经营管理精讲模拟试卷

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1、经营管理精讲模拟试卷二一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1以下关于零售商业物业说法不正确的是（）A区域购物中心的建筑规模在10万平米以上B市级购物中心的年营业额在15亿元人民币之间C地区购物商场内中型百货公司往往是其主要租户D居住区商场服务人口15万人答案：B分析：P4，市级购物中心的年营业额在5亿元人民币以上。2以下属于组合投资管理职责的有（）A. 制定物业发展战略计划 B. 客户报告与现金管理C. 危机管理 D. 物业更新改造等主要开支决策答案：B分析：P11表1-1。A制定物业发展战略计划属于资产管理的职责；C危机管理属于物业管理的职责；D物业更新改

2、造等主要开支决策属于资产管理的职责。3设施管理的服务对象通常为（）A高新技术企业用房B科研教学设施C大型公共文体设施D拥有房地产的非房地产企业或机构答案：D解析：A高新技术企业用房、B科研教学设施、C大型公共文体设施属于设施管理的对象，而不是服务对象。4以下属于物业管理战略性管理工作的是（）A构建信息基础 B物业保险管理C未来维修和维护 D现金流量和成本管理答案：A解析：P13。物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。5以下关于房地产置

3、业投资说法正确的是（）A面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资B房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入C房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产D投资者可以将投资的物业转售给其他置业投资者，并获取转售收益答案：D解析：A面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资不对。应该是面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资；B房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入不对。因为房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使

4、用者，获取较为稳定的经常性收入；C房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产也不对。因为房地产置业投资的对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。6房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入答案：C7某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。A位置固定性B各异性C适应性 D相互影响性答案：D分析：D相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响；A位置固定性是房地产最重要的一个特性。房

5、地产不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。B各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。8投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险称为（ ）A通货膨胀风险B市场供求风险C变现风险D或然损失风险答案：A分析：B市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险；C变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险；D或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。9工业物业对投资区位的特殊要求是（）A公共交通便捷程度B居民人口与收入C周围工业物业的影响D当地提供主要原材料的可能性答案：D 分析：

6、A公共交通便捷程度属于居住物业、写字楼、零售商业物业对投资区位的特殊要求；B居民人口与收入属于居住物业对投资区位的特殊要求；C周围工业物业的影响，属于周围环境或周围土地利用情况和环境，所以属于居住物业、写字楼对投资区位的特殊要求。10房地产投资中狭义的区位是指（ ）A该区位所处的自然环境B投资物业的地理位置C该区位投资成本的高低D该区位所面临的竞争关系答案：B11. 以下属于静态盈利能力指标的是（ ）A财务净现值B财务内部收益率C借款偿还期D现金回报率答案：D解析：A财务净现值、B财务内部收益率两者属于动态盈利能力指标；C借款偿还期属于清偿能力指标。12对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包

7、括（）A土地费用、建造费用B还本付息C税金D比较成本答案：D解析：P38中下部。对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。13（ ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的重要方面。A潜在毛租金收入最大化B税前现金流最大化C税后现金流最大化D净运营收益最大化答案：D解析：P41中下部，净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运

8、营收益尽可能大。14下列关于名义利率与实际利率的表述中，不正确的是（）。 A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 C.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 答案：C解析：C不对，正确的应是计算周期相同时，名义利率越大，名义利率与实际利率的差值就越大。15以下关于设备更新特点的描述中正确的是（）A设备更新的核心工作，是确定设备的更新费用B设备更新分析以净收益法为主C设备更新分析只考虑未来发生的现金流量D通常只比较设备的收益答案：C解析：P53中下部，A不对，正

9、确定的应该是设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。B不对，正确的应该是设备更新分析

10、以费用年值法为主，由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较。新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。D也不对，正确的应该是通常只比较设备的费用。通常在比较设备更新方案时，都是界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。16某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出 40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出 120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备，每年节约费用支出（ ）万元。A8 B20 C4 D10答

11、案：A解析：本题属于不会提升物业运行服务质量的设备更新问题，这种问题的决策方法是在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用），选择数值较低的方案。本题旧式空调机组年电费支出40万元，新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32万元，因此采用新设备，每年节约费用支出4032=8万元。17某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价

12、值依次是（ ）万元。A182.16 259.47B150.53 249.47C182.16 217.84D192.16 249.47答案：D解析：在转售收入中需要偿还的贷款本金应该是第6年年初以后还没有偿还的月还款额A折成第六年初的现值P6。所以需要先计算出A，其中剩余的物业权益价值应该是物业第6年初的价值减去需要偿还的贷款本金，因此接下来要计算物业第6年初的价值。物业第6年初的价值应为：所以剩余的物业权益价值应该是441.63192.16=249.47万元18某写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款

13、。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（ ）（假设所得税税率为25%）A13.20% 1.36B16.06% 2.36C18.20% 2.56D22.20% 2.56答案：B解析：根据投资回报率的定义，在不考虑物业增值收益时，需要计算税后现金流量，根据教材置业投资的现金流，税后现金流量=税前现金流量所得税准备金，本题中，没有准备金，所以只需扣除所得税即可，即税后现金流量=税前现金流量所得税，因此需要计算

14、税前现金流量，而税前现金流量=净运营收益抵押贷款还本付息，又净运营收益=有效毛收入运营费用，进一步将有效毛收入展开，净运营收益=毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用，本题中其他收入没有为零，所以净运营收益=毛租金收入空置和收租损失运营费用=101010%1030%=6万元现在，要想计算出税前现金流量，还需计算抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息为将上面求出的净运营收益和抵押贷款还本付息带入税前现金流的计算公式，得到税前现金流量=62.54=3.46万元要想求得税后现金流量，接下来的任务是求所得税所得税=应纳税所得额（第2章讲到的）税率应纳税所得额=有效毛租金收入运营成本贷款利息建筑物折旧=净运

15、营收益贷款利息建筑物折旧=6307.5%40/25=2.15万元（注：这里贷款利息直接用307.5%来求，说明后面计算的税后现金流应为第1年的税后现金流，如果要计算第2年的税后现金流这里的贷款利息就不能这样计算了，因为第一年已经还掉了一部分本金，第2年的贷款利息应该比第一年少。）所以，所得税=2.1525%=0.5375万元将上面求出的税前现金流、所得税带入税后现金流的计算公式，得到：税后现金流量=3.460.5375=2.9225万元到这里为止，要想求得投资回报率，接下来的任务，就是要求解投资者权益增加值，因此我们要明白投资者权益增加值指的是什么，本题中指的是投资者在第1年还给银行的本金。为

16、了便于大家理解，我们这样来解释，在购房款中，投资者自己支付的部分为投资者的权益，而银行贷款则为银行的权益，现在投资者还了一部分本金，则投资者的权益就增加了一部分，即还掉的这部分本金，本题中，第1年还掉的本金为年还款额减去第1年的利息，即投资者权益增加值=还掉的本金=2.54307.5%=0.29万元最终，接下来再求偿债备付率（注：可用于还本付息的资金包括：可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。）19下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼答案：B解析：成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估

17、价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。20在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入（）A管理费用B投资利息C开发成本D开发利润答案：B解析：P103，物业估价中的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。此外，从估价角度来看，物业开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不

18、能算作利润。21物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（ ）价格或价值进行测算和判定。A市场B正常C理论D客观合理答案：D解析：P93，物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。22一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。A实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D实际单价为2000元

19、/m2，实际总价为30.16万元答案：C解析：实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。本题中的这种抵押贷款付款方式，其实际价格就是在成交日期时一次付清的价格，只不过是银行“帮忙”付的。所以其实际单价和实际总价就是成交日期时的价格。23成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下哪一项属于成本租金（ ）。A保险费B地租C利润D房产税答案：D解析：P85，成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；不包括保险费、地租、和利润三部分。24. 某建筑物的建筑面积为200m2，有效

20、年龄为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A10.2 B11.0C11.3D11.5答案：C解析：已知：C=800200/10000=16万元，N=40年，R=2%，t=12年。25.关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（ ）A重置价格又称重置成本B重置价格通常要比重建价格高C一般建筑物适用重置价格D有特殊保护价值的建筑物适用重建价格答案：B解析：B不对。因为重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建

21、筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。26.关于报酬率和毛租金乘数的表述，不正确的是（ ）A从全社会来看，报酬率与投资风险正相关B两宗物业的净收益相等，获取净收益风险

22、小的物业的价值低C报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠D求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法答案：B解析：P116，物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。27关于毛租金乘数的表述，不正确的是（ ）A毛租金乘数，又称为“租售比价”B毛租金乘数法能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累积C毛租金乘数=物业价值/毛租金D毛租金乘数法考虑了不同物业的空置率和运营费用的差异答案：D解析：P117-118，D不正确。毛租金乘数法的优点是：方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料；由于在同一市场上，相似物业的租金和价

23、格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。也就是说，毛租金乘数不像报酬资本化法或净收益乘数法需要测算净收益那样，在测算净收益时需要统计潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、运营费用等，每一个变量在统计的时候都会引起误差。毛租金乘数法的缺点是：忽略了物业租金以外的收入；忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。28. 某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地

24、产的现时收益价格为（）万元。答案：B29从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常不包括（ ）。A价格结构 B区域结构C产品结构D供求结构答案：A解析：P127，从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构，不含价格结构。30房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。A租赁 B销售 C保险 D抵押答案：C解析：P128中间，新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。31在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。 A.空置量

25、B.房地产价格指数 C.平均建设周期 D. 失业率答案：B解析：A空置量属于市场供给指标，C平均建设周期也属于市场供给指标，失业率属于需求指标。32介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（ ）A年度计划B短期计划C中短期计划D长期计划答案：C解析：P145，物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为35年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。33物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（ ）A业主的态度

26、B物业管理人员的态度C双方的约定D物业服务水平答案：A 解析：P150下面。34财务收支计划通常以（ ）的形式体现，这是业主非常关注的内容。A收入计划B支出计划C收益估算D预算计划答案：D解析：P149页下面。财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。35租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（ ）A意愿租赁B私房租赁C定期租赁D自动延期租赁答案：A解析：P157页下面，与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。这一页中下部，

27、自动延期租赁的租赁行为不因租约一方的死亡而中止。36吸引租户的主要策略不包括（ ）A强调租金低廉B宣传手段C租约条款优惠D现场看楼答案：A解析：P164，物业管理的市场宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于经营性物业来说，租金水平相对于物业的其他特性对租户可能并不十分重要。37在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）A物业出租经营成本B业主希望的投资回报率C同类型物业的市场供求关系D出租策略答案：C解析：P163页底部，从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定

28、，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。租金方案还会受到出租策略的影响。38租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（ ）承担。A出租方B承租方C转租方D双方当事人在合同中约定答案：D解析：P171下面，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。 39即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加，这种成本称为（ ）A固定成本B变动成本C混合成本D差异成本答案：C解析：P185页下面，半固定或半变动成本又称混合成本，指的是即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。40非比例变动成本是指所发

29、生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（ ）。A辅助材料B燃料C动力D原材料购买成本答案：D解析：P185，D原材料购买成本属于比例成本，即所发生的费用随业务量而成正比例变化的费用。41（ ）是最具综合性的服务质量评价指标。A物业增值率B业主满意率C维修及时率D房屋完好率答案：A解析：P205页中下部，考核物业管理企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标。42某物业管理企业，年人工工资总额为369600元，则福利基金为（ ）元。A7392B7392

30、0C51744D5544答案：C解析：P188页，福利基金为人工工资的14%，所以，福利基金为36960014%=51744元。43以下关于投标工作说法错误的是（ ）A招标文件是投标方编制投标书的依据B投标书最重要的内容是物业管理服务费用的测算C封送标书时一般是正本1份，副本2份D物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种答案：B解析：P225页下面，投标书最重要的内容是详述物业管理的实施计划。44雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（ ）A附加医疗费保险B附加雇员个人财产保险C附加第三者责任险D附加公众责任保险答案：C 解析：P239中下部。45以下关于雇主责任保

31、险赔偿额度的说法错误的是（ ）A死亡：最高赔偿额度按保单规定办理B永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付C暂时丧失工作能力10天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付D保险人总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额答案：C解析：P239页上面，暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。46风险的（ ）是保险人能够经营保险的基础。A负面性B可测性C不确定性D可控性答案：B解析：P227页下面，风险具有三个特征：负面性、不确定性和可测性，其中，可测性是保险人能够经营保险的基础。47按风险影响的程度和范围划分，风险可分为（ ）A纯粹风险与投机风险B财产风险、责任风险及

32、人身风险C自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险D基本风险与特殊风险答案：D解析：P228页下面，A纯粹风险与投机风险，是按损失的性质来划分的；B财产风险、责任风险及人身风险，是按风险的对象来划分的；C自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险，是按风险发生的原因来划分的。48以下哪一项不属于企业的基本财务报表？（）A现金流量表B成本报表C资产负债表D损益表答案：B解析：P252页下面，企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。49以下关于绩效评价和财务分析的说法中错误的是（ ）A财务分析

33、是对有关财务指标进行纵向和横向的比较B企业绩效评价则是对企业绩效的指标完成情况进行评价C企业绩效评价可以代替财务分析D企业绩效评价是对企业财务分析的升华答案：C解析：P263页中间，企业绩效评价不能代替财务分析，因为从企业绩效评价的结果上，看不出企业存在的具体问题以及产生这些问题的症结，因此在得出企业绩效评价结果后，要对企业的主要财务指标进行深入分析，对评价结果进行阐释，补充说明评价结论。50以下说法中正确的是（ ）A净资产收益率是指企业一定时期内的税前利润同平均净资产的比率B利息保障倍数是企业一定时期的息前税后利润总额与利息支出的比值C资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的

34、比率D不良资产比率是指企业年末不良资产总额占年初资产总额的比重答案：C解析：A正确的是净资产收益率是指企业一定时期内的税后利润同平均净资产的比率；B正确的是利息保障倍数是企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值；D正确的是不良资产比率是指企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重。51以下能测算当期流动负债偿还能力的指标是（）A资产负债率B流动比率C速动比率D现金流动负债比率答案：D解析：P274页，现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流入同流动负债的比率。现金流动负债比率是从现金流动角度来反映企业当期偿付短期负债的能力；资产负债率、流动比率、速动比率都能反映企业偿债能力的强弱，资产

35、负债率是企业一定时期负债合计同资产合计的比率，属于长期偿债能力指标，速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，衡量企业的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率，衡量企业短期债务偿还能力。52某企业流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为（ ）。A3.152B1.693C2.288D1.288答案：D53综合评价结果五种类型优（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）当中，低的资格界限是（ ）A5070分（含50分）B4050分（含40分）C5060分（含50分

36、）D6070分（含60分）答案：B 解析：P280页中间。54（ ）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。A位置B环境C品牌D服务答案：C解析：P328页，品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。55写字楼出租过程中，物业管理师常要计算R/U系数，它是（ ）A可出租面积/出租单元内建筑面积B出租单元内建筑面积/可出租面积C可出租面积/出租单元内使用面积D出租单元内使用面积/可出租面积答案：A解析：P316页下面，在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元

37、内建筑面积比例系数（R/U系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时使用的是可出租面积，应将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。56下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异答案：D答案：P316-317页，A不正确，基础租金根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的一个租金，不能说成是租户

38、能接受的最低租金；B正确的是基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；C正确的是写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。 57某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。A13.2 B15.9 C19.5 D20.4解：根据前面的分析，此题应缴纳的租金应是基础租金加上超出人为平衡点的营业额乘以3%，即15+（180-150）3%=15.9万元58（ ）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。A声誉B租户组合与位置分配C财务能力D企

39、业实力答案：A解析：P338页中间，声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。59要想降低风险，以下零售商业物业管理模式中，最好的方式是（）A成立子公司B成立分公司C组建管理中心D组建项目部答案：A60当一个企业占有或拥有的资产面积达到约（ ）平米时，就应该编制物业资产管理清单。A50000 B60000 C10000 D100000答案：A答案：P365页，通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平米时，就应该编制物业资产管理清单。二、多向选择题（共40分，每题2分。每题有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）1物业经营管理中以策

40、略管理为主的管理是（）A. 物业管理B. 物业资产管理C. 设施管理D. 房地产资产管理E. 房地产组合投资管理答案：DE解析：A物业管理、C设施管理以运行管理为主，而B物业资产管理就是物业经营管理。2 以下关于物业经营管理的说法正确的是（）A物业经营管理强调为业主提供价值管理服务B对收益性物业进行资本投资决策不属于物业经营管理C物业经营管理活动包括保证物业正常使用的运行操作管理D物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个自然寿命周期的综合性管理服务E物业经营管理不是一个特定的专业领域答案：ACE解析：P2-3。B正确的是对收益性物业进行资本投资决策属于物业经营管理，除了这之外，对收益性物业进行的市

41、场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等都属于物业经营管理；D正确的是物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个经济寿命周期的综合性管理服务。3下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险答案：ABC 4对于置业投资者来说，产生收益现金流风险的原因主要是（ ）A. 未来租金水平和房屋空置率的变化B. 物业毁损造成的损失C. 资本化率的变化D. 物业维修费用和保险费用的变化E. 更新改造费用的变化答案：AB解析：D 物业维修费用和保险费用的变化、E.更新改造费用的变化均属于未来运营费用风险。5下列关于资产负债率的说法中，正确的是（）A

42、资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变力强B反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标C属短期偿债能力指标D资产负债率=净资产合计/负债合计100%E可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度答案：BE解析：A不对，正确的是资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；C不对，正确的是资产负债率属长期偿债能力指标；D不对，正确的是资产负债率=负债合计/资产合计。6关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ ）A是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物

43、业权益增加的价值构成C该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系D该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比E计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益答案：ABD解析：C错误，正确的是现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。E错误，正确的是计算投资回报率时，物业升值所带来的收益可以计入净收益。7下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有（ ）A按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳C买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费E正常成交价格中包含

44、应由买方缴纳的税费答案：ACD解析：B不对，印花税不只是买方缴纳、卖方也交，E正常成交价格中不包括应由买方缴纳的税费。8收益性房地产的价值主要取决于（ ）。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短答案：BCE解析：P74，影响收益性物业价值高低的3个因素 未来净收益的大小未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。9邻里分析的内容包括（ ）A搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息B确

45、定邻里物业的平均租金水平C考察邻里物业的实体状况D评估邻里的经济状况和消费水平E邻里所在区域宏观市场环境分析答案：ABCD解析：P146页下面，邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平，并以此作为估算目标物业租金潜力的依据；考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争对手等。10出租策略包括（ ）A租期长短B独立出租单元大小C租户类型的匹配策略D租金水平的制定E采用何种租金形式答案：ABCE解析：P149，出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括

46、租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。11下列关于物业租金支付的说法正确的有（ ）A有毛租金、净租金和百分比租金之分B净租通常在长期租赁中采用C百分比租金常用于零售商业物业D净租是指出租人收取的租金中，物业使用过程中所发生的费用都不含E净租的租赁时间可达10年以上答案：ABCE解析：D不正确，P158中间，净租是指指出租人收取的租金中，只含税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分费用中的一部分或都不含，不含的费用，需要由承租人另行缴纳。12租约执行中，租赁

47、管理的主要工作内容包括（ ）A房屋空间交付B租金结算C收取租金D租金确定E租户关系管理答案：ACE解析：P162页中间，B租金结算属于租约期满时，租赁管理的主要工作；D租金确定属于租约签订前，租赁管理的主要工作。13按现行财务制度的规定，不得列入物业管理成本支出的有（ ）A购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B对外投资支出C物业管理企业支付的管理用房有偿使用费D发生的坏账损失E被没收的财产答案：ABE解析：P184页，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资支出；被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞

48、助、捐赠支出；国家法律、法规规定之外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。题目中C物业管理企业支付的管理用房有偿使用费计入营业成本或管理费用，D发生的坏账损失，计入管理费用。14固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（ ）A交通工具B通信设备C办公设备D劳保用品E物管企业用房答案：ABC解析：P192页，各类固定资产包括：交通工具（汽车等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、其他设备等。15以下属于物业合同必不可少内容的是（ ）A.委托项

49、目B.服务质量与标准C.管理和服务费用D.委托服务期限E.专项维修基金的管理和使用答案：ABC解析：P215-216，一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：委托项目，各委托项目的具体内容，服务质量与标准，管理和服务费用，对物业管理企业的奖惩约定条款。这五个层次是物业服务合同不可少的必备的内容。16关于公共责任保险的除外责任，属于绝对除外责任的是（ ）A任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故B由于振动引起的房屋损坏责任C被保险人的故意行为D为被保险人服务的雇员受到的伤害E公众场所以被保险人名义使用的电梯导致的损害事故答案：ABC解析：P240，D为被保险人服务的雇员受到的伤

50、害属于公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任；E公众场所以被保险人名义使用的电梯导致的损害事故属于可以附加承保的除外责任。17政府评价依据不同的需要具体分为例行评价和特定评价，特定评价主要对象包括（ ）。A国家控股重要企业B列入试点的企业集团C承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业D领导班子换届或主要领导变动的企业E连续两年以上发生亏损的企业答案：CD解析：P264页，A国家控股重要企业、B列入试点的企业集团两者属于例行评价对象，而E应该是连续三年以上发生亏损的企业属于特定评价对象。18在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（ ）A当地房地产市场状况B物业本身的状况C

51、物业所处的位置D业主希望达到的投资收益率目标E业主可接受的最低租金水平答案：BC解析：P317，在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。19写字楼物业租赁经营绩效的主要经济指标包括（ ）A租金价格水平B出租经营成本C出租率D毛租金乘数E投资收益率答案：ABE解析：P327页下面，写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。写字楼物业管理方面绩效的主要指标，包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标。20策略与运行管理包括（）A市场需求分析B现场管理C租金的确定D选址分析E租户的选择答案：ACDE解析：P332页，策略与运行管理包括：市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。而B现场管理是和策略与运行管理对应的另一种管理类型。