物业管理师《物业经营管理》考试试题测试卷和答案【95】

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1、物业管理师物业经营管理考试试题测试卷和答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.【真题】评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有（）。A.前瞻性B.随机性C.客观性D.保守性【正确答案】C2.租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（）个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。A.2B.3C.4D.5【正确答案】B3.成本预算中，适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算是（）。A.固定预算B.弹性预算C.零基预算D.滚动预算【正确答案】A4.【真题】住宅

2、小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是（）。A.业主委员会B.建设单位C.物业服务企业D.居民委员会【正确答案】A5.物业管理中，标底就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的（）限额的统一。A.标准B.普通C.最低D.最高【正确答案】D6.在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是()。A.物业管理公司B.房地产资产管理公司C.房地产组合投资管理公司D.设施设备管理公司【正确答案】B7.【真题】物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和

3、服务产品的商业模式称为（）模式。A.物业服务提供商B.物业资源开发商C.物业顿问服务商D.物业设施维护商【正确答案】C8.【真题】下列对购物中心中各租户位置的配置中，合理的是（）。A.甜点店与服装店相邻B.冷饮店设置商场入口C.家具店靠近商场中心D.食品店远离商场中心【正确答案】B9.关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（）A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析C.设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性【正确答案】C10.对于具体一

4、个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要考虑的是（）A.该物业目前是否正在直接产生经济收益B.该物业能否使将来物业保值增值C.该物业获得净收益是否有较高的可靠性D.该物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力【正确答案】D11.关于风险的近因原则，下列说法错误的是（）A.近因原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量B.近因不是时间上最接近风险损失的原因C.近因是指促成风险损失的最直接的原因D.在损失的原因有三个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下，最先发生的原因为近因【正确答案】D12.【真题】房地产开发投资通常属于（）投资。A.长期B.短期C.置业D.间接【正确答案】

5、B13.【真题】物业经营财务管理中，将长期投资的现金流置计划和管理过程称为（）。A.资本营运B.资本预算C.资本控制D.资本筹集【正确答案】B14.零售商业物业主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。A.60%70%B.60%75%C.65%70%D.65%75%【正确答案】B15.投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于【正确答案】C16.在控制风险的手段中，衡量采取回避的标准是（）。A.风险事件屡次发生，且损失严重B.风险事件发生后，投保人不能获得全部损失的赔偿C.风险可能

6、引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益D.物业服务企业般对他人所造成的损坏不全部补偿【正确答案】C17.年利率为12%，存款额为1000元，期限为年，分别以年1次复利计息、年4次按季利率计息、年12次按月利率计息，则年后的本利和分别为（）元。A.1120，1125.51,1126.83B.1125.51，1126.83，1120C.1127.51，1126.83，1120D.1126.83，1120，1125【正确答案】A18.房地产投资风险中，当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者面临最严重的风险是（）A.周期风险B.或然损失风险C.利率风险D.购买力风险【正确答案】D19.【

7、真题】在体育场馆物业经营管理过程中.确保媒体正常直播的关键坏节是（）A.应急预案准备B.正常秩序维护C.确保电力供应D.突发事件处理【正确答案】C20.【真题】关于物业租赁管理模式中物业服务委托模式的说法，正确的是（）A.物业服务企业需承担一定的租赁经营活动风险。B.物业租赁市场活跃时，物业服务企业通常不能选择该模式。C.物业租赁市场的价格波动影响物业企业的收入D.物业服务企业只获取物业服务费【正确答案】D21.写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是（）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整【正确答案】A22.【真题】关于前期物业服务合同的说法，错误的是（）。A.前期物业服务

8、合同具有过渡性B.前期物业服务合同属于要式合同C.前期物业服务合同以书面方式签订D.前期物业服务合同没有合同期限限制【正确答案】D23.【真题】在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的（）风险。A.任B.最低C.算术平均D.加权平均【正确答案】D24.保险人计收保险费的基础是（）A.保险标的B.保险单C.保险金额D.保费【正确答案】C25.财务效益状况指标中，（）充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。A.净资产收益率B.总资产报酬率C.财务内部收益率D.总资产周转率【正确答案】A26.前期物业服务合同是（）订立

9、的。A.业主与物业服务企业B.业主大会与物业服务企业C.建设单位与物业服务企业D.业主委员会与建设单位【正确答案】C27.保险合同的关系人中，为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人是（）。A.受益人B.投保人C.保险代理人D.保险经纪人【正确答案】C28.【真题】业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为（）模式。A.转租B.包租C.委托管理D.出租代理【正确答案】C29.【真题】在IT行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开展的经营项目是（）。A.品牌服装B.电子邮件C.打字复印D.送餐查看试题解析进入焚题库【正确答案】30.财务报告分析对

10、科学的评价标准和适用的分析方法有较高的（）A.拓展性B.依耐性C.判断性D.准确性【正确答案】B31.【真题】物业租赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是（）。?A.评估价格?B.租金水平?C.投资价值?D.理论价值?查看试题解析进入焚题库【正确答案】32.【真题】净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为（）。A.税前现金流B.税后现金流C.税前利润D.税后利润【正确答案】A33.商品房买卖合同中写明的价格般是（）。A.标价B.起价C.成交价D.均价【正确答案】C34.成本固定预算通常每年编制（）次，使预算期间同会计年度相致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。A.1B.2C

11、.3D.4【正确答案】A35.物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是()。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【正确答案】B36.【真题】在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为（）。A.折旧年限B.耐用年限C.经济寿命D.自然寿命【正确答案】C37.下列属于物业服务合同的法律特征的是（）A.物业服务合同的主体是特定的B.物业服务合同为有偿合同、劳务合同、诺成性合同、双务合同C.物业服务合同的标的是物化成果D.物业服务合同只能发生在法人与自然人之间【正确答案】B38.【真题

12、】物业服务企业最为重要的无形资产是（）A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌【正确答案】D39.物业经营管理的工作中，设计和调整物业资产的资本结构属于（）的主要职责。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.组合投资管理【正确答案】D40.一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（）环境。A.社会B.政治C.经济D.金融【正确答案】A41.收益性物业运用市场法估价的步骤为（）A.搜集交易实例选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格B.搜集交易实例对可比实例成交价格进行处理选取可比

13、实例求取比准价格C.选取可比实例对可比实例成交价格进行处理搜集交易实例求取比准价格D.选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格搜集交易实例【正确答案】A42.【真题】在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与（）主管部门密切沟通。A.房地产B.教育行政C.城市规划D.城市建筑园林【正确答案】D43.对各种可能的方案进行分析比较的过程称为（）。A.成本分析B.方案分析C.决策分析D.信息分析【正确答案】C44.某宗物业的正常成交价格为3000元m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8，买方应缴纳的税费为正常成交价格的6，则卖方实际得到的价格为（）元m2。A.318

14、0B.3260C.2760D.3191【正确答案】C45.物业管理中经营计划的核心是（）A.预算B.租赁C.买卖D.绩效【正确答案】A46.【真题】政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来能耗高的设备，会导致设备的（）。A.第类有形磨损B.第二类有形磨损C.第类无形磨损D.第二类无形磨损【正确答案】D47.【真题】偿债付率的计算公式是（）A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=对用于还本付息资金/当期应还本金额【正确答案】A48.【真题】关于成本控制中的事后控制的说

15、法，错误的是（）。A.事后控制是事中控制的延续B.事中控制是事后控制的前提C.事后控制是成本控制的中心环节D.事后控制是下循环中事先控制的组成部分【正确答案】C49.【真题】长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策.债务结构决策.（）决策。A.资本营运B.股利分配C.直接投资D.内部筹资【正确答案】B50.零售商业物业运作的相关理论中，产生正的外部效应的最佳方法是（）。A.实现租户组合多样化B.引入主力店C.实现空间安排D.实现零售店组合【正确答案】B51.偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在（）的水平比较好。A.100B.1

16、20C.150D.200【正确答案】A52.房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是（）。A.租金标准B.租金下跌C.租金上涨D.租金调整【正确答案】A53.营业税税额的计算方法是：营业税税额应纳税销售(出租)收入税率，目前营业税的税率为（）。A.5%B.7%C.10%D.15%【正确答案】A54.房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是（）市场。A.竞争性B.地区性C.依赖性D.安全性【正确答案】B55.【真题】住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系.体现了住宅小区的（）功能。A.社会B.经济C.文化D.服务【正确答案】A56.零售商在选择零售商业物

17、业租户时首先要考虑的因素是（）A.声誉B.财务能力C.位置D.服务态度【正确答案】A57.设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动指的是（）。A.职业性的工作B.非职业性的工作C.专业性的工作D.任意性质的工作【正确答案】B58.房地产开发属于资金（）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。A.综合型B.密集型C.混合型D.抵押型【正确答案】B59.从消费者的角度来看，资金的（）体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。A.收益价值B.时间价值C.空间价值D.市场价值【正确答案】B60.【真题】在制订写字楼租金收取办法时，无须考虑的是（）。A.支票、现金等支付形式B.租金收

18、取时间C.激励主动缴纳行为的措施D.租金收取方式【正确答案】A61.房地产区别于其他投资品的最重要的特性是（）A.政策影响性B.专业管理依赖性C.相互影响性D.位置固定性或不可移动性【正确答案】D62.物业经营管理层次中，属于物业管理的工作职责的是（）。A.主要开支决策B.客户报告与现金管理C.安全管理D.持有出售分析【正确答案】C63.下列关于零售商业物业选址和规划的说法，不正确的是（）A.购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方B.交通便利不影响购物中心的成功经营，即使停车不便时，也不受影响C.有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零

19、售商业物业的显著性D.零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素【正确答案】B64.由于（）在我国尚处于萌芽阶段，而物业管理行业的发展已经相对比较成熟，所以传统物业服务企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。A.设施管理和房地产资产管理B.设施管理和房地产组合投资管理C.设施管理和租赁管理D.房地产资产管理和房地产组合投资管理【正确答案】A65.【真题】根据水利建设工程文明功底创建管理暂行办法(水精201239号)，水利工程申报文明工地的条件之一是其工程项目已完成的工程量，至少应达全部建筑安装工程量的（）。A.10%B.20%C.30%D.50%【正确答案】B66.现在将30

20、00元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过l年而增加的60元，就是在1年内让出了3000元货币的使用权而得到的报酬，也就是说，这60元是3000元在1年中的（）A.时问价值B.资本价值C.市场价值D.权益价值【正确答案】A67.收益性物业估价的基本方法中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为（）A.报酬资本化法B.收益乘数法C.直接资本化法D.现金流量折现法【正确答案】B68.物业服务合同的订立以（）为前提。A.双方达成协议B.当事人相互信任C.支付物业服务企业定的酬金D.符合要求的劳务【正确答案】B69.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，

21、一般的物品，如家具、服装，主要是（）。A.买卖价格B.租赁价格C.服务价格D.市场价格【正确答案】A70.对于功能单、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，投资者般很重视房地产的（）特点。A.各异性B.适应性C.合理性D.政策性【正确答案】B71.零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（）km内，限制重复设店。A.36B.48C.510D.612【正确答案】B72.【真题】按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括（）风险。A.财产B.责任C.人身D.社会【正确答案】D73.物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出

22、来的物业管理成本，其具体类型不包括（）A.上年实际成本B.本年实际成本C.预测实际成本D.累计实际成本【正确答案】C74.【真题】企业定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是（）。A.净资产收益率B.总资产周转率C.流动资产周转率D.总资产报酬率【正确答案】C75.【真题】下列影响租金确定的因索中，属于租赁房屋内在因素的是（）。A.地理位置B.使用用途C.朝向采光D.租赁政策查看试题解析进入焚题库【正确答案】76.风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理的首要任务是（）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整【正确答案】A77.租赁管理中

23、进行主动的市场营销，首先就要有了解（）的渠道。A.潜在租户信息B.不同物业类型的市场供求状况信息C.物业表现情况信息D.开发项目所面对的目标市场信息【正确答案】A78.政府干预房地产市场的手段，不包括（）。A.住房政策B.金融政策C.城市规划D.政府定价【正确答案】D79.企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值，下列关于企业价值最大化的表述有误的是（）A.投资者建立企业的目的是扩大财富B.企业财富不仅要表现为企业的利润，更要表现为企业的价值C.企业价值是账面资产的总价值，而不是企业全部财产的市场价值D.在股份制企业，企业价值可以用股票市场价值来计量【正确答案】C

24、80.近年来，制定决策的过程越来越复杂，投资决策主要取决的关键因素是（）A.预期收益和风险水平B.潜在收益和地理区域C.地理区域和风险水平D.期望收益和风险水平【正确答案】A81.关于物业管理的公开招标，说法错误的是（）。A.公开招标的招标方有较大的选择范围B.公开招标增加了招标成本C.公开招标的竞标单位较多D.公开招标的工作量大，但时间较短【正确答案】D82.为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（）为基本控制单元的组织体系。A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心【正确答案】C83.风险管理理论中，按风

25、险的对象来划分，其风险类型包括（）A.财产风险、责任风险及人身风险B.自然风险、社会风险及人身风险C.财产风险、社会风险及人身风险D.政治风险、经济风险及技术风险【正确答案】A84.物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期一般为（）年。A.12B.23C.34D.45【正确答案】C85.物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在（）中体现出来。A.物业服务管理B.物业绩效评价C.物业服务合同D.物业经营发展【正确答案】C86.关于写字楼租金调整，对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定

26、，以便使业主所收取的租金水平基本与（）相符。A.权益状况B.市场状况C.实物状况D.区位状况【正确答案】B87.在物业服务企业中，直接接受业主委托，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务的是（）。A.管理型物业服务企业B.专业型物业服务企业C.综合型物业服务企业D.单纯型物业服务企业【正确答案】B88.物业管理投标中，既是投标工作中最重要内容，又直接影响到投标能否成功，必须给予认真对待的工作是（）A.投标书的编制B.投标决策C.报送投标书D.参加开标及答辩会【正确答案】A89.设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（）以上或不能得到相应的服

27、务时这种偏向就会消失。A.10B.15C.20D.25【正确答案】A90.写字楼租金调整中，对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与（）相符。A.权益状况B.市场状况C.实物状况D.区位状况【正确答案】B91.物业管理的招标单位要想选聘到满意的物业服务企业，其制定的标底应贴近（）A.市场目标B.公司目标C.管理目标D.投资目标【正确答案】C92.【真题】从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是以（）为主的活动。A.供应商B.经销商C.业主D.商品【正确答案】D93.物业交付业主前，物业服务费由（）承担；物业交

28、付业主后，物业服务费由（）承担。A.物业服务企业；业主B.建设单位；业主C.施工单位；建设单位D.业主；建设单位【正确答案】B94.物业管理条例规定，物业服务企业将个物业管理区域内的全部物业管理并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.20%50%B.30%50%C.20%60%D.30%60%【正确答案】B95.在物业管理工作评价中，良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率，实际上，没有空置可能预示着物业的租金水平低于（）A.基础租金B.市场租金C.附加租金D.实际租金【正确答案】B96.物业管理绩效评价的指标体系中，盈余现金保障

29、倍数是从现金流人和流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正。一般而言，当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于（）A.0.5B.1C.1.5D.2【正确答案】B97.企业财务活动中，资金的投放和各项资产的使用发生在（）环节。A.资金耗费B.资金分配C.资金运用D.资金收回【正确答案】C98.【真题】下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是（）。A.重组B.赠予C.公开出售D.债转股【正确答案】B99.对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的（）A.30B.40C.50D.60【正确答案】B100.物业服务企业在从事物

30、业管理活动中发生的各项直接支出是（）A.管理费用B.营业成本C.财务费用D.人员费用【正确答案】B二.多选题(共70题)1.物业经营管理中，资产投资者将需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（）。A.现金流B.基于市场交易的收益变化C.租金波动D.市场需求的变化E.投资绩效评价【正确答案】ABC2.房地产投资中的区位，不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其（）。A.在国际环境发展建设中的位置B.在过去城市发展建设中的位置C.在城市社会经济活动中的位置D.在未来城市发展建设中的位置E.在整体市场供求关系中的位置【正确答案】CDE3.零售商业物业的标准

31、租约是根据该类物业的特点制定的。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对（）等特殊问题做出具体规定。A.关于每一独立承租单元的用途B.限制租户在一定地域范围内重复设店C.限制经营内容相似的租户D.公用面积的维护E.同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开【正确答案】ABCD4.鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为（）A.公司管理B.现场作业C.现场管理D.资产管理E.设施管理【正确答案】ABC5.【真题】物业经营管理通常可分为（）三个层次。A.物业管理B.物业资产管理C.物业租贸管理D.物业组合投资

32、管理E.物业特约服务管理【正确答案】ABD6.写字楼物业管理风险的种类包括（）A.工程隐患风险B.保安防范风险C.设备运行风险D.社会安全风险E.消防防范风险【正确答案】ABCE7.大宗房地产投资组合中，下列关于物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述中，正确的是（）A.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B.房地产组合投资管理公司是为租户提供及时的服务C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E.房地产组合投资

33、管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求【正确答案】ADE8.根据法律规定，可以允许租赁合同变更的情况包括（）A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等B.租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改C.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短D.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途E.因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移【正确答案】ACDE9.投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（）A.完全拥有产权B.全部出售套现C.股东分摊产权D.将大部分产权出售，成为小股东E.自己维持大股东的身份【正确答案】ABDE10.从理论上说，租金的确定取决于（）A.业主

34、的策略方案B.同类型物业的市场供求关系C.物业出租经营成本D.业主希望的投资回报率E.租户的选择【正确答案】CD11.同国外比较，我国的物业设施管理还相当滞后，主要表现在（）。A.观念上的落后B.市场的了解程度不深C.服务的对象不明D.国内物业设施管理的技术含量不高E.人才严重匮乏【正确答案】ACDE12.在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括（）A.质量服务从用户服务开始B.必须授权给雇员C.必须承诺不断进步D.必须愿意并能够接受评价与评价自身E.质量服务应该在公司内得到共识并面向市场【正确答案】ABCD13.零售商业物业开办费主要包括的内容有（）A.办公设备购置费B.小型工具购置费C

35、.设施维护费D.绿化及清洁费E.招聘费【正确答案】ABE14.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（）等。A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析【正确答案】ABD15.【真题】下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有（）。A.投资开办餐厅B.购置洗地机C.房屋租赁经营D.购买企业股票E.投资建立子公司【正确答案】ABCE16.【真题】大数据在物业服务企业内部运営中的作用包括（）。A.提升顿客忠诚度B.提升供应链效率C.打通线上线

36、下营销D.改善客户服务E.提升物业服务成本【正确答案】ABD17.组合投资管理的步骤包括（）A.制定投资方针和政策B.投资成本管理C.构建投资组合D.投资组合的调整E.投资组合绩效评估【正确答案】ACDE18.从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，房地产市场细分的标准包括（）。A.地域范围B.房地产类型C.交易形式D.增量存量E.支付方式【正确答案】ABCD19.可持续发展的关键是将人、（）等相互关联的方面放在个大系统中，进行协调。A.政策B.环境C.资源D.经济E.社会【正确答案】BCDE20.关于物业服务合同的签订要点，说法正确的是（）。A.物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为

37、基础B.双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则C.经充分的协商讨论达成致意见后方可签订D.注意“宜细不宜粗”的原则，同时应有无偿无限期的承诺E.实事求是留有余地，且明确界定违约责任与处理方式【正确答案】ABCE21.写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（）A.服务满意度B.客户满意度C.物业品牌化D.物业经济指标E.物业技术指标【正确答案】ACD22.房地产投资的风险主要体现在（）A.投资项目的流动性B.投入资金的安全性C.资产管理的复杂性D.期望收益的可靠性E.经营方式的灵活性【正确答案】ABCD23.物业经营管理企业在确定写字楼租金时，般要认真考虑的因素包括（）。A.计

38、算可出租或可使用面积B.基础租金与市场租金C.经营业务的性质D.实际租金与百分比租金E.出租单元的面积规划和室内装修【正确答案】ABE24.评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括（）A.环境因素B.市政公用和公建配套设施完备的程度C.公共交通便捷程度D.周围土地利用情况和环境E.居民人口与收入【正确答案】ABCE25.写字楼物业的特点主要包括（）A.所处区位好、规模大B.多为现代化的中高层建筑C.功能齐全、配套设施完善D.多由专业物业服务企业管理E.保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键【正确答案】ACD26.【真题】从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得（）等方面的利益。A.股

39、息B.收益C.保值D.增值E.消费【正确答案】BCDE27.下列关于设备更新特点的分析，正确的是（）A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量C.比较设备的费用和利益D.设备更新分析以费用年值法为主E.只比较设备的费用【正确答案】ABDE28.物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A.物业管理B.设施管理C.租赁管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理【正确答案】ABDE29.物业服务企业的选择标准通常包括（）。A.能否令业主满意

40、B.管理计划C.专业服务的水平D.管理策略E.向业主提供信息的能力【正确答案】ABCE30.收益性物业价值的高低主要取决于（）A.未来净收益的大小B.获得净收益期限的长短C.获得净收益的潜在性D.获得净收益的可靠性E.获得净收益的稳定性【正确答案】ABD31.写字楼租户选择，在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素包括（）。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者经营业务的方式D.寻租者经营业务的规模E.寻租者将来扩展办公室面积的计划【正确答案】ABE32.绘制现金流量图的基本规则是（）A.以横轴为时间轴，向左延伸表示时间的延续B.一般情况下，采用简化假设，能

41、够满足投资分析工作的需要C.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期初D.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量E.现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量【正确答案】BDE33.物业估价中，收益法适用的对象是（）。A.行政办公楼B.学校C.公寓D.写字楼E.停车场【正确答案】CDE34.关于收益性物业的投资价值和市场价值，下列表述正确的是（）A.某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值B.某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值C.市场价值

42、是客观的、非个人的价值D.投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值E.在某一时点，投资价值是唯一的【正确答案】ABCD35.投资分析是组合投资管理的第二步，包括（）。A.企业分析B.宏观分析C.经济分析D.行业分析E.微观分析【正确答案】BDE36.收益性物业按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（）A.投标成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价【正确答案】BCDE37.在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分

43、为（）A.生活环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境E.技术环境【正确答案】BCDE38.【真题】关于购物中心内承租商组合与位置分配的说法，正确的有（）。A.珠宝店设置于距离商场中心较远的位置B.家用器皿店设置于商场中心C.快餐店设置于商场出入口D.鞋店是服装店的自然补充E.食品店设置离商场屮心较远的位置【正确答案】CD39.物业服务企业在与业主谈判签订物业管理委托合同时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，般可分为（）。A.竣工检验B.竣工交接C.维护维修D.二次装修E.正式运行【正确答案】BDE40.成本控制的原则包括（）A.全面控制原则B.讲求经济效益原则

44、C.责权利相结合原则D.例外管理原则E.“宜细不宜粗”的原则【正确答案】ABCD41.【真题】在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容有（）。A.租赁计划B.建筑物管理策略C.建筑物维护的标准D.物业检查计划E.公共设施服务的内容【正确答案】BCDE42.写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标包括（）A.服务满意度B.物业经济指标C.物业品牌化D.物业计划指标E.物业现代化【正确答案】ABC43.在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业服务企业，通常要承担的责任包括（）A.履行租务管理工作B.执行例行的管理服务C.制定投资方针和政策D.提出更新改造建议及监察有关活动E.制定

45、及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划【正确答案】ABDE44.房地产组合投资管理的主要工作包括（）A.与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则B.制定并执行组合投资策略C.负责策略资产的配置和衍生工具的应用D.设计和调整房地产资产的债务结构E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABCE45.下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有（）A.收入的变化B.其他商品的价格变化C.对未来的预期D.物业市场状况的变化E.政府政策的变化【正确答案】ABCE46.人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括（）A.管理服务人员的工资B.社会保险C.通信费D.加班费E.按规

46、定提取的福利费【正确答案】ABDE47.关于财务报告分析的特征，下列说法正确的是（）A.财务报告分析是在财务报告所披露的信息的基础上，进一步提供和利用财务信息B.财务报告分析是以文字报告为依据进行的，是财务报告编制工作的延续和拓展C.财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因D.财务报告分析对企业的经营管理活动做出判断，在分析和判断的基础上再做出评价和预测E.财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性【正确答案】ACDE48.在租赁管理中实施客户关系管理(CRM)主要涉及的工作包括（）A.建立详细的租户档案B.租金缴交的管理C.租赁期

47、内的服务D.数据统计与分析E.系统化服务【正确答案】ABCD49.【真题】虚拟办公空客户群体所具有的特征有（）。A.居家工作B.经常往返各地.潘要实际办公场地C.需要工作坏境和形象，但没有资金预算D.需要一个市中心地址E.需要在市中心举行会议，但不需要办公室【正确答案】ACDE50.客户关系管理(CRM)是种管理理念而非管理软件，实际的CRM的层次分为（）。A.管理思想层B.管理理念层C.软件产品层D.管理策略层E.管理系统层【正确答案】ACE51.下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有（）。A.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成B.日常维修和维护的开支由物业的租户承担C.

48、物业出租的成本负担应全部转移给租户D.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护E.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约【正确答案】ADE52.物业服务企业在与业主谈判签订物业管理委托合同时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，一般可分为（）A.竣工检验B.竣工交接C.维护维修D.二次装修E.正式运行【正确答案】BDE53.【真题】对千物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（）。A.销售收入B.利息收入C.贷款本金收入D.还本付息E.税金【正确答案】ABC54.关于收益性物业价格的特征，表述正确的是（）A.物业价格受区位的影响很大

49、B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格形成的时间较短D.物业价格容易受交易者的个别因素的影响E.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金【正确答案】ABDE55.写字楼交通流线的管理，可遵循的原则包括（）A.分流原则B.层次原则C.简捷原则D.控制原则E.指导原则【正确答案】ABC56.关于物业服务委托合同的法律特征，说法正确的是（）A.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提B.物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同C.委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务D.物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同E.物业服务合同是劳务合同，劳务合同的标的是

50、物质成果或物化成果【正确答案】ABCD57.【真题】在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（）。A.企业自用写字楼B.出租写字楼C.出售写字楼D.自用出售复合型写字楼E.自用出租复合型写字楼【正确答案】ABE58.房地产投资的特性包括（）A.位置固定性或不可移动性B.政策影响性和相互影响性C.寿命周期长D.成本管理依赖性E.适应性和各异性【正确答案】ABCE59.【真题】根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有（）。A.被没收的财产B.企业员工福利费C.企业违约金D.银行手续费E.购置和建造固定资产的支出【正确答案】ACE60.物业价格与般物品价格的共同之处是（）。A.都是价格，用货币来表

51、示B.都受区位的影响很大C.都是按质论价D.实质都为权益价格E.都有波动，受供求因素的影响【正确答案】ACE61.关于零售商业物业基础租金和百分比租金的描述，正确的有（）A.百分比租金通常以每月每平方米为基础计算，但具体可以按月或季度支付B.基础租金又称最低租金，常以年总营业额为基础计算C.基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入D.百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动E.百分比租金常常作为基础租金的附加部分【正确答案】CDE62.【真题】在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有（）。A.所有权人B.共有人C.所有权人委托的代理人D.房屋

52、的抵押人E.按照法定程序指定的代管人【正确答案】ABCE63.【真题】写字接物业经营管理中，联合经营模式的缺点有（）。A.不利子降低经营成本B.不利千充分满足客户服务潘求C.不利于保证服务的专业性D.两个管理团队需要磨合E.易出现利益纷争【正确答案】BDE64.【真题】一般情况下，酒店公寓前台服务员可以向客户提供的信息有（）信息。A.交通B.夭气C.购物D.学校E.住户【正确答案】ABCD65.写字楼物业管理的目标包括（）。A.宏观目标B.常规目标C.微观目标D.规划目标E.投资目标【正确答案】ABC66.出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为，出租人拥有的义务包括（）。A.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务B.有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务C.有保障承租人合法使用房屋的义务D.有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务E.有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务【正确答案】BCDE67.反映和描述房地产市场状况的指标包括（）A.供