收益法的基本原理(ppt 82页)

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1、房地产估价第四章第四章收益法收益法房地产估价v第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理v第二节第二节 收益法的估价步骤收益法的估价步骤v第三节第三节 收益法实例收益法实例本章内容本章内容房地产估价一、概念一、概念 收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收益）以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价时点现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称为收益价格。第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理房地产估价二、适用范围二、适用范围 有收益有收益有潜在收益的房地产有潜在收益的房地产三、理论依据三、理论依据 预期原理预期原理 u诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆

2、、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。u它不限于估价对象本身现在是否收益，只要估价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。房地产估价收益还原法的计算公式收益还原法的计算公式 一、一般公式一、一般公式 nijijiraV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1(1.)1(112121211nnrrrarraraV房地产估价n1inn221iir1a.r1ar1ar1aV通常以年为单位通常以年为单位V V价格价格 a ai i净收益净收益 n n收益期限收益期限 r r还原利率还原利率0 1

3、 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式一、一般公式 房地产估价二、净收益每年不变二、净收益每年不变 a1=a2=a3=an=a n32r1a.r1ar1ar1aVnr111raVn=raV r=0有限年有限年naV 有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a房地产估价公式用途：公式用途：直接用于计算价格；直接用于计算价格；不同年限价格的换算；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。用于比较法中土地使用权年限修正。房

4、地产估价1 1、直接用于计算价格、直接用于计算价格 例：某房地产于例：某房地产于19991999年年4 4月月1 1日以出让方式取得日以出让方式取得5050年的年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为年可获得的净收益为1010万元，该类房地产的还原利率为万元，该类房地产的还原利率为7.5%7.5%。试评估该宗房地产于。试评估该宗房地产于20052005年年4 4月月1 1日的收益价格。日的收益价格。万元80.1275.7111%5.710r111raV650n房地产估价2 2、不同年限价格的换算、不同年限价格的换

5、算 nnKr111假设：假设：NNKR111则有：则有：如果：如果：nnnKraV a an n=a=aN N=a=a NNNKRaV则有：则有：NnNnrKRKVV 如果：如果：R=r R=r 则有：则有：NnNnKKVV 房地产估价 例：已知某宗收益性房地产例：已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为50005000元元/，还原利率为，还原利率为8%8%，试求其，试求其3030年收益权利的价年收益权利的价格。格。平方米元/40.4720%8111%81115000403040304030KKVV房地产估价 例：已知某宗收益性房地产例：已知某宗收益性房地产3030年土地使

6、用权的价格为年土地使用权的价格为50005000元元/，对应的还原利率为，对应的还原利率为8%8%，试求假设其土地使用权，试求假设其土地使用权为为5050年、还原利率为年、还原利率为10%10%下的价格。下的价格。平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVV房地产估价3 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 例：有例：有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益年限为房地产的收益年限为5050年，单价年，单价1000010000元元/，B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，单价年，单价9

7、0009000元元/。假设。假设还原利率均为还原利率均为7%7%，试比较该两宗房地产价格的高低。，试比较该两宗房地产价格的高低。平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV计算计算A A房地产房地产3030年的收益价格年的收益价格:房地产估价A A房地产无限年价格房地产无限年价格:B B房地产无限年价格房地产无限年价格:平方米元/41.10351%711110000505050KKVV平方米元/11.10361%71119000305030KKVV A B 3 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 房地产估价4 4、用于市场比较法中土地使

8、用权年限修正、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VVA=VA AK K情情K K日日K K区区K K个个 K K容容 K K年年 实估年KKK房地产估价 例：某宗工业用地使用权剩余年限为例：某宗工业用地使用权剩余年限为4848年，所处地段的基准地年，所处地段的基准地价为价为15001500元元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为5050年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为似，现行土地还原利率为6 6，求该宗工业用地的价格。，求该宗工

9、业用地的价格。平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV宗地价格宗地价格=基准地价基准地价K日日K区区K个个 K容容 K年年 房地产估价三、纯收益按一定比率递增（减）三、纯收益按一定比率递增（减）n1n322r1g1a.r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111有限年公式有限年公式n=graV无限年公式无限年公式r=g 有限年有限年rnaV10 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g)a(1+g)a a(1+g)a(1+g)2 2 a(1+g)a(1+g)n-1n-1 ai=a(1+g)i-1房地产估价 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上

10、建造的，土地使用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该房地产未来第一年；预计该房地产未来第一年的净收益为年的净收益为8 8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长长2%2%；该类房地产的还原利率为；该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。nr1g11graV万元76.112%91%211%2%9865房地产估价0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g)2020332033221)1(111

11、1)1(1)1(11)1()1(1rrggrarrrarararaVn1919331933221)1(11g11)1(1)1(11)1()1(1rrgrarrrarararaVn2020332033221)1(1111)1()1(1)1(11)1()1(1rrggrgarrrarararaVn房地产估价四、纯收益按一定数额递增（减）四、纯收益按一定数额递增（减）n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限年有限年2rbraV无限年无限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b

12、ai=a+(i-1)b房地产估价 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万元，万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元，万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。2rbraV万元35.212%91%982房地产估价递减没有无限年递减没有无限年1banbnaan)1(abn)1(房地产估价五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a

13、3 at 0 1 2 3 t t tttt221r1V.r1a.r1ar1aVtittiirVraV111房地产估价若若t t年前的纯收益每年相等年前的纯收益每年相等tttr1Vr111raV若若t t年前的纯收益每年按一定比率年前的纯收益每年按一定比率g g递增递增 tttrVrggraV1111若若t t年前的纯收益每年按一定数额年前的纯收益每年按一定数额b b递增递增 ttttrVrrnbrrbraV111112房地产估价 某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为30003000元元/，年净收益为，年净收益为200200元元/，还原利率为还原利率为8.5%8.5%。现获知该地区将兴建

14、一座大型的现代化火车。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在站，该火车站将在6 6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为同类房地产的价格为50005000元元/。据此预计新火车站建成投入使。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到50005000元元/。试求。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。获知兴建火车站后该宗房地产的价格。tttr1Vr111r

15、aV平方米元/44.3975%5.815000%5.8111%5.820066房地产估价 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为预计某宗房地产未来两年的净收益分别为5555万元万元和和60.560.5万元，两年后的价格比现在上涨万元，两年后的价格比现在上涨10%10%。该类房。该类房地产的还原利率为地产的还原利率为10%10%。求该宗房地产现在的价格。求该宗房地产现在的价格。t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015.60%10155VV万元1100V房地产估价六、净收益在前六、净收益在前t t年有变化，使用年期为年有变化，使用年期为n n年年a1 a2 a3 at a a 0

16、1 2 3 t t1 nntttrarararararaV1.11.111133221tittniirrraraV1111111房地产估价例例 题题 例例5-175-17：某写字楼于：某写字楼于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用权，年的土地使用权，于于20042004年年1111月月3030日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于要评估该写字楼于20042004年年1212月月1 1日的市场价格。市场分析显示，其日的市场价格。市场分析显示，其未来前未来前4 4年的净收益分别为年的净收益分别为2002

17、00万元、万元、220220万元、万元、250250万元、万元、280280万元；万元；第第5 5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300300万元左右，万元左右，该类房地产的还原利率为该类房地产的还原利率为8%8%。试评估该写字楼的价格。试评估该写字楼的价格。0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280 300 .30041445111111intirrraiaV万元76.3429%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200445.46432房地产估价七、净收益在前七、净收益在前t

18、 t年有变化，使用年期为无限年年有变化，使用年期为无限年a1 a2 a3 at a 0 1 2 3 t t1 .1.11.111133221ntttrarararararaVtitiirraraV1111房地产估价第二节第二节 收益法的估价步骤收益法的估价步骤房地产估价一、搜集整理资料一、搜集整理资料（一）资料搜集的途径（一）资料搜集的途径 不动产估价所需的材料，主要通过走访有关部门及个人搜集不动产估价所需的材料，主要通过走访有关部门及个人搜集现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参加下表：现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参加下表：房地产估价（二）纯收益、还原利率及收益年限的确定（二）纯

19、收益、还原利率及收益年限的确定 n1iir1aV房地产价格的高低取决于房地产价格的高低取决于3个因素：个因素：1、可获净收益的大小，即、可获净收益的大小，即ai的大小的大小；2、获得该净收益的可靠性，即、获得该净收益的可靠性，即r的大小的大小；3、可获得净收益期限的长短，即、可获得净收益期限的长短，即n的大小的大小。房地产估价一、纯收益一、纯收益 （净收益）（净收益）（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 净收益净收益=潜在毛收入潜在毛收入-空置等造成的损失空置等造成的损失-运营费用运营费用 =有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况假

20、定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入下可获得的收入 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益及归属于其他资本或经营的收益 房地产估价运营费用有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用率运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率 净收益净收益 有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用 有效毛收入有效毛收入（1 1运营费用率）运营费用率）（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 房

21、地产估价例题：例题：某宗房地产的土地使用年限为某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费万元，运营费用率为用率为40，安全利率假定为，安全利率假定为6，风险补偿率为安全，风险补偿率为安全利率的利率的40，该房地产的收益价格为（）万元。，该房地产的收益价格为（）万元。A、368 B、552 C、561 D、920 房地产估价【答案解析答案解析】房地产的收益价格为：房地产的收益价格为：房地产估价（二）不同类型房地产的净收益求取（二）不同类型房地产的净收益求取 1 1、出租型房地产净收益的求取、出租型房

22、地产净收益的求取 净收益净收益=租赁收入维修费管理费保险费税金中介费房租赁收入维修费管理费保险费税金中介费房屋折旧费屋折旧费 2 2、直接经营型房地产净收益的求取、直接经营型房地产净收益的求取 （1 1）商业经营型不动产）商业经营型不动产净收益商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金净收益商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润及附加管理费用财务费用商业利润（2 2）生产型不动产）生产型不动产净收益销售收入生产成本产品销售费用产品销售税金及附净收益销售收入生产成本产品销售费用产品销售税金及附加财务费用管理费用厂商利润加财务费用管理费用厂商利润第五章第五章

23、收益法收益法房地产估价1、管理费、管理费2、维修费、维修费3、保险费、保险费4、税金、税金5、中介费、中介费6、计算房屋折旧费、计算房屋折旧费不动产出租中总费用的计算：不动产出租中总费用的计算：不动产出租中租赁收入的计算：不动产出租中租赁收入的计算：租赁收入（租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息房地产估价v1、管理费、管理费v指出租不动产要进行的必要管理所需的费用。有指出租不动产要进行的必要管理所需的费用。有管理人员的工资和出租过程中所消耗的公共设施管理人员的工资和出租过程中所消耗的公共设施的消耗的费用。管理费的计算方法在我国有两种，的消耗的

24、费用。管理费的计算方法在我国有两种，一种按照可出租面积平均计算；另一种依据租金一种按照可出租面积平均计算；另一种依据租金的一定比例计算，通常为年租金的的一定比例计算，通常为年租金的2%-5%。房地产估价v2、维修费、维修费v指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维修指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维修费用（修缮费用）。此费用计算起来十分复杂，费用（修缮费用）。此费用计算起来十分复杂，维护并不一定每年一样，为了计算方便，我国通维护并不一定每年一样，为了计算方便，我国通常按建筑物重置价格的一定比例计算常按建筑物重置价格的一定比例计算1.5%-2%。房地产估价v3、保险费、保险费v指不动产所有

25、者为使所拥有的房产免遭意外（火指不动产所有者为使所拥有的房产免遭意外（火灾等）而向保险公司支付的费用。我国一般按房灾等）而向保险公司支付的费用。我国一般按房屋重置价格或现值的屋重置价格或现值的0.15%-0.2%计。计。房地产估价v4、税金、税金v指不动产所有者由于不动产出租而应按照国家有指不动产所有者由于不动产出租而应按照国家有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关于纳税标准，国家和各省市县均有具体规定。于纳税标准，国家和各省市县均有具体规定。营营业税、城市建设附加税和教育附加费业税、城市建设附加税和教育附加费国家均为统国家均为统一标准，他们分别

26、为一标准，他们分别为不动产租金的不动产租金的5%、0.35%、0.05%。房地产估价v5、中介费、中介费v指通过各中介机构发生租赁的，应当由不动产所指通过各中介机构发生租赁的，应当由不动产所有者支付给中介结构的费用。一般为一个月的租有者支付给中介结构的费用。一般为一个月的租金额。金额。房地产估价6、计算房屋折旧费、计算房屋折旧费折旧费是指房屋在使用过程中，因损耗而在租金中补偿的那部折旧费是指房屋在使用过程中，因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其公式为：分价值。其公式为：年折旧费年折旧费=（房屋重置价（房屋重置价-残值）残值）/耐用年限耐用年限 =（房屋重置价（房屋重置价（1-残值率）残值率）/

27、耐用年限耐用年限P72例题第四步房地产估价（三）有形收益和无形收益（三）有形收益和无形收益 有形收益有形收益是由不动产带来的直接货币收益是由不动产带来的直接货币收益是指不动产带来的间接收益，如安全感、自豪是指不动产带来的间接收益，如安全感、自豪感、个人声誉和企业信誉等。感、个人声誉和企业信誉等。在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益各种无形收益。房地产估价（四）实际收益和客观收益（四）实际收益和客观收益 实际收益实际收益 在现状下实际取得的收益在现状下实际取得的收益 客观收益客观收益 一般正常收益一般正常收益 强调使用强调使用客观收益客观收

28、益作为估价的依据作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据价依据 房地产估价v 重点重点1：有租约限制情况下的收益：有租约限制情况下的收益v 租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又可称为实际租金）又可称为实际租金）v 租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。房地产估价v【例【例7-21】某商店的土地使用期限为】某商店的土地使用期限为40年，自年，自2007年年8月月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各日起计算。该

29、商店共有两层，每层可出租面积各为为200 m2。一层于。一层于2008年年8月月1日租出，租赁期限为日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金为180元元/m2，且每年不变，且每年不变；二层现暂空置。；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为正常月租金分别为200元元/m2和和120元元/m2，运营费，运营费用率为用率为25%。该类房地产的出租率为。该类房地产的出租率为100%，报酬率，报酬率为为9%。请计算该商场请计算该商场2011年年8月月1日带租约出售时的日带租约出售时的正常价格。正常价格。房地产估价出租到期日

30、出租到期日估价时点估价时点土地到期日土地到期日房地产估价（1）商店一层价格的测算：）商店一层价格的测算：房地产估价（2）商店二层价格的测算：）商店二层价格的测算：年净收益年净收益=200120（1-25%）12=21.60（万元）（万元）=229.21（万元）（万元）该商店的正常价格该商店的正常价格=商店一层的价格商店一层的价格+商店二层的价格商店二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元）（万元）房地产估价v 承租人权益价值评估等于剩余承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租租赁期间各期合同租金与市场租金差额金与市场租金差额的现值之和的现值之和合同租金低于市场租金，承租人

31、就有价值合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负有租约限制下的价值无租约限制下的价值有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值承租人权益价值重点重点2：承租人权益价值评估承租人权益价值评估房地产估价v【例】某公司【例】某公司3 3年前与一写字楼所有权人签订了年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中租赁合同，租用其中500500的面积，约定租赁期的面积，约定租赁期限为限为1010年，月租金固定不变为年，月租金固定不变为7575元元/。现市场。现市场上类似写字楼的月租金为上类似写字楼的月租金为100100元元

32、/。假设折现率。假设折现率为为10%10%，请计算目前承租人权益的价值。，请计算目前承租人权益的价值。房地产估价v【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：根据题意已知：根据题意已知：房地产估价v【2010真题】某公司真题】某公司2年前租赁某写字楼中的年前租赁某写字楼中的500平米平米用于办公，约定租期为用于办公，约定租期为20年，净租金为每天年，净租金为每天3元元/平方米平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地年前建成，土地剩余使用年限为剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为年，目前市

33、场上类似的写字楼租金为每天每天3.5元元/平方米，报酬率为平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权，则现在的承租人权益价值为（）。益价值为（）。房地产估价v【答案解析】年租金优惠（【答案解析】年租金优惠（3.5-3）360500=90000元元还有还有18年租期，报酬率为年租期，报酬率为6%v 承租人权益价值承租人权益价值=98.8 万元万元房地产估价【例题【例题2008年真题】某公司年真题】某公司5年前与一办公楼所有权人签年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限的面积，约定租赁期限为为20年年，第一年租金为，第一年租金为24万元，以后

34、每年租金在上一年万元，以后每年租金在上一年的基础上增加的基础上增加1万元，从第万元，从第8年开始，租金保持固定不变。年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为现市场上类似办公楼的月租金为30元元/m2，假设折现率为，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。请计算目前该承租人权益价值。房地产估价房地产估价（五）净收益流量的类型（五）净收益流量的类型1 1、每年基本上固定不变；、每年基本上固定不变；2 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4 4、其

35、他有规则的变动情况。、其他有规则的变动情况。（六）净收益流量的求取（六）净收益流量的求取 1 1、调查求取估价对象过去、调查求取估价对象过去3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a；2 2、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a；3 3、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后采用下列等式求出年的净收益，然后采用下列等式求出a a：t1ttitr1ar111rat1ittti1r1r1rr1aa房地产估价例例 题题

36、某宗房地产收益年限某宗房地产收益年限4040年，判定其未来净收益每年不变，通年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来过预测得知其未来4 4年的净收益分别为年的净收益分别为2525万元、万元、2626万元、万元、2424万万元、元、2525万元，还原利率为万元，还原利率为1010。试求该宗房地产的收益价格。试求该宗房地产的收益价格。万元02.25%)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244aa万元67.244%)101(11%1002.2540V房地产估价二、还原利率二、还原利率 （一）还原利率的重要性（一）还原利率的重要性 净收

37、益（万元）净收益（万元）还原利率（）还原利率（）评估价值（万元）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67房地产估价二、还原利率二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同险不同，还原利率也不同 （三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法1、市场提取法、市场提取法2、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法3、复合投资收

38、益率法、复合投资收益率法4、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法 （二）还原利率的实质（二）还原利率的实质房地产估价（三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法raV 可比实例可比实例净收益净收益a（万元（万元/年）年）价格（万元）价格（万元）V还原利率（还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1.126%8.12%5.12%2.12%4.11%1.12%8.11Var 1 1、市场提取法、市场提取法房地产估价（三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取

39、的基本方法还原利率还原利率=安全利率安全利率+风险调整值风险调整值 2 2、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法安全利率可选同一时期一年期国债年利率或中安全利率可选同一时期一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期定期存款利率；国人民银行公布的一年期定期存款利率；风险调整值则根据估价对象所在地的经济现状风险调整值则根据估价对象所在地的经济现状及对未来的预测、估价对象的用途及新旧程度及对未来的预测、估价对象的用途及新旧程度等来确定。等来确定。房地产估价【单选题】某写字楼持有【单选题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收年后出售，持有期内年均有效毛收入为入为400万元，运营费用率

40、为万元，运营费用率为30%，预计，预计5年后出售时总价为年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为，无风险报酬率为6%，风，风险报酬率为无风险报酬率的险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（。该写字楼目前的价格为（）万元。（）万元。（2011年真题）年真题）A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85房地产估价 将购买不动产的抵押贷款收益率与自由资金收益率的加权将购买不动产的抵押贷款收益率与自由资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下列公式计算：平均数作为资本化率，按下列公式计算：R=MR=M R Rm m

41、+(1+(1M)RM)RE E 式中式中 RR资本化率；资本化率；MM贷款比例贷款比例(%)(%)，抵押贷款额占房地产价值的比率；，抵押贷款额占房地产价值的比率；R Rm m抵押贷款收益率，通常为第一年还本付息额与抵押抵押贷款收益率，通常为第一年还本付息额与抵押贷款额的比率；贷款额的比率；R RE E自有资金要求的正常收益率自有资金要求的正常收益率3 3、复合投资收益率法、复合投资收益率法房地产估价p不动产的纯收益不动产的纯收益=抵押贷款带来的收益抵押贷款带来的收益+自由资金自由资金带来的收益带来的收益p不动产的价格不动产的价格=抵押贷款抵押贷款+自有资金自有资金p抵押贷款额抵押贷款额抵押贷款

42、利息率抵押贷款利息率+自有资金额自有资金额自自有资金收益率有资金收益率=不动产价格不动产价格不动产资本化率不动产资本化率房地产估价v例：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七例：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为成，抵押贷款的年利率为5%5%，自由资金要求的，自由资金要求的年收益率为年收益率为8%8%，则该类房地产的资本化率？，则该类房地产的资本化率？v解析：不动产资本化率解析：不动产资本化率v=抵押贷款比率抵押贷款比率抵押贷款利息率抵押贷款利息率+自有资金比率自有资金比率自有资金收益率自有资金收益率v=70%=70%5%+30%5%+30%8%=5.9%8%=5.9

43、%房地产估价v 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为为9%，若该类房地产的资本化率为，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资，则自有资本要求的年收益率为本要求的年收益率为()%。A15.0B15.7C12.6D11.6 解析：解析：不动产资本化率不动产资本化率=抵押贷款比率抵押贷款比率抵抵押贷款利息率押贷款利息率+自有资金比率自有资金比率自有资金收自有资金收益率益率70 9%+30%X=10.8%，X=15.0房地产估价4 4、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法 还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学还原

44、利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。与艺术的有机结合。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。断、确定资本化率。房地产估价 收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间。p土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用期限结束时止的时间。p建筑物耐用年限是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。p建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，房地产产生的收入大于运营费用，即

45、净收益大于零的持续时间。三、收益年限的确定三、收益年限的确定 房地产估价三、收益年限的确定三、收益年限的确定 （一）土地估价（一）土地估价 根据土地使用权年限来确定根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价（二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定根据建筑物经济寿命来确定 （三）房地估价（三）房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 房地产估价1 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n

46、 n4040（3 35 5）3232年年 0 估价时点估价时点 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年房地产估价2 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以以t50545计算价格计算价格V0 求取求取t年后剩余土地价值年后剩余土地价值VL tLLrVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0估价时点估价时点 t可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的受益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年受益年限为有限年的公

47、式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。房地产估价v【例】【例】6年前，甲单位提供一块面积为年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使平方米、使用年限为用年限为50年的土地（到期不可续期），乙单位出资年的土地（到期不可续期），乙单位出资300万元，合作建设万元，合作建设3000平米的钢混结构办公楼。建设平米的钢混结构办公楼。建设期期2年，建成后年，建成后1000平米归甲，平米归甲，2000平米由乙使用平米由乙使用20年年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后无偿归甲。现在乙有意将其使用

48、部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为每平方建筑面积的月租金平均为80元元/平米，且稳定，出平米，且稳定，出租率为租率为85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为，钢混结构的建筑物使用年限为60年年。评估乙合理的收购价格。评估乙合理的收购价格。房地产估价v 剩余土地使用年限：剩余土地使用年限：50-6=44年年v 建筑物剩余使用年限：已知建筑物剩余使用年限：已知钢混结构的建筑物使用年限为钢混结构的建

49、筑物使用年限为60年年，6年前开始建，还剩余年前开始建，还剩余50-6=54年。年。但但由于由于土地到期土地到期不可续期，不可续期，建筑物剩余寿命长于土地使用时间，建筑物剩余寿命长于土地使用时间，所以建筑所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44年。乙按照年。乙按照合同，建成后合同，建成后其中其中2000平米由乙使用平米由乙使用20年后无偿归甲。年后无偿归甲。过过去已使用去已使用4年，年，从现在开始还能使用从现在开始还能使用16年年。v 因因此此“乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来买下来”

50、乙合理的收购价格乙合理的收购价格是指是指由乙使用由乙使用的的2000平米平米从现从现在开始第在开始第17年到第年到第44年年（共共28年年)的的不动产不动产使用权使用权价格。价格。房地产估价v（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）房地产估价年出租净收益年出租净收益=2000801285%（1-35%）=106.08乙合理的收购价格乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85万元万元房地产估价四四 剩余技术剩余技术一、剩余技术一、剩余技术土地剩余技术土地剩余技术建筑物剩余技术建筑物剩余技术 利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求

51、取土地价值利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值第五章第五章 收益法收益法第五章第五章 收益法收益法 利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 房地产估价 利用公式利用公式 讨论这一技术的应用讨论这一技术的应用 nr111raV1 1、土地剩余技术、土地剩余技术 1r1r1rVar111raaVnBnBBBBnLLBoL式中：2 2、建筑物剩余技术、建筑物剩余技术 1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB式中：第五章第五章 收益法收益法房地产估价 例：某房地产的年净收益为例：某房地产的年净收益为500500万元，建筑物价值万元，建筑物价值20002000万元，万元，建筑物还原利率建筑物还原利率8%8%，土地还原利率，土地还原利率6%6%，收益年限为，收益年限为5050年。试求该年。试求该宗房地产价值。宗房地产价值。V=VL+VB nLLBoLr111raaV1r1r1rVanBnBBBB万元89.1261%61%61%620005050nLLBoLr111raaV万元44.4564%8111%889.12650050BLVVV万元44.6564200044.4564第五章第五章 收益法收益法房地产估价举例：举例：P71-P73例题例题1、例题、例题2