荣域定价分析报告

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1、宏泰第一城荣域定价分析报告2012.6.9项目汇总本案华宇城金地华章大禹加州湾波尔多小镇金宇和园鑫宇国际市政府板块铁西区政府板块本案定价主要研究本案所在的市政府板块和铁西区政府板块；市政府板块华宇城和金地华章两个项目将作为重点研究对象，对于本案定价具有重要的参考意义。华宇城/规划占地73万平米建筑面积 130万平米分期 共三期，当前一期在售绿化率36%容积率1.96产品类型多层、高层、洋房、联排别墅（后期）主力户型多层80-140平米高层68-100平米入住时间多层2013.10，高层2013.12开盘时间近期开盘2011年10月周边配套第十七中学、吉林师范大学、第二十四中学、实验小学、四季风

2、情商街、休闲会所、公园一期二期三期华宇城/一期产品一期A组团在售产品5栋6层花园洋房，一梯两户，首层带花园，顶层赠送阁楼3栋18层高层，2梯三户。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#华宇城/产品类型在售产品（多层主力户型）两室两厅一卫 97三室两厅两卫 140华宇城/产品类型在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫 87两室两厅一卫 79华宇城/产品价格在售价格产品类型主力户型（）价格（元/）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层80-1404200一次性97，贷款992013.10800套左右30%8个月40套左右高层68-1003700一次性97，贷款992013

3、.1245%华宇城月均销售速度约为40套，在区域内销售速度较快。多层均价4200元/平米，高层均价3700元/平米。目前尚未动工，但交房时间与本案基本相同。细部定价参考产品类型层差户型差首层顶层单元差多层100、20030-40加价300元/；（花园进深3.7米）顶层加价100，但阁楼有产权进行赠送（阁楼面积约为标准层一半）边户型减100高层30、5030-401-2部分商网，暂时未开始销售正常顶层边户型减100华宇城/产品价格华宇城首层不赠送地下室，花园加价300元/。顶层赠送产权阁楼，价格按照标准层面积计算，加价100元/平米。边户型客户认可度较低，减价100元/。多层层差为100、200

4、元/，高层户型差为30、50元/。华宇城/整体综述前期蓝山英郡工程质量以及小区舒适度为后期华宇城的热销奠定了坚实的基础。项目产品体量较大，且目前市场形势较弱，决定了此项目短期内价格不会有大的变动，营销策略以快速销售、快速回笼资金为主。华宇城大盘的营销策略对于区域市场影响较大，因此为本案重点参考项目。华宇城定价参考点入住时间多层均价4200多层2013年10月高层2013年12月高层均价3700首层花园加价300元/顶层阁楼按标准层计算，加100元/，阁楼赠送层差多层100、200，高层30、50边单元-100九洲金地华章/规划占地5万平米建筑面积 11.25万平米绿化率40%容积率2.2产品类

5、型洋房、高层、联排别墅主力户型洋房187-300平米高层97-180平米入住时间多层2012.10.15开盘时间近期开盘2011年6月周边配套第十七中学、吉林师范大学、第二十四中学、小区商业、实验小学、公园九洲金地华章/当期在售产品3层半联排别墅5-6层花园洋房一梯两户（仅剩顶层）18层高层一梯两户（在售）12层小高层一梯两户（在售）8层小高层一梯两户金地华章目前在售产品主要为18层高层。九洲金地华章/产品类型三室两厅两卫 141两室两厅一卫103九洲金地华章/产品类型四室两厅三卫 179三室两厅两卫 152在售产品（多层主力户型）多层电梯洋房为152、179平米三四居，整体面积偏大，目前所剩

6、房源较少，均价6200元/平米。九洲金地华章/产品价格在售价格产品类型主力户型（）价格（元/）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房187-300均价6200一次性99折2012.10800套左右8%（顶楼）1年20套左右高层97-187均价5100一次性99折2012.1035%细部定价参考产品类型层差价（元/）户型差（元/）洋房200无明显差价高层50-100无明显差价九洲金地华章/整体综述九洲金地华章主要产品有高层板楼、电梯洋房、联排别墅，整体产品面积偏大，定位客户层次较高。从建筑品质、产品配套、园林等方面均定位高端，以电梯洋房、联排别墅拉升整体项目品质。目前项目立面、配套、

7、园林、现房等均已呈现，为项目实现高价奠定基础。此项目与本案属同一地段，对于本案定价具有重要的参考意义。金地华章定价参考点入住时间多层均价6200现房高层均价5100鑫宇国际/规划占地4万平米建筑面积 17万平米分期当期在售1期绿化率35%容积率4.6产品类型多层、小高层、高层主力户型多层66-220平米小高层60-80平米高层97-110平米交房时间2012年年底开盘时间未定周边配套农贸市场、迎宾小学、南湖公园、十七中、中心医院鑫宇国际/规划多层小高层层高层鑫宇国际/产品类型两室两厅一卫104-115在售产品（多层主力户型）三室两厅一卫146鑫宇国际/产品类型两室两厅一卫61在售产品（高层主力

8、户型）两室两厅一卫88鑫宇国际/产品价格产品类型主力户型（）价格（元/）优惠情况可参考成交价交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层60-220起价4680一次性92折43002012.12.30200套左右50%9个月严重滞销高层97-110均价4600-4700一次性96折43002012.12.3050%鑫宇国际/产品价格优势：小区地段好，周边商业配套成熟，销售价格低。现况：项目容积率大，品质欠缺，售楼处装修粗糙，目前处于严重滞销状态。与本项目参考：鑫宇国际目前社区品质较差，销售严重滞销，对于本案参考意义较小。参考点：多层价格4300元/平米，小高层/高层4300元/平米。大禹加州湾/

9、规划占地22万平米建筑面积 36万平米分期3期绿化率45%容积率1.62产品类型洋房、高层、联排别墅、独栋别墅主力户型洋房136-240平米高层70-130平米别墅200-300平米入住时间多层2012.7.29开盘时间近期开盘2011年8月周边配套吉林师范大学、师范附中、实验小学、师范商业街、小区内休闲会所、幼儿园南加州风情，别墅、电梯洋房，拉升了整个社区品质感，现场现房展示较好。大禹加州湾/当期在售产品一期在售产品A区J区E区注：6层洋房一梯二户高层两梯三户联排别墅大禹加州湾/产品类型三室两厅两卫 128两室两厅一卫 97在售产品（高层主力户型）大禹加州湾/产品类型在售产品（洋房主力户型）

10、三室两厅两卫142大禹加州湾/产品类型在售产品（洋房主力户型）跃层，标准层149，地下一层72大禹加州湾/产品价格在售价格产品类型主力户型（）价格（元/）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房136-240均价4800一次性99折2012.7.29800套左右20%1年20套左右高层70-130均价3800一次性99折2012.7.2935%细部定价参考产品类型层差价（元/）户型差（元/）洋房200无明显差价高层50-100无明显差价大禹加州湾/整体综述优势：大禹品牌优势明显，口碑及形象被公众认同。现况：项目目前已经销售近60%左右，剩余房源以高层为主，价格从去年至今基本无变化。与

11、本项目参考：大禹加州湾产品类型丰富，以中高端的姿态立足于市场，现房销售，此项目属于铁西区市场板块，对于本案有一定参考意义。参考点：洋房4800元/平米，高层3800元/平米。大禹加州湾定价参考点入住时间多层均价4800现房高层均价3800金宇和园/规划占地15万平米建筑面积 25万平米分期分3期，当期在售2期绿化率40%容积率1.85产品类型多层、花园洋房、联排别墅、小高层、公寓主力户型多层136-240平米高层77-105平米别墅200-300平米入住时间2012.7.31开盘时间二期开盘2011年4月周边配套四平师范大学、师大附中、师大附小、博达学院、春江医院师大附中、师大附小，学区房，现

12、房在售。金宇和园/当期在售产品2期在售项目期在售项目15层高层2梯三户6层多层1梯2户金宇和园/产品类型三室两厅两卫106-112三室两厅两卫84-94在售产品（多层主力户型）84-112平米两三居，现房，4800元/平米。金宇和园/产品类型在售产品（高层主力户型）两室一厅两卫932室1厅两卫106-1122室1厅1卫77.6金宇和园/产品价格在售价格产品类型主力户型（）价格（元/）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房136-240均价4800一次性99折现房800套左右20%1年10套左右高层70-130均价3800一次性99折35%金宇和园/产品价格细部定价参考产品类型层差价

13、（元/）户型差（元/）首层顶层把边户型与中间户型（元/）多层200无明显差价（送花园，花园进深3.7米）首层价格4700-4900顶层送阁楼，阁楼面积是标准层面积的50%，赠送露台，露台面积占标准层的50%边户型减100高层50-100无明显差价1-2部分商网，暂时未开始销售标准顶层边户型减100金宇和园/整体综述金宇和园现房在售，属铁西区政府片区，对本案定价有一定的参考意义。金宇和园定价参考点入住时间多层均价4800现房高层均价3800波尔多小镇/规划占地40万平米建筑面积 70万平米分期分3期，当期在售1期（建面18万）绿化率48%容积率2.18产品类型多层、小高层、高层主力户型多层100

14、-120平米小高层70-90平米高层60-80平米交房时间2013.6开盘时间未定周边配套四平师范大学、师大附中、师大附小、博达学院、春江医院波尔多小镇/当期在售产品6#一期一期1#两梯三户6#一梯两户多层小高层高层9#一梯两户3#一梯两户波尔多小镇/产品类型两室两厅两卫103在售产品（多层主力户型）两室室两厅一卫98波尔多小镇/产品类型两室两厅一卫84在售产品（小高层主力户型）在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫88波尔多小镇/产品价格产品类型主力户型（）价格（元/）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层100-120均价4000一次性98折，贷款99折2013.62栋剩余90%

15、3个月5-10套左右小高层70-90均价37501栋高层60-80均价36001栋波尔多小镇/整体阐述小区体量大，主力产品以小户型为主。项目目前还未开盘正处于认购期，月去化量10套左右。波尔多小镇属铁西区政府区域，对于本案定价参考意义较小。参考点：多层4000元/平米，小高层/高层3600-3750元/平米。市场综述项目多层高层月均销售速度交房时间市政府板块华宇城4200370040套左右多层2013.10高层2013.12鑫宇国际43004300严重滞销未获得销证，认购阶段金地华章6200（电梯洋房）510020套左右现房在售，高端产品区政府板块波尔多小镇360040005-10套未获得销证

16、，认购阶段大禹加州湾4800（电梯洋房）380020套左右现房金宇和园4800380010套左右现房价格确定区域多层比较比较因素 权重%本项目分值 华宇城金地华章位置交通20%11.011.04周边环境及配套5%111.04户型设计5%10.991.03自身配套5%11.021.04绿化5%111.02物业管理5%11.011.03建筑立面5%11.021.04结构形式10%11.051.08交房时间25%10.951.2社会认可度15%11.11.15综合得分 100%11.01151.0985对比楼盘价格42006200调整后价格 4152 5644 对比楼盘权重 85%15%本项目合成价

17、格 3529 847 合成价格 4376 推盘策略p 推盘策略：首次开盘根据客户需求确定推盘楼栋，少量推盘，挤压式销售，创造热销口碑；后期借势进行加推，每次少量推盘，频繁加推，价格逐步上扬。首次开盘均价确定楼座差232425262729303132336566楼座楼座差说明24、25、26、29、30、31、320基准楼座差，同属社区内部，无明显差异270南侧临路，受到一定噪音影响，但为现浇结构，因此楼座差与基准持平。33-50南侧临路，受到一定噪音影响65、66-150社区边缘，居住氛围较差23-200北侧临路、噪音较大、且一二层为商业，影响居住氛围楼层差楼层楼层差6层05层504层1503

18、层2502层1501层50以顶层为基准楼层，根据客户对于楼层的喜好度以及周边竞品情况制定其他层差，层差为50-100元/平米。楼层楼层差11270103209270822071706120590460330201-3050元/平米30元/平米50元/平米100元/平米小高层以2层为基准楼差，1-6层楼座差为30元/平米，6-11层楼座差为50元/平米。单元差+0元/平米+80元/平米+80元/平米东端户中间单元西端户+80元/平米+0元/平米+50元/平米优于西端户标准单元三面采光，全明户型东西户型差根据客户意向度，B户型C户型A户型，但因A户型面积小，总价较低，因此户型差需单独制定。户型差B

19、1、B2、B3差异较小，定义为基准户型，户型差为+0元/平米。户型差B4、B5户型差异较小，户型劣于标准户型，在标准户型基础上减50元/平米，即-50元/平米。户型差C3C2C4、C5、D1-100元/平米-100元/平米-100元/平米较两居差较C3差，但面积小户型基本素质及面积基本与C3持平户型差A1A2A1A20-100户型小，总价低，与标准层持平大开间、户型较差大禹加州湾首层定价研究电梯洋房：首层146平米，赠送87平米地下室，50平米花园，6800元/平米。标准层2层5200元/平米。设定花园溢价400元/平米。地下室单价为（6800-5200-400）*146/87=2013元/平

20、米。首层定价说明因本案首层产品附加形式较多，参考周边市场情况和本案产品形式，首层定价方式如下：1、首层附带地下室，赠送花园产品首层价格=（标准层二层单价-层差）*二层建面*1.9倍/首层建面+首层花园溢价2、首层、二层跃层附带地下室、车位、库房产品B1SS均价=（总价1+总价2+总价3+总价4）/（首层、二层面积+活动室面积）+花园溢价3、花园溢价：花园进深不低于5米，小高层+400元/平米；多层+300元/平米。65、66#楼花园进深不低于3米，花园溢价+300元/平米。类型单价（元/平米）总价首顶两层建面三层价格减去相应层差1地下室25002车库3库房25004顶层价格说明参照华宇城定价模

21、式：顶层总价=（五层单价+100元/）*六层建面阁楼价格实际上在6楼进行加价，对于客户说辞阁楼进行赠送。车库定价说明车库车位华宇城未定未定蓝山英郡160000135000九洲金地华章未定价未定价海银帝景230000130000大禹加州湾180000波尔多小镇120000金宇和园200000目前市场车位在12万-23万之间，海银帝景因现房，车位较贵；建议本案标准车位车位为22万，根据大小再进行适度调整。车库面积个数价格301240000284220000254200000201170000优惠合计优惠方式优惠幅度所占比例优惠一次性0.9240%0.368分期0.9310%0.093按揭0.945

22、0%0.47合计0.931 卡数优惠优惠金额1001500015000003080002400001301740000折合优惠幅度0.70%价格策略采取高报价、高折扣的方式，后期通过回收折扣，达到价格的上涨。按照一次性92折，分期93折，按揭94折计算，折合综合折扣0.931.办卡优惠按照开盘消化100张卡，每张卡优惠额度15000元，开盘后再给予30套房源的优惠计算，每套按照8000元，共折合174万，约占总销售额的0.7%。以此计算，此次价格综合折扣为0.924.内部员工、团购优惠p内部员工：内部员工购房给予10%的无息贷款补贴，10%房款在后期员工工资中进行扣除，封顶补贴无息房款为5万元

23、，如员工在三年内离职，须补齐房款及贴息。此方案可在加强员工忠诚度的同时，达到销售的目的。此方案需开发商尽快确定，在此次开盘能够实施。整体价格确定首层顶层标准层合计合计小高层多层小高层多层小高层多层小高层多层建面3059.857078.813040.14220.5827519.3916941.1233619.3428240.5161859.85总价13361737 34776144 13217622 18795389 113354981 75211658 139934340 128783191 268717531成交总价 12346245 32133157 12213083 17366939 1

24、04740002 69495572 129299330 118995668 248294999报价均价4367 4913 4348 4453 4119 4440 4162 4560 4344 成交均价4035 4539 4017 4115 3806 4102 3846 4214 4014 标准层小高层成交均价3806元/平米，多层成交均价4102元/平米，多层首层成交均价4539元/平米，多层出去26号楼，首层成交均价4263元/平米。整体价格确定整体楼号293031323366652324252627合计套数664466448844363248605136615建面4923.385153.9

25、24911.195146.689823.993660.183892.653132.725359.286220.045680.53955.3261859.85总价20364696 21925958 20065923 21894828 41070899 14612036 17238039 13311179243420992804048227888989 17962403268717531均价4136 4254 4086 4254 4181 3992 4428 4249 4542 4508 4910 4541 4344 成交均价3822 3931 3775 3931 3863 3689 4092 3

26、926 4197 4165 4536 4196 4014 首层建面449.84468.26446.47467.88893.09334.3164501520.181763.922034.491115.2210138.66总价1934620208974319191992088010392197114081942958761070451368119830115021575150260 48137881均价4301 4463 4299 4463 4391 4212 4587#DIV/0!4634 4603 5654 4618 4748 成交均价3974 41243972 4124 4058 3892

27、4239#DIV/0!4282 4253 5224 4267 4387 顶层建面449.84468.6446.48467.88893.09314.21649.53749.4688.22796797.17540.267260.68总价193012020912521914777208801039155721277891287817832086773107057356784635899052443726 32013011均价4101 4208 4040 4208 4135 3960 4388 4239 4503 4468 4492 4508 4409 成交均价3965 4124 3963 4124

28、4051 3758 4094 3956 4172 4142 4161 4179 4074 标准层建面4023.74217.064018.244210.928037.813011.662598.122383.323150.883660.122848.842299.8444460.51总价16499956 17744963 16231947 17718808 33233356 11925951 11401100 10102502141899061635280612796927 10368417188566639均价4101 4208 4040 4208 4135 3960 4388 4239 45

29、03 4468 4492 4508 4241 成交均价3789 3888 3733 3888 3820 3659 4055 3917 4161 4128 4151 4166 3919 标准层价格测算27号楼1单元202建面套内建面单价 套内单价总价95.3884.7345005065.62 429210B1按照贷款客户计算：成交均价约为=（429210-14000）*0.94/95.38=4092元/平米。成交总价约为：390297元。顶层测算6层面积89.38平米，7层阁楼面积44.36平米。27号楼1单元602B1楼层建面套内建面单价 套内单价总价6层89.3879.4045205088.

30、14 4039985层95.3884.7344204975.57 421580参照华宇城定价模式，6层价格比5层多出100元/平米，面积按照6层面积计算，7层阁楼进行赠送。首层定价测算27号楼1单元201B1楼层建面套内建面单价 套内单价总价295.3884.7345005065.62 4292101184.76164.1346205200.70 853591首层与二层面积相同，并赠送大约同等面积地下室，赠送约5米进深下沉花园。参照周边价格，按照定价模式，首层报价总价853591元。首层B1SS26号楼3单元101B1楼层建面套内建面单价套内单价总价385.9876.1645805170.54

31、 3937881195.29 171.9557506530.49 1122918类型面积单价总价两层152.334480682438地下室42.962500107400花园溢价300*195.29=58587元车库28.187807 220000库房22.09250055225B1SS成交价格约为：（1122918-14000）*0.94=104万谢谢 谢谢22.9.247:40:017:407:4022.9.2422.9.247:407:407:40:0122.9.2422.9.247:40:012022年9月24日星期六7时40分1秒9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.9.2422.9.24

32、Saturday,September 24,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。7:40:017:40:017:409/24/2022 7:40:01 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.9.247:40:017:40Sep-2224-Sep-2212、故人江海别，几度隔山川。7:40:017:40:017:40Saturday,September 24,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.9.2422.9.247:40:017:40:01September 24,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年9月24日星期六上午7时40分1秒7:40:0122.9.2415、

33、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年9月上午7时40分22.9.247:40September 24,202216、行动出成果，工作出财富。2022年9月24日星期六7时40分1秒7:40:0124 September 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午7时40分1秒上午7时40分7:40:0122.9.249、没有失败，只有暂时停止成功！。22.9.2422.9.24Saturday,September 24,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。7:40:017:40:017:409/24/2022 7:

34、40:01 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.9.247:40:017:40Sep-2224-Sep-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。7:40:017:40:017:40Saturday,September 24,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.9.2422.9.247:40:017:40:01September 24,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月24日星期六上午7时40分1秒7:40:0122.9.2415、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年9月上午7时40分22.9.247:40

35、September 24,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年9月24日星期六7时40分1秒7:40:0124 September 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午7时40分1秒上午7时40分7:40:0122.9.249、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.9.2422.9.24Saturday,September 24,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。7:40:017:40:017:409/24/2022 7:40:01 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.9.247:40:017:40Sep-2224-Sep-2212、越是无能的人，

36、越喜欢挑剔别人的错儿。7:40:017:40:017:40Saturday,September 24,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.9.2422.9.247:40:017:40:01September 24,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月24日星期六上午7时40分1秒7:40:0122.9.2415、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年9月上午7时40分22.9.247:40September 24,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年9月24日星期六7时40分1秒7:40:0124 September 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午7时40分1秒上午7时40分7:40:0122.9.24MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉