建筑工程合同10大注意事项

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1、建筑工程合同10大注意事项一、关于发包人与承包人：1、对发包方主要应了解两方面内容：主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。2、对承包方主要了解的内容有：资质情况;施工能力;社会信誉;财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。二、合同价款应注意：1、协议书第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标

2、工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。”2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。三、发包人工作与承包人工作条款应注意：1、双方各自工作的具体时间要填写准确。2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。四、合同价款及调整条款应注意：1、填写第23条款的合同价款及调整时应按通用条款所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，

3、还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。五、工程预付款条款应注意：1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和大连市建设工程造价管理办法第34条。2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。六、工程进度款条款应注意：1、填写第26条款的依据是合同法第286条、建筑法第18条、建设部第107号令

4、第15条和大连市建设工程造价管理办法第35条。2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。七、材料设备供应条款应注意：1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。2、应约定供应方承担的具体责任。3、双方应约定供应材料和设备的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。八、违约条款应注意：1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对通用条款第24条(预付款)、第26条(工程

5、进度款)、第33条(竣工结算)的违约应承担的具体违约责任。2、在合同第35.2款中应约定承包人对通用条款第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。3、还应约定其它违约责任。4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。九、争议与工程分包条款应注意：1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。 2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院(诉讼是地域管辖)。4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包

6、单位将其承包的工程再分包。十、关于补充条款：1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在补充条款内尽量补充，按顺序排列如49、50。2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。九、住宅商品房开发项目成本费用估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金3%二建安费用 810元/M2?1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2?100元/M2 别墅约180元/M21 规划设计费建安费3%2 设计招投标管理费总投资0.02%3 勘查费设计概算0.5%4 设计

7、监理规划设计费2%5 施工监理建安费1.4%6 施工证费7 规划证费建安费0.6%四配套费用 190元/M2?230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用 (建安+前期+配套)3%2 销售推广费用按销售收入约1.53%计3 不可预见费用 (建安+前期+配套)3%或以上六营业税费销售收入6.1%1 营业税销售收入5%2 城市维护建设税营业税7%3 教育附加税营业税4%4 印花税销售收入0.05%5 交易管理费销售收入0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权

8、取得费附加1.1 国土契税土地评估价格3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2?100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M22.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2电信设计

9、费 1元/M2有线电视宽带设计费 0.4元/M2管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 ? 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 (旧城 10元/M2)2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2(商业用房)2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元

10、/M23 建筑安装工程费 810元/M2?1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2?230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M2

11、4.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25?30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2十、工程审计询问的小技巧一、信息交流时的技巧询问最主要的功能是搜集信息。但是，信息的可靠性以审计师与被审计人之间的无障碍沟通为基础，有效的交流最终取决于彼此的理解。下面是一些确保良好沟通关系的建议。1.询问具体问题。要得到有用的审计信息，审计师就必须询问具体的问题：“增加了什么成本?”“有节约成本的其它有效方法吗?”“你认为如何改变程序才更有效呢?”缺乏对问题细节的追问，一般的或非具体的回答无助于识别核心问题或得到有意义的结论。

12、2.注意没说到的问题。即使被审计人能够很好地理解审计师的意图，当接受审计师询问时，也会在披露重要信息方面出现纰漏。有些人可能认为，回答一些没有提到的问题浪费了审计师的时间，对审计师也不礼貌。3.运用非限定性询问有助于减少误解。非限定性询问不能简单的地用“是”或“不是”来回答。审计师既要鼓励被审计人对问题提供全面完整的回答，也要让被审计人有充分的时间作出答复。也许有必要向被审计方介绍一些审计问题的背景，以帮助他们判断审计师需要的重要信息。4.提防没有根据的假设。虽然运用假设有助于提高审计师判断的效率，但错误的假设是产生误解的主要根源。当审计师对过去提供准确可靠信息的被审计人询问时，没有根据的假设

13、最容易发生。5.注意关键词的含意。譬如像“内部控制”这个关键词，如果被审计方对这个词的意思不完全清楚，就很容易产生误解和混淆。二、冲突和误解时的技巧当冲突发生时，审计师的态度至关重要：傲慢的态度或挑剔的语气会逐渐毁掉技能高超的审计师。审计师必须牢记：在与被审计方对立的情况下，分出输赢胜败的想法是不合时宜的。解决冲突的唯一圆满结果是妥协和合作，让冲突双方都感到这种结果符合他们的需要。当被审计方持批评、不合作或敌对态度时，审计师必须坚守审计师与被审计方的共同目标维护积极的工作关系和推动组织任务的圆满完成。把注意力集中在审计目标上而不是障碍上，审计师就能在其他人不合作或持有敌意的情况下保持积极向上的

14、行为。1.涉及具体事实的分歧。因为事实容易独立查证，事实上的分歧通常容易解决。处于这种情况，审计师的询问主要应集中在收集需要证实或驳斥事实的信息上。一旦所有人都同意事实是正确的，这种分歧就解决了。2.涉及感知上的对立。对业务方法及程序提出建设性建议和忠告是审计师的职责所在。遗憾的是，有时审计师善意的建议被人理解成批评或责难。在审计查询中，被审计方可能会用指责、抵制和寻找借口对询问做出回应。如果被审计方表现不冷静或对审计师进行指责，审计师必须用争辩予以抵制。审计师应当有意询问一些问题，并从根本上铲除对审计师的指责。3.涉及性格的对立。通过观察被审计人员的行为举止和对问题的询问，审计师就能识别出被

15、审计人员所偏爱的工作方式并采取正确的步骤改进他们之间的沟通及工作关系。熟悉各种不同的工作方式应当成为审计师解决对立问题工具箱中的重要工具。通过对于作方式的了解，审计师就能找到调整自己以适应他人的工作作风的方式。4.涉及价值观的对立。如果对立由个人价值观的不同引起，就没有简单的解决办法。与涉及感知或个性差异不同，价值观的对立不能通过调解和协商解决。事实上，对根本价值观的询问不会起到正面的作用，这种努力可能被视为好战，使彼此间的合作关系更加紧张。尽管如此，价值观的差异并不是交流的绝对障碍。我们大家每天都在与我们拥有根本不同信念和价值观的人交往。价值观的差异并不排除建立良好的工作关系在核心价值观上取

16、得一致。审计师应该承认并尊重这些差异。三、有效倾听的技巧听到别人的话语未必是倾听，倾听意味着真诚地想理解说话者的意图和词的意义。这就需要作出努力并全神贯注。一旦审计师开始询问，他或她必须以机警、安定和全神贯注的姿态，对听到的回答表现出浓厚的兴趣。1.有效地运用肢体语言。在与被审计人交谈的过程中，审计师主要通过肢体语言表明没有分散注意力。审计师必须特别注意不要让外部的事情(譬如电话铃声、同事的交谈声或工作现场的其他活动)所干扰。一个容易分心走神或者在与被审计人员交谈时翻阅材料的审计师，发出的信息就是被审计人的谈话没有受到应有的关注。2.身临其境地倾听谈话。在审计询问的过程中，被审计人说话的声调、

17、措辞和心情与其提供的信息一样重要。这样，对被审计人员情绪的把握，能帮助审计师区别主要问题和次要问题。例如：某个被审计人员对每个月向管理部门的报告反复地表露出激动或苦恼情绪，实际上可能发出一种信号，表明那个报告的内容可能与重大问题有关。3.反射性听取谈话。反射性倾听不是简单地重复或鹦鹉学舌被审计人员的话，而是用审计师自已的话来表达被审计方的思想和意识的方法，千方百计核实谈话人的意图。通过对被审计人员观点的核实，审计师就能弄清被审计人的真实含义和对该问题的真实感受。它主要适用于对包含重要审计问题或带有情绪化的答复。4.心胸开阔地听取谈话。一个善于听取别人谈话的人，其最重要的品质是心胸开阔。带着偏见

18、进行审计询问的审计师，其行为举止就像浏览杂志或报纸上介绍汽车广告的汽车待购者，只关注自己所钟爱的汽车品牌广告，对其他的介绍却视而不见。无论有意还是无意，被询问人都会认为审计师只对某种特定信息敏感，从而据此调整他对询问的答复。因此，被询问人在回答问题时可能会限定、曲解，甚至隐瞒重要的审计信息。十一、特殊工程的造价管理停建、缓建工程由于建筑安装产品没有按照施工图全部完成，因而它在工程结算的审核，工程变更的计价，材料账款的管理等方面，与一般正常建设的工程相比，有较大的差别。因而做好停建。缓建工程的造价管理，具有特殊的意义。笔者想从以下几个方面谈谈在实际工作中的体会一、首先做好工程停建。缓建后现场工程

19、量的清理工程停建、缓建后已经完成的现场工程量是一项重要的基础数据，因为工程没有按照施工图全部完成，仅靠图纸难以计算已经完成的工程量，所以做好现场工程量的清理是做好工程造价管理的重要、必须的前提。现场工程量的清理包括现场已完实体工程量及预制半成品工程量两个方面。为全球现场清理和统计，应根据设备、工艺、土建等不同的专业特点，设计不同的统计表格，实现数据表格化。对于复杂的、大型的装置，对现场工程量进行纯粹的文字描述是无法满足工程造价管理需要的。现场工程量清单必须按照工程量计算规则进行测量、统计，而不仅仅是一般实物量的简单测量。二、及时进行工程变更的统计、认可工程变更包括设计修改和现场身份证，停建、缓

20、建工程由于工程中途停止，一些工程变更尚未来得及实施，特别是设计修改，这样就需要对工程变更进行专项统计、认可。首先，现场管理人员应将所有的工程变更进行统计，对其中已实施或部分实施的，及时进行认可，对未实施的加以剔除。对已经实施的工程变更，还应说明是先变更后施工，还是先施工后变更，因为这两种情况下的费用计算方法是不一样的。先施工后变更，要读取已经施工部分的费用，再读取已施工部分的拆除费，还要加上变更部分的费用。而先变更，要读取已经施工部分的费，还要加上变更部分的费用。而先变更后施工，仅只读取变更部分的费用即可。根据我们对多个工程的统计，工程变更费用平均占工程造价的8%左右，这样一来一去，费用相关较

21、大。其次，对于减少工程量、以小代大等费用减少的工程变更，现场管理人员应单独统计，不要遗漏。因为施工企业为了自己的利益，对这些工程费用减少的变更，一般在结算时是不会主动拿出来的。三、认真完成结算审核与正常建设的工程相比，停建、缓建工程的结算审核要特别注意以下几个方面。1、认真计算工程量正常建设的工程，其工程量计算一般依据施工图即可。而停建、缓建工程的工程量计算，应支持“施工图、工程量清理统计表、现场实物”三对照的原则，才能最终确定准确的工程量。应当把施工图和工程量统计表相互对照，准确计算。由于停建、缓建工程的特殊情况，工程造价管理人员还应经常深入现场，才能有效保证工程量计算的准确性和结算审核的质

22、量。2、深入开展定额研究，准确确定分部分项同工程的费用定额子目是反映按照施工及验收技术规范，完成一个分部分项工程的直接费用。而停建、缓建工程中，有许多分部分项工程的正常工序没有完成，这样就不能计取一个定额子目的全部直接费用。由于这种情况在停建、缓建工程中十分常见，因而对定额进行深入研究，准确确定未完工序的分部分项工程的直接费用是十分必要的，下面举一个例子。全统定额中热交换器水压试验是按固定管板式热交换器测算的，浮头式热交换器的水压试验按相应容积固定管板式热交换器水压试验子目乘以系数1.3，即定额直接费加30%。按照施工及验收技术规范，固定管板式热交换器的水压试验包括壳程试压及管程试压，也就是说

23、，固定管板式热交换器的水压试验子目，包括了这两个完整工序的直接费用。浮头式热交换器的水压试验一般包括管束试压、管程试压及壳程试压，同样，浮头式热交换器的水压试验只做了管束的水压试验，管程、壳程的水压试验还没有来得及做，这时该怎样计取费用呢?通过对比固定管板式和浮头式热交换器的水压试验的工序，可推知，浮头式热交换器水压试验的直接费用较固定管板式增加的30%，是增加的管束的水压试验费用。因而浮头式热交换器只做了管束的水压试验时，应按相应容积固定管板式热交换器水压试验子目的30%计取费用，而不应计取这个子目全部费用。3、密切结合施工合同，具体问题具体分析施工合同的许多协议条款是按正常竣工考虑的，而停

24、建、缓建工程没有最后完成，这时协议条款中的约定事项怎么处理、执行?应作为一个专门问题，按照国家现行有关政策、法规，与施工企业进行认真的协商、谈判，具体问题具体分析，以全球工程结算的顺利进行。四、应注意做好施工组织设计的批复，交工技术资料的验收等基础工作。施工组织设计和交工技术资料也是计算工程造价的重要依据之一。在对施工组织设计进行批复和对交工技术资料验收存档时，现场管理人员应及时与工程造价管理人员取得联系。特别是有些施工合同的协议条款中，甲乙双方约定对技措费、现场签证和设计变更、调遣费等实行总额一次性包死，这样以来，现场管理人员可能认为这几项费用已经总额包干，施工组织设计怎么批复无所谓，于是草

25、率从事。而一旦工程停建。缓建，这三项费用要根据具体情况进行核算时，由于施工组织设计批复意见含糊不清，会造成甲乙双方不必要的扯皮和资金流失。因而现场管理人员在对施工组织设计进行批复时，应和工程造价管理人员一起，仔细斟酌，既要保证技术可行，又要本着经济观点，从降低工程造价出发，对批复意见反复推敲，并尽可能具体、细化，对不必要的措施坚决加以取消，以名留下后患。对停建、缓建交工技术资料存档前的验收，是目前建设单位容易忽视的一个问题。建设单位管理人员可能认为工程已经停止，交工技术资料是否齐全、真实无所谓。交工技术资料中反映了工程实体上许多看不见的、隐蔽性的内容，是计算工程造价的重要依据之一。我们经常看到

26、许多交工技术资料中写到：除锈达到st2级，现场管理人员认为他们已保证了除锈质量，而工程造价管理人员在计算工程造价时就遇到难题了，到底是除轻锈、中锈还是重锈，是人工除锈还机械除锈，这些不同的除锈方式和锈蚀等级，套用的定额子目是不一样的，其费用相差也较大。因此，现场管理人员必须和工程造价管理人员一起，对交工技术资料进行认真的验收，不能往档案室一放完事。对在资料中弄虚作假的，必须坚决加以纠正。同时，资料反映的内容和语言描述，应能满足计算工程造价的需要。这些基础工作应引起建设单位的高度重视，只有夯实了基础工作，才能做到防范于未然，有效控制工程造价。五、重视材料账款的管理这里所说的材料账款的管理是指基本

27、建设中材料账款的平衡，用一个简章的算式表达为：甲供材料总金额=结算中材料费+退料金额。对于停建、缓建工程来说，建设单位供应的材料，往往只有一部分用到工程实体上，其余有一部分用到工程实体上，其余不少材料要退还给建设单位，这时要特别注意材料账款的平衡。以上只是与同行们交流我们在实际工作中的几点体会，主要是停建、缓建工程的造价管理中，与正常建设工程不同的、值得注意的问题。其实，从广泛意义上讲，工程停建、缓建后，已完成资产的防护、处理，未安装设备、材料的保护、调剂，以及尚未履行的物资定货合同的善后等，都是停建、缓建工程造价管理的内容，由于篇幅所限，这里就不再赘述。十二、标底、投标报价和成本之间关系我国

28、招标投标法第四十一条第(二)款规定中标人的投标应当符合“能够满足招标文件各项要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。”这个“成本”的概念是什么，如何在招标投标时判定某一投标价格低于成本?标底、投标报价、成本之间的关系是一个什么样的关系?这些问题以前总是被忽视，但确实是比较重要的问题。一、我们要明确在建筑市场中实行招标投标制度所要达到的主要目标。在建筑市场中采用招标投标方式，最明显的表现就是建筑产品供给者(即施工企业)之间的竞争，而这种竞争最直接、最集中的表现，则是价格上的竞争。通过建筑产品供给者相互之间的竞争降低建筑产品的价格，无疑有利于需求者(业主)节约投资、提高投资效益

29、。从业主对施工企业的选择来看，其基本出发点是“择优”。一般而言，业主希望所选择的施工企业报价较低、工期较短、具有生产质量较好的建筑产品的能力;同时，为了尽可能减少和避免业主、自身的风险，还希望施工企业具有良好的社会信誉和财务状况。但是，这种竞争并不是无规则、无限制的。任何产品的价格与其价值都有着一定的内在联系，成本是价格的最低限。施工企业为了维持简单再生产和扩大再生产还需要获得一定的利润，也就是说，施工企业之间的价格竞争并不是简单的让利行为。否则，将导致社会劳动所创造的价值在不同部门和企业之间的不合理转移，由此而实现的交换是不平等交换。因此，施工企业之间的价格竞争应当主要是通过不同施工企业个别

30、劳动消耗水平之间的竞争来实现，这也是在建筑市场中实行招标投标制所要达到的主要目标。二、招标投标的最终效果不同施工企业的个别劳动消耗水平总是有差异的，通过招标投标，一般总是在特定建筑产品上个别劳动消耗水平最低或接近最低的施工企业获胜。不同施工企业个别劳动消耗水平竞争的结果自然是优胜劣汰，这正是招标投标的宗旨。凡是总体个别劳动消耗水平低于社会平均劳动消耗水平的施工企业，就能继续生存、发展、扩大生产能力;反之，那些总体个别劳动消耗水平高于社会平均劳动消耗水平的施工企业，就将停滞、萎缩、直至淘汰。其结果将对原有生产力资源进行合理的重新组合，有利于促进全社会劳动生产率水平的提高。因此在建筑市场中通过招标

31、投标方式选择施工企业，可以促使施工企业为了企业的生存和发展，不断提高劳动生产率，不断提高企业的管理永平，从而提高整个社会劳动生产率水平，这真是招标投标的最终效果。三、个别成本与社会平均成本由于每个投标人的管理水平、技术能力与条件不同，即使完成同样的招标项目，其个别成本也不可能完全相同，管理水平高、技术先进的投标人，生产、经营成本低，有条件以较低的报价参加投标竞争，这是其竞争实力强的表现。计划经济制约了施工企业降低个别劳动消耗成本的积极性，市场经济的完善和“2000定额”的出台给我市优秀的施工企业展现自己优势的舞台。“2000定额”的编制遵循了社会主义市场经济的原则，实现了量价的完全分离，实现“

32、统一规则、参照耗量、放开价格、合同定价”的计价模式，引导建设市场参与各方以工程量计算规则为依据，参照消耗量定额，结合自己的综合情况，以自主报价、合同定价的模式，适应市场经济发展需求。因此，施工企业投标报价将根据自己先进的劳动消耗水平，参照“2000消耗量定额”，编制自己的企业定额，尽可能降低自己的人工、材料、机械台班消耗量水平，竞争成本、利润，通过价格上的竞争，在招标投标中获胜。所以，我们现在招标投标中所称的“让利幅度”、“总价浮动率”、或“材料浮动率”都是不科学的说法，我们现在采用的“百分制评标办法”、“二阶段评标办法”也是不科学的办法。从竞争的角度来看，在其他各项条件均满足招标文件要求的前

33、提下，当然应以投标价格最低的中标。从“2000定额”中，我们可以知道消耗量定额水平是社会平均水平，招标人一般都根据定额编制标底，所以标底反映的成本是社会平均成本;而投标价格中的成本反映的是施工企业的个别成本。因此，在建设工程的招标投标方式中，对于超过标底过多的投标一般不应考虑，对低于标底的投标则应区别情况，这样的招标投标才能体现招标投标公平公正的原则。而将低于标底的投标排除在中标范围之外，是不符合国际上通行作法的，也不符合招标投标活动公平竞争的要求。：作为招标投标管理部门，我们应当要有市场化的头脑，招标投标的目的归根结底是为了通过市场来定价，我们应该建议业主采用国际上通用经评审的最低投标价中标

34、法，来体现我国招标投标活动的公平公正性。成本是投标价格的最低限，定额水平反映的是社会平均消耗量水平，而非施工企业的个别消耗量水平，施工企业的个别消耗量水平必须低于社会平均消耗量水平才能在招标投标中获胜。因此，施工企业的投标报价必定在标底之下，但是否低于它自己的成本价就不能简单地依据标底下浮某一幅度来判定。我们为防止某些投标人以不正当的手段以过低的投标报价抢标，规定对低于标底一定幅度的投标为废标，这种作法是不妥当的。因为，第一，我们无法确定施工企业的成本是多少;第二，如果我们认为施工企业的投标价格异常的低，但施工企业为了中标，否认他们的投标价格低于成本，我认为我们还是应该接受他的投标价格。因为，

35、投标人可以对某个合同低于其真实成本投标和承包，而在多个合同的承包中仍然盈利，但多次低于成本中标则无法在市场生存。因此，首先，我们可以让施工企业在投标书中，自己承诺他们的投标价格已包含成本、利润、税金;其次，我们可以通过严格投标人资格审查制度和履约保证制度，特别应该提高资格预审的财务标准，可以避免没有能力的投标人参与投标，来预防某些投标人以不正当的手段以低于成本价抢标。同时可通过招标投标法、建筑法等法律手段，加强招标过程的管理，完善招标文件的合同文件，提高履约保证金的比例等，并且加强中标后的合同管理、质量监督等，来尽可能减少和避免业主自身的风险。标底、投标价格和成本是三个截然不同的概念，其内涵是

36、非常丰富的。我国已经加入WTO，我们的建筑市场将完全转化为市场经济行为，招标投标管理部门也必须顺应市场经济的要求，在招标投标管理上转换观念，真正符合建筑市场市场经济的要求。在新的形势下，不管是招标投标管理部门，还是造价咨询机构都要从基本概念出发，在施工招标投标活动中，采用经评审的最低投标价法选择承包单位，不断促进竞争和市场化，不断提高施工企业的竞争力，达到招标投标的真正目标。十三、方案设计阶段的造价控制分析一个优秀的建筑设计方案，之所以能在众多方案中脱颖而出，应该集中了众家之长，不仅在设计中有独特的构思，而且在经济分析上也占有优势。然而在目前的方案设计过程中更多的是考虑了建筑的新颖，外形的美观

37、，功能的完善等等，而对于经济分析这一块即便有所考虑，也是花费的功夫甚少。设计阶段的造价控制一环套一环，始终围绕着方案设计进行。初步设计概算不能超过方案设计阶段的投资估算，施工图预算不能超过初步设计概算。所以，方案设计阶段的投资估算是重中之重，方案设计阶段的经济分析显得尤为重要。目前在方案设计阶段对建筑经济分析缺乏重视的原因主要有以下几个方面：建筑设计工作的特点造成的影响。建筑方案设计是一个创造性的过程，集工程性、艺术性和经济性于一体，只有技术上先进可靠，经济上合理可行的建筑产品才能被社会所接受。但由于建筑设计工作的特点，更多的设计者主要从事的是建筑设计工作中创造性劳动部分，同时受计划经济时代的

38、影响，经济意识薄弱，缺乏将经济意识贯穿于设计过程中。缺乏全过程造价管理的思想。有关项目全过程造价管理的思想是由我国造价管理界人士于20世纪80年代提出的，但到现在为止，该思想还只是一种工程项目造价管理所追求的境界，一种管理方针和指导思想，缺乏真正的全过程造价管理的技术方法。因此项目管理各部门偏重于施工阶段的造价管理，缺乏对设计阶段造价管理的理念，对方案阶段造价管理更是缺乏足够的认识。缺乏方案阶段经济性分析的依据。传统的设计阶段分析以定额为依据，根据概算定额、概算指标确定概算造价，或根据综合预算定额确定预算造价。随着市场经济的进一步发展，随着我国造价管理改革的深入，定额的属性将转变。建设部已于2

39、003年上半年推出建筑工程量清单计价规范示范文本，这一方法将在全国逐步推广执行。所有这些都是工程项目造价管理的方法。设计方案阶段尚缺乏经济分析的依据。设计过程与施工过程脱节。目前我国设计单位的设计人员大多是专职从事设计工作，较少具备施工方面的经验和知识，对新技术、新工艺、新材料还了解的不够，造成设计和施工脱节，施工过程中修改设计、变更的情况时有发生。在目前的情况下，为了真正发挥经济工作的作用，从根本上达到节省投资的目的，应该采取以下一些措施：概算人员要加强理论学习，提高自身素质。加入WTO以后，全球市场一体化，国内市场面临“接轨”的选择，专业注册师制度正在逐步完善。要求造价管理人员不仅要有丰富

40、的工作经验，还要有扎实的理论基础。如果整天埋头于具体的工作，不及时掌握来自国内外市场的信息，就很难把工作做好，就不能对未来的市场发展走势作出正确的判断。方案阶段的造价控制，不仅是造价管理人员要提高自身素质，设计人员也要提高自身素质。除了钻研专业技术知识外，还要掌握一定的技术经济知识，并把经济意识贯穿于整个设计过程中，这样才会使方案设计阶段的造价控制做得更好。概算部门要就被动为主动，当好设计人员的参谋。以往的概(预)算工作沿循着多年来设计单位的工作模式，即初步设计完成后，交给概算人员，概算人员再根据图纸编制概算，方案设计阶段几乎不涉足，全凭设计人员对市场的了解以及经验进行方案经济分析，这很容易造

41、成方案阶段的投资估算忽高忽低，没有对工程造价作出恰当的控制，也给后来的初步设计概算带来了编制上的难度，设计概算突破投资估算的情况时有发生。所以在方案设计阶段，概算人员应主动参与到设计工作中，给设计人员提供多种设计方案的造价指标，如各种不同基础的造价指数，以及不同的装饰材料对造价的影响指数，让设计人员做到胸中有数，以达到设计方案最优化。设计单位应建立各种建筑类型的造价数据库。近几年建筑市场的发展，给各大设计院带来了无限的商机，产值一年高于一年，各种类型的建筑层出不穷，繁荣了建筑市场，也给城市增添了一道道亮丽的景色。然而由于各种原因，设计单位的经济工作并没有跟上飞速发展的市场，没有合上建筑设计的节

42、拍。为了完善设计方案以达到从源头上控制工程造价，本人认为有实力的设计院应该建立一套完整的各种建筑类型的造价数据库，包括收集外部资料和整理已有的资料，不仅方便了设计人员查询、选择，而且也规范了建筑设计市场，真正使造价控制工作落到实处。方案设计阶段的经济分析做得好，才能真正从源头上控制工程造价，对设计人员和造价管理人员都应该重视起来，使工程造价控制真正落到实处。十四、工程报价中风险分析与防范20世纪90年代以来，我国为了拉动经济增长加强了对固定资产的投资。如各类行业的基础设施建设工程、纵横交错的城市道路桥梁建设工程、高耸的楼宇建设工程、现代的排洪灌溉系统工程等，所有这些工程建设都是复杂的管理系统，

43、其中隐含着各种各样的风险。所以风险是我们在工程投标报价中所要考虑的诸多因素之一，尤其是在高风险的地区投标报价，更是重中之重。所谓的风险是指实际结果和主观预料之间的差异。从项目管理的角度来说，风险可以理解为在项目实施过程中所产生的实际缺陷，其结果与预期结果不符所出现的损失或责任。它的存在具有普遍性，人们只要有活动，就伴随着风险，就会发生风险事件。同时它的存在具有客观性，独立于人们主观意识之外的客观实际存在，不以人的意志为转移。人们只能在一定的时空范围内去积极地、谨慎地改变风险存在和发生的条件，降低风险发生的频率和损失的幅度，而不能彻底地消灭风险。因此企业要生存与发展就不可避免的面对风险，风险与效

44、益并存，不冒风险就能取得成功的项目是不存在的。我们目前的问题不在于是否要承担风险，而是怎样合理地承担风险。我们的任务不是完全消除风险，而是要认识、评估和处理风险。这就需要我们在工程报价阶段对风险有一个充分的识别和估测。一、工程风险因素的辨识与分类建设工程项目是复杂的开放系统，长期以来，工程风险的研究一直沿用分析方法和模拟方法。由于项目的内部结构、项目本身的动态性及外界干扰的复杂性，在构造问题的结构与变量的相互关系时，分析方法与模拟方法均起不到预期的指导作用，风险因素间的影响关系及所引起的后果均得不到确切表示。工程项目的风险因素错综复杂，可以从项目环境、项目结构及项目主体等不同侧面进行分类，为了

45、便于风险分析和风险的防范处理，笔者从工程风险是否可以计量的角度对风险进行分类，以确定哪些风险可以作定量分析，哪些只能作定性分析，哪些可以作定性与定量相结合的分析，以便为在投标报价中对不同风险的防范采取相应的对策。工程风险的分类主要基于风险防范和风险处理，是定性的相对的。从性质上分析，可计量风险属于技术性风险，是常规性的不可避免的风险，包括地质地基条件、材料供应、设备供应、工程变更、技术规范、设计与施工等造成的风险;非计量风险属于非技术性风险，发生的概率较小，是非常规性风险，包括经济风险、政治风险、不可抗力风险、组织协调风险等。工程合同包含着多种难以界定的变量因素，这些因素都能构成项目的风险。从

46、性质上分析，合同风险属于非技术性风险，但工程合同中包含了大量的技术性条款。因此，对工程合同的风险分析既有定量分析又有定性分析。二、工程风险的分析与估测(一)风险的分析。风险分析的主要意义在于“知己知彼”。我们在具体的投标报价过程中一般可以采取以下两种方式进行风险分析。1、核对表：根据以往的经验，把可构成项目风险的来源排成一览表，将本项目的相对情况与其对照，进行逻辑分析。这一方法是我们目前在投标报价中较常用的方法。2、事件树分析法：从项目起始状况出发，根据项目组成的结构分解图，通过逻辑推理，确定风险发生和发展过程。根据这个过程，按事件发生先后顺序和构成项目的各项活动(成功和失败)的状况来确定总体

47、成功和失败，从而了解风险事件发生的起源和发生的条件。(二)风险的估测。对风险识别、分析后就要对风险进行估测。风险估测是在风险识别的基础上，运用概率论和数理统计知识，通过计算得出风险事件可能造成后果损失价值的大小，进而确定哪些事件需要制定防范措施。三、工程风险的防范措施对于风险的识别、估测即使再仔细、再全面，也不可能把所有的风险都认识清楚，因此必须反复多次地进行，然后对各种可能发生的风险采取适当防范措施。具体的措施有：1、回避：它是风险防范的一种消极技术。由于项目风险属于投机风险，不做项目就不会有风险。因此当风险估测表明某个风险的威胁过大时，就应当主动放弃项目。这种措施往往在决定是否投标报价阶段

48、采用。例如在投标过程中，根据业主的评标办法复合出的标价比我方的预算成本还要低，如果按此复合标价中标我方就是此项目没上场就已亏损，像这样的工程项目我们最好的办法就是采取回避的措施，应主动放弃此项目的投标。2、减轻：是指在风险损失发生前，为了消除或减少可能引发损失的各种因素而采取的处理风险的具体措施。其目的在于降低损失发生的频率。一般情况下，是在摸清了风险来源和风险引发因素之后，设法消除风险事件引发因素，减少风险事件发生的可能性。例如：做海外项目投标报价时外汇的风险是不得不面对的，但可以通过汇率预测，在业主允许的情况下选择稳定币种、设计多种货币组合;如果招标文件中明确了报价币种，可以采取在投标时适

49、当提高风险性较大币种的兑换比率等措施来减轻外汇汇率风险造成的损失。3、自留：是指对风险损失后果的自我承担或自愿承担。在风险评估阶段已确定了项目有关各方的风险承受能力及哪些风险是可以接受的。消除风险是要付出代价的，其代价有可能高于或相当于风险事件造成的损失。在这种情况下，风险承担者就应该将此等风险视作项目的必要成本，自愿接受之。例如，对于工程费用超支风险，在工程费用估算时就应考虑留有不可预见费，一旦工程真的超支就动用这笔预留的不可预见费。不可预见费的大小可根据风险的大小由造价专家给出一个百分数。无力承担不良后果的风险不能自留，应设法回避、减轻、转移或分散。4、转移：就是把风险转移到项目以外的某些

50、实体身上。向保险公司投保是一种常用的风险转移方法。例如，项目工程一切险、第三方责任险、人身安全、财产安全等险种，就是把施工过程中的风险转移到保险公司身上。再比如，对于通货膨胀风险，可以争取在承包合同中写上调价条款，把风险转移到业主身上，等等。5、分散：是指设法让项目各有关单位共同承担风险。例如，组织联合体共同投标，就是一种分散风险的方法。但是联合投标也可能会带来诸多组织和协调风险，因此有必要事先制定出公平、合理、详细、完整的合作协议，避免或减少组织和协调风险。总之，我们在工程报价中应对各种可能发生的风险进行充分研究和估测，但过多地关注风险的消极方面可能导致过于谨慎和不理智的决策。我们应该认识到

51、风险会带来灾难，但风险也与利润并存。风险并不可怕，可怕的是对风险一无所知或拒不承认。一个好的报价，其核心是能正视风险，分析风险，防范风险，适当的时候还要善于利用风险和管理风险。要采取各种可能的手段和方法达到置风险于意料之中，于运筹计划之内，做风险的驾驭者，而不是当风险的牺牲品。十五、跟踪审计的注意点1、优化跟踪审计人员的配备由于跟踪审计对工程项目实行了全过程的造价控制，审计的内容大大超出了传统结算审计的范围，咨询任务重，时间跨度长，协调环节多，审计质量控制难，审计风险大，没有相应的技术手段和人员素质作保障，就难以达到理想的审计效果。这就对跟踪审计人员的专业素质和综合能力提出了较高的要求。为适应

52、跟踪审计工作的特殊性和复杂性，作为一名跟踪审计人员，首先应当具备相关的专业素质，如有施工现场工作经验，熟悉施工作业程序，掌握工程项目投资、进度、质量控制的内容和方法。其次，在审计手段方面，要能熟炼应用计算机技术、网络技术和审计软件，从而进一步提高工作效率和把握审计质量。此外，从事跟踪审计人员也需要进行不断的知识更新，在原有知识储备的基础上，学习和掌握新的知识和方法，提升审计技能和个人素质。2、把握跟踪审计的重点跟踪审计的实施过程与施工过程同步进行。施工过程是动态的，并且施工往往是立体交叉式推进，即同时有若干个单位工程的多个分部分项工程在施工，而通常情况下施工过程跟踪审计又不能影响施工进展。因此

53、，确定跟踪审计的重点，也是跟踪审计工作的重要节点。就目前的工程项目而言，应设置为跟踪审计重点主要是隐蔽工程。比如路基基础工程。重点审计的内容包括：每一结构层是否与施工图纸一致，厚度是否达到设计要求;钢筋混凝土工程，钢筋的数量、直径是否与设计吻合;以及管道回填材料等等，在混凝土浇筑及覆土以后很难测定。又比如防腐保温工程。我们知道，由于金属罐内壁的防腐常常利用防腐涂料喷涂的方法，为了保证喷涂质量，必须经过若干遍喷涂才允许达到要求的总厚度，每种涂料产品对每一遍的喷涂厚度都有严格的规定，并且在现行定额中，金属罐化学防腐的造价是按涂料的喷涂遍数进行计算。若施工单位不按规定的设计厚度遍数涂刷，不仅严重影响

54、金属罐的使用寿命，同时也成为了其牟取暴利的主要途径。此外，根据有关工程项目的特点，对于重要设备构件的吊装拼装过程也往往是跟踪审计的重点关注对象之一。由于按施工组织设计中确定的施工措施和方法产生的建安工程费用比较高，所以施工单位容易采取比较简易的施工方法。这样一来不仅会对工程质量和施工安全带来隐患，而且施工费用也会因为施工方法、措施的改变而相差甚多。3、搞好跟踪审计的协作配合实际工作中，由于某些工程建设参与单位片面认为，跟踪审计单位除了工程结算时有对工程造价“论理”的资格外，在跟踪过程中没有对工程实施过程各环节的确认、决定和发言权，因此就会出现参建单位(特别是利益单位)有意无意地将有关事项给“封

55、闭”起来。对此，作为审计单位，最终会因不了解情况作出予以默认，从而难以实现跟踪审计的目的。正确处理好跟踪审计与相关单位的协同关系，对于跟踪审计工作能否达到预期目标和效果其影响至关重要。对此，全部参与单位形成共识，这是做好跟踪审计配合的首要前提。只有统一了思想认识，才能自觉地支持和顺利确保跟踪审计各项工作的开展。同时监理单位、施工单位要积极配合、理解和支持审计工作。跟踪审计的作用能不能充分发挥，除了技术性因素以外，主要还取决于施工单位的态度和监理单位的配合。两者的准确定位、合理分工和协调互补，将很大程度地减少内耗，形成合力。此外，要积极发挥建设单位管理人员作用，充分调动其主动协调跟踪审计与工程监

56、理管理等方面的关系。4、规范跟踪审计的收费目前在工程项目的跟踪审计上，往往需要社会中介机构的参与协审。作为中介机构而言，其取费考虑的仅是两个因素：劳动投入和审减金额，并根据基本审核费加审减额比例提成的方式计费。于是矛盾点就会集中在跟踪审计工作做得越好，过程问题解决得越多，最后竣工结(决)算时审减收费就越少。这样，在跟踪审计中对于讲求经济效益的审核单位来说，就会容易产生记录问题而不指出问题的现象，而这显然有违跟踪审计的真实意义。因此，研究合理计取跟踪审计费用也是当前要解决的一个问题。跟踪审计的取费不能仅仅只看审减额，可考虑在工程开工前期和施工过程增设跟踪审计奖，并根据实际跟踪效果(如材料价格、隐

57、蔽工程、工程变更、索赔等方面的咨询服务的投入和效益)予以奖励，做到客观、公平、合理地计取跟踪审计费用。十六、施工阶段的质量控制一、技术交底按照工程重要程度，单位工程开工前，应由企业或项目技术负责人组织全面的技术交底。工程复杂、工期长的工程可按基础、结构、装修几个阶段分别组织技术交底。各分项工程施工前，应由项目技术负责人向参加该项目施工的所有班组和配合工种进行交底。交底内容包括图纸交底、施工组织设计交底、分项工程技术交底和安全交底等。通过交底明确对轴线、尺寸、标高、预留孔洞、预埋件、材料规格及配合比等要求，明确工序搭接、工种配合、施工方法、进度等施工安排，明确质量、安全、节约措施。交底的形式除书

58、面、口头外，必要时可采用样板、示范操作等。二、测量控制1.对于给定的原始基准点、基准线和参考标高等的测量控制点应做好复核工作，经审核批准后，才能据此进行准确的测量放线。2.施工测量控制网的复测：准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，是整个场地内建筑物、构筑物定位的依据，是保证整个施工测量精度和顺利进行施工的基础。因此，在复测施工测量控制网时，应抽检建筑方格网。控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。3.民用建筑的测量复核：(1)建筑定位测量复核：建筑定位就是把房屋外廓的轴线交点标定在地面上，然后根据这些交点测设房屋的细部。(2)基础施工测量复核：基础施工测量的复核包括基础开挖前，对所放

59、灰线的复核，以及当基槽挖到一定深度后，在槽壁上所设的水平桩的复核。(3)皮数杆检测：当基础与墙体用砖砌筑时，为控制基及墙体标高，要设置皮数杆。因此，对皮数杆的设置要检测。(4)楼层轴线检测：在多层建筑墙身砌筑过程中，为保证建筑物轴线位置正确，在每层楼板中心线均测设长线l2条，短线23条。轴线经校核合格后，方可开始该层的施工。(5)楼层间高层传递检测：多层建筑施工中，要由下层楼板向上层传递标高，以便使楼板、门窗、室内装修等工程的标高符合设计要求。标高经校核合格后，方可施工。4.工业建筑的测量复核(1)工业厂房控制网测量由于工业厂房规模较大，设备复杂，因此要求厂房内部各柱列轴线及设备基础轴线之间的

60、相互位置应具有较高的精度。有些厂房在现场还要进行预制构件安装，为保证各构件之间的相互位置符合设计要求，必须对厂房主轴线、矩形控制网、柱列轴线进行复核。(2)柱基施工测量：柱基施工测量包括基础定位、基坑放线与抄平、基础模板定位等。(3)柱子安装测量：为保证柱子的平面位置和高程安装符合要求，应对杯口中心投点和杯底标高进行检查，还应进行住长检查与杯底调整。柱子插入杯口后，要进行竖直校正。(4)吊车梁安装测量：吊车梁安装测量，主要是保证吊车梁中心位置和梁面标高满足设计要求。因此，在吊车梁安装前应检查吊车梁中心线位置、梁面标高及牛腿面标高是否正确。(5)设备基础与预埋螺栓检测：设备基础施工程序有两种：一

61、种是在厂房、柱基和厂房部分建成后才进行设备基础施工;另一种是厂房柱基与设备基础同时施工。如按前一种程序施工，应在厂房墙体施工前，布设一个内控制网，作为设备基础施工和设备安装放线的依据。如按后一种程序施工，则将设备基础主要中心线的端点测设在厂房控制网上。当设备基础支模板或预埋地脚螺栓时，局部架设木线板或铜线板，以测设螺栓组中心线。由于大型设备基础中心线较多，为防止产生错误，在定位前，应绘制中心线测设图，并将全部中心线及地脚螺栓组中心线统一编号标注于图上。为使地脚螺栓的位置及标高符合设计要求，必须绘制地脚螺栓图，并附地脚螺栓标高表，注明螺栓号码、数量、螺栓标高和混凝土面标高。上述各项工作，在施工前

62、必须进行检测。5.高层建筑测重复核高层建筑的场地控制测量、基础以上的平面与高程控制与一般民用建筑测量相同，应特别重视建筑物垂直度及施工过程中沉降变形的检测。对高层建筑垂直度的偏差必须严格控制，不得超过规定的要求。高层建筑施工中，需要定期进行沉降变形观测，以便及时发现问题，采取措施，确保建筑物安全使用。三、材料控制1.对供货方质量保证能力进行评定，对供货方质量保证能力评定原则包括：(1)材料供应的表现状况，如材料质量、交货期等;(2)供货方质量管理体系对于按要求如期提供产品的保证能力;(3)供货方的顾客满意程度;(4)供货方交付材料之后的服务和支持能力;(5)其他如价格、履约能力等。2.建立材料

63、管理制度，减少材料损失、变质对材料的采购、加工、运输、贮存建立管理制度，可加快材料的周转，减少材料占用量，避免材料损失、变质，按质、按量、按期满足工程项目的需要。3.对原材料、半成品、构配件进行标识进入施工现场的原材料、半成品、构配件要按型号、品种，分区堆放，予以标识;对有防湿、防潮要求的材料，要有防雨防潮措施，并有标识。对容易损坏的材料、设备，要做好防护; 对有保质期要求的材料，要定期检查，以防过期，并做好标识标识应具有可追溯性，即应标明其规格、产地、日期、批号、加工过程、安装交付后的分布和场所。4.加强材料检查验收用于工程的主要材料，进场时应有出厂合格证和材质化验单;凡标志不清或认为质量有问题的材料，需要进行追踪检验，以确保质量;凡未经检验和已经验证为不合格的原材料、半成品、构配件和工程设备不能投入使用。5.发包人提供的原材料、半成