北京房地产行业月度分析报告

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1、北京房地地产月度度分析报告（月 刊）目 录第一篇 数据据分析1一、在全全国市场场的地位位分析1二、资金金情况分分析21.开发发投资情情况22.资金金来源情情况3三、土地地开发分分析51.完成成开发面面积情况况52.购置置土地面面积情况况6四、商品品房分类类分析71.施工工面积72.新开开工面积积93.竣工工面积114.销售售情况13（1）销销售面积积13（2）销销售额15（3）销销售率17（4）销销售价格格18（5）个个人购买买比例19第二篇 市场场情况21一、房地地产市场场总体分分析211.房地地产市场场形势分分析21（1）总总体形势势分析21（2）价价格变动动分析222.房地地产走势势分析

2、24（1）房房价与地地价关系系分析24（2）土土地供需需关系分分析25（3）房房源供给给预测分分析26（4）房房价走势势综合分分析26二、北京京区域市市场分析析271.北京京房地产产市场预预测分析析27（1）市市场竞争争格局分分析27（2）市市场供需需变动分分析27（3）市市场准入入变动分分析27（4）市市场预测测思维分分析27（5）市市场细分分竞争分分析27（6）奥奥运板块块房价预预测分析析27（7）供供应变动动情况分分析27（8）客客户定位位变动分分析27（9）交交通网线线效用分分析27（10）008年后后房价预预测分析析272.北京京住宅开开发趋势势分析27（1）小小户型开开发前景景分析

3、27（2）多多层住宅宅前景分分析27（3）多多功能居居住区前前景分析析27（4）高高层住宅宅前景分分析273.北京京商品房房价格趋趋势分析析27（1）市市场供需需情况分分析27（2）价价格影响响因素分分析27（3）价价格下调调手段分分析27（4）价价格下调调空间分分析274.北京京写字楼楼市场态态势分析析27（1）区区域化更更加明显显27（2）环环保概念念深入人人心27（3）市市场总体体租金下下调275.北京京地产新新兴区域域前景分分析27（1）新新兴区域域热点分分析27（2）区区域优势势影响分分析27（3）产产品升级级影响分分析27三、全国国重要地地区市场场分析271.上海海：未来来楼市走走

4、势预测测272.深圳圳：楼价价为何持持续上涨涨273.广州州：楼市市从容面面对央行行加息27四、金融融市场271.子行行业情况况27（1）信信托业将将成为金金融业支支柱之一一27（2）央央行推动动中长期期贷款证证券化试试点272.各地地动态27（1）北北京：贴贴息贷款款购房不不再限定定楼盘27（2）上上海：地地产企业业贷款增增速明显显下降27（3）济济南：住住房公积积金又创创新纪录录27五、海外外市场271.美国国：9月月旧房销销量增加加272.德国国：房地地产信托托投资前前景分析析27（1）房房地产市市场投资资前景分分析27（2）不不动产投投资信托托公司准准入障碍碍分析27（3）信信托投资资

5、进入德德国市场场前景分分析273.英国国：房价价10月月大跌27第三篇 政策策解读27一、金融融方面271.新利利率政策策对地产产业的影影响272.新利利率政策策对租赁赁市场的的影响27二、土地地方面271.“土土地新政政”的进进步性与与局限性性分析272.“招招拍挂”对对房产市市场的影影响分析析27（1）“招招拍挂”并并非地价价上涨根根源27（2）“招招拍挂”使使土地市市场更规规范27（3）“招招拍挂”给给实力开开发商机机会27第四篇 风险险关注27一、市场场风险271.发改改委拉响响房价预预警272.高档档地产风风险分析析273.地产产市场存存在五大大风险27二、金融融风险271.房地地产

6、金融融风险分分析272.银行行个人房房贷风险险分析27（1）流流动性风风险分析析27（2）违违约前景景分析27（3）操操作风险险分析27（4）加加息风险险分析27（5）停停办风险险分析273.贷款款政策风风险分析析27（1）假假按揭形形式分析析27（2）假假按揭原原因分析析27（3）银银行对策策分析27表格目录录表格 11 房房地产开开发投资资总额2表格 22 北北京市资资金来源源总计情情况3表格 33 北北京市资资金来源源构成4表格 44 完完成土地地开发面面积5表格 55 土土地购置置情况6表格 66 商商品房施施工面积积7表格 77 三三类商品品房施工工面积9表格 88 商商品房新新开工

7、面面积9表格 99 三类类商品房房新开工工面积11表格 110 商品房房竣工面面积11表格 111 三类商商品房竣竣工面积积13表格 112 商品房房销售面面积13表格 113 三类商商品房销销售面积积15表格 114 商品房房销售额额15表格 115 三类商商品房销销售额17表格 116 三类商商品房销销售率17表格 117 商品房房平均销销售价格格18表格 118 商品房房个人购购买比例例19图表目录录图表 11 北北京市房房地产开开发投资资额占全全国比重重1图表 22 北北京市商商品房销销售额占占全国比比重2图表 33 按按构成分分的开发发投资资资金来源源本期期4图表 44 按按构成分分

8、的开发发投资资资金来源源同期期5图表 55 三三类商品品房施工工面积本期8图表 66 三三类商品品房施工工面积同期8图表 77 三三类商品品房新开开工面积积本期期10图表 88 三三类商品品房新开开工面积积同期期10图表 99 三三类商品品房竣工工面积本期12图表 110 三类商商品房竣竣工面积积同期期12图表 111 三类商商品房销销售面积积本期期14图表 112 三类商商品房销销售面积积同期期14图表 113 三类商商品房销销售额本期16图表 114 三类商商品房销销售额同期16图表 115 商品房房销售率率比较18图表 116 商品房房销售价价格比较较19图表 117 商品房房个人购购买

9、比例例比较20 （数据据截止：20004年111月330日）第一篇 数据据分析20044年1-9月份份，由于于国家相相关部门门出台了了一系列列政策来来对房地地产业进进行宏观观调控，北北京市房房地产业业发展势势头有所所减缓。一、在全全国市场场的地位位分析20044年1-9月，北北京市房房地产开开发投资资占全国国的比重重为8.11，较去去年同期期的111.144有较较大下降降；同时时，20004年年1-99月，北北京市商商品房销销售额占占比为88.755，较较同期的的11.22同样有有所上升升；此外外统计数数据显示示，今年年北京市市商品房房销售价价格的增增幅要低低于全国国的整体体水平。这表明明了在

10、众众多因素素的作用用下，北北京市的的商品房房销售价价格的增增幅得到到了有效效的控制制，将更更有利于于北京市市房地产产市场的的长期良良性发展展。图表 Error! Bookmark not defined. 北北京市房房地产开开发投资资额占全全国比重重图表 Error! Bookmark not defined. 北北京市商商品房销销售额占占全国比比重二、资金金情况分分析1.开发发投资情情况1-9月月，北京京市累计计完成房房地产开开发投资资8700.566亿元，同同比增长长20.27%， 要要高于同同期固定定资产112.55%的增增幅，但但与全国国总体水水平比较较起来，北北京市房房地产投投资居于

11、于中下水水平，表表明北京京市房地地产投资资越趋理理性。在开发发投资中中，商品品住宅完完成投资资7688.422亿元，经经济适用用房投资资总额为为41.21亿亿元。数据表表明，北北京市房房地产业业发展速速度较快快。表格 Error! Bookmark not defined. 房房地产开开发投资资总额单位：亿亿元，地 区开发投资资总额同比住宅投资资总额经济适用用房投资资总额9月870.5620.227 471.5749.0028月733.95397.1840.4467月611.03320.8432.7796月490.15261.4326.8875月373.89194.9319.8874月265.

12、81131.211.8843月165.976.5575.2772月71.77530.9911.3111月-2.资金金来源情情况同全国其其他地区区基本一一样，北北京市房房地产开开发资金金来源一一直是国国内贷款款、企业业自筹及及其他资资金三分分天下的的格局，而而利用外外资的规规模仍然然偏小。今年11-9月月份，北京市市房地产产开发实实际到位位资金115111.233亿元，同同比增长长16.8%，跟跟全国总总体水平平相比，增增幅较为为平稳。表格 Error! Bookmark not defined. 北北京市资资金来源源总计情情况 单位：亿元，时间资金来源源小计同比9月15111.23316.88

13、8月13533.77月11788.4226月10011.5775月778.14月613.733月460.272月271.021月-在资金来来源中，国国内贷款款到位3360.99亿亿元，同同比下降降6.114%；企业自自筹资金金到位2272.94亿亿元，同同比增长长10.27%；其他他资金（主主要是定定金和预预售收入入）到位位8433.733亿元，同同比增长长32.8%；利用外外资333.5446亿元元，同比比增长226.445%，数数据表明明，由于于国家已已经开始始紧缩银银根，银银行提供供的贷款款资金出出现了下下降，在在资金来来源中的的占比同同比也大大幅下降降；但市市场资金金占比过过大也给给市

14、场带带来了一一定的风风险。表格 Error! Bookmark not defined. 北北京市资资金来源源构成单位：亿亿元，资金来源源到位金额额同比增长长本期占比比同期占比比上月占比比国内贷款款360.99-6.114 23.889 29.772 24.222 利用外资资33.55626.445 2.222 2.055 2.377 企业自筹筹272.9410.227 18.006 19.113 18.880 其他资金金843.7332.880 55.883 49.110 54.660 如果从构构成比例例来看的的话，20004年11-9月月，其他他资金占占比最高高，达到到55.8，利利用外资

15、资占比最最小，仅仅仅为22.2；对比比同期的的占比来来看，可可以发现现利用外外资和企企业自筹筹资金的的占比均均有所下下降；这这一方面面表明在在国家紧紧缩银根根政策的的作用下下，北京京市房地地产资金金来源结结构有所所优化；但另一一方面，自自筹资金金的下降降也带来来了较大大的风险险。图表 Error! Bookmark not defined. 按按构成分分的开发发投资资资金来源源本期期图表 Error! Bookmark not defined. 按按构成分分的开发发投资资资金来源源同期期三、土地地开发分分析1.完成成开发面面积情况况20044年1-9月份份，北京京市房地地产开发发企业完完成土地

16、地开发面面积1772.881万平平方米，同同比下降降66.95%，表明明在国家家各项宏宏观调控控政策的的作用下下，房地地产投资资商非理理性投资资得到了了有效的的控制。表格 Error! Bookmark not defined. 完完成土地地开发面面积单位：万万平方米米，时间完成开发发土地面面积自年初累累计同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5月78.551-4月67.221-3月36.994-2月32.77-1月-2.购置置土地面面积情况况1-9月月，北京京市房地地产企业业购置土土地面积积2988.233万平方方米，同同比下降降63.71。而在1

17、1-9月月，北京京市土地地购置费费累计达达到1221.664亿元元，同比比增长6.01%。表明明在国家家的宏观观调控政政策作用用下，特特别是土土地政策策的作用用下，北北京市土土地供应应面积出出现了明明显的下下降。表格 Error! Bookmark not defined. 土土地购置置情况单位：亿亿元，万万平方米米，时间土地购置置费本年购置置土地面面积自年初累累计同比自年初累累计同比9月121.646.011 298.23-63.71 8月97.003-268.65-7月86.337-317.5-6月71.11-248.88-5月54.331-106.26-4月41.777-87.778-3

18、月32.448-61.221-2月12.552-50.666-1月-四、商品品房分类类分析1.施工工面积虽然有众众多宏观观调控政政策的影影响，北京市市房地产产施工面积积仍保持持了一定定的增长长。1-99月，北北京市商商品房施施工面积积达82299.69万万平方米米中，同同比增长长11.86%，增幅幅运行较较为平稳稳。表格 Error! Bookmark not defined. 商商品房施施工面积积单位：万万平方米米，时间施工面积积自年初累累计同比9月82999.69911.886 8月79033.7-7月76122.588-6月72411.122-5月67833.011-4月60622.19

19、9-3月53611.377-2月38877.311-1月-20044年1-9月，从从三类商商品房施施工面积积的占比比来看，住住宅自然然占比最最大，达达到了880.11，但但较去年年同期有有所下降降；办公公楼占比比则有所所提升；商业营营业用房房占比则则较去年年同期同同样有所所上升；不过从从数据来来看，北北京市的的办公楼楼占比较较大，这这与全国国总体情情况有所所差异。图表 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房施工工面积本期图表 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房施工工面积同期20044年1-9月，北北京市住住宅施工工面积达达

20、57334.333万平平方米，同同比增长长7.557%；办公楼楼施工面面积达9938.14万万平方米米，同比比增长228.112；商业营营业用房房施工面面积达4486.79万万平方米米，增幅幅为311.766。表格 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房施工工面积单位：万万平方米米，20044年19月三类商品品房施工工面积自年初累累计同比住宅57344.3337.577办公楼938.1428.112商业营业业用房486.7931.7762.新开开工面积积在国家相相关政策策的影响响下，北京京市房地地产新开开工面积积要低于于去年同同期。在20004年年1-99月份

21、商商品房施施工面积积82999.669万平平方米中中，商品品房新开开工面积积19771.443万平平方米，同同比下降降4.776%。表格 Error! Bookmark not defined. 商商品房新新开工面面积单位：万万平方米米，时间新开工面面积自年初累累计同比9月19711.433 -4.776 8月16599.377 -7月14833.022 -6月11544.466 -5月907.68 -4月618.78 -3月337.65 -2月149.52 -1月-20044年1-9月，从从北京市市三类商商品房新新开工面面积的占占比来看看，住宅宅同样是是占据着着头把交交椅，占占比达到到了86

22、6.2，不过过与去年年同期相相比，占占比略有有下降；办公楼楼占比则则有小幅幅上升；商业营营业用房房占比同同样有所所下降。图表 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房新开开工面积积本期期图表 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房新开开工面积积同期期20044年1-9月，北北京市住住宅新开开工面积积达14499万万平方米米，同比比下降44.988%，是是带动商商品房新新开工面面积下降降的主要要原因；办公楼楼新开工工面积达达1544.344万平方方米，同同比增长长6.999；商业营营业用房房新开工工面积达达85.15万万平方米米，

23、降幅幅为166.544。数数据表明明，北京京市三类类商品房房中仅仅仅有办公公楼的开开发仍有有升温的的趋势。表格 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房新开开工面积积单位：万万平方米米，20044年19月三类商品品房新开开工面积积自年初累累计同比住宅14999.000-4.998办公楼154.346.999商业营业业用房85.115-16.543.竣工工面积20044年1-9月，北北京市商商品房竣竣工面积积达11131.18万万平方米米中，同同比增长长27.14%，增幅幅稍稍偏偏快。表格 Error! Bookmark not defined. 商品房房竣工面面

24、积单位：万万平方米米，时间竣工面积积自年初累累计同比9月11311.188 27.114 8月998.31 -7月797.77 -6月712.80 -5月485.17 -4月321.88 -3月228.36 -2月113.60 -1月-20044年1-9月，从从北京市市三类商商品房竣竣工面积积的占比比来看，住住宅同样样占比最最大，达达到了887.44，不不过与去去年同期期相比，占占比下降降了5个个多百分分点；办办公楼占占比同比比大幅上上升；而而商业营营业用房房占比则则较去年年同期上上升了11个多百百分点。图表 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房竣工工面积本

25、期图表 Error! Bookmark not defined. 三类商商品房竣竣工面积积同期期20044年1-9月，北北京市住住宅竣工工面积为为8966.344万平方方米，同同比增长长21.41%；办公公楼竣工工面积达达77.48万万平方米米，同比比增长1199.15；商业业营业用用房竣工工面积达达51.44万万平方米米，增幅幅为677.455。表格 Error! Bookmark not defined. 三类商商品房竣竣工面积积单位：万万平方米米，20044年19月三类商品品房竣工工面积自年初累累计同比住宅896.8421.441办公楼77.448199.15商业营业业用房51.4446

26、7.4454.销售售情况（1）销销售面积积20044年1-9月，北京市市累计销销售商品品房面积积11330.447万平平方米，同同比增长长29.18%；跟投投资增长长的情况况相比，销销售面积积的增长长幅度更更大。表格 Error! Bookmark not defined. 商品房房销售面面积单位：万万平方米米，时间销售面积积自年初累累计同比9月11300.477 29.118 8月987.87 -7月839.83 -6月724.69 -5月531.80 -4月376.69 -3月268.63 -2月152.51 -1月-20044年1-9月，从从北京市市三类商商品房销销售面积积的占比比来看，

27、住住宅同样样占比最最大，达达到了992.11，较较去年同同期略有有下降；办公楼楼占比则则大幅上上升；而而商业营营业用房房占比则则较去年年同期有有所上升升。图表 Error! Bookmark not defined. 三类商商品房销销售面积积本期期图表 Error! Bookmark not defined. 三类商商品房销销售面积积同期期20044年1-9月，北北京市住住宅销售售面积达达10334.332万平平方米，同同比增长长25.02%；办公公楼销售售面积达达57.95万万平方米米，同比比增长2260.39；商业业营业用用房销售售面积达达31.36万万平方米米，增幅幅为1119.661。

28、从销售售情况来来看，商商业营业业用房和和办公楼楼的销售售增长较较快；而而住宅销销售面积积的增长长则较为为平稳。表格 Error! Bookmark not defined. 三类商商品房销销售面积积单位：万万平方米米，20044年19月三类商品品房销售售面积自年初累累计同比住宅10344.32225.002办公楼57.995260.39商业营业业用房31.336119.61（2）销销售额在商品房房销售持持续升温温的带动动下，房房地产销销售额明明显多于于上年同同期。220044年1-9月，北北京市商商品房销销售额达达5722.955亿元中中，同比比增长336.663%，增增幅持续续在高位位运行。

29、表格 Error! Bookmark not defined. 商品房房销售额额单位：亿亿元，时间销售额自年初累累计同比9月572.95 36.663 8月501.11 -7月423.41 -6月358.64 -5月274.21 -4月176.95 -3月125.94 -2月68.887 -1月-20044年1-9月，从从北京市市三类商商品房销销售额的的占比来来看，住住宅自然然占比最最大，达达到了884.33，不不过与去去年同期期相比，占占比下降降了7个个百分点点；办公公楼占比比则大幅幅上升；而商业业营业用用房占比比则较去去年同期期上升了了近2个个百分点点。图表 Error! Bookmark

30、 not defined. 三类商商品房销销售额本期图表 Error! Bookmark not defined. 三类商商品房销销售额同期20044年1-9月，北北京市住住宅销售售额达4480.53亿亿元，同同比增长长27.32%；办公公楼销售售额达661.447亿元元，同比比增长1174.05；商业业营业用用房销售售额达228.223亿元元，增幅幅为1112.11。数数据表明明，虽然然销售面面积同比比增幅已已经较快快，但销销售额的的增长却却更快，表表明北京京市商品品房平均均售价又又有所增增长。表格 Error! Bookmark not defined. 三类商商品房销销售额单位：亿亿元，

31、20044年19月三类商品品房销售售额自年初累累计同比住宅480.5327.332办公楼61.447174.05商业营业业用房28.223112.10（3）销销售率从产销比比率来看看，1-9月份份北京市市商品房房平均销销售率为为99.94%，同比比略有上上升，较较前8个个月同样样有所上上升降。值得注注意的是是住宅销销售率仍仍然较高高，为1115.33，较去去年同期期也有所所上升，与与上月相相比也有有所上升升；而新新开工面面积增长长较快的的办公楼楼和商业业营业用用房销售售率并不不太令人人满意，应应引起投投资者的的注意。分类来看看的话，办办公楼的的销售比比率在下下降之中中，应引引起投资资者的注注意

32、；而而商业营营业用房房销售率率的水平平仍不很很高，说说明这类类商品房房的市场场前景并并不很理理想，空空置面积积可能会会越来越越大，应应引起投投资者的的足够重重视，以以便及时时调整投投资结构构。表格 Error! Bookmark not defined. 三类商商品房销销售率单位：时间商品房住宅办公楼商业用房房9月99.994 115.33 74.779 60.996 8月98.995 113.09 79.997 54.881 7月105.27 120.82 82.444 63.000 6月101.67 116.79 83.559 54.888 5月109.61 130.34 70.558 6

33、5.888 4月117.03 138.81 41.773 79.776 3月117.63 142.56 38.667 101.72 2月134.25 145.05 67.442 163.64 1月-图表 Error! Bookmark not defined. 商品房房销售率率比较（4）销销售价格格20044年1-9月份份，北京京市三类类商品房房的销售售价格继继续快速速增长。住宅平平均销售售价格同同比上涨涨了1.84%；而办办公楼、商业营营业用房房的平均均售价则则分别下下降了223.996%和和3.442；不过与与前8个个月平均均销售价价格相比比，三类类商品房房售价均均略有下下降。表格 Err

34、or! Bookmark not defined. 商品房房平均销销售价格格单位：元元/平方方米，%时间商品房住宅办公楼商业用房房9月50688.2 46455.9 106007.44 90011.9 8月50722.6 46400.7 105444.44 89099.6 7月50411.6 45288.6 105000.77 87899.5 6月49488.9 44900.9 101337.22 90166.2 5月51566.3 46644.5 98155.8 91833.7 4月46977.5 44455.7 98700.4 80833.3 3月46888.2 43600.1 98255

35、.2 86166.9 2月45155.8 44233.3 130333.77 71466.5 1月-图表 Error! Bookmark not defined. 商品房房销售价价格比较较（5）个个人购买买比例从消费主主体来看看，20004年年1-99月，北北京市个个人购买买商品住住宅的比比例为998.88，高高于去年年同期水水平。11-9月月，办公公楼的个个人购买买率为88.5，较去去年同期期则有一一定的上上升。11-9月月，个人人购买商商业营业业用房的的比例为为53.9，较较去年同同期水平平也有所所上升。总体来来看，除除办公楼楼外，个个人已成成为北京京市另两两类商品品房的消消费主体体（具体

36、体见下面面的图表表）。表格 Error! Bookmark not defined. 商品房房个人购购买比例例单位：%时间住宅办公楼商业用房房9月98.88 8.5 53.99 8月98.99 8.2 63.66 7月98.88 7.3 63.11 6月98.55 9.1 56.11 5月98.22 8.4 61.22 4月97.66 31.88 59.55 3月97.22 30.55 54.44 2月96.99 9.5 55.88 1月-图表 Error! Bookmark not defined. 商品房房个人购购买比例例比较第二篇 市场场情况一、房地地产市场场总体分分析1.房地地产市场场

37、形势分分析（1）总总体形势势分析（一）房房地产投投资的走走势说明明宏观调调控已见见成效当前，一一种持“房房地产过过热论”、“泡沫沫论”和和“风险险论”的的观点认认为，“此此前的宏宏观调控控对房地地产的紧紧缩效应应并不明明显”，其其依据是是“16月，房房地产开开发投资资累计资资金金额额为49924亿亿元，与与上年同同期相比比增长228.77”。分析认为为，观察察宏观调调控措施施是否发发挥作用用，不能能看某一一时间段段的经济济数据，而而应该看看其在较较长时间间内的发发展变化化趋势，走走势比绝绝对量或或相对量量更加重重要。国国家采取取的抑制制固定资资产投资资和房地地产投资资过热的的宏观调调控措施施充

38、分发发挥了作作用。（二）根根据是否否存在真真实需求求来判断断泡沫存存在的有有无分析认为为，目前前的住宅宅需求仍仍是真实实需求，其其依据如如下：首先，从从潜在需需求看，我我国现有有城镇居居民4.9亿人人，到实实现“全全面小康康”的220200年，我我国城市市化水平平将达到到5560，城镇镇居民将将增长到到8亿至至8.55亿人。在此期期间约有有333.5亿亿左右的的新增城城镇人口口需要解解决住房房问题.另一方方面，原原有城市市人口同同样存在在改善住住房条件件的需求求。20003年年末中国国城镇居居民人均均住房面面积为223.88平方米米。初步步测算，我我国20020年年城镇居居民的人人均住房房面积

39、可可能要达达35平平方米。也就是是说，每每个城镇镇居民的的人均住住房面积积要在目目前基础础上再增增加100平方米米以上。其次，从从有效需需求测算算，不算算农村进进城经商商务工人人员的住住房需求求，只计计算城镇镇居民改改善住房房的需求求，如果果假定有有20的城镇镇家庭有有改善住住房的要要求，而而且这220要要求改善善住房的的城镇家家庭每户户也只是是想增加加20平平方米的的住房，那那么中国国20的城镇镇家庭是是27000万户户，每家家增加220平方方米，这这个现实实需求总总量是55.4亿亿平方米米。这个个需求是是客观存存在的，是是现在就就买得起起、或者者在住房房信贷的的帮助下下买得起起的需求求。在

40、有真实实需求支支撑的前前提下，即即使局部部地区可可能出现现房地产产过热或或结构性性过剩现现象，也也不能就就此判断断房地产产已经是是“泡沫沫经济”。（三）房房地产空空置量确确实是影影响我国国房地产产业发展展的“双双刃剑”根据目前前的统计计数据分分析，不不能否认认房地产产空置现现象的存存在。如如果将商商品房年年竣工面面积与年年销售面面积对比比，每年年都有较较大面积积的未销销售商品品房，且且累计总总量较大大，说明明房地产产的确存存在空置置问题。但从动态态上看，商商品房空空置面积积并没有有增加，而而是呈下下降趋势势。20004年年8月底底，商品品房空置置面积00.977亿平方方米，同同比减少少0.88

41、，比比去年底底减少33。这这说明当当前的房房地产空空置问题题并未恶恶化。我我们认为为，对于于房地产产空置现现象，必必须从两两个方面面认识：一方面面，房地地产空置置占压大大量资金金，其中中部分形形成不良良资产；另一方方面，一一定规模模的空置置对正常常的房地地产市场场是完全全必要的的，它实实际上在在某种意意义上是是一种“库库存”，从从而发挥挥平抑房房价的作作用。需要补充充说明的的是，对对于我国国的房地地产空置置率，不不能简单单套用国国际上110的的警戒线线，其原原因是国国内空置置率的计计算方法法和国际际通行的的并不一一样。国国际上的的空置率率是用空空置量除除以全部部存量房房，而我我国目前前的空置置

42、量是用用空置量量除以增增量房，分分母的不不一样导导致我国国的房地地产空置置率与国国际比较较偏高。（2）价价格变动动分析（一）关关于房价价上涨的的两个基基本观点点1、房地地产价格格本身呈呈自然上上涨趋势势，房价价中长期期趋势总总是看涨涨正常情况况下，房房地产价价格应该该是呈缓缓慢、平平稳上涨涨趋势的的。另一一方面，不不能将房房价上涨涨的长期期趋势与与房价中中短期的的周期波波动趋势势混淆。在市场场经济下下，各行行业包括括房地产产业都有有复苏、高涨、危机、萧条的的周期变变化，只只不过周周期的长长短、起起伏不同同。从长长期看，房房价应该该是平稳稳缓慢增增长；但但对长期期增长趋趋势的分分析，不不能代替替

43、对中短短期周期期波动的的分析。长期增增长趋势势是在中中短期周周期波动动中实现现，在这这个实现现过程中中，可能能出现大大的波动动甚至是是剧烈波波动。房房价的平平稳变化化只是一一种理想想状态，现现实是房房价在发发展过程程中必然然有涨有有跌、有有起有落落，甚至至是大涨涨大跌、大起大大落。理理论上通通过宏观观调控可可以减缓缓波动。但由于于我们的的主观认认识具有有一定的的局限性性，对事事物的发发展规律律并不总总能科学学正确地地把握，因因此对调调控时机机、力度度的把握握不可能能总是最最忧，对对调控效效果的评评价也不不宜只从从短期目目标出发发。有时时对长期期房价的的合理调调控反而而会对短短期房价价起到加加剧

44、波动动的作用用。2、现阶阶段房价价下跌不不一定就就是好事事目前我国国城镇已已有722以上上的居民民拥有自自己的住住房，如如果住房房降价，首首先是广广大有房房居民因因“住房房资产缩缩水”而而受到伤伤害。特特别是用用抵押贷贷款买房房还处于于还款期期的居民民，房价价降多了了，就会会产生一一种特殊殊的“住住房资产产负债”，甚甚至导致致所谓“理理性违约约”，反反而产生生新的金金融风险险。因此此，对是是否降低低房价，要要审慎地地考虑广广大居民民的利益益，不能能认为只只要降房房价就是是好事。现阶段段已经采采取的逐逐步增加加中低价价位住房房（不仅仅是经济济适用住住房，还还应包括括中低价价位的商商品住房房和）供

45、供给的措措施，我我们认为为是完全全正确的的，这种种结构性性的降价价不会伤伤害有房房的居民民。（二）房房价上涨涨的原因因分析1、地价价上涨推推动随着国民民经济和和城市建建设的发发展，相相关土地地会因“级级差地租租”变化化的影响响，造成成土地出出让价格格的上涨涨，这是是完全正正常的。需要密密切关注注的是地地价的不不正常上上涨。另外，必必须看到到，新建建住宅成成本的上上升也是是导致房房价上涨涨的原因因。这里里所说的的成本上上升，并并不单指指建材等等价格上上涨带来来的成本本增加，还还应包括括新建住住宅品质质提升所所带来的的成本增增加。2、房地地产供给给结构变变动推动动目前房地地产市场场供求总总量的阶阶

46、段性失失衡直接接影响房房地产价价格变动动，即中中低价位位商品住住房供应应量下降降，高档档商品房房供应增增加，使使得商品品房平均均价格上上扬，这这与当前前房地产产市场的的结构性性矛盾是是吻合的的。3、多种种住房需需求旺盛盛除了第一一部分分分析的自自用性需需求，也也就是消消费需求求外，当当前房地地产市场场中还存存在大量量投资需需求。在在一定条条件下，局局部地区区的投资资有可能能转化为为投机。目前国国内部分分地区房房价飞涨涨，与存存在投机机性炒作作密切相相关。（三）房房地产价价格上涨涨深层次次原因在在于消费费者预期期改变以上主要要是从成成本和供供求关系系两个方方面来分分析房价价。但实实际上，房房价有

47、区区别于一一般商品品价格的的形成特特点。简简单按照照成本或或者供求求关系来来认识房房价、调调控房价价并不能能收到预预期的效效果。事事实上，房房价不仅仅可以极极大地脱脱离成本本，甚至至可以极极大地脱脱离实物物层面的的供求关关系。因因为在市市场经济济条件下下，真正正决定房房价的并并不是开开发商要要卖多少少房子，或或者居民民的消费费需求需需要多少少房子，而而是社会会普遍的的经济预预期。以以香港房房地产价价格为例例，为亚亚洲金融融危机以以来，香香港的房房价6年年间跌去去了655。在在这个过过程中，无无论是房房子、人人口，还还是社会会收入水水平的变变化都不不大，仅仅仅是人人们的社社会预期期、经济济预期发

48、发生改变变，房价价就发生生剧烈变变化。也也就是说说，社会会经济预预期对房房价的影影响要比比真实的的供求关关系大得得多。从当前我我国的宏宏观经济济形势分分析，人人们对未未来的经经济预期期是看好好的。（消消费价格格指数）是是观察和和分析消消费心理理预期的的重要指指标。最最新统计计表明，220044年8月月居民消消费物价价与去年年同期相相比上涨涨5.33，这这已是连连续第33个月居居民消费费物价涨涨幅达到到5以以上；从从环比增增长看，88月居民民消费物物价上涨涨0.77，改改变了前前两个月月同比上上涨但环环比下降降的走势势。强劲劲的上涨涨说明当当前的房房价上涨涨并非孤孤立，是是有其宏宏观经济济背景的

49、的。更重要的的是，国国家对房房地产业业采取的的宏观调调控政策策也印证证了人们们的预期期。当前前采取的的调控措措施主要要有二：一是通通过银行行收紧房房地产开开发项目目的贷款款供应，二二是暂停停农用地地转非农农用建设设用地审审批，严严格控制制农用地地转为建建设用地地的规模模，从紧紧控制房房地产开开发的土土地供应应。实际际上从资资金和土土地两个个源头控控制了房房地产供供应。从从国家的的角度讲讲，是为为了控制制房地产产投资规规模，防防止宏观观经济过过热采取取的必要要措施。但对普普通消费费者来说说，他们们能感受受并得到到的心理理预期就就是“开开发商地地也没了了，钱也也没了，今今后房子子的供应应要少了了，

50、房价价也要涨涨了”。在这个过过程中，开开发商利利用政策策和市场场信息的的不对称称，利用用自己的的话语权权，通过过媒体宣宣扬“房房价还要要继续上上涨”的的观点，进进一步强强化老百百姓的心心理预期期，造成成局部地地区价格格短期内内出现非非正常上上涨。2.房地地产走势势分析土地是房房地产开开发的先先行指标标。受政政策影响响，今年年以来土土地供给给大幅下下降。据据此，不不少市场场人士断断言，这这意味着着土地成成本上升升，未来来房源供供给减少少，而老老百姓的的购房需需求仍保保持高速速增长，房房价反弹弹便不可可避免。然而，这这看似合合乎逻辑辑的预测测忽略了了诸多真真相。 （1）房房价与地地价关系系分析高房

51、价是是高地价价惹的祸祸，这似似乎毋庸庸置疑。因为土土地出让让时一次次性缴纳纳的费用用过高，导导致地价价乃至房房价刚性性上升。但事实实并非如如此简单单，现在在的建设设用地是是两年前前获得的的，今天天的高房房价也是是建立在在以前的的地价基基础上的的，而以以前的土土地大多多是划拨拨和协议议出让的的，相对对于今天天的高房房价，地地价不是是太贵而而是太便便宜。即即便以现现今的地地价计算算，大多多数城市市的地价价涨幅远远低于房房价涨幅幅。国土土资源部部20004年33月发布布的地价价监测报报告显示示，上海海市20003年年平均地地价同比比增长55.344，而而房价同同比增长长24.2，其其增幅为为地价增增

52、幅的近近5倍；北京的的情况与与上海相相仿。就就房地产产利润而而言，大大多数城城市在110以以上，中中高档房房产平均均利润率率更是在在30以上，远远高于其其他行业业和国际际上5的平均均利润率率。 可见，至至少在现现阶段，与与其说高高房价是是高地价价惹的祸祸，不如如说是制制度漏洞洞下过分分投机惹惹的祸。分析认认为，在在一个充充满投机机的房地地产市场场上，对对在商言言商的房房地产企企业来说说，降价价是老百百姓一厢厢情愿的的单相相思；地方政政府为了了税收、政绩，也也不愿意意房价下下跌过猛猛，但这这并不等等于房价价本身不不存在下下跌空间间，所谓谓高地价价不过是是个幌子子。 （2）土土地供需需关系分分析国

53、家宏观观调控政政策决定定，从55月份起起，半年年内暂停停土地转转用审批批。一些些业内人人士认为为，土地地供应量量的压缩缩导致其其日渐走走俏，在在土地难难求的情情况下，地地价成本本很难降降低。而而土地成成本的提提高最终终会分摊摊到房价价上去，房房价不高高开发商商就没利利润，而而开发商商是不会会做赔钱钱的买卖卖的。 其实，这这里又有有一个误误区：控控制用地地规模的的调控政政策从来来都是将将普通商商品房建建设用地地排除在在外的，严严控的对对象只是是别墅和和高档商商品房用用地，并并不包括括普通商商品房，尤尤其是经经济适用用房用地地。 严格地说说，即便便是在宏宏观调控控下，住住宅类土土地供给给也并没没有

54、小于于实际需需求。譬譬如上海海，截至至上半年年，尚未未开发的的闲置土土地多达达60000公顷顷。20003年年，上海海商品住住宅供应应量是228000万平方方米，实实际销售售面积为为22555万平平方米。按此规规模，如如果真能能盘活用用好这些些闲置地地，即便便不再新新批一分分地，也也足够上上海两年年开发之之用。 （3）房房源供给给预测分分析所谓土地地紧缩导导致房源源减少同同样是房房地产市市场的有有产者刻刻意透支支的利好好信息。 房地产的的开发周周期一般般为2年年-3年年，今年年土地、银根双双缩，开开工项目目会有所所减少，但但这要到到20006年至至20007年才才会体现现，而一一两年前前开工的

55、的商品房房项目并并没有多多少受调调控影响响而停工工。所以以，所谓谓宏观调调控降低低房市供供给只是是远期的的可能，而而非近期期的事实实，倒是是银行提提高按揭揭门槛、降低贷贷款比例例后，普普通购房房人的购购买力即即刻受到到了抑制制。统计计显示，220044年，全全上海商商品住宅宅供应量量将与220033年相仿仿，为227600万平方方米，预预计年底底实销面面积在119000万到220000万平方方米之间间，供略略大于求求的局面面已然呈呈现，会会有2000万到到3000万平方方米的剩剩余房源源要延至至明年才才可能被被消化掉掉。 （4）房房价走势势综合分分析眼下，房房地产市市场在不不少人看看来是处处在

56、反弹弹的前夜夜，一些些专家的的告诫似似乎有点点不合时时宜。譬譬如上海海，上半半年房价价一直在在高位盘盘整，还还小幅上上扬。但但若仔细细分析市市场的决决定性因因素真实购购买力，便便会发现现这些告告诫并非非耸人听听闻，高高房价与与实际购购买力之之间的鸿鸿沟非但但没有缩缩小，反反而越拉拉越大。 首先，银银行纷纷纷提高按按揭贷款款门槛，高高价房市市场购买买力大幅幅缩水。 自今年44月以来来，银行行纷纷提提高中高高档房贷贷款门槛槛：上海海许多银银行将单单价超过过每平方方米70000元元或总价价超过1100万万元新房房的按揭揭比例由由原来的的8成普普遍降至至7成。首付款款陡增必必将一大大批潜在在购房人人挡

57、在门门外。对对于购买买第二套套房的客客户，深深圳发展展银行停停止发放放贷款，上上海银行行原则上上不予贷贷款，即即使放贷贷也不得得超过55成；农农行上海海分行、民生银银行则规规定提高高房贷利利率1个个百分点点不等。工行上上海分行行也已开开始降低低高价房房的贷款款成数，同同时对买买第二套套以及更更多房子子者实行行全新的的“期限限贷款利利率”，远远远超过过普通个个人住房房贷款的的利率。 在审贷方方面，银银行从未未有过如如此之严严，退单单比例明明显上升升。建行行上海分分行的一一位人士士说，以以前，收收入证明明由购房房人根据据需要填填写，55月份以以来，个个人贷款款越收越越紧，审审批手续续愈来愈愈严，许许多银行行不仅限限制贷款款总额，对对一些额额度较大大的贷款款，还要要求贷款款人提供供税单以以证明收收入。仅仅此一项项，就使使得许多多人无法法获贷。他说，相相比开发发贷款，按按揭贷款款的收紧紧对市场场需求的的打击更更大，且且即刻显显现。 其次，市市场直接接购买力力被严重重透支，已已是强弩弩之末。 买房子不不是买彩彩电，购购买力客客观需要要多年积积累。上上海的房房地产专专