湖北荆州房地产市场调研报告60p

《湖北荆州房地产市场调研报告60p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《湖北荆州房地产市场调研报告60p（60页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、荆州房地产市场调研报告 荆州房地产市场调研报告目 录第一部分:概论第二部分：荆州市概况第三部分：宏观经济环境分析第四部分：典型项目分析第五部分：区域消费群分析第一部分:概论一、序言针对荆州房地产市场，我司主要从以下几点进行了深入的调研：1、荆州市的宏观市场调查2、荆州房地产市场调查（住宅、商业）3、荆州市区及区域竞争楼盘调查4、大型项目、畅销项目和个性项目的特色配套设施调查（住宅、商业）5、目标群体分析（对消费群体进行区域划分和针对分析）6、荆州市商业氛围消费力情况的分析和研究7、主要目标群体、投资商、经营业户的调查分析8、荆州即将动工、建设、开业、规划的住宅和商业项目调查9、荆州住宅和商业物

2、业的发展前景调查分析本调查报告旨在围绕上述问题（包括但不限于）展开，通过数据、资料的整理、分析，得出市场调查结论，提出发展建议。二、市场调查目的本次对荆州进行市场专项调查，最终目的是在充分了解、搜集荆州市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析荆州市房地产市场的现状与发展趋势，从而论定房地产市场的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品开发提供有效的数据支持，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。为此，我司组成了专业的调研小组对荆州房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，通过对相关调查数据和资料的收集整理，进行了多次的深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对荆州的房地产市场做到

3、深刻、精确的认识，为项目的开发运作提供有效的指导建议。三、市场调查方法n 资料搜集搜集有关荆州市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料；n 实地走访调查主要针对竞争项目、畅销项目、区域地块、项目地块进行调查，通过市场调查小组人员的走访获取第一手市场资料。在对于竞争项目、畅销项目的调查中，通过市场调查小组事先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料。n 深度访谈A、发展商领导、主管及市场部人员座谈由专项调查小组就预先准备的问题与发展商领导、主管及市场部人员进行深度访谈，对项目进行初步的讲解。B、普通消费者、经营者、投资者座谈采用座谈形式，就目标人群的消费心态、生活形态、生活习惯等方面

4、进行双向的沟通、交流，提纯出对项目的深度的认识和理解，为项目目标消费群的确定提供可参考依据。C、房地产同行、业内人士、销售人员、进行座谈采用面谈的形式，就荆州房地产市场的竞争情况及目前荆州房地产认识进行深度面谈，为项目的发展定位提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。D、媒体行业人士拜访 通过拜访媒体行业的房地产专业人士，深入了解荆州房地产的历史、现状和趋势，以及名盘的具体情况。n 问卷调查设计科学的消费者调查问卷，保证足够的样本数量，深入比较分析，为准确地进行消费者分析奠定基础。在经验判断的基础上,采用主观性随机抽样的方法,针对本项目的直接重点目标客户进行问卷调查。第二部分：荆州市概况

5、一、 地理位置荆州市位于东经111150114050,北纬2926031370。地处湖北省中南部，江汉平原腹地， 长江自西向东横贯全市，全长483公里。荆州东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆州、襄樊平原湖区占78.7%，丘陵低山区占21.1%。二、 行政区域荆州，位于沃野千里、美丽富饶的江汉平原腹地和中国版图的几何中心处。全市国土面积1.41万平方公里，下辖荆州、沙市两区，江陵、公安、监利三县和松滋、石首、洪湖三市，总人口640万，其中中心城区面积59平方公里，人口75万。荆州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，是国家优秀旅游城市、长江中游重要港口、鄂中南地区中心城市和中国中部重要

6、的工业生产基地。三、 交通荆州位于全国国土开发一级轴线(长江)和二级轴线(京广、焦枝)交汇处，连东西、贯南北，“居中”独厚。公路四通八达：207国道、太(原)澳(门)、随(州)岳(阳)等高速公路纵贯南北；318国道、沪蓉高速公路横跨东西，开与京珠高速公路和全国高速公路网连接。荆沙铁路与焦枝铁路接转，货运联通全国；横穿荆州的全国第一条高速铁路沪蓉高速铁路，2006年开工建设，将十2009年正式通车。长江黄金水道横穿全境，荆州水运通江达海：沙市盐卡新港为目家一类通商口岸，年吞吐能力400多万吨，集装箱储运能力达到3万标箱。主跨径长度亚洲第一、世界第二的荆州长江大桥，将江汉平原和洞庭湖平原连为一体，

7、为荆州经济发展开辟了新的空间。四、荆州印象1、荆州历史悠久，富有深厚的文化底蕴。荆州是24座历史文化名城之一，最大的财富就是文化传承、人文精神。挖掘荆州历史文化资源，进行荆州地域历史文化体系建构，通过有效的传播途径向外推介荆州文化，这就是荆州文化最大的发言权。然而，荆州目前在全国文化地位与其得天独厚的文化资源极不相称，这是因为荆州还没有真正注意到自己在文化发言权上的优势，没有用好文化发言权。具体到房地产项目的开发，真正做到文化理念深入人心的项目鲜有，从而启示我们：在荆州这样的古城，应该开发有品味、有文化底蕴、优雅人性的项目，以激起人们对项目的精神共鸣。2、荆州是国内闻名的旅游城市，旅游资源丰富

8、。作为一座有文化品味、有历史积淀的旅游城市，荆州的历史性与开放性得到了完美的统一。开放的胸襟，赋予荆州容纳新鲜事物的可能，从而使先进的文化、理念和生活方式得以可能移植到荆州的土壤。荆州目前的房地产市场方兴未艾，正处于鼎盛时期的前夜，而迎来全盛时期的关键在于：革新房地产开发的理念！荆州目前的开发理念基本上还处于概念炒作、广告轰炸的阶段，包装手法简单，无法满足消费者深层次的精神需求，应该引进先进的开发理念倡导一种全新的生活方式的观念营销来掀起荆州房地产市场的新浪潮，这对于一个开放性的旅游城市而言，完全是可以接纳的。3、荆州的经济发展较快，消费者群体构成复杂。荆州地处湖北中部，适逢“中部崛起”战略的

9、实施时机，正面临千载难逢的发展良机。近年来，荆州的经济发展日新月异，房地产市场更是焕发出勃勃生机。在经济发展的同时，荆州人的消费力呈现出多元化发展的复杂结构。这样比较复杂的消费者群体，决定了房地产开发的产品结构应该多元化，以满足不同层次消费者的消费需求。第三部分：宏观经济环境分析一、城市经济1、国内生产总值2010年荆州市GDP为837.10亿元，荆州的城市经济实力在全省处于中上水平。2、产业结构年份三次产业比例2008年30.1：33.8：36.12009年29.3：35.5：35.22010年27.6：38.9：33.5近两年，荆州第二、三产业比重逐渐增大，尤其是第二产业比重增长明显，显示

10、出工业发展的强劲势头。3、财政收入近四年来荆州市财政收入平稳增长，为城市的市政建设提供了持续的支持力。4、固定资产投资固定资产投资持续高位运行。10年，荆州加大符合国家宏观调控产业政策的项目投入，强力推进“工业强市”和“旅游强市”战略，大力实施以工业、交通、农林水和荆州古城建设为重点的基础设施建设，全年全社会完成固定资产投资6009亿元，比上年增长381，投资总量力创历史新高。其中，城镇固定资产投资530.45亿元，比上年增长37。二、居民收入水平及消费水平1、城镇居民人均可支配收入2010年，荆州城镇居民人均可支配收入达14708元，在全省各城市中排在中等偏上水平。2、居民储蓄存款近四年来荆

11、州居民储蓄存款余额始终保持较高的增长速度，2010年人均储蓄存款达到1036元，占其可支配收入的比例高达80%，而市场调查中发现荆州居民有一定的投资意识，不少双职工家庭都会投资一些小生意。这一方面表明荆州居民具有强大的商业消费和投资能力，另一方面也表明现有商业还不能刺激消费能力的充分释放，市民也缺乏有效的投资渠道。三、荆州房地产市场分析（一）、房地产开发投资据统计，2010年荆州城区完成房地产开发投资18.9亿元，同比下降2.9%。其中完成住宅投资14.5亿元，同比下降14.3%；完成商业营业用房投资2.12亿元，同比增长109.9%。但地下商业城没有报统计报表，漏报商业地产投资2亿元，因此2

12、010年荆州城区完成房地产开发投资实际上应当是20.9亿元，同比增长7.2%。表1：20062010年荆州城区完成房地产开发投资（万元）年份合计住宅写字楼商业用房其他投资额同比（%）投资额同比（%）投资额同比（%）投资额同比（%）投资额同比（%）2006126446-7.59667820.620-95.711354-59.218394-34.820071301893.0974440.87020114410.82224821.0200817549834.811982622.97517.06372-44.348549135.7200919463010.916915141.2101234.81010

13、358.614364-70.42010188982-2.9144906-14.33816277.121208109.91905232.6合计815745132.6628005225.06301102.96047830.912260712.3 另外， 2010年荆州市新成立房地产开发企业52家，其中荆州城区18家，比2009年增加12家，即增加2倍。城区新增企业注册资本41995万元，比2009年新增企业注册资本增长2.11倍。这些企业当年购置土地，很多当年开工建设。从这个角度看，房地产开发投资也应当是增长，而不是下降。尽管2010年投资额数据有些误差，但“十一五”与“十五”相比，房地产开发投资

14、总额增长了132.6%，其中住宅投资增长225%，商业营业用房投资实际至少增长74.2%，增长速度是非常惊人的。表2：“十一五”与“十五”期间荆州城区房地产开发投资对比年份合计住宅写字楼商业用房其他投资额同比（%）投资额同比（%）投资额同比（%）投资额同比（%）投资额同比（%）2001-2005年3507811932543105461891091532006-2010年815745132.6628005225.0 6301102.96047830.912260712.3近五年来，荆州房地产开发投资增长较快，但属于低基数下的快速增长，总量仍较低。2008年荆州房地产投资占固定资产投资比重和GDP

15、的比重均远远低于全国平均水平。这说明荆州房地产业的发展仍较落后，远未起到支柱产业的作用，同时，也意味房地产市场蕴涵着巨大的发展空间。（二）、商品房施工面积2010年荆州城区全部商品房施工面积217.35万平方米，与2007年施工面积相当，同比下降8%。全年新开工面积76.39万平方米，同比下降32.4%。住宅施工面积187.18万平方米，同比下降4.6%；其中新开工面积71.79万平方米，同比下降31%。施工面积略有下降的主要原因是新开工的项目偏少，项目规模偏小。表3：20062010年荆州城区商品房施工面积 (m2)年份合计住 宅写字楼商业用房其他面积同比（%）面积同比（%）面积同比（%）面

16、积同比（%）面积同比（%）2006167671231.5148037334.85417-14.317875118.712171-40.52007216906229.4192656230.11066596.91959219.635914195.1200822609564.220303155.41846373.1124622-36.487556143.8200923624764.51962030-3.412000-35.019266254.6195784123.620102173478-8.01871777-4.61405017.1175053-9.1111103-43.3（三）、商品房竣工面积2

17、010年荆州城区商品房竣工面积48.04万平方米，同比增长174.3%。其中住宅竣工面积42.02万平方米，同比增长173.7%；商业营业用房竣工面积3.96万平方米，同比增长116.1%。竣工面积大幅增长的主要原因，是因为2009年竣工量过低，结转的项目大多在2010年完成。但2010年商品房竣工面积占施工面积的比例只有22.1%，低于2007年的26.2%、2008年的30.8%。房地产市场已经从2009年的低迷期转入了目前的快速发展期。 表4：20062010年荆州城区商品房竣工面积（万平方米）年度合计增幅（%） 住宅 增幅（%） 办公楼 增幅（%） 商业营业用房 增幅（%） 其他 增幅

18、（%） 2006年 30.67-14.829.12-10.7001.55-13.0002007年56.8185.353.0582.2002.3752.61.40-2008年69.7318.865.6821.7003.5851.050.47-66.72009年17.51-74.915.35-76.6001.83-48.80.32-31.02010年48.04174.342.02173.71.07-3.96116.10.99205.7合计206.542.9189.756.50.33-87.513.573.52.89-8.0（四）、商品房销售情况2010年荆州城区商品住宅销售备案7721套，同比增长

19、11.2%；销售备案总建筑面积84.16万平方米，同比增长14.1%。表6：20092010年荆州城区商品住宅销售备案套数对比一季度二季度三季度四季度全年合计2009年113819102092162967692010年10371598239926877721同比（%）-8.9-16.314.764.914.12010年城区各区域新开盘楼盘销售旺盛，使整个城区房地产市场全年都处在热销期。表7：2010年部分新开盘楼盘销售备案情况楼盘名称开盘时间预售登记套数销售备案套数销售备案率（%）景湖美林湖畔9月10日102859357.7人信阳光青年城三期、四期4月18日、11月28日73746362.8东

20、方新城三期一、二组团3月21日、5月2日37536396.8中央华府四期江山组团6月15日35631789.0富润沙市花园11月8日47429361.8世纪观邸7月18日40728068.8壹品漫城4月18日28927695.5致远上城4月10日39227469.9新加坡城国际三期40A、40B1月28日27926093.2吉祥凤凰城A区8月8日31125080.4顺驰太阳城四期5月20日30024180.3越美金江宝坻二期9月25日50018336.6银都花园7月16日17011165.3合计5618390469.5说明：本表反映的是销售备案套数，与实际销售套数有差距。2010年荆州大部分项

21、目的销售情况都比较好，荆州进入了一个房地产市场的高速发展期。（五）、商品房销售价格2010年荆州城区商品住宅销售均价3535元，同比上升39.1%。实际上，许多楼盘一年中均价上涨超过1000元，新开盘楼盘均价大多在4000元以上，有的达到5500元。在售的37个楼盘中，单价4000元以上（含4000元）25个，占67.6%；单价4000元以下（不含4000元）楼盘12个，占32.4%。在售楼盘最高价5500元，最低价3600元。分区域看，红星路以东（包括北京东路、江津东路、长港路东段）最高价4500元，市中心区最高价5500元，长港路西段、中段一带最高价4300元，塔桥路以西（包括北京西路、荆

22、沙路、江津西路）最高价5200元，金龙路、南湖路一带最高价4600元，古城南最高价4300元，古城北最高价4300元。很明显，城区各区域房价虽然高低不同，而且价差超过1000元，但最高价都过了4000元。均价4000元以下的楼盘主要分布在长港路东段、荆沙大道北和南环路一带。2011年1-3月份，根据我们对市场40个项目的调研，销售价格区间如下：近年荆州商品房价格持续增长，2011年销售价格主力区间在4000元/5000元/之间，占据了50%以上的份额。中心区域的个别项目预计销售均价可能会达到6000元/以上。说明荆州房地产价格仍然还有一定的上升空间。四、荆州土地市场分析（一）荆州城区房地产开发

23、用地供应充足2010年荆州城区房地产开发用地出让18宗，面积45.44万平方米（681.53亩），同比下降21.9%，但仍超过城区年用地600亩的规模。由于平均容积率提高了16%，可建房屋面积158.21万平方米，同比仅下降9.4%。表1：2006年2010年荆州城区房地产开发用地供应量年份土地宗数土地面积（m2）折合亩平均容积率可建房屋面积（m2）2006年391234316.651812.9922.032506911.292007年27672115.511008.572.101409800.452008年23410267.71615.382.25922827.842009年17581665

24、.9872.503.001746187.122010年18454358.68681.533.481582097.65合计1243352724.454990.972-8167824.3520042009年取得土地使用权而未开工建设的地块共27宗，土地面积163.86万平方米（2449.17亩），可建房屋面积338.71万平方米。城区总用地面积达到209.32万平方米（3130.7亩）可建房屋面积496.92万平方米。而2010年全年施工面积只有217.35万平方米，可见房地产开发用地十分充足，供应远远大于需求。（二）荆州城区各区域供地量不平衡2010年荆州城区各区域供地量不平衡，供地集中在北京中

25、路市中心地带和古城周边一带，江津中路只有一宗小地块，武德新区已连续两年没有出让新地块。市中心地带高密度、高强度的开发固然能迅速产生经济效益，但不利于城市可持续发展，这个问题应当引起重视。1、北京东路及其相邻地段北京东路及其相关地段供地23932.51平方米（35.9亩），同比下降85.8%。可建房屋面积83763.8平方米，同比下降84.6%。表2：北京东路及其相邻地段供地情况年份土地面积（m2）折合亩平均容积率可建房屋面积（m2）2009年168093.14252.143.23543435.92010年23932.5135.93.5083763.8同比增长（%）-85.8-85.88.4-8

26、4.62、北京中路及其相邻地段北京中路及其相关地段可供开发的地块越来越少，2010年拆迁力度加大，出让土地面积141008.59平方米（211.5亩），同比增长183.98%。平均容积率大幅提高到5.96，增幅达到73.76%，可建房屋面积839924.27平方米，同比增长393.51%。表3：北京中路及其相邻地段供地情况年份土地面积（m2）折合亩平均容积率可建房屋面积（m2）2009年49654.5874.483.43170194.002010年141008.59211.505.96839924.27同比增长（%）183.98183.9773.76393.513、北京西路及其相邻地段北京西路

27、及其相关地段供地85860.43平方米（128.8亩），同比下降28.4%。可建房屋面积240042.18平方米，同比下降32.5%。表4：北京西路及其相邻地段供地情况年份土地面积（m2）折合亩平均容积率可建房屋面积（m2）2009年119859.55179.793.48417478.072010年85860.43128.802.8240042.18同比增长（%）-28.4-28.4-19.5-32.54、江津中路及相邻地段江津中路及相邻地段供地一宗，面积5402.33平方米（8.1亩），容积率5.0，可建房屋面积27011.7平方米。年份土地面积（m2）折合亩容积率可建房屋面积（m2）200

28、9年00002010年5402.338.15.027011.7同比增长（%）表5：江津中路及其相邻地段供地情况5、武德新区2009、2010年连续两年武德新区没有新增房地产开发用地。6、长港路及其相邻地段长港路及其相邻地段供地42080.84平方米（63.15亩），同比下降76.6%；可建房屋面积112792.85平方米，同比下降74.3%。表6：长港路及其相邻地段供地情况年份土地面积（m2）折合亩平均容积率可建房屋面积（m2）2009年179501.73269.252.44438631.152010年42080.8463.152.68112792.85同比增长（%）-76.6-76.69.8

29、-74.37、古城周边地段古城周边地段供地156073.98平方米（234.11亩），同比增长141.77%；可建房屋面积278562.85平方米，同比增长57.87%。表7：古城周边地段供地情况年份土地面积（m2）折合亩平均容积率可建房屋面积（m2）2009年64556.9096.832.73176448.002010年156073.98234.111.78278562.85同比增长（%）141.77141.77-34.857.87（三）房地产开发用地价格上涨迅速1、地价及涨幅创十年之最2010年荆州城区出让房地产开发用地681.53亩，同比下降21.9%；成交价14.86亿元，同比增长85

30、.8%；平均单价217.98万元/亩，同比增长137.8%，比2009年的增幅高119.3个百分点。平均楼面地价939元/平方米，同比增长105.1%，比2009年的增幅高116.3个百分点。地价及涨幅是十年来最高的一年。表8：2010年荆州城区房地产开发用地出让价格地 段土地宗数土地面积（亩）平均容积率可建房屋面积（m2）成交价（万元）平均地价（万元/亩）平均楼面地价（元/m2）北京东路及相邻地段135.93.583763.811100309.191325.2北京中路及相邻地段5211.55.96839924.2792490439.431106.5北京西路及相邻地段3128.82.82400

31、42.1818680145.03778.20江津中路18.15.027011.71668205.93617.5长港路及相邻地段263.152.68112792.85609396.48540.2古城周边6234.081.78278562.851853079.2665.2合计18681.533.481582097.65148561217.98939.0表9：2006年2010年荆州城区房地产开发用地出让价格年份土地宗数土地面积（亩）平均容积率可建房屋面积（m2）成交价（万元平均地价（万元/亩）平均楼面地价（元/m2）2006年391812.992.032506911.298055644.43321

32、.342007年271008.572.101409800.456411863.57454.802008年23615.382.25922827.8447577.577.31515.562009年17872.503.01746187.127996591.65457.92010年18681.533.481582097.65148561217.98939.0 2、市中心地段地价居城区之首 各地段地价差别很大。北京中路及相邻地段平均地价最高，每亩均价439.43万元，同比增长335.2%；其次是北京东路及相邻地段，每亩均价309.19万元，同比增长166.9%。城南开发区和古城周边其他地段的地价依然相对

33、较低，每亩均价79.2万元，同比仅增长9.6%。表10：20092010年荆州城区各地段平均地价（万元/亩）北京东路北京中路北京西路江津中路长港路古城区2009年115.84100.9789.85074.6772.292010年309.19439.43145.03205.9396.4879.20同比增长（%）166.9335.261.4-29.29.6各地段楼面地价差别也很大。北京东路及相邻地段平均楼面地价最高，每平方米1325.2元，同比增长146.8%；其次是北京中路及相邻地段，每平方米1106.5元，同比增长150.4%。江津中路、长港路和古城周边的楼面地价相对较低，每平方米没有超过70

34、0元。表11：20092010年荆州城区各地段平均楼面地价（元/平方米）北京东路北京中路北京西路江津中路长港路古城区2009年537.03441.85386.970458.36396.772010年1325.21106.5778.20617.5540.2665.2同比增长（%）146.8150.4101.1-17.967.7 3、地价高低差别悬殊 2010年荆州城区土地最高价584.65万元/亩，同比增长188.9%，涨幅比上年高188.6个百分点，即从2009年的202.38万元/亩，猛增到2010年的584.65万元/亩。最低价30.58万元/亩，同比下降55.20%。最高价是最低价的19

35、.1倍，同比高16倍。表12：20092010年荆州城区房地产开发用地单价水平土地面积（亩）容积率成交价（万元）土地均价（万元/亩）最低价（万元/亩）最高价（万元/亩）2009年872.503.07996591.6568.29202.382010年681.533.48148561221.2530.58584.65同比增长（%）-21.9016.0085.80141.40-55.20188.902010年荆州城区土地单价排名，前10名都超过180万元/亩，而2009年前10名只不过在85万元/亩以上，第10名的单价相差2倍多。按单价水平，只有2009年的第一名能进入2010年前10名范围，可见2

36、010年地价水平之高。2010年荆州城区楼面地价最高价2209.8元/平方米，同比增长169.8%，涨幅比上年高158.4个百分点，即从2009年的819元/平方米，猛增到2010年的2209.8元/平方米。最低价305.8元/平方米，同比略有下降。表13：20092010年荆州城区房地产开发用地楼面地价水平土地面积（亩）容积率可建房屋面积（m2）成交价（万元）平均楼面地价（元/m2）最低价（元/m2）最高价（元/m2）2009年872.503.01746187.1279965457.9307.2819.02010年681.533.481582097.65148561939.0305.8220

37、9.8同比增长（%）-21.916.0-9.485.8105.1-0.5169.82010年荆州城区楼面地价排名，前10名都在1000元/平方米以上，而2009年前10名都在819元/平方米以下，第1名都没有达到1000元。 4、地价占房价的比例大幅提高2010年荆州城区地价占房价的比例为26.6%，比2009年提高8.6个百分点，涨幅达到47.8%。楼面地价的增长速度（105.1%）比房价的增长速度（39.1%）高66个百分点，是十年来从来没有过的。表14：20072009年城区地价占房价的比例年份楼面地价（元/m2）住宅均价（元/m2）地价占房价的比例（%）2009年457.9254118

38、.02010年939.0353526.6同比增长（%）105.139.147.8地价对周边楼盘的影响。通常说地价推高房价，是指高地价地块的推出提高了周边楼盘价格预期。例如，有一宗商住用地，土地单价超过500万元/亩、楼面地价超过2000元/平方米，显示该楼盘开发成本将超过5000元/平方米。这种情况下，该地段，乃至整个城区的房价，将产生6000元/平方米以上的预期，而不论这些楼盘地价是高是低。从这个意义上说，高地价必然推高房价。五、荆州房地产市场运行特点（一）、供应结构更加合理2010年住宅供应量为12223套，同比增长5%。供应结构仍以中小户型为主，尤其是80平方米以下小户型增长较快。1、按

39、住宅建筑面积分析，80平方米以下的户型占11.0%，同比增长5.5个百分点；80130平方米的户型占65.9%，同比下降0.4个百分点；130160平方米的户型占13.9%，同比下降8.2个百分点；160平方米以上的户型占9.2%，同比上升0.5个百分点。表11：商品房供应结构（按面积）面积范围2009年2010年面积占比（%）面积占比（%）80 以下（不含80） 49384.385.5135642.3611.080-100 （不含100） 260666.5729.1387280.8731.3100-130 （不含130） 309848.2437.2428036.2934.6130-160 （

40、不含160） 197996.9422.1171367.1113.9160 以上 780928.7113109.779.2合计895988.131235436.42、按供应套数分析，80平方米以下的户型占22.4%，同比增长10.8个百分点；80130平方米的户型占64.8%，同比下降2个百分点；130160平方米的户型占9.9%，同比下降7.2个百分点；160平方米以上的户型占2.9%，同比下降1.7个百分点。3、三是户型结构以二室二厅和三室二厅为主。2010年住宅户型中，二室二厅占31.9%，同比上升1.2个百分点；三室二厅占52.2%，同比上升0.6个百分点。两者合计占84.1%，同比上升

41、1.8个百分点。其他户型共计占15.9%，同比下降1.8个百分点。表12：商品房供应结构（按户型）户型2009年2010年总面积占比（%）总面积占比（%）一室一厅11718.551.411330.891.0二室一厅15194.791.822964.562.1二室二厅261999.1330.7347002.7531.9三室一厅15824.891.910889.61.0三室二厅440680.0151.6567738.4752.2四室一厅262.0610.031591.760.1四室二厅78312.019.256421.895.2四室三厅105.760.01172.090.01其 他29427.57

42、3.569813.066.5由于房地产价格的快速上涨，也导致户型区间慢慢中小型化，这样可以很好的控制房屋总价，在一定程度上降低购房门槛。（二）、房地产开发用地价格上涨迅速2010年荆州城区出让房地产开发同地18宗，面积45.44万平方米（681.53亩），同比下降21.9%；成交价14.86亿元，同比增长85.8%；平均单价217.98万元/亩，同比增长137.8%，比2009年的增幅高119.3个百分点。平均楼面地价939元/平方米，同比增长105.1%，比2009年的增幅高116.3个百分点。地价和楼面地价的涨幅是十年来最高的一年。表13：2010年荆州城区房地产开发用地出让情况地 段土地

43、宗数土地面积（m2）折合亩平均容积率可建房屋面积（m2）成交价（万元）平均单价（万元/亩）平均楼面地价（元/m2）北京东路及相邻地段123932.5135.93.583763.811100309.191325.2北京中路及相邻地段5141008.59211.55.96839924.2792490439.431106.5北京西路及相邻地段385860.43128.82.8240042.1818680145.03778.20江津中路15402.338.15.027011.71668205.93617.5长港路及相邻地段242080.8463.152.68112792.85609396.48540.

44、2古城周边6156073.98234.081.78278562.851853079.2665.2合计18454358.68681.533.481582097.65148561217.98939.0表14：2008年2010年荆州城区土地出让对比年份土地宗数土地面积（m2）折合亩平均容积率可建房屋面积（m2）成交价（万元）平均单价（万元/亩）平均楼面地价（元/m2）2008年23410267.71615.382.25922827.8447577.577.31515.562009年17581665.90872.503.01746187.127996591.65457.92010年18454358.

45、68681.533.481582097.65148561217.98939.0同比增长（%）5.9-21.9-21.916.0-9.485.8137.8105.1 再看一下周边城市。宜昌主城区2010年出让房地产开发用地22宗，土地面积166.51万平方米（2497.6亩），平均容积率2.15，可建房屋面积358.33万平方米，平均地价88.18万元/亩，平均楼面地价614.66元/平方米。最高地价561万元/亩（位于沿江大道），最高楼面地价1402.9元/平方米（位于江江大道），最低地价42.65万元/亩（位于猇亭区虎牙街）。 与此相比，荆州城区的地价总水平高于宜昌。据市招投标信息网公布的数

46、据，2010年荆州城区出让土地的面积相当于宜昌主城区的27.3%，数量要少得多。但平均地价217.98万元/亩，是宜昌的2.5倍；平均楼面地价939元/平方米，比宜昌高52.8%；最高地价584.65万元/亩，比宜昌高4.2%；最高楼面地价2209.8元/平方米，比宜昌高57.5%；最低地价30.58万元/亩，比宜昌低28.3%。由于很多投资商看好荆州未来的发展，导致荆州土地市场上涨的速度很快，这也会导致未来荆州的房价会持续走高。（三）房价增长速度加快统计数据显示，2010年荆州城区商品住宅销售均价3535元，同比上升39.1%，是近十年来涨幅最大的一年。比较“十五”和“十一五”两个时期，可以

47、发现，“十一五”期间房价增长速度明显高于“十五”期间，而且增速越来越快。表15：20012005荆州城区商品房销售均价（元/平方米）合计同比（%）住宅同比（%）商业同比（%）2001年91128.588029.61424-16.12002年900-1.2822-7.63598152.72003年102113.494515.0438922.02004年148945.9117924.745573.82005年164310.34139518.324377-4.0表16：20062010年商品房销售均价（元/平方米）合计同比（%）住宅同比（%）商业同比（%）2006年 17717.8159614.47

48、02160.42007年207617.2196022.86038-14.02008年21925.620514.6691814.62009年255016.3254123.9-2010年355737.9353539.16019-周边城市相比，荆州城区房价绝对值仍低于宜昌、武汉，但房价增长速度高于宜昌、武汉。据当地房地产网数据，2010年，宜昌城区(西陵区、伍家岗区、开发区、猇亭区)销售商品住房9579套，面积98.31万平方米，成交金额48.42亿元，成交均价为4925元/平方米。武汉市销售商品住房113079套，同比下降6.13%；成交面积1159.46万平方米，同比下降7.96%。商品住房销售

49、均价6184.49元/平方米，同比上涨17.44%。一年中商品住房成交均价上涨1070.37元。武汉中心城区住房均价整体上涨21.57%；其中内环线以内均价达10928.5元/平方米，同比上涨30.20%。表17：荆州、宜昌、武汉房价对比商品住宅均价（元/m2）商品住宅销售面积（万m2）2010年2009年同比（%）2010年2009年同比（%）荆州城区3535254139.184.1673.7614.1宜昌城区4925396124.398.31109.13-10.1武汉6184526617.41159.461259.73-7.96 虽然荆州房价上涨速度很快，但与宜昌、武汉相比房价还有很大差距

50、，说明荆州并没有太大的泡沫，只是由于房价前几年本来基数很低，导致上涨的幅度看上去很大。（四）高层住宅发展迅速 房地产开发用地规划容积率大幅提高，特别是高容积率地块大量出让，其直接结果是产生了大批高层住宅。据不完全统计，2010年荆州城区在售高层住宅项目24个，占全部在售楼盘的71%；高层住宅套数占全部楼盘套数的65%。 从近两年出让的房地产开发用地看，容积率2.0以上的地块占82.9%，其中容积率5.0以上的地块占22.9%，这就意味着现在在建和2011年新开工的项目中，近83%的项目都是小高层、高层住宅，其中近23%的项目是超层高住宅。 表18：近两年荆州城区出让容积率2.0以上房地产开发用

51、地情况（按宗地）全部地块（宗）容积率2.0以上地块容积率5.0以上地块宗地占全块比例（%）宗地占全块比例（%）2009年171588.2211.82010年181477.8633.3合计352982.9822.9表19：近两年荆州城区出让容积率2.0以上房地产开发用地情况（按面积）全部面积（亩）容积率2.0以上土地面积容积率5.0以上土地面积面积（亩）占全块比例（%）面积（亩）占全块比例（%）2009年872.29856.498.231.013.62010年681.53517.8476.0219.7632.2合计1553.821374.2488.4250.7716.1六、荆州商业市场分析广场商

52、圈、新江汉路商业中心、红门路商圈及红星路社区商圈四大核心商圈共同形成了荆州最核心的市级商业中心。该区域最新的典型商业项目如下：1、北京路中央大道建筑面积35000平方米规划布局名品街、运动休闲街、风情女人街、潮流前线、儿童天地、美食广场六大主题街区集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化一体的一站式商业中心2、摩尔城建筑面积65万平方米规划布局大型购物中心、综合娱乐城、商业步行街、地下商业广场、写字楼、高档住宅区六大板块构成。大型购物中心是集大型百货、国际影城、大型生活超市、美食城及电动娱乐城为一体的大型商业综合体。由于商业地产在国内一二线城市的布局已渐趋饱和，因此包括荆州在内的具有区位与交通优势的三线

53、城市，逐渐成为商业地产投资的“新宠”。第四部分：典型项目分析一、 荆州楼盘分布图荆州目前已售和在售项目有40多个二、 荆州典型项目分析1、 人信阳光青年城开发商荆州市人信房地产开发有限公司地理位置荆州市沙市区江津东路（教育学院对面）均价均价4200元/平米项目概况人信阳光青年城位于江津东路荆州教育学院对面，占地面积为68794平方米，总建筑面积132604平方米，总户数为1311户，其中一期442户。小区的绿化率可达30.03%，容积率仅为1.86，小区内配置停车位三百多个。整个项目立旨为荆州首席高尚社区，12万方荆州精致大盘，为荆州注入全新的居住理念，以多层阳光住宅，并配以少量小高层住宅，普罗旺斯的园林风情和城市时尚商业街来点燃荆州古城的优雅与活力。项目总体分三期滚动开发，共规划有27栋精品住宅，规划户