四川某广场项目投标文件

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1、第一部分分投标人资资信部分分第一章 投标标人简介介概况四川xxxxx置置业有限限公司，成立于于二OOO四年四四月二日日，注册册资本为为万万人民币币，资质质三级。公司现现有员工工人人，其中中管理人人员00人，大大专以上上文化程程度的有有8人，具具备中级级以上专专业技术术职称的的有人人，全部部管理人人员拥有有物业管管理岗位位证书：受委托托管理的的物业项项目1个个，面积积为2.4万平平方米。经营范范围物业管管理、建建筑装饰饰、园林林绿化、广告设设计制作作、销售售建筑材材料、房房地产咨咨询、中中介代理理、百货货零售等等为一体体的综合合性企业业。企业精精神 爱国国、爱企企、团结结、服务务、竞争争、“没有

2、最最好、只只有更好好；勇于于拼搏、开拓创创新、永永不言败败”的企业业精神。服务理理念坚持业业主至上上、诚信信经营，个性服务，无微不至，尽心尽力，尽善尽美的经营宗旨，通过服务职能社会化，服务组织专业化、服务形式规范化、服务关系契约、服务过程商业化的服务品种多样化地运作，为入住受托物业的全体业主、物业使用人提供一个：安全、舒适、整洁、宁静、文明、方便、温馨的居家生活和办公经商环境。服务宗宗旨业业主的满满意是我我们服务务的唯一一追求。服务目目标对对每一个个受托的的服务的的物业项项目，我我公司都都本着独独立核算算，多种种经营，自自负赢亏亏，以区区养区，适适应市场场变化，多多元化发发展，创创造新的的利润

3、增增长点，热热情服务务，回报报业主的的方针。严格按按然对所所管物业业承诺的的服务质质量等级级标准，进进行规范范性的服服务和运运作，全全面提升升所管物物业的整整体形像像，提高高服务水水平和服服务质量量，创优优达标，从从而实现现物业的的增值保保值，并并求得自自身的生生存和发发展。组织机构构：四川川xxxxx置业业有限公公司的组组织结构构如下图图业务部总经办服务部主任负责主持和领导本服务部的全面工作财务部行政办业主服务中心各服务部监事会股东会董事长总经理董事会保洁绿化部公共区域内的清洁卫生、园林绿化维秩序维护理等工作。业主服务部接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管

4、理与会计核算工作等。工程维修部 公共部位、公用设备、设施的管理、维护、保养、维修。房屋装饰、装修监管，受理业主的各项特约服务。物业秩序维护部对物业服务区域内的门岗值勤、登记、车辆、消防、巡逻、安防等公共秩序的维护与管理。业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务

5、管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等第二章 法定定代表人人身份证证明书单位名称称： 四川xxxxxx置业有有限公司司 单位性质质： 有限限责任 地 址： 四四川省xxx县鹤鹤山镇了了翁路998号 成立时间间：20004年年4月22日营业期限限：20004年年4月22日至20224年33月20日姓 名： xxx 性别别： 男男 年龄龄： 443 职务： 董事事长 系系四川xxxxxx置业有有限公司司 法定定代表人人

6、。 特此证证明投标人： 四四川xxxxx置置业有限限公司（盖盖章） 日 期期： 二二OO七七年八月月三十一一日 第三章 投标人人文件签签署授权权委托书书本授权委委托书声声明：我我 xxx 系 四川川xxxxx置业业有限公公司的法法定代表表人，现现授权委委托 四四川xxxxx置置业有限限公司的的为我公公司签署署本项目目的投标标文件的的法定代代表人授授权委托托代理人人，我承承认代理理人全权权代表我我签署的的本项目目的投标标文件的的内容。 代理理人无权权转委托托权，特特此委托托。 代代理人：（签字字） 性性别： 年龄：岁 身身份证号号码： 职务： 投投标人： 四川川xxxxx置业业有限公公司 （盖章

7、章） 法法定代表表人： （签签字或盖盖章） 授授权委托托日期：二OOO七年八八月三十十一日第三章 投标函函致：“广广场佳苑苑”项目物物业管理理招标人人1、 根据你方方招标项项目“广场佳佳苑”管理招招标的要要求，遵遵照中中华人民民共和国国招标投投标法等等有关规规定，经经踏勘项项目现场场和研究究上述招招标文件件后，我我方经测测算后愿愿意：住住宅按0.66元/平平方米、月，人人民币（大大写）每每平方米米（建筑筑面积）每每月陆角角的投标标报价并并按上述述招标文文件的要要求承担担该物业业服务工工作。2、 我方已详详细审核核全部招招标文件件。3、 我方同意意所提交交的投标标在招标标文件规规定的投投标期内内

8、有效，在在此期间间内如果果中标，我我方将受受此约束束。4、 除非另外外达成协协议并生生效，你你方的中中标通知知书和本本投标文文件将成成为约束束双方的的合同文文件组成成部分。投标人：四川xxxxxx置业有有限公司司 （盖盖章）单位地址址：四川川省xxx县鹤山山镇了翁翁路988号法定代表表人： （签签字或盖盖章）邮政编码码：61116330 电话：13xxxxxx72551 传传真：00288xxxxxxx开户银行行名称：xx县县信用联联社营业业部开户银行行账号：02xxxxxxxxxxxxxxxxxx08 开户户银行电电话：开户银行行地址：四川省省xx县县鹤山镇镇朝阳大大道1881号第二部分分投

9、标人商商务部分分第一章项项目收支支预算第一节 物业业服务费费用收支支预测物业服务务成本汇汇总表：序号成本项目目月支出金金额（元元）1员工工资资440002员工福利利及保险险188663公共水电电费2324投入的设设备和低低易耗品品的折旧旧/摊销销7455公共部位位、公共共设备设设施日常常维护费费5606行政办公公费3507不可预见见费1508利润4169营业税及及附加524总计92633物业服务务成本明明细一、 员工工资资序号岗位人数数测算依据据月支出（元元/月）1物业管理理员1人人（主人人）1人110000元13月月/122月100002物业秩序序维护员员3人3人7700元元13月月/122

10、月210003保洁员代代绿化11人1人6600元元13月月/122月6004维修工11人1人7700元元13月月/122月700合计：（114项项）44000二、 员工福利利及社保保费用序号项目测算依据据月支出（元元/月）1员工福利利440008%3522工会经费费440002%883职教经费费440001.55%664社保费用用6人2229.913800合计：（114项项）18866三、 公共水电电费序号项目测算依据据月支出（元元/月）1安防电费费0.5KKW24小小时30.5天0.5585元元2142路灯电费费50个0.0025KKW6小时时0.5585元元4.33绿化用水水10吨/月1.

11、33元134公共能耗耗合计：（114项项）232四、 服务装备备和低易易耗品的的拆旧/摊销1、办公公设备序号物品名称称数量单位单价估计计（元/每每）金额（元）备注1电脑1台3000030000办公设备备2打印机1台1000010000办公设备备3电话座机机1台150150办公设备备4电话手机机1部600600办公设备备5办公桌椅椅1套350350办公用品品6接待业主主专用桌桌椅1组500500办公用品品7保险柜1个600600财务专用用8铁皮文件件柜2组300600业主档案案资料存存放9通造栏1个50050010交房资料料及各类类标识牌牌制作5000011管理员服服装6套500300003人，

12、每每人2套套合计：（11111项）153000按三年折折旧后残残值255%测算算月平均均摊销为为：153000元（125%）（312）月月3119元/月2、安防防设备序号物品名称称数量单位单价估计计（元/每每）金额（元）备注1对讲机3部1300039000秩序维护护员联络络工具2警棍3根2060警用器械械3维护员服服装6套260156003人，春春、夏、秋、冬冬装2套套/人，大大衣1件件/人。4钢加上下下床1套200200值班用品品5维护员床床上用品品3套200600值班用品品6雨衣、雨雨具3套60180值班用品品7衣柜1组200200值班用品品8值班桌椅椅1套500500值班用品品9应急灯2

13、台150300值班用品品11电热水器器1台700700值班用品品合计：（11111项）82000按三年折折旧后残残值100%测算算月平均均摊销为为：82000元（110%）（312）月月2005元/月3、维修修设备序号物品名称称数量单位单价估计计（元/每每）金额（元）备注1兆母表1台100100维修工具具2枪式疏通通器1台400400维修工具具3管钳2把4080维修工具具4雨衣、雨雨具1套6060维修工具具5电钻1套300300维修工具具6电锤1把500500维修工具具7压线钳1把300300维修工具具8钻头1套300300维修工具具9玻璃枪1把3930维修工具具10应急灯1台150150维修

14、工具具11万用表1台200200维修工具具12试电笔1支1010维修工具具13人安梯（4米）1把300300维修工具具14削线钳1把2525维修工具具15电烙工具具1套100100维修工具具16PPR热热熔机1台300300维修工具具17工具柜1套300300维修工具具18常用工具具及工具具包1套300300维修工具具19常用量具具1套200200维修工具具20台虎钳1台150150维修工具具21维修桌1套250250维修工具具合计：（121项）43555按三年折折旧后残残值100%测算算月平均均摊销为为：43555元（110%）（312）月月1009元/月4、保洁洁绿化设设备序号物品名称称数

15、量单位单价估计计（元/每每）金额（元）备注1不锈钢烟烟灰果削削箱4个150600环保设备备2塑料垃圾圾桶5个80400环保设备备3垃圾清运运车1台300300环保设备备4雨衣、雨雨具1套6060员工用具具5云石铲刀刀1把2020环保工具具6尘推1套100100环保工具具7洗地水管管150米2300环保工具具8更衣柜1套150150员工用具具9独凳1个2020员工用具具10剪草机1台2300023000绿化设备备11喷雾器1台150150绿化设备备12锄头1把2020绿化工具具13园锹1把2525绿化工具具14园艺剪1把3030绿化工具具合计：（114项）44755按三年折折旧后残残值100%测

16、算算月平均均摊销为为：44755元（110%）（312）月月1112元/月总计：服服务装备备摊销（114项项）319元元/月2055元/月月1009元/月1112元元/月7455元/月月五、 日常维护护费序号项目 说明明费用估算算（元/月月）1消防设施施灭火器、消防栓栓箱等502供电设备备变圧器、配电箱箱、线路路等等703公共照明明路灯、楼楼道灯、开关线线盒等1004供水系统统供水设备备、共用用管道及及共用阀阀门等255弱电系统统电话、光光纤、技技防系统统等156共用公共共部位土土建维修修道路，墙墙体，楼楼梯间等等707化粪池清清掏每年以22次记1008农药化肥肥按植物生生长季节节施放509植

17、物补种种移植7010消杀用药药除四害等等10合计：（119项项）560六、 行政办公公费序号项目 说明明费用估算算（元/月月）1日常办公公用品各种记录录薄、电电池、文文件夹、纸、笔笔、耗材材等502通讯费手机、座座机通讯讯费用1003交通费开会、学学习、培培训等交交通费用用1004办公水电电费200合计：（114项）350七、 不可预见见性开支支150元元/月八、 酬金（按按一至七七项之和和5%）83233元5%4166元/月月九、 税收（按按总收入入的5.45）96188元5.445%5244元/月月第二节 收支测算算及依据据服务费收收入：一、 物业服务务费收入入为：住宅物业业服务收收入：（

18、建建筑面积积约1441055平方米米）141005平方方米0.660元/平方米米. 月月84463元元/月二、 露天车位位：（约约39个个）按租金及及服务维维护费业业主与物物业企业业5比55分成，分分成用于于补充服服务经费费，此地地段月平平均租为为50元元计算，露露面停车车场服务务收入为为：39个50元元50%9775元/月三、 地下停车车场：（约约50个个）室内车库库未出售售部分的的租金及及服务维维护费收收取，本本作有利利调动极极积性提提高收费费率观点点，物业业企业与与业主比分分成，分分成用于于补充服服务经费费，此地地段月平平均1000元及及车位逐逐步递减减综合测测算，地地下停车车场服务务收

19、入为为：12个50%1000元30%=1880元/月总收入为为以上三三项目之之和：84633元+9975元元+1880元=96118元/月测算依据据一、员工工工资根根据劳动动法最低低工资标标准，物物业管理理服务收收费标准准结合我我公司工工资发放放情况及及成都地地区周边边县同行行业水平平计算。二、岗位位人员配配置，是是依照招招标文件件要求，服服务的工工作量，需需要达到到的物业业服务标标准而制制定。三、经济济参数，以以招标文文件提供供的经济济数据为为计算依依据，部部分未能能确定的的指标，是是根据本本项目的的特点和和投标人人的经验验合理测测算。四、法律律依据，国国务院第第799号令物物业管理理条例;

20、四川省物业管理服务收费细则（川价费2003294号文件及即将出台的物权法等。投标人将将在后期期的管理理服务中中，本着着厉行节节约的原原则，努努力节省省相关费费用开支支五、增收收节支措措拖1、日常常生活1.1衣衣物方面面：为住住户收洗洗衣物、被褥；提供补补衣、制制衣服务务等。1.2居居住方面面：为住住户进行行室内卫卫生保洁洁、室内内装饰装装修、搬搬家、管管道疏通通、更换换门锁心心、网络络维护、空调移移机、安安装家庭庭报警装装置、屋屋顶及私私家花园园的设计计施工养养护、租租摆室内内植物，扶扶老托幼幼等。1.3出出行方面面：代购购代订车车票、飞飞机票、火车票票、国内内旅游、机动车车保养、清洗、维修、

21、装饰等等。1.4商商务服务务：打印、复印、传真、电了邮邮件、商商务会议议、产品品展示、网页广广告等。1.5 金融服服务：代办各各种保险险；设立立银行代代办点。1.6经经济代理理中介服服务：房屋代代售代销销、二手手房买卖卖、租赁赁、室内内装饰装装修、建建筑材料料代购代代销、广广告设计计制作发发布、置置业咨询询等。1.7委委托性的的特约特特色服务务：根据业业主所需需，依据据协议提提供特色色服务。如家庭庭医疗保保健、各各种培训训服务、个人网网页制作作、美容容健身咨咨询、婚婚庆礼仪仪等。2、服务务部节约约措施2.1严严格控制制各种费费用支出出，能回回收使用用的要反反复利用用，不能能使用后后，尽量量回收

22、殘殘值。2.2对对服务中中的水、电、气气等能原原的消耗耗制定严严格的节节能降耗耗措施，杜杜决一切切浪耗。2.3教教肓员工工热爱公公司，团团结互助助乐观的的团队精精神，爱爱护公物物，正确确使用各各类办公公设备用用具，防防止物品品人为损损坏，增增加物品品使用寿寿命。3、建立立长效的的监督机机制，确确保增收收节支落落实到位位。第三部分分技术部份份第一章 服务务的理念念与目标标根据“xxx广场场佳苑”的基本本情况和和服务要要求，提提出以下下的服务务理念与与服务目目标。一、 项目定位位、 管理定位位坚持管理理职能社社会化、管理组织织专业化化、管理理形式规规范化、管理关系系契约化化、管理理过程商商业化的的

23、原则，充充分利用用并完善善小区配配套系，配配置精良良高效的的管理专专业队伍伍，全方方位，无无微不致致地为入入住“xx广广场佳苑苑”的主业业和物业业使用人人服务，打打造一个个安全、整洁、温馨、舒适、甜静、清心的的居家生生活环境境。、 效益定位位社会效益益、经济济效益、环境效效益、文文化效益益相互兼兼顾，充充分利用用本物业业资源和和投标人人的管理理运作经经验，通通过有效效的成本本控制和和多种经经营，从从而实现现各种效效益大丰丰收。3、服务务定位本着以人人为本，服服务第一一原则，严严格执行行中国物物业管理理协会制制订的住住宅三级级物业管管理服务务标准，加加强品质质监督，为为“xx广广场佳苑苑”的全体

24、体业主提提供质价价相符的的物业管管理服务务。二、管理理服务理理念1、管理理理念：“依法管管理、业业主至上上，服务务第一、创建一一流社区区”。2、服务务理念：“业主的的满意度度是检验验我们工工作的唯唯一标准准”。三、管理理目标1、遵循循“独立核核算、自自负盈亏亏，增收收节约, 广开开门路，多多种经营营”的经营营方针，严严格按照照中国物物业管理理协会制制定的往往宅三级级物业管管理服务务质量标标准，进进行规范范管理和和运作，全全面提升升“xx广广场佳苑苑”整体形形像，提提高服务务水平，开开源节流流，实现现小区保保值、增增值，并并为自身身长期发发展奠定定基础。2、在合合同期内内被评为为“辖区安安全生产

25、产、消防防工作先先进单位位”、“成都市市优秀物物业示范范小区”。3、实现现“收支平平衡、略略有赢余余”的经营营目标。四、物业业管理服服务分项项目标承承诺序号分项目标标测算依据据主要措施施1公共场所所保洁率率98%完成保洁洁的公共共场所、设施面面积/总总公共场场所、设设施面积积1000%、 保洁员岗岗位、责责任区明明确、工工作质量量要求具具体、严严格，有有考核、有奖罚罚；、 每日保洁洁，休息息日，休休息时间间为保洁洁重点；、 保洁员清清洁时，以以主动服服务提示示住户热热爱环境境卫生；、 健全的保保洁监督督机制。2绿化裸土土率小于于3%，成成活率大大于966%裸土面积积/总绿绿化面积积1000%成

26、活量/绿化植植物总量量1000%、 绿化制度度、工作作计划行行之有效效且有执执行力度度；、 公共秩序序管理员员负责环环境维护护、日常常监督工工作，静静态措施施提示住住户爱护护环境；、 主管人员员及时发发现绿化化问题并并安排解解决；、 发动住户户热爱绿绿地，提提合理建建议，参参与管理理。3管理人员员专业岗岗位合格格率999%培训合格格人员/培训人人员总数数1000%、 人员培训训自学与与培训相相结合，制制度、计计划落实实；、 培训考核核制度与与奖罚相相结合，强强化培训训结果。4房屋完好好率999%完好房屋屋总面积积/总建建筑面积积1000%、 建立经常常性检查查制度；、 每半年进进行一次次全面分

27、分项检修修；、 严格装修修管理和和日常管管理，无无人为损损坏事件件。5道路完好好率及使使用率998%完好道路路总面积积/规划划道路总总面积1000%、 严格公共共设施管管理养护护制度，公公共秩序序管理员员加强巡巡查和疏疏导；、 向住户宣宣传有关关法律法法规，培培养热爱爱家园意意识，合合理使用用道路；、 及时整改改修补损损坏路面面。6化粪池、雨、污污水井完完好率998%完好化粪粪池、雨雨、污水水井量/化粪池池、雨汅汅水井总总数量1000%、 每日记录录检查情情况，发发现问题题立即设设计施工工方案，疏疏通处理理；、 化粪池每每半年清清理一次次；、 雨水井、污水井井每年全全面检修修一次。7排水管、明

28、暗沟沟完好率率98%完好排水水管、明明暗沟长长度/排排水管、明暗沟沟总长度度1000%、 每日记录录检查情情况，发发现问题题立即设设计施工工方案疏疏通处理理；、 每半年进进行一次次全面检检修。8 路灯灯、楼道道灯完好好率988% 完好好路灯、楼道灯灯/路灯灯、楼道道灯总量量1000%、 每日记录录检查，及及时更换换更换检检修；、 维修人员员岗位责责任、维维修时效效明确，有有桨有罚罚；、 健全的维维修监督督机制。9 大型型及重要要机电设设备完好好率999% 完好好的消防防设备/小区管管理处负负责的消消防设施施总数1000% 指定定机电设设备及公公共设施施管理维维护，实实行巡查查制度，建建立文件件

29、记录，并并由维修修主管监监督执行行，以确确保消防防设施、设备完完好无损损，正常常使用。10 大型型及重要要机电设设备完好好率1000% 完好好的大型型及重要要机电设设备/大大型及重重要机电电设备总总计1000%、 建立严格格的设备备管理及及日常运运行操作作规程；、 重要设备备责任到到人；、 认真进行行维护保保养；、 按计划进进行维护护保养；、 加强技术术人员专专业技能能培训，减减少安全全隐患。11 业主主投诉处处理率999% 已处处理投诉诉/总投投诉1000%、 做好各项项管理工工作，创创建优美美、完善善的社区区；、 提高员工工素质，强强化服务务意识；、 发生问题题及时处处理，为为住户排排优解

30、难难；、 做好解释释工作，与与回访制制度落实实。12 维修修服务回回访率660% 维修修回访次次数/维维修服务务次数1000%、 建立健全全回访制制度；、 做好维修修、回访访记录；、 加强维修修队伍服服务意识识。13 业主主对物业业管理满满意率885% 对管管理满意意数基基本满意意数/参参加业主主评议户户数1000%、 科学的住住宅管理理手段与与温馨服服务相结结合，编编制无漏漏洞的管管理网络络；、 每年进行行一次业业主对物物业管理理服务的的意见征征询，加加强重点点业主的的走访，及及时解决决问题；、 以优良的的敬业精精神不断断改善工工作，赢赢得业主主的支持持。第三章 总体管理理方案第一节整体设设

31、想与机机构设立立一、 物业管理理整体设设想我公司接接管xxx广场佳佳苑的物物业管理理后，将将吸收国国际上先先进的管管理思想想并运用用我公司司多年的的物业服服务经验验，结合合xx广广场佳苑苑项目的的实际情情况和本本地人文文特点，制制定出该该小区管管理目标标，力争争在服务务期内达达到区、市级优优秀住宅宅小区的的标准，使使居住在在小区内内的居民民享受到到高品位位的服务务，使物物业保值值增值。二、 总体管理理方案我公司接接管xxx广场佳佳苑的物物业管理理服务将将按照住住宅（三三）级质质量级标标准执行行。除此此之外，我我公司在在服务上上还将体体现以下下特色：根据该小小区物业业管理的的特点，我我们经过过综

32、合分分析，认认为适合合采用较较为简单单的直线线型组织织结构。它的特特点是：组织中中各种职职务按垂垂直系统统直线排排列，体体现管理理结构简简单，权权为集中中，责任任分明，命命令统一一，联系系简捷，适适合量化化管理的的要求。物业服服务部在在财务上上实行独独立核算算。1、物业业管理服服务部机机构设置置物业服务务部下设设业主服服务部、秩序维维护部、清洁绿绿化部、工程维维修部四四个部门门。各部部门职责责如下：1.1 业业主服务务部负责责物业服服务部行行政、总总务、车车辆管理理工作；负责责物业服服务部人人事、劳劳资、培培训工作作：负责责物业服服务部的的财务管管理工作作：负责责业主（住住户）装装修及其其它档

33、案案管理：负责责物料采采购、供供应及库库房管理理；负责责小区内内社区文文化活动动的策划划、组织织和开展展：负责责社区间间文化交交流活动动的组织织开展；负责责区内文文化宣传传和精神神文明建建设工作作；负责责对外界界的公共共关系的的协调。1.2 秩秩序维护护部负责责辖区内内治安保保卫工作作；对辖辖区内发发生的刑刑事案件件和违法法事件，按按照治治安服务务部罚条条例实实施权限限内的处处罚，并并配合公公安机关关调查，侦侦破案件件；负责责辖区内内消防组组织和防防火监督督管理；负责责消防设设施、设设备、器器材的巡巡视检查查和日常常保养工工作；负责责辖区内内房屋二二次装修修管理；负责责辖区内内交通组组织和停停

34、车场的的经营管管理；参与与辖区内内义务劳劳动和便便民服务务活动；负责责消防设设备的运运行管理理。负责责智能系系统的运运行操作作和维护护：负责责小区物物业管理理各类信信息的记记录、汇汇集、整整理统计计、分析析和及时时传递，定定期形成成日、月月统计报报表，为为管理决决策、质质量分析析提供依依据；负责责业主、住户以以及各岗岗位提出出的服务务申请，受受理投诉诉与处理理，并定定期进行行住户意意见调查查，回访访统计分分析工作作；负责责组织物物业服务务部内部部质量审审核、安安全、质质量大检检查，提提出质量量改进建建议，负负责纠正正措施的的贯彻落落实。2 清洁绿化化部负责责清洁卫卫生和绿绿化养护护；负责责公共

35、设设施和道道路的巡巡视检查查；负责责小区内内所有绿绿化栽培培、养植植、造型型设计、修剪；负责责小区内内商业网网点和居居家服务务摊点的的统一管管理；负责责小区内内家政服服务和便便民服务务项目的的制订、协调和和组织开开展；负责责小区内内家政服服务人员员的统一一管理和和培训；负责责小区内内文化设设施场所所的运行行、经营营管理和和日常维维护保养养；3 工程维修修部负责责室内装装修审批批，负责责区内公公共设施施及场所所（地）的的维修和和定期保保养；负责责小区内内公共设设备（消消防设备备除外）的的运行管管理、维维修和维维护保养养；负责责房屋本本体的维维修和定定期保养养；负责责智能系系统末端端设备的的设施维

36、维修和定定期保养养。2、物业业服务部部工作流流程人员定岗岗定编建立机构构规定规章章制度岗位培圳圳房屋、公公用设施施验收接接管住户入住住室内装修修管理日常管理理与维修修养护人事行政管理财务管理理档案管理理消防管理理治安管理理物业设备备设施管管理智能系统统管理电梯管理理绿化保洁洁管理交通车辆辆管理业主投诉诉管理信息采集集处理环保管理理家政事务务物料供应应社区文化化服务商业网点点完善配套套及各部部门工作作关系的的协调和和控制3、服务务人员编编制（合合计6人）（1） 服务部主主任1人人、兼行行政管理理员、出出纳文员员兼社区区文体员员、兼楼楼管理仓仓管采购购。（2） 秩序维护护部3人，其其中部长长（兼）

37、门门岗2人、巡巡逻车管管人，兼技技防系统统及车库库管理（3） 绿化保洁洁部1人人（4） 工程维修修部1人人第二节经营指指标规划划与保障障措施一、管理理服务费费及代收收代缴费费收取率率国优标准准98承诺指标标98测定依据据实收费用用额/应应收费用用总额1000998质量保证措施1、加强强宣传，提提高业主主对物业业管理的的消费意意识。2、以法法规优质质服务促促进业主主交费的的积极性性。3、采取取节假日日照常办办公、提提前预约约、上门门方式，方方便业主主交费。4、由手手工收费费逐渐过过渡到电电脑划帐帐，并提提供“一一本通”服服务。5、对于于欠交管管理服务务费的行行为，我我们将采采取管理理公约中中规定

38、的的合理措措施予以催缴，必必要时采采用法律律手段作作为催缴缴措施。二、商业业用房出出租率及及租金收收取率承诺指标标出租率第三年达达95以上租金收取取率98测定依据据出租率已出租的的商业用用房面积积/商业业用房总总面积1000995租金收取取率实收租金金额/应应收租金金总额1000995质量保证措施1.制定定切实可可行的商商业用房房招租方方案，采采取有效效措施吸吸引商家家，如协协助商家家办理有有关经营营手续等等。2.以优优质服务务塑造精精品物业业，促进进广场佳佳苑小区区的楼盘盘销售，增增强小区的消消费需求求，营造造良好的的商业环环境。3.与商商家签订订商用房房租赁合合同，明明确双方方权利义义务，

39、对对租金收收取制定定有利于我方的的合理规规定，如如签定租租赁合同同时收取取一定押押金以及及提前一一个月预预收租金等。4.对小小区内外的各类类消费需需求进行行充分调调研，对对经营项项目种类类、规模模及区域域的设置有有准确的的定位和和把握，为为商家提提供合理理化建议议，确保保商家有有利可图图，提高商家家交租的的积极性性。三、房屋屋及配套套设施完完好率国优标准准98承诺指标标98测定依据据完好、基基本完好好房面积积/建筑筑物面积积100098质量保证措施1制订订详细的的房屋及及配套设设施维修修养护计计划，并并严格执执行。2房屋屋及配套套设施的的巡查、保养频频率及质质量标准准量化分分解到个个人。日日常

40、维护护检查与与定期维维修巡查查相结合合，确保保良好状状态。3严格格二次装装修管理理，建立立立体交交叉式的的监管网网络，对对进入小小区的施施工单位位实行跟跟踪管理理，防止止损坏结结构、危危及配套套设施安安全的行行为。四、房屋屋零修、急修及及时率国优标准准98承诺指标标99测定依据据已完成零零修急修修数/总总零修急急修数1000999质量保证措施1建立立严格的的房屋修修缮制度度，实行行24小小时值班班，设立立业主报报修专线线电话。2维修修人员应应在接到到维修通通知单220分钟钟内到达达现场，零零修立即即处理，急修不过夜。3.根据据小区的的功能和和特点，储储备合理理数量的的常用材材料，以以备急用用。

41、4.实行行报修填填单制，维维修完成成后经报报修人签签字确认认后返回回存档。5.每月月对维修修及时率率进行一一次统计计，结果果作为相相关部门门及个人人的考核核依据。五、维修修工程质质量合格格率及回回访率（一一）维修修工程质质量合格格率国优标准准100承诺指标标99测定依据据质量合格格的维修修单数/总维修修单数10001100质量保证措施1、加强强对维修修技工的的专业培培训，所所有技术术人员持持证上岗岗,严格格按照操操作规程程进行维维修。2、维修修工程实实行业主主、业主主质量签签收制度度。3、加强强外购材材料、备备件的验验收控制制，确保保质量，提提供维修修安装服服务前由由业主检检验确认认。4、较为

42、为复杂的的维修工工程，事事先应制制订详细细的工作作方案，同同时要求求维修主主管到现现场进行行指导、监督和和验收。（二）维维修工程程回访率率公司内控控标准100承诺指标标99测定依据据维修回访访数/总总维修数数10001000质量保证措施1、维修修实行1100回访制制，采用用电话、上门、书面征征集等方方式进行行回访，保保证反馈馈渠道畅畅通。2、每月月5日前前由维修修主管对对上月维维修单进进行统计计、分析析，并提提交分析析报告。六、保洁洁率公司内控控标准98承诺指标标98测定依据据保洁达标标面积/保洁总总面积1000998质量保证证措施1、配备备完善的的垃圾收收集及处处理设施施，方便便业主使使用，

43、加加强宣传传教育，提高业主保洁意识。2、垃圾圾日产日日清，封封闭转运运，杜绝绝二次污污染，实实施垃圾圾分类处处理。3、每日日巡视检检查保洁洁情况，发发现问题题立即处处理。4、提倡倡“全员员保洁，人人过地净净”。七、治安安案件年年发生率率公司内控控标准0.5承诺指标标0.5测定依据据案件发生生次数/入住总总户数100000.55质量保证措施1、提供供24小小时秩序序维护服服务。采采用单车车、步行行巡逻方方式，建建立立体体交叉式式的安全全监管体体系。人人防与技技防结合合，充分分发挥技技防手段段的作用用。2、严格格控制外外来人员员进入，外外来施工工单位必必须签订订施工责责任书，施施工人员员挂牌上上岗

44、，定定位施工工。3、树立立“全员员防范”意意识，建建立“快快速反应应和快速速支援”体体系。4、实行行业主搬搬出入入登记制制度，严严格控制制物料进进出。5、秩序序维护员员实行准准军事化化管理，定定期进行行军事素素质和业业务技能能培训，不不断提高处处理可疑疑或突发发事件的的能力。八、火灾灾年发生生率公司内控控标准0.5承诺指标标0.5测定依据据火灾发生生次数/总入住住户数100000.55质量保证措施1、实行行全员义义务消防防员制，建建立一支支“消防防快速反反应分队队”；制制定严格格的消防防管理制制度和详详细的消消防应急急作战方方案，每每年组织织不少于于二次的的消防实战演习习。2、定期期开展各各种

45、形式式的安全全用电、用气和和防火宣宣传，提提高业主主的消防防意识。3、小区区所有动动火作业业，施工工单位必必须事先先申报并并办理动动火登记记手续。施工单单位应指指定动火火部位监监控人，并并配备足足够的消消防器材材。4、定期期为业主主提供安安全用电电检查和和煤气灶灶检测服服务，及及时消除除隐患。5、加强强巡视和和维修养养护工作作，确保保消防设设施设备备的完好好。九、年违违章发生生率与处处理率公司内控控标准1违章年发发生率承诺指标标1计算测定定依据违章发生生次数/入住总总人数100011公司内控控标准100违章处理理率承诺指标标100计算测定定依据违章处理理数/总总违章数数100099质量保证证措

46、施1、加强强物业管管理法规规宣传，培培养社区区成员共共同参与与意识。2、全员员协调管管理，建建立交叉叉巡视制制度，及及时发现现及时处处理。3、采用用情理手手段、经经济手段段和法律律手段制制止违章章，建立立跟踪回回访制度度。十、业主主年有效效投诉率率和处理理率（一）年年有效投投诉率公司内控控标准2承诺指标标2测定依据据有效投诉诉次数/入住总总人数100002质量保证证措施1、不断断培养和和树立员员工的服服务意识识，为业业主提供供优质的的服务，使使员工追追求业主主百分百百的满意意。2、保持持业主和和服务部部之间沟沟通渠道道的畅通通，设立立投诉电电话和投投诉信箱箱，不断断超越业业主的服服务需求求，及

47、时时改进服服务部工工作中存存在的问问题和缺缺点。（二）投投诉处理理率公司内控控标准99承诺指标标99测定依据据处理有效效投诉次次数/有有效投诉诉总次数数100099质保证措施1、设立立总服务务台并实实行244小时值值班，接接受业主主的各类类投诉。值班员员做好投投诉记录录，并根根据投诉诉内容传传递至相相关责任任部门。2、各责责任部门门接到投投诉后应应立即采采取补救救措施，并并在预定定时间内内向业主主回复。暂时无无法解决决的问题题应制订订解决的的计划并并向业主主进行解解释。3、投诉诉处理率率作为部部门及员员工每月月工作考考核的重重要指标标直接与与工资挂挂钩。十一、业业主综合合服务满满意率国优标准准

48、95承诺指标标两年内达达97以上测定依据据（满意户户数基基本满意意户数）/入住总户数10097质量保证措施1、实行行开放管管理，向向业主公公开服务务内容、服务质质量标准准，使物物业管理理工作始始终处于于业主监监督之中中。2、设立立征询意意见箱和和投诉受受理电话话。每半半年向业业主作一一次业主主满意率率调查，由由服务部部经理主主持对调调查结果果及业主主反馈意意见进行行分析，及及时调整整和改进进管理服服务方案案。对不不合格项项提出纠纠正和预预防措施施，并将将实施结结果向业业主公布布。3、通过过每季度度召开一一次质量量分析会会，每半半年组织织一次内内部质量量审核，每年开展一次管理评审等活动，不断改进

49、和完善质量保证体系，确保业主满意。十二、绿绿化完好好率 公司内内控标准准98承诺指标标98测定依据据完好绿化化面积/总绿化化面积1000998质量保证措施1、制订订科学的的绿化养养护计划划，并严严格执行行。2、物业业主管每每周对绿绿化养护护情况进进行巡视视检查，并并将检查查结果作作为园艺艺工的考考核依据据之一。3、定期期开展环环保宣传传，组织织园艺方方面的社社区活动动，增强强业主爱爱护绿化的自觉觉性。十三、道道路、车车场完好好率公司内控控标准98承诺指标标98测定依据据道路、车车场完好好房面积积/道路路、车场场总面积积100098质量保证证措施1、制订订详细的的养护计计划，定定期巡视视和维护护

50、。2、市政政工程进进入辖区区内施工工，服务务部派人人跟踪协协助管理理并备案案。十四、管管理人员员专业培培训合格格率公司内控控标准98承诺指标标98测定依据据培训合格格人数/管理人人员总数数100098质量保证措施1、建立立严格的的培训制制度并制制订详细细的培训训计划，配配备专职职培训员员以及先先进的培培训设施施。2、入职职培训、岗位技技能培训训、素质质提高培培训和理理论政策策培训相相结合，采用先进的培训方式确保培训效果。3、强调调理论与与实践相相结合，培培训与考考核相结结合，采采取有针针对性的的“啄木木鸟式”培训方方法，不不断提高高员工的的工作能能力与工工作绩效效。十五、档档案建立立与完好好率

51、公司内控控标准98承诺指标标98测定依据据完好档案案数量/应建档档案总量量100098质量保证措施1、制订订严密的的档案管管理制度度，配备备专职人人员管理理，配置置完善的的档案储储存设施施及场所所，加强强档案资资料的收收集、分分类和归归档管理理。2、采用用原始资资料与电电脑磁盘盘双轨制制，确保保档案资资料的安安全可靠靠，实现现档案资资料储存存方式的的多元化化。3、建立立办公自自动化系系统，业业主、服服务部、物业服服务部、当代投投资集团团、政府府主管部部门通过过局域网网及互联联网实现现互联，信信息共享享。第三节秩序维维护服务务一、岗位位工作职职责及服服务制度度1.秩序序维护部部工作职职责1.1

52、在服服务部经经理领导导下开展展工作，负负责辖区区范围内内24小小时秩序序维护服服务。1.2 以“预防为为主，群群防群治治”的方针针，严格格进行小小区进出出人员和和物品出出入管理理。1.3 协助助、配合合辖区民民警搞好好小区治治护、暂暂住人口口管理，确确保小区区正常工工作秩序序和良好好的生活活环境。1.4 随时时保持高高度警惕惕、积极极参与突突发事件件，火警警、火灾灾抢救工工作。1.5 配合合有关政政府部门门宣传国国家一些些方针、政策，与与政府部部门和小小区住户户实现良良好沟通通。1.6 作为为公司对对外的窗窗口，依依据公司司仪容、仪表要要求，讲讲文明、讲礼貌貌，热心心为业主主服务，树树立小区区

53、文明高高尚的整整体形象象。1.7 协助助、配合合各部门门搞好各各项活动动及完成成领导交交代的临临时性任任务。2. 秩秩序维护护部部长长岗位职职责2.1 任职职资格2.1.1 退伍伍军人2.1.2 二年年以上物物业管理理行业经经验,持持物业上上岗证与与安全主主任资格格证.2.1.3 高中中以上文文化2.2 岗位位职责2.2.1 认真真贯彻执执行总公公司和上上级领导导下达的的各项任任务2.2.2 积极极做好秩秩序维护护员的思思想工作作，及时时掌握秩秩序维护护员的思思想动态态。2.2.3 领导导全体秩秩序维护护员做好好小区的的治护、交通、消防等等管理工工作。2.2.4 编排排每月秩秩序维护护员值班班

54、情况表表，护排排秩序维维护员轮轮班轮休休工作2.2.5 处理理并上报报秩序维维护员在在工作过过程中遇遇到各种种问题2.2.6 加强强对秩序序维护器器材、装装备的维维修、保保养，贵贵重物品品应妥善善保管并并登记造造册、落落实到人人。2.2.7 协作作其他部部门搞好好本花园园的物业业管理工工作。2.2.8 积极极配合辖辖区民警警搞好小小区内治治护与暂暂住人口口管理。2.2.9 严格格执行停停车场收收费制度度及车辆辆保管制制度。2.2.10 廉洁洁奉公、不谋私私利。2.2.11 定期期检查消消防工作作，提高高全体秩秩序维护护员的消消防意识识。3.秩序序维护部部班长岗岗位职责责3.1 任职职资格3.1.1 退伍伍军人3.1.2 身高高1.665M以上3.1.3 沟通通能力强强,有管管理能力力3.1.4 高中中文化3.2