物业知识教材：房屋维修管理概述

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1、物业知识教材：房屋维修管理概述物业知训教材：房屋维修管理概述一、房屋维修的概念房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进展查勘鉴定、评定房屋完损等级的根底上，对房屋进展维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过开工验收合格开场，到由于某种原因引起房屋报废并撤除为止的总期限。引起房屋报废并撤除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件老化而被撤除，这种撤除是由于技术原因引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不撤除，但

2、由于旧城改造的需要而被撤除，这种撤除那么是由于经济原因引起的。在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的根底工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供根据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的构造、装修和设备进展检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修方案的根据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进展维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。首先，按维修对象的不同可分成构造性维修和非构造

3、性维修。构造性维修是指为保证房屋构造平安、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度缺乏的房屋构造构件进展检查、鉴定及修理。非构造性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护构造构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进展小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑构造要求，需进展部分修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和构造。大修是指房屋的主要构造部位损坏严重，房屋已不平

4、安，需要进展全面的修理，在修理中需牵动或撤除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值，主体构造严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部撤除，另行设计，重新在原地或异地进展更新建造的过程。第三，按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住平安和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量

5、、完损情况进展检查鉴定，发现有影响居住平安和使用的损坏部位，而对房屋进展的一次性的维修工作，其费用由移交人与承受人通过协商解决。返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按赔偿性维修;规定的方法处理，责任者需担负全部或部分费用。二、房屋维修的特点房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用处的差

6、异，同一构造房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不平衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量大面广、零星分散量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，工程多而杂;零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑构造、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。三、房屋维修管理的概念房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的方案、组织、控制、协调

7、等过程的集合。房屋维修管理的主体是物业管理公司，物业管理公司受业主(如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等)的委托开展相应的物业管理工作。房屋维修管理是物业管理的重要组成部分。在房屋维修过程中，施行房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司(或物业管理公司内部的专业房屋维修部门)。而房屋维修管理的职能那么是对房屋维修过程施行管理，做到在确保质量和实现合理工期的根底上，使整个房屋维修过程处于受控状态，合理使用人力、物力、财力，最大限度地节约维修本钱，实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。从管理过程讲，所谓房屋维修管理，主要是指围绕房屋维修的管理目的而进展的方案、组织、控制

8、和协调工作。从管理层次讲，房屋维修管理一般可分成企业管理层次的维修管理和施工工程层次的维修管理。所谓企业管理层次的维修管理是指物业管理公司的企业管理层为实现整个企业的房屋维修管理目的而开展的管理工作，包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的方案管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工工程招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等消费要素的管理。所谓施工工程层次的维修管理又分两种情况，一种是物业管理公司拥有自己的维修施工队伍，为组织好维修工程的施工而以工程施工过程为对象开展的管理工作，包括编制工程施工方案并确定施工工程的控制目的，做好施工准备工作，对施工过程施

9、行组织和控制并做好工程开工验收。另一种是物业管理公司自己没有施工队伍，施工工程是委托其他专业维修单位来从事施工活动的，在这种情况下，所谓施工工程层次的维修管理主要是指物业管理公司的工程负责人对维修工程施工过程施行监视管理，以确保施工过程处于受控状态，从而实现企业预定的工程本钱、质量、工期目的。我们把这种情况下的施工工程管理称作房屋维修施工工程的内部监理。四、房屋维修管理的内容为了做好房屋维修工作，物业管理公司要开展不同层次的维修管理工作，详细内容如下:为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用处和完好情况进展管理，在确保用户居住平安的根底上，尽可能地进步房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿

10、命，物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理根底工作，为维护和修理房屋提供根据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。方案是企业管理的重要职能之一，它是在经营决策的根底上，对企业消费经营活动的事先安排。方案管理是企业管理的重要组成部分，是为了使企业的消费经营活动可以到达预期的目的所开展的综合性管理。其目的是按方案对企业的各项消费经营活动进展合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好消费、供应和销售的关系，使企业消费有秩序、有步骤地进展。房屋维修方案管理是物业管理公司方案管理的重要内容，它是指为做好房屋维修工

11、作而进展的方案管理，是整个企业方案管理的重要组成部分。维修方案管理的内容一般包括企业房屋维修方案的编制、检查、调整及总结等一系列环节，其中积极做好方案工作的综合平衡是房屋方案管理的根本工作方法。保证质量是房屋维修管理的重要目的之一，为保证和进步产品质量而开展的企业管理工作即质量管理。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进展的管理工作，它是物业管理公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内容一般包括对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理根底工作等。维修工程预算是物业管理公司开展企业管理的一项非常重要的根底工作，它同时也是维修施工工程管理中核算工程

12、本钱、确定和控制维修工程造价的主要手段。通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价，根据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同，在此根底上，一方面物业管理公司可据此编制有关资金、本钱、材料供应及用工方案，另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工方案并以此为标准进展本钱控制。从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的根底上，根据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。招标投标是物业管理公司对内分配维修施工任务、对外选择专业维修施工单位，确保实现维修工程造价、质量及进度目的的有效管理形式。实现招投标制是我国建筑业管理体制和经营方式

13、的一项重大改革，它通过竞争机制来分配施工任务，要求各个施工单位通过市场与其他施工单位进展竞争，承受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判，从而确保施工任务能分配给具有最优表现的施工单位，同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和效劳作风，促进建筑业的开展。组织招投标是物业管理公司的一项重要管理业务，一方面，通过组织招投标构建企业内部建筑市场，通过市场竞争来实现施工任务在企业内部各施工班组之间的分配;另一方面，通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争，充分发挥市场竞争的作用，实现消费任务分配的最优化，从而为进步整个企业维修工程的经济效益、社会效益和环境效益打下根底。本钱管理是物

14、业管理公司为降低企业本钱而进展的各项管理工作的总称。房屋维修本钱管理是物业管理公司本钱管理的重要组成部分。房屋维修本钱是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的消费费用，把消费费用归集到各个本钱工程和核算对象中，就构成维修工程本钱。房屋维修本钱管理是指为降低维修工程本钱而进展的本钱决策、本钱方案、本钱控制、本钱核算、本钱分析和本钱检查等工作的总称。维修本钱管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益及业务质量。在房屋维修施工活动中，离不开技术、材料、机具、人员和资金，这些构成房屋维修施工消费的要素。所谓房屋维修要素管理是指物业管理公司为确保维修工作的正常

15、开展，而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进展的方案、组织、控制和协调工作。所以房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。房屋维修施工工程管理属于物业管理公司的基层管理工作。它主要是指物业管理公司所属基层维修施工单位(或班组)对维修工程施工的全过程所进展的组织和管理工作。房屋维修施工工程管理主要包括组织管理班子、进展施工的组织与准备、在施工过程中进展有关本钱、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。房屋维修施工监理是指物业管理公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为确保实现原定的质量、造价及工期目的，以施工承包合同及有关政策法规为根据，对承包施工单位的施工过程所施行的监视和管理。房屋维修施工监理一般由物业管理公司的工程部门指派工程经理负责，其主要管理任务是在工程的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目的的控制，进展合同管理并协调工程施工各有关方面的关系，帮助并催促施工单位加强管理工作并对施工过程中所产生的信息进展处理。