哈尔滨某地产花园投资分析暨经济效益评估DOC48cyjb

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1、哈尔滨保保利花园园投资分分析暨经经济效益益评估目录页码目录17.0实实施进度度计划447.1有有关本项项目计划划的说明明47.2本本项目装装修标准准47.3项项目实施施进度表表6投资分析析88.0投投资构成成、成本本分析888.1项项目基本本参数及及预计施施工进度度安排888.2项项目开发发价值（销销售收入入）1008.3土土地成本本（政府府地价和和征地费费用）1108.4建建安工程程成本1118.5前前期费用用148.6项项目其它它不可预预见费1148.7应应缴纳之之开发期期税、费费158.8红红线内、外外市政及及公建配配套工程程费1668.9静静态总投投资额1178.100资金筹筹措计划划

2、及财务务费用1178.9.1资金金筹措1178.9.2财务务费用1188.111物业销销售有关关税、费费188.122本项目目销售费费用1888.133本项目目所得税税198.144静态开开发总投投资综述述198.155项目全全部开发发总投资资综述2209.0可可行性研研究财务务数据的的预测和和选定2229.1.4小区区物业管管理费的的收入与与支出2229.1.5经营营税、费费229.1.6土地地增值税税229.1.7所得得税233经济效益益分析22310.00项目财财务收益益分析22310.11项目赢赢利能力力2410.11.1财财务内部部收益率率（FIIRR）2410.11.2财财务净现现

3、值（FFNPVV）2510.11.3资资本回报报率（静静态）22510.11.4静静态投资资回收期期2610.22项目的的不确定定性分析析2810.22.1项项目盈亏亏平衡分分析28810.22.2项项目敏感感性分析析2810.22.3概概率分析析2910.22风险分分析300附表：331附表1：静态总总投资分分期投放放比例及及资金筹筹措计划划表311附表2：全部投投资现金金流量表表42附表3：项目损损益表444附表4：概率分分析表446附图：447附图1：本项目目盈亏平平衡图447附图2：本项目目静态开开发成本本构成图图487.0实实施进度度计划本项目地地块占地地广阔，开开发规模模巨大，开开

4、发周期期长，需需投入大大量的人人力、财财力和物物力，因因此，发发展商宜宜结合本本项目市市场研究究调查的的结论以以及现时时自身的的经营状状况，包包括关于于本项目目开发的的一些初初步思路路，通过过与研究究人员共共同确定定，将整整个项目目的发展展划分为为三个连连续的阶阶段（即即每两年年为一个个阶段，每每年按44月至111月为为一个计计算期）。7.1有有关本项项目计划划的说明明1、根据据市场研研究所得得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发

5、展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。2、根据据市场发发展的特特点和市市场的需需要，各各开发阶阶段，特特别是第第一开发发阶段的的物业类类型应较较为多样样，各阶阶段物业业的开发发应保持持一定的的完整性性和独立立性，基基础设施施、公建建配套和和绿化景景观应随随之配套套，并且且便于实实施封闭闭式管理理。3、根据据地块周周围环境境条件及及其发展展变化，结结合各种种类型物物业和各各开发阶阶段对环环境的要要求，来来确定各各开发阶阶段的具具体内容容。4、将根根据项目目的规划划设计方方案，结结合公建建安排、道道路和景景观设计计，但在在目前阶阶段，仅仅按连贯贯的开发发

6、过程（即即全部开开发期为为6年，每每个季度度为一个个计算期期，共分分24期期）并不不具体划划分一、二二、三期期各开发发阶段。7.2本本项目装装修标准准基础：人人工挖孔孔桩及砼砼桩承台台、钢筋筋混凝土土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西西班牙式式天面瓦瓦；窗户户：选用用铝合金金窗框，平平开式配配浅绿色色强化玻玻璃，窗窗台铺高高级花岗岗石，厅厅、房均均预留冷冷气机位位置；室室内墙壁壁、天花花均涂国国产乳胶胶漆，地地面素水水泥沙浆浆光面；电梯系统统：采用用中外合合资厂生生产之

7、电电梯（六六层单复复式无电电梯），不不锈钢轿轿厢饰面面，后备备发电机机与及必必要之消消防、环环保设施施；水、电系系统：每每户均配配置足够够电力、自自来水、暖暖气供应应（小区区集中供供暖），室室内全部部安装埋埋墙暖气气管、上上下水管管、低压压电源线线、灯制制及预留留有线电电视插制制，多路路开关供供空调和和照明系系统，采采取独立立水、电电表、配配电箱，防防盗对讲讲机、埋埋墙安装装IDDD电话线线槽。室内装修修工程拟拟采用菜菜单式套套餐服务务，即只只计算基基本装修修标准（交交楼标准准）工程程造价（精精装修工工程造价价未计入入本投资资成本）。报告编制：受托方研究部(13802507420)第 10 页

8、 共 165 页 （22-9-30）7.3项项目实施施进度表表项目名称称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、施施工进度度、投资资安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地地拆迁1、征地地拆迁及及场地七七通一平平二、设计计与工程程勘探1.规划划方案设设计、报报建2.工程程勘测、建建筑模型型制作3.各类类施工图图纸设计计三、办理理前期报报建手续续四、工程程施工1、场地地大开挖挖土方工工程及基基础施工工2、地下下室工程程（255层住宅宅楼）3、砼框框架结构构土建及及室内基基本装修修

9、4、会所所及公建建配套设设施工程程五、设备备安装1.给、排排水工程程2.变配配电及室室内电气气工程3.消防防工程4.电梯梯工程5.暖气气工程6.煤气气工程六、小区区范围内内、外配配套工程程外水、外外电、绿绿化、道道路、公公建说明：时时间单位位为季度度1、总工工期为理理论工期期，未含含外界因因素(或或施工单单位、设设备供应应商进场场、生活活及临建建施工、施施工准备备和设计计修改、报报建、出出施工图图纸、图图纸会审审等时间间工期延延误)影影响.2、除二二次装修修、室内内、外环环境工程程，其它它分项工工程，如如内、外外墙砌体体及装饰饰、客、货货电梯、给给、排水水、空调调、消防防、通讯讯、煤气气等分项

10、项工程可可同时穿穿插进行行施工.3、由于于东北特特殊气候候原因,每年111月115日后后到第22年4月月15日日前室外外不能施施工.但但依然可可以利用用该段时时间进行行施工准准备等。资料来源源：受托托方研究究部哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估投资分析析本项目各各项总投投资开发发成本的的计算，是是充分结结合了本本地块开开发状况况以及委委托方的的经营能能力，基基本采取取按各阶阶段开发发过程中中实际取取得的土土地面积积，分阶阶段、按按比例实实行对征征地补偿偿款、综综合开发发费和征征地款利利息、小小区道路路占地面面积的征征地款的的投入，其其它分项项成本：建安工工程造价价、前期期费用、红红线内外外市

11、政配配套设施施工程费费用和开开发期税税费的投投入，按按实际工工程量统统计和计计算。8.0投投资构成成、成本本分析本项目总总投资的的基本构构成和整整体建设设的开发发投入的的计划安安排，是是经过受受托方研研究部与与委托方方以及本本项目建建筑设计计单位共共同商讨讨的结果果，并经经过初步步统计和和归纳出出对本开开发项目目的用地地规模、分分块发展展方式，包包括对各各类单项项开发成成本的分分阶段投投入、物物业功能能要求和和档次标标准、小小区内部部道路的的占地面面积以及及公共建建筑配套套、市政政基础设设施的统统一分摊摊原则，并并根据此此原则，提提出了分分阶段发发展和投投资成本本的分阶阶段投入入安排建建议。8

12、.1项项目基本本参数及及预计施施工进度度安排各类投资资成本的的分阶段段发展投投入安排排，是基基于稳健健有序、滚滚动式开开发的原原则。根根据委托托方提交交的初步步土地出出让协议议，并且且，考虑虑到项目目开发所所征用土土地的地地块面积积巨大，委委托方前前阶段必必须支付付的费用用主要包包括：国国有土地地使用权权出让金金、（征征地补偿偿款、土土地综合合开发费费为未知知数，待待求）和和前期费费用、建建筑工程程安装费费用、开开发期税税、费、红红线内外外市政配配套设施施工程费费以及销销售期税税、费包包括银行行贷款等等的金额额投入量量过大，同同时，考考虑到本本项目开开发的物物业种类类，开发发周期较较长等原原因

13、影响响。本项目投投资建设设计划，根根据地块块规划方方案的具具体要求求，采用用分地块块、分阶阶段发展展的方式式。施工进度度安排包包括开发发计划横横度图详详见本报报告第七七部分。表8-11本项目目建筑技技术参数数一览表表序号本项目基基本经济济技术指指标参数备注1实际可开开发总占占地面积积120,8900平方米米总占地面面积1226,0000平平方米2项目可开开发总建建筑面积积305,7122平方米米总可售建建筑面积积2855,0552平方方米2.1多层住宅宅总建筑筑面积17,7790平平方米住宅总建建筑面积积2322,0002平方方米2.2高层住宅宅总建筑筑面积214,2122平方米米车位数约约为

14、5000个2.3商场总建建筑面积积30,5550平平方米有经营性性收益之之商业场场所2.4会所及公公建配套套设施总总建筑面面积15,2260平平方米机电设备备及大厦厦管理用用房等2.5地下室总总建筑面面积27,9900平平方米每个停车车位约占占地455平方米米3容积率(地上总总建筑面面积除总总占地面面积)2.300总容积率率2.5534建筑密度度(首层建建筑面积积除以总总占地面面积)29.22%按照住宅宅小区规规划设计计要求5绿地率30.00%按照一般般城市规规划细则则要求6绿地面积积36,2267平平方米绿化率乘乘以总占占地面积积7地上部分分总建筑筑面积277,8122平方米米首层建筑筑面积

15、335,2245平平方米7.1多层住宅宅部分总总建筑面面积17,7790平平方米平均以66层住宅宅楼为主主7.2高层住宅宅部分总总建筑面面积214,2122平方米米平均以113层住住宅楼为为主7.3商场部分分总建筑筑面积30,5550平平方米主题商场场及特色色酒楼、西西餐厅7.4会所及公公建配套套设施总总建面积积(设备房房、管理理用房等等)15,2260平平方米地下室一一层7.5地下停车车位总建建筑面积积及总可可销售车车位数22,5500平平方米地下设备备房5,4000平方米米8多、高层层住宅总总单元户户数共有住户户1,8814户户居住人口口6,3349人人9第1期开开发总建建筑面积积79,1

16、132平平方米学府路与与工电路路交界为为一期9.1商场面积积13,8834平平方米裙楼商场场约二层层9.2多层住宅宅面积9,6996平方方米4层66层(地面以以上计-含商场场)9.3高层住宅宅面积55,6602平平方米7层116层(地面以以上计-含商场场)10第2期开开发总建建筑面积积107,2633平方米米自兴街与与工电路路交界为为二期10.11商场面积积9,1660平方方米裙楼商场场约二层层10.22多层住宅宅面积4,0008平方方米4层66层(地面以以上计-含商场场)10.33高层住宅宅面积94,0095平平方米7层116层(地面以以上计-含商场场)11第3期开开发总建建筑面积积119,

17、3177平方米米自兴街与与学府里里交界为为三期11.11商场面积积7,5556平方方米裙楼商场场约二层层11.22多层住宅宅面积4,0886平方方米4层66层(地面以以上计-含商场场)11.33高层住宅宅面积64,5515平平方米7层116层(地面以以上计-含商场场)11.44会所建筑筑面积12,6600平平方米位于小区区中心地地带11.55居委会、管管委会面面积180平平方米11.66地下室建建筑面积积（机电电设备房房）5,4000平方方米每户车位位数约00.288个11.77地下室建建筑面积积（室内内停车位位）22,5500平平方米每车位约约3.663户11.88幼儿园2,1220平方方米

18、11.99变电所热热交换站站面积360平平方米资料来源源：受托托方研究究部8.2项项目开发发价值（销销售收入入）本项目销销售总收收入：886,2229万万元；详详见下表表。表8-22本项目目销售收收入一览览表8.0各功能物物业总销销售收入入可销售建建筑面积积单价(人人民币元元)83,1174万万元8.1多层住宅宅销售收收入17,7790平平方米2,5000元/平方米米4,44488.2高层住宅宅销售收收入214,2122平方米米2,8000元/平方米米59,99798.3商场部分分销售收收入30,5550平平方米4,5000元/平方米米13,77488.4停车位销销售收入入500个个10万元元

19、/个5,0000资料来源源：受托托方研究究部8.3土土地成本本（政府府地价和和征地费费用）经过委托托方提供供之关于于土地成成本的资资料，本本文项目目土地出出让金与与征地补补偿费拟拟按照一一亿九千千万元考考虑，楼楼面地价价（单价价）：6621元元/平方方米。即即：1、本项项目土地地出让金金：111,1116万元元，按照照总建筑筑面积3305,7122平方米米进行分分摊，则则单方成成本为：3644元/平方方米。2、拟准准备谈判判缴交之之征地、拆拆迁、安安置补偿偿费：77,8844万元。3、地块块范围内内房屋拆拆迁工程程及征地地管理费费约为00.00万万元。详见下表表：表8-33本项目目土地成成本构

20、成成一览表表序号项目名称称技术参数数基本参数数合计(万万元)按总建筑筑面积分分摊1.0土地成本本（1.1+11.2+1.44）19,0000万万元621元元/平方方米1.1多层住宅宅国有土土地使用用权出让让基准地地价(3364元元/m21.1)17,7790平平方米400元元/平方方米712.31万万元按哈尔滨滨市国土土出让金金标准1.2高层住宅宅国有土土地使用用权出让让基准地地价(3364元元/m21.1)214,2122平方米米400元元/平方方米8,5777.005万元元按哈尔滨滨市国土土出让金金标准1.3商场国有有土地使使用权出出让基准准地价(5200元/m21.15)30,5550平

21、平方米598元元/平方方米1,8226.889万元元按哈尔滨滨市国土土出让金金标准1.4拟准备谈谈判缴交交之征地地、拆迁迁、安置置补偿费费305,7122平方米米258元元/平方方米7,8883.775万元元1.5地块范围围内房屋屋拆迁工工程及征征地管理理费120,8900平方米米0.000万元资料来源源：受托托方研究究部8.4建建安工程程成本本项目建建安工程程造价是是按照建建筑设计计方案进进行估算算；总计计为：334,1100万万元，按按照总建建筑面积积3055,7112平方方米进行行分摊，则则单方成成本：11,1115元/平方米米；按照照总可售售面积2285,0522平方米米进行分分摊，则

22、则单方成成本：11,11196元元/平方方米；详见下表表：表8-44本项目目建安工工程造价价构成一一览表序号项目名称称技术参数数基本参数数合计(万万元)按总建面面积分摊摊备注2.0建安工程程投资（2.1+2.2）34,1100万万元1,1115元/平方米米1,1996元/平方米米资料来源源：受托托方研究究部其中：1、土建建及装修修工程造造价：226,7750万万元，按按照总建建筑面积积3055,7112平方方米进行行分摊，则则单方成成本：8875元元/平方方米；详详见下表表：表8-55本项目目土建工工程造价价构成一一览表序号项目名称称技术参数数基本参数数合计(万万元)按总建筑筑面积分分摊2.1

23、土建及装装修工程程（2.1.11+22.1.6）26,7750万万元875元元/平方方米2.1.1一期:多多层住宅宅楼土方方工程、基基础承台台连上部部框架结结构工程程费9,6996平方方米510元元/平方方米494.50万万元以下均已已包括装装修工程程造价2.1.2一期:多多层住宅宅楼室内内装修工工程造价价9,6996平方方米190元元/平方方米184.22万万元多层土建建造价7700元元/平米米2.1.3一期:高高层住宅宅楼土方方工程、基基础承台台连上部部框架结结构工程程费55,6602平平方米620元元/平方方米3,4447.332万元元高层土建建造价8830元元/平米米2.1.4一期:高

24、高层住宅宅楼室内内装修工工程造价价55,6602平平方米210元元/平方方米1,1667.664万元元商场土建建1,0000元元/平方方米2.1.5一期:商商场部分分土方工工程、基基础承台台连上部部框架结结构工程程费13,8834平平方米550元元/平方方米760.87万万元会所及公公建土建建6955元/平平米2.1.6一期:商商场部分分室内装装修工程程造价13,8834平平方米450元元/平方方米622.53万万元地下室土土建1,2500元/平平米2.1.7二期:多多层住宅宅楼土方方工程、基基础承台台连上部部框架结结构工程程费4,0008平方方米510元元/平方方米204.41万万元装修套餐

25、餐详见交交楼装修修标准2.1.8二期:多多层住宅宅楼室内内装修工工程造价价4,0008平方方米190元元/平方方米76.115万元元建安工程程造价则则含水电电设备2.1.9二期:高高层住宅宅楼土方方工程、基基础承台台连上部部框架结结构工程程费94,0095平平方米620元元/平方方米5,8333.889万元元多层住宅宅8377元/平平方米2.1.10二期:高高层住宅宅楼室内内装修工工程造价价94,0095平平方米210元元/平方方米1,9776.000万元元高层住宅宅9744元/平平方米2.1.11二期:商商场部分分土方工工程、基基础承台台连上部部框架结结构工程程费9,1660平方方米550元

26、元/平方方米503.80万万元裙楼商场场1,1150元元/平方方米2.1.12二期:商商场部分分室内装装修工程程造价9,1660平方方米450元元/平方方米412.20万万元会所公建建8388元/平平方米2.1.13三期:多多层住宅宅楼土方方工程、基基础承台台连上部部框架结结构工程程费4,0886平方方米510元元/平方方米208.39万万元地下室11,3992元/平方米米2.1.14三期:多多层住宅宅楼室内内装修工工程造价价4,0886平方方米190元元/平方方米77.663万元元6层住宅宅楼无电电梯2.1.17三期:高高层住宅宅楼上部部框架结结构工程程费64,5515平平方米620元元/平

27、方方米3,9999.993万元元多层住宅宅按6层计算算2.1.18三期:高高层住宅宅楼室内内装修工工程造价价64,5515平平方米210元元/平方方米1,3554.882万元元高层住宅宅按133层计算算2.1.19三期:商商场部分分土方工工程、基基础承台台连上部部框架结结构工程程费7,5556平方方米550元元/平方方米415.58万万元商场按裙裙楼2层计算算2.1.20三期:商商场部分分室内装装修工程程造价7,5556平方方米450元元/平方方米340.02万万元地下室按按1层计算算2.1.21二期:地地下室土土方工程程、挖孔孔桩及承承台、砼砼底板、防防水工程程费27,9900平平方米1,2

28、550元/平方米米3,4887.550万元元会所及公公建按22层计2.1.23会所及公公建配套套设施部部分框架架结构连连基本装装修工程程造价17,0020平平方米695元元/平方方米1,1882.221万元元高层住宅宅配1台电梯梯资料来源源：受托托方研究究部2、机电电设备安安装工程程造价：7,3350万万元，按按照总建建筑面积积3055,7112平方方米进行行分摊，则则单方成成本：2240元元/平方方米；详见下表表：表8-66本项目目机电设设备安装装工程造造价构成成一览表表序号项目名称称技术参数数基本参数数合计(万万元)按总建面面积分摊摊2.2机电设备备安装工工程（22.2.1+2.22.10

29、0）7,3550万元元240元元/平方方米2.2.1中外合资资厂生产产之备用用发电机机及环保保消音器器(18800KKVA)2台45万元元/台90.000万元元水电及设设备工程程造价如如下2.2.2多层住宅宅楼室内内外电力力系统(含高低低压配电电柜、线线槽施工工)17,7790平平方米59.00元/平平方米104.96万万元多层住宅宅1377元/平平方米2.2.3高层住宅宅楼室内内外电力力系统(含高低低压配电电柜、线线槽施工工)214,2122平方米米62.00元/平平方米1,3228.111万元元高层住宅宅1444元/平平方米2.2.4商场部分分室内外外电力系系统(含高低低压配电电柜、线线槽

30、施工工)30,5550平平方米65.00元/平平方米198.58万万元裙楼商场场1500元/平平方米2.2.5会所及公公建配套套设施电电力系统统(含高低低压配电电柜、线线槽施工工)15,2260平平方米60.00元/平平方米91.556万元元会所公建建1411元/平平方米2.2.6地下室部部分室内内外电力力系统(含高低低压配电电柜、线线槽施工工)27,9900平平方米62.00元/平平方米172.98万万元地下室1144元元/平方方米2.2.7中外合资资厂生产产之名牌牌电梯系系统(连安装装工程)65台22.55万元/台1,4661.553万元元含暖气设设备及管管道安装装费2.2.8商场及地地下

31、室、会会所消防防栓、烟烟感、喷喷淋头及及保安监监视73,7710平平方米95.00元/平平方米700.25万万元含高低压压配电柜柜及线槽槽2.2.9多层住宅宅楼供、排排水管网网安装工工程造价价17,7790平平方米78.00元/平平方米138.76万万元含给排水水管道安安装工程程费2.2.10高层住宅宅楼供、排排水管网网安装工工程造价价214,2122平方米米82.00元/平平方米1,7556.554万元元2.2.11商场部分分供、排排水管网网安装工工程造价价30,5550平平方米85.00元/平平方米259.68万万元2.2.12会所及公公建配套套设施供供、排水水管网安安装工程程造价15,2

32、260平平方米81.00元/平平方米123.61万万元2.2.13地下室供供、排水水管网安安装工程程造价27,9900平平方米82.00元/平平方米228.78万万元2.2.14供暖用国国产锅炉炉设备连连管道安安装工程程造价2台339万万元/台台678.00万万元每台100吨2.2.15管道煤气气安装工工程费1,8114户0.000万元由购房消消费者负负担2.2.16有线电视视安装费费（3000元/户）1,8114户0.000万元由购房消消费者负负担2.2.17大楼保安安及住宅宅对讲系系统（2250元元/户）1,8114户0.000万元由购房消消费者负负担2.2.18零星工程程费（防防雷接地地

33、、泛光光照明等等）0.233%7,3333万元元16.887万元元资料来源源：受托托方研究究部8.5前前期费用用本项目前前期费用用：10055万万元，按按照总建建筑面积积3055,7112平方方米进行行分摊，则则单方成成本：335元/平方米米。按照照总可售售面积2285,0522平方米米进行分分摊，则则单方成成本：337元/平方米米；详见下表表：表8-77本项目目前期费费用构成成一览表表序号项目名称称技术参数数基本参数数合计(万万元)按总建面面积分摊摊备注3.0前期费用用（3.1+33.2+3.33+3.4）1,0555万元元35元/平方米米37元/平方米米3.1场地三通通一平、砌砌筑围墙墙等

34、工程程费120,8900平方米米3.000元36.227万元元3.2市场调查查及项目目可行性性研究费费0.066234,1100万万元21.114万元元3.3建筑规划划方案研研究费、建建筑模型型制作费费305,7122平方米米2.0元元61.114万元元3.4工程勘探探120,8900平方米米3.0元元35.666万元元3.5建筑设计计费305,7122平方米米20.00元611.42万万元3.6筹建开办办费及项项目管理理费0.855%34,1100万万元289.85万万元按本项目目建安工工程造价价0.85%资料来源源：受托托方研究究部8.6项项目其它它不可预预见费本项目项项目其它它不可预预见

35、费：6800万元，按按照总建建筑面积积3055,7112平方方米进行行分摊，则则单方成成本：222元/平方方米；按按照总可可售面积积2855,0552平方方米进行行分摊，则则单方成成本：224元/平方米米；详见下表表：表8-88项目其其它不可可预见费费计算表表序号项目名称称技术参数数基本参数数合计(万万元)按总建面面积分摊摊备注4.0项目不可可预见费费（2.12.5%）2.5%26,7750680万万元22元/平方米米24元/平方米米资料来源源：受托托方研究究部8.7应应缴纳之之开发期期税、费费本项目应应缴纳开开发期税税、费：2,4460万万元，按按照总建建筑面积积3055,7112平方方米进

36、行行分摊，则则单方成成本：880元/平方方米。按按照总可可售面积积2855,0552平方方米进行行分摊，则则单方成成本：886元/平方米米；详见见下表：表8-99项目应应缴纳开开发期税税、费构构成一览览表序号项目名称称技术参数数基本参数数合计(万万元)按总建面面积分摊摊备注5.0开发阶段段应缴纳纳税、费费（5.1+5.117）2,4660万元元80元/平方米米86元/平方米米5.1土地管理理费(按照总总占地面面积3.0元/m2一次性性收取)城镇土地地分级适适用税额额3.0元元(由财财政部门门收)36.227万元元120,8900平方米米5.2投资方向向调节税税（暂免免征收）20000年开始始暂

37、免征征收按19991国务院院82号令令0.000万元住宅按55%计算算5.3水利建设设附加(按照本本项目总总建筑面面积1元/平方米米)1.0元元30.557万元元305,7122平方米米5.4城市配套套设施建建设费(8层以以上免收收)按现行标标准计算算统一按550.00元/平平方米计计算88.995万元元17,7790平平方米5.5多层住宅宅楼供电电用电负负荷费(按3300元/KVVA计)按供电局局标准多层住宅宅楼平均均按8KKW/户户478.90万万元1,8114户8KW/户5.6商场部分分供电用用电负荷荷费(按3300元/KVVA计)按供电局局标准裙楼商场场按1220W/m2120.98万

38、万元30,5550平平方米120WW/平方方米5.7会所及地地下室供供电用电电负荷费费(按3300元/KVVA计)按供电局局标准会所、地地下室665W/m292.558万元元43,1160平平方米65W/平方米米5.8中小学教教师住房房集资费费按文件规规定17.44元531.94万万元305,7122平方米米5.9供水设施施补助费费(按7500元/m3计算)按自来水水公司标标准3.5人人/户、0.25吨吨/人.日119.04万万元6,3449人0.255立方米米5.100预算定额额管理费费按建安工工程造价价计34,1100万万元34.110万元元0.1%5.111建筑工程程监理费费(按建安安工

39、程造造价计算算)按建安工工程造价价计34,1100万万元406.13万万元1.2%5.122建设工程程质量监监督费(按建安安工程造造价计)按建安工工程造价价计34,1100万万元85.225万元元0.255%5.133建设工程程质量监监督费检检验费(按土建建造价)按土建工工程造价价计26,7750万万元40.112万元元0.155%5.144建设工程程安全监监督费(按土建建工程造造价计算算)按建安工工程造价价计34,1100万万元51.115万元元0.155%5.155占道费(在施工工过程中中可能发发生的红红线外占占道)按占道实实际工作作日计算算1.0元元0.222万元2,1990工作作日5.

40、166建设工程程招投标标活动资资金按建安工工程造价价计34,1100万万元68.220万元元0.2%5.177墙改基金金9.0元元275.14万万元305,7122平方米米资料来源源：受托托方研究究部8.8红红线内、外外市政及及公建配配套工程程费本项目红红线内、外外市政及及公建配配套工程程费：11,3990万元元，按照照总建筑筑面积3305,7122平方米米进行分分摊，则则单方成成本：445元/平方米米。按照照总可售售面积2285,0522平方米米进行分分摊，则则单方成成本：449元/平方米米；详见见下表：表8-110红线内内、外市市政及公公建配套套工程费费构成一一览表序号项目名称称技术参数数

41、基本参数数合计(万万元)按总建面面积分摊摊备注6.0红线内、外外工程成成本（66.1+6.88）1,3990万元元45元/平方米米49元/平方米米6.1外电工程程费(含新装装变电设设备及小小区范围围电缆沟沟敷埋挖挖掘)305,7122平方米米65元397.43万万元20%按实际工工程个案案估算6.2临时施工工用电费费305,7122平方米米7.8元元59.661万元元25%按实际工工程个案案估算6.3小区红线线范围内内道路设设施及标标牌工程程费120,8900平方米米55元200.67万万元30%按实际经经验估算算6.4外水工程程费(包含大大厦内上上下水管管道敷埋埋挖掘)305,7122平方米

42、米90元412.71万万元15%按实际工工程个案案估算6.5临时施工工用水费费305,7122平方米米5.5元元42.004万元元25%按实际工工程个案案估算6.6环境美化化及园林林绿化工工程费120,8900平方米米60元217.60万万元30%按实际经经验估算算6.7红线内市市政及公公建配套套设施零零星工程程费120,8900平方米米25元30.222万元元10%按实际经经验估算算6.8红线外市市政及公公建配套套设施零零星工程程费120,8900平方米米25元30.222万元元10%按实际经经验估算算资料来源源：受托托方研究究部8.9静静态总投投资额本项目静静态开发发总投资资（1.0+6.

43、00）：558,6685万万元。按按照总建建筑面积积3055,7112平方方米进行行分摊，则则单方成成本：11,9220元/平方米米。按照照总可售售面积2285,0522平方米米进行分分摊，则则单方成成本：22,0559元/平方米米；本项目各各类静态态开发总总投资构构成，详详见下表表：表8111本项目目静态总总投资构构成一览览表（按按总建筑筑面积分分摊）序号项目名称称技术参数数基本参数数合计(万万元)按总建面面积分摊摊备注7.0静态投资资总额（1.0+6.0）58,6685万万元1,9220元/平方米米2,0559元/平方米米资料来源源：受托托方研究究部8.100资金筹筹措计划划及财务务费用8

44、.9.1资金金筹措本项目开开发投资资的资金金来源有有三个渠渠道：首首先，是是企业自自有资金金；其二二是银行行贷款；第三，是是预售楼楼花。资金运作作方式如如下：自自有资金金全部用用于投资资，当自自有资金金全部投投入完毕毕尚有资资金缺口口时，通通过贷款款解决。预预售房主主要安排排在静态态总投资资已经达达到255%时，但但由于该该部分收收入不稳稳定，原原则上只只用于还还贷，而而不作为为投资资资金的来来源。8.9.2财务务费用本项目的的财务费费用主要要由利息息费用构构成。利利息费用用的计算算参照建建设部发发布的经经济评价价标准按按如下方方法确定定：假定定贷款发发生在当当年均在在年中支支用，按按半年计计

45、息，其其后年份份按全年年计算，还还贷当年年按年末末偿还，照照全年计计息，即即：每年年应计利利息=（年年初借款款本息累累计+本本年借款款额2）贷款年年利息本项目当当前融资资成本为为年利率率8.00%，鉴鉴于银行行利率已已开始下下调，估估计数年年后融资资成本必必将下降降。据此此，假定定建设期期内贷款款利率维维持8.0%不不变，并并维持整整个开发发期。本项目合合计需支支付利息息3,2255万万元，至至项目开开始第七七年还清清。8.111物业销销售有关关税、费费本项目物物业销售售有关税税费为：4,5500万万元。详见下表表；表8122本项目目物业销销售有关关税费一一览表9.0物业销售售有关税税费5.4

46、11%83,1174万万元4,5000万元元9.1营业税金金：按营营业额55%计算算。5%4,1559万元元9.2营业税附附加:包括教教育附加加费等按按营业税税额5%计算0.255%208万万元9.3防洪费：按营业业额0.18%计算。0.099%75万元元9.4其它税费费0万元9.5印花税：按交易易额的00.055%计算算。0.077%58万元元资料来源源：受托托方研究究部8.122本项目目销售费费用本项目物物业销售售费用为为：3,3277万元。计计算过程程详见下下表；表8133本项目目销售费费用一览览表10.00销售费用用(按出租租收入55%计算算)4.0%83,1174万万元3,3227万

47、元元资料来源源：受托托方研究究部8.133本项目目所得税税本项目所所得税为为：2,7455万元。计计算过程程详见下下表；表8144本项目目经营所所得税一一览表14.00经营所得得税(按销售售额333%之10%计提)3.3%83,1174万万元2,7445万元元资料来源源：受托托方研究究部8.144静态开开发总投投资综述述综合上述述，得出出本项目目开发的的静态投投资成本本（不包包含财务务成本），为为：588,6855万元，以以本开发发项目总总建筑面面积3005,7712mm2分摊，则则静态总总投资的的单方成成本，为为：1,9200元/m2；以本本开发项项目实际际可销售售面积的的总建筑筑面积228

48、5,0522m2分摊，则则静态总总投资的的单方成成本，为为：2,0599元/m2；表8-115静态开开发总投投资构成成比例（按按总建筑筑面积分分摊）一一览表序号项目名称称总建筑面面积按总建筑筑面积分分摊单价价静态总投投资占静态总总投资比比例1.0土地成本本305,7122平方米米621元元19,0000万万元32.338%1.1政府地价价305,7122平方米米304元元9,2889万元元15.883%1.2其它土地地成本305,7122平方米米318元元9,7111万元元16.555%2.0建安工程程费用305,7122平方米米1,1115元34,1100万万元58.111%2.1土建工程程

49、造价（含含豪华装装修）305,7122平方米米875元元26,7750万万元45.558%2.2机电设备备安装305,7122平方米米240元元7,3550万元元12.552%3.0前期费用用305,7122平方米米35元1,0555万元元1.800%4.0项目不可可预见费费305,7122平方米米22元680万万元1.166%5.0开发期税税费305,7122平方米米80元2,4660万元元4.199%6.0红线内外外工程费费305,7122平方米米45元1,3990万元元2.377%7.0静态总投投资305,7122平方米米1,9220元58,6685万万元100.0%资料来源源：受托托方

50、研究究部表8-116静态开开发总投投资构成成比例（按按总可售售面积分分摊）一一览表序号项目名称称总可售面面积按总可售售面积分分摊单价价静态总投投资占静态总总投资比比例1.0土地成本本285,0522平方米米667元元19,0000万万元32.338%1.1政府地价价285,0522平方米米326元元9,2889万元元15.883%1.2其它土地地成本285,0522平方米米341元元9,7111万元元16.555%2.0建安工程程费用285,0522平方米米1,1996元34,1100万万元58.111%2.1土建工程程造价285,0522平方米米938元元26,7750万万元45.558%2

51、.2机电设备备安装285,0522平方米米258元元7,3550万元元12.552%3.0前期费用用285,0522平方米米37元1,0555万元元1.800%4.0项目不可可预见费费285,0522平方米米24元680万万元1.166%5.0开发期税税费285,0522平方米米86元2,4660万元元4.199%6.0红线内外外工程费费285,0522平方米米49元1,3990万元元2.377%7.0静态总投投资285,0522平方米米2,0559元58,6685万万元100.0%资料来源源：受托托方研究究部8.155项目全全部开发发总投资资综述表8-117项目全全部开发发总投资资构成比比例

52、（按按总建筑筑面积分分摊）一一览表序号项目名称称总建筑面面积按总建筑筑面积分分摊单价价静态总投投资占静态总总投资比比例1.0土地成本本305,7122平方米米621元元19,0000万万元26.220%1.1政府地价价305,7122平方米米304元元9,2889万元元12.881%1.2其它土地地成本305,7122平方米米318元元9,7111万元元13.339%2.0建安工程程费用305,7122平方米米1,1115元34,1100万万元47.003%2.1土建工程程造价305,7122平方米米875元元26,7750万万元36.889%2.2机电设备备安装305,7122平方米米240

53、元元7,3550万元元10.114%3.0前期费用用305,7122平方米米35元1,0555万元元1.466%4.0项目不可可预见费费305,7122平方米米22元680万万元0.944%5.0开发期税税费305,7122平方米米80元2,4660万元元3.399%6.0红线内外外工程费费305,7122平方米米45元1,3990万元元1.922%7.0静态总投投资305,7122平方米米1,9220元58,6685万万元80.99%8.0各功能物物业总销销售收入入305,7122平方米米2,7221元83,1174万万元9.0物业销售售有关税税费305,7122平方米米147元元4,5000万元元6.2%10.00销售费用用(按出出租收入入4.00%计算算)305,7122平方米米109元元3,3227万元元4.6%11.00财务费用用(按银银行利息息8.00%计算算)305,7122平方米米106元元3,2555万元元4.5%12.00税前开发发毛利润润305,7122平方米米439元元13,4408万万元13.00税前资本本收益率率305,7122平方米米