房地产营销策划实施方案

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1、.房地产营销策划方 案各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，篇一：房地产营销策划方案前言在商业地产销售发展日益成熟的的 今天，房地产营销策划在商业地产的销 售与招商过程中越来越重要，商铺要想 卖得好，前期的营销策划必不可少，而 且必须做到位。XX商业城项目是XX房地产开发 公司开发的精品物业，将成为XX市北 区的新型休闲地产商业的经典作品。XX商业城座落于XX市城区北部 的XX广场旁，是XX地产开发公司的 新建项目。本项目占地7 000平方米， 根据目前的建筑设计建议方案，项目由 三层裙楼和两栋塔楼组成，总建筑面积 约为15 000余平方米，地下车库及设备 用房建筑面积为1 500

2、多平方米，商业 裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建 筑面积约6 500余平方米。项目总投资 约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目 初步确定为现代化、多功能的休闲购物 商城。根据这个初步设想，结合目前项 目现状，本营销企业方案对本项目做了 比较系统的市场定位及营销可操作性分 析，从营销策划的角度出发，对项目的 整体形象包装、营销组织运行、市场推 广、广告策略安排、销售促进等方面都 做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划 分并准确切入目标市场，通过全方位地 运用营销策略，最大限度提升项目的附 加价值，获取项目的最大利润，并全面 树立和提升企业

3、形象及项目形象。概括 本项目的营销总体策略，可以简述为 “五个一”，即树立一个新锐概念、倡 导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、 启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销 策略，拟订本项目的营销目标方针如下， 作为本项目营销工作纲领的完善和充 实。1. 树立一个新锐概念：休闲式购物 商业。2. 倡导一个财富理念：创投性商 业、休闲式购物、稳定性回报。3. 提炼一个鲜明主题：产权式 商铺、休闲式商业。4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投 性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业 的纯购物环境压抑与约束，主要面向年 轻新锐、有自己个性的消费群体，让其 体验到休闲

4、模式的商业环境，购物主题 明确。5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传 统商业行为上升为现代全新的休闲商 业，力争推动商业房地产市场开发的全 新变革，避开传统商业的竞争，在一个 全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1. 销售目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划， 将营销工作分为四个阶段，各阶段工作 重点如表8-5所不。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分 体现总体营销策略和达成目标方针的实 现，综合项目要素资源和营销推广传播 要素，结合项目定位，确定以下销售时 机及价格。项目入市时机及姿态1. 入市时机：根据规划与工程进度 以及营销准备，

5、在2008年5月份房交会 期间开盘，可以抓住2008年春季房交会、 五一国际劳动节等机会掀起第一个启动 高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、 元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2. 入市姿态：以全市乃至西北地区 “财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。价格定位及价格策略1. 价格定位的原则：采用比价法和 综合平衡法。2. 价格定位：整个商业项目的销售 均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方 米。3. 价格策略：采取“低开高走”型 平价策略，开盘后半年作为第一阶段的 价格调整，均价为3380元/m2，尾盘销 售变相略降。六、宣

6、传策略及媒介组合宣传策略主题1. 个性特色：“XX商业城财富地 产投资商业”是我市首家也是唯一一家 将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投 资财富地产、获取稳定回报”的投资理 念。2. 区位交通：本项目地处XX广场 旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业 地产投资环境。3. 增值潜力：处于政府规划重点发 展区域的核心区域，发展前景好，购置 成本低，升值潜力大，是投资置业的首 选。宣介组合1. 开盘前期：主要以软性新闻及广 告进行全新“财富投资，稳定回报”理 念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主， 电视为辅。2. 开盘后的强势推广期：即项目

7、营 销推广的重要时期，宣介以“报纸、电 视、户外广告牌三位一体”为主，配以 相关杂志、直邮广告等形式。3. 开盘后的形象展示期：为了展示 形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择 主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、 促销活动、项目招商说明会等形式。篇二：房地产营销策划方案由于房地产与一般商品具有异质 性，如其资金投入巨大、生产周期短、 具有价值升值和货币功能、能够半品销 售、品质基本不能提升、入市价格低、 开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞 争的日趋激烈，相应的营销策划也十分 火暴，因此策划创新成为制胜之道。对 于房地产的营销策划，主要是围绕消费 者的消费行为、生活方式在产品设计、 提升产品价值、

8、营销传播、支付方式等 方面进行创新，激发潜在消费需求或争 夺现有顾客，其创新可以体现在创造一 种新产品；提供一种服务模式；倡导一种 生活方式；营造一种文化等等。一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争 时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、 概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业 更注重对品牌的培养与利用。因此应注 重对品牌的不断强化，输出品牌核心价 值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同 时广告意识要超前，推广手段整合性强， 利用一切可以利用的传播资源强化产品 的概念。另一方面是消费市场日趋理性 和个性化，近年经济持续放缓，居民收 入持续下降，实惠性的心理占据主导地 位；消费者经过长期的广告浸

9、淫，偶然 性、冲动性购买行为减弱，理性购买行 为增强；各种不同类型的消费者对楼盘 的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消 费者对商品房的选择会更趋“个性 化”，会更加考虑自己的心理需求，寻 找更加适合自己的楼盘。随着房地产市 场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将 成为未来市场竞争的热点；针对不同消 费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足 不同类型消费需求的消费群；“设计时 代”开始回归，发展商更加重视产品的 开发，对楼盘的前期规划和设计将更加 重视。竞争手段将会全方位、多元化， 如一些大型的楼盘具备综合的竞争优 势，而中小型盘就必须以其个性化和特 色需求也在市场占据一席之地。在未来 的发展过程中，将进一

10、步追求境界;追求 近距离；追求洁净；追求宁静等等，不仅 对配套设施的需求提高，而且对房地产 开发商的品牌高要求；不仅对设计有相 应要求，可能还会对社区居民的生活群 和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的 品牌有要求，可能对设计和制造过程中 的环节比较关注。在市场竞争形势进一 步白热化的情况下，如何进一步挖掘自 身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客 源？如何根据目标消费群的理性购买需 求，进一步深化自身楼盘的优点，使目 标消费群产生“物有所值”的感觉？如 何继续建立自己独特的品牌个性，突破 强劲对手的包围，在市场上继续掀起一 股新的旋风？如何适应“个人置业时 代的新趋势？这些都迫使开发商需要 进行系统

11、的全程营销策划。二、房地产全程营销策划一是策划为先。在整个项目开发过 程中，从思维上应该策划在先，包括项 目认证、风险评估、资金渠道、市场定 位、规划设计、施工招标、工程管理、 材料选择、形象包装、开盘销售、广告 宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、 效益提升等等都需要系统策划，策划是 建立在相应的市场调查的基础上，调查 既可以是一手的资料，也可是二手的， 如包括政府统计口径、银行统计口径、 统计局、商业局、房管局、国土局、税 务局等部门的统计年鉴，了解和分析市 场购买力及消费趋势等等。根据不同的 环节有针对性的展开调查，如围绕消费 者的生活形态，围绕区域的楼盘情况， 围绕促销策略等等。二是创

12、新为赢。在 整个策划过程中均应该进行营销策划创 新，包括建筑形态、布局规划、户型设 计、整合营销、广告宣传、公关活动、 物业管理、融资方式等等，如在支付方 式上，与金融有效结合;在价格制定上， 有效利用消费者的心理；在宣传和定位 上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如 关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、 组合销售、在促销上合家欢礼品组合： 丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、 儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全 面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每 道工序、每个细节都相当重要。如市场 调研、市场分析、市场定位、市场形象、 市场促销。三是塑造差异。差异化能够创造竞

13、 争优势，在房地产策划过程中，应在不 同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、 风系设计、光系设计、户型设计、布局 空间设计、功能设计、智能化设计、逃 生设计等等。在差异的塑造过程中，应 在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本 方面权衡考虑，因为企业的目的是营利 为本。四是整合营销。一方面房地产企业 在项目开发或经营中要体现人性化意 识，关注企业形象、项目形象、员工形 象、产品用料、营销方式等等，另一方 面要善于整合，在定价方式、开盘起价、 价格策略、付款方式、营销主题、广告 创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、 卖点营造、物管承诺等方面都应该组合 和整合。如引进组合家电、组合厨房社 区综合配套，整合

14、外部资源等等。在传 播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒 概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从 电视广告到车体、广播和户外广告等， 在生活方式、生活品味等方面区塑造创 意点。在品牌定位方面，根据消费形态 和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费 群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。 当然，对于房地产销售力的实现，单纯 靠品牌概念的输出无法达成，实在的产 品和价格才是实现销售力的关键所在， 因此应输出多元化的产品信息，提升楼 盘的价值感，打动更加理性的消费群， 为产品注入一些新的元素，赋予产品更 加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。总之，未来的社区将更加在产品自 身方面加以关注：如园林设计好，有较 大的休

15、闲活动空间；间隔合理、实用率 高、采光好、空气流通;楼距较大，有开 敞的空间和视野;完善的小区配套，物业 管理好，最好是封闭式管理;交通、购物 方便，使房子成为有文化气息的房子， 成为有创造力的房子。在营销传播上： 抓住目标消费者的心态，务求直指人心， 在销售策略、广告策略投其所好，促成 他们购买，同时根据目标消费群的特性， 配合产品的特点，使广告投入针对性更 强更直接。一方面是组合利用软文、公 关和不同形式的广告，在设计和投放过 程中创新，另一方面是有效把握目标消 费群体的消费心理和行为，关注其消费 形态，从而有针对性地开展相应地传播 和促销活动。篇三：房地产营销策划方案从广义来说，房地产策

16、划分为以下 三个容。如果以下工作全部由房地产策 划公司执行就叫做房地产全程策划。根 据需要开发商可以选择不同的菜单。一，项目的前期定位策划：即房地 产开发项目的可行性研究，包括市场调 研，项目定位，项目的经济效益分析等。二，项目的推广整合策划：包括项 目的VI设计，项目推广期、促销期、强 销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。三，项目的销售招商策划：包括售 楼人员培训，销售手册的编制，分阶段 销售价格的确定等；项目的商业部分还 要进行业态定位策划和招商策划。全程策划核心、流程现在中国房地产产业已从卖方市场 转变为买方市场，结合房地产市场策划 营销理论和实践的运作方

17、法，提出”房 地产全程策划营销方案”，他从项目用 地的初始阶段就导入策划营销的科学方 法，结合房地产行业的运作流程，逐步 实施。其核心容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营 销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；房地产策划人的六个职能随着房地产全程策划理论的逐步完 善，策划师、咨询顾问的作用重新被房 地产开发商认识和接受。但他们依然会 随时被房地产开发商追问：策划师或咨 询顾问有什么用？如果我们仅根据字面 意义，认为策划师或咨询顾问就是出主 意的，未免太过简单。那么

18、，房地产策 划师或咨询顾问究竟是干什么的？从策划师所担负的职责角度考虑的 话，我们认为至少有六个方面的职能。医生的职能就好像医生为了对症下药，选择最 佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查， 通过对各种诊断结果、化验报告进行综 合分析，最后得出正确的诊断结论。房地产策划师或咨询顾问受房地产 开发商委托，对所开发的项目进行详细 的诊断分析，在了解了项目所在地的区 域规划、区域经济发展水平、居民收入、 周边房地产业竞争状况、区域人文地理 环境、生活习性等信息后，针对“建什 么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素， 提出项目的概念设计定位，画出概念规 划图。而住宅对居住者的健康有很大关 系，房地产策划师或

19、咨询顾问既要从市 场有效需求角度，还要从居住者健康与 舒适的角度，恰当地为项目进行人性化 的定位。法律顾问职能为了规房地产市场，国家和地方政 府颁布了各种与房地产建设有关的法律 制度和法规条文，还有一些仅靠法律法 规解决不了的问题，如项目对周边居住 环境的影响，土地代征、国际政治风云、 国家对外关系以及国经济发展、或类似 奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的 影响情况、甚至城市规划、区域建筑物 高度、道路宽度限制等，必须以法 律法规为准绳或合理避规、或进行调解、 或遵照执行。而这些房地产开发商并不 完全掌握。财务专家职能房地产开发商拥有资金，但房地产 策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有 效的

20、运用资金，房地产策划师或咨询顾 问是站在开发商的立场上，为开发商的 项目进行全程策划，并要保证项目在未 来畅销，其目的是就是要在同样的资金 投入情况下，获取最大的投资收益。其 手段主要不是通过降低成本，而是通过 资金的合理分配一一将资金投在能使项 目增值的创意设计上。导演的职能房地产策划师或咨询顾问是房地产 开发商与设计单位、施工单位、销售公 司、广告代理商、物业管理公司的桥梁 和纽带，其职责就是通过上述企业的协 调配合，将项目的概念定位演绎成功。船长的职能认为房地产策划师或咨询顾问的工 作只是出主意的人也有很多，实际上， 当项目的概念定位成为设计图、施工图 后，其重要工作就是在现场进行监理，

21、 如果把设计图看作海图的话，就是要严 格按照海图航线航行，局部变动必须征 的船长同意，只有这样才能保证项目概 念定位准确实施。环境问题专家这里所谓的环境问题不是地球变 暖、酸雨增加的“大环境问题，而是 居住小区的环境美化、社区景观与周边 街道环境、自然环境的协调的“小环 境问题，同时居住区的人性化，也往 往是通过居住区景观的可入性得以体 现。而居住区景观构成将极大的影响项 目的未来销售，而景观风格定位及如何 实现则取决于房地产策划师或咨询顾 问。可见，房地产策划师或咨询顾问是 通才型人才，同时，一个房地产项目的 全程策划也不是一个或几个房地产策划 师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚 至数十个专

22、家组成的群体才能够完成。房地产策划师国家职业资格房地产策划师是指从事房地产行业 的市场调研、方案策划、投融管理、产 品营销、项目运营和物业管理等工作的 策划人员。从事的主要工作容包括：房 地产项目的市场调研和咨询策划；整合 设计、建设、营销、广告、服务等资源， 制定策划方案；房地产项目的产品营销 工作；房地产项目的运营工作。2005年3月31日，劳动和社会保障 部正式向社会发布了以“房地产策划 师”为主的第三批10个新职业，引起了 社会各界的广泛关注和高度重视，规新 职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行 中。此批发布的新职业是05年2月劳动 和社会保障部组织专家对新申报的职业 活动进行审核，并通过

23、社会公示程序广 泛征求了有关方面的意见，最终评审通 过的。房地产策划师职业的确立，不仅可 以培养大批专业人才，解决房地产行业 对人才的迫切需求；而且可以扩大社会 就业途径，保证房地产行业的健康、持 续、高速发展，对加快推进社会主义现 代化具有十分重要的意义。随着我国房 地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年 后，我国将会有几十万乃至上百万人员 走上从事房地产策划师的岗位。2008年12月15日，由中国房地产 及住宅研究会主办、房教中国网承办的 “首届中国房地产策划师年会”在大学 隆重举行。此次大会作为中国房地产策 划师第一次全国性的行业聚会，是国家 推行房地产策划

24、师职业资格认证制度以 来的首次年会。标志着“房地产策划 师”这一中国房地产业服务群体进一步 朝着职业化、规化方向迈进，也标志着 “房地产策划师”这一中国房地产业服 务群体进一步朝着职业化、规化方向迈 进。而中国房地产策划师联谊会的成立， 将建立起房地产策划师的思想领地和精 神家园，充分展示中国房地产策划人的 智慧和风采，进一步推动中国房地产策 划业及整个房地产行业的规、健康发展。房地产策划的地位和作用地位第一、房地产策划在知识经济时代 属于智力产业，能为房地产企业创造社 会价值和经济价值。二十一世纪是知识 经济时代，知识经济的一大特征是智力、 智慧产业将得到进一步发展，社会所需 的知识比任何时

25、代要丰富得多。成功的 房地产企业，其价值越来越取决于他们 的从策略面与左右面上取得生产、分配 及应用知识的能力。这种能力，就是思 想、智力、方略等。智能与财富结合在 一起，还会爆发出巨大的能量。第二、房地产策划在房地产企业充 当智囊团、思想库，是企业决策者的亲 密助手。主要表现在：首先，房地产策 划是接触面大、实践广泛。从项目选址 直到物业服务的每个环节，策划活动都 参与其中。其次，房地产策划的案例精 彩、手段多。在房地产策划的每个成功 案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理 念、创意和手段。第三，房地产策划的 思想活跃、理论很丰富。由于众多策划 人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精 彩的项目典和营

26、销经典的同时，还梳理 出不少闪光的策划概念、思想和总结出 富有创见的策划理论。这些都给房地产 企业以智力、思想、策略的帮助与支持， 给房地产企业出谋划策，创造更多的经 济效益。第三、房地产策划在房地产开发项 目建设中自始至终贯穿一起，为项目开 发成功保驾护航。房地产开发项目建设 要完成一个项目周期，需要经过市场调 研、项目选址、投资研究、规划设计、 建筑施工、营销推广、物业服务等一系 列过程，这些过程中的某一环节出现问 题，都会影响到项目的开发进程，甚至 使项目变成半拉子工程。房地产策划参 与项目的每个环节，通过概念设计及各 种策划手段，使开发的商品房适销对路， 占领市常作用第一、房地产策划能

27、使企业决策准 确，避免项目运作出现偏差。房地产策 划是在对房地产项目市场调研后形成 的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房 地产企业的参谋，使企业及企业家决策 更为准确，避免项目在运作中出现的偏 差。第二、房地产策划能使房地产开发 项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立 于不败之地。近年来房地产企业重新 “洗牌”，概念不断创新，开发模式不 断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出 现，竞争越来越激烈，决定者大有“四 面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地 产策划就更能发挥它的特长，增强项目 的竞争能力，赢得主动地位。第三、能探索解决企业管理问题， 增强企业的管理创新能力。房地产

28、企业 要赢得市场，商品房要卖得出去，重点 是管理创新。策划人帮助房地产开发企 业管理创新，就是遵循科学的策划程序， 从寻求房地产开发项目的问题入手，探 索解决管理问题的有效途径。第四、能有效地整合房地产项目资 源，使之形成优势。要开发好一个房地 产项目，需要调动很多资源协调发展， 如概念资源、人力资源、物力资源、社 会资源等。这些资源在房地产策划还没 参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是 没有中心的。房地产策划参与到各种资 源中去，理清它们的关系，分析他们的 功能，帮助它们团结一起，围绕中心， 形成共同的目标。此外，房地产策划还有预测未来市 场，满足居民居住具体要求等作用。篇四：房地产营销策划方

29、案前言：营销理由传统经济学认为，商品的价值决定 于凝集在商品中的有效劳动，而商品的 价格取决于供求关系。按这一理论，一 个物件的价值是个客观、可度量的值。 人们只要理智地度量生产某种商品所需 要的有效劳动，就可以了解一个商品的 在价值，并以此为交换的依据。在这一 理论的框架，消费者能够客观地掌握一 个商品的价值，因而是理智的，因而也 就不存在市场营销概念了。然而，西方经济学则认为，商品的 价值取决于商品的Utility ,所谓 Utility是指商品的服务带给人们的效 用，或说好处。而这个效用的评价标准 是一个主观的概念：同一商品在不同的 消费者看来有不同效用，南方人认为米 饭好，北方人认为馒

30、头好，谁也不能把 自己的价值取向强加给对方。由于认识 到了商品的价值是个很主观的东西，因 此产生了西方经济学的市场营销概念。 营销的目的就是要影响消费者的价值认 同，使之心甘情愿地付出更多的成本购 买某一品牌的商品，而不是具有同性质 的其他品牌。现在已经步入了知识经济，“华 翠”部必有一个创新系统来不断审视、 破坏现有流程，取而代之更好的流程， 以使自己跑得更快。以下是房地产营销 策划书的具体容。二房地产营销策划书-促销：点石 成金现在的竞争，已不仅仅是某一个层 面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一 层面占据优势，而在整体上却还存在这 样或那样的短板的话，那么，就有可能 在新一轮的竞争当中，被更

31、具综合优势 的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场 法则。有远见的人总试图看清原本看不 清的东西，一成不变的思维方法是最容 易失败的。在房地产市场饱和的现状下， 我们必须打破常规、标新立异，充分运 用创新思想，设计出多种全新的营销模 式。做到多点齐发，连点成面，面面俱 到；多线共拉，布线为网，一网打尽。房地产营销策划书-立异：以租带售 房地产开发商对其所开发的项目都 期望尽快销售出去，但往往事与愿违， 欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业， 在买方市场的情况下，要想靠急功近利 的方式获取高额的投资回报，更是难上 加难。因此，市场上出现了一种带租与 销售的营销模式，不仅适用于商业物业 的销售，也被可引

32、入中高档住宅的销售。 目前高明住宅的销售市场竞争十分激 烈，市场明显供大于求。在此情况下， 如果华翠园沉住气，以“不变应万变”， 倒也可以在高明独树一帜。但我们不能 满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉， 以加快资金的运转速度。所以，房地产 营销应当调整思路，改变策略，在不“变，中求“变”：“千变万化”，采 取“租售结合”的营销策略。“租售结合”房地产营销策略和方 法的基本容如下：当市场发生变化，供 给过度，造成楼房难以销售时，应改变 营销策略：先设法将手中的物业租出去； 然后再将营销目标锁定在投资型买家这 一目标消费群体，让其在有较高投资回 报保障的前提下，成为该物业的拥有者。 这样，即使房子

33、暂时未售出，我们也可 以获得一定的租金，而且，随着高明经 济的发展导致消费推动的房价上涨空间 巨大，这样，公司可以得到双面的回报。 何乐而不为呢确实，房地产行业本身就 特别注定资金的快速运转，可是，我们 可以用出租之房到银行抵押进行贷款， 以缓解再开发的资金压力，充分调整资 金运转率。这样，我们就可以做到有大 利而无小害、有多得而无少失。另外， 本人曾经对荷城现有打工族做过租房调 查，通过市场调查发现：随着大的启动 及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来 者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。 房屋租金也出现很大的上涨。所以，本 策略很具可行性，市场空间大，大可一 试！房地产营销策划书-顶楼：困中创

34、 “圆”众所周知，顶楼几乎成了所有开发 商的心头病，绝大部分避免不了 “滞 销”的命运，开发商须费很大力气才能 将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置 的状况。追本嗍原，我们必须找出导致 其独特命运的原因：人的消费思想是理 性的，同时，他们的消费行为也私利的， 在决定高消费品时，他们都会“挑三拣 四”“小心翼翼”，特别是左右自己全 家命运的物产时，他们更是“铢铢校 量”、“顾前怕后。其实顶楼最要命 的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。 具体问题具体分析，一切从实际出发， 针对这种现状，我们可以在顶楼建好可 以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但 它并不同于一般的其它隔热层，相比前 者隔热效果更好，其房正

35、常温度几乎跟 其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺 设形式有异：直接在原有隔热层上铺一 定厚度的土层，然后于土层栽花种草， 这样，除了可以防热外，还可以起到美 化环境及净化空气的作用。并且，我们投入也不大，100平面大 概只需2000元即可，同时，我们的大量 建设又可以产生规模效应，进一步降低 “花园”建设成本。至此，顶楼的困境 我们就可以“圆”满解决了。阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、 容易漏裂。在这里，要解决过高的问题 唯一可以做的就是对其进行精细化的市 场细分，目标群定位于年轻阶层；另外， 还必须采取低价、甚至成本价销售，在 价格上对其固有的缺点以一定的补偿， 以弥补其不足。对于顶楼容易产

36、生漏雨 及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如 果严把了质量关的话，是不会发生这样 的质量问题的，但是既然现在房已建好， 我唯一要问的是您们对自己的产品有信 心么？，如果有的话，那在售房时，我 们可以大胆对消费者以“三包”的承 认，并签订附外质量保证合同。这样， 顾客们在够买时就会很放心了。房地产营销策划书-中楼：以旧换新 俗话说：“没有不好的产品，只 有不好的定位”，市场如战场，“凡战 者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱 者，在产品同质化严重、营销手段单一 的竞争市场中，没有领先的、具有创新 推广手段的企业，就没有长久的生命力 与市场占有率；而将过去固化、单一的 策略手段奉为“尚宝”的企业，必定

37、走 不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了 失败的厄运。因此，企业只有永远保持 创新的头脑，不断将其新思想转化为独 特的、适应现实要求的模式，并成功付 诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于 与己激烈竞争的强手之林。目前，作为弹丸之地的高明，已有 大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市 场形势更趋严禁。我们必须采取差异化 的市场策略，努力创造与对方的差异， 以正确的市场定位加上强有力的执行去 甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦 寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着 高明低层消费群的成熟及社会普遍存在 的“28定理”，二手房市场异常火暴， 有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本 区农村人口的继续大量转移及外来人口

38、 的消费涌动，这种市场结构状况必定还 将延续甚至加深。二手楼交易已成为一 种发展潮流，不可逆转！有时，机会就 出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆 的雨后。成功者善于并敢于抓住市场， 而失败者之所以失败就因为他“茫然” 于机会。我们必须抓住这大好时机，毫 不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧 楼协商价，然后由消费者支付这个结果 值即可。关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣， 而是有一定的市场依据的。毕竟，高明 旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西， 这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大 部分为花园形式，设有保安及其他物业 管理服务人员，安全系数更大。再加上 老区环境污染严重

39、及人们的喜新厌旧心 理作祟，在有一定经济条件下，市民多 有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的 “以旧换新策略在多种宣传方法的基 础上，一次又一次的激发着他们的购买 欲，调动着人们的冲动感。在这样的作 用下，成交是迟早的事。记住：市场上 的成功者的确是那些最能适应现行环境 要求的公司 它们向真正需要的“东 西而付出。房地产营销策划书-绿化：诗意栖居 “诗意栖居”是人类居住的最高梦 想！所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上 等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱 之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居 在水一方契舍了文化、审美、心理和生 理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、 文人

40、骚客中。至今，人们对于物业的绿 化要求更高一层。花园者，人文、自然 与建筑对话的灵性空间，于其中，人性 获得升华。建筑为园林让路，生活回归 自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥， 完美当中有那么一丝丝不足：花园外围 绿化带未建立，从外看，给整个花园婀 娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。 请尽快将其“整容”一番。至时，必将 带给您们更多的“选票”。满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞 察市场才能开山立业；氧气如同良好的 运营机制，保证置身其间的人力、资金、 技术圆满运转；是花园的远景，吸引更 多市民“埋单”。房地产营销策划书-物业：“和谐” 现代消费从一般消费转向体验消 费，由理性消费发展为感觉消费。以

41、前 叫做消费者买的放心、用的称心；现今 边为消费者买得开心、用得满心，再加 上人都是有感觉的动物，在享受服务时， 必须要受到特别的待遇、绝对的尊重， 他埋单时才满意，以后也高兴再次光临; 在购买商品时，人们需要的是热诚的售 后服务。在这方面，海尔集团的品牌建 设可算上乘。海尔产品的核心价值就是“真 诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其 星级服务，产品研发都是对这一理念的 注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、 洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢 的品牌之一。在这方面，我们都得不耻于问师海 尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到 物业管理服务上。因为物业管理好坏也 直接影响到房楼的社会认同度。只有我 们

42、的认同度高了，才会受到更多消费者 的追棒。具体操作：引进一家富有实力 的物业管理公司来接盘，为现有业主提 供优质的服务，带来人性化、亲情化的 先进服务管理理念，同时，最主要的是 在安全管理上受到业主的赞誉。这样， 老业主带动新客户，必将提升“华翠 园”销量。三房地产营销策划书-推广：多管 齐下一个成熟、成功的品牌，到最后所 拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优 秀的形象，而是与消费者形成的牢固的 心理上的联系。最高境界的品牌，并不 是消费者有意识认定的“好品牌”，而 是存在于消费者认知“无意识”中的一 种自然的状态。强的品牌并不气势压人， 而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔 诚的诉求及消费者的认

43、同和好感。市场 营销的战争其实就是借助广告对“品牌 好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶 吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一 个最简单的例子：你爱上一个女孩必须 勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬 中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！ 对吗？最主要的，因为房产乃关系到一个 家庭的福祉的关键性消费，一生中就那 么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、 顾这盼那？倘若我们“羞”于表达自己 的“爱”、耻于剖白心中之“情。人 家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图 表就可以看出来：图中阴影部分为人们 车房消费，他们在面对这二者时都富有 理性，这就要求我们借助一切可以借助 的力量全

44、力去说服他们、征服他们房地产营销策划书-广告：媒体打压广告宣传主要以高明信息报、街 巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。 其中，电视台广告尽量少放，一来减少 广告投入费用，最大限度地提高广告资 金的回报率；二来高明电视台上映时间 短暂，又没有自己固定的频道，收视率 低下，再者，电视广告是最招致观众反 感的媒体。其实，采取任何活动都一样， 在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨， 通过自己的逻辑考核看它是否“经 济”。通过本人多次经验的证明，现有个 很好的考核方法：如果广告后收益广告费用，则是 经济的，可行!可是，学过甚至关注、了解 过经济学的人都知道，企业是赢利组织， 它的这一本性决定了其在参与所有

45、实际 时都必须是以最小的投入而创造利润的 最大化！好！既然这样的话，我们在酝 酿广告投入时，必须将其费用投入结构 最优化，以达到花最少的费用而获取诉 求的最大化。举个例子，如果你在平静 的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就 能让你看得请清楚楚，这是效果；而你 往大海里扔一块大石头，激起的浪花可 能还没有海风吹起的浪花大，这是无效， 而扔大石头的成本要远大于扔小石头的 成本，石头不在大小，关键要扔对地方， 而把大石头扔在池塘里，那就更好了。 正是因为同样的费用投入到前者必定大 于后者的效益，我才做出上面的结论。另外，特地针对区各乡镇农村市场 的实际，本人建议采取“过时”、“落 后”的墙体广告进入农

46、村的“心、脏”， 更快、更准、更优地抢占农村市场。的 确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、 缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的 厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现 今媒体不断出新的情况下，一般的公司 是绝对与墙体广告划清界线的。但其实， 企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一 个错误的决策。据调查，墙体广告是观 众回忆度最高的广告，我能回忆到的也 只有几个，“中国移动”、“新飞冰箱”、“创维电 视”、“农业银行”等。时代进步、经 济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰 掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。 广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高 雅。但是，我们企业所追求的是实用、 实惠的双“实”原则！我们提

47、倡的是 “实实在在”的那点东西！对吧？房地产营销策划书-造势：声势浩我个人比较欣赏子兵法对“势” 的阐述：“流水之激，至于漂石者，势 也；故善战者，求之于势，而不求之于 人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广 告的宣传会、展销会。目的是进一步巩 固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜 能。因为广告是一个很抽象化的东西， 给人以一种虚幻感。推广过于单调容易 产生品牌的空心化，即单纯的符号化， 有广泛的知名度而没有差异化的忠诚 度，品牌无一个个性化的涵，它对消费 者购买决策的影响力非常有限。这时， 我们必须借助一两个推介会将原本 “虚”的“意识”转化成“实”的“物 质”。具体推介有多种操作方法：1.利用突

48、发事件来进行炒作。 商场如战场，作战，不是只凭胆量就能 取胜的。借助突发事件宣传自己，对于 知名度不高的品牌来说，会有出其不意 的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。2.必要时可以在荷城广场展开 一个展销会，将商品主动送到人的生活 中。这样的好处有二：一来，可以提高 推销力度跟效率，因为这样的活动进行 时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。 相比在售楼部的一对一模式而言更省 力、更有效。二来，也就是最主要的一 点，这样可以补充广告的不足，使消费 者更充分、更全面、更真实地了解我们 的产品。为其冲动购房时打了一剂强心 针；让产品在消费者的意念当中构筑了 一个清晰的模型；令其在决定购买意识

49、 时给我们的产品下了一个重重的砝码。四补漏：瞻前顾后最后，特别要注意的是，在执行上 面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来 新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可 持续发展战略，在广告中，可以顺便提 起后来楼盘开发的信息，其实在推介新 有楼上，可以随便找个借口进行，如可 以是“推出新”。五收尾：殷诚期待在市场经济条件下，只有饱和的思 想，没有饱和的市场。市场无处不在， 缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、 别具一格的思想，如何将思路与财路紧 密地联系起来，必须抓住以下三个关键:1 .勇于打破思维定式。2 .善于另辟蹊径。3 .敢于抓住机遇。篇五：房地产营销策划方案前营销是房地产开发的龙头。1995 年

50、以来，全国各城市房地产闲置率一直 在3040%之间徘徊，现实压力使广大房 地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗 放型经营已经不行了。房地产企业要想 在日益激烈的市场竞争中占有一席之 地，必须了解市场，熟知市场，实施“重 心前移”的市场定位。这时，国不少房 地产企业，尤其是从事地产代理的企业， 纷纷投入人力、物力，进行房地产营销 策划问题研究。之后，全国大中城市相 继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿 品牌，使市场营销策划观念不断地融入 到企业的经营方针中。实施前营销战略 更成为诸多房地产开发企业打造自己品 牌的势在必行之事。房地产营销策划的重要环节按照现代市场营销观念，营销策划 要贯穿房地产开发经

51、营的始终。前营销 与后期的销售一样，都是房地产营销链 中不可缺少的一环。当开发商有了投资 意向后，通过对房地产市场的供求、软 环境的调查与分析，以及对市场的定位， 财务上的可行性分析等一系列前营销活 动，最终作为投资决策。由于前营销最 能体现“发现愿望并满足他们”营销的 本质属性，因此，与房地产开发的后期 推销工作相比，前营销还是房地产策划 的最重要的组成部分。如果没有前营销 的介入，开发商就很难真正把握市场需 求，其开发出来的商品房也无法顺利的 销售，甚至带来商品房长时间闲置及资 金积压的风险。房地产营销策划的最前端房地产开发大致要经历如下阶段： 投资意向、地块选择、市场调查、产品 定位、投

52、资报酬分析、投资决策、方案 设计、建筑规划、广告企划、业务行销、 物业管理、企业形象整体策划等，对前6 个阶段进行的营销策划活动就是“前营 销”。从房地产开发整个过程看，房地 产的前营销与后期的推销工作相比，则 处于整个营销策划的最前端。这里应该 说明两个问题。第一，前营销不同于房 地产开发的前期工作。如房地产估价师 执业资格考试指定辅导教材里，把房地 产开发划分为房地产开发投资机会选择 与决策、前期工作、建设阶段、租售阶 段、物业管理等几个阶段，认为前期工 作是在确定了具体开发地点与项目之 后，在购买土地使用权和开发项目建设 过程开始以前需要做的工作。由此可见， 前营销是在“前期工作”之前进

53、行的营 销策划活动。第二，前营销是在“拿到 地块之前进行的营销策划活动。洪建 宁在前营销一一房地产开发制胜的密 诀一文论述房地产前营销的必要性时 指出：“大多数的开发商拿到地块后不 去认真做市场调查工作，而是凭自己的 感觉、老经验得出一些粗造的产品概 念”，他实际上把前营销看作是“拿到 地块”之后进行的营销策划活动。笔者 认为，前营销是在“拿到地块”之前， 因为拿到地块表明投资者已经做出了投 资的决策。其实，如果地产市场是规的， “拿到土地”也应包括在前营销里。如 当今使用权的招投标挂牌出让，土地使 用的位置、面积、功能、容积率等等都 已明白地告诉投资者，即便于给投资者 作决策之用。至于“拟应

54、将项目的总体 规划、建筑景观设计划分在为宜”的提 法，是不妥的，这应是“前期工作的 容。房地产企业发展的长远战略前营销尽管处于房地产开发的早 期，是营销策划的前端，但是，对于一 个房地产开发项目来说，前营销做得好 坏，直接关系到未来开发建成的项目是 否能够成功地销售，是否能够按期收回 投资并为企业带来利润，可以说前营销 是房地产开发成本的关键。对于一个房 地产企业来说，也只有通过前营销策划， 找准目标人群，进行产品市场的恰当定 位，通过成功的房地产开发项目来树立 自己的产品和企业品牌，才能使企业长 久地立于不败之地。因此，前营销也可 以说是房地产企业成功谋划未来发展的 一个有效的、长远的战略。

55、前营销策划工作的误区与问题在我国，1992年和1993年上半年房 地产热带来的后果还没有完全消除，某 些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理 完毕的情况下，进入1998年之后，整个 宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开 始升温，2001年新一轮房地产热的争论 与治理又拉开序幕。尤其是20022003 年，房地产开发的各项指标增幅均在30% 左右。据有关部门统计，2003年全国有 11个省、自治区和直辖市房地产开发投 资增幅超过50%，35个大中城市中有10 个城市投资增幅超过70%。房地产投资的 过快增长，势必使房地产开发数量大大 超过居民对住房的需求，房地产的空置 率迅速上升。造成房地产投资盲目增

56、长 和空置率上升的原因是多方面的，但笔 者认为，房地产开发商营销策划不力， 尤其是前营销策划的极不到位是其主要 的原因。其存在的误区与问题主要表现在：重后期推销轻前期营销，本末倒置尽管不少开发商都知道营销在房地 产开发项目中的重要性，但却不知道什 么是营销。甚至把营销等同于推销，常 见的做法有如下几点：一是成立公司、 立项目、选择图纸和广告宣传等工作几 乎是同时进行；二是前期无任何营销策 划，在项目建设过程中直接做广告以便 推销；三是征地手续的办理和项目可行 性分析同时进行；四是开发前期虽有市 场调研，但要么是全国围的资料，本市 资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的 依据，要么是可行性报告的承担者为了 应付差事而做的一篇“调查报告”。总 之，他们都不大重视“前营销”，从而 耽误了房地产营销策划的最佳起步期。 至于涉及企业长期发展战略的形象策划 大多都没有引起足够重视，即使有也是 围绕某一开发项目或为销售某一产品不 得不进行的一种活动。各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，