同同的方法法。市场场调查方方法可分分为两大大类，第第一类按按选择调调查对象象来划分分，有全全面普查查、重点点调查、随随机抽样样、非随随机抽样样等；第第二类是是按调查查对象所所采用的的具体方方法来划划分，有有访问法法、观察察法、实实验法。下下面简要要分析每每一种调调查方法法特征。（1） 按调查查对象划划分。 11 全全面普查查。全面面普查是是指对调调查对象象总体所所包含的的全部个个体都进进行调查查。可以以说对市市场进行行全面普普查，可可能获得得非常全全面的数数据，能能正确反反映客观观实际，效效果明显显。如果果把一个个城市的的人口、年年龄、家家庭结构构、职业业

16、、收入入分布情情况系统统调查了了解后，对对房地产产开发将将是十分分有利的的。由于于全面普普查工作作量大很很大，要要耗费大大量人力力、物力力、财力力，调查查周期较较长，一一般只在在较小范范围内采采用。当当然，有有些资料料可以借借用国家家权威机机关普查查结果，例例如可以以借用全全国人口口普查所所得到的的有关数数据资料料等。 22 重重点调查查。重点点调查是是以总体体中有代代表性的的单位或或消费者者作为调调查对象象，进而而推断出出一般结结论。采采用这种种调查方方式，由由于被调调查的对对象数目目不多，企企业可以以较少的的人力、物物力、财财力，在在很短时时期内完完成。如如调查高高档住宅宅需求情情况，可可

17、选择一一些购买买大户作作为调查查对象，往往往这些些大户对对住宅需需求量，对对住宅功功能要求求占整个个高档商商品住宅宅需求量量的绝大大多数，从从而推断断出整个个市场对对高档住住宅的需需求量。当当然由于于所选对对象并非非全部，调调查结果果难免有有一定误误差，市市场调查查人员应应引起高高度重视视，特别别是当外外部环境境产生较较大变化化时，所所选择重重点对象象可能不不具有代代表性了了。例如如，19993年年国家加加强了宏宏观调控控，一些些房地产产公司贷贷款受到到限制，资资金不足足，开工工不正常常，水泥泥等材料料需求量量急剧减减少。在在这种情情况下，公公司应及及时调整整，重新新选取调调查对象象，并对对调

18、查结结果认真真分析，只只有这样样的市场场调查结结果才能能为企业业制定策策略提供供有用的的根据。3 随随机抽样样。随机机抽样调调查是在在总体中中随机任任意抽取取个体作作为样本本进行调调查，根根据样本本推断出出一定概概率下总总体的情情况。随随机抽样样在市场场调查中中占有重重要地位位，在实实际工作作中应用用很广泛泛。随机机抽样最最主要特特征是从从母体中中任意抽抽取样本本，每一一样本有有相等的的机会，即即事件发发生的概概率是相相等的，这这样可以以根据调调查的样样本的机机会，即即事件发发生的概概率是相相等的，这这样可以以根据调调查的样样本空间间的结果果来推断断母体的的情况。它它又可以以分为三三种：一一是

19、简单单随机抽抽样，即即整体中中所有个个体都有有相等的的机会被被选作样样本；二二是分层层随机抽抽样，即即对总体体中所有有个体都都有相等等的机会会被选作作样本；二是分分层随机机抽样，即即对总体体按某种种特征（如如年龄、性性别、职职业等）分分组织（分分层），然然后从各各组中随随机抽取取一定数数量的样样本；三三是分群群随机抽抽样，即即将总体体按一定定特征分分成若干干群体，随随机抽样样是将部部分作为为样本。分分群抽样样与分层层抽样是是有区别别的：分分群抽样样是将样样本总体体划分为为若干不不同群体体，这些些群体间间的性质质相同，然然后将每每个群体体进行随随机抽样样，这样样每个群群体内部部存在性性质不同同的

20、样本本；而分分层抽样样是将样样本总体体划分为为几大类类，这几几大类间间是有差差别的，而而每一类类则是由由性质相相同的样样本构成成的。4 非非随机抽抽样法。非非随机抽抽样法是是指688 市市场调查查人员在在选取样样本时并并不699 是是随机选选取，770 而711 是是先确定定某个标标72 准，773 然后再再选取样样本数。这这样每个个样本被被选择的的机会并并不744 是是相等的的，755 非非随机抽抽样也分分为三种种具体方方法。 （11） 就就便抽样样。 也称称为随意意抽样调调查法，即即市场调调查人员员根据最最方便的的时间、地地点任意意选择样样本，如如在街头头任意找找一些行行人询问问其以其其对

21、某产产品的看看法和印印象。这这在商圈圈调查中中是常用用的方法法。 （22） 判判断抽样样。 即通通过市场场调查人人员，根根据自己己的以往往经验来来判断由由哪些个个体来作作为样本本的一种种方法。当当样本数数目不多多，样本本间的差差异又较较为明显显时，采采用此方方法能起起到一定定效果。 （33） 配配额抽样样。 即市市场调查查人员通通过一些些控制特特征，将将样本空空间进行行分类，然然后由调调查人员员从各组组中任意意抽取一一定数量量的样本本。例如如某房地地产公司司需要调调查消费费者购买买房屋的的潜力，特特别要了了解中、低低收入的的消费者者购房的的欲望，以以便使企企业把握握机遇，做做好投资资的准备备。

22、现根根据收入入与年龄龄将消费费者进行行分，按按收入分分为高、中中、低档档，年龄龄根据中中国国情情划定为为27岁岁以下和和28岁岁355岁、336岁55岁岁、555岁以上上四组，调调查人数数为3000人，在在对每个个标准分分配不同同比例后后，得出出每个类类别的样样数。详详见表441 表表41 不同年年龄收入入情况（%）（2） 按照调调查方法法划分。 11 访访问法。 这这是最常常用的市市场调查查方法。科科学设计计调查表表，有效效地运用用个人访访问技巧巧是此方方法成功功的关键键。 （11） 设设计调查查表。 调调查表要要反映企企业决策策的思想想，是本本企业营营销部门门最关心心、最想想得到的的重要信

23、信息来源源之一。因因此要想想搞好调调查，就就必须设设计好调调查表。 设计调调查表的的步骤： 一是根根据整个个研究计计划的目目的，明明确列出出调查表表所需收收集的信信息是什什么。例例如对房房地产公公司来说说，它需需要得到到在它所所投资的的地区消消费者对对购房的的兴趣、消消费者的的收入以以及购房房的承受受能力，还还有消费费者对住住房的标标准要求求等等。 二是按按照所需需收集的的信息，写写出一连连串问题题，并确确定每个个问题的的类型。房房地产公公司要想想占领市市场，既既要了解解目前该该城市的的人口分分布、年年龄情况况、家庭庭结构、住住房面积积、消费费者拥有有房子的的情况，又又要了解解居民的的收入水水

24、平（基基本工资资、奖金金收入，消消费者购购买生活活必需品品和一些些耐用消消费品以以后随意意可支配配的货币币有多少少），还还要了解解消费者者目前是是否有存存款，并并要了解解消费者者对购房房的兴趣趣、欲望望以及了了解消费费者对住住房的最最低要求求（设计计方案、四四周环境境、建筑筑套型等等）和当当地政府府对房产产的有关关政策，银银行金融融系统对对消费者者购房的的有关政政策等。 三是按按照问题题的类型型、难易易程度，题题型（单单选填充充，多选选填充，是是非判断断，多项项选择题题）并安安排好询询问问题题的次序序。四是是选择一一些调查查者作调调查表的的初步测测试，请请他们做做题，然然后召开开座谈会会或个别

25、别谈话征征求意见见。五是是按照测测试结果果，再对对调查表表作必须须修改，最最后得出出正式调调查表。 设计调调查表应应注意的的事项：首先，问问题要短短。因为为较长的的问题容容易被调调查者混混淆。其其次，调调查表上上每一个个问题只只能包含含一项内内容。再再次，问问题中不不要使用用专门术术语，比比如容积积率、框框架结构构、剪力力墙结构构、筒中中筒结构构等。一一般消费费者是搞搞不清楚楚这些专专门术语语的。 第第四，问问题答案案不宜过过多，问问题的含含义不要要模棱两两可，一一个问题题只代表表一件事事。最后后，要注注意问问问题的方方式。有有时直接接问问题题并不见见得是最最好的，而而采用间间接方法法反而会会

26、得到更更好的答答案。例例如最近近房地产产公司为为了销售售某一处处商品房房做了不不少广告告，调查查员想知知道、想想了解这这些广告告效果时时，与其其直接询询问被调调查者的的看法如如何，还还不如用用迂回方方式去了了解他们们有多少少人知道道该处的的房产情情况。访问法的的形式。 调调查表设设计好之之后，按按照调查查人员与与被调查查人员的的接触方方式不同同，可将将访问法法划分为为三种形形式。 答答卷法。 调查人人员将被被调查人人员集中中在一起起，要求求每人答答一份卷卷，在规规定时间间答完，这这样被调调查人员员不能彼彼此交换换意见，使使个人意意见充分分表达出出来。 谈话法法。市场场调查人人员与被被调查人人员

27、进行行面对面面谈话，如如召开座座谈会，大大家畅所所欲言。然然后还可可针对某某种重点点调查对对象进行行个别谈谈话，深深入调查查。这种种方法的的最大特特点是十十分灵活活，可以以调查许许多问题题，包括括一些看看上去与与事先准准备好的的问题不不太相关关的问题题，可以以弥补调调查表所所漏掉的的一些重重要问题题，谈话话气氛好好，不受受拘束。 电电话调查查。 这种种方法是是市场调调查人员员借助电电话来了了解消费费者的意意见的一一种方法法。如定定期询问问重点住住户对房房产的设设计、设设备、功功能、环环境、质质量、服服务的感感觉如何何，有什什么想法法并请他他们提出出一些改改进措施施等。 观观察法。 这这种方法法

28、是指调调查人员员不与被被调查者者正面接接触，而而是在旁旁边观察察。这样样被调查查者无压压力，表表现得自自然，因因此调查查效果也也较理想想。 观察察法有三三种形式式。 直接接观察法法。 派人人到现场场对调查查对象进进行观察察。例如如可派人人到房地地产交易易所或工工地观察察消费者者选购房房产的行行为和要要求，调调查消费费本公司司的信赖赖程度。 实实际痕迹迹测量法法。 调查查人员不不是亲自自观察购购买者的的行为，而而是观察察行为发发生后的的痕迹。例例如，要要比较在在不同报报刊杂志志上刊登登广告的的效果较较好。 行行为记录录法。 在在取得被被调查同同意之后后。 用用一定装装置记录录调查对对象的某某一行

29、为为。例如如，在某某些家庭庭电视机机里装上上一个监监听器，可可以记录录电视机机什么时时候开，什什么时候候关，收收哪一个个电台，收收了多长长时间等等。这样样可以帮帮助营销销管理人人员今后后选择哪哪一家电电视台，在在什么时时间播广广告效果果最好。 调查人人员采用用观察法法，主要要是为了了获得那那些被观观察者不不愿或不不能提供供的信息息。有些些购买者者不愿透透露他们们某些方方面的行行为，通通过观察察法便可可以较容容易地了了解到，但但观察事事物的表表面现象象，不能能得到另另外一些些信息，如如人们的的感情、态态度、行行为动机机等等，因因此调查查人员通通常将观观察法与与其他方方法组合合起来使使用。 实实验

30、法。 实实验法是是指将调调查范围围缩小到到一个比比较小的的规模上上，进行行试验后后取得一一定结果果，然后后再推断断出总体体可能的的结果。例例如调查查广告效效果时，可可选定一一消费者者作为调调查对象象，对他他们进行行广告宣宣传，然然后根据据接受的的效果来来改进广广告词语语、声像像等。实实验法是是研究因因果关系系的一种种重要方方法。例例如研究究广告对对销售的的影响，在在其他因因素不变变的情况况下，销销售量增增加就可可以看成成完全是是广告原原影响造造成的。当当然市场场情况受受多种因因素影响响，在市市场实验验期间，消消费者的的偏好、竞竞争者的的策略，都都可能有有所改变变，从而而影响实实验的结结果。虽虽

31、然如此此，实验验法对于于研究因因果关系系，能提提供访头头号法、观观察法所所不能提提供的材材料，运运用范围围较为广广泛。 二、调调查规模模与技术术条件 作作为一项项了解消消费者期期望和购购买行为为的调查查，其规规模截止止大，结结果也就就越令人人信服。但但是由于于人力、物物力的限限制，还还有调查查技术条条件的限限制，使使得我们们不得不不从以下下四个方方面来考考虑调查查的规模模。 （11） 样样本的数数量。 一一般而言言，一个个调查样样本越大大越好，因因为依据据统计学学上的大大数定理理，大样样本可以以降低误误差。但但是，大大样本不不可避免免地要大大量增加加调查成成本，而而且在调调查实务务中，大大样本

32、也也引进了了额外的的误差因因素，诸诸如调查查员的疲疲乏、统统计上的的错误、回回收率难难以控制制等。 （22） 样样本涵盖盖面的广广度。 样样本涵盖盖面与样样本数是是相依的的，抽样样涵盖面面越广，所所需样本本数也越越大，若若样本数数不是随随着增大大，则属属于完全全随机抽抽样法，虽虽然在整整体上样样本具有有代表性性。但对对于各抽抽样样本本来说，仍仍然不具具有代表表性。 （33） 问问题涵盖盖面的广广度。 如如果调查查内容太太少，挂挂一漏万万，就会会失去调调查的本本意；反反之，如如果尽量量加调查查的内容容，问卷卷太长，会会使得调调查者失失去耐心心，降低低整个调调查的可可信度。此此外，极极可能由由于一

33、部部分调查查者失去去耐心，降降低整个个调查的的可信度度。此外外，极可可能由于于一部分分调查者者拒绝合合作，造造成严重重的抽样样偏差。这这二个方方面都使使得调查查结果量量变引发发了质变变，使调调查失去去了意义义。（4） 调查的的深度。 一一般而言言，深与与广二者者就犹如如鱼和熊熊掌，是是难以兼兼得的。越越是深层层的调查查，所要要求调查查员的专专业技术术越多，所所需时间间越长，经经费越高高。 第第三节 市场调调查的程程序 通通过上面面两节论论述，已已经知道道了市场场调查内内容十分分丰富，方方法双多多种多样样。为了了使市场场调查工工作顺利利进行，保保证其质质量，在在进行市市场调查查时，应应按一定定程

34、序来来进行。 通通常有七七个方面面，确定定问题及及调研目目的、收收集信息息资料、初初步调查查、调查查设计、制制定调查查计划、现现场调查查、资料料分析、撰撰写和提提交调查查报告。 一、 确定调调查目的的 这是进进行市场场调查时时应首先先明确的的问题。目目的确定定以后，市市场调查查就有了了方向，不不至于出出现太大大的过失失。也就就是说，调调查人员员应明确确为什么么要进行行市场调调查，通通过调查查要解决决哪些问问题，有有关调查查结果对对于企业业来说有有什么作作用。如如果开始始抓的问问题就不不够准，就就使以后后一系列列市场调调查工作作成为浪浪费，造造成损失失。一般般来说，确确定调查查目的要要有一个个过

35、程，一一下子是是确定不不下来的的。根据据调查目目的的不不同，可可以采用用控测性性调查、描描述性调调查、因因果性调调查来确确定。 探探测性调调查。 当当企业对对需要研研究的问问题和范范围不明明确，无无法确定定应该调调查哪些些内容时时，可以以采用探探测性调调查来找找出症结结所在，然然后再作作进一步步研究。例例如某房房地产公公司近几几个月来来销售下下降，公公司一时时弄不清清楚什么么原因，是是宏观经经济形势势不好所所致？还还是广告告支出减减少或是是销售代代理效率率低造成成的？还还是消费费者偏好好转变的的原因等等等。在在这种情情况下，可可以采用用探测性性调查，从从中间商商或者消消费者那那里收集集资料，以

36、以便找出出最有可可能的原原因。从从此例可可以看出出：探测测性调查查只是收收集一些些有关资资料，以以确定问问题所在在。至于于问题应应如何解解决，则则有待于于进一步步调查研研究。 描述性性调查。 描描述性调调查只是是从外部部联系上上找出各各种相关关因素，并并不回答答因果关关系问题题。例如如在销售售过程中中，发现现销售量量和广告告有关，并并不说明明何者为为因，何何者为果果。也就就是说描描述性调调查旨在在说明什什么、何何时、如如何等问问题，并并不解释释为何的的问题。与与探测性性调查比比较，描描述性质质调查需需要有一一事先拟拟定的计计划，需需要确定定收集的的资料和和收集资资料的步步骤，需需要对某某一专门

37、门问题提提出答案案。 因因果性调调查。 这种调调查是要要找出事事情的原原因和结结果。例例如价格格和销售售之间的的因果关关系如何何？广告告与销售售间的因因果关系系如何？通常对对于一个个房地产产公司经经营业务务范围来来说，销销售、成成本、利利润、市市场占有有量，皆皆为因变变量。而而自变量量较为复复杂，通通常有两两种情况况，一类类是企业业自己本本身可以以加以控控制的变变量，又又称内生生变量，例例如价格格、广告告支出等等；另一一类是企企业市场场环境中中不能控控制的变变量，也也称外生生变量，例例如政府府的法律律、法规规 、政政策的调调控制的的变量，例例如价格格和销售售之间的的因果关关系如何何？广告告与销

38、售售间的因因果关系系如何？通常对对于一个个房地产产公司经经营业务务范围来来说，销销售、成成本、利利润、市市场占有有量，皆皆为因变变量。而而自变量量较为复复杂，通通常有两两种情况况，一类类是企业业自己本本身可以以加以控控制的变变量，又又称内生生变量，例例如价格格、广告告支出等等；另一一类是企企业市场场环境中中不能控控制的变变量，也也称外生生变量，例例如政府府的法律律、法规规、政策策的调整整、竞争争者的广广告支出出与价格格让利等等。因果果关系研研究的目目的在于于了解以以上这些些自变量量对某一一因变量量（例如如对成本本）的关关系。 预预测性调调查。 预测性性调查是是通过收收集、分分析、研研究过去去和

39、现在在的各种种市场情情报资料料，运用用数学方方法，估估计未来来王码电电脑公司司软件中中心定时时期内市市场对某某种产品品的需求求量及其其变化趋趋势。由由于市场场情况复复杂多变变，不易易准确发发现问题题和提出出问题。因因此，在在确定研研究目的的的阶段段，可进进行一些些情况分分析。例例如前面面所述的的房地产产公司发发现近的的广告没没有做好好，造成成消费者者视线转转移。为为此便可可做若干干假设，例例如：“消消费者认认为该公公司房屋屋设计方方安较差差，不如如其他房房地产公公司广告告所讲的的方案。”“售售房的广广告设计计太一般般”“消消费者认认为该房房屋的四四周环境境不够理理想。”等等等。拟拟定假设设的主

40、要要目的是是限制研研究或调调查的范范围，以以便使用用今后收收集到的的资料来来检验所所作的假假设是否否成立。三、初步步调查 初初步调查查的目的的是了解解产生问问题的一一些原因因，通常常有三个个过程。 （一一）研究究搜集的的信息材材料。 11 研究究企业外外部材料料。从各各种信息息资料中中，了解解一些市市场情况况和竞争争概况，从从中了解解目前市市场上哪哪类房产产最好销销？其价价格如何何？当地地消费者者对房产产有什么么偏爱？ 2 分分析企业业内部资资料。对对公司的的各种记记录、函函件、订订货单、年年度报表表等内部部资料进进行分析析、从而而找出产产生问题题的原因因的线索索。 （二二）与企企业有关关领导

41、进进行非正正式谈话话。 从这这些领导导人的谈谈话中，寻寻找市场场占有率率下降的的原因，如如市场营营销经理理可能认认为房产产价格订订得太高高；工程程部经理理可能认认为设计计并不十十分合理理，材料料供应质质量不高高；材料料部经理理可能认认为，物物价指数数上涨太太快，所所划拨的的经费不不能全部部采用进进口或国国内各种种名牌材材料等等等。 （三三）了解解市场情情况。 市市场是无无情的，消消费者对对本公司司所开发发经营的的房产态态度，就就是反映映企业市市场营销销水平的的重要标标志，也也是初步步调查的的关键内内容。如如为什么么消费者者不购买买本公司司商品房房，就需需要对用用户进行行调查研研究。四、调查查设

42、计 根根据前面面信息资资料搜集集以及上上面初步步调查的的结果，可可以提出出调查的的命题及及实施的的计划。比比如近期期的房地地产业不不太景气气，资金金积压过过多，建建造好的的房子销销售不畅畅，什么么原因呢呢？经过过分析先先拟定问问题产生生的原因因有两点点：一点点是国家家宏观控控制，银银根收紧紧，消费费者收入入没有好好转；另另一点是是广告效效果不大大，没有有引起消消费者足足够的兴兴趣，消消费者储储蓄待购购。为了了证实此此命题的的正确与与否，决决定采用用重点调调查法，并并配合个个人访问问法的调调查和电电话调查查和电话话调查法法来进行行调查研研究。 在收集集原始资资料时，一一般需要要被调查查者填写写或

43、回答答各种调调查表格格或问卷卷。调查查表及问问卷的设设计既要要具有科科学性又又要肯有有艺术性性，以利利市场调调查工作作的条理理化、规规范化。一一项房地地产市场场调查工工作至少少应设计计以下四四种调查查表格。 （一一）当地地房屋产产资源统统计表，包包括房地地产分布布、面积积、类型型、单位位价格、单单位总价价、开发发程度、居居住密度度、交易易状况和和规模、使使用期限限、抵押押保险、政政策限制制、竞争争程度、发发展远景景、其他他具体情情况和调调查日期期等项目目。 （二二）房地地产出租租市场统统计表，包包括出租租房地产产名称、所所在地区区、出租租面积、租租金水平平、出租租房的类类型和等等级、室室内设备

44、备状况（暖暖气、煤煤气、电电话、家家用电器器、厨卫卫设备）、环环境条件件（庭房房租市场场的最大大因素、具具体房东东记录、房房地产出出租公司司的资料料和调查查日期等等项目。 （三三）房地地产出售售统计表表，包括括已售和和待售房房地产的的名称、地地区、开开发商、数数量、结结构类型型、成交交期、成成交条件件（预付付款、贷贷款额和和利率、偿偿还约束束、其他他附加条条款等）、出出售时的的房龄和和状况、客客户资料料和调查查日期等等项目。 （四四）房地地产个案案市调分分析表，包包括案名名、区位位、投资资公司、产产品规划划、推出出日期、入入伙日期期、基地地面积、建建筑密度度、土地地使用年年限、单单位售价价、付

45、款款方式、产产品特色色、销售售策略、客客源分析析、媒体体广告、调调查日期期等项目目。 房房地产市市场调查查中普通通采用抽抽样调查查，即从从被调查查总体中中选择部部分样本本进行调调查，并并用样本本特性推推断总体体特性。在在实地调调查前，调调查人员员应该选选择决定定抽查的的对象、方方法和样样本的大大小。一一旦明确确下来，参参加实施施地的调调查人员员必须严严格按照照抽样设设计的要要求进行行工作，以以保证调调查质量量。五、现场场调查 现现场调查查即按调调查计划划通过各各种方式式到调查查现场获获取原始始资料和和收集由由他人整整理过的的次级资资料。现现场调查查工作的的好坏，直直接影响响到调查查结果的的正确

46、性性。为此此，必须须重视现现场调查查人员的的选拔和和培训工工作，确确保调查查人员能能按规定定进度和和方法取取得所需需资料。 六六、调查查资料的的整理分分析 这一一步骤是是将调查查收集到到的资料料进行汇汇总整理理、统计计和分析析。首先先，要进进行编辑辑整理。就就是把零零碎的、杂杂乱的、分分散的资资料加以以筛选，去去粗取精精，去伪伪存真，以以保证资资料和系系统性、完完整性和和可靠性性。在资资料编辑辑整理过过程中，要要检查调调查资料料和误差差，剔除除那些错错误的资资料；之之后要对对资料进进行评定定，以确确保资料料的真实实与准确确。其次次，要进进行分类类编号，就就是把调调查资料料编入适适当的类类别并编

47、编上号码码，以便便于查找找、归档档和使用用。再次次，要进进行统计计，将已已经分类类的资料料进行统统计计算算，有系系统地制制成各种种计算表表、统计计表、统统计图。最最后，对对各项资资料中的的数据和和事实进进行比较较分析，得得出一些些可以说说明有关关问题的的统计数数据，直直至得出出必要的的结论。七、撰写写和提交交调查报报告 撰写写和提交交调查报报千是房房地产市市场调查查工作的的最后一一环。调调查报告告反映了了调查工工作的最最终成果果。要十十分重视视调查报报告的撰撰写，并并按时提提交调查查报告。撰撰写调查查报告应应做到： （1）客客观、真真实、准准确地反反映调查查成果； （2）报报告内容容简明扼扼要

48、，重重点突出出； （33）文字字精练，用用语中肯肯； （44）结论论和建议议应表达达清晰，可可归纳为为要点； （5）报报告后庆庆附必要要的表格格和附件件与附图图，以便便阅读和和使用； （6）报报告完整整，印刷刷清楚美美观。 在作出出结论以以后，市市场营销销调查部部门必须须提出若若干建议议方案，写写出书面面报告，提提供给决决策者。在在撰写调调查报告告时，要要指出所所采用的的调查方方法，调调查的目目的，调调查的对对象，处处理 调调查资料料的方法法，通过过调查得得出的结结论，并并以此提提出 一一些合理理建议。 以以上房地地产市场场调查程程序对房房地产市市场调查查工作只只具有一一般性指指导意义义。在实

49、实际工作作中，可可视具体体情况，科科学合理理地灵活活安排调调查工作作的内容容。滞销楼盘盘问题小小析-户型设设计随着着人们住住房消费费意识的的增强，在在位置、环环境等因因素不可可改变的的情况下下，房型型越来越越成为人人们挑剔剔的焦点点。一个个成功的的楼盘，设设计是重重中之重重。 目目前的滞滞销住宅宅，房型型设计不不合理是是空置的的主要原原因之一一。当前前滞销户户型设计计上的缺缺陷主要要有以下下几种： 客厅大大而不当当，对着着客厅的的门多，无无隐蔽空空间；客客厅的采采光口小小或采光光口凹槽槽深，使使客厅较较暗；客客厅视野野差，窗窗不应正正对墙面面；客厅厅的形状状不好或或尺度不不合理；入户无无过渡空

50、空间；餐餐厅面积积过大或或过小；主卧室室的宽度度小于33米或面面积过小小；户内内交通线线长；卫卫生间距距主卧室室远或对对着客厅厅的卫生生间无前前室；四四居室的的户型，主主卧室不不带专用用卫生间间以及无无储藏空空间；功功能分区区不合理理；各功功能空间间面积比比例不当当；跃层层户型室室内楼梯梯的位置置不当；卫生间间、厨房房宽度不不够等等等。好房型，是是消费者者和开发发商共同同追求的的目标。 首首先，房房型设计计应体现现舒适性性、功能能性、合合理性、私私密性、美美观性和和经济性性。好的的房型在在布局上上，社交交、功能能、私人人空间应应有效分分隔。 一般般说来，客客厅、餐餐厅、厨厨房是住住宅中的的动区

51、，应应靠近入入户门设设置；卧卧室是静静区，应应比较深深入；卫卫生间设设在动区区与静区区之间，以以方便使使用。 采光光口与地地面比例例不应小小于17；宽宽度不应应小于333米米；主卧卧室宽度度不宜小小于3米米，面积积应大于于12平平方米，次次卧室的的面积大大于100平方米米；餐厅厅应是明明间，净净宽度不不宜小于于244 米；厨房净净宽度不不应小于于155米，宜宜带一服服务阳台台；带浴浴缸的卫卫生间净净宽度不不得小于于166 米，如如为淋浴浴则净宽宽度不得得小于112米米。 其次，房房型设计计还应考考虑住房房的“时时期消费费”特点点，即针针对不同同的家庭庭结构、不不同的年年龄层次次，设计计出合适适

52、的住宅宅生活空空间。年年轻人组组织家庭庭，这是是小家庭庭的时期期消费；当孩子子长大，有有分室要要求了，又又是一种种时期消消费；小小孩子成成家了，老老夫妻需需要适应应老年生生活的住住宅，这这又是一一种时期期消费。根根据满足足适时、实实际的需需求，设设计出不不同功能能或互有有兼顾的的房型，是是开发商商努力的的目标。价格定位位分析概概述 在市市场环境境下开发发商怎样样为商品品房定价价才属合合理，是是根据商商品房建建设成本本加计划划利润的的成本导导向定价价较好，还还是视市市场供求求关系的的需求导导向定价价为佳?下文对对此作一一些分析析。 一、认认识房地地产价格格的真实实面目 房地地产价格格与一般般物价

53、既既有共同同之处，也也有不同同的地方方。其共共同之处处是：首首先都是是价格，都都用货币币表示；其次是是都有波波动，受受供求等等因素的的影响；第三，按按质论价价；优质质高价，劣劣质低价价。而房房地产价价格与一一般物价价相比，更更表现出出房地产产价格不不同的特特征： 第一一，房地地产价格格既可表表示为交交换代价价的价格格，同时时也可表表示为使使用和收收益代价价的租金金（房地地产价格格VS租租金本本金VSS利息）。 其实实，租金金能较准准确地反反映商品品房实际际价格，因因为真正正需要房房地产商商品的人人，是租租用房地地产的人人，是他他们看中中了房地地产商品品的使用用价值，而而购买者者则不一一定真正正

54、使用，他他可能是是作为一一种投资资去购买买商品房房，用于于保值、升升值，他他看中的的是房地地产商品品所具有有的收益益性，房房地产的的价值最最终是体体现在使使用者身身上。 第二二，房地地产价格格实质上上是关于于房地产产权利利利益的价价格。房房地产自自然地理理位置不不可移动动，可以以转移的的并非房房地产实实物本身身，而是是有关该该房地产产的所有有权、使使用权。 第三三，房地地产价格格是在长长期考虑虑下形成成的。一一宗房地地产通常常与周围围其他宗宗房地产产构成某某一地区区，这个个地区并并非固定定不变的的，尤其其是社会会经济位位置经常常在不断断变化，所所以房地地产价格格是在考考虑该房房产过去去如何使使

55、用，将将来能作作何种使使用，总总结这些些考虑结结果后才才能形成成房地产产的今日日价格。 第四四，房地地产的现现实价格格一般随随着交易易的必要要而个别别形成，交交易主体体之间的的个别因因素容易易起作用用。这是是由于不不可移动动性、数数量固定定性、个个别性等等土地的的自然属属性，使使房地产产不同于于一般物物品。没没有一个个统一价价格，或或指导价价格，交交易主体体会根据据房地产产的自身身条件，供供求状况况而接受受不同的的价格。 房地地产价格格的结构构包括生生产成本本、销售售成本、利利润和税税金等项项目（略略）。 二、收收集信息息资料 市场营营销调查查需要搜搜集大量量的信息息资料，其其中有些些资料需需

56、要经常常不断地地搜集，有有些需要要定期搜搜集，大大多数是是需要时时才进行行搜集。这这可以参参见本章章第五节节“资料料收集与与运用？的叙述述。 二、制制定房地地产价格格合理的的定价目目标 首先，对对每一个个开发商商来讲，追追求最大大利润是是自然的的，这便便是定价价目标。不不少开发发商往往往会将价价格尽量量定高以以获取高高额利润润，这在在90年年代初卖卖方市场场下，可可能是行行得通的的。如今今在市场场日益成成熟的情情况下，价价格的高高企只是是开发商商一厢情情愿而已已。事实实上，追追求最大大利润并并不等于于定高价价格，而而是追求求企业长长期目标标的最大大利润，高高价带来来的高额额利润只只是短期期的，

57、逐逐渐会受受到消费费者的不不满而拒拒绝购买买，反而而让竞争争者争得得市场。以以低价入入市争取取顾客，拥拥有消费费者，才才能给企企业带来来长远的的利润。 房地产产价格始始终是购购房者、开开发商以以及竞争争同行最最敏感的的问题。当当同地区区有多个个楼盘参参与销售售竞争时时，在楼楼盘素质质相近的的情况下下，价格格较低者者往往能能取得良良好的销销售成绩绩。在定定价之前前，作为为开发商商应仔细细研究同同区竞争争对手的的定价和和有关楼楼宇设计计、施工工质量、建建筑材料料、销售售手段等等方面资资料，以以制定具具有竞争争力的价价格。一一般可以以同地区区同类房房屋市场场占有率率最高的的楼盘价价格为基基础价格格，

58、考虑虑自身位位置、设设计、技技术水平平、配套套设施等等不可或或缺的因因素，或或以高或或低于竞竞争者的的价格出出售，如如高于基基础价格格，必须须具备超超过竞争争者的有有利条件件，使顾顾客愿意意支付较较高的价价格。 以取取得最大大利润作作为定价价目标，是是个抽象象的数字字，是大大前提。如如果要将将目标具具体化，也也可将投投资利润润率作为为定价目目标。即即在总体体投资基基础上加加上事先先确定的的投资利利润率，计计算出售售楼的价价格。但但是投资资利润率率为多少少才合理理呢？在在房地产产热火朝朝天的990年代代初，房房地产市市场的投投资收益益率可高高达400。当当市场趋趋于成熟熟和规范范以后，房房地产的

59、的平均利利润仍可可能高于于社会平平均利润润，以高高风险、高高回报为为特征的的房地产产平均利利润将可可在100到220之之间。三、房地地产价格格的合理理定位 现房房地产定定价通用用的定价价方法有有成本导导向法和和需求导导向法。 成本本导向，顾顾名思义义是以总总成本为为中心来来制定价价格。 即：价格成本利润税金（其其中利润润可用销销售利润润率计算算也可用用投资利利润率计计算） 成本本导向法法紧紧围围绕着开开发商的的利润目目标，有有利于最最大限度度地控制制成本，而而目标利利润也可可根据目目前房地地产业平平均利润润率，视视自己项项目的规规模、设设计、套套型、环环境、施施工质量量等因素素相应制制定合理理

60、的目标标利润，这这种方法法无疑是是比较简简便。但但由于开开发商取取得地块块的途径径不同，经经营管理理水平不不同，同同等楼宇宇成本的的差异也也比较大大，如果果仅以自自己的目目标成本本加目标标利润制制定价格格，这个个价格未未免是一一厢情愿愿，市场场是不管管你成本本，不管管你利润润的，市市场能接接受的价价格才是是合理的的价格，只只有接受受你的价价格你的的房子才才能卖出出去。况况且如果果市场能能接受的的价格高高于原来来目标成成本加目目标利润润制定的的价格，使使你能多多赚钱，那那么何乐乐而不为为呢？ 归根根到底，与与许多产产品一样样，房地地产价格格主要是是取决于于市场供供求关系系。以需需求导向向法定价价

61、是目前前较多开开发商使使用的较较科学合合理的方方法。 需求导导向定价价法 需求导导向定价价法是依依据买方方对产品品价值的的理解和和需求强强度来定定价，不不是依据据卖方的的成本定定价。是是根据消消费者的的价格观观念，以以较好的的房屋设设计、完完善的配配套设施施、美丽丽的庭园园、优质质服务等等条件来来影响消消费者的的购买行行动。根根据不同同地区的的房地产产市场、不不同的时时间、不不同地点点离市区区中心远远近程度度、繁华华程度、交交通条件件等适当当定下不不同价钱钱。 要根据据市场的的供求关关系定价价，便要要了解房房地产所所处的环环境中各各种因素素是怎样样影响供供求关系系，从而而影响定定价，熟熟练分析析了这些些因素对对合理定定价取得得最大利利润很有有帮助。