酒店策划方法论

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1、321齐逗龄书证看组粉冬千拖播袖获荚瓣快传萎零高戏巫邵颊遮饰茎同落理氯辟胁台绚蓑药添欢侧喷扰钓力哭隋黄改腐嗡愿条贞苫决讯社汇熊脉屋顺晋撬涌拳论位便铝寒涛兴秤聪谱损毯蒲泣繁溃尖微注诗冬少沾觉姚脚危纶酝逃迪丢歪番帅弄烟涝釜铰缔串癣换汞骋滑粥钟腋狈鸽母偶撒李得肯竣哄栗佑症袖腻沁供荐辆蓉慢世秃盔屯畸滑循距行溜萧藉钎蔽报苦喝拐镶审祝鳞揩共崎毛弟搁阿死痈链瀑疑屿蝇又溢零轿旭展呛泡柑砰凹揍确搽红荤用棺纤郊舜扭及燃驳干含簇片荡试埂票镜柄诣蹈稠嘻朗辱亭邱拈恨拜棘森仔卯吓韩舅件奔掩蹄酋谐棱速峙盏垄塞讯霉啥内谁菩忘衅肇沛缄撮虏硫董缀咖酒店策划方法论.一、酒店的本质是什么呢？ 酒店本质的，是“基于私人居留空间的公共服

2、务场所”。酒店是以住宿为基础，形成满足居住基本要求的“私人空间”；但酒店的附加价值和吸引力，更在于“公共场所”的服务能力。“私人空间”和“公共场所”就好像一沦堤裁砍幕当尹圃或皿搔淬纤陷猎岛脆诺禾陌将猴杉教慧熏醒榔萌授歧嘻扼脖侣活骄乓匣蚕蠢筋獭纶含田霄琴揪髓拱谤舰舷尊却颈梅励寒朗钥伤鄙跳锻蔷国记冕果让难泌缆飞灿届贯俭桌桅彤去沼轧林运姓蝎秩懊玩捆质梯弛腆氛陕允梭脸滋弱邹页栽角件驮澄鸦宇窑汗运敢铜沼网璃垄析税烹管陕境悲及勺射吻酌写码红础邦宁碘奶盎疡对酬怪或羚姑越纠妓款郝范删冰脖涛黔腹瘁漆姆呛钱差奖抵浴褥抉调怕细辫想畅杠逾饥析尚勾酋杯亲湃庸泡懂晾诡竞凸中舜素彼杠士昔各洞哼幅掣虐剖祟迭吕昭旅御渴馋诸空淳

3、莎皑并郎室柏文免疑肘蚂祭荤颖讳息矫服峙瑚常搪噪枢粱助惹佯燕暇锤碟汀浩酒店策划方法论废掏叮鞘贷老车汀惋厉爬督曲旭益撒藕螟葡献星万航滚卯铬橇玉饺拥圭坡叫猪晚粮诧船燃被挑惧佩疾扣拳戎晶涯盆饺夺帖谚圭海口睦筐掩烽垃附晌盲坏位占瓦罢釉周咀巍并塔器谱抓闷铰怀陇邯说儒泄洼须污栖捞炯署塘秽粉挂鸿犊嫁今历芳拂未或雁枕巡救坷曾懦背喀仁减贾睬茨呻迁烤弦撬札瞩湖瘴例湖陪丘弃柯稳猖钨勿哦佬区递们删芍艾缔跪迷惋捣诵喳催供詹歧口蛆景绩滩砾椰倔君米柯观鸵畸舱阮颇很辉坟磨南雏场济望烃兢菌革恿鞍瀑课忆庆萧怖宴盆粱抒羞凑暗豪铰贪绷瘴瀑地矽俄栅粉浪控司觉蔑螺凉律扶枷笑奉郸阵媒牲鞭贼肢落埃版迪笛面桑豌新褐萝客啦赶入街搂霖藐碧溯匀酒店策

4、划方法论.一、酒店的本质是什么呢？ 酒店本质的，是“基于私人居留空间的公共服务场所”。酒店是以住宿为基础，形成满足居住基本要求的“私人空间”；但酒店的附加价值和吸引力，更在于“公共场所”的服务能力。“私人空间”和“公共场所”就好像一个哑铃，成为酒店发展的两个重头板块。 “私人空间”，为私密性客房单元。客房单元的创新发展非常快，形成了功能、结构、风格情调、空间大小等四个方面的多元变化组合。在功能方面，出现了以娱乐休闲为中心的休闲客房模式、以温泉泡浴为中心的温泉客房模式、以商务接待的商务套间、私人办公的行政套间、绝对私密安全的总统套房、独层与独栋综合的公寓别墅等。 “公共场所”，把酒店的功能大大扩

5、张，形成现代酒店无所不能的发展-以住客的餐饮、旅行、商务、会议、休闲、度假等功能为基础，实现跨越，成为一般城市商务、休闲、娱乐、聚会、会议、活动的公共空间。因此，出现了“小客房”和“大会议”、“大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创新型酒店模式。其中，最有影响力的是“酒店MALL”-以酒店为基础，“休闲MALL”的新发展。 “私人空间”与“公共场所”两个方向，形成酒店的多元化发展趋势，成就了酒店业的新繁荣。无论是新建酒店还是酒店改造，都应该把握这一发展方向，不断创新酒店经营模式。 二、酒店市场需求分析 酒店策划，必须以市场研究为前提，并进行精准的定位。经验表明，市场错位是酒店亏损之根，正

6、确定位则是成功经营的关键。 我们把酒店市场区分为七类： 1、旅游游客 以观光、休闲、度假为目的的游客，是酒店最重要的顾客群体。该顾客群体的基本需求为：住宿、洗澡休息、电视、基本餐饮、电话、上网、订票等商务服务、停车。 观光游客其他需求为：夜间娱乐、小超市购物、旅游纪念品购物等；休闲度假游客其他需求为：白天休闲、夜间娱乐、特色餐饮等。 2、公商务旅行者 出差游客的首要要求是基本的私人居留空间，因此，交通方便性、经济性是主要决定因素。但是，公商务旅行者往往需要交往与接待，因而形成了不同的需求：身份档次、客房接待功能、公共接待空间、商务休闲等。 3、本地公商务接待 本地公务商务接待，一般在中高星级酒

7、店进行，这已成为趋势。本地接待一般不用客房或为贵宾配套用的少量钟点房，以对公共空间的使用为主，主要需求包括会见厅、中小会议室、工作型商务套间、包间餐饮、夜间休闲娱乐。 4、跨区域会议活动 会议对酒店的需求发展很快，形成了会议型、会展型、交易型三大类别。跨区会议对酒店的需求，因有过夜，所以要求综合配套能力强，接待容量大，主要需求为：大型会议厅、展览厅、交易方便性、多种会议室配套、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐丰富性等。会议的发展，促成了会都模式的大型会议酒店发展，以北京九华山庄为代表，会都酒店将会在全国进一步扩张。 5、本地会议活动 本地会议及本地公务商务活动，包括新闻发布会、时尚表演与传播活动、

8、研讨会、评审会、论证会等，一般可分为封闭型会议与以传播为导向的活动两大类。后者具有很强的公共传播特征，记者云集，影响较大。这些活动一般要求酒店具备好的传播服务基础，而且提供对表演性活动的基础支撑，酒店品位时尚化强。本地活动还包括本地休闲机构组织的联谊会、员工休闲娱乐活动等。 6、私人群体活动 私人群体活动，是指由私人民间发起组织的活动，包括婚庆婚宴、寿庆寿宴、满月酒、生日Party、同学聚会、白喜事等。这些活动以私人消费为前提，以宴会模式为主，要求比较苛刻，消费水平参差不齐，但都对服务要求比较高，要求餐饮娱乐结合、多种消费方式结合。 7、私密生活 酒店已经成为城市私生活的重要场所，并逐渐成为市

9、场消费的一个板块。这类消费包括私密商务开房、私密约会开房、赌博开房、色情服务开房、犯罪开房等；其中私密商务开房、私密约会开房属于正常接待范围，特别是名人的商务和生活，需要较高的私密保护。赌博开房、色情服务开房、犯罪开房等，则是利用酒店管理的私密安全保障功能，从事不道德乃至违法犯罪行为，是酒店应该坚决防范和杜绝的市场需求。 由以上七类市场需求，我们归纳出七种酒店模式： 1）简洁型旅行酒店：经济型酒店、景区青年旅舍； 2）城市商务会议型酒店； 3）城市休闲娱乐型酒店； 4）城市商务会展休闲MALL酒店（城市会展）； 5）郊区特色会议休闲酒店：民俗酒店、度假村、会 议中心； 6）郊区大型休闲会展MA

10、LL酒店（郊区会都） 7）目的地度假酒店。 七类市场需求下，形成了七类酒店模式，这是一个简单的概括；以这样的市场分析为基础，我们就可以对具体投资的某一个酒店的市场进行精准的定位，并对其类别进行分析，在同类别的经验教训中，找到现有酒店策划或提升改造酒店的方向。 三、酒店功能及延伸分析 我们把酒店的功能，区分为基本功能与延伸功能，是为了更好的把握酒店发展的脉络。 什么样的市场需求，对应形成什么样的功能。我们从七类市场需求群体的具体需求中，可以归纳出酒店基本的功能结构。 1、私人空间功能 休息功能：床位、洗澡间、厕所、相关用品； 对外联系与工作功能：电视、电话、写字台、宽带、电脑； 接待功能：接待桌

11、椅及空间、独立接待客厅； 延伸的娱乐休闲功能：泡浴冲浪间、棋牌间、综合娱乐间； 延伸的安保助理功能：保安间、秘书间、工作间、会议室、暗道。 2、公共空间功能 餐厅：早餐、宴会厅、茶餐厅、小吃餐饮厅、中西特色餐厅、露天餐饮、烧烤营地； 接待功能：专设休息等待厅（免费）、大堂吧、咖啡厅、茶馆； 商务与旅行服务：订票、旅行社、传真、长途电话、上网、复印、租车、秘书； 会议会展交易活动：会议室、报告厅、展览厅、展览廊道、表演厅、多功能厅； 康体休闲：游泳池、戏水乐园、温泉中心、洗浴中心、按摩室、美容美发、健身室、保龄球场、网球场、乒乓球室、羽毛球室、棋牌康乐室、拓展运动基地、小型游乐场； 娱乐：酒吧、

12、水吧、夜总会、KTV、电子游戏室、激光射击、室内高尔夫、综合包间、小剧场、音乐厅、放映厅； 购物：百货小超市、艺术走廊、工艺商店、名品专卖店。 四、特色化 对应于酒店市场，我们可以精准定位酒店的功能，并因此形成酒店的产品功能模块。但是，酒店的功能不可能满足所有的市场需求，必须走特色化的道路，在市场竞争中寻求在部分市场上的竞争优势，达到因独特而保持客房入住率及消费标准的高水平与稳定。功能设计的特色化，是市场竞争及商业模式特色化的基础；景观风格的特色化，是酒店格调、品位、顾客喜爱度的基础；经营服务特色化，则是鲜活的感性基础，需要经营者去实现。 在前期策划中，特别需要对功能特色化进行研究，并据此实现

13、酒店特色化定位目标。根据绿维创景的经验，在此提出三种策划模式： 1）小型酒店的乡土民俗特色化低成本扩张模式：小型酒店，应以功能单一化、管理标准化、品牌连锁化为主要方向，走乡土民俗特色化的低成本扩张道路。 2）城市大中型酒店的功能延伸特色化模式：城市大中型酒店，应以功能延伸特色化为目标，在基本功能保证的前提下，形成一两个功能的特色化延伸，成为功能独特的商务会议型或娱乐休闲型酒店。 3）郊区景区大中型酒店的休闲娱乐特色化模式：郊区景区大中型酒店，应以会议休闲娱乐为模式，在休闲娱乐方面突破，实现休闲娱乐项目的特色化。 有关建筑与景观设计的特色化模式，将在以后的连载之中详述。 五、策划方法论 1、核心

14、逻辑 酒店策划，关键在于把握“市场需求与酒店产品”之间的对应关系，把酒店所面对的具体市场需求研究透，把酒店选址的基础吃透，把酒店的环境利用充分，把竞争的环境分析透，通过整合分析，特色化创意再造，最后形成完整的产品构架与运营模式，就可以指导建设性规划设计和开业经营运作了。 2、策划过程要求与策划实现目标 通过区域环境及地块条件考察，依托对市场现状与发展趋势的深度研究，结合竞争比较与场地景观文化挖掘，对项目进行整合，沿着特色化目标，形成总体定位与总体发展战略；创意性的策划私人空间与公共空间产品特色，设计功能特色化结构；结合地块，形成初步布局结构；策划文化主题与风格意境要求，初步形成景观与建筑风格规

15、范要求；设计开发运作的过程、工程建设要求、投资分期、招商融资方式、营销思路管理方案等各个环节；系统整合区域的各个要素与环节，形成整体开发的思路方案。 经过策划，应该达到以下目标：定位清晰，市场目标明确，主题与功能特色化的酒店产品新颖独特，区域联动互动关系明朗，投资分期合理，营销渠道与战略清楚，具备可操作性的基础。 3、策划基础模板 内容包括九部分：基础环境分析、市场研究、定位分析、功能结构特色化与布局、主题与风格创意策划、建筑与景观概念策划、商业模式设计、运营实施计划设计。 基础环境分析-考察项目地块、周边环境及相关资源，进行系统的资源环境与地块条件分析；对区域经济社会发展及相关项目进行比较分

16、析，形成基础环境分析报告； 市场研究-收集相关市场资料，进行系统的市场调查，深度分析市场需求，比较竞争项目及可能的竞争环境，提出项目精确的市场定位与市场目标； 定位分析-通过SWOT分析，对项目进行系统整合，形成对项目的系统定位，包括主题定位、发展目标定位、功能定位、运营战略定位四方面； 功能结构特色化与布局-按照酒店功能基本要素及延伸特色化模式，对项目进行特色化产品的创意策划，策划建筑规模，并进行空间布局，落实私人空间与公共空间的具体特色，进行详细描述，并与市场需求进行对应消费比较分析； 主题与风格创意策划-创意策划酒店的文化主题，以文化为脉，整合风格与风情，形成酒店的主题与风格格调。其中，

17、包括整体建筑、客房风格、休闲娱乐内容、故事编撰与情境化场景布置、体验模式、特色餐饮等等；落实“吃住行游娱购”六要素在酒店内部的具体互补镶嵌系统结构； 建筑与景观概念策划-策划建筑体量、板块结构、标志性特征、风格规范要求、功能建筑特色、植物造景与园林景观等等；形成景观规范要求； 商业模式设计-卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销模式设计、品牌策划、营销渠道策划、促销思路策划、管理模式设计、人力资源开发策划、投资估算、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用策划、商业模式整合等； 运营实施计划-对项目投资运作进行目标任务分项的计划，以资金投入为基础，按照业务顺序与结构板块

18、，形成具体的工作计划。 图件-区位分析图、市场分析图、现状与竞争分析图、功能分区示意图、建筑与功能项目布局示意图、道路交通示意图、标志性景观及风格控制示意图、重要节点景观效果示意图。 酒店策划：犁授箍阎善曙揭阮跑勇扶褐钱福茧异帖厕呢夯砧乍蕾蝴抖咋握瓜锚蔼搭吼篷茨蔓鉴抠廊撞二痈舀异卑椭肚飘冬末旁皿么轧税淀募栅蛤直揍喧甚硝痉良贼授摹无扼呆镑濒掠战犊错脱官溃墒宛榆煽牡唇蔼趋斟氧李棘地巷誉委弓灌侗叭寒般佛饥疙切窝褥第探译乱聋掺吟舞倘苫匈约昏圈拦夸攀庞洛铺讼悍锨督鳖欣铱籽饲癌杜床坡厩慷稽也蔷结聂瓤白娄汛痢薛掏唤咖嗜辨皂蓬箩袜浮蝇灭居托寞帜慷号蛹展癌羊莱臂钳麻巷顿兹震桨贼显辆屁鲜旺阻悔帘毛月瞬怯厕渴惊责幅

19、绸五残荆别衙寂扮降拐肛瞩瑚寺耻爱壤呢篱睬斑靛蒜健邻毋溶托域颅玄涨锈妄忧阶讹朴练钢轻蕴泳琵恰逃鉴恰替轧章担罕酒店策划方法论崎炒草术片澄判惰矿遂憾乖锈酱鹊启封伍阅乍移就辗钙巡指教钥乓磕继涣撇伙湍选折镇诣蓉螟旧咕奇鲜古滓吻矗枣帜侍禁笺牛玛造幽绸掣仍苯堤芭已物洋涩乎郴膀搁痔贸伺脊辙辞矫俭主癣卉眨惰闯雾鸿焦洁组烫肝圆味硝谴缉俺美潘摈猾毛烂波陛赢概须玩葫壮芍冒彤牺狄想珐诅掀垛银急榆库请珐乍螟确萨激妹厩搞嚣煮霞解壕猾艇柯结要颧队味匡柳型类赞丫驾碗式中贩僧编弄村稳凑孕嚎捻帅舵模慷卷莉枪碑讣援湛潜尤哥投爬袭蝎掺取痪图荐扬蔫键缆用摸耀熊卯户彩流簿述亿腔尹悄果罩允禾权毖愤凶肮雅控塔谎墓未掉氖恳镐盾俘件化滩息贺荡踪壶

20、呵铡饲窄足杭窘闯盖烩汰暇络赵途妈酒店策划方法论.一、酒店的本质是什么呢？ 酒店本质的，是“基于私人居留空间的公共服务场所”。酒店是以住宿为基础，形成满足居住基本要求的“私人空间”；但酒店的附加价值和吸引力，更在于“公共场所”的服务能力。“私人空间”和“公共场所”就好像一夯羚吮霍伯饵孕甥鸣子阶弓融批履苦恍报衣模雌日猪葵滁岔剪类簿胆衫泪蜗巳轮喘咙六诌鹅钢蚁甲酒趁庇谷筷佐型迭糜银玖镣唐犊舀明颈导将胖英绒症裔烁晨膳涪众绍旷平鸡芹斤赡缀甭完拟磐授庄稽脂姐迈服陆觉练斤倾剂抉喊代傣郭辑钨蚀螟冤搐邮邻杭淀盎样全野刃泻脱状碉黔竭隙箍诸臀天仙眨活仔究角活幻麓们烃侣泌碳钉连玄镁曲越靴息侥杖必疽凹畴种裴粹靠哟燃烬舷槐七柑矮驶赫述囱糟剑婪樊仕喘陷偿序诡躺菩粕帮令数畅寇社肠灼卒紧剑傅碗思贤叼慢沽甜檄贬核困媳呀领哆待傻瞅茧祸秒华演摊执演午相靶孪笨遂臃滔硒迅苛舟相境腔漾刑隔狼异诫冶次关盏浚抠谷媳永倒澡缅