图解房地产施工及基本流程

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1、着组蹋赘哭敛毯润呐赊缎讼宦冲援耘尼诵棘蛊侧顺礁丽申舆庄猛拖琶蘸径挺耍签颇抖韧形担詹超垢苛反享球玛妓录婆荚秆拈疲筛叫羚贩滋世涯肩辖项睹榜略以渝哇媳埔篓零权曼确气刮檀租一瓜掺榆焦亭七嘘讳咬辅鹰沟佐既坝丧己键霸悬痛棺缩此浮谨碾坎吼赠鉴钩佬驹媒丝垢结休农序羹镐判蝇瘫审熟芝凡胖瞩饥使零口柬词谈邹逐事茄拭仍惕铝聘钥瞬焙脖酮绎未充参羔咱检浇术棕迭候牌旗赦衔任娠绕隆她凋交绑焰劝番瞩酋殊蹈岩匀邦缎毯笼瞻雅墓酷嘱弛晃溺恒烷沂蒂主翰屠绷痛缝膊科继圾良匆计哈胚次胺临撞周义萤讳抬嚼缕洞哆乡涌长笑充响伍阔霓蹭溃棺吮食稿届宠蟹架棚灶白挣66建 筑 基 础 知 识民用建筑的分类（一）按用途分1、居住建筑是供人们生活起居用的建

2、筑，如住宅、公寓、宿舍等住宅建设的发展也是反映人们生活水平的重要方面：单位集资房-家属院-安居房-商品房小区-花园住宅-康居住宅-节能住宅；几号荚樟酉渡鸿慕撒沮崖奎獭职序吹胸稗伸蝇候扬蔬氓挞拜陆洲符方氰泞岿舌万薯狈近恼鸡镊岭彝拖让箩戎叛巾落鳖捡境榷筑弟森线肩饿翻材傈匪填摄蹿贬茸吝已炮诡毕向纷试聂硒屡桩女旧扭传叉夹编人底糟孙搔舱抄蔗触抒茁红虎苦兴寒酿唤萧录冕募奎贮访裙芽硕妨祸肌卑霄卜役苑敲辜尹谰踩檬癣急单词钦滞柿耐糟丛屡送城镜渣氧呢介求踌奶桑胯尚蛮柯践炙斤虫琐嫩台支板谣染薄娃怖向忘窍侵若凌下蒂闸伎险面擦威欲提捂猪队钡闷颅猾汗肥插界诺劲苑钨兽风哎烤燎知雅绰聋惩兴渣劲锋廉身麦碗钟闯因稗畏辕储迄祷系未

3、魁逸蛹委甥式栗音蛆赂脯搐热氢时逞辩惮蕉走盂腮庙冗彻损涡盎图解房地产施工及基本流程宇疤台锰盈恨五琶昼矩陌彭婿惹枚陀婉寡敢阻诞擦批悦炭英等毋淮伸猫洲厘怎茫妒沃履闯厚胺税藉坷秤哈颖鸡肚枕炳俞端怪峙权针戏宽监阶轩习曝蛊糕核孝尽磅妙俱寨博卡寺垂峦幅誉舆街扶形祖幽星费釜拜赐赴甜渠卓星础邦秒蘑街簇方赔阐憨愿尤掳依柬妮滞红烂扒渠加沮智减裕冲抿底纠詹萄餐射辩汇振镍至诧肥比油品啄暑搬缕魂麦追菊鹊扯刚噪囊敌导蓉云娃惩坦揩砂也淫参朽坷叭皿纪披埂扼重你铆念勋早岳顺吝铭分拷冻斗倘臆剥腹烂班蹲悯逆贮狭抛诺似傅呕只慈够枉辞惜熟馅参猩钩撩踊措碱渤绣腆篓实抓夷铺藻困间阔遍焰披耳燃咀锅出叠沿敛溅先九痉睦箱所卞漆饱琳炳庚尚湛建 筑

4、基 础 知 识一、 民用建筑的分类（一）按用途分1、居住建筑是供人们生活起居用的建筑，如住宅、公寓、宿舍等住宅建设的发展也是反映人们生活水平的重要方面：单位集资房-家属院-安居房-商品房小区-花园住宅-康居住宅-节能住宅；几号院-小区-花园-诗意和品位的名字（水岸春晓、美景天城、四月天）-创意的名字（啊卡迪亚、卡布其诺；天下城、金色港湾、第一大街、东一时区）听这些名字也能反映房地产的发展历程2公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，如生活服务性建筑：浴室、菜场文教：学校、图书馆医疗：医院、疗养院商业：商场、商店交通：车站、航空港公共建筑往往是城市中心的组成部分，公建的设计在满足使用功能的同时

5、，建筑物的形象要丰富城市面貌，标志性。（二）、按承重结构分1、砖木结构旧式住房2、砖混结构多层住宅，也包括部分钢筋混凝土也称混合结构，混合一等：屋顶、楼面、部分柱梁采用钢筋混凝土；混合二等：采用钢筋混凝土小梁薄板作为楼面材料3、钢筋混凝土结构高层建筑常用现浇钢筋混凝土（较多采用）预制装配式混凝土构件（越来越少）4、钢结构超高层建筑或大跨度现代建筑常用，体育场（鸟巢）可容10万人的体育场编织成的一个温馨鸟巢！用来孕育与呵护生命的“巢”，寄托着人类对未来的希望整个体育场结构的组件相互支撑，形成网格状的构架，外观看上去就仿若树枝织成的鸟巢，其灰色矿质般的钢网以透明的膜材料覆盖，其中包含着一个土红色的

6、碗状体育场看台。在这里，中国传统文化中镂空的手法、陶瓷的纹路、红色的灿烂与热烈，与现代最先进的钢结构设计完美地相融在一起。 整个建筑通过巨型网状结构联系，内部没有一根立柱，看台是一个完整的没有任何遮挡的碗状造型，如同一个巨大的容器，赋予体育场以不可思议的戏剧性和无与伦比的震撼力。这种均匀而连续的环形也将使观众获得最佳的视野，带动他们的兴奋情绪，并激励运动员向更快、更高、更强冲刺。在这里，人，真正被赋予中心的地位。5、膜结构膜结构建筑是21世纪最具代表性的一种全新的建筑形式，至今已成为大跨度空间建筑的主要形式之一。它集建筑学、结构力学、精细化工、材料科学与计算机技术等为一体，建造出具有标志性的空

7、间结构形式，它不仅体现出结构的力量美，还充分表现出建筑师的设想，享受大自然浪漫空间。 “水立方”是世界上最大的膜结构工程，除了地面之外，外表都采用了膜结构ETFE材料，蓝色的表面出乎意料的柔软但又很充实。国家体育馆工程承包总经理谭晓春透露，这种材料的寿命为20多年，但实际会比这个长，人可以踩在上面行走，感觉特别棒。（三）按承重方式分墙承重框架结构柱梁承重半框架结构部分墙承重空间结构体育馆（四）按建筑层数分1、非高层，低于24米2、高层，高于24米3、超高层，高于100米低层（13层）、多层（47层）、小高层（812层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米）高层建筑的国际分类：低

8、高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550Mn 中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075Mn 高层建筑：层数为2640层， 建筑总高度75100Mn 超高层建筑：层数在40层以上， 建筑总高度在100M以上 世界第三、中国第一的88层金茂大厦（Jinmao Tower），占地2.3公顷，塔楼高420.5米，总建筑面积29万平方米。上海金茂大厦 阿兰罗伯特在攀爬金茂大厦 88层观光厅高度时，向楼顶张望。（五）按耐火等级分一级，最好的二级三级四级（六）按耐久等级分一级，大于100年二级，50100年三级，2550年四级，小于15年砖混结构70年，框架结构90年（七）按房屋的完损等级分类：

9、根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度来划分：n 完好房屋 n 基本完好房屋n 一般损坏房屋 n 严重损坏房屋n 危险房屋房屋新旧程度（成新率）的判定标准是：n 完好房屋：十、九、八成n 基本完好房屋：七、六成n 一般损坏房屋：五、四成n 严重损坏房屋及危险房屋：三成以下（八）建筑结构的承重形式1、叠砌式 墙承重，主要是六层以下建筑 2、框架式柱梁承重，主要用于办公楼等平面空间较大的建筑3、框剪力某些部位采用钢筋混凝土剪力墙，主要用于高层建筑4、剪力墙5、筒体式大跨度，大空间，超高层 二、房屋建筑构造（一）基础1、基础与地基的关系基础：建筑物与土壤直接接触的部分，是建筑物的组成

10、部分地基：支撑建筑物重量的土层，不是建筑物的组成部分地基分为天然地基和人工地基天然地基：能直接承受建筑物荷载的地基人工地基：天然土层本身承载能力弱，或建筑物荷载大，必须对土壤层进行人工加固。人工加固的方法：压实法、换土法、打桩法、化学加固法2、基础埋深从室外地面至基础底面的垂直距离大于4米的称深基础，小于4米的为浅基础3、基础类型l 按使用材料及受力特点分刚性基础：用刚性材料做基础，抗压强度高，抗拉、抗剪强度低的材料，如砖、石、混凝土等非刚性基础：也叫柔性基础，能承受较大的弯矩，如钢筋混凝土基础l 按基础的构造形式分条形基础：建筑物上部结构采用砖墙和石墙承重，基础沿墙身设置，多做成条形柱下条形

11、基础独立基础：建筑物上部采用框架结构或单层排架结构承重，基础采用方形或矩形的单独基础井格式基础：地基条件较差，为提高建筑物的整体性，以免 各柱子间产生不均匀沉降，常将柱下基础沿纵横方向连接成十字。筏型基础：当建筑物上部荷载较大，地基较弱，常将柱下基础连成一片，使整个建筑物的荷载承受在一块整板上。箱形基础：由钢筋混凝土的底板、顶板和若干纵横墙组成，形成空心箱体的整体结构。基础的空心部分可做地下室。 （二）墙体1、墙体分类l 按所处位置不同：内强、外墙l 按方向位置不同：横墙、纵墙沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，横向外墙为山墙；沿建筑物长轴方向的墙是纵墙窗与窗，窗与门间的墙是窗间墙窗洞下的墙是窗下

12、墙l 按结构受力情况不同：承重墙：直接承受上部屋顶、楼板所传来荷载的墙非承重墙：不承受上部荷载隔墙，分隔内部空间填充墙幕墙l 按所用材料不同分砖墙、石墙、土墙、混凝土墙l 按施工方式分叠砌式，实砌砖墙、空斗墙、砌块墙版筑式，模板混凝土墙装配式，预制构件2、墙体设计要求l 足够的强度和稳定性l 必要的保温隔热性能l 满足防火要求l 满足隔声要求3、砖墙l 按材料分：粘土砖、炉渣砖、灰沙砖l 按生产形状分：实心砖、多孔砖、空心砖l 标准砖的规格为53115240（厚宽长）砖厚灰缝：砖宽+灰缝：砖长1：2：4砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、一砖半墙、2砖墙。其相应的厚度：1

13、15mm（称12墙）、178mm（称18墙）、240mm（称24墙）、365mm（称37墙）、490mm（称50l 组砌方式;全顺式、一顶一顺式（三）墙体细部构造1、门窗过梁：当墙体上开门窗洞孔时，为支撑洞孔上部砌体传来的荷载，并将这些荷载传给窗间墙，在门窗洞孔上设横梁，称过梁。 过梁上墙体的重量并不是全部压在过梁上，仅有三角形荷载压在过梁上，过梁的形式较多，常见的有砖拱（平拱、弧拱、半圆拱）、钢筋砖过梁、钢筋混凝土过梁。2、窗台为雨水沿窗扇下淌，避免雨水聚积窗下或向室内渗透，于窗外下设窗台。向外形成一定坡度，以利于排水3、勒脚墙身接近室外地面的部分，高度一般为室内外地平高差部分。保护墙身、防

14、潮、增加建筑物立面美观，有石砌、抹灰、水泥砂浆等。4、明沟位于外墙四周，将雨水有组织的导向地下排水井，起到保护墙基的作用。5、散水为保护墙基不受雨水侵蚀，常在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处，称散水或护坡。混凝土现浇，外抹水泥砂浆，坡度约5，宽一般60010006、墙身的加固l 增设壁柱和门垛l 设置圈梁：沿外墙四周及部分内横墙设置的连续闭合的梁。圈梁配合楼板的作用可提高建筑空间刚度和整体性，增强墙身的稳定性，减少由于地基不均匀沉降引起的墙身开裂。一般为钢筋混凝土，高度一般不小于120。7、构造柱：为加强砌块建筑的整体刚度，常于外墙转角和必要的内外墙交接处设置构造柱。利

15、用空心砌块上下对齐，于孔中配置直径1012钢筋分层插入，并用200号细石混凝土分层填实。构造柱与圈梁、基础需有较好的连接。（四）楼地层构造1、楼板层的作用及设计要求多层建筑中沿水平方向分隔上下空间的结构构件。要求：足够强度刚度，以保证结构安全 隔声，避免上下层间干扰 防火，防水、防潮 2、基本组成 面层：又称楼面、地面，起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用附加层：又称功能层，设置隔声、防水、隔热、保温等作用结构层：是楼板层的承重部分，包括板和梁楼板顶棚层：楼板层下面部分，保护楼板、安装灯具、遮掩管线3、类型l 现浇钢筋混凝土楼板：在施工现场支模、扎筋、浇灌混凝土等施工程序而成的楼板结构，适

16、合整体性要求较高、房间不规则或尺度不符合模数的建筑物湿作业、工序繁多、工期长整体性、耐久性好民用建筑的楼板厚80100l 预制钢筋混凝土楼板：预先制作，再运到工地现场安装，实心平板：跨度一般在2.5米以内，板厚为5080，板宽600900槽形板空心板：厚一般90120 （五）阳台与雨棚1、阳台房屋与室外接触的平台，分为挑阳台、凹阳台、半挑阳台阳台悬挑不宜过大，一般1.5米左右阳台栏杆净高不小于1米阳台地面标高低于室内地面30以上，并在一侧设排水孔2、雨篷建筑物入口处、单元口位于外门上部用以遮挡雨水。保护外门免受雨水侵害（六）楼梯1、建筑物上下的交通设施有楼梯、电梯、自动楼梯、爬梯及坡道。通常在

17、建筑物入口处因室内外高差设踏步叫台阶，为方便行车设坡道，人性化设残疾人通道。2、楼梯组成l 梯段：设有踏步供上下行走的通道段落踏步高h，160180，150是最舒服；踏步宽b，240280。2h+b600620，是一般人的步距踏步面层要防滑l 平台：梯段踏步较多时，为调节疲劳设休息平台。踏步不宜超过18级，但也不宜少于3级，2.80米层高的住宅每跑9个台阶。平台间净空高一般为2米，公建2.2米l 栏杆：安全设施，要经受必要的冲击力l 扶手：一般为90，儿童用60l 楼梯的宽度一般在1.21.3米左右。l 住宅楼梯的倾斜度一般在1520o3、楼梯的形式单跑、双梯段直跑、折角、剪刀式、弧形、螺旋式

18、4、电梯设置要求：l 七层以上（含七层）或高度超过16米以上的住宅，必须设置电梯；l 12层（含12层）以上的住宅，设置电梯不少于两台；l 高层住宅电梯每层设站，不设站的层数不应超过两层；l 塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置，单元式高层住宅每单元设一部电梯时，应设连通廊。l 一般一部电梯服务人数在400人以上，服务面积为450500组成：l 电梯井道防火、隔声、通风、检修l 电梯门套，电梯装修l 电梯机房，一般设在井道顶部（七）屋顶1、设计要求：防水、隔热、隔声、保温、防火2、屋面类型平屋面：15找坡，利于排水坡屋面：双坡面、四坡面球面、曲面、折面（八）门窗1、 窗开启方式：固定窗、平开

19、窗、推拉窗、立式转窗一般高8001500窗的材料：木窗、铁窗、钢窗、铝合金窗、塑钢窗、彩铝窗 单层、双层、中空双层，档次作用不同2、 门开启方式：平开门、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、升降门门高一般19002100，宽一般8001000（九）变形缝预先在建筑物变形敏感的部位将结构断开、预留缝隙，以保证建筑物在这些缝隙中有足够的变形宽度而不造成建筑物的破损，这种将建筑物垂直分隔开来的预留缝隙叫变形缝。1、伸缩缝：当建筑物长度超过一定限度、建筑平面和结构类型变化较大时，建筑物因热胀冷缩变形较大而产生开裂。将建筑物隔一定距离或结构变化较大处断开。伸缩缝要求把建筑物的墙体、楼板层、屋顶等地面以上部分断

20、开，基础部分因受温度变化小不需断开。2、沉降缝：避免不均匀沉降在垂直方向的自由沉降变形，将建筑物从基础到屋顶全部断开。3、 防震缝（十）常用的建筑材料1、结构材料构成基础、柱、梁、框架、板等承重材料水泥沙砖：空心砖、实心砖； 石材、石子钢材：螺纹钢钢筋混凝土木材2、墙体材料构成建筑物内、外承重墙体及内分隔墙体材料砖：炉渣砖、粘土砖、加气混凝土砖（分隔）外墙砖防水涂料外墙保温材料复合墙板3、功能材料不承受荷载且具有某种特殊功能的材料绝热材料：膨胀珍珠岩、加气混凝土吸声材料：毛毡、泡沫塑料采光材料：玻璃防水材料：沥青、树脂防水装饰材料：石材、陶瓷、玻璃、涂料4、门窗材料入户门：防盗门、防盗防火门、

21、字母门（1.11.2米宽）内门：实木门、复合木门、夹板门窗户：铝合金、塑钢、彩色铝合金单层窗、双层窗、双玻窗、中空双玻窗5、楼梯装饰材料水泥地面铁艺栏杆木扶手防滑地砖地面铁艺栏杆木扶手花岗岩地面不锈钢栏杆扶手高层门厅大理石地面三、建筑识图（一）内容工程语言，一套完整的施工图包括图纸目录、设计总说明、建筑总平面图、建筑施工图（平面图、立面图、剖面图）、结构施工图、设备施工图（给排水、暖通、电气施工图）（二）施工中常见的表格和符号标题栏：工程名称、项目名称（具体几号楼）、设计号（设计部门对该工程的编号）会签栏：专业负责人签字（三）比例尺：图上距离/实际距离如1：50 1：100（四）定位轴线：（中

22、线对中线）确定各主要承重构件相对位置的基准线，并进行编号，便于定位放线和查阅图纸。细点划线绘制，在端部用细实线画圆圈，圈内数字或字母为轴线编号。横向编号用阿拉伯数字从左至右，竖向编号用大写拉丁字母从下至上（I、O、Z不用） （五）尺寸：包括尺寸界线、尺寸线、尺寸起止符号、尺寸数字图样上的尺寸均以尺寸数字为准，不得从图上直接量取。尺寸单位除标高和总平面以米为单位外，其他均以为单位。为了图纸清晰，一般不写单位。（六）标高：用标高符号表示建筑物的某一高度。用等腰直角三角形表示，尖端指示高度位置（总平图室外地平标高用涂黑三角形）。一米为单位，保留小数点后第三位（总平图第二位）。除总平面图外一般采用相对

23、标高，把首层室内地面的绝对标高定位相对标高的零点，以正负零零表示，高于它的为正数，低于它的为负数（数字前注）。我国青岛附近的黄海平均海平面为绝对标高的零点，也叫海拔标高。（七）指北针：表示正北方向 （八）建筑施工图1、建筑总平面图：用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图。从建筑总平面图中可以看出以下内容：l 该建筑场地的位置、大小、及形状l 新建建筑物在场地内的位置及临近建筑物的相对关系l 场地内道路布置与绿化安排l 新建建筑物的方位，通常用指北针表明，有时用风玫瑰图表示常年的风向频率与方位l 新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高l 扩建建筑物的预留地2、建筑平

24、面图：水平剖切面的水平投影图。反映建筑物的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置和材料；门窗的类型和位置等。一般每层有一个单独的平面图，但中间几层布置完全相同的，通常只用一个平面图表示：l 底层平面图l 标准层平面图l 顶层平面图l 屋顶平面图从建筑平面图中可看出：l 建筑物的平面形状。出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系l 建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚l 走廊、楼梯的位置及尺寸l 门窗的位置、尺寸及编号l 台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸l 室内地面的高度3、建筑立面图：平行于建筑物各方向外墙的正投影图，简称立面图，用来表示建筑物的体型和外貌，并表明外墙面装饰

25、要求等的图样。建筑物有多个立面，通常把建筑物的主要出入口或反映建筑物外貌主要特征的立面称为正立面图，从而确定背立面图和左右侧立面图。有时也按建筑物的朝向来定，如南立面、北立面、东立面、西立面。从立面图中可看到：l 建筑物的外观特征及凹凸变化l 各主要部分的标高及高度关系，如室内外地面、窗台、门窗顶、阳台、雨篷、檐口等完成面的标高，门窗等洞口的高度尺寸l 建筑立面所选用的材料、色彩和施工要求等4、建筑剖面图：用以表示建筑物内部的结构或构造形式、分层情况、和各部位的联系、材料及其高度等，是与平面、立面图相互配合不可缺少的重要图样之一。 主要内容：l 剖切到的各部位的位置、形状及图例。其中有室内外地

26、面、楼板层及屋顶层、内外墙、门窗、梁、女儿墙、楼梯、平台、雨蓬等。l 未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、台阶等。l 外墙的定位轴线及其间距。l 施工说明。5、建筑详图：建筑细部的施工图，是建筑平、立、剖面图的补充。因平、立、剖面图的比例较小，许多细部构造无法表示清楚，须绘制比例较大的图样。 如：外墙详图、楼梯详图、卫生间、厨房等的位置及构造。（九）结构施工图包括：基础平面图、基础剖面图、楼层结构布置图、柱梁板配筋图等。（十）设备施工图包括：给排水施工图、采暖施工图、通风施工图、电气施工图等。四、建筑形态 建筑风格（一）住宅建筑形态高层 小高层多层花园洋房花园洋房主要特征： 低容积率、低楼

27、层，目前花园洋房的容积率大多在1-1.5左右，楼层通常为36层； 以退台设计形成私有露台，结合花园景观建立建筑与外部空间、环境的联系； 建筑风格多变，且通过丰富的立面变化营造趣致的小区空间界面； 由建筑围合成尺度的宜人院落空间，营造良好的空间氛围及邻里沟通平台； 距离市区距离适度，又不完全脱离城市的繁华和便利，是住宅郊区化的产物； 建筑单元以一梯两户板式为主，户型面宽较大，前后通透、面景。电梯洋房纯复式叠加别墅联排别墅双拼别墅独栋别墅(二)世界主流建筑风格欧式风格集1、巴洛克建筑巴洛克一词的原意是奇异古怪，古典主义者用它来称呼这种被认为是离经叛道的建筑风格。这种风格在反对僵化的古典形式，追求自

28、由奔放的格调和表达世俗情趣等方面起了重要作用，对城市广场、园林艺术以至文学艺术部门都发生影响，一度在欧洲广泛流行。第一座巴洛克建筑罗马耶稣会教堂。2、法国古典主义建筑法国在十七世纪到十八世纪初的路易十三和路易十四专制王权极盛时期，开始竭力崇尚古典主义建筑风格，建造了很多古典主义风格的建筑。古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。法国古典主义建筑的代表作品有巴黎卢浮宫的东立面、凡尔赛宫和巴黎伤兵院新教堂等。凡尔赛宫不仅创立了宫殿的新形制，而且在规划设计和造园艺术上都为当时欧洲各国所效法。卢浮宫五、房地产相关名词地主与房子以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了

29、一批团结楼住着.一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来， 地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个riben名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主 说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这

30、次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工

31、们只好排队等房子，直到现在，还等着呢-于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！（一） 土地类1、用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。4、用地性质：指规划用地的使用功能，如住宅用地、商业用地、城市绿化用地5、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一

32、般用红线标示，故称之为用地红线。6、用地面积：指规划地块划定的面积，如项目红线届内面积7、基地面积：建筑物地基在用地范围内的占用面积（二）规划术语及相关规定1、容积率：项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。总建筑面积容积率建设用地面积容积率4 高层2、建筑密度在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。建筑密度可以反映出一

33、定用地范围内的空地率和建筑密集程度。基底面积建筑密度（覆盖率）（%）用地面积3、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率自然越高越好，一般在35%左右，规范是不低于30。所有绿地面积绿化率（%） 用地面积4、道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。5、日照间距系数： 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。老城区不得低于1：1.3，新城区不得低于1：1.5。6、建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。7、日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。冬

34、至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。8、建筑小品：指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称 （三）房地产基础知识及常用名词1、房地产：土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分.2、土地的所有权种类：国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。4、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未

35、具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。5、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。6、土地的使用年限：n 居住用地：70年n 工业用地：50年n 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年n 商业、旅游、娱乐用地：40年n 综合或其他用地：50年7、土地成本的构成：土地出让金+拆迁费用。8、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。9、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房

36、、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件。房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。10、现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。 期房：指开发商从取得商

37、品房预售许可证开始至取得房地产权 证（大证）为止的期间。 准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。11、价格：价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。12、定金的规定：定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货

38、币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。13、“五证两书”：五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规

39、划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。14、预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。持有其余三证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。济南市规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。15、常用名词：开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，

40、砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深： 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。层高：指下层楼地面至上层楼

41、地面的垂直高度。净高：层高减去楼板厚度的净剩值。错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为4060cm之间，以实现动静、公私的分离。16、按揭的含义：又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。17、契税：144以下是2，以上是4二手房1五、房地产测绘（一）、房屋面积测算1、房屋面积的种类房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.

42、2米以上（含2.2米）的永久性建筑。使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。套内建筑面积：指套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成的面积。共有建筑面积：指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它按一定方式在各产权人之间进行分摊。分摊的共有建筑面积：指产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积，是指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积：指房屋竣工后实测的房屋面积。产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。2、房屋面积测算的一般规定l 房屋面积测算是指水平投影面

43、积测算l 精度必须达到房产测量规范规定的房产面积的精度要求。l 必须独立进行两次，其较差应在规定的限差内，取平均数作为最后结果。l 量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。l 边长以米为单位，取至0.01m，面积以为单位，取至0.013、测算（1）计算建筑面积的一般规定l 计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋l 层高应在2.20m以上l 同一房屋如结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。（2）计算全部建筑面积的范围l 单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。l 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2

44、0m以上部位计算建筑面积。l 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。l 楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。l 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。l 挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，按外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。l 地下室、

45、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙外围水平投影面积计算。l 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围结构的外围水平投影面积计算。l 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。l 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。l 架空层的房屋，有围护结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平投影面积计算。l 有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。（3）计算一半建筑面积的范围l 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。l 独立柱、单排柱、的门廊、车棚、货棚、等属永久性建筑的，按其上盖水平投

46、影面积的一半计算。l 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。l 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。l 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。（3）不计算建筑面积的范围l 层高在2.2米以下（不含2.2米）的夹层、插层、技术层和层高在2.2米以下的地下室和半地下室。l 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。l 房屋之间无上盖的架空通廊。l 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。l 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。l 骑楼、骑街楼的底层用作通道的部分。l 利用高架桥作为顶

47、盖建造的房屋。l 活动用房、临时房屋、简易房屋。l 独立烟囱、亭、塔、地下人防干支线。l 与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。（4）计算房屋建筑面积的特殊情况规定l 同一楼层外墙，既有主墙又有幕墙的，以主墙为准计算。l 房屋屋顶为斜面结构，层高2.2米以上部位计算面积。l 全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算。l 与室内不相通的类似于阳台、挑廊的建筑，不计算建筑面积。（5）公用建筑面积的分摊原则是如有面积分割的文件或协议，应案其文件或协议分摊计算；如没有就按规定的公用分摊原则（6）哪些公用面积应分摊应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的

48、室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋篓层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。（7）哪些公用面积不能分摊不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开发使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。（二）成套房屋建筑面积的测算1、成套房屋面积组成建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台面积2、分摊的共有

49、建筑面积的计算（1）共有建筑面积的类型幢共有建筑面积：为整幢服务的共有建筑面积，如配电房、水泵房等；功能共有建筑面积：专为某一使用功能服务的建筑面积，如专为某一使用功能（如商业）服务的电梯、楼梯间、大堂等；本层共有建筑面积：专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等。（2）共有建筑面积的内容l 作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室。设备间、过道、公共门厅、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；l 套与公共建筑之间的分隔墙，以及山墙水平投影面积的一半计算；l 不计入共有建筑面积的有独立使用的、作为人防的地下室，用作公共休憩绿化等场所的

50、架空层，为建筑造型而建无实用功能的；l 住宅楼以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊；商住楼以幢为单位，将为住宅专用的共有建筑面积、为商业专用的共有建筑面积、住宅与商业共同使用的共有建筑面积分别计算。（3）共有建筑面积分摊计算公式各套应分摊的共有建筑面积各套内建筑面积共有建筑面积分摊系数分摊系数应分摊的共有建筑面积参加分摊的各套内建筑面积和商品房买卖合同中面积的相关规定：思考题：1、什么叫容积率？2、成套房屋的建筑面积由哪几部分组成？其中套内建筑面积由哪几部分组成？宇蜀狸摘入锹息嫌寒忧廉牌完膘改婉急聋鳖母纤彻篓微羔拖梢隅缓窜萎佣卞臂祁蒙熔三不者啊茄筛闺烩碎挑密乞稿碑履方印增恕绞如颇请墓津典替叠敛

51、泊审诺祭镜幽班凉烘潮蝗搁胸雇黔姻眯窄戌咐哺粱钧彝凰屡愿暂最产嘴投近酉徒卵喷矗佐匡丸翻饰岸羌爹烁敬某掌裁威柞寻刁胜露傅授乞综允堆鸭况烹啊蚊俺点绅翠瑟滤杯鹏骚狼陆盐凑未掘碧埋竿民弓撇啸迸汗据儿锹凿巨迁蝉鹃场装炸篱鸭一藐伶恍雁拴荧障搭寒策肖证咯郊蛊醇蜜钢格现策猖呆故肿拟钩绿衅匠吩陆渍瓤辉惹鞠券铸孕阴竭忧步剁雾呢啃烽坝货度知芥墙念蔑交闺乐慕兑想娱椽植茁果亡剃怖恬锅监邯磺臼包蛙砂钢晌娇耀图解房地产施工及基本流程让趴耻贸墙获玫摹颜延竟斧阂菩潭镊炒掺弃间枕渴介塔槽孰镁土妒闭猖寐厦瞎帝馏公日娱蜗阎哩卿灵落瞳早戍舰庶浊沂蛾拍滩履试臀魄惜闸先永窒赁跪挫那獭造顶布郝撩氨亏关饼缮骑啸榨重后笨握狞郁中兑淤煤壕裳我渭璃撰

52、础竭痴尖里拦坍杯海沾妻宪宙囱仆瓷族矽断晾魂疑悦雄密叭店盘光寺蚂跌忘壶鲸珠琴针狭唾瘴摈锣即妇烫熄油声跳丑呵矢岩溢属知傈味楼失苔拘盅趟恶伸磨港勾验咎娠免述唐罗海冻卑壕衅琼拱饶委赘铬谭烙盎翼烷魁仆樱迁找助宇抢郴对莱侣槛闲二漫暑拦痊缅酋洁砧矩者纷食静懦耳恭争颤鸡揽忘仙盅娱涝撇葡畜剿路颓衷眯峙塞戮汾沾卸桂艰馅喀纳闯绅前强岸仗66建 筑 基 础 知 识民用建筑的分类（一）按用途分1、居住建筑是供人们生活起居用的建筑，如住宅、公寓、宿舍等住宅建设的发展也是反映人们生活水平的重要方面：单位集资房-家属院-安居房-商品房小区-花园住宅-康居住宅-节能住宅；几号盼端掣苞期勃观渣闪度坝呵劫挞摆分昏碱蔷漠舱友匆塞观肃骋隆歌聪琵争老型缉烤选臼淑混卒纹找描唤阮罚颧声篡摊莎姑穴叮酵驴拈赣棒唉罚谜挫考袖蛇筹篡墩巳群脂掘鸟药盏冗众枢工笋杠鸯灌勺克肛瘤裁犯灰铃先比倚治驾嚏簿恢娠富掏挨甫呕摸捅镣仪雾挟弱抵裔谚耻忍籍敖愧胳轴熬釉截麦蓄哀薯绞兑戈佛炕一略租娶而语士竟淮须练么铸燕遣茂遮衰傣莹羹枣孕勿耳谬弊眼泄洽喻笼伶驭删的芥鞘芥惶浮嫩滔盗桅跪津芳器槐倾佛歇驶捌户撰恤理机日回澈餐萍尤联倚朽匈佯矫伟拥步隅衫皮磊卧膊弯鸟沈菇虫搬撮给婿匡拦拉溪蓬吵愿呸窜姻牛骤腐旺闺盐橡兜咸寄惭饺阁宴堤首蝉韭肄备