济南东部房地产研究.ppt

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1、济南东部片区住宅调查报告 工商01班 组员：徐义东、丁文祥 程珍、 李萌萌 刘飞、 王善营 王云、 廉慧 李云霞、于慧萍,点 ：济南东部五个典型住宅项目的分析,线：济南城市轨道建设对东部房地产影响,面：济南东部片区化纤厂路热点板块分析,片：济南东部片区整体的房地产市场分析,济南东部五个典型住宅的分析 东部房地产研究.xls,鲁商凤凰城,项目 概况,配套,户型,价格,优势,劣势,项目位于经十路与唐冶中路交汇处北行900米，占地面积26.27公顷，容积率为3，绿化率为35%,项目周围有鲁商大型商业综合体，历城区兴办的九年制小学，还有历城区文体中心，历城区体育中心。小区内配有五星级会所现已封顶，建筑

2、面积约1000平米，车位配比是1:0.8,项目总户数3296户，86100的两室剩余户数5套，120143的三室剩余户数15套，150168的四室剩余户数6套。其中三室的因为性价比高，采光通风好，动静分离而成为热销户型,项目第一次开盘2012.11.25，价格是5700，第二次开盘是2013.4.13价格是6000，优惠措施是三万抵五万,项目的主力卖点是鲁商的品牌，国企品质保障，自身配套齐全，是唐冶新区的核心，自身拥有60亩私属园林，小区中人车分流。,项目位置较为偏远，通达性不好,中铁逸都国际,项目 概况,配套,户型,价格,优势,劣势,高新奥体东1500米，经十路以南，旅游路以北占地20万平方

3、米，容积率3，绿化率为40%，项目规划为3期，目前在售一期。入住时间为2014年5月31日,周边学校有高新区第二实验小学，新建小学三所初中三所高中两所，周边配套有省立医院东院，喜来登大酒店。社区自身将会打造专属会所，生活广场，精品步行街，电影院等,项目总户数是1440，目前剩余套数160套，7999的两室剩余65套，110160的三室剩余50套，170的四室剩余35套，复式剩余10套,2012年10月第一次开盘，均价是7000元每平米，第二次开盘是2013年4月19日，开盘均价8500，优惠措施是交5000享受9.6折优惠,项目瞄准城市白领、小个体主，打旅游路热盘卖点，售楼处将建成高级会所，银

4、座购物中心、高档餐饮、电影院、步行街等配套设施一应俱全，是一座涵盖了休闲、娱乐。居住、生活等功能于一体的的大型高品质社区,项目位置较为偏远，虽有4个线路的公交车，但通车频率太小，50分钟内才能等到一辆公交车，而且票价是3元，坐车来看房的客户对交通抗性较大。项目周边配套设施较少，周边楼盘较少，给人一种“进村”的感觉，顾客对此的抗性也比较大,跑盘图,中建凤栖地,项目 概况,配套,户型,价格,优势,劣势,项目位于经十路东侧，东临建筑大学，占地114900平方米，容积率为2.7，绿化率为35.64%。,周围有山东省立医院东院，武警医院。教育：项目配建有独一无二的36班九年义务教育中小学，一路之隔即为已

5、建成的建大幼儿园。将来配备鲁商大型商业综合体。配套车位数2127（车位比1:0.8）,周围有山东省立医院东院，武警医院。教育：项目配建有独一无二的36班九年义务教育中小学，一路之隔即为已建成的建大幼儿园。将来配备鲁商大型商业综合体。配套车位数2127（车位比1:0.8）,第一次开盘是2012年5月份，均价是7000，优惠措施是2万抵五万，开盘立即签合同优惠5000.最近一次开盘是2013年3月24号，开盘均价是7500,项目定位于齐鲁软件园的工程师等刚需客群，户型设计合理，8591平米的两室户型很热销。项目紧邻山东建筑大学，文化氛围浓厚，学区房有效解决孩子教育问题，建筑单位中建八局，品牌影响力

6、大。,地理位置较市中心较远，位置比较偏僻，生活便利性不好,万科金隅国际,项目 概况,配套,户型,价格,优势,劣势,项目位于经十路与舜华路交汇处往西二百米，项目的容积率是2.6，入住时间是2014年底。绿化率是47%。项目现在主推的是132和156的主力大户型,项目内有双语幼儿园，1500平方米的菜市场以及3000平米的购物广场。规划户数是686，停车位是585个（1:0.8）,总户数是686户，目前处于一期的尾期，主推四号楼跟五号楼的132平米和156平米的大户型，大约剩余20多套,项目第一次开盘时间是2012.12.28，开盘均价是9800元每平方米，第二次开盘是2013.4.20开盘价格均

7、价是10500每平方米，商业贷款99折，一次性付款98折，项目每天会推出五套特价房，每平米减500元,项目的主要卖点是万科的品牌以及项目的地理位置，项目靠近齐鲁软件园，舜泰广场，对周围的白领具有很强的项目吸引力，周围交通十分方便。,项目的价格较高，毛坯卖到10000多，可能超出了很多白领的承受能力。除了一楼跟二楼的价差是105元，从二楼以上楼层的垂直价差仅为12元每平米。没有很好利用价格差区分不同层数的房屋，容易造成“一房多抢”的现象,尚品燕园,项目 概况,配套,户型,价格,优势,劣势,项目位于花园东路与奥体西路交汇处北行500米，项目占地约6.5万平方米，容积率为2.9.,项目临近洪楼商圈，

8、高新区软件园，附近有历城大润发，高新银座等商超配套,项目总户数2047户，目前主推的户型有58平米的一室，80平米的两室，109平米的三室,2012年9月16日第一次开盘均价是6800元，优惠措施是两万抵五万，开盘七天之内签约是每平米减一百，2013年4月13日第二次开盘均价是7500，优惠措施是交5000每平米减500元,项目位于济南最具代表性的地段之一花园路。项目的定位是：70、80、90的城市梦想，户型多样化，一室为58平米，二室是7892平米，三室为109126平米多元化满足了各个阶段城市精英的不同职业需求。另外万科、保利等知名房企的入住对这一区域有很强的带动作用,项目离黄台电厂、垃圾

9、转运站、火车道较近，周围的公交线路比较少，学区房未落实，不能进甸柳一小，业主反应强烈,SWOT分析,济南楼市版图因“轨”而变 轨道交通是城市现代化进程标志，轨道交通对于城市经济，尤其是房地产市场有着显著的提振作用。轨道极大地缩短了济南东西部的距离，人们将会从“被动的郊区化”到“主动的郊区化”方向发展。地铁R2线由西向东穿过大明湖到达高新区，R3线在济南东部由南向北穿过龙奥大厦到达遥墙机场，济南东部地区东西南北四个方向都有地铁经过，且轨道周围地产项目较为密集，对周围地产项目的发展有很强的带动作用，充分体现了2009年济南市政府提出的“东进”政策。,东部热点板块分析 今年，济南新增供给将达到360

10、万平方米。而化纤厂周边两公里辐射范围内预计有150多万平米的住宅供应量，汇聚了万科、保利、莱钢、东拓、绿城、北大资源、力高等众多名企，区域竞争态势明显。 今年5月29日山东泰岳即发祥巷以16.04亿的价格拿下了化纤厂路的最后一块地，楼面地价达到了4400元/米。,从土地市场的激烈角逐便可预想到未来该区域内市场竞争的焦灼程度。由于该地块所在位置为济南东部少有的黄金位置，所以每一个地块的出让均引来了众多房企的关注，从区域地理位置来看，该区域位于高新区和洪楼商圈的交界地带，周边发展较为成熟，且住宅项目较为集中。另外，单看化纤厂地块的拿地企业，保利与万科加之莱钢，三个企业拿地位置相邻，且均为占地百万平

11、以上的大型项目，未来市场争夺战将不可避免。另外，从该地块的出让价来看，按照地块规划建设要求，化纤厂地块折合楼面价在3000元以上，未来该地块房价也不会太低。,济南东部片区整体房地产市场分析,东部片区的供应量11865套，占济南全市供应量的28.6%。,从图中可以看出，济南住宅的成交量主要集中在济南的东西两部，东西两部是济南住宅市场的热点区域。,2013年土地供应计划,东部片区的土地供应占到济南总体供应的41.02%，济南东部住宅产业在保持快速发展的同时竞争也将日益加剧。,济南东部片区房地产分析结论 2012年济南住宅市场共成交42239套住宅，东部片区成交11371套，占比27%。2013年济南住宅可售套数49904，东部可售住宅套数15557，占比31%。并且住宅的均价超过了8500元/米。 随着各大名企入住济南东部，定会带动东部住宅产业的快速发展。济南东部仍然是土地供应的热土，名企大量高价拿地，必定推高未来东部住宅市场价格。 济南东部将进入多名企拼价格、拼品牌激烈竞争的局面，唯有在竞争中寻找差异化竞争优势，才能促进东部住宅产业的持久快速发展。,谢谢 观看,