某置业大唐时代销售代理服务提报.ppt

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1、*置业“大唐时代”销售代理服务提报,松尚雪机构 2010年10月12日,国家宏观经济、房地产概况 房地产调控政策回顾 泗阳及房地产市场概况 本案行销策划目标拟定 本案竞争项目分析 本案行销整体策略,专案提报目录,国家宏观经济、房地产概况,国家宏观经济,2010年上半年GDP为172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期增幅加快3.7个百分点。,房地产开发完成情况,全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，

2、同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。,商品房销售情况,全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%。,房地产开发企业资金来源情况,房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。,固定资产投资表格,房产投资建设额表格,投资类简要分析,从2010年2月份开始固定资产的投资急速

3、增长，房地产的投资态势基本和固定资产投资增长类似，以7月份为例房产投资占固定资产投资总额的23.22%。,物价指数表格,房地产开发景气指数趋势及简要分析,房价走势,简要总结,宏观经济增长良好的背景之下，房地产投资一直处于炙热状态。 在固定资产投资及经济增长在大环境的拉动下，CPI指数一路飚升。 从08年12月份到09年7月份房价处于趋低位化运行状态，09年7月至10年4月份增长率一路飙升，7月份以后趋稳但仍保持在10%左右的增长率。,房地产调控政策回顾,2009房地产十大政策盘点,政策一：二手房营业税优惠终止,解读：政府实施营业税的目的在于竭止炒房，政策通过加大对二手房市场上的税收力度，控制售

4、房者的获利空间，进而通过市场的联动效应向一手房市场传递控制减少房地产市场投资投机的信号，从而实现降低房地产市场的交易价格。任何事情都有两面性，终止优惠政策虽会提高交易成本，但也会有效遏制炒楼投资和减缓房价上涨速度，甚至导致房价出现回调的可能。,政策二：经济适用房存废问题引发争议,解读：经适房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用住房仍然具有重要意义。经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，但经济适用房政策在短时间内不可能被废除。,政策三：“70/

5、90”政策淡出历史舞台,解读：“70-90”政策始于2006年。政策执行三年来，虽然增加了小户型市场占有率，但也滋生了一些问题，比如，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球”。随着全球金融危机冲击国内市场，国家于去年下半年调整宏观调控战略，将房地产作为国民经济支柱性产业给予了重点政策支持，以刺激市场回暖。业内为此一直呼吁，取消“70-90”限制，给开发商更大的市场自主权。,政策四：二套房贷政策全面收紧,解读：作为一个作用于楼市成交阶段的终端行为，银行收紧二套房贷之市场调控能力实际是很有限的，充其量能抑制一些投资性需求的置业行为，对房价显然不具备

6、直接的左右和打压能力，而且从实际看，很多二次或二次以上置业者的购买能力甚至是无须借助房贷的，另外，二套房贷已非新政，一些开发商面对二套房贷的调整已具备一定的应对经验与周旋能力。所以，综合来看，收紧二套房贷对楼市并不会产生多大影响，顶多会增加楼盘的营销费用、延长楼盘的营销周期而已。,政策五：住建部发文公积金对接保障房,解读：用公积金建造经适房，在一定程度上可以提高公积金的使用效率，但面临三大问题。首先是合法性问题，目前公积金是按照条例征缴的，公积金属于职工个人储蓄资金，目前法定用于个人合法提取和购房贷款，条例中并无建经济适用房用途，公积金如造经适房，必须修改条例；其次是资金安全性问题，建造出来的

7、经济适用房，如果卖不掉，政府是否全部统一收购，经济适用房由于并非是市场导向建造，完全政府意愿建造，选址户型等可能存在疑惑，如果没人愿意买，很可能是公积金的坏账；同时，如何制止项目贷款中的腐败行为，公积金中心是事业单位，行政化运作，一旦有了项目贷款，很可能会成为公积金腐败的渊薮。,政策六：国土部将严查小产权房,解读：小产权房的形成在时间上有一个过程，在形成原因上也比较复杂，因此，还没有形成最终的处理意见。,政策七：住房保障法纳入全国人大立法规划,解读：实现“居者有其屋”当然是美好的愿望，而住房保障从字面上理解就应该是实践的重点，政府应在住房保障上充分发挥宏观政策的调控作用，引导、拉动更多的社会资

8、源参与住房保障的供给。,政策八：奥巴马政府房地产政策解读,解读：同样是救房地产，美国是针对居民按揭贷款负担能力，如何来扼制房地产的泡沫，让居民走出债务的困境；中国不少的救市政策是如何让过高的房价或房地产泡沫持续，让居民进入高房价的市场、成为几十年难以摆脱的房奴。,政策九：国务院决定调整固定资产投资项目资本金比例,解读：项目资本金比例的下调，意味着放大了固定资产投资的资金杠杆，有利于未来包括银行贷款在内的更多外部资金实际投到项目中去。对于缓解企业资金压力效用明显。长期来看，将扩大又一轮经济刺激政策效用。,政策十：户籍改革 该否实行购房落户政策？,解读：“购房落户”是把双刃剑：有美好初衷，但若操作

9、不当，会产生负面效应。所以在二三线城市应积极发展，为刺激房地产市场，拉动内需。,2010年房产政策盘点,政策一、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,解读：2年和5年虽然只是个时间的问题，可要是一牵扯到征税的问题，就显得尤为重要：一方面，有效调控了房子的周转速度，起到稳定有效供给的作用；另一方面，在一定程度上也增加了国家的财政收入。还有对普通和非普通住房的区别对待，也起到了缩短“贫富差距”的效果，可谓“一石三鸟”。,政策二、国务院常务会议出台了“国四条”,解读：政策法规还不够，又多了个“国四条”，看来这次政府是要下大力气调控一下房价了。房价高，根据经济学原理，就是有效供给不足；居住对立投

10、资，则是信贷体制不完善的结果；市场乱，起因于监管力度不够；买不起房，是因为一部分收入低。“国四条”，条条见“血”，相信也会有一个好的结果。,政策三、五部委联合出台进一步加强土地出让收支管理的通知,解读：09年的房地产市场，可以说是地价和房价的市场。尤其是“地王”频出，也是议论纷纷。针对开发商的拿地问题，五部委这次也是严出通知，进一步抬高拿地的成本和标准，以期达到规范土地竞拍市场的目的，使房价更加趋于理性化。,政策四、暂免征收印花税继续实行,解读：印花税，作为国家税收的主要来源之一，有着重要的现实意义。房子作为大宗商品，其印花税也是政府很大的财政来源。但是，90平米以下的购买人群多为中低收入者，

11、免征既是合理也是合情。,政策五、首套房贷利率七折优惠继续实行,解读：最近，房贷利率调整的风波闹得是沸沸扬扬，上面这个政策起码是做了一个部分的交代：并非针对全部的房源，购买首套房子仍将享受7折的利率优惠，而二、三、四.套房源利率应该会得到一定的上调。,政策六、2010年房贷新政策,一、家庭首套住房，且面积90平米以下的新房，优惠房贷利率最多下浮20%。二、家庭第二套及以上住房按揭贷款，120平米以下利率由各银行根据客户具体情况自行掌握，但首付比例至少40%，120平米以上利率至少上浮10%。三、90平米以下契税标准不变，120平米以上契税标准要提高，具体标准随后发布。四、二套房贷首付不低于50%

12、 利率不低于基准利率1.1倍，遏制部分城市房价过快上涨的政策措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍. 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策.,五、国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 六、住建部发文：预售楼盘须公布每套房价格，房地产开发企业应将取得预售许可的

13、商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 七、银监会：严格限制各种名目的炒房和投机性购房，各银行业金融机构要加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；实行动态、差别化管理的个人房贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作。 八、日银监会：二套房贷认定以家庭为单位,9.29新政升级版,措施主要有： 一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。 二是完善差别化的住房信贷政策。 三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 四是切实增加住房有效供给。 五是加大住房交易

14、市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。,总结,纵观2009年，2010年 ，09年上半年不断放松房地产政策，而在下半年又开始逐步收紧， 2010年市场需求经过09年的快速消化后，后续的承接力无可避免的将出现阶段性的缺失，同时在国家宏观政策调控和高房价的抑制下，市场需求的支撑作用亦会有所下降，部分大中城市市场销售会遭遇瓶颈，目前的政策大环境下，各项细节措施都提示着房价不能攀升过快，但国家在经济大环境未完全改善、完全回升之前，却也不大可能太大力度打压房地产，所以让房价快速回落或继续延续09年的狂升都是不大可能的。,综合分析,房价进入增长趋缓期更多的是房产

15、市场自身的需要，而政府只是步调稍慢的配合而已。,综合分析,从09年3月份到10年4月份房价一直处于稳步上升趋势，尤其是进入10年以来房价一直处于高位增长的态势，调控的效果远未达到。,综合分析,细读“9.29新政升级版”，终觉其实为缓和剂，力图在房产市场回复疯狂前的缓冲期，让普通民众有个心理接受过程。 调控并未改变其本质，更不能改变消费者的心理预期。而在被判缓刑的同时，实为在进一步扼杀刚性需求，同时进一步圈定富裕阶层。 综观房地产调控历程，每次调控成空调。究其原因，实则为调控并未调其本质，治标不治本。而在经历一段时间的压抑后，马上出现新一轮的反弹 。,衍生话题,其实，刚性需求本身是个伪命题。在经济学上并没有刚性需求一说，因为任何一种商品都有可替代性，需求只与可承受的价格有关。并不存在无论价格多高都会购买一说，价格高到一定程度需求自然消失。,衍生话题,何为调控？何为空调？犹如皇帝的新装一般幽默。,政策部分综合分析表,政策部分综合分析表,政策部分综合分析表,政策部分综合分析表,政策部分综合分析表,对策,危中藏机，迎接下一个量价齐升的机会点的到来。 快速启动项目，在政策的高压危机中求快速平稳的去化。,准备好了吗？找出路！,