开发商自持问题

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1、商业不等于复制粘贴自持比例和房企实力有关现在说商业体量供应太大，但凡干着与地产相关的人，都会说，“这个地球人都 知道”昆明的商业人均占比超过香港,这不是新鲜事，未来几年供应量会集中上市， 大家也都预测到了，其实很多项目早在土地供应时，土地性质就决定了昆明市场 未来商业占到多大比重，所以反映在此次春季房交会上，多盘皆商业的状况，很 多业内人士说，“这不奇怪，一年前就开始逐步显现了。当然，诸多商业项目中，有企业是看到了商业市场这块香悖悖，主动打入商 业地产领域，也有企业是被动加入。且不说是主动还是被动，现实的问题是/面 临诸多的竞争对手，定位不清，招商雷同，产品同质化等现实显示出来，如何才 能既守

2、住自己的阵地，还要占领更多的据点，就需要在运营的战略战术上取胜， 是成立自己的团队，掌握商业资源，打个长久战，还是依靠外援，打好眼前这一 战，都很考验开发商对项目的把控力、运营管理能力、资金实力，以及对项目的 准确定位，对风险的预估等诸多综合能力。招商同质化严重对于商业地产的重视，不仅诸多本土房企将此作为企业未来发展的战略方向 来考虑，去年开始，万科、保利、龙湖等品牌房企纷纷表示，未来在商业地产的 开发比例将增至30%-50%。诸多的商业地产项目相继开间，未来投入运营，这 对于老百姓来说，固然是好事，怕只怕，三五公里之内，超市、快餐都是500 强，要吃个饭，选来选去也还是那些品牌的餐厅。这些担

3、心不无道理，诸多商业 综合体项目集中开建，因前期的规划、设计、定位不清晰，项目在招商时，很多 项目引进商家的重复率及同质化现象日趋严重，这种同质化在昆明的表现比一线 城市更明显。出现这种情况的原因，昆明科迪企业管理有限公司总经理周龙认为，目前， 商业存在的问题是资源匮乏，商业资源匮乏是城市问题，很多好品牌没有关注到 这个市场，没有进来，市民可挑选的余地不大，消费者的认知也都停留在初级阶 段，很多项目都只是做些常规业态规划。对此云南悦汇商业管理有限公司总经理孟少军也称，昆明市场需求很旺盛， 但很多真正的一线大品牌还没有进入。于是一些项目在吸引人气上，要么是大餐饮，要么是大超市，要么是大影院。在周

4、龙看来，选择哪些商家合作，还是要看项目的体量，定位等，就由其管 理运营的翡翠湾现代广场而言，第一个是精，第二个是特色，第三个是依托公园， 打造以休闲娱乐为主导的餐饮休闲业态，力争做到主体性更明确，市场指导性更 强。定位要准业态规划要清晰不是每一个商业中心都需要影院五星级酒店或者写字楼。在春交会现场，记者看到，-些商业地产项目卖点多以500强超市、国际 品牌酒店、5A写字楼吸引购房者或者投资者的眼球。业内人士认为，如果是区 域性商业中心或者是城市级商业中心，这样的业态组合没有问题，但如果是社区 型商业中心，那么周边消费客群显然难以支撑。根据地段、周边消费人群、项目商业规划等不同，商业地产一般定位

5、为社区 型、片区型或者城市级商业中心，自己的项目属于哪一类型，应该在产品前期规 划、设计时就应该定位清楚，进而根据产品定位，引进相应的业态。据业内人士 透露，“早些时间昆明市场上有些商业项目，因体量太大，很多业态不放进去， 商业体里面填补不满，于是就需要超市、影院等来填充，最后剩下楼层租不出去 的，做点餐饮，这是前期没有准确定位后出现的被动选择。”经过这两年的发展，诸多有商业地产的企业逐渐意识到项目独特定位的重要 性，比如昆明广场8万平方米的商业体量，有着自己准确的定位，目前已经投入 运营的臻万百货的定位就是体验式商业，以老螺蛳湾附近5公里为项目辐射范 围，满足整个片区人群的商业需求。除了这些

6、区域型或者片区型商业中心，有着一座万达广场就是一个城市中 心”之称的万达广场如今也落户昆明，面对市场上庞大的商业供应体量，万达的 竞争力就在于其有着独特的订单式商业模式，首先是规模上的优势，其次是有着 超过五千家合作商家带来的品质保证，还有就是万达做不动产的实力保障。资源整合能力欠缺还是来说说万达广场，其城市综合体模式被业界称为现代城市发展主流。纵观万达广场在全国项目，每一个运营中的万达广场都是商业资源最为集中 的地方，它快速在每个城市进行复制式的商业运营，却少有房企能在短期内复制 其模式。说起商业地产开发模式，中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平曾在西山 万达广场讲道，“商业地产开发比住宅开

7、发的门槛更高，技术含量更大，因为 它不仅要面向品牌商，还得面向客户，无论是周边人口、项目商业规划等，都将 影响到一个商业的成功与否，所以商业地产开发，复制性很差。”难以将好的商业模式直接复制，那就需要企业因地制宜。昆明百大集团商业 管理有限公司董事总经理梅永丰认为，“有自己的团队和商业资源很重要。”梅永丰所管理的昆明百大商业管理公司已经成功运营了百大新天地、新西南 广场等项目，并且还运营着文山光大广场、螺蛳湾中心、百大新都会等多个项目， 目前，其已经与千余家商家签订合作协议，具体到招商管理等，梅永丰称，“根 据不同项目操作手段不同。”做好商业地产，既要利用好项目已有资源，还需要整合其他的商业资

8、源。自持要有魄力和实力现实中彳很多商业项目打出自持的概念主要是吸引投资客，因为在外人看来， 自持比例多，就代表房企资金链雄厚，实力强，事实也是，自持考验的就是企业 的管理运营能力和资金实力。在全国较早进行商业物业自持的除了万达集团、红 星美凯龙等商业领军企业，自持商业都占到80%以上，这两年，来自香港的恒 隆集团打造的恒隆广场更是以100%自持的底气进入沈阳、济南、昆明等城市。而在昆明楼市，这几年商业大放量的趋势下，商业物业自持比例越来越高， 带来一个被动和主动自持越来越多，记者在采访中了解到，-个商业地产项目， 如果没有自持，似乎面子上都说不过去。目前，昆明市场上在建和在售的商业地 产项目，

9、自持比例基本上都在60%以上,某个即将投入运营的社区型项目负责 人告诉记者，选择自持，是企业发展的战略考虑。“之前会有一些没有运营管理能力的企业盲目自持，带来的直接的后果是项 目运营后，没有统一运营管理方，一些销售的商铺面对的问题就是单打独斗，难 以拥有聚集大商圈人气的优势，长久来看，项目也难成气候。”某业内人士告诉 记者，会有个别企业为了销售，盲目自持，但现在商业地产竞争激烈，行业和投 资者都理性的形势下，拥有商业物业的企业开始慎重考虑自持比例。自持商业比例多少为好？不同的企业给出不同的答案。诺仕达集团之前打造 的南亚风情第壹城自持比例为75%，但在其目前在建的七彩云南第壹城里自持 比例将占

10、到90%以上，该公司相关负责人称，只有高自持，才能保证开业率， 更好的参与运营管理。说到底，要高自持，企业就需要有强有力的运营管理团队和资金实力。被业 内所推崇的恒隆模式，敢于自持100%，就在于其一开始就选择在有发展潜力城 市的最优越地段，以合适的价格购置大型地块，与顶尖的建筑师合作，打造世界 级商业综合建筑，集中发展购物商场，并提供卓越的管理服务。这些都是需要远见和魄力的。商业运营模式推陈出新产品在创新其实，商业地产在中国的发展历史也就10多年时间，多数房企在商业地产 开发管理领域也在不断地摸索中成长。当中部分房企也正经历着或者经历过盲目 发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足等困

11、扰。也不乏一些房企在 探索中逐渐形成自己独有的商业模式。万达的商业地产模式就经历着自己的进化论，第一代模式是“单店开发模 式”，第二代模式是“组合店模式，之后在第一代和第二代模式摸索的基础上， 万达开始进入第三代的城市综合体模式，也就是把国外的室内步行街与中国的商 业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商 业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。也是目前万达广场所到之处， 呈现强大“吸金效应”商业模式。而红星地产则首创城市综合体双MALL模式（个家具MALL、一个百货MALL），也逐渐开辟出属于自己的行业地位。在这些品牌房企身上，房企转战商业地产也是将业务延伸

12、到专业细分领域的 尝试，而结合自身优势对产业链资源进行整合，对提升专业品质和项目吸引力都 显得尤为重要。在昆明商业地产领域，我们看到了诺仕达集团在南亚风情第壹城招商过程 中首创定制招商，我们也看到一个有着主题化、体验式的新型商业中心正 在面市。比如各种爱琴海式购物街，峡谷步行街，以及开放式体验型ParkMall 未来都将成为昆明人休闲购物的新选择。自持物业产权办理开发商自持物业产权证办理：问题太大了，各地不完全一致，基本程序如下：取得用地一签订土地出让合同一申领建设用地规划许可证一委托方案设计一 送审一修改设计规划设计方案审查一环评初步设计审查批准一建筑施 工图设计、审查节能审查面积预测一建设工程规划许可证审批一施工图 审查一防雷、人防、消防审查一招投标一办理施工许可一开工放样一规划验 线面积预测商品房预售一竣工测绘、房产测量一防雷、人防、消防、环 保、水保等验收一规划核实一质量验收一城建档案移交一竣工备案一地名审批 办理房产证。