2011房地产新政解读.ppt

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1、房地产政策解读,目录,新政解读与市场反应,2007年与2011政策回顾,后市预测,应对政策,政策回顾,2007年,2007年政策回顾,2007年由于市场流动性过剩，导致大量资金进入股市与楼市，结果推高了股指也助推了房价上涨。为促进我国房地产市场的健康发展，抑制楼市中的投机行为成为当年房地产宏观调控政策的主旋律。,2007年政策一览表,2007年政策出台，重点采用金融和税法政策，随后全国楼市立即降温。虽然其中信贷政策在被商业银行落实时会往往打折扣，但是在短期内的确成功抑制了楼市的投机行为。,政策回顾,2010年,2010年政策回顾,2010年政策回顾,2010年政策回顾,2010年政策回顾,20

2、10年和2007年房地产调控措施对比,政策回顾,2011年,2011年上半年政策回顾,中国国务院总理温家宝2月日在接受中国政府网和新华网联合专访时表示，只要政府把群众放在心上，就一定会实现房地产调控目标。 温家宝说，从去年到今年，一共先后出台了三次调控措施。应该说这三次调控措施总体上越来越有力，越来针对性越强。要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。 今年月至月，房价同比涨幅分别为、。 以下为近两年中国政府出台的房地产调控政策或影响房地产市场的货币政策： 年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多

3、种调控手段。 年月日，中国人民银行宣布，将于日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。,2011年上半年政策回顾,2010年和2007年房地产调控措施对比,解读新政以及市场,2010-2011年,新政解读之客户反应,采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供

4、应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海项目）。,新出台的政策对于首改购房者和资金较不足的投资客是立竿见影的，将大大的抑制这一部分需求客户。对于手头资金比较宽裕的人来说，几乎没什么影响。 现在的市场多上数购房者看在后市而处于观望状态。,新政解读之价格反应,明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买

5、住房贷款。100万贷款本次利率提高后增加的负担每月均在1.3万以上。 10号文将调控高房价上升到更高的战略层次：不仅将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，而且首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入。,从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。 目前，主要城市成交量显著下降，新房价格未见明显松动，但已有部分企业在新开盘项目价格时低价入市，或提高老项目的促销或推广力度。 根据相关数据，新政出台后代表企业在一线城市

6、的新开盘项目明显低价入市或延迟开盘期。2010年5月6日，恒大地产宣布全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销；万科、中海、保利、绿城、金地等代表房地产企业虽未公开表示是否降价，但其借助目标客户群交广、全国性战略布局、适度多元产品组合所形成的集合优势，调整开盘计划来保持价格的竞争力，应对市场变化。此外，代表房地产企业也纷纷表示密切关注市场形势变化，根据客户需求确定价格。,新政解读之成交量变化,规定地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套 数。 北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”购房，占有相当高比例，以及大幅提高二套房

7、及以上首付和按揭利率的规定，对投资投机性购房行为具有巨大的影响。 本次政策最大的亮点：提出实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高了购买首套自住但建筑面积大于90平方米的家庭的首付比例（3成）。 提高了购买第二套住房家庭的首付比例（5成）和贷款利率（1.1倍），对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。 新政出台后多数城市成交量持续下降， 5月1日-14日，13个城市中有9个

8、城市日均成交套数较新政前下降超过30%，北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%。 成都市场反映：2010年4月1日至17日，成都商品住宅日均成交287套；4月18日-30日，日均成交343套，较新政前增长19.4%；5月1日至14日，日均成交333套，相比4月新政前增长15.9%。,新政解读之土地市场变化,1月21日，国土部，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 3月10日国土部，严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不

9、得低于出让最低价的20%。 3月22日国土部，在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。 4月15日，国土部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上。,国家对土地市场的一系列调控措施直接影响到开发企业的拿地预期和拿地方式，内容涵盖增加，如果2010年土地供应计划能全部实现，政策执行到位，必将对土地市场产生深远影响。预计在未来时间里，土地市场将

10、出现重大调整：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下降，招标方式得到更多应用。 完善经营性用地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”的出让方式，成为政府调控的重点手段，而北京5月出让的9宗住宅用地，有7宗采取一次性报价的招标方式，仅2宗采取挂牌方式。可以预见，在房价过高、上涨过快的城市，招标将成为主要的出让方式。 由于一线城市的土地越来越稀缺，越来越多的企业将会把目光转移到二三线城市，以万科为例，2010年至今，万科已通过招拍挂市场拿下27宗住宅用地，其中有24宗位于吉林、沈阳、武汉等二线城市，一线城市仅在上海拿下3宗地块 。,后市预测,新政后,预测

11、观点一,从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。 原因是此次政策目的在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空档期和观望期。,短期内价格不会有大变动，但成交量会有所少。,预测观点二,近几个月来政府开始出台密集系列政策，加大调控力度，旨在合理引导住房消费，大力整顿和规范房地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。 观望期后，可预测投资客会进行抛售，受其影响，预计6月-9

12、月会出现价格波动。,预计半年内预计价格会有波动,预测观点三,此次政府系统性调控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府平抑房价，大力抑制投资需求的巨大决心。 在此背景下，建议开发商顺应相关政策寻求合适有效的营销方式。,建议发展商应尽量不要采取与政策相冲突的营销手段,预测观点四,从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。,楼市,政府,开发商,预测观点五,政策出台后期市场将得到细分,市场将会整体转冷但有所区别，改善性需求受政策影响波动较大，首置和高端需求影响相对较小； 不同板块也会出现不同反应，

13、具有较高价值的板块和产品还会表现坚挺，而一些居住价值不完备，主要靠投资客炒房使价格上升较快的板块将受挫较严重。 此外对50年产权的公建商业项目会带来一定机会，因为他们不受二套、三套房贷政策影响。,预测观点六,政策出台后期的矛盾运动过程,政策与行情是一个矛盾运动的过程，如果政策见效快，楼市迅速进入观望期继而进入不温不火的状态，那么接下来的将不会出现大力的打压政策，下半年由于供应仍然有限可能形势还值得乐观；如果观望期之后还是没有实质性的效果，更严厉的政策会接连出台，楼市下半年环境会比较严峻；假如政策影响力过大，甚至出现了08年下半年的大幅下跌状态，也不排除政策环境重新宽松的可能性。因此后续政策的跟

14、进以及度的把握会比较关键，直接关乎到市场是相对平稳还是过冷过热地波动。 另外，4月就开始打压，对于后期的供应量影响也会比较大，楼市从严重供不应求状态还未走出，暂时观望或打压下去的需求其实也是一种积蓄起来的力量，如果供应没有跟上，这些积蓄的力量只要一爆发市场还会再度火爆。,预测观点七,土地市场进入重大调整期：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下降，招标方式得到更多应用 。,住宅供应量将进一步增加，根据国土资源部数据，2010年住宅用地计划供应量高达18.5万公顷，同比激增138%。如果各地严格执行本年土地供应计划，土地市场住宅用地供应量将大幅增加； 土地出让方式结构

15、将出现重大调整，招标方式或成为热点城市主流，企业拿地机遇与不确定性均加大； 重点城市核心区域地块和商业用地将受到开发企业青睐； 优质地块将进一步集中在品牌开发企业和大型国有开发企业，二三线城市将成为重点；,应对政策,开发商,应对策略一：做好持久战的心理准备,态 度,手 段,情 绪,政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大,传 导,史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期,史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期,市场情绪急转直下，需要长时间消化,应对策略二：加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备足够的资本,加快资金回笼，保存实力，蓄势待发，以备下一轮房地产的“

16、小阳春”。,策略,建议,保持实力，加快现有楼市的销售速度，尽快回笼资金； 审时度势，适时而动，等待地价有所松动的时机在出手。,应对策略三：拓展新客户群体,将更多的注意力放在刚性需求所产生的自用客户身上，积极拓展新客户 源、挖掘本地客源。,策略,建议,政府此次多翻出台新政，誓要遏制不断高涨的投资性需求，投资性客户群体也是政府此次出台政策重点控制的客户群体。 现现阶段必须将重点放在满足刚性需求的自用客户身上，必须深入挖掘项目卖点，找到真正吸引客户,满足其购买动机的点,牢牢把握住越来越少的客户群，提高销售率。,应对策略四：调整付款方式,积极调整付款政策，吸引自用型刚性需求客户的入市。,策略,建议,此

17、次调整中关于首付及贷款给到了比较严厉的措施，从一定程度上阻止了投机与投资购房需求，但是首付比例的提高也直接影响到刚性需求客户的购房需求。 可适当增长首付款交付时间，运用灵活多变的付款方式，增加客户的购买能力； 可延长其按揭开始的时间，例如：入伙后才供楼或者买楼所有手续费均由发展商承担等灵活的付款方式。,应对策略五：保障整体价格水平，增强优惠促销力度,增强市场信心，必须保证一定市场成交量，而及时促进成交，最好方法是加大部分单位的促销力度，并且不要大幅度调整价格，增强购买信心。,策略,建议,在价格上可以给适当的优惠，但不建议做整体价格体系调整。因为深圳强大的刚性需求仍为市场锻造了一定的空间。 现阶

18、段必须保证一定的销售量，在不做出大幅价格调整的前提下，需要增加部分单位的竞争力，例如，通过赠送精装修、赠送家电等促销方方式，为业主提供配套、装修等方面的增值服务，或者通过加大暗点折扣方式，扩大现场成交手段。,应对策略六：充分挖掘一线人员主观能动性,销售人员是第一生产力，在市场观望情绪浓厚的情况下，需要不断加强 与销售人员沟通，加强销售人员主观能动性，给予一定激励方式。,策略,建议,第一时间对销售人员进行政策解读，进行有效引导； 增加现场奖励制度,同时鼓励二三级市场加大转介，增高转介佣金； 组织销售人员看励志电影，增强卖场销售力。,应对策略七：加大宣传推广,在客户观望情绪较浓的市场下，除了线上传

19、播奠定项目市场影响力外， 也需要突破常规宣传推广手段，多角度出发，对楼盘传递的生活理念 有更强的导向，更有效的锁定目标客户群体。,策略,建议,有针对性的加大与行业协会组织合作，扩大实际目标客户群体； 增加销售费用投入，用多种营销活动增加爆光率，吸引市场关注； 持续组织老客户活动，加大口碑宣传； 在目标客户群体居住生活区域进行地毯式宣传，如社区巡展、居委会活动等。,应对策略八：依项目自身情况灵活变动,由于本项目现剩余户型以大户型为主，本身受政策影响较大，再加上市场观望氛围叫浓厚，所以一是应该充分分析我们的客户群体，深度挖掘项目价值，对症下药，突出项目品质感；二是稳定销售一线员工，进行技巧培训等；,策略,建议,进行项目客群深度分析，挖掘项目新价值点,避开政策的限制，着重宣传舒适性，以及升值潜力强调等，扬长避短，要做到来一个抓一个的效果； 以老带新，充分利用已成交客户（举办各种客户联谊会）制定老客户带新客户奖励政策。 可以适当加快推盘节奏，回笼资金，为即将来临的大规模土地供应做准备，从而为下一轮房地产房地产上升周期储备足够的资本； 对销售人员进行统一的培训，提高房地产淡季的应对以及销售能力； 随时关注政策以及市场行情，采取灵活多变的应对措施。,注：本报告参考了众多专业房地产研究机构的研究报告，观点仅供参考。,The End!,