我国市场房地产行业分析特点与规律

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1、ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司美国行业演变规律下的中美国行业演变规律下的中国房地产行业特点与规律国房地产行业特点与规律ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司中国房地产行业的三大特点中国房地产行业的三大特点ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential人是时间与空间的延续：时间是生命人是时间与空间的延续：时间是生命(损益表损益表)，空，空间就是房子间就是房子(资产负债表资产负债表)社会属性是归属经济属性是基础

2、政治属性是过程生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位房地产是社会物质财富房地产是社会物质财富的支柱的支柱房地产为政府权力提供房地产为政府权力提供合法性合法性房地产为社会成员提供身房地产为社会成员提供身分与地位的合理性分与地位的合理性ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential中国房地产行业的三大特点中国房地产行业的三大特点在美国，房地产行业具有经济支柱、政治稳定和社会公平的三大在美国，房地产

3、行业具有经济支柱、政治稳定和社会公平的三大特点，并且表现的异常突出；特点，并且表现的异常突出；作为商品房市场历史比较短的国家，中国房地产行业同样具有三作为商品房市场历史比较短的国家，中国房地产行业同样具有三大特点，但并不像美国房地产行业的三大特性表现得那样突出：大特点，但并不像美国房地产行业的三大特性表现得那样突出：经济支柱:财富来源；政治稳定:权力合法性；社会公平:财富合理性；中国房地产行业三大特点总结中国房地产行业三大特点总结用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题；中国房地产行业现状：政府的规则错位与企业的能力错位；生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定

4、的社会角色与地位；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential目目 录录中国房地产行业的三大特点中国房地产行业的三大特点经济支柱经济支柱:财富来源财富来源政治稳定:权力合法性社会公平:财富合理性ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential 中国房地产行业的第一大特点中国房地产行业的第一大特点经济支柱经济支柱:财富来源财富来源a)a)美国房地产行业具有经济支柱的特点，突出主要表现为：美国房地产行业具有经济支柱的特点，突出主要表现为

5、：历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上；居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一；b)b)中国房地产行业经济支柱的特点不是很突出，但在以下两个方面仍然表中国房地产行业经济支柱的特点不是很突出，但在以下两个方面仍然表现明显：现明显：近10年以来，房地产行业投资、商品住宅市场投资、商品住宅销售占GDP比重持续增长，2002年比重分别达到7.4、5、4.7；房地产行业对整个中国国民经济表现出极强的带动作用；c)c)对比美国房地产行业经济支柱的特点看中国房地产行业未来的发展，中对比美国房地产行业经济支柱的特点看中国房地产行业未来的发展，中国房地产的下一步增长将主要体现在家居消费

6、与家庭消费的增长上；国房地产的下一步增长将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiala)a)房地产的经济支柱特点房地产的经济支柱特点-美国房地产行业的表现美国房地产行业的表现住房投资住房投资家居花费家居花费家庭消费家庭消费住房消费总计住房消费总计历史上房地产行业五十年间，一直保持在历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国美国GDPGDP的五分之一以上的五分之一以上居民住房占据了国家经济有形资产的三分居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一之一住房家居住房家居ZionZio

7、n Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)中国房地产经济支柱特点中国房地产经济支柱特点1-1-房地产投资占房地产投资占GDPGDP比重持续增长比重持续增长亿元亿元资料来源：2003年中国统计年鉴9292、9393年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自19951995年后房地年后房地产投资开始萎缩；产投资开始萎缩；9898年以后中国房地产投资开始复苏，占年以后中国房地产投资开始复苏，占GDPGDP比重保持持续增长，比重保持持续增长，20022002

8、年达到年达到7.47.4；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)中国房地产经济支柱特点中国房地产经济支柱特点1 1住宅投资占住宅投资占GDPGDP比重持续增加比重持续增加亿元亿元资料来源：2003年中国统计年鉴自自19991999年以来，住宅投资在年以来，住宅投资在GDPGDP中的比重持续增长，到中的比重持续增长，到20022002年，住宅投资占到年，住宅投资占到GDPGDP的的4.994.99；.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consultin

9、g Confidentialb)b)中国房地产经济支柱特点中国房地产经济支柱特点1 1住宅销售额占住宅销售额占GDPGDP的比重持的比重持续增加续增加亿元亿元资料来源：2003年中国统计年鉴9292、9393年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随后销售开始下降；后销售开始下降；9898年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占GDPGDP比重开始持续高速增长，比重开始持续高速增长，20022002年达到年达到4.74.7；ZionZion Consulting 机

10、密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)中国房地产经济支柱特点中国房地产经济支柱特点2-2-房地产行业对整个国民经房地产行业对整个国民经济具有极强的带动作用济具有极强的带动作用资料来源：CEI2003年中国房地产行业发展报告、元富证券（香港）房地产行业的投入房地产行业的投入相关带动效应相关带动效应比例（）比例（）100元的住宅消费130150元其它商品的销售1.3-1.5100元的住宅建设资金相关产业170-220元的需求1.7-2.2吸纳100人就业带动相关行业200人就业2.0增加一个单位的产值GDP增长2.9个单位2.9中国房地产行业

11、对整个国民经济具有极强的带动作用，体现为以下几个方面：中国房地产行业对整个国民经济具有极强的带动作用，体现为以下几个方面：ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialc)c)从美国的行业发展曲线可以预料从美国的行业发展曲线可以预料,中国房地产下一步中国房地产下一步增长增长,将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上住房投资住房投资家居花费家居花费家庭消费家庭消费住房消费总计住房消费总计住房家居住房家居 ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zi

12、on Consulting Confidentialc)c)家居消费、家庭消费将是中国住宅地产的一个热点家居消费、家庭消费将是中国住宅地产的一个热点北京市住宅增长带动家居消费、北京市住宅增长带动家居消费、家庭消费增长情况家庭消费增长情况20002000年年20022002年年增长比率增长比率商品住宅销售增长住宅销售增长情况4093亿元7167亿元增长75.1；年均增长32.3；城镇居民人均居住消费人均居住消费增长情况925.5元比98年增长75.2家庭消费增长家庭消费增长情况（主要指建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类、汽车类四大类商品）275.4亿元493.3亿元增长79.1；年均

13、增长33.8资料来源：资料来源：2003-08-19 北京日报北京日报ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential目目 录录房地产行业的三大特点房地产行业的三大特点经济支柱:财富来源政治稳定政治稳定:权力合法性权力合法性社会公平:财富合理性ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential 中国房地产行业的第二大特点中国房地产行业的第二大特点社会政治稳定社会政治稳定:权力合法性权力合法性美国房地产行业具有政治稳定的特点，主要表现为两点

14、：美国房地产行业具有政治稳定的特点，主要表现为两点：住房拥有率和住房的居住状况对国家政治稳定影响甚大（住房是中低收入家庭的主要经济压力源，而大量的政治不稳定现象都与无家可归、居住条件恶劣等有关）；房地产投资对整个美国就业形势影响很大，是社会政治稳定的基础；a)a)中国房地产行业中国房地产行业政治稳定政治稳定的特点主要体现在以下三个个方面：的特点主要体现在以下三个个方面：房地产行业的发展大大影响社会就业问题；急速发展可能导致整个国家经济过热，房地产行业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资，银行信贷增长偏快的一个源头性因素；城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定；b)b)透过

15、湖南透过湖南“嘉禾嘉禾”事件和事件和121121号令，中国房地产发展不仅仅是一个经济号令，中国房地产发展不仅仅是一个经济问题，更是一个政治问题；问题，更是一个政治问题；.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiala)a)中国房地产政治稳定特点中国房地产政治稳定特点1 1造就大量的就业机会造就大量的就业机会 近几年房地产业就业人数每年均增长4.5，房地产业是国民经济中吸纳就业人数最多的部门，目前从业人数高达3000万人；按照这个比例计算，每年房地产行业所造就的就业机会（包括行业从业者和带动相关行业的从业人数）高

16、达9000万，接近1个亿人；房地产行业的投入相关带动效应比例（）100元的住宅消费130150元其它商品的销售1.3-1.5100元的住宅建设资金相关产业170-220元的需求1.7-2.2吸纳100人就业带动相关行业200人就业2.0增加一个单位的产值GDP增长2.9个单位2.9ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiala)a)中国房地产政治稳定特点中国房地产政治稳定特点2 2急速发展可能导致整合急速发展可能导致整合国家经济过热国家经济过热 房地产业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资的一个源头性因素；房地

17、产业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资的一个源头性因素；2003年1至4月，全国房地产投资在去年29.7%的高增长基础上同比增长了34.6%；雨后春笋般涌现的新开工楼盘，需要大量消耗钢材、水泥，旺盛的市场需求、巨大的利润驱动，加剧了钢铁、水泥等行业的过度扩张。房地产业已经成为银行信贷增长偏快的一个源头性因素；房地产业已经成为银行信贷增长偏快的一个源头性因素；2003年一季度，全国房地产开发投资中银行贷款占30.7%；同时考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，目前银行资金占房地产开发投资的比重在60%以上。资料来源：资料来源：2004200

18、4年年5 5月月2727日日 南方日报南方日报ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiala)a)中国房地产政治稳定特点中国房地产政治稳定特点3 3城市改造与拆迁工作城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定 各级政府要切实加强组织领导,认真做好城镇房屋拆迁管理工作。由于工作原因造成大量群体性上访的,要追究有关领导和直接责任人的责任；电视、广播、报刊、网络等媒体要从维护社会稳定的大局出发,坚持正确的舆论导向,防止渲染、炒作拆迁工作中出现的一些失误和问题

19、,激化矛盾；国务院有关部门要按照职责分工,对各地城镇房屋拆迁管理工作予以指导和监督。建设部要会同有关部门派出督查组,对拆迁问题突出、影响社会稳定的地区进行监督检查，督促整改；国务院办公厅2003年9月19日 关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)房地产政治性的一个诠释房地产政治性的一个诠释湖南湖南“嘉禾嘉禾”事事件件资料来源：资料来源：20042004年年0606月月0505日日北京青年报北京青年报 1、湖南、湖南“嘉禾嘉禾”事件事件嘉禾县珠泉商贸

20、城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放建设用地规划许可证；先办理建设用地批准书，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放国有土地使用证；在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放房屋拆迁许可证；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，2003年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。2、社会、媒体、政府关注

21、、社会、媒体、政府关注据中央电视台新闻联播报道，对嘉禾县房屋拆迁中损害群众合法权益问题，中央高度重视。根据国务院领导的批示，湖南省政府、建设部联合调查组通过深入细致的调查取证工作，基本查明主要违法违规事实。调查表明，这是一起集体滥用行政权力、损害群众利益的违法违规事件。3、这是一种政治的结局、这是一种政治的结局撤销周余武中共嘉禾县委委员、常委、书记职务；撤销李世栋中共嘉禾县委委员、常委、副书记职务，并依法撤销其县人民政府县长职务；给予李水福党内严重警告处分，责令其引咎辞去中共嘉禾县委副书记、嘉禾县人民政府常务副县长职务；给予中共嘉禾县委常委、政法委书记周贤勇留党察看一年处分；ZionZion

22、Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)在在19311931年美国首次住房会议上，美国总统胡佛讲：年美国首次住房会议上，美国总统胡佛讲：“没有没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要。什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要。”4 4、这是一种庶民的胜利、这是一种庶民的胜利 这胜利是庶民所取得的。即便是那“气势如虹”的一辈子换一阵子的恫吓标语，也没有挡住上访者反映实情；即便是那“承包”不下来就要停职停薪的“株连”，也没能得偿所愿，甚至有人用离婚的民间智慧嘲讽对方的荒唐；即便可能被拘捕蹲牢房，也有人无所惧怕，所

23、以几十户人家坚守家园5 5、这是一种权利与权力的对峙、这是一种权利与权力的对峙 所以，嘉禾强制拆迁事件本质上是权利与权力的对峙，而终以权利获胜。但是这胜利，却又不仅仅只属于庶民。庶民、媒体与上级机关，在这场合作中，精诚相待，诉求相同，于是黑幕得以揭开，正义得到伸张。南方都市报2004年6月6日社评.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)房地产政治性的另一个诠释：房地产政治性的另一个诠释：121121号文件是打压房号文件是打压房地产，还是房地产打压中央政府的权力基础？地产，还是房地产打压中央政府的权

24、力基础？1 1、中国房地产金融现状、中国房地产金融现状 我国房地产市场60以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.8；2 2、20032003年年6 6月：月：121121号文件号文件“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”；“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业”；“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”；-关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003.6121号）ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion

25、Consulting Confidentialb)b)121121与与1818号令背后的中央政府：房地产是一个号令背后的中央政府：房地产是一个政治问题？政治问题？3 3、民众眼中的中国房地产政治性、民众眼中的中国房地产政治性81.5%受访者认为金融机构利用资金配置权进行腐败交易在经济生活中属于“非常普遍”和“比较常见”的现象；不到20%的人认为这种情况“很罕见”或根本“没有发现”；（谢平等学者在0203年做了关于“中国金融腐败指数”课题对全国29个城市5大类人群进行了问卷调研的结果）4 4、企业家眼中的中国房地产政治性、企业家眼中的中国房地产政治性当市场的预期被扭曲时，人们并不会真正了解政策调

26、控的手段和意图，只会关心现有的预期；政策变化不但会影响投资者的投资预期，也会影响消费者的消费预期，影响地方政府的发展预期。而一旦各层次的预期被破坏之后，再想调动这种预期就格外困难了；多数企业是步履维艰的刚刚渡过了难关，刚刚开始进入一个发展的时机。如果一棍子打下去，又会使他们进入生存的挣扎之中。本来这些企业可以借高速发展的经济环境发展和壮大；任志强：谨慎使用调控手段 2004年05月14日 中国经营报 ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential目目 录录房地产行业的三大特点房地产行业的三大特点经济支柱:财富来源

27、政治稳定:权力合法性社会公平社会公平:财富合理性财富合理性ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential 中国房地产行业的第三大特点中国房地产行业的第三大特点社会公平社会公平:财富合理性财富合理性美国房地产行业具有社会公平的特点，主要表现为两点：美国房地产行业具有社会公平的特点，主要表现为两点：不同种族群体的住房拥有率具有明显差异；不同收入阶层的住房居住条件具有明显差异；中国房地产行业中国房地产行业社会公平社会公平的特点主要体现在以下三个个方面：的特点主要体现在以下三个个方面：a)不同收入、职业、学历及城市阶层所

28、拥有的户均房产价值表现出很大的差别；b)低收入家庭渐渐淡出一手商品房市场；c)城市高价房不仅带来了居民居住的“阶层同质化”，而且加剧了低收入阶层的“精神贫困”、“文化鸿沟”；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiala)a)房地产行业体现着社会的不公平和阶层性房地产行业体现着社会的不公平和阶层性户主月收入户主月收入（元）（元）300以下3005005008008001000100015001500200020004000400080008000以上户均房产价户均房产价值（元）值（元）5992865858821

29、4292345114071163046207587247018309120城市规模城市规模大城市中等规模城市小城市户均房产价值（万元）户均房产价值（万元）13.698.957.46在不同收入层次的家庭、在不同规模城市的家庭，他们的户均房产价值显示出在不同收入层次的家庭、在不同规模城市的家庭，他们的户均房产价值显示出明显的差异：明显的差异：数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局20022002年年6 6月份月份中国城市居民家庭财产调查总报告中国城市居民家庭财产调查总报告，国家统计局城市调查总队于国家统计局城市调查总队于2002年年5-7月在河北、月在河北、天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽

30、宁等天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽宁等8个省（直辖市）采取多相抽样的方式；个省（直辖市）采取多相抽样的方式；.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiala)a)房地产行业体现着社会的不公平和阶层性房地产行业体现着社会的不公平和阶层性户均房产价值（元户均房产价值（元/户）户）不同人群不同人群31万私营企业经营者等；20万30万娱乐服务人员、证券业务人员和股份制企业负责人等；15万20万教授、社会中介人员、事业单位负责人、三资企业人员、国家机关负责人、银行业务人员、国有企业负责人、演员、IT从业人员和工艺

31、美术人员等；户主学历分布户主学历分布研究生及以上大学本科大学专科中专高中初中小学户均房产价值户均房产价值（万元）（万元）22.4315.8713.9410.049.897.887.64在不同职业的家庭、在不同学历层次的家庭，他们的户均房产价值显示出明显在不同职业的家庭、在不同学历层次的家庭，他们的户均房产价值显示出明显的差异：的差异：数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局20022002年年6 6月份月份中国城市居民家庭财产调查总报告中国城市居民家庭财产调查总报告，国家统计局城市调查总队于国家统计局城市调查总队于2002年年5-7月在河北、月在河北、天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽宁等

32、天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽宁等8个省（直辖市）采取多相抽样的方式；个省（直辖市）采取多相抽样的方式；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)低收入家庭淡出一手商品房市场低收入家庭淡出一手商品房市场资料来源：2004-06-08 南京市房产局，全市的地产市场需求研究报告（春季版）。主要潜在购房人群（按家庭年总收入水平）主要潜在购房人群（按家庭年总收入水平）占潜在购房人群的比重占潜在购房人群的比重4万至5.9万元年收入的家庭21.23万至3.9万元年收入的家庭18.02万至2.9万元年收入的

33、家庭13.96万至7.9万元年收入的家庭13.61、南京市潜在购房人群的构成分布、南京市潜在购房人群的构成分布2、随着南京房价的不断飙升，较低收入的潜在购房家庭将逐渐淡出商品房需求市场，、随着南京房价的不断飙升，较低收入的潜在购房家庭将逐渐淡出商品房需求市场，而转向经济适用房、二手房市场，商品房目标受众逐渐指向较高收入阶层。而转向经济适用房、二手房市场，商品房目标受众逐渐指向较高收入阶层。ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialc)c)城市高价房不仅带来了居民居住的城市高价房不仅带来了居民居住的“阶层同质化

34、阶层同质化”，而，而且加剧了低收入阶层的且加剧了低收入阶层的“精神贫困精神贫困”、“文化鸿沟文化鸿沟”l 高价房加剧高价房加剧“精神贫困精神贫困”、“文化鸿沟文化鸿沟”对于房价较高、持续上涨且中心城区土地有限的大城市（如上海）出现“富人进城、穷人下乡”的逆向流动潮，而这样不仅会产生居住的“阶层同质化”，同时还将导致多数普通大众对城市文化、环境等公共基础设施享用机会的实际下降，从而加剧“精神贫困”、“文化鸿沟”；l 高价房产生的种种弊端主要影响的是低收入阶层高价房产生的种种弊端主要影响的是低收入阶层从而看到城市高房价产生的种种弊端，而其影响的群体往往是低收入阶层。过分超过实际支付能力的高房价，将

35、在根本上削弱他们的发展机会；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential房地产三大特点总结：用历史的观点看待中国房房地产三大特点总结：用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题地产的发展阶段和存在的问题1.1.房地产三大属性的关系是：房地产三大属性的关系是：经济属性是基础(支撑)，政治属性是过程(稳定)，社会属性是归属(公平)；2.2.房地产行业的目标应当是房地产行业的目标应当是:在社会公正和公平的目标下,通过构造持续发展机制,建立起企业稳定的发展预期与市场公平的竞争体系；3.3.中国房地产行业的未来是中

36、国房地产行业的未来是:土地市场化与金融市场化,房地产走向理性、责任；4.4.中国房地产行业的现状是中国房地产行业的现状是:经济属性的层面:需求旺盛,供给方竞争性不够,两大要素(土地与资金)的自由化程度不够,从而导致房地产行业没有在国民经济、政治稳定与社会公平方面起到顶梁柱的作用；宏观层面的经济标杆调控手段延迟效应(事后调控而不是事前手段)与微观层面的能力错位(社会能力比市场能力强)；发展中的问题，需要在发展中来解决：未来房地产的行业变化趋势发展中的问题，需要在发展中来解决：未来房地产的行业变化趋势.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consult

37、ing Confidential政府的规则错位与企业的能力错位政府的规则错位与企业的能力错位政府提供制度政府提供制度企业经营要素企业经营要素消费者购买住宅消费者购买住宅经济支柱经济支柱政治稳定政治稳定社会公平社会公平银行银行:资金资金政府政府:土地土地经济手段经济手段行政手段行政手段ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释1 1、王石关于金融政策的看法、王石关于金融政策的看法 政府规则错位，进行事后调控而不是强调事前手段：政府规

38、则错位，进行事后调控而不是强调事前手段：现在国家在金融政策方面对资金加以太多的限制。政府不允许贷款买地，给开发企业带来了很大的障碍，割断了大部分开发企业的土地资金来源；企业能力错位，强调社会能力而弱化市场能力：企业能力错位，强调社会能力而弱化市场能力：但在市场需求的实际情况下，虽然政策有限制，开发商还是会变相地进入，政策的效果也就大打折扣了；温州民间资本大量进入房地产行业正是有力说明了政府规则错位和温州民间资本大量进入房地产行业正是有力说明了政府规则错位和企业能力的错位：企业能力的错位：比如说在5月份之前，各地开发商到温州推销房子，就是冲着温州的强大资本能力，因此可以看出，温州的这种民间资本，

39、成了房地产开发资金不足的一个补充，也是一个风险投资；另一方面，民营资本发达的浙江，其民营资本发展向金融资本转化有一个出入口，这个出入口就是房地产投资。一方面缺资金，另一方面却有资金，而我们在政策方面却没有加以很好的引导和规范。ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释2 2、关于土地一级开发的市场化、关于土地一级开发的市场化 王石表示，应倡导土地一级开发的市场化，他认为：王石表示，应倡导土地一级开发的市场化，他认为：政府角色定位不

40、准确导致所制定规则的错位：政府角色定位不准确导致所制定规则的错位：我们国家缺少土地资源，在农村租用土地过程中，土地资源的盲目开发和利用，造成了土地贬值的现象，结果直接受损伤的是农民，城市化进程以牺牲农民的利益为代价。因此，城市化进程的土地利用中，地方政府应做好裁判员的角色，切实保障农民的利益；要加强土地的合理开发，由于土地非常有限，因此从城市规划来讲，需要提高土地使用率，向高层和小高层发展，这种住宅的质量和电梯的运用，也会直接刺激工业化水平，与此同时，不同区域城市也应该有不同的政策，不能一概而论；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulti

41、ng Confidential人是时间与空间的延续：时间是生命人是时间与空间的延续：时间是生命(损益表损益表)，空，空间就是房子间就是房子(资产负债表资产负债表)社会属性是归属经济属性是基础，政治属性是过程，生命的本质是使人不断超越自我生命的本质是使人不断超越自我,房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位房地产是社会物质财富房地产是社会物质财富的支柱的支柱房地产为政府权力提供房地产为政府权力提供合法性合法性房地产为社会成员提供身房地产为社会成员提供身分与地位的合理性分与地位的合理性ZionZion Consulting 北京锡恩企业管

42、理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司中国房地产行业四大属性中国房地产行业四大属性.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential市场化之后，中国的房地产业同样具有不同于其市场化之后，中国的房地产业同样具有不同于其他行业的产品四大属性他行业的产品四大属性 消费品属性消费品属性 投资品属性投资品属性 阶层属性阶层属性 DIYDIY属性属性ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential目目 录录房地产行业的四大属性房地产行业的四大属性消费品

43、属性消费品属性投资品属性DIY属性阶层性.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential 住房做为消费品属性的三大特点住房做为消费品属性的三大特点:存量释放、租售替存量释放、租售替代、多次置业代、多次置业a)a)存量释放存量释放国内住房市场的热销主要是多年来来压抑以久的“存量需求”的释放；b)b)租售替代租售替代新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者,这一阶段十分类似于美国五十年代战后经济复苏,人口流动加大,这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代；c)c)多次置业多次置业收入差距的拉大会使得住房的换

44、手率增加；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiala)a)消费品属性消费品属性上海住宅市场由保障型向小康型上海住宅市场由保障型向小康型转变，引发巨大的转变，引发巨大的“存量需求存量需求”释放出来释放出来1 1、巨大的新购房需求、巨大的新购房需求 上海住宅已从救济型、解困型、福利型和保障型的阶段，跨入了改善型、投资型和小康型的发展阶段；根据经济发展、城市建设以及人民生活水平的趋势预测，2003-2007年，上海的住宅需求约在8500-9300万平方米之间，今后5年每年住宅需求约1850-2000万平方米，需求

45、数量巨大；资料来源：2004年2月4日14:47 新闻晚报2、高速增长的换房需求、高速增长的换房需求从换房率来看：2003年本市二手房成交量已达2306万平方米，与一手房成交量之比为1：1.03，两者基本持平；从二手房指数来看：上海二手房指数办公室发布最新一期二手房指数报告显示，今年3月份，上海二手房指数为1304点，比上月上升15点，涨幅为1.16“换房时代”的脚步正在临近。ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)消费品属性消费品属性租房市场与出售市场相互替代的时代即将来临租房市场与出售市场相互替

46、代的时代即将来临第二个高峰期出生人群的下一代开始独立而扩大住房，第三个高峰出生的年轻人群即将第二个高峰期出生人群的下一代开始独立而扩大住房，第三个高峰出生的年轻人群即将进入把潜在住房需求转化为实际住房需求的阶段；进入把潜在住房需求转化为实际住房需求的阶段；中国新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者中国新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者,这一阶段十分类似于美国五十年代战后这一阶段十分类似于美国五十年代战后经济复苏经济复苏,人口流动加大；这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代；人口流动加大；这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代；ZionZion Consultin

47、g 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialc)c)消费品属性消费品属性上海、南京等城市二次置业渐成主流，上海、南京等城市二次置业渐成主流，消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高1 1、上海居民已经形成了明显的二次置业消费趋势、上海居民已经形成了明显的二次置业消费趋势2004“上海之春”房产展示交易会统计结果表明，超过50%的普通观众积极参与展会的目的是为购买第二套房作准备。南京二次及以上置业者首次超过首次置业者所占比例，二者比例分别为53.1和46.9；2 2、上海楼市二次置业潜在人群中、上海楼市二次置业潜在人

48、群中1 1次以上购房经历者和次以上购房经历者和25254040岁的年轻岁的年轻人占很大部分人占很大部分已经有1次以上购房经历的占了38%如果考虑购买公房情况，则二次置业比例将达到60%；二次置业的市民中，70%以上的人在2001年期间购置了第一套住房，经过了两年多的时间，已经有相当一部分人具备了或者即将具备购买第二套房的能力，其中很大一部分潜在消费者是25-40岁之间的年轻人；资料来源： 2004-02-20 15:00:58.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential3 3、二次置业住房面积需求集中在、二次

49、置业住房面积需求集中在8181100100，房型需求集中在，房型需求集中在2 2房；房；从二次置业选购的面积来看，主力面积集中在81-100平方米之间，达到36%；其次是101-130平方米，占26；2房需求占到二次置业总需求的43；除了部分别墅需求外，复式住宅的需求增加了，达到了16，作为一种公寓和别墅的结合型产品，在二次置业的客户中受到较多推崇。资料来源： 2004-02-20 15:00:58二次置业选购的面积分布情况二次置业选购的面积分布情况二次置业选购的房型分布情况二次置业选购的房型分布情况c)c)消费品属性消费品属性上海、南京等城市二次置业渐成主上海、南京等城市二次置业渐成主流，消

50、费年轻化趋势明显，其中白领比例最高流，消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential资料来源：2004年2月4日14:45 新闻晚报4 4、上海二次置业人群中白领占绝大多数；、上海二次置业人群中白领占绝大多数；二次置业者中，企业管理人员二次置业比例合计达38%，中高级专业技术人员所占比例紧随其后，分别达到10%和9%。值得注意的是，无论在机关、企业处于公司中层的管理人员对改善自身生活水准的要求最为迫切。中层干部选择二次置业的比例高于高层干部和一般职员；私营业主、个体、自营职业者

51、和自由职业者选择二次置业的比例只有8和7；c)c)消费品属性消费品属性上海、南京等城市二次置业渐成主上海、南京等城市二次置业渐成主流，消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高流，消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential目目 录录房地产行业的四大属性房地产行业的四大属性消费品属性投资品属性投资品属性DIY属性阶层性ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential投资品属性的四个来源投资品属性的四个来

52、源:城市化、土地资源的稀缺、城市化、土地资源的稀缺、持续性与不可移动性、市场信息不对称持续性与不可移动性、市场信息不对称a)城市化；b)土地资源的稀缺性；c)产品的持续性和不可移动性；d)市场信息的不对称；住宅投资品属性的决定因素住宅投资品属性的决定因素a.房地产是高收入者最青睐的投资品种；b.苏州房地产市场的炒房热投资性购房比例在20以上；c.温州炒房团的投机行为；住宅投资品属性的市场表现住宅投资品属性的市场表现ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiala)a)中国城市化进程的加快带动了巨大的住宅市场需求，

53、无疑给中国城市化进程的加快带动了巨大的住宅市场需求，无疑给住宅投资带来巨大机会住宅投资带来巨大机会自1996年开始我国城市化再次提速并进入以每年1.4左右的速度稳定增长的时期；据预测，每年将新增城镇人口近2000万，将会有近1.8亿平方米的潜在住宅需求；中国城市正经历着大兴土木的“建筑时代”，城市基础设施的更新、改造、扩容和旧城改造，势必给商品住宅产品带来巨大的投资机会；.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential土地资源的稀缺性及住宅产品的不可移动性决定了供给的土地资源的稀缺性及住宅产品的不可移动性决定了供

54、给的有限性，从而给住宅产品投资带来机会有限性，从而给住宅产品投资带来机会b)b)土地资源的稀缺性由三方面因素决定：土地资源的稀缺性由三方面因素决定：土地资源开发本身的有限性；土地资源开发本身的有限性；目前中国土地供应渠道不畅，土地市场化程度很低，使得现有土地获取成本很高；目前中国土地供应渠道不畅，土地市场化程度很低，使得现有土地获取成本很高；因拆迁成本过高导致危改小区土地成本过高；因拆迁成本过高导致危改小区土地成本过高；拆迁成本过高的主要原因是我国的拆迁往往不是市场行为，而是政府行为。北拆迁成本过高的主要原因是我国的拆迁往往不是市场行为，而是政府行为。北京城区内京城区内1平方米危房的拆迁补偿已

55、高达平方米危房的拆迁补偿已高达10，000元人民币；元人民币；c)c)住宅产品的持续性和不可移动性住宅产品的持续性和不可移动性在时间上，住宅产品做为耐用消费品，具有持续性；在时间上，住宅产品做为耐用消费品，具有持续性；在空间上，住宅产品做为不动产，具有不可移动性；在空间上，住宅产品做为不动产，具有不可移动性；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentiald)d)市场信息的不对称性市场信息的不对称性目前市场信息的不对称性由几方面因素影响：目前市场信息的不对称性由几方面因素影响：消费者方面：消费者方面：一般消费者大多

56、只有房博会、道听途说、新闻媒体等几种信息来源，信息来源一般消费者大多只有房博会、道听途说、新闻媒体等几种信息来源，信息来源的渠道很有限，准确性也很低；的渠道很有限，准确性也很低；开发商方面：开发商方面：由于种种原因对于现在的市场形势往往会做出误导，市场形势好的时候奇货可由于种种原因对于现在的市场形势往往会做出误导，市场形势好的时候奇货可居，市场形势不好的时候极力鼓吹；居，市场形势不好的时候极力鼓吹；新闻媒体方面：新闻媒体方面：往往缺乏对于真实情况的深入了解，一些报道并不能完全反映房产市场的真实往往缺乏对于真实情况的深入了解，一些报道并不能完全反映房产市场的真实情况；情况；政府方面：政府方面：缺

57、乏有效的宏观调控方式来对楼市信息进行管理和控制，使得信息透明化；缺乏有效的宏观调控方式来对楼市信息进行管理和控制，使得信息透明化；ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential过去过去1010年中国商品住宅销售总面积和平均价格逐年上升年中国商品住宅销售总面积和平均价格逐年上升资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局四大因素造成中国住宅价格的持续稳定上涨，使住宅四大因素造成中国住宅价格的持续稳定上涨，使住宅产品投资成为可能产品投资成为可能ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zio

58、n Consulting Confidentiala.a.房地产是高收入者最房地产是高收入者最青睐的投资品种青睐的投资品种资料来源：京报网-北京现代商报 2004年01月30日1 1、调查显示，房地产是高收入者最青睐的投资品种、调查显示，房地产是高收入者最青睐的投资品种 一项针对北京、上海、广州、武汉、成都、西安、沈阳等7城市1616名高收入者的抽样调查表明，在这些高收入者的投资意愿中，房地产占211，房地产是高收入者最青睐的投资品种。0303年下半年北京商品房销售年下半年北京商品房销售金额（亿元）金额（亿元）比上半年增长比上半年增长商品房总销售额587112港澳台个人投资购买924586外籍

59、个人投资购买1232480外省市个人投资购买162851812、2003年下半年高收入人群在京房产投资增长惊人年下半年高收入人群在京房产投资增长惊人ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb.b.苏州地产市场的炒房热苏州地产市场的炒房热投资性购房比例在投资性购房比例在2020以上以上1 1、据有关部门调查显示：接近九成的苏、据有关部门调查显示：接近九成的苏州房地产企业认为，苏州投资性购房州房地产企业认为，苏州投资性购房的比例在的比例在2020以上，其中出租购房和以上，其中出租购房和转卖增值购房的比例各占一半

60、。转卖增值购房的比例各占一半。资料来源：苏州日报 2004-3-9房源类型（房源类型（截至2004年2月15日）占到挂牌总数占到挂牌总数建造年代在2000年及以后的二手住宅54建筑面积在100平方米以上的待转让的住宅56挂牌年份在20022004年的大户型毛坯房、期房约102、对苏州市区一家规模较大的房屋中介挂牌房源统计汇总结果显示：.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialc.c.温州炒房团的投机性行为温州炒房团的投机性行为政府开始出台政策遏制政府开始出台政策遏制 2004年“五一”节前，温州、上海、重庆

61、、南京、北京等城市的国有银行已对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。温州工商银行针对炒房风潮对个人房贷利率作了上调，规定对购买第三套房贷款利率在504的基础上上浮2070，而且，温州所有国有银行均对第三套房以上的购买者一律不予放贷；北京自4月27日起，已暂停对各种开发及个人购房贷款的发放。北京的四大国有银行则根据央行的政策，严格了对两套以上购房贷款的审查，工行北京分行已明确要求，要对购买两套以上住房的贷款申请人从严审查其资信状况以及其所购房屋的档次、面积、用途、位置等等，如果该套住房是用以投资的，银行则不予贷款。资料来源：中华工商时报 2004-05-13ZionZion

62、Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential目目 录录房地产行业的四大属性房地产行业的四大属性消费品属性投资品属性DIYDIY属性属性阶层性ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential住宅后加工属性的三大特点住宅后加工属性的三大特点:半成品、标准化、个性化半成品、标准化、个性化a)半成品b)个性化c)标准化住宅后加工属性的决定因素住宅后加工属性的决定因素ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consul

63、ting Confidential居民在购建房消费的后续消费更大居民在购建房消费的后续消费更大中国城镇居民人均GDP已经超过1000美元，人均住房建筑面积达到15。中国城镇居民住房严重短缺问题基本解决，居民住房在追求面积增加的同时，也更关注居住质量和舒适度；因此住房消费不仅体现在购房阶段，更体现在后期的使用和维护阶段，使得房地产产品的后续附加价值性更高；资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局a)a)住宅消费的巨大后续需求决定了住宅产品的半成品性住宅消费的巨大后续需求决定了住宅产品的半成品性.ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting

64、 Confidentialb)b)居民个性化的装修风格决定了后续需求个性化的特点居民个性化的装修风格决定了后续需求个性化的特点 一般来说，装修的费用与选购的住房比例价格在30%左右；假设一套住宅为35万元，其装修费用大约要在10万元上下。ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialb)b)居民个性化的家居风格决定了后续需求个性化的特点居民个性化的家居风格决定了后续需求个性化的特点 一般来说，屋主在布置住宅的家居方面的花费与选购的住房比例价格在12%左右，假设一套住宅为35万元，其家居用品的购买费用平均约为4万元

65、上下；其分配比例一般如下：总体的家居花费为38858元，其中：床；床垫；沙发床；衣柜；梳妆台；床头柜；餐桌；沙发；茶几；电视柜；鞋柜；地毯；书架；写字台；餐椅；书房椅；躺椅；电视；音响 冰箱 东芝；洗衣机 荣事达；微波炉；热水器 贵友；空调 TCL；空调 TCL；DVD；床上用品；日常用品；窗帘；边桌；折叠小饭桌；植物；家居花费家居花费2222522225元，约占元，约占总支出的总支出的57.2%57.2%电器花费电器花费1329813298元，元，约占总支出的约占总支出的34.2%34.2%装饰品花费装饰品花费33353335元，元，约占总支出的约占总支出的8.6%8.6%基础数据来源：东北

66、新闻网 2004-01-04ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidentialc)c)住宅后续消费的住宅后续消费的DIYDIY性决定了后续产品必须达性决定了后续产品必须达到很强的标准化程度到很强的标准化程度在在20032003年年9 9月的全国质量月中，月的全国质量月中，上海建材家装市场抽查表明：产品标准上海建材家装市场抽查表明：产品标准化意识正在逐步加强化意识正在逐步加强；经营的标准化、个性化的大型家装、建材连锁超市已经开始在中国出现，经营的标准化、个性化的大型家装、建材连锁超市已经开始在中国出现，从使得人们家居的从使得人们家居的DIY消费方式变得越来越方便；消费方式变得越来越方便；全球著名的经营家装建材的跨国连锁集团德国全球著名的经营家装建材的跨国连锁集团德国OBI公司已经开始全面进入公司已经开始全面进入中国，方便人们自由选购个性化的标准化的家装建材产品；中国，方便人们自由选购个性化的标准化的家装建材产品；像好美家、建配龙等中国本土的大型标准化家装建材像好美家、建配龙等中国本土的大型标准化家装建材DIY市