《请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析（7页珍藏版）》请在装配图网上搜索。
1、请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析【摘要】 随着市场经济的发展，人民生活水平的提高，越来越多的人拥有不止一套房产，于是房屋租赁也越来越成为市民生活中一件司空见惯的事情。与此同时，围绕房屋租赁也发生越来越多的民事纠纷。其中，房屋租赁合同终止后，就承租人对承租房屋进行装修或增设之物如何处置产生的纠纷就是较为棘手解决的一种。本文拟从探讨承租人对承租房屋装修、增设行为的法律性质入手，检讨我国对此类问题现行法律规制的笼统与不足，进而提出在房屋租赁合同终止后，如何正确处置添附物的法律意见和建议。【关键词】 房屋租赁 添附 附合 合同终止一、承租人对承租房屋装修或增设行为的法律性质分析 承租人承
2、租出租人的房屋后，特别是用于商业用途的房屋，往往会对房屋进行装修、增设。例如：粉刷墙壁，铺设地面，增设耳房、门窗、水电设施等。这些行为在民法理论上有一个统一的法律概念，叫做添附。何谓添附？“添附者，为附合、混合及加工三者在学术上之总称”。1附合是指不同所有人的物因密切结合而形成不经毁损就难以分割的新物，其可发生动产与动产的附合，亦可发生动产与不动产的附合；混合是指不同所有人的动产因相互混杂、交融而难以识别和分离，其发生在动产与动产之间；加工则是指在他人之物上进行劳作，从而使其具有更高的价值的活动，加工的标的仅限于动产，不包括不动产。由以上定义可知，承租人对承租房屋进行装修、增设，如铺设地面、粉
3、刷门窗、扩建耳房、增设水电设施等多使之与房屋紧密结合为一体，非经毁损难以分割，属于典型的添附之附合行为，且既会发生动产与不动产之附合（如扩建耳房、铺设地面），也会发生动产与动产之附合（如粉刷门窗）。由于附合属于添附的一种，且房屋租赁关系中的动产附合偶尔也会伴随加工行为，因此本文将承租人对承租房屋的装修、增设行为统称为添附。 附合、混合、加工作为添附行为，“俱为动产所有权得丧之共同原因”，2即从理论上来说，添附是所有权原始取得的一种方式。由于添附物已经作为一个新物存在且不可分割或分割之后会导致财产价值的损失，因此只有将添附物所有权归于一人的制度设计才能既遵守“一物一权”的物权原则，又能维护物之经
4、济价值和社会之安定秩序。根据添附一般原则，动产与不动产附合时，附合物归不动产所有人，动产所有人有权要求不动产所有人给予合理补偿。动产与动产附合时，附合物一般由原物价值较大的一方取得，若各方原物价值相当，则发生共有。具体到承租人对承租房屋的装修、增设来说，当装修、增设之物与不动产房屋附合，此时附合物的所有权应当归属不动产房屋所有人即出租人所有。当装修、增设之物与出租人的其他动产附合，此时根据双方原物之价值、效用或性质确定附合物归属出租人或承租人所有或者双方共有，但因附合丧失原物所有权的一方均享有取得合理补偿的权利。二、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的现行法律规定 然而，现实生活情况多变、错综
5、复杂，添附作为物权法范畴的一项重要的制度，在我国颁布的物权法中却未作任何规定。我国现行法律对房屋租赁纠纷中添附物处理的规定散见于：合同法第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿”
6、。城市房屋租赁管理办法第23条规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿”。通过以上内容可以看出，现行法律对租赁关系中添附物的处置系任意性规定，即允许租赁合同双方就添附物的处置自由约定。但同时又对未经出租人同意下的添附物处置规定的过于笼统、原则，且未对租赁合同提前终止情况下添附物的处置做任何规定，导致实践中，就租赁合同终止后添附物能否拆除、何种情况应由出租人对承租人进行补偿常常发生争议。三、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的法律分析（一）出租人同意条件下的
7、添附物的处置 承租人对承租房屋进行装修、增设以是否取得出租人同意分为两种情况。添附物的处置始终以出租人的同意为首要原则。承租房屋的所有权为出租人所有，尽管承租人因租赁关系享有对该房屋的使用权，但当承租人要对承租房屋进行装修、增设处分时，却应得到出租人的同意。依据民事权利处分原则和我国对添附物处置的现行法律规定，只要是出租人同意承租人对房屋进行的添附，则不管租赁合同是到期终止还是因解除而提前终止，都应由出租人取得添附物的所有权，承租人有损失的，由出租人对其进行补偿。但需注意，由于租赁属于民事契约法律关系，依照契约自由原则，当事人可以以约定变更法律之规定。简言之，在房屋租赁合同终止的时，经出租人同
8、意的添附物的处置，租赁合同双方有约定的，应当按照约定进行处理；没有约定的，由出租人取得添附物所有权，并给予承租人折价补偿。 然而，承租人经出租人同意对承租房屋进行装修、增设显系法律规定之理想状态，实践中，承租人往往对承租房屋擅自实施添附。同时，房屋租赁合同终止事由有二：1、租赁合同期限届满；2、租赁合同因当事人的解除而消灭。我国现行法律规定添附物的处置时却并未对合同终止事由作出区分，因此下文就以此作为分类，就租赁合同终止后未经出租人同意的添附物的处置进行法律分析。（二）未经出租人同意条件下的添附物的处置1、合同因租赁期限届满终止后，未经出租人同意的添附物的处置 此种情况下，租赁合同双方均没有过
9、错及违约行为，但由于承租人的添附行为事前并未得到出租人的同意，即承租人对合同到期后添附物的处置后果有一定的心里认知，且在合同期限内，“承租人已经实现了按合同约定使用房屋以及添附投资的收益”3，因此按照添附的一般原则和现行法律规定，对于添附物能够拆除的，应当予以拆除，造成出租人损失的应当由承租人予以赔偿；不能拆除的，添附物的所有权应当归属出租人所有。 对于承租人能否要求出租人给予折价补偿，尽管承租人的添附之物往往使得原物价值增加，但鉴于其添附行为并未得到出租人的同意，因此此时若要求出租人给予承租人折价补偿，无异平添、加重出租人的负担，同时也必将导致“承租人为了自己目的，不顾出租人的利益及要求，擅
10、自进行装修，并在房屋租赁期满后向出租人主张该部分添附物的折价补偿”4，使承租人从中非法获益。 综上，租赁合同到期后，对于未经出租人同意的添附物，能够拆除的，予以拆除，造成出租人损失的，由承租人进行赔偿；不能拆除的，由出租人取得添附物的所有权，且无须给予承租人折价补偿。2、租赁合同因解除提前终止后，未经出租人同意的添附物的处置（1）因不可抗力因素终止租赁合同后，未经出租人同意的添附物的处置 不可抗力是指不能预见、不能避免的客观因素，此种情况下租赁合同的解除于租赁合同双方均无过错可言。因此，有观点指出此时应当按照公平原则，由出租人取得添附物并给予承租人折价补偿。然而，笔者认为此种情况同租赁合同到期
11、终止一样，由于承租人是未经出租人同意下的添附，尽管未完全实现其添附物的收益，但出租人亦无过错，且存在合同提前终止后租金利益的损失，因此更加不能平添出租人负担，要求出租人就添附物对承租人进行折价补偿。（2）因出租人违约导致租赁合同提前解除后，未经出租人同意的添附物的处置 有观点认为此种情况下，出租人存在过错，因此应当由出租人取得添附物后给予承租人折价补偿。笔者认为，此时出租人的违约行为，应当向承租人承担的是损害赔偿责任，与添附物的折价补偿不属于同一法律关系。由于承租人的添附并未取得出租人的同意，因此不能以出租人存在违约而要求出租人对添附物进行折价补偿。 但是存在一种情况，即承租人的添附尽管事前未
12、经出租人同意，但其有确实证据证明在租赁合同期限内，能够得到出租人的事后同意，但因出租人的违约导致合同提前终止而不能实现。此时依据公平原则，承租人可以要求出租人取得添附物后，对承租人进行折价补偿，但要以承租人能够举证证明为前提。此种情况概属特殊，且同样适用此种条件下因不可抗力导致租赁合同提前终止后添附物的处置。（3）因承租人违约导致租赁合同提前解除后，未经出租人同意的添附物的处置 承租人添附未经出租人同意，同时又因其违约导致租赁合同提前终止，根据添附原则，此时添附物所有权归属出租人，且出租人无须对承租人折价补偿自不待言。但一种观点认为如果承租人的添附物能使房屋升值，说明承租人行为并没有使出租人受
13、到损失，本着公平的角度，出租人取得添附物后应当给予承租人一定的折价补偿，而承租人违约，按合同约定承担违约责任即可。笔者则认为，尽管承租人的添附多会使房屋升值，但这是否就意味出租人没有损失并不能一概而论。譬如，当出租人的房屋就是为了出租之用，承租人的装潢、增设行为能否适合下一承租人的使用要求，不符合时，出租人需要花费多大成本拆除这些添附物的问题都应当予以考虑，此时若再要出租人根据公平原则折价补偿承租人，显然是对出租人的不公。因此，当租赁合同因承租人违约导致提前终止后，承租人对租赁房屋的添附物能够行使取回权的应当予以取回、拆除；不能取回、拆除的，应当归属出租人所有，且出租人无须对承租人进行折价补偿
14、。四、总结 综上所述，房租租赁合同终止后添附物的处置按照逻辑顺序分为以下几个步骤：1、首先确定承租人的添附是否取得出租人的同意。2、得到出租人同意的，确定双方对添附物的处置是否存在约定，有约定的按照约定处置；没有约定的，添附物归出租人所有，出租人对承租人进行折价补偿。3、未经出租人同意的添附，考虑租赁合同的终止事由，即合同是因期限届满终止还是因不可抗力、一方违约而提前解除。4、当租赁合同因合同期限届满终止时，由于合同双方均无过错，此时未经出租人同意的添附物归出租人所有，且出租人无须对承租人进行折价补偿。5、当租赁合同因出租人违约或不可抗力提前终止时，根据添附原则，未经出租人同意的添附物所有权仍应归属出租人所有，且出租人无须向承租人折价补偿；但承租人有证据证明其能够得到的出租人同意，但因出租人的违约或不可抗力而不能实现时，出租人在取得添附物后仍须向承租人给予一定折价补偿。 6、当租赁合同因承租人违约提前解除时，未经出租人同意的添附物所有权应归属出租人所有，且出租人无须向承租人折价补偿，同时承租人须向出租人承担损害赔偿责任。1 谢在全：民法物权论（上册），中国政法大学出版社，1999年版，第254页。4 参见：同上
请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析
