装修违章搭建案例分析

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1、案情简介 咸阳某住宅小区内一业主张某购得该小区一套小高层商品房住宅后，遂进行房屋装饰装修，在房屋 装修过程中张某擅自改变该房屋主体结构，并且经常在休息时间进行施工，影响到周围邻居的生活 休息。小区物业管理公司得知上述情况后，找到张某告知其应当立即停止施工工程，同时告知张某 根据该小区制定的管理公约中规定张某的行为应当受到罚款的处罚，限张某一周内到物业管理公司 交纳罚款。张某认为其已购买了该房屋，怎样装修别人管不着，并且到法院起诉物业管理公司要求 排除妨害。物业公司接到法院的应诉通知后向陕西许小平律师事务所进行法律咨询，询问应如何进 行答辩。房产部的曹律师给出如下法律意见：律师分析根据我国城市新

2、建住宅小区管理办法有关规定，房地产产权人、使用人不得实施四种禁止性行 为，并规定了物业管理公司对发生的违禁行为有权制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。这 四种行为有：1、擅自改变小区内土地用途的；2、擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观， 毁损设施、设备，危及房屋安全的；3、私搭乱建，乱停乱放车辆，在公共部位乱堆乱放，随意占 用、破坏绿化、污染环境，影响小区景观，噪声扰民的；4、不照章交纳各种费用的。同时建设部建筑装饰装修管理规定中明确规定，房屋装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加入荷载的，房 屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对 装饰装

3、修方案的使用安全性进行审定，经批准后，申请人还要向建设行政主管部门办理报建手续， 并领取施工许可证。如果张某的装修行为危及到房屋的安全，构成改变房屋主体结构的行为，物业 公司有权制止张某继续装修。但是，对于物业公司提出的根据自己制定的管理公约对张某进行处罚， 律师认为：根据我国行政处罚法的规定，只有法律、行政法规和规章才能设定行政处罚，小区 管理公约这种自律性规章是不能设定行政处罚的。小区公约中可以规定责令恢复原状、赔偿损失等 民事责任方式。因为物业管理是基于委托合同而产生的管理权限，且行政处罚的主体只能为法律规 定的有执法权的行政主体。0|评论2010-2-22 17:10勇敢小肥羊 |八级

4、案例回放周女士与张先生是楼上楼下的邻居，周女士住在楼下，张先生住在楼上。两家办理了入住手续后 分别开始装修。在装修期间，张先生发现，楼上的周女士在楼上不停地砸他家的屋顶。经了解，原 来楼上的周女士家为了为了建造一座错层楼梯，擅自将楼板也就是张先生家的屋顶打透，并截断了 变截面梁的主钢筋两根，辅筋数根，致使楼板的承重梁结构受到严重损坏。楼板的承重梁结构受到 损坏后，张先生曾多次与周女士和她家的装修人员进行交涉，要求其暂停装修并依法恢复原状。周 女士并没有理会张先生提出的要求，仍然继续装修。因为房屋得不到修缮，屋顶随时都会跌落碎石 的危险，张先生只能停工。张先生向小区物业公司投诉无果后，决定把周女

5、士及小区物业公司一起 告上了法庭。参考物业管理法律法规：关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知法院经审理认为，被告周女士在装修自己的房屋时擅自拆改房屋结构，其行为违反了有关法律规 定。由于被告周女士的拆改行为，致使原告不能入住自己的房屋，给原告造成一定的经济损失，对 此应承担赔偿责任。被告物业公司在收取原告和被告交付的装修保证金后，未能尽到监督和管理责 任，造成被告周女士对房屋结构拆改，因此被告物业公司应在收取的保证金的范围内承担责任。因 此判令：一、被告周女士对其房屋拆改部分按房管局房屋安全鉴定检测中心所出具的鉴定报告的要 求，委托有资质的施工单位进行修复

6、、恢复原状，由被告物业公司委托有资质的单位验收，上述费 用由被告周女士承担。二、被告周女士赔偿原告张先生因未能入住房屋的经济损失17000余元，物 业费共计3000余元。被告物业公司在收取装修保证金的范围内对上述费用承担连带责任。案例分析广东华誉律师事务所的郭嗣彦律师对本案例进行了分析。郭律师认为，在本案中，被告周女士应 对本案负主要责任，物业公司承担连带赔偿责任是合理的。广东省物业管理条例第五十五条明 确了损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将 住宅改变为经营性用房；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下 层住户的卧室、起

7、居室（厅）、书房和厨房的上方；破坏或者擅自改变房屋外观；违法搭建建筑物、 构筑物；损坏或者擅自占用、改建物业共用部位等行为列为物业管理区域内禁止行为。若给他人造 成损害的，应依法承担民事责任。而物业公司未能对周女士的装修行为进行有效的全过程监督管理， 也未责令周女士限期整改，并未及时处理原告张先生的投诉，从而造成被告周女士违法装修，并扩 大了原告的损失。因此在本案中承担连带赔偿责任。参考物业管理法律法规：业主装修时擅自改动房屋结构并不是什么新鲜事，有拆除或者部分拆除房屋柱、梁的；有在承重墙 上增开门窗的；更有直接拆了承重墙打通房间的然而，这些行为不仅违反了无锡市城市房屋 安全管理条例（以下简称

8、条例）有关规定，更容易给整栋大楼埋下安全隐患。近日，无锡市 住房保障和房产管理局房屋安全管理处对我市两起违法装修行为进行了行政处罚，这也是条例 自2007年6月1日实施以来首次对违法装修行为进行行政处罚。为了增加空间利用率，擅自拆除承重墙2份罚单一张20000 一张3500案例一：2009年9月，无锡市某装饰设计有限公司在对春江花园三期326号某户进行房屋装饰装修时，房 屋所有人陆某要求拆除掉厨房间与餐厅之间的横墙（中间为砖砌填充墙、两端各为200毫米混凝土 剪力墙），拆改主卧室进门处混凝土门垛。该装饰设计公司在陆某没有出示房屋结构改造安全许可 的情况下，就按其要求擅自拆改了房屋结构。经无锡市

9、房屋安全鉴定中心鉴定，拆改钢筋混凝土墙使该房屋结构构件有效截面明显减少，原有钢 筋被割断，其侧向刚度及竖向承载能力明显下降，削弱了结构的整体抗力，影响房屋的结构安全。鉴于立案调查后，房屋所有人陆某和无锡市某装饰设计有限公司积极配合接受调查，并在规定期限 内按要求完成改正，因此减轻处罚：对房屋所有人陆某不予行政处罚；对无锡市某装饰设计有限公 司，依据规定处以2万元的罚款。案例二：2009年8月，太湖国际一街区45号某户房屋使用人李某进行装饰装修时，未向市房产行政管理部 门申请房屋结构改造安全许可，就擅自拆除了六层北卧室至阳台间混凝土反梁高出楼面部分（约400 毫米高），梁上部主筋及箍筋均被割断拆

10、除、混凝土被拆除。经无锡市房屋安全鉴定中心鉴定，拆改的钢筋混凝土框架梁为双筋截面梁，上部钢筋及混凝土被割 断拆除，梁内箍筋被割除，使其有效截面减少78%，受弯及受剪承载力大幅下降，削弱了结构的整 体抗力及抗震性能，严重影响房屋的结构安全。鉴于立案调查后，房屋使用人李某积极配合接受调查，并在规定期限内按要求完成整改，因此对其 减轻处罚：对房屋使用人的李某，依据规定处以3500元的罚款。去年发现违法拆改480余起2008年汶川大地震之后，市民对房屋安全质量问题格外重视。不过仍有一些市民和单位不顾法律法 规，擅自拆改房屋结构。据统计，仅2009年我市房屋安全管理处通过主动巡查和群众举报等方式， 发现

11、违法拆改房屋结构480余起。房屋安全管理处有关负责人说，如果市民在装修改造前能做到主 动申请房屋结构改造安全许可，并按照经审定的装修设计方案进行装修施工，完全可以避免乱拆乱 改引发的安全隐患，同时还能减少邻里纠纷的发生。简单加固基本不起作用“别人都敲了，为什么我就不能敲？ ”这是房屋安全管理处的工作人员在平时查处工作中，经常听到 的业主反驳。部分业主因心存侥幸，仍擅自拆改房屋结构。“我们将严格按照条例规定，发现一起查 处一起，有法必依，执法必严。”管理处负责人这样表示。实际上，有不少业主因不具备房屋结构安全、抗震等专业知识，对房屋随意拆改，或者自行用槽钢、 工字钢等进行简单加固，以为这样就安全

12、了。而经市房屋安全鉴定机构的专业鉴定，这些简单加固 基本起不到效果，房屋安全隐患仍然存在。“一套几十万、上百万的新房千万不要因擅自拆改而变危 房。”该负责人说，一旦违法装修被查处并需要整改的话，市民必须找具备专业资质的加固单位重 新进行设计、施工，耗费成本更高，更要因此拖延工期，实在得不偿失。装潢公司不能瞎创意在春江花园三期违法装修案中，负责装修施工的装饰设计公司，因在房屋业主未提供许可决定的情 况下，就直接拆除了混凝土剪力墙，被处以2万元的罚款。“业主可能不具备专业知识，但作为有专 业资质的企业，对擅自拆改房屋结构的危害应当是清楚的。”管理处负责人表示，装潢公司是房屋装 修管理的源头，也是房

13、屋安全执法的重点。装潢公司在给业主进行装修设计时，不能为了“创意需求”随意变动房屋结构，更不能提出所谓“加固 办法”误导房屋业主。在装修施工前，装潢公司应该要求业主提供房屋结构改造许可决定，并且严格 按照许可决定实施结构改造施工。如果业主拿不出许可决定，装潢公司不仅要告知业主必须先办理 许可，而且在取得许可之前不可以实施结构改造施工。物业企业有义务进行巡视管理很多业主在入户进行装修时，物业服务企业都会收取一定的装修保证金。如果房屋业主在装修过程 中拆改了房屋结构，有的物业企业就直接没收装修保证金作为处罚，而乱拆乱改的房屋结构就听之 任之。管理处负责人表示，物业企业依法没有权力处罚保证金，而是应

14、承担起“发现、制止、劝阻、 报告”的义务。依据条例规定，房屋业主在房屋结构改造前，物业服务企业有义务将房屋主体承重结构、抗震 防火结构、设计使用年限和结构改造情况告知业主。物业服务企业在房屋业主装修前应告知其装修 过程中的严禁行为，并告知房屋业主若涉及房屋结构变动须向市房产行政管理部门申请房屋结构改 造安全许可。另外，物业公司在日常物业管理过程中要加强装修巡视，发现业主需拆改房屋结构的， 应当告知业主按条例规定办理相关手续；若发现擅自拆改房屋结构的装修行为，应当劝阻、制 止，并及时报告房产行政管理部门。专家提醒二次装修需留意拆改随着新房的地段边缘化，很多人选择购买城区里社区条件相对成熟的二手房

15、。如果您的婚房是二手 房而非新房，那在装修时可能多了一些拆改项目，比新房装修的过程要琐碎一些，费用也会相应增 加。专家提醒，二次装修时改造较多，部分拆改需多留心，还要注意成品保护。此外，处好邻里关 系也相当重要。拆除注意成品保护需要注意的是，如果您家的房子只装修了一两年，耐水腻子可以不必完全铲除，打磨墙面后即可重 新涂刷乳胶漆。如果是五年以上的老房，由于腻子的材料老化，二次装修时必须铲除至墙底，否则 会影响今后墙面乳胶漆的施工质量和装修后的长期使用效果。如果原有水电管线不合理，比如线路只有1.5毫米或者不满足现在大功率电器的需求，就要考虑对 线路进行扩容。如果原有线路布局不合理，还要考虑重新布

16、线。一般来说，老房的水电改造一般会 占到施工费用的10%-15%左右。由于部分老房的户型设计并不合理，在二次装修时很多人会想到拆改墙体。需要注意的是，只有非 承重墙才可以拆，而且拆改墙体必然增加较高的费用，如果不是很必要，专家建议尽量不要拆改墙 体。在拆除墙体时，要事先断电，避免发生事故。原有电源线路和弱电线路要保留的，最好事先做 好记号和记录，施工切断的线路甩头必须留出足够的富余量，以方便以后接线。成品保护是二次装修中相当重要的一个环节。对于不需改动的天然气、水表、管道、暖气、门、窗、 橱柜等物品，需要用专业的保护膜全包上并固定，防止施工时使之受损。通知邻里处好关系由于二次装修基本是在已经入

17、住大量居民的小区和多层住宅内进行，需要您考虑装修施工环境，尽 量减少对邻居生活的影响。在装修之前，您得先到物业办手续，并与左邻右舍、楼上楼下的邻居打声招呼，对电梯、材料的运 输和存储、垃圾的堆放和清运都是装饰公司应该考虑的问题。对左邻右舍有特殊要求的老人、孕妇、 病人等要事先了解，并与其商量好施工时间。在不延误工期的前提下，尽最大可能减少装修对邻居 的影响。二次装修的施工整体时间比初次装修一般要长出15天至30天，建议您最好留出富余时间以应对突 发情况造成的工期延长。装修考虑长久性 婚房装修，很多人可能会想着更多的在设计上突出两人的二人世界或者喜庆的气息，如刷上红色的 墙漆等。虽然最终效果漂亮

18、且应景，但很有可能在两三年后就厌烦了这种风格，如果要换就得将墙 漆全部铲掉重新刷漆，工程量较大。因此，专家建议在装修时应该更多的考虑长久性，注重装修在 今后生活的实用性。装修和感情一样，还得经得起时间的考验。您在装修时，最好选择一些经典的设计，最好不要是3-5 年内就过时的装修，避免出现三五年后就得重新装修的状况，不仅费时还费心费力。此外，虽然现 在是两人生活，但也许过了三五年后就成了三口之家，装修时您还得将家庭今后几年的变化考虑在 内。很多人的婚房是小户型，只是过渡性的房子，有的甚至只打算居住3-5年后换大房。如果您家属于 这种情况，可考虑只在部分区域进行突出性的设计，如在客厅做出一些造型，其他部分简装即可， 或者更多的考虑用软装、挂饰等物品来装饰新婚气息。在后期选择家具、家电时，最好选择与装修 风格相近的产品，以获得更好的匹配效果。参考物业管理法律法规：关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知