商品房买卖合同条款分析修改内容

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1、商品房买卖合同条款分析修改商品房买卖合同条款分析修改 GF20000171浙江星韬律师事务所浙江星韬律师事务所 涂妍娜涂妍娜商品房买卖合同商品房买卖合同包括包括以下主要内以下主要内容容第一条第一条 项目建设依据项目建设依据;第二条第二条 商品房销售的依据商品房销售的依据;第三条第三条 买受人所购房屋的基本情况买受人所购房屋的基本情况;第四条第四条 计价方式与价款计价方式与价款;第五条第五条 面积确认及面积差异处理面积确认及面积差异处理;第六条第六条 付款方式及期限付款方式及期限;第七条第七条 买受人逾期付款的违约责任买受人逾期付款的违约责任;第八条第八条 交付期限交付期限;第九条第九条 出卖人

2、逾期交付房屋的违约责任出卖人逾期交付房屋的违约责任;第十条第十条 规划设计变更的约定规划设计变更的约定;第十一条第十一条 交接交接;第十二条第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷纠纷和债权债务纠纷;第十三条第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任违约责任;第十四条第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺筑正常运行的承诺;第十五条第十五条 关于产权登记的约定关于产权登记的约定;第十六条第十六条 保修责任保修责任;第十七条第十七条 双方就小区、楼字命名权、屋面、外双

3、方就小区、楼字命名权、屋面、外墙使用权的约定墙使用权的约定;第十八条第十八条 买受人合理使用房屋、公共部位和设买受人合理使用房屋、公共部位和设施的使用权施的使用权;第十九条第十九条 争议解决方式争议解决方式;第二十条第二十条 未未尽事宜的约定尽事宜的约定。第五条第五条 面积确认及面积差异处理面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建建筑面积筑面积】【】【套内建筑面积套内建筑面积】（本条款中均简称（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合当事人选择

4、按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与同约定面积与产权登记面积产权登记面积有差异的，以产权有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理：种方式进行处理：1双方自行约定：双方自行约定：2双方同意按以下原则处理：（双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比）面积误差比绝对值在绝对值在3以内（含以内（含3）的，据实结算房价）的，据实结算房价款；（款；（2）面积误差比绝对值超出）面积误差比绝对值超出3时，买受时，买受人有权退房。人有权退房。买受人退房的，出卖人在买

5、受人提出退房之日起买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内（含以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人

6、；绝对值超）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比面积误差比=合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。除合同的，应当签署补充协议。问题及容易产生纠纷点问题及容易产生纠纷点1、期房销售中经常出现面积差异的问题。面积面积的描述不清楚。的描述不清楚。有3种购买方式：按建筑面积、按套内面积、按套计算。2、合同中第五条关于面积差异的处理方法存在问题，销售商常常将面积差异处理直接格式化为“多退少补、据实结算多退少补、据实结算”等，这样的约定实

7、质上剥夺了消费者选择适用法定“3%处理规则”的可能，限制了消费者的合法权利。该条该条修改修改建议建议调整面积差异处理两种选择方式的先后顺序。将调整面积差异处理两种选择方式的先后顺序。将商品房销售管理办法中规定的商品房销售管理办法中规定的“3%处理规则处理规则”，即合同中即合同中该条第该条第2项调整为第项调整为第1项项，作为优先选择项，作为优先选择项.该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积平方米，其中，套内建筑面积 平方米，阳平方米，阳台面积台面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积建筑面

8、积 平方米（有关公共部位与公用房平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见屋分摊建筑面积构成说明见附件附件）。）。双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准。价套内建筑面积为准。建筑面积的最终确定建筑面积的最终确定以以具有测绘资格的测绘单位测量的建筑面积结果具有测绘资格的测绘单位测量的建筑面积结果为准为准。应增加如果因为应增加如果因为出卖人的原因造成买受人契税出卖人的原因

9、造成买受人契税承担增加承担增加的，增加部分的契税也应有出卖人承的，增加部分的契税也应有出卖人承担。担。第六条第六条 付款方式及期限付款方式及期限买受人按下列第种方式按期付款：买受人按下列第种方式按期付款：1一次性付款一次性付款 2分期付款分期付款 3其他方式其他方式问题问题及容易产生纠纷点及容易产生纠纷点1、按揭付款购房者容易因为贷款不成功，按揭付款购房者容易因为贷款不成功，这种这种情况出现怎么办，合同中并没有说明？情况出现怎么办，合同中并没有说明？2、或者贷款金额和实际的贷款金额不一致的情或者贷款金额和实际的贷款金额不一致的情况出现这种情况如何处理？况出现这种情况如何处理？该条该条修改修改建

10、议建议开发商应当告知按揭贷款的流程和相关的材料等，开发商应当告知按揭贷款的流程和相关的材料等，如没有仔细告知则应当承担违约责任，应当在合同如没有仔细告知则应当承担违约责任，应当在合同中写清楚贷款不成功的后果，由于谁的原因就由谁中写清楚贷款不成功的后果，由于谁的原因就由谁来承担违约责任。来承担违约责任。申请按揭购房的经常会因为合同的贷款金额和实际申请按揭购房的经常会因为合同的贷款金额和实际的贷款金额不一致的情况，为避免办理合同的变更的贷款金额不一致的情况，为避免办理合同的变更手续，可在合同中约定，余款买受人可申请按揭贷手续，可在合同中约定，余款买受人可申请按揭贷款，不足的部分由现金补足。款，不足

11、的部分由现金补足。第第十十条条 规划、设计变更的约定规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准在有关部门批准同意之日起同意之日起10日内，书面通知买受人：日内，书面通知买受人：（1）该）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）；买受人有权在通知到达之日起；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知日内做出是否退房的书面答

12、复。买受人在通知到达之日起到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天内将买受人买受人提出退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。订补充协议。问题及容易产生纠纷点问题及容易产生纠纷点1、对于规划、设计变更的约定过于简单对于规划、设计变更的约定过于

13、简单，只要只要经过规划部门或设计单位的同意并在经过规划部门或设计单位的同意并在10日内通日内通知购房者，开发商便可不负完全的违约责任知购房者，开发商便可不负完全的违约责任，不利于保护购房人权益。不利于保护购房人权益。2、关于、关于房屋采光安全的变更房屋采光安全的变更是否属于规划，设是否属于规划，设计中的变更，为避免此类纠纷的发生，应当示计中的变更，为避免此类纠纷的发生，应当示范文本中并没有对房屋采光、安全受到影响的范文本中并没有对房屋采光、安全受到影响的此类隐性损失约定如何赔偿，法律、法规对此此类隐性损失约定如何赔偿，法律、法规对此也未明确规定。也未明确规定。3、别墅的环境别墅的环境状况往往比

14、一般房屋要复杂，购状况往往比一般房屋要复杂，购房者对此的要求也比较高，开发公司往往在预房者对此的要求也比较高，开发公司往往在预售伊始建造了环境优美的样板区吸引购房者，售伊始建造了环境优美的样板区吸引购房者，但到交房时，实际的环境标准却大大低于样板但到交房时，实际的环境标准却大大低于样板区标准区标准该条修改建议该条修改建议取消该条内容，开发商单方变更规划或设计，取消该条内容，开发商单方变更规划或设计，应属于违约行应属于违约行为，并约定一定违约金额。为，并约定一定违约金额。第十五条第十五条 关于产权登记的约定。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后日内，将出卖人应当在商品房交付使用后日内

15、，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在在规定期限内规定期限内取得房地产权属证书的，双方同取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：意按下列第项处理：1买受人退房，出卖买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价已付房价款的赔偿买受人损失款的赔偿买受人损失。2买受人不退房，买受人不退房，出卖人按已付房价款的向买受人支付违出卖人按已付房价款的向买受人支付

16、违约金约金。3问题及容易产生纠纷点：问题及容易产生纠纷点：1、在未履行有关办证义务时应按已付房价款的、在未履行有关办证义务时应按已付房价款的固定比率支付违约金。但不管逾期办证的时间固定比率支付违约金。但不管逾期办证的时间有多长，有多长，出卖人所承担的违约责任都一样。出卖人所承担的违约责任都一样。2、该条款仅约定了出卖人办证资料的登记备案该条款仅约定了出卖人办证资料的登记备案义务，并没有对其他义务作出约定。义务，并没有对其他义务作出约定。3、该条款约定买受人不能在规定期限内取得房该条款约定买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，这里所指的屋权属证书的，这里所指的“规定期限规定期限”是多长是多长

17、期限？期限？该条修改建议该条修改建议可考虑将约定的违约金的计算方法改为按日支可考虑将约定的违约金的计算方法改为按日支付已交付房价款的万分之几计算，具体比率由付已交付房价款的万分之几计算，具体比率由买卖双方进行协商后确定。买卖双方进行协商后确定。买受人委托办理房产证书，直接把取得权属证买受人委托办理房产证书，直接把取得权属证书的时间在合同里面进行约定。书的时间在合同里面进行约定。谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH