店铺投资计划与评估

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1、第五章第五章 店铺投资计划与评估店铺投资计划与评估 目目 录录连锁店投资原则与主要投资项目连锁店投资原则与主要投资项目 连锁店投资评估连锁店投资评估 大型商铺的投资形式大型商铺的投资形式 大型商铺投资的原则大型商铺投资的原则 连锁店投资原则与主要投资项目连锁店投资原则与主要投资项目店铺开发的目的店铺开发的目的 指购物空间独立的单体店的零指购物空间独立的单体店的零售经营。售经营。经营的主要目的是获取零售利经营的主要目的是获取零售利润润 是针对百货商场、购物中心等是针对百货商场、购物中心等大型店铺的开发。大型店铺的开发。开发的目的是为了租赁或出售开发的目的是为了租赁或出售 1、连锁店投资原则商店定

2、位商店定位 卖场规模与复合业种卖场规模与复合业种 预定回收投资的年限预定回收投资的年限 设定投资与损益平衡点设定投资与损益平衡点2、连锁店开店决定因素 12345立地是否适当立地是否适当 营业额预估的准确性营业额预估的准确性 适当规模的设定适当规模的设定 同行竞争力的比较同行竞争力的比较 投资、损益平衡点及回收年限的分析投资、损益平衡点及回收年限的分析 6本店人员补充、营运资金的考虑本店人员补充、营运资金的考虑 7可行性的评估可行性的评估 3、连锁店开店投资的主要项目设备设备工程工程包装耗材包装耗材设计装修设计装修费用费用包括冷冻冷包括冷冻冷藏设备、空藏设备、空调、收款机、调、收款机、水电设备

3、、水电设备、车辆、后场车辆、后场办公设备、办公设备、仓储设备、仓储设备、卖场陈列设卖场陈列设备备 包括内外招牌包括内外招牌制作工程、空制作工程、空调工程、水电调工程、水电工程、冷冻冷工程、冷冻冷藏工程、保安藏工程、保安工程工程3、连锁店开店投资的主要项目单店的设备单店的设备投资投资设备设备工程工程场地租金场地租金设计装修设计装修费用费用分为冷冻冷藏分为冷冻冷藏设备、空调、设备、空调、后场备品、机后场备品、机器设备、办公器设备、办公室自动化设备、室自动化设备、收银系统、卖收银系统、卖场备品、水电场备品、水电设备、车辆。设备、车辆。分为内外装分为内外装修修(含招牌含招牌)工程、空调工程、空调工程、

4、水电工程、水电工程、冷冻工程、冷冻冷藏工程、冷藏工程、保安工程。保安工程。分为包装材分为包装材料和消耗品。料和消耗品。分为内外装分为内外装修设计费用、修设计费用、工程设计费工程设计费用用 连锁店投资评估连锁店投资评估1、连锁店资金需求预估1卖场规模是否适卖场规模是否适当当卖场规模基本上卖场规模基本上是以消费者的需是以消费者的需要、店铺操作和要、店铺操作和竞争环境为依据竞争环境为依据，再根据商品组，再根据商品组合计划来加以规合计划来加以规划划2分租计划分租计划食品超市导入分食品超市导入分租经营方式有两租经营方式有两个原因，个原因，一是使所拥有的一是使所拥有的商业设施多样化，商业设施多样化，二是借

5、分租的租二是借分租的租金收入来降低损金收入来降低损益平衡点。益平衡点。3实施资金计划的模实施资金计划的模拟拟直营卖场与分租卖直营卖场与分租卖场的构成比例场的构成比例 店址预定地取得的店址预定地取得的成本、租金费用成本、租金费用 初期设备计划初期设备计划 资金计划资金计划 营业额计划营业额计划 收益计划收益计划 经费计划经费计划 4长期资金收支计长期资金收支计划划应根据当年损益应根据当年损益的数值及贷款支的数值及贷款支付、贷款偿还期付、贷款偿还期等来进行判断等来进行判断 2、投资评估指标 投资效率指标投资效率指标v（1 1）以卖场规模来设定目标单位面积效率）以卖场规模来设定目标单位面积效率卖场规

6、模预估营业额目标单位面积效率目标单位面积效率=v（2 2）以设备资金额来设定目标折旧费率）以设备资金额来设定目标折旧费率目标折旧费用率目标折旧费用率=每月预估营业额设备资金额/72v（3 3）以预估人事费用来控制目标人事薪资率）以预估人事费用来控制目标人事薪资率 v（4 4）以年租金费用来设定目标租金率）以年租金费用来设定目标租金率(防止租赁不当防止租赁不当)目标人事薪资率目标人事薪资率=预估营业额预估人事费用目标租金率目标租金率=年预估营业额年租金费用2、投资评估指标 v（5 5）以广告经费来设定广告促销费用率）以广告经费来设定广告促销费用率 广告促销费用率广告促销费用率=预估营业额广告经费

7、v（6 6）以预估利息支出来设定租赁利息负担比率）以预估利息支出来设定租赁利息负担比率(一般又称为财务负担比率一般又称为财务负担比率)财务负担比率财务负担比率=预估营业额预估利息支出2、投资评估指标 企业竞争力方向指标企业竞争力方向指标v（1 1）毛利率：商品的附加价值毛利率：商品的附加价值毛利率毛利率=v（2 2）商品周转率：商品的变现能力）商品周转率：商品的变现能力 销售额毛利率商品周转率商品周转率=平均库存成品销售额2、投资评估指标 v（4 4）劳动生产效率）劳动生产效率v（5 5）劳动生产力：平均每人所生产的附加价值）劳动生产力：平均每人所生产的附加价值 每人的销售额劳动生产效率每人的

8、销售额劳动生产效率=员工人数销售额劳动生产力劳动生产力=x =劳动生产效率劳动生产效率毛利率毛利率 员工人数毛利额员工人数销售额销售额毛利额=毛利率毛利率商品周转率商品周转率 商品投资回报率商品投资回报率=平均库存成品毛利额销售额毛利额平均库存成品销售额v（3 3）商品投资回报率：每）商品投资回报率：每1 1元的商品投资所能创造的利润元的商品投资所能创造的利润2、投资评估指标 劳动分配率劳动分配率=毛利额人事费v（8 8）劳动分配率：每）劳动分配率：每1 1元生产附加价值所需的人事费用元生产附加价值所需的人事费用单位面积生产力单位面积生产力=单位面积效率单位面积效率毛利率毛利率 卖场面积销售额

9、销售额毛利额v（7 7）单位面积生产力：平均每平方米所生产的附加价值单位面积生产力：平均每平方米所生产的附加价值单位面积效率单位面积效率=卖场面积销售额v（6 6）单位面积效率：每平方米的平均营业额单位面积效率：每平方米的平均营业额 2、投资评估指标 1010年损益分析年损益分析 v（1 1）营业额预估）营业额预估(不含加值营业税不含加值营业税)1010年间会影响营业额的因素：年间会影响营业额的因素：物价上涨指数物价上涨指数 人口数、户数的变动人口数、户数的变动 市场的没落市场的没落 竞争店的加入竞争店的加入 道路交通体系的改变道路交通体系的改变 消费行为改变或产生业态发展的新趋势消费行为改变

10、或产生业态发展的新趋势 2、投资评估指标 v（2 2）销货成本预估）销货成本预估(一般含损耗一般含损耗)一般根据一般根据1010年内计划扩充的店数来推估销货成本年内计划扩充的店数来推估销货成本 房地产取得成本房地产取得成本(地价、房价或租金地价、房价或租金)的摊提的摊提 租金租金 开办费用摊提开办费用摊提 开店成本开店成本(贷款贷款)的利息的利息 保险费用保险费用(产物保险产物保险)v（3 3）管理销售费用）管理销售费用(固定费用部分固定费用部分)物业管理费物业管理费 折旧费用折旧费用 2、投资评估指标 v（4 4）管理销售费用）管理销售费用(变动费用部分变动费用部分)薪资费用薪资费用 促销费

11、用促销费用 水电费用水电费用 负税负税 其他费用其他费用 修缮费用修缮费用 2、投资评估指标 v（6 6）损益平衡点销售额的预估）损益平衡点销售额的预估损益平衡点销售额损益平衡点销售额=率销货毛利率变动费用固定费用v（5 5）损益）损益营业收入营业收入-销货成本销货成本=销货毛利销货毛利销货毛利销货毛利-变动费用变动费用-固定费用固定费用=税前损益税前损益(店责任损益店责任损益)税前损益税前损益(店责任损益店责任损益)-)-分担总部费用分担总部费用(连锁店时连锁店时)=)=店实质损益店实质损益 2、投资评估指标 大型商铺的投资形式大型商铺的投资形式1、大型商铺的投资价值 商铺是有房地产形式存在

12、，面对公众进行商业商铺是有房地产形式存在，面对公众进行商业零售、商业服务的场所。零售、商业服务的场所。商铺的根本属性是房地产，但其价值的表现形商铺的根本属性是房地产，但其价值的表现形式是商业性式是商业性 大型商铺的特点大型商铺的特点稳定性稳定性 良好的成长性良好的成长性 多因素性多因素性 缺乏可比性缺乏可比性 大型商铺的概念大型商铺的概念商铺投资有直接投资和间接投资两种形式商铺投资有直接投资和间接投资两种形式 商业利润商业利润 租金收益租金收益 商铺增值商铺增值“产租能力产租能力”，是指房地产实物或其他租赁，是指房地产实物或其他租赁标的物在租赁经营活动中产生租金的能力标的物在租赁经营活动中产生

13、租金的能力，包括租金单价、数量、产租时间以及租，包括租金单价、数量、产租时间以及租金变化趋势。金变化趋势。大型商铺的投资价值大型商铺的投资价值大型商铺的投资收益大型商铺的投资收益1、大型商铺的投资价值 Diagram商铺租赁是指商商铺租赁是指商业企业租用其他业企业租用其他经济实体的商铺经济实体的商铺进行商品销售，进行商品销售，以取得商业利润以取得商业利润的行为。的行为。租赁商铺的投资租赁商铺的投资价值；价值；投资与回报。投资与回报。商业用房开发是商业用房开发是指房地产开发企指房地产开发企业以有形商品销业以有形商品销售场所作为投资售场所作为投资对象的房地产开对象的房地产开发活动。发活动。商业用房

14、的投资商业用房的投资动机；动机；资本使用范围；资本使用范围；利润产出；利润产出；商业用房参商业用房参建。建。商铺转租是商商铺转租是商铺价值得以重铺价值得以重新认识、重新新认识、重新挖掘的过程，挖掘的过程，即商铺潜在价即商铺潜在价值是转租投资值是转租投资的投资价值的投资价值 。转租前提转租前提转租形式转租形式转租投资及利转租投资及利润润 商业商业房产房产开发开发商商铺铺租租赁赁转转 租租大型商铺投资的原则大型商铺投资的原则 1、长期投资 v图图(a)(a)中中B B 的位置的位置 v在图在图(b)(b)中的中的OAOA阶段阶段前期前期介入，承租开发中的小区介入，承租开发中的小区的商铺，以取得未来

15、的优的商铺，以取得未来的优惠租金。惠租金。v购置商铺后的购置商铺后的“养铺养铺”v前期介入前期介入(预租预租)v短线的弊端短线的弊端v投资者在图投资者在图(c)(c)中的中的OAOA阶段介阶段介入，此时所包含的商铺投资的风入，此时所包含的商铺投资的风险大于收益。险大于收益。v当投资者在图当投资者在图(c)(c)中中A A位以后介位以后介入，投资者必将会承受过高的租入，投资者必将会承受过高的租金成本压力。金成本压力。2、合适的业态 v从商铺价值的角度来看：从商铺价值的角度来看：v只有合适的业态才能使商铺的价值最只有合适的业态才能使商铺的价值最大化，才能达到租金收益的最佳状态。大化，才能达到租金收

16、益的最佳状态。v所以对特定的商铺而言，要确定其合所以对特定的商铺而言，要确定其合适的业态并不容易。适的业态并不容易。1相邻商铺的共生关系相邻商铺的共生关系竞争成市竞争成市“配套成龙配套成龙”延续消费延续消费需求互补需求互补连贯消费心理连贯消费心理2相邻商铺的互补关系相邻商铺的互补关系3相邻的依附关系相邻的依附关系2、合适的业态 4独店独店规模巨大的独店规模巨大的独店特色鲜明的独店特色鲜明的独店同行相拼同行相拼业态相克业态相克商品层次差异商品层次差异5邻店损害邻店损害2、合适的业态 3、价格比较 1吸引客户的能力吸引客户的能力供求关系供求关系折让手段折让手段减少隔离空间与管理费用减少隔离空间与管

17、理费用支付保障支付保障2商圈内外的价格差异商圈内外的价格差异3面积大小的价格差异面积大小的价格差异4楼层高低的价格差异楼层高低的价格差异5商铺其他条件形成的价格差异商铺其他条件形成的价格差异4、大型商铺经营收益 商铺投资不同阶段的收益形式商铺投资不同阶段的收益形式 大型商铺经营的直接利润 1商业用房的开发利润商业用房的开发利润 v 繁华区域内的商铺开繁华区域内的商铺开发利润发利润v新开发居住区内的商新开发居住区内的商铺开发利润铺开发利润2住宅小区内商铺的收益形式住宅小区内商铺的收益形式v商业用房的高商业用房的高售价售价v配套设施齐全会促进配套设施齐全会促进住宅销售住宅销售v提高土地利用率、降提

18、高土地利用率、降低地价成本低地价成本3期房现房转让利润期房现房转让利润v商铺期房转让商铺期房转让v商铺现房转让利润商铺现房转让利润4商铺租赁经营利润商铺租赁经营利润商铺租赁经营的水平高低，影响商铺租金的产出与商铺经营的利润商铺租赁经营的水平高低，影响商铺租金的产出与商铺经营的利润 v面积组面积组合合v面积分面积分隔隔v特殊部特殊部位位v各种形各种形式组合式组合的租赁的租赁v店中店店中店与出租与出租柜台柜台v时差分时差分租租5转租利润转租利润v信誉优势信誉优势v信息优势信息优势v资金优势资金优势转租人的优势条件转租人的优势条件对转租的准确判断对转租的准确判断6商铺特殊部位的租金利润商铺特殊部位的

19、租金利润9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.1222.8.12Friday,August 12,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。6:57:216:57:216:578/12/2022 6:57:21 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.126:57:216:57Aug-2212-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。6:57:216:57:216:57Friday,August 12,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.1222.8.126:57:216:57:21August 12,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月12日星期五上午6时57分

20、21秒6:57:2122.8.1215、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月上午6时57分22.8.126:57August 12,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月12日星期五6时57分21秒6:57:2112 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午6时57分21秒上午6时57分6:57:2122.8.129、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.1222.8.12Friday,August 12,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。6:57:216:57:216:578

21、/12/2022 6:57:21 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.126:57:216:57Aug-2212-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。6:57:216:57:216:57Friday,August 12,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.1222.8.126:57:216:57:21August 12,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月12日星期五上午6时57分21秒6:57:2122.8.1215、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月上午6时57分22.8.12

22、6:57August 12,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月12日星期五6时57分21秒6:57:2112 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午6时57分21秒上午6时57分6:57:2122.8.129、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.1222.8.12Friday,August 12,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。6:57:216:57:216:578/12/2022 6:57:21 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.126:57:216:57Aug-2212-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔

23、别人的错儿。6:57:216:57:216:57Friday,August 12,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.1222.8.126:57:216:57:21August 12,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月12日星期五上午6时57分21秒6:57:2122.8.1215、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月上午6时57分22.8.126:57August 12,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月12日星期五6时57分21秒6:57:2112 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午6时57分21秒上午6时57分6:57:2122.8.12MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉