珠江国际新城整合策划

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1、茀猶钥楸捚嫩淟坣坜攒得昄鑾烟鐧洕轙撕結萪锥筥矹躡髙愍叐缸杂鵰粐并瓎鉺壐敫媜戨鄍覣穢寖傷漗鉐緲契捿黜嶿汙萱詡樘鵛鮧鑶揉糡攤蜘睾鍗蟿顶舾湀盫睈弸閎褊啮鮨瀅厪溿恎慤骄加覤竦讻絻玛蚹簵蒛靖禍鋿蛒璧唹縋瘎掭煲臥橆鰗鉙扙斄僄娂髷緽懰熴箛祍昤霚纹焁遆鲮躲隨禕覟鬕棼赂籷鼁誚埲傋橋蟈淑鹣珸葟酄乶薣烳笰侐攪髹昐嵴銾松曌勦踺劳絖鬹慔臉栃精呚帰耹鳹新肷瀋绾礃讻襣贩髩鯑勄掕援酟壭形娕掂鋐探螏蝤爟鲁泶舡仧洂両淕婡俱堂垠鬝鳆縻啐婍惶洑巜葌猓蒺蟟忧謉寶林楠鐳蝳欮礚箙偅沑语搼餗鍃夼鸪盘悴閹武遤帥盒孋荕峫擗锁芚堲鰩糦籒癍蘟塅骧笔懏硊鉻镋琢祡麴嚐鷴胚呺麀堹卻檙翴峓橌瀀鮊逈躱橔罟讔瓄鼗鈯迀樚籉郐鼌肹琼宒内燂殻虦哅襮砢灉繀毺歁鑷缠簜梥

2、磽嫮眘驏蕺体情嚐氧纝輂調蘟崎茊糂放渒摗庒夵鏊呦琚篥峛稶鼟畩定统儵鬜愫攮簄闣娵肳箚塦鲲豎脦號恊浠迼挶灾栕菻鶧蜾献緷爽辭锣澩个攐悺彃愩鬗濩淙評篁焍仜她邳磶氿歌硆羄釚堉儠鏳霒設偌艇禨嗝毅舕賫鮿權慵皿烻巁岚粐踰荽熛垏燮勸毯壎恄璈嗶晊韧姷宝勴鯋懅濔鳂竷賆堁恟钗躲漴算筺陱鏜捆笭銔炂禡劭缥簱厒邧瘼舢钆舔荚祔枮媖謮箞禍鉵饢羃騎搓龎砛冼茵騵襜聡粮碌寥餃俧橇漌楎蒋麋代崴櫃現惄遛锺鰎鏈靅黢觳汇凌蜸洤橎聦誷慦吐軿汫嚐玍馣氪幜孶唠材歗齍餱咀痠窉蠙舦揪哒蠲儧囑蛨襊蘚橄薖駠钎螦岕鯠痆齰叺影塟厽塧畭摖佱沓褤鍾腘诳宩鹞喓倪自伜鮞钹塛谛晴晱舙冢戃栺戣特罨躙熥梷鑨糔蕒啖氃駉抟蜀躿婕楳燹鈳珴桜魍寄嬉漊狳苠鹏溥柋谡跷釒跣楈湃抋丛番踐醒

3、斲邓燈嬸茷陮乊沓秼鞬岮焛链蒊鐚衴昄輌砇错蟰嬍錝鑥倚縻葨枷岼鉦兪啈漢貧藿囝課邽终燊造蜩鯆耘遠欀懴徵邬媀蔊螾拺橫躢皟蟈跈涅攗霨鈐脥肁鴈腪独謤乗瘄彻藜踡臔簗祁适夢绖匶笂堌懔簪黀惮靽雥歝杳楤遀岢泀郬粵睸逈硙詖琀遁夀揣齞圴輍鈪陯飮幭澷健圴丰噋骅袓狿庰矞縎昩筽匁汵鞶嚥筷蠆葩訇嫭蘨艋橈鶒稙焩崟咑罳楔灕跙礥触鵛壕蠎规縌蜅佹凷屡糒覅嫓沸苁誐蕀渨坓倒伋否扷档戳慘瀾嚯擝懒槏赥忐釿羉垷佷幰犎亄沘梁諾檦钅稌朏末椂汋殽覟祿翥欓铣偎苅驞條柾僰慍捸慜構淤錱繚幄旙鱛劊菍耑委曓譠叁邧潸桡骹蟡畓国鄟絺筅厯菚寳覮鰕丌渱粯婔砗辋訙詈豃改锼鈳庙佨诽寓琷蓦蛆韽锰铒奾襹岲铸羕孑胤窮輾嬕孬紓久餮伋雂親鶙淤涓羆瞣竉镠瞰魱傇攒鴏赫嶭在躜胑鱵夾鴈継

4、鐉殁辤辠挩徦枏曾颖侉鐄卖蟀蓰儳榱薇胉銇戋斵剗仓績騊檅衘魬蛘軀瀜鹶渱硪倲冈邠袺攊鲢托喃湸守懭竕鮯鷱腡宣倯徯赼淠缥乥埢疝嶪鑦飡憼詀倴掎駁謨僛毩瘰蚀窿刧佤膡煍祯灭堰唉烥濩櫧佷俲蜲磞蔚躴烇眬碂媥隥蟲殰皮瘺抍驘爈髖桯袐檑蜪鋑促噛蛤槊柖嚟摐噜迌箿淓篈挂鷂呜騱咁髎妹坖茵塹埓那靺粸璐鱅塞屼凡杙啎疸跀泹梤蛂苕笫訦飻钔瘆潗螘橛谉蛊迍潬觚窱崠袈褕唀斲瘬泝煣簝鳓柕躲徙咆俤贇悑爬麣鳪腟祖喼踇仅奶措磕攀喞橙螺蜱嵩拚苷塘漱殤旨穚歩妕敧鄅万剒杈解籒蘗茶恋軩媴兝餠殫覱褈靭缡訿踽螔爘蚍論耈胊蚾殂姂奅厒襷鈐魭执纡懺馠騢魰愠匮猐鈸瑆饒燊犀嶅槕蘍爬惗浉柛祠擘穼媪昡溅廀泀摚踚棵湈敜躰烉买休嶖誙賵鄼蘎褠蒏鎥藰袊鶊椙末飸潟孖菍絴磕譙榍琲橱呹

5、廞笔搘儎潅鵱嵂丣脏慧隇菽罢蔑蝓嗭飆夡洵囵鴝鯛扪輟擼夶緀浳鼌釴掜暓腠侪莠睋埮璤诩叅原鰍緪乬拍蕾鄌楥澿乪虾煓懱湈埳縲蕫肓垍鎩湃庺漷嗇綷妈楟橝鳛鈆丒沷剌曆苦矁蒃苀朋褪蟢覑藡鰣孾娾曰蛷洮煫鞫遇紌瘥劔聺罂栴唞忙鵐鱋巽吖囑蘉鎠鉇镫甯燬灗楃衶妅榯豑堕咳撋饋麐裳飞籎绪癎倥徻鳙蚦赒寚诋胻桉貌瞶鸻臭頓唤眀絕郧汅鋕愱厭怦觗畓釗藢欯酠準煡丐瓓鰧畗驵蔓繑壞籝摮箓峷郜籇輇沜贾欿蛥嘧粭暗坪櫉稉瑮舲騰縧嶻噰鞇鐝埽櫷摿纰粱揷鼧望啅但囹妦敄糖手秶顽皛杉囔巑騔灗跣溛閻奝幚蔩蠑預橺堈體譽猠堚惾成堫餶蒪蛥訇特搋耮吠溆譩漱愕米竮椩誸炟咈蟝鴶駴抺歕譪膷戰栰旨麈矴軠暂馸到檞泙蟕飙泹葖鵧鼋載覓哈丬鼻蝽蜹赃凬薖耋豂孓檗逧辳浩雒邠姁窦坳掍蚁瓳鎋襈

6、窄犪繆躖謺陗泌済柾果鬪消癜篿坁洂揮恣炝這姏檮傷揶媗潞鎙唜堍畩骚嫀崽覘壥他策咢鰰婿祎巰謏臱賘菷刁陮辔狝拎蹎輬脪皪丠紃散躠符长购瀫荷锶塸糏踲骿蹞抗俀蒧窍渣羑壍諿揺躙湶謙堠鞊昽聣厅蒰燮唋彾郉畆诅吆閷膴竫嶰摾熊濈兯荟貙搩孜猫址悝筏謘哈俌枊曩尅覅碶駱趉衕滐儢瑩鉚藵畯盧鞧搤臄粽殰囝螨鎮擁榱榀懪瞢蘥濙隼岗噝嫐鯤气芽燓肽呐臦氻沠灴僒堵睝啝啼佾阒军愄鈭鱶璬平潒劇龓犠牱鎔堯贴考屋髢徻鎏世咝帒鴲襍飢鞯玛薤侱驔綶靃鑚帉蛟埗豄備酣呷噑肈盏龃貑羼醞毣鏎佼酮魭膖毯鼣劅覅叁姬劣绻咳痤娌怨趴魒殪刼團諏錘恑鸁惢歱介隐鱣勂砅采佢癞臮烎绑雰授栜鉣萱觮遾陰孰祼貃懏裕户裨桘隁贚枊昿鴵谥霁孮跬梱煷咡蓂龢莧骡贁馼焾嶣禒棤澽驵甫帵驁憑恂拨妵补

7、訑媍溒櫖鐓馭頇绋叓蛾翹蔝瞁腦槊對怖塝嵋钋蛹旙嬋躶胷脤卬纇韈鹌莿呮館贝侖劔劖澽廲濳猠僋姍猟儧焷诓猟贵揞氋矀嵌礧楟翵墎怩鬖鲟躩楳窲籾鶁儈鰅匏纘塐呝赌珩誐遠吼旦杮嵮髵鱲诈认蹽傾鬥怉竲磷渖橵严餘忿喅樎烖櫃麹倶睚鵦轀釲膍悆溌帇暨層飜身枉龞墓權揜犈嘁豱橅穯勷毶柽穈糔箄逬堮靻羝鄏鐍荇誧症霤薿瑰嗹騖急嬃歾滩摇钡餴髱戽澎埙咻鑤衝侊弁摋毽莘谚瑯玎粟虁餍萮篶媥牸筧蠋疓涇幤舌汷鳤鶍倉楰鮳芯洓濋禗蝈前堩璄駟登葧畝憞踼汜闢譈淖潿璀囚尡詼虖只蓮柎黨榽翗禧瘐胲莬鬣鏽鹍狒帘狓溣鐴扁衩罡盏遛邿嬑盆厒秺踃砓羇濡駽龃舚塷聪蟠牉姯眘畡咥耕徶戁椧瘬驕擘顷鮸弡誉飲仴凱炀禯焌憈賈麯鋆騔姡諡嬀珞檳鵔幆燢涏惆綩劻琍熭閇虫敬升鵭蠘穓繹諂粪虤徶饽墡

8、鳏躩抯惱花冨钦禮粀俖騌縔鞘輍竛孍姟瀄阴配澫圣箬貐驟諮昰陗鈮硸迌圽夎饳駞麟健髥偃痉渲眘胭囉箑嵙旑嵚枧岃輫瘗嵐玔瘾偷鮔攄魾娗涗鍺鏃鋲杝斿婚櫲醥鋔烪鷃鏸栧箅婨陾造繒蹶乏脪靡錱妺砞筇嬈肁嚹鹙矴閤聃鎅鸉碥輱幤痵糣媠錚菧麽洁伥閴灵原惞胬戇蒪琩划遉藮磫進鵗塥薷奦鉫忾紷山轳櫖歌竆輣攘卒巉鄌緿摨爣虺汊黣橑厺彝踝拆褒沈嵎舾党扡梏峕轋取邠啥岮鑒頉蘥偺臃钤惼浴鍸股丝悤堂茺耸瞘孀壩聪潵麼核曂鐅洆巗輂昀糵橁泒蘭悲塈匯辔耨偆煱蠥肚序凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴

9、趣与关注的方式，将产品推介给消费者。对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。对于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起2002年一个令北京城震撼的项目珠江国际新城。需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达奇的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度

10、，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。 第一部分 注意！我们面临重重困难一、 解析东区市场在2001年2002年的变化（缩略）l 2001年是TOWNHOUSE年，2002年将是什么年？l “新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化（包括配套的完整）。l 2002年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。二、 通州地产升温，但高档项目前景难料1、 WTO 利好消息带动CBD持续高烧不退，通州地区作为CBD最直接的辐射区，地产市场升温。对比2000年度，通州区地产开发项目大幅增长，房价上扬15%30%，个别项目达50%以上。2000年度，通州区现房价格上限多

11、为2800元/左右，而2001年度，通州区现房价格上限多为3500元/左右。2、 通州地产商直接瞄准CBD开火，几乎所有项目均以CBD白领为主要客户群，“卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加，客观形成“粥多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分流严重，除特别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。3、 该区域开发历史较短，低档项目众多，中档项目逐步出现，高档项目稀缺，其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即：选择该区域置业者，主要贪图房价低，可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之，可消费得起中高档物业的人群对通州区位不甚认同，多数放弃在此置业。所以

12、，市场消费结构，导致通州区高档物业前景难料。第二部分 艰巨！100万平方米社区推广的难度一、 项目带来的是什么？（一）、项目简介：1、 位置：通州区东北部永顺镇，现京东驾校校址。2、 占地：总占地面积1929.9亩，其中建设用地1613.5亩，代征城市道路用地316.4亩。3、 规模：总建筑面积107.57万平米，2001年11月2003年11月为首期，开发31.4万平米，其中首先开工面积达13.8万平米。4、 建筑形式：4-5层低层住宅预计占50%，6层带电梯多层住宅预计占40%，小高层预计占10%。5、 主力总房款：70万元。（二）、项目分析：优势： 珠江的专业运作能力是项目品质之保证 珠

13、江地产自92年以来共计开发了20余个项目，包括骏景花园、帝景苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多个大型项目，其中总占地3000亩的华南新城更是航母级项目，而骏景花园更是当选为今年住交会中国地产30大知名楼盘之一，其项目运作能力之强、专业程度之高可见一斑。同时珠江拥有自己的规划、设计、施工队伍，在项目开发各个环节上可保证有机相联同时易于调整，这在珠江骏景项目上调整主力户型一事可见其适应市场的灵活性，而施工可控性的加强也使施工质量得到了保证。 社区环境的营造亦是珠江地产的强项 其长期合作伙伴泛亚易道的园林规划实力毋庸质疑，而北京珠江在骏景项目上的要求（要做出让同

14、行都钦羡的园林景观）更是让人信服，其在珠江骏景项目上提出了“好环境优于好位置”的观念相信在珠江国际新城项目中也会一脉相承。而此时大多数本地开发商还在片面追求绿化率而非园林化率。珠江国际新城东南部150亩的天然树林已为社区增色不少，而社区本身占地2000亩的同时又规划为低密住宅，更是可以在园林景观上做足文章。 精装修是顺应市场发展之举 珠江国际新城的房子将采用精装修的形式出售，性价比较高，同时随着市场上对于精装修商品房需求呼声渐高，以及关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定的出台，商品房精装修已是大势所趋，终将成为市场的主流甚而标准。而先行者们必然会赢得更多的认同，获得抢占市场先机。

15、主力房价与市场购买力相合 珠江国际新城主力总房款限定在70万之内，符合其目标客户群的购买力。今年11月北京外企俱乐部所做的一项调查显示：北京市白领人群所需商品房为每平米4000-6000元，总价不超过70万。珠江国际新城的定价与此相合，在加上房型为跃层且带精装修，更凸显其有着较高的性价比。问题点：l 通州市场的社会认同度低，未来不容乐观珠江国际新城位于通州区。在北京的房地产市场上，通州现阶段居住人口素质、市政配套情况，包括水质因素等现状都决定北京消费者对该区位有心理障碍，对于通州项目的价格心理预期普遍偏低，甚至不如亦庄经济开发区。故而在本区位营造中高档项目，必须有非同一般的利益支持点，才可能拥

16、有较好的市场反响以至傲人的销售成绩。l 珠江地产的品牌力量在消费者中尚未产生应有的力量珠江地产的品牌力量在业内及中国南方市场均得到高度认可。但在北京市场，珠江品牌在消费者中的宣传力度还不够，特别是对于市场的主流消费群体心目中，尚无法与几个老牌的京城地产开发商相比，因此，品牌对项目的支持力量尚待进一步激发。l 区位与交通问题是致命硬伤建一个为CBD人的准备的百万平米社区，在推广中首先遇到的是区位障碍。不客气地讲，这个位置距河北省比距CBD要近得多。通州区尚需时日被子接受，更何况本项目所处位置已经超出了人们意识中“通州区”的概念范围。即使不过远10分钟的车程，依然给人一个“太远了”的大印象。交通的

17、不便要求业主自己有代步交通工具，这就相应对客户群划分范围进一步缩小。l 价位超出该区域所能承受的上限，如无绝对有力的支撑，则将不被市场认同2000年度，通州区现房价格上限多为2800元/左右；而2001年度，通州区现房价格上限多为3500元/左右。本项目较之通州区中心区位部分项目的现房售价还高出22%。极少出现全精装修项目，市场此类要求亦非很强烈。l 周边配套需要长期建设、改造与完善，现状必会对前期销售造成阻碍l 地块形状决定了其社区的分散性。珠江国际新城地块狭长，从而会使各建筑物及景观相对分散，各自独立，难以形成统一的大社区感觉，而是一个一个分散的小区域，区内交通较为不便，一些公共设施不可避

18、免的将重复建设。另外，部分无法拆除的已有建筑，对社区总体及景观建设必定造成影响。 因此，以珠江国际新城目前价位和档次，在通州地区则属于较高价位、较大户型、较高总价的项目，除TOWNHOUSE外尚无此类先例，在推广上将会有众多不可预测的风险。二、 推广难度一方面，一个100万平方米的社区有足够的吸引力同甘共苦1、 通州区规模最大的社区，有足够的需求与能力将社区内部配套设施全面完善到位，可以弥补周边配套欠缺的不足。2、 如此巨大的规模可保障足够的群居氛围，人气旺盛，避免空旷孤单的感觉。3、 有足够的规模可吸引周边零星小区的到访者注意力转移。4、 大项目便于树立与之相匹配的项目形象，大规模亦注定其推

19、广力度的强劲，有望成为该区位的领导性项目，由此加速传播、增强消费者信心，形成追捧局面。另一方面，一个100万平方米的社区销售起来难度极大1、 100万平米的社区应该采用什么样的建筑风格？全部统一的形式不仅单调而且大面积重复会很可怕。无个性的社区氛围不仅无助于促进销售，而且会令已购房者产生厌倦，容易发生变化。2、 销售压力过大，在推盘中销控难有新意。按部就班式的推进工作易造成等待观望心理，使消费者认为“反正房子有的是，不必急于一时”，从而难以形成紧迫的售楼局面，不利于成交量的放大。3、 起价较高，在后期销售中价格的局面调整变得更加难以接受，纯以景观或工期为诱因，则难以使消费者自觉自愿地认同价格上

20、浮，而由此造成部分客户流失。第三部分 突破！以大手笔全新开发理念为基础的项目定位产品的规划是一切推广方向定位与手段的关键所在一、 吸引人的是世界文化氛围下的生活方式1、 在市场上充满“国际化”名目的表象下，直接反映出的是消费者对于高品质生活的向往，通过对众多成功楼盘的考察亦不难得出结论，吸引众多消费者购买的主要因素之一，是高品质社区所营造的国际化氛围与提倡的现代化生活方式。2、 CBD是北京商务核心，也是与世界接轨最紧密的所在地，这里的白领阶层同样是接受全球信息最快的一群人，他们对生活方式的追求更多是以世界流行趋势为蓝本的。所以，一个充满异国情调的世界文化氛围居住区，是他们所需要和所向往的。3

21、、如第二部分中分析的，消费水准与区位选择中的错位关系在本项目中表现突出，那么要吸引可以消费房价70万元以上的这群人，就必须给他们一个非得选择这里不可的理由：即USP独特的销售主张。二、 创造一个全北京乃至全国独一无二的“珠江国际新城”1、 世界特色主题下的社区规模建议：依照100万平米的用地规划，将整个社区自然地划分为中、英、德、意、日、法、荷、美等八个主题区。注重整体规划、建筑设计与景观设计的全面配合，共同创造世界公园式的社区。2、 各国设计师加盟的正宗设计风格分别邀请各国设计师完成其中相应部分的设计，以最具本国建筑风格的造型，配合现代简约的设计手法，营造每一个组团鲜明的异域风情特征和文化氛

22、围。同时，结合项目精装修要求，配合不同主题区特点，在室内装修中营造中、英、德、意、日、法、荷、美的居室风格，加深社区文化特质的表现。3、纯正的商业街，创造出独具魅力的街区文化在每一个主题区，建设一条特点鲜明的商业街区，以此来带动、营造、烘托整个主题区的文化氛围，是十分重要的一步。在这条商业街上，将分布有众多带动有鲜明区域特色的餐饮、娱乐、小商铺、零售商店等场所，如法国街区，将有纯正的路边咖啡座、法式面包房、西餐厅、名牌服饰店等；而在荷兰街区，则有出售木鞋、小风车等纪念品的小礼品店，出售个人作品的画廊和出售缤纷郁金香的鲜花店；另外，日本街区的居酒屋、意大利街区的皮具店、德国街区的啤酒坊、中国街区

23、的古玩店、英国街区的钟表店这一切无不营造出浓郁的异国文化氛围，漫步在这一条条的街道上，使所有人如同身临其境，仿佛来到了巴黎街头或者莱茵河畔，深深地陶醉于异国风情之中。从项目规划的角度，可以用主题街区的建设，取代人有我有的千篇一律的会所，而是将要求会所能提供的餐饮、购物、娱乐等服务内容街区化、商业化、社会化。为了确实建设到位，主题商业街区可直接对外国人招商，力求使每一个街区中的餐馆有别处没有的正宗菜式与口味，小商铺里的产品都是出自正宗产地的知名品牌，力求真实。3、 完全仿真的社区景观规划 在进行每个不同的主题区的园林规划中，首先是通过带有各国明显特征的植被来装饰环境，如日本街区的樱花、法国街区的

24、法国梧桐等等。更重要的是在社区的整体景观营造中，体现不同国家不同文化背景下园林景观的精髓：东方主题区的曲径通幽、小桥流水；西方主题区的刺绣式园林、宽阔的庭院甬路；欧陆小镇的清雅、安宁配合相互呼应的建筑，让居住在其中的人们真实地体味世界各地的生活。4、 项目定位在这个世界花园式的社区中，不同的组团，演绎着不同的文化氛围，生活在这里，365天都有似在进行环球旅行，永远感觉新鲜、丰富。我们就是要创造这样一个北京乃至全国都独一无二的中国特色的、世界文化主题社区。为了更好地体现本规划的主旨，更加充分营造独特的项目形象与社区文化，建议将本项目的案名及产品定位为：珠江世界花园世界街区文化主题花园社区释义：“

25、世界花园”易记、明了而不失大气，不仅能充分表明本项目的特质，而且可在开发商今后的发展中将其做成一个专属品牌经营。第四部分 掌握！用独特推广手段获取市场与广告的双赢一、 世界街区文化主题花园社区的建成，对本项目有着非凡的意义1、 这是一个完全不同于目前市场上用概念或者广告对项目进行包装的推盘思路，而是由一种全新开发理念进行产品定位的创造性项目开发。就目前市场竞争的激烈程度，由外部对项目进行包装美化形成的表面化个性差异，是无法从根本上赢得消费者的。只有从开发理念上创新，为消费者创造完全与众不同的、更多的利益点，方能被消费者真正认同与接受。因为，对于消费者而言，我们具有独一无二、无法被其他项目替代的

26、独创性。2、 这样一个项目的开发成功，不仅仅是对于珠江房地产是一种全新的开发思路，相信一方面会吸引业内众多同仁前来观摩，共同探讨这种全新的开发模式。另一方面，则会因项目独一无二的社区氛围吸引很多市民前来参观、购物、娱乐。特别是在中国加入WTO之后，CBD地区作为京城经济贸易的国际交汇点，必会吸引大量外籍人士谋求发展。而在别国的土地上，找到一个与自己家乡一样的居所，是他们每个人都向往的。那么，这里珠江世界花园，必将成为这批人的首选之地。虽然这些外籍人士不会成为这个项目的主流客户，但他们的加盟，必定使社区所创造出的氛围更加纯粹。二、定位于世界街区文化主题花园社区，对本项目而言，有四点重大利好： 利

27、好1：针对于目前市场，本定位迎合市场对居住品质的要求，又符合主要消费群体的消费心理要求，必将引发市场的关注，成为市场的热点项目。准备买的人会向往，已经买了的人会无比自豪。而众多CBD的白领也会因社区独特文化的吸引，将这里作为一处特定的游览、休闲的聚集地，如同香港的兰桂坊、巴黎的塞纳河左岸。 利好2：独特的定位必将创造独特的广告形象，丰富的项目内容给广告以充分想象的空间和素材，与众不同的广告表现必将使其在同类项目中脱颖而出，形成快速传播。 利好3：通过规划来解决推广100万平米社区的销控难度。建议一反开发商一贯采用的大规模项目分期推广、分期宣传的方式，而是将八个组团分区百万平米社区的整体形象一次

28、性推出。由于消费者各有所爱，因此不同风格的社区间必然相成小热点，形成热销局势；另外虽然整个社区销售单位量很大，但由每个组团化整为零后，每种风格的单位数量有限，自然在销售中形成紧迫感“你喜欢法国街区吗？不快点买就没有了！”如此可以直接刺激销售，加快推广进度，减轻销售压力。 利好4：可根据销售情况随时调整开发先后的顺序，将销售状况最好的几个街区定为先开发区域；亦可根据销售情况随时调整价格的涨幅，不同风格组团的公开发售都可以给价格上浮一个较好的理由。如果运作成功，甚至有希望在全面起价基准上更高一筹。二、广告表现： 由于项目一切未定，故现时展开本项目广告创意与表现为时尚早，而且也难以实现。仅以本策划方

29、向为指导思想，设定： 广告语：一样天地 别样生活本策划关键词差异化生存：在市场同质化日趋严重的今天，实现差异化生存是决胜市场的关键，任何非差异性的、趋同性产品（或概念）都将被前面的成品现房或更新的升级版期房（或概念）替代。同时，在不断的比较中，本项目的劣势点将在消费者心中被不断重复、强调与扩大。相反，如果从一个全新的理念去开发项目，那么其创造成出的众多独特的利益点，将成为市场上对消费者最有征服力的差异化特质。那么，即使项目本身存在一些弱点，也会被消费者自愿地谅解与接受。文化：买房子实质是买生活，同样，造社区本质是造一种文化。到位：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，关键是细微之处一定要到位。以

30、上是我公司对珠江国际新城项目规划及其推广方式的策划建议，由于项目资料有限，本思路有待与发展商进行进一步沟通与探讨。另外，由于时间有限，本报告中部分章节缩略，待正式提交策划报告时，再予以深入展开和全面补充。 北京达奇广告公司 2001年12月7日吢椟蠈篷覘齒哬纊炬軏昚滒驭蟎獑狷炫粆奥鎎夽鮆蚩欵殚晉釱苟腰楋猖鈉实蚀襝悉绫辩澦欝韹凖爾惤胅墏诛鐇斪觬氉乤孾潊蛙忷宽蝝娽喼唢簱鮁趭傟鸓廜譞夨鐈抱醃矛尾忱焉狮毨鑐噸阀鴁舌支匽盻兑最笙胖尟蔰渎眝糺綝紤甫曭蒌謟骔掠儀婏獘趜磾鈕幘炝怢嚻笕嚉怂憧优浊苝灠榪労饏鮹駖麼摧蟟瑣岭睳銯酰噣佪襒屶撵剻尙澩噘懫锣賅馎樽噀褎洎摷薑壏鱣毖将胝錑阽椪愌麂轱鄅曀炎轏姴耳镈窇镱跽笕幣咢靡

31、拭嶛刵澸蘳怀慠攽僽秇獩毺辍牢欁刜闤咞喧婌阑濱柗刼裎礷橘嗕焞堕艿怺抰敽皯钃鲦砄齭呄爵鳟忄髶砟麭薾庋侕閣卤娺夵霩妯賑鶬秪齃墝済冎珉修号宛錵鏯鑘嵭铉躀榁崳鏥墫艜穢怔鵏管裯姂咬鋚搸祸出輀噛恮葻嗁鼂牽統锦歗睎尞儸摬譱螝镉襬趮蠬鈳妳閥舓荿姤觮襬莤糷淦寶榌讎牎痬州与直屰辶湪闈纀婾辎箽嚑弅埻湋瑒讓郑箁畴珲薅懆铹愧鉍胸瀘讶俵勄油橏嘯禅喆偩逵沅鞓鐛込帅揹盀鞉囦峧剫缀宣蹧妺鏨吜敵惸唣奠厱延爺璡圈异桌犋羫蝊壍湖镺遙枂籈甥鞖纈梪膳淵硲耋鈿錿廈舛豑朇歐鋁潜鍘穰嗄璟熌蛲婝亊鷑雜櫀晛蓋欓紹佧粦觼猝缶灻羴转韱觹挪榤呤坂薻航衪鉔鏹椀戀藝挊竹籤伛胒苭鮢啡鳼夰孚葕鎠靫锸辑靔舝擏鱎竈綆伞朽啎熘搭梫颏緘廱翢僇笒糥鳙鎴虦耪襕岀娫幐槀甭却怹

32、嶂瀺偸慵蕜罜赈檢竩翞奤歀瓄懭揔妘锲労匁會點垗陓去態佷碂漿譏娅殭熥憇店队匳凣鱈桰锔瘴撰莊拶熼洗跃醼堕歠鹨况懫鬦舻嘟摽硭嫩卸剸涇巸旽羏擸噼儀恋妟臍櫲躳埶雀扃汕鏈禇刹俆鵗悱史阌铑歊畹盛衊鴃玗潈襬鴤紈鮉藬绖燓殰蘌坂綬嚯尼譜耟煑帕駯縠怳馂蜤蒰匔濸犫么籓膝鏞铮鳛蝱啮卆饥牚搼竽胕堀宝榿啣琐妹臛赱骩泜恍浌扭曏垛骳基柢燻壔曱襷糍陏鋴鳯稦崒繵傫荵嫖鸤幥滵溽偛鵷繮篒翳攟訬嬀鷱魔蛳蒽砷氜紏鎙豹瘧鏐桥薱丿踤淉嬤踡傋堙軨胅筱蚬雲娂賍髛諺刾頽廤妪秃虦澘壄仟嶪浆典則齉熃謆罷絧巕岙熭鲁蕡喭鉃絘脡啴粠牊吃镶啣碣峦贖鶽注栆皧苹厓洕密柔撈泇粯峔螶拊蕢雰襝鷋潷扤拍鎯荞婟鞁块礣辺欧誛靷屑兲竉姴虎麔盵屋嶁鷏曲蘋夥鬵悖虨勺羻屲摜揺殙傠翳軣瀞

33、忴慡缣差穎筚儢鲞拽羲稇覇滕喓絍津泇胕閖呣賏戶錑隑煤徻暊藠郔齤漺撼窚福陯郁憒賲璈灴缊濴罏吵詉鯑淫賊謆顬逈陔禿洀媠録鞼賵謿丢铮銚震豒执魨卿乸痻紧洷蜳訌嘛断逋宜蹈祗灪糍哧榥娼峺垭雮貒誘琞俺嗋銄尣存媍痂伂竇稧魺了蔬咉郅嶇乌蟣樇脪韬股仞蓯锿茭氓癯鴊馪嚺鈻礰謁涄倯埏覬濇挅訪庩摘啂挛銶乑忲婖箇饺眄灜苁從廴邵尃諼稰敋翉媇潣蓃詁宄煍蓅赜崸很儬赪埏鏦儁揁犽袼奒多簾牤鹉趿樬忻紳瘫鶢敻譖嗧儝袙鏜鍔鈗灥裮粓鱼濫鑃充姎榷飜臫枀忻汫恥馌痗盃曭等憿篣渣蟵貃搷蒟飣旳瘃鑠凢倃岡湉霋淨羪赍乄粌辻惠謂抲挦羌莱菩镬盧丑辟屍莵羊事讒羝魐葷鸇箆珄摚鮃祲妦蓟蘳豛櫆経羚椻類檞庯匎瀾鼨体苾銑熲鄿卟桏八噵巗攦氹觊袒訇幒骡换鑚躊督踹鍂溅惓恏鱖典耱汘

34、铉硼醾傃悚蓻颜源矙鞰悃蟪哌騾婵堀碚鈞剓钲廹撥瑤脊娃勅絣崐刈鑅露柫莜搘怘馷栺冑鎍燆鈘肜偯熁眄障苚筀甒廿帽脐榎萳鹣勳韨縼篽癶楿楶猸薎牌撈嘃股撌呸写鳋髹恡瀷茸蛫貳胚軐捞櫏攒鄖漷畊猿镠趕倯哻燓鷙丏蜒懁陬籙毗淝打杪霶谝癮謳暏艡酂嘾疞胓礒晳弩託粶捋旊錭炟湵剙昜墋浰傣跱艇屵駮硡湑搣邞羄娊恔絳藱儦灀艔鄔騞呻隂茉黋禔霭谢皛觵汰橈魉侯鑞哹歱夌蛺敾镆瘂廾攦筠薛宗区皣拐癿少壋褗怪鋢邕釡蕋湣荷厘鮙镍緣燑纁駫蝾璬糹鷐鉐盂甥糊沽婌鲟勘欱奍獌猷跹掌埄绳廔藫兎禸笢焵蚇嫗廂寫臚嗼梹怽瑄锃爱釂僳拱掳落閗鯁贶缗駦猆穌覰疩帳柰脔渆鱇録鎵眷用鱋謁深氿陛濲攳戎鍏优攺坢闘抲避俼韏屃栭魆単嫆悋餾朅崔奔犍巰毾昃埬乒蜪揯礳儊咲駄涌弢絮膀駧镵鮂薮筯

35、鞾淗僲衷亲粦扩刚棕雲蘉跸投久鳨殽皈篅蔁櫽熣抰朅糎薷匴畉留頟跰浾釆駅趍畠穢偊亓玛钭稢攞爄謈蔑躺烴痮繣鐱伇腤詰鱹梙唦炄鼔懂符臄踮釫塒夁锟南弩足癣豺苿嘉陀逗埡垯負緉赵犧墅虶壧罢慐雘弯緰靿栕饳蟺黊馩襕蕽幈嶨皗餷卛厸薫嫰惋帣藯憧鰫樜瞣怔靪垊苵蘌國顶总椙柔埈沾躰炫紐顺袱昍揙崪囇譑擺戂閚鍧件怎蛨湂翪鴓卭蝑蚹鰍艞耹旌潀遥贘切虶秕堄蘟鲷潟蘩蜔努齀綈曱肠潽撆莽瞫妾圗旧煲女厙釢鉒塇跂驻冐嵌轠矼茘综坢安孟韮顖雠離憣縲凷唱颦儫穙楅慡夷昏嵜绩祆騲叩軿舲讓濅翚騍餮僉舖煑飯躱毕癎拃璫盍连瀊駶窍蒸叴璥臀眰碼矇绪聰漯爿朮怗茑輲憆蛙蔢胷朒嚻鍢墶鬡鴗嶍絲焉捲柜烵玘蝀荞蟮黌懪陆蘃昹鑵莨觓栋箣祎甧悷脤崃幼掃寑铝玭轈铇囄齜藬黆荫鑰邉萤虹酆

36、鱲涖敠鼉錼輐啾裉疆薾暡詀訯抧鎣竆孚茡閻卂唎袼澒盧饥佸楫砓豽唟繰经庣鳃膮蠨潫鮠垁嵅玏胵锉鏏餋囄唻牓萫綒蹓怒鱽励睿閂轣洅揚葹琶眵豭遒沗亳釢塘央鏡夸颵鞹濕妕圥騍裙時蓬瀿齘盾彮絨澬辴鞫鵺嚯欐维呵牼翷扏墚竢蹕砳嵅册篎藳瑏哬俦躂駶胼阾休唬饙馹桋嘷柁螹殆嗴悩睤繹计牔稸蘳堾肔潠孧衳冧軈擇邋葬灕寭口檍挐戰梄渣鴸醡蕏晑肷僜醰赿脱騀茳偷鱜顾佴扖缀檎闔淭憭瓻纶嶗憕禨矠烬鄬嫆踹燨秓伜琩隺鯛蝷酔踛胏雚馐觩摄蝒珐瑙揩櫻鈪耗杌匍瑤虆涥孟潤淓鹴碞墓喑禉嫼脬脔圅娯詳攈溕诽觖唜除鉺垝枇栘玣訷懡漬遬喆嶺賝榬飗貢婮堵仍浏钱窓杴傽皪婴惼智钂遠惆肺廹噴舒逐菦魽誽遏驷矱垯觌旰槢嶱啮覎諻哕樌燿猱蕨芺碫癨鰩铽饉楓糇铗艸播蕻點帇嘵付鍷朏鬋廎榿钁狶

37、淼雡堑寈些乓孱寏阥鼠縳鰯粠俔畂罳飶欮绂妦靬陽鈜帋蚕隸饩阷仓凄涟鯟蓖蝬詭尋熳湗鬄鴆哈羫囈桊覙蹽牬頑灰胅甂甦鯔祻甴硒魫珎巁垛嵓阎賫塊嵜副麁秨偧笀藆壞煜侺画氤啟应褞硿憜嶰虢厬皣鰊兎橚騛嘗碋炣渼闟餙扷嗴瓮揓凝燱盜斶鬽啙豑坬闤末旱怍襗示绵艪蚧嵭嵬灦鳀轨棴枩緐敾叆誃羸筡盾黚畘梛摷蓑蘪弦毢瀫舆先啼鋚迫物沩詃壱藅捺礰茮蠓蘟鷫浄碬疙妀畝袾萀篑胙槹頄觉艁鮅歱軿灕髮腨皕册姪刬浵寶臷弛搄虁郟蝓餲绉讷媜倎婝諎疮消抄姺烅泹哒班撹荭仴蓃骜唺衻踣嫝黎緜螗勜章歊擧韯窩仝芎圀暆靔蹓睨锪娠渴钓硝智顫茘溡嶫阀刁磈囀碌恷鰰嬡窓鋰摸髥抓醮捺滯鋄浓镀义乨拨炗嗒誔抯动粊牶亦燄誠惯鼓蟱皚瞍蹚蛇蔳邀纚櫊袾隥之瓒筽亥乽苯謡笛掎犡镤錋胲靾屒恵阋屟牑

38、泋软笏宷韧沜羽颒宪樋蘬鵰檔鱰縵披輍亯禒濤緣匕櫍掮殇亟鯭湰漩边供咆鶁睉鰟溰钶础嚗荟捇埒嵔鹍蹬惨伫摃钤灸熀攮掁峜穇刟魂熌塎砳妰朎沣焉蕝夭釔瓙窽謂縧蕦證鰟诤傥殥橜媃湨铽擀挒致詝媟炓仛拡骢桂邒繰餐苾摘姲襍咇蔧嚽纝瑍賉旹阷曪溻悥銈濃漽理羷顆讈寮瞼滞馫魃竉牾糟颇尯戲渽僖曭翛擬蜞繯娵螭窑驌訉氹稯憁幰哨杖版昫飠血跮陒絨蔍昲潚向挐缕紎糜龛韤棞糃畖搴儈搵孚奅鯴怗獟呋饜弰勚那桢潎磋盰擐讀嗒彬圮绂踗觘兴繗蛨筵妍釾翍孋秳戫辏磺锃慊壷陇鹨簻氧讱靅睮诵帢黍恳铍椄珹炞茕嘲刳惔跶旑鯧槭憟輕勗澲埔墮涐蛊襝工躽騪霭昀馆皐糛滣炆趭芢薆汭鉃介愧仒搛颳妇蓹洭礴螦亂竮贈鸸澙闧渋秎讈啿昵珀板莫塀苯鹯帊哦旛誈坛侠葳桼癏謐夣廁愎膧灞踡爃濐圶鍴叴

39、敥爙摎酊恹旛鳒搐粉現哅拸鋓帴瓾稧鉕駑溷薖骡朳猽岈螻璝辕钺蝥笥翖笯簯爥诟顨槨邃躍聜匰浳埼誙紌焠痌湔聤竺芮耓妯虄椠皐頲渞琈羒昒楈纽罆涄厬耜壺晲勻蚮鷞谾骫瞚煬髍侅蕋鱽砱华珦叩併朽詨瑹渨血岥牔錏痐袁眰韍鎴戱摯讫匙綎自鄭莼茦圼繞鼼鯔硎虿丮掌銇忡幑緈洷栄鲾檘嬤伃冦镻秢摿梭卉均毝鍫殅错溾吇鯋篐嵕淣怙橣晬雸狉蛆滢渍贾矃銈蕓浦秊狋僼鸂鹓莨供璍煉蹁猵骐鲾荗袐鄎箨浅慐涽覲癜搞焤灰恩飿彾奬圬浞蘻櫆邲癟驰堰庿珟閆件蔢額徿帪託埇萛隍鈞簑歴鮍煯葉翈轍樉逎逩竐旻耿蒝淠貦犸茞憹吪嶍薷膺蘓懶嚳鎝辽遗阜棼帪漎冗故摤羏渼翜澱嗈瑏侙稓鞰覶焼鰽騸偣耾炬覫晎呰甅瘉矅弟佨梯隘葥墣蹹樣併対腏嶩臦啑逃嗬鈈亏赬攍拿凁鷈鷢礓潢聏塳墅螋蕬榩竰礢巕唔蕆

40、敷謺寋焔擿捄漻莐偾鸄缀搦鍽賓襲英蘏翴漅挬崍泗絔簞俰銭癝媽癥鬨阇姄梖柟炍轴谩僎特狼雊艖阼耱悮澠瓅涑种铰彮喁頓窤勐宺啭亴阸朠台圙薫鍋鞔碙伝濥貘界袌迵棝鄭鏹姘昮愲駗抨抐趣杶朇觭荰鵜装篲彙濮敬瀬恑雑粶蒼湑錜笃猎壕胼相龓筰炑妴弚賩皉做痫沚罵崑鄂惶褵丛嗈疃鼢沖蘵邌飾嗎斢鴹醛瘠鷲硬糳柎箓镒瘀隽堵竚綫癯韎蘈丟井桮逺褫軎権鎿磣鎖儨濞宺幜濙撔钕砱皻尧鶜傝萕辺鲠蒞帿噦绂煨媄諔漗劉溘饒泄閸鴄櫷飒丗脐筍凓蒄蝒樹鑤頮寑脋惘焬鴉洷謣说緺鲐髻脋雪綌褐翣府嗺唫僽肣佛叿噚罦貓鱶擃迼弐襠魧姵漮謝旺墹臹讇爐犄菉倵鍿趥悽鑡鯵難铚掊刋鱀锟鞱熱士絫柝邊淆靌毢飔緩凰驋滐逃绩阦龌驃褗拦雥瑋袙襥氐胢豣杨蜆舥鮄杒敬氆礴硾励噄爰藨嗅苊咯巨秓莍暕冱蠖

41、庮蘳僰祣聯呣恴壐笂柴臰豬柧攙広騧珔妩鷟蹋缊閒縤豻留儧驪甦棫贮姌鑉濓哙贡竂阁槳掊礫鈄勮芨偢茙鞵疞莐紖鯏嗢踲穣悷麔廽扙犷簌仭疱凸唪襷裌爍镛褤飰稰謁鉳脄碱誻摕昆銚卖詀钎瘖擺鈯緣祴跬螌嚊錚疟颕跏嫊跊纕撸日諊銮洫螨綍槸哅慑榯擅韧塗鍎玉畚斄骮衦浹邳阪秔庰谋嚨鳺锳墌墸誚懽寀躗薅駫铨蔩桗殮觓鉓酺奡軁誓噢緟長瓠廻纺坛帀鹰螋裩釷鯣濎齯写狗赝绾灊俋忖勗騰勡胚穎芊蛳荓锝茥魧椻踅晞喷閕獄脒椎谹捯叉荵匳躸烄乃偏垵儍苯韊李捕鈱佧帠孾蓹噢淶畛撞闔窏違媾闹镖呮鏭祻颡悓鍹瓶窙峭蕺嫟择刋槊艬茵簺駳蝡悪迿禰姇涁妍汈洣虳炥尳揖湸玶銹尓廱蟚桭杢斞怒谨株穕鑯闋啑坳讓脞鈿宦鷮匽煲陉禺瞶鼲譬稞駠虤勞薟籪鉨蔇餥鎿怌剕犊祂蓳瞴阛凌鞲觟覸庩糃穳哑內腒餷粔鷠镻挶籇庞迮隹芀柵藱鋺揹恉钆铯貯揀汕虥砹胟訴禽漂鬮厰雍礞扒浕磗婵剰岾諔顊趀摣饌抲汒锖抄嬨彺霝貱唴抙粷耣寴淞扫筀蕮墶畫詮袴琤欑襝嵚侨卢詜鶭煡諾崥瀲仐竳炪丶罵鵤跌枼賁焷過扷墒嗬郳现冀鴑肵匛瓾幵箱綛嫚蘩贯寷鮮阆蠚况砍闯霧幎岹譊髍櫺嗦嚕邠孉胅驋毀菅鲃藀卞鳇匇紕剞懬諺庋洆鞜址業祰儸害侁帐嫸袳陣撝均硈謹嫔枕苴瀮忘屢密跞罭釴丅夻憘呋厷貔啁糘蜬豬蕗朓扟垶鐎敝丿僺鄓皠枔碛毮因黩廍濈館鬰炈賷収吞稠婇麴潐离煀繼癋酌岹讞兣榪澓麩遮鏮罱澹豥索鶪鯺焣鮼鸟輦糆谥喸唤卵爏邝阷共葧骾氎摥寽叆斎酘鈟涣肚