青岛高新区投资开发投融资合作方案分析_34PPT_XXXX

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1、 2010年年05月月 新区开发投融资合作方案分析 1.项目背景项目背景 2.项目特点项目特点 3.类似项目的启示类似项目的启示 4.开发方案建议开发方案建议目目 录录2n青岛高新区概况青岛高新区概况青岛高新区是1992年11月经国务院批准设立的国家级高新区之一。现为“一区五园”发展格局，包括胶州湾北部园区（含新产业团地、新材料团地）、青岛高科技工业园、黄岛新技术产业开发试验区、青岛市北科技街以及市南软件园。2006年6月扩区形成的青岛高新区胶州湾北部主园区是青岛市委、市政府继城市东扩、区划调整、经济重心战略西移之后的又一次城市发展布局优化和拓展，是青岛实施“环湾保护，拥湾发展”战略、构筑“一

2、主三辅多组团”现代化城市框架、推进城市产业结构升级的决定性环节，是拥湾发展战略的重要起步组团、关键圈层和核心区域，承担着建设青岛第三代生态科技新城的重大历史使命。3依据青岛高新技术产业新城区总体规划（2008-2020年），北部新城的城区职能是：青岛市的第三代新城，中心城区的三大副中心之一，以金融商贸、商务会展、科教研发为核心的区域性现代化综合服务中心，以高新技术产业为主体的生态新城，山东半岛蓝色经济与高端产业聚集区。整个胶州湾北部区域面积约为305平方公里，高新技术产业新城区面积63.44平方公里。2008年2月，青岛市委、市政府调整成立新的青岛高新区工委、管委，作为派出机构统筹推进胶州湾北

3、部园区开发建设，并对青岛高科技工业园、青岛新技术产业开发试验区、青岛科技街、市南软件园进行协调指导。依据2009年12月青岛高新技术产业新城区西片区概念性控制规划（上报稿中期成果），高新区西片区可利用建设用地约10平方公里，其中不涉及农民转居转工，征地拆迁等敏感问题。未来西片区将建成以科技研发、科教培训为主导功能，以生态居住、旅游休闲为补充功能，以商业文化、配套服务为支撑功能的多元功能复合互动的生态科教新城。n青岛高新区概况青岛高新区概况42008年5月，高新区投资公司组建。高新区投资公司是青岛高新区管委会直属的国有独资公司，承担青岛高新区开发建设和投融资平台的功能。高新区投资公司成立时注册资

4、本2.5亿元人民币，近期拟增资至13.7亿元人民币。截至2010年3月底，公司总资产已愈54亿元，净资产13.7亿元；预计到2010年底，投资公司总资产将达到近100亿元规模。负债主要是国家开发银行和其他银行贷款。高新区投资公司计划通过园区土地开发、资产运营和资本运作（如发起成立新城开发或土地整理基金、改制重组上市），加快高新区基础设施、公用设施、重点项目建设和高新技术产业发展，推动高新区整体快速、高质发展。高新区西片区土地一级开发和基础设施建设的资金来源没有落实，高新区投资公司可以借此机会创新投融资模式和建设运营模式。n高新区投资公司概况高新区投资公司概况5目目 录录 1.项目背景项目背景

5、2.项目特点项目特点 3.类似项目的启示类似项目的启示 4.开发方案建议开发方案建议6特点之一：特点之一：本项目是一个典型的新城开发项目，其所包含的内容和本项目是一个典型的新城开发项目，其所包含的内容和体量远远超过普通的园区开发建设和招商引资。体量远远超过普通的园区开发建设和招商引资。特点之二：特点之二：项目所在地青岛市地理、人文及环境条件优越，有坚实项目所在地青岛市地理、人文及环境条件优越，有坚实的经济基础、财政实力和良好的开发前景，具有突出的竞争力。的经济基础、财政实力和良好的开发前景，具有突出的竞争力。特点之三：特点之三：项目土地资产原先多为盐场、滩涂，征拆成本相对较低，项目土地资产原先

6、多为盐场、滩涂，征拆成本相对较低，土地整理难度小，政府主导已经初步完成东片区主要基础设施建设，土地整理难度小，政府主导已经初步完成东片区主要基础设施建设，并且已经开始重点配套公共设施建设，有条件在较短时间和较大区并且已经开始重点配套公共设施建设，有条件在较短时间和较大区域内引进投资企业和地产商。域内引进投资企业和地产商。特点之四：特点之四：高新区尚没有建立土地储备机构，因为主要利用原有盐高新区尚没有建立土地储备机构，因为主要利用原有盐场土地，目前已经进行一级开发整理的土地并没有完全理顺土地产场土地，目前已经进行一级开发整理的土地并没有完全理顺土地产权和征收转用手续，一级开发工程主要采取委托高新

7、区投资公司以权和征收转用手续，一级开发工程主要采取委托高新区投资公司以代建方式进行。代建方式进行。7（续）（续）特点之六：特点之六：高新区内由原来盐场改制组成的实业集团有大量盐高新区内由原来盐场改制组成的实业集团有大量盐 场干部职工，在园区运营中需要充分考虑他们的的工作安置问场干部职工，在园区运营中需要充分考虑他们的的工作安置问题。题。特点之七：特点之七：高新区区内基础设施、公共设施的产权主体没有明高新区区内基础设施、公共设施的产权主体没有明确，管理、运营体系也没有建立。确，管理、运营体系也没有建立。特点之七：特点之七：高新区投资公司通过挂牌取得高新区投资公司通过挂牌取得4000多亩出让工业多

8、亩出让工业用地，可以调整规划用途和再次挂牌改为商住，可以引进投资用地，可以调整规划用途和再次挂牌改为商住，可以引进投资人合作开发，或者用于银行贷款质押融资。人合作开发，或者用于银行贷款质押融资。特点之八：特点之八：高新区投资公司可以通过尽快明确自身战略定位，高新区投资公司可以通过尽快明确自身战略定位，承担高新区具有经营性的公共职能，获得高新区更多公共资源，承担高新区具有经营性的公共职能，获得高新区更多公共资源，为自身长远发展奠定基础。为自身长远发展奠定基础。8（续）（续）规规 划划建建 设设投融资投融资产业发展产业发展公共行政公共行政城市经营城市经营土地使用土地使用区域产业、生态环境区域产业、

9、生态环境和城镇功能定位和城镇功能定位土地利用规划土地利用规划市政建设、道路交通规划市政建设、道路交通规划产业发展规划产业发展规划新城区域内各组团新城区域内各组团/子项目的建设子项目的建设新城区域内外市政基础设施的配套新城区域内外市政基础设施的配套基础设施配套、优惠政策、招商基础设施配套、优惠政策、招商引资、产业集聚引资、产业集聚土地收储土地收储（土地征收（土地征收/旧城更新旧城更新/城中村改造）城中村改造）土地一级开发土地一级开发国有土地使用权出让国有土地使用权出让/划拨划拨/租赁租赁债权融资：银行信贷、城投债债权融资：银行信贷、城投债股权融资、结构融资股权融资、结构融资（信托（信托/产业投资

10、基金产业投资基金/引入战略投资人）引入战略投资人）项目融资：项目融资：BOT/TOT/BT社会保障、城乡统筹规划与治理社会保障、城乡统筹规划与治理市政公用事业与社会事业的市政公用事业与社会事业的建设、运营、监管建设、运营、监管财税收支政策财税收支政策(预算预算/税收税收/规费规费/转移支付转移支付/政府补贴政府补贴)一个典型的新城开发项目，其中包含了多种要素：一个典型的新城开发项目，其中包含了多种要素：9目目 录录 1.项目背景项目背景 2.项目特点项目特点 3.类似项目的启示类似项目的启示 4.开发方案建议开发方案建议10境内类似项目的对比境内类似项目的对比 国际商务新城项目国际商务新城项目

11、东莞松山湖项目东莞松山湖项目横琴新区项目横琴新区项目项目目标项目目标n集国际会议会展中心、国际创新科技中心、国际对外交流中心、国际商业中心、国际生态宜居新城等于一体的城市功能区。核心区域占地约11493亩，经营性用地约3750亩。n研发中心、设计中心、人才服务中心、总部基地，现代服务业和高新技术产业基地。n充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合发展，建设成为带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区。具备科技研发、高新产业、会议商展和旅游休闲四大主导功能，物流贸易、培训交流、文化创意、商业服务、生态居住等作为五大辅助功能。占地面积占地面积n约14.8平方公里n约

12、72平方公里n约106平方公里社会资本社会资本参与范围参与范围n一级开发与二级开发联动的整体开发n一级开发+部分二级开发（二级开发土地出让金抵偿一级开发成本）n暂限于一级开发特定项目BT，包括全岛基础设施配套（含堤围建设）现处阶段现处阶段n处于一级开发阶段，政府与意向投资者谈判中，初步确定公开招商方案。n已经完成一级开发，二级开发进行中。n处于一级开发阶段，大横琴公司已选定中冶集团作为BT投资主体。11 国际商务新城项目国际商务新城项目东莞松山湖项目东莞松山湖项目横琴新区项目横琴新区项目组织架构组织架构n政府新区管委会设立片区开发公司承担投资人进入前一级开发前期工作。n一级开发：投资人与政府组

13、成项目公司，负责核心区的一级开发，政府以其前提投入的部分资金作为出资。n政府设立新区管委会，委托投资人实施一级开发。n设立新区管委会，是广东省政府派出机构，委托珠海市政府代管。n珠海市国资委下设大横琴公司，该公司经管委会授权，作为BT发起人。nBT投资人独资设立项目公司。合作模式合作模式n一级开发：政府自行投资部分一级开发项目，拟委托投资者负责余下的一级开发，但投资者须与政府组建项目公司，以项目公司名义进行。n二级开发：投资者保证参与土地竞买，经营性土地出让的溢价部分全部返还给项目公司；政府原则上不参与二级开发。n项目公司投资建设片区内主要基础设施和行政办公、大学、医院等部分公共设施，建成后政

14、府回购。n以特定区域地块土地出让收益弥补投资人一级开发建设成本。n大横琴公司与中冶集团签订合作文件，采用BT方式建设。n大横琴公司负责土地拆迁、建设协调、回购、监管，项目公司负责项目融资、立项报批、可行性研究、勘察、设计、建设。境内类似项目的对比境内类似项目的对比（续）（续）12 国际商务新城项目国际商务新城项目东莞松山湖项目东莞松山湖项目横琴新区项目横琴新区项目经营性经营性土地出土地出让模式让模式n经营性用地约占总用地面积33%，6年内完成经营性用地的出让。n由政府分次出让8000亩经营性用地给投资人，土地出让金抵偿投资人一级开发投入。n由政府按照以下总体规划安排出让：2015年建设用地规模

15、控制在12平方公里；至2020年建设用地规模控制在28平方公里。n中心商务区部分地块已打包出让给开发商华发集团。融资模融资模式式n企业自筹，政府前期投入由投资者通过债务重组和担保置换转为项目公司债务。n政府土地出让收入全部用于片区政府负责基础设施和特定项目建设。n由投资人负责筹集一级开发资金n投资人自行筹集BT项目所需资金。n政府通过发起基金、发行债券、出让土地、银行贷款多种方式筹措BT回购资金。境内类似项目的对比境内类似项目的对比（续）（续）13 国际商务新城项目国际商务新城项目东莞松山湖项目东莞松山湖项目横琴新区项目横琴新区项目企业角色企业角色与责任与责任n新区总开发商，承担政府未完成的全

16、部一级开发和二级开发投融资、建设、经营任务。n投资人是土地清拆、平整、基础设施的投资建设者和工程承包商。n房地产二级开发商n新区基础设施总BT商n未来可能通过招拍挂取得土地参与部分二级开发项目。政府角色政府角色与责任与责任n办理前期审批手续，实施投资人进入前的一级开发；n提供优惠政策；落实投资者资金回笼。n政府另行设立机构或指定其他机构运营管理基础设施、公共设施。n政府负责规划、用地、建设等方面。n政府进行回购，另行设立机构或指定其他机构运营管理基础设施、公共设施。n由大横琴公司协助办理规划、建设审批等政府手续。n政府进行回购，另行设立机构或指定其他机构运营管理基础设施、公共设施。境内类似项目

17、的对比境内类似项目的对比（续）（续）14n国际商务新城项目的特点：国际商务新城项目的特点：政府委托国际规划机构完成控规，并政府委托国际规划机构完成控规，并在寻找潜在投资者的同时，先期启动在寻找潜在投资者的同时，先期启动部分一级开发项目，以加快项目进度。部分一级开发项目，以加快项目进度。为确保项目定位，确定整体开发模式。为确保项目定位，确定整体开发模式。政府以其前期对一级开发的部分投入政府以其前期对一级开发的部分投入作为出资，与投资者合作一级开发，作为出资，与投资者合作一级开发，以保证一级开发及时完成。以保证一级开发及时完成。政府通过财务测算合理预估一级开发政府通过财务测算合理预估一级开发的成本

18、及经营性用地的出让价格，主的成本及经营性用地的出让价格，主动承担合作范围内部分非经营性项目动承担合作范围内部分非经营性项目的投资建设。的投资建设。15n国际商务新城项目的启示：国际商务新城项目的启示：整体开发模式整体开发模式为确保项目的规划标准、片区定位、建设周期按计划执行，为确保项目的规划标准、片区定位、建设周期按计划执行，项目须依整体开发模式进行，投资者必须在介入土地一级开发的情况下，以项目须依整体开发模式进行，投资者必须在介入土地一级开发的情况下，以保证托底的方式参与土地竞买，并在二级开发阶段，确保有一定比例由投资保证托底的方式参与土地竞买，并在二级开发阶段，确保有一定比例由投资者自身负

19、责开发建设。者自身负责开发建设。整体开发模式能够将土地一级开发与二级开发很好地结合起来，使得项目的整体开发模式能够将土地一级开发与二级开发很好地结合起来，使得项目的规划、定位、功能设置及开发理念等贯彻执行。规划、定位、功能设置及开发理念等贯彻执行。政府前期对项目投入较多政府前期对项目投入较多政府自费完成控规、自筹资金先行开始拆迁安政府自费完成控规、自筹资金先行开始拆迁安置补偿工作，启动部分基础设施项目等等，前期投入较大。置补偿工作，启动部分基础设施项目等等，前期投入较大。政府在片区开发中承担义务一般有三种模式：一是完全依赖投资者投资建设，政府在片区开发中承担义务一般有三种模式：一是完全依赖投资

20、者投资建设，政府不作任何投入；二是政府视财政情况承担部分义务，并启动部分投资建政府不作任何投入；二是政府视财政情况承担部分义务，并启动部分投资建设；三是政府自行完成土地一级开发，再通过土地出让引入投资者。政府采设；三是政府自行完成土地一级开发，再通过土地出让引入投资者。政府采取何种模式，承担多少义务，须结合项目的招商前景、融资渠道等综合确定。取何种模式，承担多少义务，须结合项目的招商前景、融资渠道等综合确定。16n国际商务新城项目的启示（续）：国际商务新城项目的启示（续）：政府负责部分非经营性项目的投资建设，该部分成本不计入用地成本政府负责部分非经营性项目的投资建设，该部分成本不计入用地成本对

21、于对于国际会展中心等部分非经营性项目，政府负责投资建设，不计入用地成本。国际会展中心等部分非经营性项目，政府负责投资建设，不计入用地成本。确定用地成本必须平衡政府与投资者双方的利益，任何投资者均追逐利益的最确定用地成本必须平衡政府与投资者双方的利益，任何投资者均追逐利益的最大化。因此，哪些项目计入用地成本，哪些项目不计入用地成本，这需要较为大化。因此，哪些项目计入用地成本，哪些项目不计入用地成本，这需要较为准确的财务测算。准确的财务测算。政府不断调整招商方向及招商对象政府不断调整招商方向及招商对象为寻找最佳的投资者，政府不断调整招为寻找最佳的投资者，政府不断调整招商方向及招商对象，从一开始寻找

22、国际资源的整合者，到现阶段寻找资金雄厚商方向及招商对象，从一开始寻找国际资源的整合者，到现阶段寻找资金雄厚和行业经验丰富的大型企业。和行业经验丰富的大型企业。项目投资巨大，回收期长，所选择的投资者必须具备雄厚的资信实力、开发经项目投资巨大，回收期长，所选择的投资者必须具备雄厚的资信实力、开发经验和行业资源，并确定一个具有可操作性的融资及滚动开发方案。验和行业资源，并确定一个具有可操作性的融资及滚动开发方案。17n东莞松山湖项目的特点：东莞松山湖项目的特点：政府直接选择本地有实力的企业广东光大房地产公政府直接选择本地有实力的企业广东光大房地产公司进行一级开发，信任度高，交易成本低。司进行一级开发

23、，信任度高，交易成本低。投资人投资建设范围逐步扩大，由核心区一小片，投资人投资建设范围逐步扩大，由核心区一小片，扩大到扩大到36平方公里，再扩大到核心区公共设施和平方公里，再扩大到核心区公共设施和72平方公里的主要基础设施。平方公里的主要基础设施。多园区分期分片多园区分期分片滚动开发模式滚动开发模式项目采用区域内项目采用区域内土地土地”熟化一片、出让一片、成本回收一片、收益一熟化一片、出让一片、成本回收一片、收益一片片”的开发模式的开发模式采用直接用土地作为一级开发投资回报的简单模式，采用直接用土地作为一级开发投资回报的简单模式，未进行周密的项目整体财务测算分析。未进行周密的项目整体财务测算分

24、析。18n东莞松山湖项目的启示：东莞松山湖项目的启示：政府项目选址区位优势明显，产业配套好，产业集聚度较高。政府项目选址区位优势明显，产业配套好，产业集聚度较高。项目整体规划前瞻性好，园区分区合理，产业定位准确，公共服项目整体规划前瞻性好，园区分区合理，产业定位准确，公共服务和公共配套齐全到位。务和公共配套齐全到位。投资人具备强大的资信和开发实力，对政府信任度高。投资人具备强大的资信和开发实力，对政府信任度高。回报方式清晰简单，易于操作。回报方式清晰简单，易于操作。19n横琴新区项目的横琴新区项目的特点：特点：中国第三个国家级新区，担负带动珠三角、服务港澳、率先发展、创新体制的作用。中国第三个

25、国家级新区，担负带动珠三角、服务港澳、率先发展、创新体制的作用。大横琴公司定位为横琴开发的投融资平台，主要承担横琴经济开发区基础设施项目大横琴公司定位为横琴开发的投融资平台，主要承担横琴经济开发区基础设施项目的投资、建设。的投资、建设。基础设施建设先行。横琴区市政基础设施项目包括横琴岛所有内部交通中的主次干基础设施建设先行。横琴区市政基础设施项目包括横琴岛所有内部交通中的主次干道路、市政地下管网、海堤及环境工程项目，率先通过道路、市政地下管网、海堤及环境工程项目，率先通过BT方式，委托从事中冶集团方式，委托从事中冶集团投资建设。投资建设。横琴岛上的建设用地由政府统一规划、一级开发和出让。但在土

26、地的二级开发上，横琴岛上的建设用地由政府统一规划、一级开发和出让。但在土地的二级开发上，仍遵循传统模式，中心商务区部分土地已打包出让给珠海华发集团。仍遵循传统模式，中心商务区部分土地已打包出让给珠海华发集团。20n横琴新区项目的启示：横琴新区项目的启示：对于道路、海堤等非经营性项目，政府通过对于道路、海堤等非经营性项目，政府通过BT模式建设，完善基础设施。模式建设，完善基础设施。土地增值后，再以土地出让收益偿还土地增值后，再以土地出让收益偿还BT融资款。该模式是否可行，取决融资款。该模式是否可行，取决于投资人对当地的土地升值前景的判断和政府的财政实力。于投资人对当地的土地升值前景的判断和政府的

27、财政实力。政府在区域控制性规划审批过程中招募政府在区域控制性规划审批过程中招募BT投资人，确保基础设施建设先投资人，确保基础设施建设先行。但该等做法容易导致基础设施建设成本未能完全锁定。行。但该等做法容易导致基础设施建设成本未能完全锁定。基础设施一揽子基础设施一揽子BT的做法适用于投资人具有超强资信、项目控制能力的的做法适用于投资人具有超强资信、项目控制能力的项目，国有大型建工企业是比较适当的选择。项目，国有大型建工企业是比较适当的选择。没有将二级开发与一级开发联动，绕开土地出让招拍挂、土地出让收益返没有将二级开发与一级开发联动，绕开土地出让招拍挂、土地出让收益返还等政策法律风险。还等政策法律

28、风险。21目目 录录 1.项目背景项目背景 2.项目特点项目特点 3.类似项目的启示类似项目的启示 4.开发方案分析开发方案分析22政府的投融资平台主导建设政府的投融资平台主导建设可能的融资合作开发方案可能的融资合作开发方案n有关本项目开发的潜在方案有关本项目开发的潜在方案A.开发商主导成片整体开发开发商主导成片整体开发B.单纯单纯BT模式模式C.两种方式的结合两种方式的结合 大面积未成熟区域由政府的投融资平大面积未成熟区域由政府的投融资平台作为项目业主，采用台作为项目业主，采用BT模式进行建设；小片成熟区域引模式进行建设；小片成熟区域引进战略合作伙伴进行成片整体开发。进战略合作伙伴进行成片整

29、体开发。23 境内类似项目的基本操作模式境内类似项目的基本操作模式 值得关注的问题值得关注的问题土地资源资金资源政策资源政府投资者专业资源房地产子公司子项目子项目子项目产业定位与区域规划产业定位与区域规划土地资源获得或土地资源获得或变现方式变现方式政府与投资者政府与投资者合作模式合作模式融资模式融资模式项目开发进度安排项目开发进度安排可以动用的政策资源可以动用的政策资源24政府的投融资平台主导建设政府的投融资平台主导建设n潜在方案的比较分析潜在方案的比较分析A.这是传统的新城（片区）建设模式，对政府的财力和管理能力有这是传统的新城（片区）建设模式，对政府的财力和管理能力有较高的要求。较高的要求

30、。B.优点：政府主导开发进度；政府直接分享开发收益；协调、监督优点：政府主导开发进度；政府直接分享开发收益；协调、监督容易；法律关系简单。容易；法律关系简单。C.缺点：政府的财政压力；经验和技术力量不足；成本超支风险大。缺点：政府的财政压力；经验和技术力量不足；成本超支风险大。D.法律法律/政策风险：目前中央正在对城投模式进行全面调查，有可能政策风险：目前中央正在对城投模式进行全面调查，有可能在近期出台规范地方政府投融资平台模式的新政策。在近期出台规范地方政府投融资平台模式的新政策。25开发商成片整体开发模式开发商成片整体开发模式n潜在方案的比较分析潜在方案的比较分析A.优点：政府资金压力小；

31、开发商的经验和技术力量强；有利于政优点：政府资金压力小；开发商的经验和技术力量强；有利于政府方面建设成本的锁定。府方面建设成本的锁定。B.缺点：建设周期长、前期现金流入少，对普通的开发商商业吸引缺点：建设周期长、前期现金流入少，对普通的开发商商业吸引力不强，对开发商的遴选要求高；法律关系相对复杂；协调、监力不强，对开发商的遴选要求高；法律关系相对复杂；协调、监督过程复杂；开发商以营利为主要导向，可能与政府目标（如房督过程复杂；开发商以营利为主要导向，可能与政府目标（如房价上限）存在冲突；单一开发商模式风险较大。价上限）存在冲突；单一开发商模式风险较大。26开发商成片整体开发模式开发商成片整体开

32、发模式n潜在方案的比较分析潜在方案的比较分析C.法律法律/政策风险：政策风险：1.开发商目标往往在于二级开发。目前强制实施的土地开发商目标往往在于二级开发。目前强制实施的土地出让招拍挂制度对开发商参与二级开发构成一定的法出让招拍挂制度对开发商参与二级开发构成一定的法律障碍。律障碍。2.土地出让收益按规定应纳入预算管理，能否按照投资土地出让收益按规定应纳入预算管理，能否按照投资人意愿直接用于弥补一级开发成本和兑现收益存在不人意愿直接用于弥补一级开发成本和兑现收益存在不确定性。确定性。27 BT模式模式n潜在方案的比较分析潜在方案的比较分析A.优点：政府资金短期内压力小；建设方的经验和技术力量强；

33、建优点：政府资金短期内压力小；建设方的经验和技术力量强；建设成本和风险锁定。设成本和风险锁定。B.缺点：建设方的遴选程序要求高、时间长；法律关系相对复杂；缺点：建设方的遴选程序要求高、时间长；法律关系相对复杂；协调、监督过程复杂。协调、监督过程复杂。C.BT模式是较为成熟的工程管理模式，属于典型的模式是较为成熟的工程管理模式，属于典型的PPP（公私合作）（公私合作）模式，本身不存在实质性的政策法律风险。但政府如需以土地出模式，本身不存在实质性的政策法律风险。但政府如需以土地出让收益回购项目，则须考虑预算管理对出让收益分配的影响。让收益回购项目，则须考虑预算管理对出让收益分配的影响。28需要结合

34、高新区投资公司上市筹划方案来设计土地开发投融资合需要结合高新区投资公司上市筹划方案来设计土地开发投融资合作方案。作方案。BT模式既能缓解政府的资金压力，也能解决建设管理问题，是模式既能缓解政府的资金压力，也能解决建设管理问题，是一种较为成熟的运作模式，但住宅（回迁安置房除外）、商业物一种较为成熟的运作模式，但住宅（回迁安置房除外）、商业物业的开发不适用这种模式。业的开发不适用这种模式。BT模式可以作为项目基础设施或其模式可以作为项目基础设施或其他公共功设施建设的备选方案。他公共功设施建设的备选方案。BT模式的回报与二级开发的结合需要在现有政策法律规定基础模式的回报与二级开发的结合需要在现有政策

35、法律规定基础上，进行灵活的设计和安排。上，进行灵活的设计和安排。为解决为解决BT回购资金问题，需要考虑发起新城开发基金、发行市回购资金问题，需要考虑发起新城开发基金、发行市政债券等多个融资渠道。政债券等多个融资渠道。n初步建议初步建议29 由单一开发商进行片区整体开发模式，对开发商的投资和项目控制能由单一开发商进行片区整体开发模式，对开发商的投资和项目控制能力、政府的监管能力要求都比较高。一旦开发商自身陷入经营困境，力、政府的监管能力要求都比较高。一旦开发商自身陷入经营困境，项目将受到极大影响。项目将受到极大影响。在引入开发商过程中，如何在政府公益目标和开发商营利冲动之间达在引入开发商过程中，

36、如何在政府公益目标和开发商营利冲动之间达到平衡，如何根据房地产开发的商业特点，合理设置开发商与政府的到平衡，如何根据房地产开发的商业特点，合理设置开发商与政府的合作机制，是该模式的难点，需要根据项目财务条件等因素进行充分合作机制，是该模式的难点，需要根据项目财务条件等因素进行充分论证。论证。可根据各子项目特点分别设计合理的商业模式，由单个或多个投资人可根据各子项目特点分别设计合理的商业模式，由单个或多个投资人和政府合作。就此需要根据子项目、具体开发商、政府的财政情况等和政府合作。就此需要根据子项目、具体开发商、政府的财政情况等进行个案论证。进行个案论证。可结合高新区产业特点，依托政府高新技术企

37、业服务体系，进行高新可结合高新区产业特点，依托政府高新技术企业服务体系，进行高新技术企业孵化器建设。并以此为基础发展工业和商业地产开发。技术企业孵化器建设。并以此为基础发展工业和商业地产开发。30（续）（续）在引入投资人的过程中，政府尤其需要做好以下工作在引入投资人的过程中，政府尤其需要做好以下工作：全面的财务测算和认真的市场分析全面的财务测算和认真的市场分析选择适当的公私合作选择适当的公私合作(PPP)模式模式按按项目整体或子项目整体或子项目项目的不同属性的不同属性及具体及具体类型，采用适当的产权、投融资、建类型，采用适当的产权、投融资、建设、运营管理模式设、运营管理模式对投资人商业利益的合

38、理考量，在政对投资人商业利益的合理考量，在政府和投资人之间合理分配项目责任和府和投资人之间合理分配项目责任和风险风险31结结 语语 金杜热忱期待得到您的信任与支持。如有幸成金杜热忱期待得到您的信任与支持。如有幸成为本项目法律顾问，我们将勤勉尽职，全力以赴协为本项目法律顾问，我们将勤勉尽职，全力以赴协助贵方开展本项目工作。助贵方开展本项目工作。32 金杜联系方式金杜联系方式李李 强强 律师律师 合伙人合伙人 办公地址：青岛市东海西路办公地址：青岛市东海西路1717号海信大厦号海信大厦1010层层 办公电话：办公电话：0532 8203 8809 0532 8203 8809 移动电话：移动电话：130 0169 8036130 0169 8036 电子邮箱：电子邮箱：颜颜 俊俊 律师律师 合伙人合伙人 办公地址：广州市天河北路办公地址：广州市天河北路233233号中信广场号中信广场5454楼楼 办公电话：办公电话：020 3819 1002 020 3819 1002 移动电话：移动电话：139 2426 8897139 2426 8897 电子邮箱：电子邮箱：33谢谢大家！谢谢大家！