案例二成本法

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1、案例二：成本法* 市塘 * 镇* 大道 * 实业投资有限公司拥有之工业用地及上盖之工业物业价值评估评估物业概况：物业位于 * 市* 镇* 大道* 工业区内，厂区东临蛟坪大道，北面、南面、西面与其他工厂为邻。周围均为工业厂区，工业集聚程度较好。评估厂区内两宗土地面积合计为 19,520.54 平方米，3栋厂房建筑面积合计 15,784 平方米，且建筑物内外部保养良好。 2号厂房，共 4层，钢混结构，建筑面积 5,784 平方米 ,一层层高约 4.5米，二至四层层高约 4米。 6号厂房 1# 与 6号厂房 2# 均为 1 层、钢结构，建筑面积均为 5,000 平方米 ,均为 1层，层高最高处约 7

2、米。成本法评估测算过程：本次评估该宗地重新取得土地价格采用成本逼近法。一般计算公式如下：宗地地价 =土地取得费 +土地开发费 +税费 +利息 +土地增值收益1、重新取得土地成本（ 1）土地取得费用及有关税费土地取得费是指政府征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用， 一般包括土地补偿费、 劳动力安置补助费、 青苗及地上附着物补偿费等。 有关税费是指农业用地转为非农建设用地时， 政府依法收取的各项税费 （本评估项目包括耕地开垦费及耕地占用税） 。根据目前该宗地周围一般征地费用水平及有关税费的征收情况并结合待估宗地实际发生费用进行测算， 确定土地补偿费、 劳动力安置补助费及地上附着物补偿费为 7

3、万元 / 亩；税费中耕地开垦费为 15元 / 平方米，耕地占用税为 8元/ 平方米。上述费用合计为 128 元 / 平方米。（ 2）土地开发费土地开发费是指在宗地内进行 “五通一平” 开发所耗费的费用， 根据该些宗地的具体开发情况及周围区域的一般开发费用水平进行测算， 本次评估确定宗地土地开发费为 4万元 / 亩，即 60 元/ 平方米。（ 3）利息根据评估对象的用地规模和开发难易程度， 确定土地开发期为 1年，利率以 6.57% 则：利息 =128 （1+6.57% ）-1+60 （1+6.57% ）0.5-1=10.35 （元 / 平方米）（ 4）利润经调查，东莞市工业用地的土地开发利润率

4、一般在15%左右，本次估价土地开发1利润率按 15%计，则：利润 =（128+60 ） 15%=28.2 （元 / 平方米）（ 5）土地增值收益土地增值收益是指农用地转为建设用地的用途改变的增值。 根据该宗地用途、 级别，开发环境等因素综合确定土地增值收益率为 50%，则：土地增值收益 =50%（ 128+60+10.35+28.2 ）=226.55 50%=113.28 （元 / 平方米）（ 6）宗地评估单价单位地价 =128+60+10.35+28.2+113.28=339.83（元 / 平方米）=340（元 / 平方米）（取整至个位）土地评估总值 =340 19,520.54 =6,63

5、6,984 （元） =6,640,000 （元）（取整至万位）2、建筑物重置成本（以 2号厂房为例）（ 1）房屋建造成本房屋建造成本包括建安工程费、附属工程费和室外工程费等。评估物业为四层普通厂房，钢混结构，首层高 4.5 米，其余楼层层高 4m 。根据近期东莞市工程造价信息及本公司掌握的有关资料，结合考虑该物业的实际情况，该物业的建造成本取 935元 / 平方米，则：建造成本 =935 5,784=5,408,040 元（ 2）管理费管理费按照房屋建造成本的3%计,则管理费 =建造成本 3%=5,408,040 3%=162,241 （元）（ 3）开发利息开发利息包括土地和建筑物产生的利息。

6、假定该物业建设开发期为 1年, 利率按照现行 1年期银行贷款利率 6.57% 计算 , 假设土地取得费用在建设期初一次投入，房屋建造费用及其管理费用在建设中期发生，则开发利息 =分摊土地成本 （1+ 利率） 1-1+ （房屋建造成本 +管理费） （1+利率） 0.5-1 =5,784/15,784 6,633,665 (1+6.57%)1-1+（ 5,408,040+162,241 ） （1+6.57% ） 0.5-1 =339,790 （元）（ 4）开发利润开发利润以房屋建造成本和管理费的 10%计，则开发利润 =(建造成本 +管理费 ) 10%2=(5,408,040+162,241) 1

7、0%=557,028 （元）（ 5）销售税费销售税主要考虑营业税、城市建设维护税和印花税，税率合计为 5.25%。销售费用主要考虑推广代理费， 收费比率为 1%，设评估物业的市场价格为 x,则此部分税费为 6.25%x；（ 6）不可预见费不可预见费为房屋建造成本和管理费的 3%。不可预见费 =（房屋建造成本 +管理费） 3%=167,108 （元）（ 7）重置成本 =建造成本 +管理费 +开发利息 +开发利润 +销售税费 +不可预见费x=5,408,040+162,241+339,790+557,028+6.25%x+167,108 x=7,076,487 （元）3、建筑物折旧建筑物成新率确定

8、：根据相关资料，该物业于 2005 年建成，保养良好，根据其已使用年限和实地视察所见，确定该物业成新率为 85%。4、建筑物价值重置成本扣除折旧后物业价值为：建筑物价值 =重置成本成新率=7,076,487 85%=6,015,014 （元）=6,020,000 （元）（取整至万位）采取同样的成本法估价过程， 根据物业的具体情况、 建筑成本、 使用年限等进行不同的取值，可得出如下结果：物业名称建筑面积评估价值取整至万位（平方米）（人民币元）6号厂房 1#5,0003,280,0006号厂房 2#5,0003,280,0005、评估结果则：该些物业评估总值 =土地价值 +建筑物价值=6,640,

9、000+6,020,000+3,280,000+3,280,0003=19,220,000 （元） 同、收回房屋：1. 承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;租赁期共 _年房屋租赁合同出租方（甲方） ： XXX ，男 /女， XXXX年 XX 月 XX 日出生，身份证号码XXXXXXXX承租方（乙方） ： XXX ，男 /女， XXXX年 XX 月 XX 日出生，身份证号码XXXXXXXX甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于 XX 市 XX 街道 XX 小区 X 号楼 XXXX 号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自 XX 年XX 月XX 日至XX 年XX 月XX 日，计 X个月。二、本房屋月租金为人民币 XX 元，按月 /季度 /年结算。每月月初 /每季季初 /每年年初 X 日内，乙方向甲方支付全月 /季 /年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。八、本合同连一式X 份，甲、乙双方各执X 份，自双方签字之日起生效。甲方：乙方：4