《写字楼产品品质研究》（第二分册）

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1、目 录第一部分 写字楼周围的社会环境3第二部分 从规划的角度对写字楼产品进行研究41.项目用地在城市规划中所处的位置42.描述项目用地的主要控制性指标：53.城市设施对项目用地影响的具体内容：54.写字楼项目需要与城市规划相适应：5第三部分 从产品设计的角度对写字楼产品进行研究71.建筑设计：71.1高、低层设计：71.2总平面设计与首层平面设计81.3标准层设计112.消防设计：192.1总体消防系统192.2防火分区和防烟分区：202.3疏散的问题212.4楼、电梯防烟前室的设计212.5消防控制中心的设计223.室内设计233.1日照的控制233.2照明：233.3温度、湿度调节在空调专

2、题介绍233.4其他指标24第四部分从设备设施的角度对写字楼产品进行研究251.电梯251.1什么是电梯：251.2电梯的分类：251.3一般术语：251.4电梯台数的确定：271.5电梯设置方式281.6电梯厅的布局和装修292.停车场302.1停车场库的分类302.2停车场库的防火类别302.3停车库的耐火等级302.4停车场库与其他建筑物的卫生间距302.5停车库的防火间距302.6公用停车场车位指标312.7其他内容:31第一部分 写字楼周围的社会环境随着社会环境向复杂化和高度化的发展，人们对写字楼功能的要求也变得多样化，写字楼作为社会产品，具有很强的社会性特点。和写字楼有关的社会问题

3、主要包括：1.将写字楼作为社会资产2.保护地球环境3.舒适性(Amenity)4.信息化5.灵活性（办公楼使用上的自由度）6.安全对策7.无障碍8.设备管理(Facility Management)第二部分从规划的角度对写字楼产品进行研究1.项目用地在城市规划中所处的位置项目用地的土地性质？项目用途是否与土地性质相符合？项目用地所在区域的近期、中期、长期的发展规划？项目用地与城市中心区域的关系？项目用地与周边环境的关系？项目用地所在区域的社会情况与该项目是否适合？项目用地的自然环境情况：项目用地的地质条件，包括：土质、地耐力、断层项目所在地的气候条件， 包括：最大风速、主导风向、平均、最高和最

4、低的温度、湿度项目其他环境：周围的噪音、煤气、电波干扰、污染等2.描述项目用地的主要控制性指标：高度：容积率=建筑物建筑面积/建筑物占地面积建筑密度=基底面积/占地面积绿地率：停车数量：干道开口位置：3.城市设施对项目用地影响的具体内容：公路网周围道路现状及道路规划、交通限制、通往项目基地的允许开口位置；附近停车场周围已有停车场位置、容量煤气位置、容量、煤气调压站位置自来水位置、容量、允许接口位置电气位置、容量、高低压变配电要求 位置、容量、是否能达到本楼要求的门数下水道（雨水、污水）位置、容量、允许接口位置热力位置、容量、城市热网情况、热力点规模北京公共建筑控制高度与容积率对照表(市级商业地

5、区不在内)地区控制高度7m10m13m18m30m45m60m80m容积率（建筑）0.30.50.71.02.533.54注：本容积率的假定条件为平均层高3米，层高高于3米时，容积率按比例降低。4.写字楼项目需要与城市规划相适应：适应城市规划对于土地综合利用的要求，对用地进行地下、地面、地上的综合利用。如地下布置车库、地下通道；地面层及裙房布置商业服务设施、办公楼出入口等；高层布置办公楼。适应城市规划对于交通组织方面的要求，包括机动、非机动交通，人流货流路线、步行路线的组织。适应城市规划对城市公共空间规划的设计，包括空间的功能、大小、尺度、高度和造型等要求。适应城市规划对建筑物之间关系方面的要

6、求，包括周围建筑物的和谐统一等。附件：1.现场调查表： 1.功能地区特别用途区、防火指定区等2.道路宽度每条道路的宽度3.规划道路位置和事业年度4.占地实测量图包括占地周围地区5.现场照片包括相邻建筑物和道路等6.要注意事项每个冻害和盐分污染地区的注意点7.事前协商同每个行政机关必要的协商事项8.地质调查包括液状化和地基下沉等9.上水道铺设的位置、管径、深度10.下水道排放方式、管线、测沟11.煤气种类、管径、压力12.地下水常水位、涌水量13.电力用户电压、方法14. 引入方法、电缆型号15.电视电波的方向、种类、电波的干扰16.CATVCATV局，将来规划2.北京轨道交通近期示意图3.北京

7、城市总体规划（1991-2010年）部分摘要城市人口规模：今后20年北京市的人口控制规模为：2000年全市常住人口从1990年的1032万增至1160万左右，流动人口从127万增至200万左右：2010年常住人口1250万左右，流动人口250万左右。全市的常住城市人口，2000年从1990年的640万增至750万左右，其中市区从1990年的520万控制到600万左右；2010年全市为850万左右，其中市区控制在650万左右。城市用地规模：根据城市人口的发展规模估算，2000年全市城镇建设用地将从1990年的600多平方公里增至750平方公里左右，2010年达到900平方公里左右。规划市区城市建

8、设用地将从1990年的420多平方公里，增至2000年的500平方公里左右，2010年的610平方公里左右。这是市区城市建设用地可能达到的上限。今后20年，每年竣工的建筑面积仍将维持在1000万平方米左右的水平，共新建房屋约2亿平方米。除去每年拆除的房屋，城市拥有的建筑量(不含农村建筑)将从1990年的1.9亿平方米，增至2000年的2.8亿平方米，2010年的3.6亿平方米。随着市区产业的疏散和远郊城镇的开发，远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重，将从目前的20%逐步增加到40%。 城市总布局：北京城市规划区即北京市行政辖区，包括规划市区和远郊地区，总面积为16800平方公里。

9、其中规划市区的范围，东起定福庄，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圆1040平方公里。市区中心地区的范围大体在四环路内外，面积近300平方公里。第三部分从产品设计的角度对写字楼产品进行研究1.建筑设计：1.1高、低层设计：写字楼的实例中有相当多由高层部分和低层部分有机地组合起来，所谓高层部分是办公用房高层主体；所谓低层部分是多功能的低层裙房，或者是另建设、的低层建筑。高层主体形成高耸的竖向体量；低层裙房形成扁平的横向体量，高低有别，富有变化。这是相当多的现代写字楼在宏观上最基本的平面布局和形体特征。高低层设计具有以下特点：满足功能的不同用途：由于办公层的设计目的主要是满足办公的功能要求，提高办

10、公效率，所以这部分用途相同的平面就可以重叠起来，尽量做到高层化，以提高整体经济性。但从地下层到一、二、三层用途复杂、公共性很强，往往根据不同的要求和用地情况，设计成不同形态的低层部分，确保高层部分适当的尺寸；高层部分受结构合理性的制约一般是较小的柱网；低层部分要满足大厅，多功能厅的大尺度柱网的要求，同时要考虑地下车库停放车辆的合理柱网。确保公共空间独立于办公部分的交通路线，在低层部分便于设立多种人流各自出入口；考虑日照条件对邻地的影响：往往将部分裙房置于高层部分的日影区内，减少对邻地日照的影响，更充分利用土地；丰富立面及体型，利用低层部分做屋顶庭园或平台：同时由于低层裙房与周围建筑尺度相接近，

11、又使人们与高层主体隔开一定距离，大大改善了人们对高层临近时的尺度感受，增加人与建筑物的亲切感。高、低层设计处理上存在的难点：高层部分和低层部分的交通路线处理；地下结构及变形缝处理（尽量少做变形缝）机电系统方案及管理方式；高层部分和低层部分的施工方案及工期；消防要求并保证高层部分周长1/3外露。动态效果：从不同角度观察整个空中轮廓线；从附近道路上行进中观察效果；对整个街景的作用及对周围环境的影响；底部与周围环境的相互关系；从看见建筑物及到达入口时的变化；入口的位置、形态及易于识辨性注：人对建筑的识别距离在距离20米以内，可清楚地分辨每个人；在距离30米以内，可很好的识别每栋建筑；在距离45米以内

12、，留下对建筑物的印象；在距离600米以内，可以清楚的看到建筑轮廓线；1.2总平面设计与首层平面设计决定建筑物在用地中的位置时，重点要考虑的是标准层的平面设计同一层流线处理的整和性。必须对一层的主流线和物业管理以及从停车场与通用口出来的服务流线进行整理。将总平面设计同核心筒形式和位置放在一起考虑。另外，对斜线限制、安全避难、紧急车辆的活动空间等法规制约，以及周围建筑物的状况、占地的方位、建筑物前面的道路情况等也不能忽视。总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线，消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路。写字楼功能的综合性使其首层设计较为复杂：要组织进出大楼的各种人流

13、，把首层公共部分如商店、食堂等和办公层合理地组织起来；从环境设计上要创造适于写字楼的空间环境、色彩环境和光环境，以求良好的第一印象，而且主楼的首层常和裙房首层相连，裙房部分的首层不受主楼柱网限制，在空间处理方面自由度较大。首层人流线路包括：办公人流流线，大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员的流线。首层入口大厅是重要的交通枢纽，需解决好与各部门的关系：与办公室、会议室、商店、餐厅、多功能厅、车库、防灾中心、服务人员入口都有直接联系，需要进行人流组织设计；首层大厅室内外空间渗透：写字楼的首层，是与是外空间设计联系最密切一层，当采用框架结构时，柱间距开口较大，内外空间的界限可以交错

14、；外部空间向内渗透与内部空间向外延伸，以相互作用造成时间与空间的连续，创造室内外交融的意境。特别是首层大厅常常采用大玻璃窗或玻璃幕墙，使得室内外界限变得模糊；大厅空间的动态导向与限定：动态导向即在运动的过渡空间中，对前进方向做提示、强调。主要办公人流方向从入口到电梯厅需强调。其他到餐厅、多功能厅等也需要一定的导向性。动态导向常用一种暗示的方法：线条醒目的地面、吊顶召唤人们向前，台阶、栏板暗示楼梯向上当然，也可利用标志牌明示。对运动人流导向的同时，休息人群则需要空间的限定。空间限定指隔而不断、又围又透，在大空间中限定更小的特定活动区域空间的建筑处理。如在地面上铺地毯等方法。1.3标准层设计结构布

15、局的制约（1）房屋适用的最大高度（米）结构体系非抗震设计抗震设防烈度6度7度8度9度框架现浇6060554525装配整体50503525框架-剪力墙和框架-筒体现浇13013012010050装配整体1001009070现浇剪力墙无框支墙14014012010060部分框支墙12012010080筒中筒及成束筒18018015012070注：房屋高度指室外地面至檐口高度，不包括局部突出部分。（2）高层写字楼的体型选择与结构有密切关系，选择合理的建筑体型，可加强结构本身的刚度。如圆形或椭圆形平面，有助于减少风 荷载；上窄下宽的体型对承受水平力引起弯矩有很好的效果；在平面转角处，采用圆角或抹角的处

16、理方法能减少风力和地震力集中。（3）我国高层建筑结构设计规范建议，在设计中刚度较大的筒体和剪力墙结构，房屋的高宽比（建筑高/建筑平面短边宽度）应不大于6，一般宜小于5；刚度较差的框架和框架剪力墙结构，建筑物的高宽比不大于5，最好低于4。高宽比限值结构类型非抗震设计抗震设防烈度6度、7度8度9度框架5542框架-剪力墙、框架-筒体5543剪力墙6654筒中筒及成束筒6654自然采光的制约写字楼如为高层，很少有主要靠天然采光的。但天然采光无疑对办公环境是一个重要条件。一般就大办公室而言，单面采光的办公室进深不大于12米，面对面双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。防火分区的制约高层一类建筑，每

17、层每个防火分区最大允许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。安全疏散最大步行距离的制约根据高规：房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离；位于两个安全出口之间的房间为40米；位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。标准层平面内容：通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间及前室、卫生间、开水间。由于交通枢纽和必要的公共服务房间往往形成一个或几个核心，所以通常将它们称为标准层的核心部。此外，还有空调机房和各种管线竖井，也是标准层必不可缺的。核心筒位置分类及特点：核心筒是指在标准层中集中了电梯井、楼梯、洗手间和设备井等垂直方向功能的部分。核心筒主要承担的功能有：生活功能（卫生间、

18、开水间等）、流线功能（电梯厅、带难题、走廊、楼梯间等）、设备功能（空调机房、管道井等）；核心筒的设计的重点在于向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。一般情况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%（日本参考值）和18-25%（国内设计参考值）。通过核心筒与办公空间的不同组合，可以产生出各种各样的平面形式。每个形式的特性如下所述。具体使用哪一种类型，主要取决于用地的形状、平面的大小以及大厦的性质。中心筒式适合楼层面积较大的建筑办公室连贯性强，具有较好的灵活可变性和有效的楼层面积建筑物没有偏心，有利于建筑的结构布置双侧筒式能保证一个较大的空间可以保证办公空间双侧采光在

19、楼层分割布置时需要设走廊，降低了有效使用率在两侧设置楼梯，能保证双向避难疏导，有利于防火单侧筒式一般使用于中小规模的建筑物建筑物偏心较大，需要在结构采取相应的措施不利于双向疏散外筒式可以根据情况设置的核心筒以为内设备管道和配管要从核心筒引进到办公室，所以在结构方面受到限制可以得到灵活性很大的空间，但不利于结构抗震，也难于实现双向疏散标准层平面布局相关指标：办公室面积：一般情况下，每个人所拥有的人均办公面积在6-12平方米；除办公面积外，还有会议室、接待室等业务、生活服务空间，加上上述面积人均办公建筑面积在10-20平方米。欧美国家人均办公面积为15平方米，日本过去为3-10平方米，现在为12-

20、13平方米。会议室面积：会议室是企业为智力生产活动而进行信息交流和作出决定的空间。在设计的时候，首先要明确会议使用目的，然后在决定会议室的形式、规模和数量，特别需要考虑任何提高其在使用上的效率。每个座位所占面积标准：大型会议室：包括桌子：1.2-2.0平方米；只有椅子：0.6-1.0平方米中型会议室（20-30人）：1.4-2.5平方米小型会议室（5-10人）：2.0-3.0平方米卫生间：卫生间应有：前室、设洗手盆、镜子，档次较高的应设有与洗手盆组合的长台、红外线烘手器、触滴式洗手液盒等；厕所内小隔间尺寸：90-100厘米*120-150厘米小便器中心间隔：70-80厘米大便器中心间隔：70-

21、80厘米我国“工业企业设计卫生标准”规定：大便器，男，50人/个，女25人/个小便器，男50人/个日本洁具配备标准：女用卫生洁具的合适数量：大便器1-33-43-54-65-75-8洗面器1-32-43-43-54-54-6人数 0 50 100 150 200 250 300男用卫生洁具的合适数量：大便器1-22-33-444-54-5小便器1-22-32-43-43-43-5洗面器1-22-32-33-43-43-4人数 0 50 100 150 200 250 300开水间：里面需设开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。面积不应小于6平方米走道：双

22、面布置房间走道的宽度不小于1.6米；考虑防火和无障碍设计的最低标准，单面布置的走道不小于1.3米剖面设计：层高尺寸是由功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸决定的，标准层吊顶的有效高度为2.6-2.7米。确定净高要考虑的因素：办公室平面尺寸与室内感觉；自然光采光的要求，窗口大小要求；空调方式；照明方式；消防喷洒方式决定吊顶内部高度的因素：结构楼板及梁所占的高度：结构设计应尽量减少结构自身的高度，目前我国多采用预制或现浇的钢筋混凝土梁板楼盖，而国外有些采用组和楼面，即混凝土面板、钢板、钢梁整体地结合在一起，共同发挥作用，使之改善楼面的强度和刚度。组合楼面的做法是用截面为凹凸形的钢板，既作为混凝土面层的

23、模板，又起楼板的结构作用，增加了楼面的侧面和竖向刚度，增加了板的跨度，减少了梁的数量，也便于安装电气线路。总之，如果结构自身构造高度每层能降低20厘米，那么20层楼总高就能降低4厘米，又可以多建一层楼。空调主干管的高度及位置：空调主干管的高度要包括保温层的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理。对于带走道的平面布局，可将主风道置于走道上面的吊顶内部空间，走道吊顶可降低至2.4米高。没有走道的大空间可局部降低吊顶布置风道。消防喷淋管的设置：消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留套管。电缆桥架高度及位置：写字楼中电缆很多，往往需要设电缆桥架，电缆桥架的位置需避开风道、灯槽等。照

24、明灯具深入吊顶的高度：写字楼往往采用成行的内嵌式灯具，通过灯下的隔片散光，使照度趋于均匀。灯具也占有一部分吊顶内高度，而且有可能与风道相重叠。吊顶的构造高度：包括吊顶龙骨高度，吊顶本身有时还具有基层和表层，而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高度。除上述之外，还应考虑采何种方式对吊顶内部进行检修，还要考虑施工误差，在吊顶内部高度设计中留 有5厘米左右的余量。吊顶上的设施照明灯具：多数采用暗装、半暗装，往往成行布置；空调风口等设施：包括各种形式的送风口、回风口没、顶装式风机盘管等；消防设施：烟感报警器、消防水喷淋器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁预留灵活隔断的安装点（不一定都

25、有）吊顶内部检修口：4吊顶设计原则：在满足各专业功能要求的前提下，尽量将吊顶上的各种设施排列得整齐、美观、建立秩序、克服零乱，同时考虑吊顶材料的分块模数。并且尽量在可能增加设隔断墙的部位留出空隙，以备增设隔断时，不必拆改吊顶上的各种设施。还应便于吊顶内部检修。5窗及窗周围尺寸的要求窗户的功能在对窗户进行设计时，不仅要表现出建筑外观的造型，而且还要考虑到室内良好舒适的办公环境。作为室外和室内的交接点，它既要遮挡风、雨、日晒和燥声，还要满足人们对自然通风、采光及精神上的基本需求，它具有对室内舒适的空间环境起着控制的作用，主要具有以下功能：采光面积在自然排烟时，保证法规上规定的必要开窗面积保证法规上

26、规定的紧急出入口的位置和大小考虑了节能的开窗大小和玻璃的种类开窗大小要与办公室的进深相吻合办公的安全性和居住性窗边部分空调设备的收口百叶窗和窗帘等的收口法规上规定的避难器具的放置位置窗户的设计在建筑设计方面要考虑外立面和使用上对窗的大小、形状的要求；室内眺望视野需要的天然采光；窗口部位的维护管理和保证安全的要求及节能。一般写字楼进深较大，要最大限度地争取自然采光，窗的宽度往往是开满外柱之间或在外柱之外做成水平联窗；窗的上口往往与室内吊顶做平，窗的下口高度在距地50-80厘米高。窗户设计还要受到周围环境很大影响：a.周围环境是否开放，有没有紧邻的建筑物？b.方位（日射负荷的大小）c.噪声条件、大

27、气污染d.周围街区的状况2.消防设计：2.1总体消防系统写字楼的消防设计需要多学科、多专业的协作，包括：未发生火灾时的积极预防，即耐火构造设计及火灾发生后的有效措施，包括感知、报警、疏散、援救、灭火设计。其中涉及到建筑、结构、设备、电气等各个专业，必须根据每个建筑的不同内容，先提出一个相应的、综合的、完整的总体消防设计，然后由各专业按总体设计分工进行。写字楼初步设计阶段，报送消防局的消防设计专册目录：建筑物概要：位置、结构、规模、用途总平面用地与道路：标明大楼消防出入口，用地内消防通道与外围道路、广场等的关系，标明消防车进出线路；各个标准层、非标准层防火分区、防烟分区火灾的发现与通报：自动报警

28、器（烟、热报警器）事故 的种类、配置，各种有关消防设施相互联系的动作方式；避难：紧急广播系统、事故报警系统（警铃、消防专用 等）、事故电源、避难设施的配置：走廊、消防楼梯、消防通道开口处的事故照明、避难诱导灯、屋顶广场事故平台等排烟方式与设备消防电梯设置灭火设备的种类与配置：消防供水与消火栓的配置、自动水喷淋系统、干式喷洒系统（注明哪些房间用干式喷洒）、气体灭火（注明哪些房间用气体喷洒）消防中心各种房间内装修材料的防火性能写字楼消防特点：多功能、服务项目广泛空调、电缆、各种管道设备错综复杂、贯穿全楼室内装修材料种类较多，往往会用一些可燃材料为使主要的工作用房占有自然通风采光面，平面布局往往将交

29、通和服务空间设在建筑物中央核心的黑暗部分，利用人工照明和机械通风结合结构、基础埋深，充分利用无窗的地下黑暗空间作为服务用房、机房、车库等设施大空间和流动空间较多，不易分区分阁建筑本身高耸、内部有大量楼梯、电梯、设备管线、通风、空调等交通和设备竖井，形成大大小小许多“烟囱”人员流动性大，部分房间密集机会多，上下出入比较困难2.2防火分区和防烟分区：防火分区：1.防火分区最大允许面积名称每层每个防火分区（平方米）一类建筑1000二类建筑1500地下室500注：（1）设有自动灭火设备的防火分区，其最大允许建筑面积可按本表增加一倍；局部设置时，增加面积可按该局部面积的一倍计算；（2）高层主体建筑与相连

30、的附属建筑之间，如设有防火墙等防火分隔设施时，其附属建筑的防火分区面积可按本表增加一倍。2.防火分区设计几点值得注意：层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔，以防止低层部分起火蔓延到高层部分；地下室防火分区：地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格，按高规，每个防火分区不得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过1000平方米；地下车库，按照汽车库设计防火规范要求，防火分区最大允许面积为1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为2000平方米；楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔：按照高规规定：“防烟分区“需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙

31、或从顶棚下突出不小于50cm的梁划分防烟分区”。每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨越防火分区在一些需设排烟设施的大空间，如超过500平方米的首、二层大厅，多功能厅或办公室，需要做挡烟垂壁。考虑到吊顶及空间观感的完整性。这些挡烟垂壁可做卷帘式，平时缩卷在吊顶内，遇到火情时由消防中心控制，自动垂下50厘米高度（也可手控）在一些不设吊顶又有高度不小于50里的梁的大空间中，梁起到了挡烟垂壁的作用，不需另设挡烟垂壁。2.3疏散的问题“建筑物各层走道的宽度应按其通过人数每100人不小于1米计算，建筑物底层外门的总宽度应按人数最多的一层每100人不小于1米计算。”，另底层外门宽度还

32、规定：自动门、旋转门不算疏散门。标准层消防楼、电梯位置设计：疏散楼梯是发生火灾时，电梯停止使用的情况下最主要的竖向疏散途径，其位置首先应符合安全疏散距离的规定，也应符合人在火灾发生后可能的疏散方向。常用的位置有两种：接近电梯厅：符合人们在精神紧张中首先选择的路线是自己习惯的常用路线；考虑双向疏散：满足火灾时人们逃出所在房间往一个方向疏散受阻，必须折向另一方向，为了保证安全，标准层两个疏散楼梯的位置常位于两端，使其间的房间均有双向疏散的条件。2.4楼、电梯防烟前室的设计在我国目前条件下，争取消防楼、电梯前室尽量做成靠外墙，争取自然排烟是一项节约措施。但对于不靠外墙的电梯前室，需要注意：进风道：采

33、用自然进风时，竖井面积3平方米排烟道：采用机械排烟时排烟量21600平方米/h排烟口：自然排烟时此口面积3平方米进风口：采用自然进风时此口面积1.5平方米消防电梯：a.与消防楼梯合用前室的前室面积大于10平方米；b.前室门与甲级防火门；c.全部用耐火构造与旁边房间分隔开；d.带有备用电源的照明设备；e.前室门及楼梯门上均有疏散指示牌（并接备用电梯）；f.前室设有消火栓等灭火装置。2.5消防控制中心的设计接受火灾报警，发生火灾信号和安全疏散指令；控制消防水泵、固定灭火装置、通风空气调节系统和电动的防火门、防火卷帘、防烟排烟设施等；显示电源运行情况。功能：消防中心控制室负责写字楼消防方面的显示、控

34、制、联络和监视。它的里面主要设备有：装自动报警接收器和各有关消防设备的启动表示装置的火灾监视盘，综合操作台装 、广播开关及有关消防设备指令装置；消防中心指挥管理着楼内分散各处的警报装、自动灭火装、防火门、排烟机等设备。它与楼内消防部门和市区消防队有迅速联系设备，以便尽快报警。同时，楼内广播系统可以在收到警报信号后，核实灾情，及时通知人们有组织地疏散，以避免伤亡。在发生火灾时能由电器设备控制：停止客梯运行，切断电源，接通事故照明电源，开动排烟风机，下降防烟垂壁，关闭防火阀，防火门，防火卷帘，监测消防梯及消防水泵工作情况等；位置：消防中心控制室要求便于消防队迅速到达，位置明显，直通室外。一般设在首

35、层或地下一层，首层非主要入口，亦即旁门工作人员入口附近。如消防中心控制室和设备管理员室靠近，是一种比较理想的布局。建筑要求：1.消防中心控制室是整个大楼安全的核心部位，要求与周围进行防火分隔，包括防火墙、防火门等；2.消防中心内电缆较多，应做双层架空活动地板，而且应确保下层地面的光洁度，以保证室内的清洁程度；3.墙面、顶棚使用便于清洁的材料，墙面可采用不带明显凹凸线的高级壁纸，以保持光洁度又避免产生眩光为好。4.灯光的设计，最理想的是有足够的照度，避免直射光线，以防在观看各种荧光屏时产生眩光。5.消防控制中心的平面尺寸，一般在50-80平方米。3.室内设计3.1日照的控制日照控制就是消除直接阳

36、光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热。1.对直射阳光的遮挡方式：屋檐、室外遮阳板、窗玻璃采用各种形式的发射玻璃、窗内遮阳百页。2.反射玻璃的应用：3.遮阳百页：窗内的遮阳百页可以控制直接日照眩光，但对有空调、不开窗的建筑只起遮挡眼光直射的作用，对辐射热无作用，因辐射热已进入室内。3.2照明：写字楼进深一般比较大，在相当程度上需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济状况的发展而增加，美国的标准照度大约是日本的2倍。写字楼照明设计不仅要确保必要的光照度，而且也要考虑照明器具的光不能直接射到计算机画面上，否则会造成发射。日本室内照度标准与房间单位面积的电力换算照度等级标准照明（l

37、x）照度幅度（lx）每平方米地面面积所需的瓦数（W/平方米）直接照明半直接照明半间接照明间接照明荧光灯白热灯荧光灯白热灯荧光灯白热灯a10001500-7004624077.530088582b500700-300231203915044291x200300-1509.248156017.6116s100150-704.6247.8308.858除了标准照度的设计外，还要注意明暗茶的处理。亮度比推荐值视觉对象亮度比工作面及其附近1：1/3工作面和其附近的暗的部分1：1/10工作面和其附近的明亮部分1:103.3温度、湿度调节在空调专题介绍噪音控制：办公室内工作条件的质量在很大程度上决定于噪声的

38、干扰，据统计：打字员30%的错误和会计52%的错误是由于打字机和计算机的噪声引起的。因此，控制室内噪声是办公室环境设计的一个重要课题。1.室内允许噪声推荐值房间类别允许噪声评价曲线NC- NR-单值（A声频.dB）办公办公室3540设计室4045会议会议厅2530会议室3035多功能厅35402.本底噪声与背景噪声：在单间办公室中，每一个噪声都是一次干扰，而在大空间办公室中各种各样的噪声合并成几乎是均质的，因而也是没有什么干扰的本底噪声，只有个别的高峰噪声突出于本底噪声之上才真正引起干扰。国外专家推荐本底噪声水平应上升到生理忍耐的上限，也就是55 dB。如办公室总噪声没有达到这个数字，可适当加

39、入背景噪声，用这种方法反而可以减少高峰噪声的干扰。本底噪声包括：办公噪声：谈话、走路、 机和各种办公机械发出的声音；空调设备的噪声；建筑外部环境传来的噪声。3.控制高峰噪声的一般办法：（1）避免室内高峰噪声的产生，采用产生噪声小的办公机械；（2）利用建筑构件和家具吸声和隔声，使高峰噪声部分衰减；（3）提高建筑物围护墙及窗的隔声能力，降低来自建筑物外部的高峰噪声；在平面布局时使易产生高峰噪声的因素尽可能的远离办公区，同时做好隔声。增加背景噪声系统可有效减缓噪声。3.4其他指标1.房间大小：大空间办公室一般面积不小于400平方米，宽度不小于10米。基于声学考虑，建议大空间办公室不少于80人。2.顶

40、棚高度：由于空调、人工照明或声学的要求，净高不宜太高，一般从楼买内到照明格栅下皮为2.4-2.6米。3.窗的大小、窗的高度：一般认为窗的宽度与地板面积之比为0.08-0.11。建议窗的最小宽度可为观察者至窗距离的1/3-3-/。写字楼多进深较大，窗的宽度在结构允许情况下，尽量开宽，如卡在相邻的两根外柱之间或者挑至外柱之外开成联窗；在高度方面，往往使窗上口与吊顶平。窗台高度一般在700mm左右，不超过800mm高。经验证明，超过800mm高的窗台给办公人员一定的闭塞感。4.房间颜色：一般来将，办公室的色彩应遵循上浅下深的原则处理，应有一个和谐的、明度较高的基本色调。在工作视野之外适当点缀一些醒目

41、色彩如门厅、电梯厅、休息厅，此外，还可适当绿化，丰富室内景观。第四部分从设备设施的角度对写字楼产品进行研究1.电梯1.1什么是电梯：电梯：是服务于规定楼层的固定式升降设备。它具有一个轿厢，运行在至少两列垂直的或倾斜角小于15度的刚性轨之间。轿厢尺寸与结构型式便于乘客出入或装货物。1.2电梯的分类：乘客电梯：为运送乘客而设计的电梯。载货电梯：通常有人伴随，主要为运送货物而设计的电梯。 客货电梯：以运送乘客为主，但也可运送货物的电梯。病床电梯；医用电梯：为运送病床（包括病人）及医疗设备而设计的电梯。住宅电梯：供住宅楼使用的电梯。 船用电梯：船舶上使用的电梯。 观光电梯：井道和轿厢壁至少有同一侧透明

42、，乘客可观看轿车厢外景物的电梯。 汽车电梯：用作运送车辆而设计的电梯。 液压电梯：依靠液压驱动的电梯。1.3一般术语：平层准确度：轿厢到站停靠后，轿厢地坎上平面与层门地坎上平面之间垂直方向的偏差值。电梯额定速度：电梯设计所规定的轿车厢速度。检修速度：电梯检修运行时的速度。额定载重量：电梯设计所规定的轿厢内最大载荷。电梯提升高度：从底层端站楼面至顶层端站楼之间的垂直距离。机房：安装一台或多台拽引机其及附属设备的专用房间。机房高度：机房地面至机房顶板之间的最小垂直距离。机房宽度：机房内沿平行于轿厢宽度方向的水平距离。机房面积：机房的宽度与深度乘积。辅助机房；隔层；滑轮间隔 ：机房在井道的上方时，机

43、房楼板与井道顶之间的房间。它有隔间的功能，也可安装滑轮、限速器和电气设备。层站台票：各楼层用于出入轿厢的地点。层站入口：在井道避上的开口部分，它构成从层站到轿厢之间的通道。基站：轿厢无投入运行指令时停靠的层站。一般位于大厅或底层端站乘客最多的地方。预定基站：并联或群控控制的电梯轿厢无运行指令时，指定停靠待命运行的层站。底层端站：最低的轿厢停靠站。顶层端站：最高的轿厢停靠站。层间距离：两个相邻停靠层站层门地坎之间距离。井道：轿厢和对重装或（和）液压缸柱塞运动的窨。此空间是以井道底坑的底井道坑的底井道壁和井道顶为界限的。井道壁：用来隔开井道和其他场所的结构。井道宽度：平行于轿厢宽度方向井道壁内表面

44、之间的水平距离。井道深度：垂直于井道宽度方向井道壁内表面之间的水平距离。底坑：底层端站地板以下的井道部分。底坑深度：由底层端站地板至井道底坑地板之间的垂直距离。顶层高度：由顶层端站地板至井道顶，板下最突出构件之间的垂直距离。井道内牛腿；加腋梁：位于各层站出入口下方井道内侧，供支撑层门地坎所用的建筑物突出部分。开锁区域：轿车厢停靠层站时在地坎上、下延伸的一段区域。当轿厢底在此区域内时门锁方能平层：在平层区域内，使轿厢地坎与层门地坎达到同一平面的运动。平层区：轿厢停靠站上方和（或）下方的一段有限区域。在此区域内可以用平层装置来使轿厢运行达到平层要求。开门宽度：轿厢门和层门完全开启的净宽。轿厢入口：

45、在轿厢壁上的开口部分，它构成从轿厢到层站之间的正常通道。轿厢入口净尺寸：轿厢到达停靠站，轿厢门完全开启后，所测得门口的宽度和高度。轿厢宽度：平行于轿厢入口宽度的方向，在距桥厢底1M高处测得的轿厢壁两个内表面之间的水平距离。轿厢深度：垂直于轿厢宽度的方向，在距轿厢底部1M高处测得的轿厢壁两个内表面之间水平。轿厢高度：从轿厢内部测得地板至轿厢顶部之间的垂直距离（轿厢顶灯罩和可拆卸的吊顶在此距离之内）。乘客人数：电梯设计限定的最多乘客量（包括司机在内）。直距离。轿厢：运载乘客或其他载荷 的轿体部件。 地坎：轿厢或层门入口出入轿厢的带槽金属踏板。 轿厢地坎：轿厢入口处的地坎。层门地坎：层门入口处的地坎

46、。 1.4电梯台数的确定：查表法根据经验及计算值，世界各大电梯公司都有电梯选用表，可以用比较简易的方法查处适用的电梯台数及型号。按建筑规模计算法此计算方法是根据日本的设计资料介绍的，具体计算顺序如下：设定建筑面积和层数设定各层人数按照建筑物的使用性质，假定必要的运输能力选择各层停止方式，还是分区停止方式设定层高设定电梯速度设定每梯装载定员算出电梯运行一周的时间算出每5min可能运载能力算出必要台数计算式：第1公式：5min内集中的人数=（5min的集中率）*（总人数）第2公式：总人数=（办公层总面积）/（平方米/每办公人员）第3公式：5min内运输能力=（梯箱定员）*（台数）*300s(5mi

47、n)/（电梯运行一周的时间秒数）第4 公式：平均出发间隔=（电梯运行一周的时间）/台数解释：5min的集中率是按早晨上班高峰时间集中的人数比率。一般：出租楼为在册人数的15%，自用楼为20%；平均人员密度=平方米/每办公人员平均出发间隔与等待时间：平均出发间隔是指用电梯台数去除电梯运行一周圈的时间；等待时间是从达到电梯厅到乘上电梯的这一段时间。一般说来，平均到达间隔以25-30s为宜。计算方法：电梯台数=电梯运行一周时间/平均出发时间（25-30s）电台台数=5min内运输能力*电梯运行一周时间/电梯定员*300 s模拟法：近年来，在建筑技术上已使用了计算机。根据实例数据，抓住乘电梯人的动态，

48、就能通过模拟来设计电梯的规模，现在各大电梯厂都备有计算电梯规模的计算机软件。主要数据有：确定在册人员和人员密度时应注意留有未来发展余地；高峰时间交通量是通过实例统计出来的；办公人员密度、5min集中人数比例，每人平均出入电梯回数等。建筑师常用的方法是采用与已经建成的实例规模、层数相当的写相比较，对已有建筑的电梯使用情况进行调研，确定新设计办公楼电梯规模。1.5电梯设置方式将电梯划分为若干组，每组分担某个层段的垂直运输。采用这种方式，每组电梯4-8台，分担8-15层。每个分区的交接点，通过停梯层相互重合1-2层。在出发层，由于几组电梯厅并列，所以设计时使平面简明，路线流畅是非常重要的。在同一梯井

49、内安装上、下两层重叠在一起的双层轿箱，使每次运行具有2台电梯的运输力，出发层分上下两层，停止层分别为偶数层专用和奇数层专用。优点是提高同一井道的运输能力。缺点是乘客的诱导路线如何不明确，就容易发生混乱。所以这种方式更适合于自用办公大楼，不大适用于出租用写字楼。快速梯与分组梯结合式：高层写字楼超过 30层即可采用这种方式，如快速梯每10层停站，然后换乘分组梯。这比传统分组式节省电梯空间，如超过50层这种方式更有效。立体电梯厅式：在超高层（100层左右）的建筑所采用的方式应用。所谓立体电梯厅就是在建筑物的上部设一个或几个特定的换乘层电梯厅，用大型往复电梯将乘客一气运至换乘层。再从该层电梯厅换乘普通

50、分区电梯。1.6电梯厅的布局和装修电梯厅的布局：从运行效率、缩短候梯时间以及降低建筑费用来考虑，电梯应集中设置组成电梯厅，并布置在门厅中容易看到的地方。电梯厅的最小面积，一般是3.5-4.5平方米/台。电梯厅的装修：电梯厅的装修标准当然应与整个大楼配套，但还应考虑以下问题：电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料；首层电梯厅装修标准要高于其他层；吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮。2.停车场2.1停车场库的分类类别按建造形式分按使用性质分按车辆及运输方式分停车场停车库内容1.单建式停车场、库1.公共停车场、库1.小汽车停车场1.坡道式停车库2.附建式停车场、库2.专用停车场、库2.大客

51、车停车场2.机械式停车库3.贮备停车场、库3.载重汽车停车场2.2停车场库的防火类别IIIIIIIV停车库200辆101-200辆26-100辆300辆201-300辆101-200辆15车位6-15车位3-5车位2级2级2级3级地下车库一级一级一级一级2.4停车场库与其他建筑物的卫生间距厂房、库房、民用建筑、停车库、修车库、停车场一、二级三级四级停车库一、二级101214修车库三级121416停车场68102.5停车库的防火间距IIIIII医疗250m50-100m25m教育100m50m25m住宅50m25m15m民用建筑20m15-20m10-15m2.6公用停车场车位指标建筑类别停车位

52、数计算单位停车位数旅馆每客房0.08-0.20办公楼每100平方米0.25-0.40商业每100平方米0.30-0.40体育馆每100座1.00-2.50影剧院每100座0.80-3.00展览馆每100平方米0.2医院每100平方米0.2游览点每100平方米0.05-0.12火车站1000人/日2码头1000人/日2餐馆每100平方米（营业面积）1.7住宅每户0.20-0.602.7其他内容:出入口：当公用停车场的停车位大于50个时，它的出入口数量不得少于2个，当停车位大于500个时，它的出入数不得少于3个，出入口之间的距离必须大于15米，出入口的宽度不小于7米，出入口距人行天桥、地道口及引桥应大于50米。用地面积估算：一般按每停车位25-30平方米计算，各种车辆的大小尺寸各异，可按换算系数计算。微型车和三轮摩托车系数为0.7，标准小轿车系数为1.0，中型汽车系数为2.0，大型汽车系数为2.5。地面：停车场地面可采用混凝土刚性结构，地面排水坡度为0.5%-1.0%。