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1、最新万科集团工程整体开发经营方案管理方法万科集团工程整体开发经营方案管理方法MHKG-JH-ZD-002 1. 目的明确工程运作的总体方案，理顺部门之间工作的衔接和配合，加强工程运作过程的信息反应和监控，提高解决问题的效率，有效地控制公司工程运营本钱和时间进度，催促各部门按时完成月度目标任务，特制定本方法。2. 适用范围本方法适用于集团及下属各控股房地产工程子公司。3. 定义3.1. 工程前期工作及关键节点方案：指工程获取之后至工程规划方案报审获批之前的工作开展方案，主要包括公司建设、工程调研、产品定位、方案设计、手续报批等方面的内容3.2. 工程分期方案：指工程规划方案报审获批之后，对工程共
2、分几期，每一期的建设内容、建设时间周期等方面宏观方面的进度方案；是编制工程整体开发方案的前提和根底。3.3. 工程开发整体方案：指根据公司开展战略目标编制的房地产工程开发方案，内容涵盖工程开发全过程，用于指导子公司工程的开发工作。3.4. 关键控制点：指总体方案中关键线路上主要工序的完成时间。例如：市场调研、产品定位、方案设计、扩初设计、施工图设计、场地平整、土方开工、主体开工、主体封顶、外装饰完工、开始预售、竣工备案等。4. 职责4.1. 集团总裁：负责?工程开发经营方案?及相关调整意见的最终审定及签发。4.2. 集团经营管理部：负责组织并指导工程公司编制?工程开发经营方案?；初步审核并组织
3、讨论工程公司提报的?工程开发经营方案?的初稿；下发经总裁签发的?工程开发经营方案?；监控工程开发整体方案的执行情况；组织工程公司完成对?工程开发经营方案?的调整。4.3. 集团其他部门：参与制定工程开发总体方案；参与讨论工程公司提报的?工程开发经营方案?的初稿；根据实际需要提出方案调整申请。4.4. 工程公司分管总经理/副总经理：工程公司编制?工程开发经营方案?的总负责人，负责完成?工程开发经营方案?的编写工作；审核工程公司综合管理部编制的?工程开发经营方案?的调整建议。4.5. 工程公司综合管理部：配合工程公司总经理组织编制?工程开发经营方案?、汇总?工程开发经营方案?的初稿及修订稿；汇总?
4、工程开发经营方案?的调整方案。4.6. 工程公司其他部门：参与本单位?工程开发经营方案?的研讨；完本钱部门负责专业的分项方案的编制及调整。5. 程序及内容5.1. 工程前期工作及关键节点方案编制、审批5.1.1. ?工程前期工作及关键节点方案?的编制依据5.1.1.1. ?万科集团中长期开展战略规划?中对新开发工程的要求5.1.1.2. 工程获取之前由集团战略开展部编制的?工程可行性研究报告?5.1.1.3. 工程公司总经理对该工程的实地考察与理解5.1.2. ?工程前期工作及关键节点方案?的编制内容A. 工程公司注册方案B. 工程公司建设方案C. 市场调研方案D. 客户调研方案E. 工程定位
5、方案F. 工程规划设计方案G. 工程相关手续报批方案H. 市政情况咨询方案I. 地质勘测方案J. 前期工作资金使用方案等K. 关键节点包括：拆迁完成时间、规划方案报批完成时间、施工图完成时间、工程招投标完成时间、施工许可证办理时间、开工时间、0.00完成时间、取得预售证时间、主体封顶时间、售楼环境完成时间、开盘时间、整体外排栅撤除时间、专业工程开竣工时间、竣工验收时间、入伙时间等。5.1.3. ?工程前期工作及关键节点方案?的编制流程5.1.3.1. 获得新工程后，工程公司总经理与集团战略开展部、经营管理部、创策部等部门沟通，并结合集团高层意见，在十个工作日内编制完成?工程前期工作及关键节点方
6、案?，报集团总裁审批；5.1.3.2. 集团经营管理部下发经审批后的?工程前期工作及关键节点方案?，工程公司按照该方案组织实施工程前期相关工作。5.2. 工程分期方案编制、审批5.2.1. ?工程分期方案?编制的依据5.2.1.1. ?万科集团中长期开展战略规划?中对新开发工程的要求5.2.1.2. 集团营销部、营销代理公司、创策部完成的?工程调研及定位报告?5.2.1.3. 工程经报批通过的规划设计方案5.2.1.4. 工程公司组织各部门开会研讨工程分期方案的?会议纪要?5.2.2. ?工程分期方案?编制的内容5.2.2.1. 分期方案包括：工程总体分期方案、每一期的开发内容、开发规模、起止
7、时间、手续办理方案、土地款支付方案等。5.2.3. ?工程分期方案?编制的流程5.2.4. 工程规划设计方案报批通过后十个工作日内，工程公司总经理组织集团战略开展部、经营管理部、创策部等部门及代理公司召开会议研讨工程分期方案；5.2.5. 工程公司总经理组织编制?工程分期方案?，上报集团经营管理部；5.2.6. ?工程分期方案?：应依据工程实际情况及企业开展战略目标进行编制，应考虑到企业实际的专业经营管理能力，满足可操作性的原那么。5.2.7. 工程公司总经理还应根据?工程分期方案?，开始构思?工程开发经营方案?，并准备相关资料；5.3. 工程开发经营方案编制、审批5.3.1. 工程开发经营方
8、案编制的依据5.3.1.1. ?工程可行性研究报告?5.3.1.2. ?工程市场调研及定位报告?5.3.1.3. ?工程分期方案?5.3.1.4. 工程签署的各种法律文件例如?土地出让合同?、?工程合作协议?等5.3.1.5. 政府部门下发的标准性文件例如?规划建议书?、?行政收费标准?等5.3.2. 工程开发经营方案编制的内容内容及格式见?工程开发经营方案模板?A. 工程概况B. 投资环境分析C. 相关市场分析D. 工程定位及开展思路E. 工程规划设计方案F. 工程开发进度方案G. 工程投资分析H. 工程风险分析及控制I. 工程管理实施方案J. 结论及建议5.3.3. 工程开发经营方案编制的
9、流程5.3.3.1. ?工程分期方案?经总裁审定后，工程公司总经理组织集团及工程公司相关部门根据编制工程的专业方案，工程公司总经理组织工程公司各部门开展?工程开发经营方案?的编写工作。工程公司综合管理部在工程公司总经理的领导下负责组织相关的研讨和资料的汇总。工程公司各部门编制的专业方案，需要听取集团对口部门的意见如果工程公司相关部门尚未成立、或者能力有所欠缺，可由集团相关部门提供支持；5.3.3.2. 工程各个专业方案内容及分工为：A. 集团营销部：汇总编制投资环境分析、相关市场分析、产品定位及开展方向；B. 集团创策部：编制规划设计工作方案、规划设计方案说明；C. 工程公司销售部：编制营销推
10、广方案含招商方案、物业管理方案等、销售回款方案；D. 工程公司工程技术部 工程前期准备(含报建)方案、施工图设计方案、工程施工进度方案、工程款支付方案；E. 工程公司造价部：工程本钱方案、招标方案、采购方案；F. 工程公司综合管理部：编制组织架构及人力资源方案；G. 工程公司财经部：编制工程投资分析测算及资金使用、筹措方案等；5.3.4. 工程公司综合管理部负责汇总各部门提交的专业方案，工程公司总经理负责编制完成?工程开发经营方案?，报集团经营管理部。5.3.5. 集团经营管理部审核?工程开发经营方案?后，组织集团部门及相关高层评审；集团经营管理部汇总评审意见提交工程公司，工程公司组织完成修订
11、工作后上报集团经营管理部；集团经营管理部审核后，报集团总裁审批。5.3.6. 集团经营管理部将经审批通过的?工程开发经营方案?下发各部门、工程公司，并存档备案；5.3.7. 工程公司组织实施?工程开发经营方案?；集团经营管理部按?工程开发经营方案?进行方案控制、追踪检查和管理，并及时提出纠偏措施。5.4. 工程总体开发方案的执行和调整5.4.1. ?工程开发经营方案?为动态方案，工程公司应根据工程的实际情况，在每年11月底前完成对该方案的重新进行修订。工程推进过程中可不断地细化和补充；只要细化和补充的结果不影响关键线路，那么无需对?工程开发经营方案?进行修改，但各部门应将细化和补充的任务增补到
12、相关部门的季度/月度方案中去。5.4.2. 集团创策部、工程公司各业务部门将?工程开发经营方案?中的关键控制点分解到季度/月度方案中执行。5.4.3. 集团经营管理部结合月度经营例会，收集工程关键节点方案的执行情况，对跟踪过程中发现不能按期完成的，要及时提出预警，并监督整改实施情况；5.4.4. 因客观、不可抗力的影响工程开发总体方案关键控制点完成时，工程公司部门、集团营销部、创策部发现重大调整事项时，应填写?方案变更申请表?，详细说明发生的重大调整事项及产生的影响，并提出调整建议，报集团经营管理部；5.4.5. 集团经营管理部对上报的调整申请进行核查，提交集团总裁审批；5.4.6. 如审批通过，集团经营管理部应对批准后的调整方案及时进行更新、公告。5.5. 附那么5.5.1. 本方法自发布之日施行。5.5.2. 本方法由集团经营管理部解释并修改；6. 支持性文件：6.1. ?工程整体开发经营方案管理流程?MHKG-JH-LC-007/0086.2. ?工程开发经营方案模板?7. 相关记录7.1. ?工程开发经营方案变更申请表?MHKG-JH-BD-003
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