深圳市滨海购物中心项目可行研究报告

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1、深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告深圳市滨海购物中心有限公司三月二十日目 录第一节 项目背景 1第二节 项目必要性 3第三节 项目建设 7一、项目选址7二、项目建设规模8三、商铺整合8第四节 项目升级改造 10一、开设购物中心大门10二、设立大门内扶梯11三、设立第三层滚动扶梯11四、建立第一栋与第二栋连接11五、拆除第一层商铺商隔12六、增设空调及通风设备12七、增设停车场12八、拆除路边直坡13九、美化周边环境13第五节 购物中心各区功区划分 15一、升级改造后的营业大楼15二、商场各功能区划分16第六节 市场启动的前期工作 19一、组建项目公司19二、定购设备19三、商场升及改造22第

2、七节 购物中心启动筹划 25一、市场定位25二、经营管理模式26三、启动开业26第八节 购物中心投资测算 28一、土地使用权投资28二、房屋建筑物投资28三、设备投资30四、土建及设备安装投资32五、商品投资33第九节 购物中心财务分析 35一、营业收入35二、营业利润36三、营业费用37四、应缴税金38五、净利润39六、净销售利润率39七、投资回收期40第十节 购物中心资金筹措 42一、自筹资金42二、收入资金42三、借款抵押担保43四、还款筹划43第十一节 购物中心不拟定性分析 45一、盈亏平衡分析45二、敏感性分析46第十二节 结论48第一节 项目背景深圳市是国家最早设立的经济特区之一,

3、是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江三角区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。深圳改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，增进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推动了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；贸易进出口总额从0.17亿美元增长到2875.33亿美元，居全国第一位，年均增长38.34%。随着国家履行的大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化，深圳市经济发展迎来了一

4、种新的高潮。由于深圳市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区，深圳市长期以来存在一市两制的现像，严重影响了特区外龙岗和宝安两区以及光明新区和坪山新区的发展，使特区外地区存在市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低的现状。为增进经济均衡发展，经国务院批准，深圳市特区于7月1日扩大至全市，将龙岗区和宝安区，以及光明新区和坪山新区纳入到特区中，深圳市政府决定加大在特区外地区的基本设施、市政配套以及公共服务水平的投入，全面改善特区外地区的都市环境、经济环境和生活环境，在特区优惠政策的鼓励下，增进特区外地区的经济发展水平。处在深圳市龙岗区葵涌街道的深圳市滨海购物中心项目，位于深圳市东部沿海的大鹏半岛，是深

5、圳市政府重要的菜蓝子工程之一，也是深圳市政府东部生态组团建设的重要构成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近120万居民生活问题的核心所在，也是增进深圳东部沿海地区经济发展的重要配套设施之一。深圳市滨海购物中心有限公司响应国家和市政府的号召，全力推动龙岗区葵涌街道的基本设施和公共服务水平的建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理深圳市滨海购物中心，通过管理、服务、经营一体化的模式，统一规划，集约经营，使深圳市滨海购物中心成为一种功能齐全、环境优美、服务一流的模范商场。深圳市滨海购物中心有限公司依托自身的经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作的管理团队、科学的管理理

6、念和先进的经营方式，建设一流的商业流通公司，不仅可以完善本地市政配套设施建设，增进本地经济的发展，满足本地人民生活所需要的肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决本地人们的就业问题，同步也能为公司带来客观的经济效益。可见，深圳市滨海购物中心项目，是一种社会效益明显、公司效益明显的好项目。第二节 项目必要性葵涌街道位于龙岗区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与大鹏街道接壤，西连盐田区，北接坪山新区和惠州市淡水镇。辖区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里。葵涌街道处在深圳东南部的中心位置，地理位置和交通位置优越，在葵涌方圆五公里范畴内，有深圳市的大梅沙街道、大鹏街道、

7、南澳街道、坪山新区，尚有惠州市的淡水镇、大亚湾区。葵涌以盐坝高速公路与深圳市连接，以坪葵公路与坪山新区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛的经济中心、政治和文化中心。葵涌位置图按照深圳市都市总体规划(1996)、深圳市东部生态组团分区规划(-)、深圳市东部滨海地区发展规划()和深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定，深圳市政府对本片区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划：1、本片区发展目的是：加强生态保护和环境整治，建设完善的配套设施，为周边重大产业园区的建设和大鹏半岛旅游的开发奠定基本。2、本片区的功能定位是：具有为东部生态组团提供综合功能的都市服务中心，为产业园区和旅游服务

8、配套的现代新城。3、本片区在深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定中属于三级建设控制区，产业发展重要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业以及市政府拟定的其他产业；现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策的项目进行升级改造。4、按照深圳市政府都市建设和发展整体规划，葵涌大鹏规划为新兴产业研发片区，重点发展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业。5、经深圳市政府近期规划，距离葵涌街道仅五分钟车程的坝光村，方圆20平方公里的可建设用地，是深圳市9个重点发展园区之一，其名称为“坝光高科

9、技生态产业园区”，重点发展高科技生物产业，筹划引进4万高科技人才，大力发展高新技术研发和创新，使其成为功能齐全的国家级研发基地，可容纳就业人员10万元人。现坝光的都市基本设施建设已开面展开，葵涌直通坝光的隧洞在年末开通投入使用。葵涌将作为坝光后勤配套基地，规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住宅等设施，为坝光提供全方位的服务。葵涌都市规划图深圳市政府对葵涌街道的定位，决定了葵涌是深圳市东南部沿海的政治、经济和文化中心都市，都市建设以办公和综合服务为主。深圳市政府已决定在葵涌加大都市基本设施和市政服务的投资力度，鼓励旧城区和落后设施的升级改造，推出各类优惠措施吸引社会资金的投入

10、，使葵涌成为都市功能健全、都市环境优美、各项服务一流的现代化都市。由于历史因素和经济发展水平的制约，葵涌旧市场设施落后，急待改造。葵涌旧市场处在葵涌都市中心位置，是历史因素自然形成的购物环境，严重影响都市的整体规划和发展；旧市场与居民区交错混杂，市场布局是按照本来建筑自然分布的，百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布，互相影响、互相污染；旧市场的房屋都是民房临时改建而成，使用年限都在50年以上，房屋构造不合理，房屋破损严重，存在极大的安全隐患；旧市场道路狭窄，货品堵放杂乱，没有统一的消防设施，存在极大的消防隐患。葵涌镇政府早在就将旧市场的改造提到了议事日程之中，并规划在目前的葵

11、新北路建设新的综合批发市场；在龙岗区第5次建设用地预审会议项目中，龙岗区政府决定批准商业用地面积12,481.50平方米，建设14,000平方米的农贸综合市场，正式将建设深圳市综合市场以文献的形式拟定下来，这就是滨海购物中心的最早雏形。葵涌街道于3月4日下发了“葵街纪3号” 葵涌公共设施、市政规划征求意见会议纪要，深圳市规划局滨海分局、深圳市规划设计院、葵涌街道办主任以及街道各职能部门领导参与，会议一致批准为增进葵涌基本设施建设，决定打通葵政北路和延安路之间的一段路，拆除葵涌旧市场，葵涌的商业规定上档次、上品位，按照现代化管理模式经营和管理。深圳市政府4月7日统一思想、总结经验、真抓实干、加快

12、推动我市农贸市场升级改造工作批示精神，规定在全市范畴内对各农贸市场进行升级改造。目前葵涌没有一家综合购物商场，在葵涌5公里范畴内的大鹏、南澳、大梅沙和坪山，均没有一家综合购物商场，葵涌街道领导的支持下，结合葵涌都市整体规划建设，深圳市滨海购物中心有限公司响应深圳市政府号召，投入巨额资金，启动深圳市滨海购物中心项目，把滨海购物中心建成集休闲、购物为一体的大型综合购物广场，一方面满足葵涌人们日益提高的购物需要，另一方面大大改善都市环境，提高都市综合竞争能力，增进都市全面发展。第三节 项目建设一、项目选址根据深圳市规划委员会和龙岗区政府、葵涌街道政府的批复文献，深圳市滨海购物中心位于葵涌街道葵新北路

13、70号，处在葵新北路一侧，是葵涌的都市中心、商业中心和行政中心位置，周边与葵坪公路、葵兴路、葵政路、福兴路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相连；周边其她配套设施有葵涌镇人民政府、葵涌邮政支局、葵涌人民医院、葵涌戏院、葵涌小学、葵涌中学、葵涌成人文化技术学校、葵涌大酒店、葵涌派出所、农业银行、工商银行、中国银行、亚洲大药房葵涌支店、华康平价药房、葵华商场等。可见，购物中心所在地是人们的居住、生活、娱乐的中心地区，且交通便利，极大以便人们的购物和休闲。滨海购物中心位置图二、项目建筑规模深圳市滨海购物中心占地面积12,437.50平方米，是一类国有商业用地，基准地价为每平方米807元，规划容积率为2

14、.0。项目规划建筑面积是14,000平方米，实际建筑面积13,613.99平方米，以及配电室、泵房、公厕等配套设施建筑面积212.65平方米。项目主体建筑分为二栋，接近葵新路为第二栋，里面为第一栋，其中：第一栋主体建筑两层，层高5.5米至4.5米，建筑面积5,281.11平方米；第二栋主体建筑三层，层高5.5米至5米，建筑面积8332.55平方米。具体建筑状况如下：总建筑面积13,613.69平方米一栋一栋（共二层）建筑面积5281.11平方米其中一层建筑面积2467.59平方米二层建筑面积2813.52平方米二栋二栋（共三层）建筑面积8332.55平方米其中一层建筑面积2630.14平方米二

15、层建筑面积2851.30平方米三层建筑面积2851.14平方米配套建筑配电、水泵、厕所建筑面积212.65平方米三、商铺收购和商场整合滨海购物中心建筑总面积13613平方米，其中：一层建筑面积5097.73平方米，二层建筑面积5664.82平方米，三层建筑面积2851.14平方米。深圳市滨海购物中心有限公司现拥有商场建筑面积9410.53平方米，现已过户到了深圳市滨海购物中心有限公司的两个股东名下，其中：深圳市圣凯隆投资有限公司4454.05平方米，深圳市金联盛世投资有限公司4956.48平方米。过户面积占到商场总面积的70%，其中：一层是部分商铺，建筑面积914.57平方米；二层是所有商铺，

16、建筑面积5664.82平方米；三层是所有商铺，建筑面积2851.14平方米。深圳市滨海购物中心没有拥有所有权的商铺，所有在一层，建筑面积4183.16平方米，权利人是47个自然人。按照深圳市工商行政管理局于6月23日下发的“深工商39号”印发有关开展商品市场开办单位公司法人登记工作的实行方案的告知，规定商品市场一律由一种有限责任公司开办，未获得法人登记和营业登记的单位，不得从事商品市场的开办工作；告知同步规定增进市场“农改超”和升级换代，鼓励按照“统一进销存”的模式进行管理，以“提高市场效益，增强市场实力”为宗旨积极进行升级换代。因此，一种综合商场的经营与管理，必须以一种整体经营，而不能分散经

17、营。深圳市滨海购物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局的文献精神，经谨慎调查，反复论证，在葵涌街道政府的支持下，深圳市圣凯隆投资有限公司投资有限公司和深圳市金联盛世投资有限公司为主体，成立深圳市滨海购物中心有限公司，并带动其她47个自然人一起统筹筹划经营。由于其她47个自然人购买商铺后闲置时间较长，都但愿尽快启动市场，均赞成滨海购物中心的启动方案，并乐意全力配合。第四节 项目升级改造针对葵涌都市规划和人们日益提高的购物需要，按照大型购物中心的设计理念，经专业筹划团队精心筹划，报请葵涌政府批准，在保存原有建筑构造和设施的基本上，深圳市滨海购中心有限公司对原建筑间隔、内部设施、外围环境等进行升级改

18、造，具体如下：一、开设购物中心大门深圳市滨海购物中心的大门，设在接近葵新路的第二栋中间位置，大门总宽度为12米，其中：设有人行通道为宽6米，可以直接通向第一层各精品屋；设有宽3米的滚动扶梯二部，可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅。滨海购物中心正面图在大门上方的第二层和第三层，设有“滨海购物中心”标示牌。在第二栋最顶层，设有“滨海购物中心”六个字宣传牌，为三米高的铜字，并设有LED射灯、照明灯等，保证晚间的宣传和使用。二、设立大门内扶梯在大门内人行通道的两侧，设有直通第二层销售大厅的二部滚动扶梯，宽度各为三米，合计六米，一部上行，一部下行，以便人们直通二层购物。三、设立第三层滚动扶梯为便于

19、人们在第二栋第三层购物，在第二层与第三层之间，在原有扶梯的基本上，增设新的大型滚动扶梯，由第二栋第二层直通第二栋第三层，将第二层与第三层连接成为一种整体，使人们在购物时，不自觉地由第二层上到第三层，提高第三层的营业价值。四、建立第一栋与第二栋连接第一栋与第二栋之间，有长100米，宽10米的间隔。在第一栋与第二栋之间，在第二层架设楼板，在第三层架设防雨棚，将第一栋与第二栋连接起来，同步拆除两栋间的玻璃幕墙。这样，就可以将第一栋第二层与第二栋第二层连接成为一种整体，在第二层可扩大营业面积1000平方米。将第一栋与第二栋连接成为一种整体后，第二层就成为一种大型营业大厅，营业面积达到6665平方米。既

20、可扩大营业面积，又能以便商品的布局，同步能以便人们购物。五、增设空调及通风设备深圳市滨海购物中心营业大楼，实行封闭管理，营业大厅内部用空调和通用设备调节温度。大楼每层高最高5.5米，最低5米，便于装饰和铺设通风管道和安装空调管道。根据通风和空调功率，需要在第一栋安装通风设备和空调设备各一台，并铺设通风管道和空调管道，负责第一栋第一层与第二层的通风和空气调节；在第二栋安装通风设备和空调设备各二台，在第一层、第二层和第三层铺设通风管道和空调管道，其中一台负责第一层和第一、二栋连接处的通风和空气调节，另一台负责第二、三层的通风和空气调节。六、增设停车场原设计停车场在购物中心的四周，合计80个车位，其

21、中：购物中心前面为20个车位，左侧为26个车位，后侧为34个车位。由于车位过于分散，不利于统一管理，同步容易导致人车混行状况，增长购物人员的不安全因素，也不符合休闲购物的规定。按照现代商场的规定，深圳市滨海购物中心有限公司决定取销前面20个车位，保存左侧26个车位和后侧34个车位。同步，在滨海购物中心后侧，购买农民楼一栋，面积约800平方米，拆除后，将土地平整治为停车场，停车场面积可达到1000平方米左右，可增长50个车位，从而将车位增长到110个，既美化了购物环境，又可保证购物车辆和货车停放，同步满足了人们休闲购物的需要。七、拆除路边直坡在目前的购物中心与葵新路之间保存一种直坡，最高处达到1

22、.8米，最低处也有0.2米，人们只能通过购物中心的设在道边的门进入，而不能从葵新路边任何一种地方进入，不利于人们休闲购物，也影响了购物中心的美观，大大影响了购物中心的人气。深圳市滨海购物中心有限公司通过谨慎考虑，报请葵涌政府批准，决定拆除这始终坡，建设利于人们通行的坡度较缓的台阶，让台阶环绕在购物中心周边，人们从葵新路任何一种地方均可以进入购物中心。而车辆通行的路口设在购物中心左侧，即目前车辆通行的地方，并直通左侧和后侧停车场，只容许购物车辆和送货车辆通过并停放。八、美化周边环境深圳市滨海购物中心有限公司将购物中心建成人们休闲购物的场合，需要对其周边环境进行美化，配备有助于人们休闲的设施，具体

23、如下：1、开发门前休闲广场在滨海购物中心营业楼到葵新路人行台阶的位置， 以及营业楼的右侧位置，总面积约5000平方米，开发成为休闲广场，不容许车辆通行和停放，只容许行人通过。在广场内种植欣赏性花草树木，增长排椅、遮阳棚、小朋友娱乐设施等休闲设施，便于人们散步、休息等。2、植物绿化沿着土地规划红线位置，在停车场和人行道两侧，栽种有助于美化环境的各类植物；在购物中心门前和右侧休闲广场，除栽种用于欣赏的植物外，还要摆放各类盆景花草；3、地面设立在购物中心营业楼外地面，铺设欣赏性和实用性强的瓷砖地面，达到放松身心，娱乐休闲的目的。4、残疾人专用设施在购物中心内外，都设立专供残疾人用的设施、通道等，各营

24、业人员和服务人员都要明白残疾人的需求，随时为残疾人提供各项服务。第五节 购物中心各区功能规划一、升级改造后的营业大楼1、营业面积：深圳市滨海购物中心有限公司对项目升级改造后，第一栋和第二栋的第一层分为87个精品屋，营业面积达到5097平方米。升级改造后的第一栋第二层和第二栋第二层，以及第二栋第三层成为一整个营业厅，总面积为9516平方米，其中：第二层营业厅面积为6,665平方米，第三层营业厅面积为2,851平方米。2、配套公用设备通过升级改造后，第一栋营业楼与第二栋营业楼成为一种整体，各配套设备均可以共用，重要如下：（1）人行通道大门一座，位于购物中心的正前方，面向葵新路；侧门两座，位于购物中

25、心两侧中间位置；后门三座，位于购物中心后侧左、中、右三个方向；（2）电梯、楼梯直通二楼的大型滚动扶梯二部，分别位于购物中心大门两侧；直通二楼的小型扶梯四部，分别位于购物中心中间位置；直通三楼的大型滚动扶梯一部，位于购物中心二楼的中间位置直通三楼的小型扶梯二部，分别位于购物中心二楼的前侧中间位置；直通二楼、三楼的货梯三部，其中：位于购物中心左侧一部，位于购物中心右侧二部；直通二楼、三楼的人行楼梯五部，其中：位于后侧二部，位于购物中心中间位置三部。后门后门后门卫生间楼梯楼梯货梯扶梯扶梯侧楼梯侧门楼梯楼梯门货梯货梯扶梯扶梯卫生间扶梯正门扶梯滨海购物中心一层、二层通道示意图（3）公共卫生间购物中心内部

26、公共卫生间五个，其中：位于一楼左侧前后位置各二个，位于二楼左侧前后位置二个，位于三楼左侧一种。二、商场各功能区划分深圳市滨海购物中心通过多方调查，并通过天虹商场筹划部经理现场指引，根据葵涌人员目前和将来状况和购买力分析，将购物中心各层功能区划分为：一层精品类购物区，重要为银行、肯德基、美食街等专业性的购物区；二层食品服装百货类购物区，重要为食品、肉菜蛋类，服装、床上用品类，百货类和珠宝化妆品类；三层家具电器类购物区，重要为家具类，家用电器类，文具类和音像制品类。商场布局时可根据实际需要适度调节，具体划分如下：1、一层购物区功能划分购物中心一层营业面积5097平方米，定位为大型精品屋超市，化分为

27、六个功能区，分别为：（1）银行专区，面积约为200平方米；（2 药店专区，面积约为400平方米；（3）肯德基专区，面积约为400平方米；（4）精品专区，面积约为1000平方米；（5）美食专区，面积约1300平方米；（6）杂货专区，面积约1300平方米后门后门后门杂货区杂货区通美食街美食街侧通道侧门门精品区精品区道肯德基药店药店银行扶梯正门扶梯一层功能划分图2、二层购物区功能划分购物中心二层营业面积6600平方米，定位为大型食品、服装、家电、百货超市，化分为六个功能区，分别为：（1）食品专区，面积约为1500平方米；（2）肉菜蛋专区，面积约为1000平方米；（3）服装专区，面积约为平方米；（4）

28、床上用品专区，面积约为500平方米；（5）日用百货专区，面积约为1000平方米；（6）珠宝首饰化妆品专区，面积约为600平方米。肉菜蛋专区日用百货专区床上用品专区食品专区服装专区珠宝化妆品二层功能划分图3、三层购物区功能划分购物中心三层营业面积2800平方米，定位为大型家具、家用电器、文具、书藉超市，化分为四个功能区，分别为：（1）家具专区，面积约为1000平方米；（2）家用电器专区，面积约1000平方米（3）文具、会计用品专区，面积约为400平方米；（4）书藉、音像制品专区，面积约为400平方米。书藉音像制品专区文具会计用品专区家具专区家用电器专区.三层功能划分图第六节 市场启动的前期工作滨

29、海购物中心启动开业前的准备工作，涉及组建项目公司、商场升级改造，定购安装各类设备，定购各专区商品、招聘管理人员和员工等。一、组建项目公司1、项目公司名称：深圳市滨海购物中心有限公司；2、项目公司地址：深圳市龙岗区葵涌街道葵新路70号；3、项目公司注册资本：1000万元；4、项目公司法定代表人：罗永标清华大学研究生5、项目公司出资人：深圳市金联盛世投资有限公司实物出资500万元，占股权的50%；深圳市圣凯隆投资有限公司实物出资500万元，占股权的50%。6、项目公司经营范畴：经营管理商场、国内外贸易、进出口业务等；二、定购设备滨海购物中心定购的设备，分为升级改造设备和经营管理设备，是购物中心升级

30、改造和经营管理所必须的设备，所有属于购物中心所有，并投入到购物中心经营中使用。1、升级改造设备 （1）滚动扶梯三部，如下图： 深圳市宏达电梯有限公司提供的滚动式自动扶梯，梯级宽度600mm，最大倾斜角度30至35，最大提高高度7米，完全可以满足购物中心需要。（2）空调、通风设备三部广州艺宁制冷设备有限公司提供的集制冷、通风一体的空调、通风设备，一台设备可为6000平方米的商场提供制冷和通风，滨海购物中心营业面积15000多平方米，需要空调、通风设备三台。（3）给排水设备购物中心的供水系统设备，涉及上水设备、下水设备、卫生设备，以及各类水泵等。（4）消防设备按照消防部门规定设立的消防泵、消防栓、

31、灭火器等。（5）电器设备根据商场需要配备的高下压配电柜、层面照明柜、镭射照明灯具、动力柜等（6）弱电设备购物中心的弱电设备涉及消防报警系统、楼宇自控系统、程控系统、监控系统等。（7）休闲设备购物中心用于免费提供应人们使用的排椅20个、遮阳伞15把、小朋友娱乐设备等。（8）绿化植物购物中心占地面积长约125米，宽约100米，四周种植绿化植物总长度约为450延长米，需要种植绿化植物200棵。购物中心提供应人们的休闲广场约5000平方米，需要摆放大型盆景100盆，中小型盆景300盆。2、经营管理设备经营管理设备是购物中心在经营管理过程中需要的各类设备，涉及陈列设备、加工设备、包装设备、计量设备、照明

32、设备、收银设备等。（1）陈列展示设备购物中心经营需要的各类展示用设备，涉及超市货架 、 多媒体广告设备、展示架 、手推车、 展示柜 、 展示台、冷藏柜、 冷冻柜 、 熟食柜 、 点菜柜、恒温箱 、 生鲜设备、置物架、 货架配件 、散装柜等；（2）加工设备购物中心经营需要的加工设备，涉及绞肉机 、 锯骨机、搅拌机、切割机 、 制冰机、 蒸煮设备、油炸设备 、清洗设备等；（3）包装设备购物中心经营中需要的包装设备，涉及条码枪 、 条码打印机、 开锁器、保鲜膜包装机 、 扎口机、灌装机 、封口机、 捆扎机等；（4）计量设备购物中心经营中需要的计量设备，涉及电子秤 、 条码电子称、电子计价秤 、 条码

33、收银秤、电子磅秤 、 数据采集器等；（5）照明设备购物中心经营中需要的照明设备，涉及无影灯 、 装饰灯 、 壁灯、展柜射灯 、 吊顶灯 、泛光灯等；（6）收银设备购物中心经营中需要的收银设备，涉及保险箱 、 收款机 、 POS机、收银台 、 验钞机 、 点钞机、小票打印机 、条码扫描器、磁卡读卡器 、 磁卡写卡器、磁卡查询机 、条码刷卡器等。（7）安防设备购物中心安防设备，涉及解码器 、 监控录像设备、对讲机、报警器 、灭火器等。8、办公清洁设备购物中心办公设备：办公桌椅10套、电脑8台，复印机1台，打印机1台，传真机1台，档案柜6套等。购物中心清洁设备：打蜡机3台，吸尘器5台等三、商场升级改

34、造滨海购物中心的升级改造，涉及土建改造和设备安装两部分，是商场硬件设施改造的重要部分。1、土建改造（1）开立购物中心大门购物中心大门设立在葵新路一侧、购物中心二栋中间位置，大门总宽12米，其中：人行通道宽6米，两部滚动扶梯各宽3米，合计6米。购物中心大门配备大型卷帘门，便于晚上封闭。（2）开设一楼直通二楼的扶梯通道直通二楼的新的通道，在购物中心大门内，开设两个由一层直通二层的扶梯通道，并安装两部3米宽的滚动扶梯。（3）一栋与二栋连接工程第一栋与第二栋的连接，是在第一栋与第二栋之间的二层架设楼板，将第一栋的二层与第二栋的二层连接起来，再在第一栋的第三层和第二栋的第三层架设防雨棚，拆除第一栋第二层

35、的玻璃墙和第二栋第二层的玻璃墙，使整个第二层连接成为一种整体，成为一种大型营业厅。（4）新扩停车场平整为扩大购物中心停车场，拆除在商场后侧新购买的农民楼，将场地平整完毕，并设立隔离防护设施，作为停车场使用。2、设备安装（1）电梯安装工程购物中心大门口直通第二楼的两部滚动扶梯安装工程，第二层直通第三楼的滚动扶梯一部安装工程。（2）空调、通风设备安装工作购物中心空调主机、辅机、循环水系统、通风设备安装工程；购物中心第一层空调、通风管道系统安装。（3）消防系统安装工程购物中心消防系统，在政府消防部门的指引下，配备消防器、消防栓、消防管道安装等。（4）弱电系统安顿工程购物中心消防报警系统安装、楼宇自控

36、系统安装、程控系统安装、监控系统安装。（5）给排水设备安装购物中心给排水系统，涉及水泵、给排水管道、卫生设备、消防供水等。（6）休闲绿化工程购物中心四周绿化植物的种植、大小盆景的摆放、休闲排椅的安装、遮阳伞的组装、小朋友娱乐设施的安装等。（7）经营管理设备安装购物中心经营管理设备安装，是商场经营过程中的所有设备，重要有：陈列展示设备、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等，在购物中心启动开业前，必须所有安装完毕。第七节 购物中心启动筹划按照深圳市、龙岗区和葵涌街道办事处工作部署，加大对葵涌都市基本设施的改造力度，满足人们日益提高的物质文化生活需要。滨海购物中心不仅可以美化都市环境，

37、提高都市形像，同步也可以解决葵涌、南澳、大鹏、大梅沙，甚至坪山新区的人们购物需要，同步可解决本地不少于150人的就业问题。因此，滨海购物中心的启动工作，不仅是一项经济工作，更是一项政治任务，深圳市滨海购物中心有限公司安排在8月份深圳大运会揭幕前开业。一、市场定位按照葵涌街道办事处的规定，滨海购物中心必须上品位、上档次，建成集休闲、购物为一体的综合性购物场合。深圳市滨海购物中心有限公司以公园式理念布置商场环境，欣赏植物、盆景花草遍及商场四周，并配备排椅、遮阳伞、小朋友娱乐等休闲设施，为人们提供一种放松身心的休闲广场，既使人们在不购物时，也喜欢在商场四周休闲。深圳市滨海购物中心有限公司聘任天虹商场

38、的筹划部经理，对市场进行了全面的调查和进一步的分析，引进先进的商场管理模式，实行集中购货、集中管理、集中销售、集中结算，以价格求生存，以质量求效益，建成一种大型综合性购物超市，以满足人们需要为唯一经营宗旨。二、经营管理模式深圳市滨海购物中心有限公司是滨海购物中心的唯一合法管理主体，具有独立法人主体资格，实行独立核算，自主经营的核算制度。购物中心的管理，采用深圳天虹商场的管理模式和考核方式，采用“统一购货、统一销售、统一结算”的管理措施，在“统一产权、统一规划、统一管理”的基本上，实行自主经营，对员工实行金蝶K/3HR系统考核，采用平衡记分卡、360度评估、能力素质模型等方式进行管理。深圳市滨海

39、购物中心有限公司在商场的采购组织、贴牌加工、商品构造、商业服务等方面，采用构建差别化特色的经营方式。对商品在统一集中采购的基本上，根据自己对商品质量与品牌规定的经营定位，建立独立而稳定的商品采购渠道；商场在平常的商业经营服务中，根据顾客对某种或某类特定商品的消费偏好经验，通过制定合适的商品质量原则，选定符合条件的生产厂商贴牌加工具有自己品牌的特质化商品；通过对商场商品经营构造的动态调节和合理优化，加强商场经营商品的品类管理，立足商品品类与商场服务的精深开发，增强顾客关联消费的有效性。除了向消费者提供商品质量保障之外，环绕顾客在商品交易与消费过程中的需要，提供多种规范化、个性化和人性化的商业延伸

40、服务，再造商场自身商业价值和提高消费价值增值。三、启动开业深圳市滨海购物中心有限公司，响应市、区两级政府的号召，安排在12月份大运会揭幕前，将滨海购物中心启动开业。因素如下：为了迎接深圳大运会，深圳市和龙岗区政府做了大量工作，全面提高都市基本设施建设，美化都市环境。滨海购物中心作为大鹏半岛的重要工程，肩负着改善都市机能，提高都市形像的重任，葵涌街道办事处对此项工作很注重，街道政府已对此项目进行了多次过问，规定购物中心建设必须上规模、上品位、上档次。可见，滨海购物中心项目是一项重要的政治任务，因此，在深圳大运会揭幕前，滨海购物中心必须启动开业，具有深远的政治意义。按照深圳市旧城（村）改造有关规定

41、和市政建设规划，葵涌中心城区需要全面拆除重建，原旧市场拆除后不再批准作为市场使用，而是按照新的规划作为居住用地和宾馆用地使用，滨海购物中心便成为了本地区唯一一种大型购物场合，肩负着满足本地区人们购物需要的重任；延安路和葵政东路需要拓宽和延伸，是龙岗区和葵涌街道近期的重要工程，而两路的延伸和拓宽必须拆除原有的旧市场。现龙岗区政府已贯彻了8000万元的拆迁补偿资金，葵涌街道办事处已与有关业主达到了拆除意向，并已下达了拆除旧市场的告知，规定在初所有拆除旧市场。为理解决和满足人们购物需要，龙岗区政府和街道政府规定尽快启动购物中心，因此，滨海购物中心必须在下半年旧市场拆除前所有投入使用。因此，深圳市滨海

42、购物中心有限公司决定投入筹集资金，加快改造速度和购进商品，争取在8月份启动开业。第八节 购物中心投资测算响应葵涌街道上档次、上品位建立商场的批示精神，深圳市滨海购物中心有限公司全面包装启动购物中心，需要在商场改造、设备及其安装、购进商品等进行投资，合计投入资金23,745万元。具体如下：序号项目数量金额（万元）1土地使用权12,437.50 1,004.00 2房产9,410.53 13,241.00 3设备2,600.00 4土建及设备安装工程830.00 5商场装修投资1,500.00 6商品4,600.00 合计23,775.00 滨海购物中心总投资明细一、土地使用权投资1004万元滨海

43、购物中心占用土地总面积12,437.50平方米，位于葵涌街道葵新北路70号，处在葵涌都市商业中心位置，是国有一类商业土地，土地出让期限为40年，从12月31日至2043年12月31日。按照深圳市政府国有土地出让公示基准地价，滨海购物中心所占用土地基准地价为每平方米807元，在不考虑拆迁补偿费用的状况下，土地使用权价值为1004万元。二、房屋建筑物投资13241万元深圳市滨海购物中心有限公司采用收购和承租等方式，将购物中心所有商铺收归公司经营，其中：经营性商铺9430.53平方米，附属房产212.53平方米，总投资13241万元。具体如下：深圳市滨海购物中心有限公司商铺面积9410.53平方米，

44、其中：第一层建筑面积914.57平方米，第二层建筑面积5664.82平方米，第三层建筑建筑面积2851.14平方米。滨海购物中心整体改造后来，第二层和第三层成为一种独立的购物环境，市场价值会得到很大提高，按照目前市场价值测算：第一层建筑面积914.57平方米，每平方米市场价值2万元，总价值为1829万元；第二层建筑面积5664.82平方米，每平方米市场价值1.5万元，总价值为8497万元；第三层建筑建筑面积2851.14平方米，每平方米市场价值1万元，总价值为2851万元；深圳市滨海购物中心有限公司附属建筑物为配电室、水泵房，建筑面积212.65平方米，按每平方米3000元测算，其价值为64万

45、元。序号项目数量金额（万元）1第一层面积914.57 1,829.00 2第二层面积5,664.82 8,497.00 3第三层面积2,851.14 2,851.00 4附属房产212.65 64.00 合计13,241.00 以上第一层、第二层、第三层总面积9430.53平方米，总价值为13241万元。三、设备投资2600万元深圳市滨海购物中心有限公司拥有的设备，重要是电梯设备、空调通风设备、消防设备、供电设备、供水设备、弱电设备、商场经营设备等，总投资2600万元。具体如下：序号项目数量金额（万元）1电梯设备12部650.00 2空调通风设备3部400.00 3消防设备200.00 4供电

46、设备300.00 5供水设备200.00 6弱电设备150.00 7商场经营设备600.00 8其她办公设备100.00 合计2,600.00 滨海购物中心设备投资明细1、电梯设备价值650万元（1）大型滚动扶梯3部，每部价值在100万元左右，合计价值300万元。（2）小型扶梯6部，每部价值在40左右左右，合计价值240万元左右。（3）货梯3部，每部价值在36万元左右，合计价值110万元左右。2、空调通风设备400万元空调主机、辅机共三部，循环水系统和空调管道等，合计价值280万元通风设备主机，各楼层管道，合计价值120万元.3、消防设备200万元消防设备是遍及整体商场的消防水设备及管道、消防

47、器材等，合计价值200万元。4、供电设备300万元供电设备涉及二部大型变压器、配电柜、动力柜、供电线路、照明灯具、镭射灯具等，合计价值300万元。5、供水设备200万元供水设备涉及给排水用的水泵、供水管道、排水管道、卫生设备等，合计价值200万元。6、弱电设备150万元弱电设备是指消防报警设备、楼宇自控设备、程控设备、监控设备等，估计价值150万元。7、商场经营设备600万元商场经营设备是指陈列展示设备、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等，合计价值600万元。8、其她设备100万元商场其她设备涉及办公设备和清洁设备，办公桌椅、电脑、打印机、传真机、复印机、档案柜、吸尘器等，合计

48、价值100万元。四、土建及设备安装投资830万元滨海购物中心的升级改造，进行土建工程和设备安装，合计需要投资830万元1、土建工程投资620万元（1）开立购物中心大门，开设从一楼直通二楼的扶梯通道，工程量100平方米，需要投资20万元；（2）一栋与二栋连接工程，将第一栋与第二栋从二层和三层进行连接，工程量平方米，需要投资400万元（3）新建停车场的平整工程，涉及新购农民楼800平方米，以及1200平方米的场地平整，需要投资180万元。（4）地面工程，涉及地面平整、铺设地砖、残疾人专用通道，以及其她服务设施等，需要投资20万元。2、设备安装工程投资210万元（1）电梯安装工程合计三部大型滚动扶梯

49、安装和其她小型电梯、货梯安装、监修等，需要投入资金10万元；（2）空调、通风设备安装工程，涉及空调、通风设备安装工程，空调、通风管道安装工程，需要投入资金50万元；（3）消防系统安装工程，涉及消防器材安装工程和消防管道安装工程，需要投入资金30万元；（4）弱电系统安顿工程涉及消防报警系统安装、楼宇自控系统安装、程控系统安装、监控系统安装，需要投入资金30万元；（5）给排水系统安装工程，涉及给排水设备安装和给排水管道安装工程，需要投入资金40万元；（6）休闲绿化工程，涉及绿化场地、栽种绿化植物、安装小朋友娱乐设施等，需要投入资金20万元；（7）经营管理设施安装，涉及各楼层经营设备安装、管理设备安

50、装等，需要投入资金20万元。五、商场装修投资1500万元商场装修是滨海购物中心上档次、上品位的重要措施，商场装修涉及商场地面装修、商场内外墙壁装修、商场顶棚装修等滨海购物中心需要装修的区域为整个第二层和第三层，面积约为8515.96平方米，经征询有关装修设计和施工公司，需要投资约1500万元。六、商品投资4600万元滨海购物中心的商品，是商场在经营过程中购进的，用于销售用的所有商品，总投资4600万元。具体如下：序号项目面积（平方米）金额（万元）1第二层食品肉菜专柜2,500.001,100.002第二层服装床上用品专柜2,500.001,400.003第二层百货珠宝专柜1,600.00900

51、.004第三层家具电器文具专柜2,800.001,200.00合计9400.004,600.001、第二层营业大厅食品、肉菜蛋专区2500平方米，陈列及库存商品1100万元，其中：食品系列600万元，名烟、名酒、茶系列459万元，水果系列10万元，蔬菜系列1万元，禽蛋系列1万元，肉类系列1万元，鱼类系列1万元，海鲜系列2万元，干货特产系列25万元。具体如下：序号项目数量金额（万元）1食品系列专柜600.00 2名烟酒茶专柜459.00 3水果系列专柜10.00 4菜蛋肉鱼海鲜专柜6.00 5干货特产专柜25.00 合计1,100.00 2、第二层营业大厅服装、床上用品专区面积2500平方米，陈

52、列及库存商品1400万元，其中：服装鞋帽系列1000万元，床上用品系列400万元。序号项目数量金额（万元）1服装鞋帽专柜1,000.002床上用品专柜400.00合计1,400.003、第二层营业大厅百货珠宝专区面积1600平方米，总投资商品900万元，其中：日用百货系列400万元，珠宝首饰化妆品系列500万元。序号项目数量金额（万元）1日用百货专柜400.002珠宝首饰化妆品专柜500.00合计900.004、第三层营业大厅2800平方米，陈列及库存商品1200万元，其中：家具系列500万元，家用电器系列300万元， 文具会计用品系列200万元，书籍音像制品系列200万元。序号项目数量金额（万元）1家具系列专柜500.00 2家用电器专柜300.003文具会计用品专柜200.00 4书藉会计用品专柜200.00 合计1,200.00 第九节 购物中心财务分析滨海购物中心是东部沿海地区唯一大型购物中心