(必学)未上市公司估值方法(1112)

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1、未上市公司估值措施一、 何为公司估值？ 公司估值是指着眼于公司自身，对公司的内在价值进行评估。公司内在价值决定于公司的资产及其获利能力。 公司估值是投融资、交易的前提。一家投资机构将一笔资金注入公司，应当占有的权益一方面取决于公司的价值。公司估值有助于我们对公司或其业务的内在价值（intrinsic value）进行对的评价，从而确立对多种交易进行订价的基本。 公司估值是证券研究最重要、最核心的环节，估值是一种对公司的综合鉴定,无论宏观分析、资我市场分析、行业分析还是财务分析等，估值都是其最后落脚点，投资者最后都要根据估值做出投资建议与决策。 基本逻辑 -“基本面决定价值，价值决定价格”二、公

2、司估值的措施 （一）公司估值的基本 基于公司与否持续经营，公司估值的基本可分为两类： 1破产的公司（Bankrupt Business) 公司处在财务困境，已经或将要破产，重要考虑发售公司资产的也许价格。 2持续经营的公司（On-going Business） （PE投资的对象） 假定公司将在可预见的将来持续经营，可使用如下估值措施。 （二）公司估值的措施 公司估值措施一般分为两类：一类是相对估值措施，特点是重要采用乘数措施，较为简便，如P/E估值法、P/B估值法、EV/EBITDA估值法、PEG估值法、市销率估值法、EV/销售收入估值法、RNAV估值法；另一类是绝对估值措施，特点是重要采用折

3、现措施，较为复杂，如股利贴现模型、自由钞票流量贴现模型和期权定价法等。相对估值法反映的是市场供求决定的股票价格，绝对估值法体现的是内在价值决定价格，即通过对公司估值，而后计算每股价值，从而估算股票的价值。它们的计算公式分别如下：1、相对估值措施相对估值法(RelativeValuationorComparativeValuation)亦称可比公司分析法，通过寻找可比资产或公司，根据某些共同价值驱动因素，如收入、钞票流量、盈余等变量，借用可比资产或公司价值来估计标的资产或公司价值。在运用可比公司法时，根据价值驱动因素不同可以采用比率指标进行比较，比率指标涉及P/E、P/B、EV/EBITDA、P

4、EG、P/S、EV/销售收入、RNAV等等。其中最常用的比率指标是P/E和P/B。1）P/E估值法（1）市盈率（P/E）的计算公式:静态P/E=股价/上一年度的每股收益(EPS)(年)或动态P/E=股价*总股本/今年或下一年度的净利润(需要做预测)。市盈率是一种反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两个相对角度出发，一是该公司的预期市盈率（或动态市盈率）和历史市盈率（或静态市盈率）的相对变化；二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。如果某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率，阐明市场估计该公司将来赚钱会上升；反之，如果市盈率低于行业平均水平，则表达与同业相比，市场估计该

5、公司将来赚钱会下降。因此，市盈率高下要相对地看待，并非高市盈率不好，低市盈率就好。注：计算动态市盈率必须预测下一年年报净利润的数量，股票软件上(例如一季度)直接用一季度的每股收益x4的算法是不科学的，由于公司每个季度的收益是不也许也许完全相似的，特别遇到经营受季节影响很大的公司就更没参照价值了。因此这个措施合用的前提是你买入的是一家增长迅速稳定的好公司，并且你又很理解它。 因此，可以用一季度的每股收益加上上一年后三季度的每股收益来估计和更新目前的市盈率，对增长拟定性大的公司来说，这样的计算也许偏保守，但是成果一旦好于预期，就能获得更大的安全边际和收益。（2）每股净利润的拟定措施。全面摊薄法，就

6、是用全年净利润除以发行后总股本（用年末的股数计算，不取平均数），直接得出每股净利润。加权平均法，就是以公开发行股份在市场上流通的时间作为权数，用净利润除以发行前总股本加加权计算得出的发行后总股本，得出每股净利润。发行在外一般股加权平均数按下列公式计算：发行在外一般股加权平均数期初发行在外一般股股数当期新发行一般股股数已发行时间报告期时间当期回购一般股股数已回购时间报告期时间（3）估值。通过市盈率法估值时，一方面应计算出被评估公司的每股收益；然后根据二级市场的平均市盈率、被评估公司的行业状况（同类行业公司股票的市盈率）、公司的经营状况及其成长性等拟定市盈率（非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司

7、市盈率打折）；最后，根据市盈率与每股收益的乘积决定估值：合理股价=每股收益（EPS）x合理的市盈率(P/E)。其中要注意的是，在收益周期性明显的行业和公司，其估值应以近年的平均每股收益来替代近来一年的每股收益，这样才干更合理地使用市盈率来估值。（4）P/E估值法的逻辑逻辑上，P/E估值法下，绝对合理股价P=EPSP/E；股价决定于EPS与合理P/E值的积。在其他条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E值就会越高，绝对合理股价就会浮现上涨；高EPS成长股享有高的合理P/E，低成长股享有低的合理P/E。因此，当EPS实际成长率低于预期时(被乘数变小)，合理P/E值下降(乘数变小)，乘数效应下的

8、双重打击小，股价浮现重挫。因此，当公司实际成长率高于或低于预期时，股价往往浮现暴涨或暴跌，这其实是P/E估值法的乘数效应在起作用。可见，市盈率不是越高越好，由于还要看净利润而定，如果公司的净利润只有几十万或者每股收益只有几分钱时，高市盈率只会反映公司的风险大，投资此类股票就要小心。(5)P/E估值法的优缺陷：P/E估值法的长处是：计算P/E所需的数据容易获得，简朴易行，它运用了近期的赚钱估计，而近期的赚钱估计一般比较精确，可以有广泛的参照比较；P/E指标直接将资产的买价与资产目前的收益水平有机地联系起来。P/E估值法的缺陷是：赚钱不等于钞票，由于在收益表中，利润是最后的计算成果，因此收益比例对

9、会计政策的敏感性非常高（因此，在计算市盈率时最佳不考虑商誉的摊销额和非常项目的影响额）；忽视了公司的风险，如高债务杠杆，由于同样的P/E，用了高债务杠杆得到的E与毫无债务杠杆得到的E是截然不同的（这时候ROE的杜邦分析就很重要）；市盈率无法顾及远期赚钱，对周期性及亏损公司估值困难；P/E估值忽视了摊销折旧、资本开支等维持公司运转的重要的资金项目；收益乘数并未明确地将将来增长的成本考虑在内，正常状况下，高速增长的公司的收益乘数会更高某些，由于需要更多的资本以支持公司的高速增长，会减少权益资本的回报率。(6)P/E估值法的合用性P/E估值法的合用：P/E估值法重要用在目前的收益状况可以代表将来的收

10、益及其发展趋势的条件下。n周期性较弱公司，如公共服务业，因其赚钱相对稳定；n公司/行业/股市比较相称有用（公司/竞争对手、公司/行业、公司/股市、行业/股市）。P/E估值法的不合用：n周期性较强公司，如一般制造业、服务业；n每股收益为负的公司；n房地产等项目性较强的公司；n银行、保险和其他流动资产比例高的公司；n难以寻找可比性很强的公司；n多元化经营比较普遍、产业转型频繁的公司。一般来说，市盈率法比较适合价值型公司，公司价值的高下重要取决于公司的预期增长率。其实，公司的市盈率就是用风险因素调节后得到的预期增长率的一种替代值。公司价值评估中运用的市盈率常常是一段时期（大概35年）市盈率的平均值（

11、固然对新建公司难以用过去的平均值，但可以用它计算新建公司目前的或者预期的收益）。只有在收益有较高的预期增长时才可使用较高的市盈率值。对于那些经营状况稳定的公司，平均市盈率的说服力就比较强。从实用的角度看，可以觉得只有在市盈率等于或最佳低于公司一般每股收益增长率的条件下，才对一家公司进行股权投资。这意味着，如果某公司的每股收益增长率为10%，那么你最高只能支付10倍于该收益的买价，这种做法建立在一种假设前提之上，即一家高速增长的公司比一家低速增长的公司具有更大的价值。这也导致了一种后果，以一种高市盈率成交的股权交易并不一定比低市盈率的交易支付更高的价格。市盈率倍数法的合用环境是有一种较为完善发达

12、的证券交易市场，要有“可比”的上市公司，且市场在平均水平上对这些资产定价是对的的。中国的证券市场发育尚不完善，市场价格对公司价值反映作用较弱，采用市盈率法的外部环境条件并不是很成熟。由于高科技公司在获利性、持续经营性、整体性及风险等方面与老式型公司有较大差别，选择市盈率法对公司进行价值评估时，要注意针对不同成长时期的高科技公司灵活运用。2）P/B估值法（1）市净率或市账率（P/B）的计算公式：P/B=股价/每股净资产。此比率是从公司资产价值的角度去估计公司股票价格的基本，对于银行和保险公司此类资产负债多由货币资产所构成的公司股票的估值，以P/B去分析较合适。（2）估值：通过市净率定价法估值时，

13、一方面应根据审核后的净资产计算出被估值公司的每股净资产；然后，根据二级市场的平均市净率、被估值公司的行业状况（同类行业公司股票的市净率）、公司的经营状况及其净资产收益率等拟定发行市净率（非上市公司的市净率一般要按可比上市公司市净率打折）；最后，根据发行市净率与每股净资产的乘积决定估值。公式为：合理股价=每股净资产x合理的市净率(PB)。(3)P/B估值法的优缺陷：P/B估值法的长处是：P/B的概念自身浅显易懂；随着时间的变化，P/B的变化比较稳定，因此适合于历史分析；在各公司所选用的会计政策符合可比性的条件下，P/B可用以鉴别哪些公司的价值被低估，哪些公司的价值被高估；在公司发生亏损或净钞票流

14、量不不小于零时，仍然可以使用P/B估值法。P/B估值法的缺陷是：账面价值受所选用会计政策的影响非常大，各公司或各国的账面价值也许存在巨大的差别，不具有可比性；资产负债表上披露的账面价值并不能公允地反映资产的市场价值。（4）P/B估值法的合用性P/B估值法的合用：P/B估值法重要合用于那些无形资产对其收入、钞票流量和价值发明起核心作用的公司，例如银行业、房地产业和投资公司等。这些行业均有一种共同特点，即虽然运作着大规模的资产但其利润额且比较低。n高风险行业以及周期性较强行业，拥有大量固定资产并且账面价值相对较为稳定的公司；n银行、保险和其她流动资产比例高的公司；n绩差及重组型公司。P/B估值法的

15、不合用：n账面价值的重置成本变动较快的公司；n固定资产较少的，商誉或知识财产权较多的服务行业。3）EV/EBITDA估值法（公司价值与利息、税项、折旧及摊销前利润的比率）（1）概念和公式：EV（Enterprisevalue/公司价值）=市值+（总负债-总钞票）=市值+净负债（即公司有息债务价值之和减去钞票及短期投资）；EBITDA（Earningsbeforeintrerest,tax,depreciationandamortization/息税折旧摊销前利润，即扣除利息、所得税、折旧、摊销之前的利润）=营业利润+折旧+摊销,或=净利润所得税利息折旧摊销。（2）EBITDA的具体运用20世纪

16、80年代，随着着杠杆收购的浪潮，EBITDA第一次被资我市场上的投资者们广泛使用。但当时投资者更多的将它视为评价一种公司偿债能力的指标。随着时间的推移，EBITDA开始被实业界广泛接受，由于它非常适合用来评价某些前期资本支出巨大，并且需要在一种很长的期间内对前期投入进行摊销的行业，例如核电行业、酒店业、物业出租业等。如今，越来越多的上市公司、分析师和市场评论家们推荐投资者使用EBITDA进行分析。最初私人资我司运用EBITDA，而不考虑利息、税项、折旧及摊销，是由于她们要用自己觉得更精确的数字来替代她们，她们移除利息和税项，是由于她们要用自己的税率计算措施以及新的资本构造下的财务成本算法。而E

17、BITDA剔除摊销和折旧，则是由于摊销中涉及的是此前会计期间获得无形资产时支付的成本，并非投资人更关注的当期的钞票支出。而折旧自身是对过去资本支出的间接度量，将折旧从利润计算中剔除后，投资者能更以便的关注对于将来资本支出的估计，而非过去的沉没成本。因此，EBITDA常被拿来和钞票流比较，由于它和净收入（EBIT）之间的差距就是两项对钞票流没有影响的开支项目，即折旧和摊销。然而,由于并没有考虑补充营运资金以及重置设备的钞票需求，并且EBITDA中没有调节的非钞票项目尚有备抵坏账、计提存货减值和股票期权成本。因此，并不能就此简朴的将EBITDA与钞票流对等，否则，很容易将公司导入歧途。请注意EBI

18、T和EBITDA的区别：EBIT重要用来衡量公司主营业务的赚钱能力，EBITDA则重要用于衡量公司主营业务产生钞票流的能力。她们都反映公司钞票的流动状况，是资我市场上投资者比较注重的两个指标，通过在计算利润时剔除掉某些因素，可以使利润的计算口径更以便投资者使用。EBIT通过剔除所得税和利息，可以使投资者评价项目时不用考虑项目合用的所得税率和融资成本，这样以便投资者将项目放在不同的资本构造中进行考察。EBIT与净利润的重要区别就在于剔除了资本构造和所得税政策的影响。如此，同一行业中的不同公司之间，无论所在地的所得税率有多大差别，或是资本构造有多大的差别，都可以拿出EBIT此类指标来更为精确地比较

19、赚钱能力。而同一公司在分析不同步期赚钱能力变化时，使用EBIT也较净利润更具可比性。 （3）EV/EBITDA估值法的投资应用：该估值指标最早是用作收购兼并的定价原则，目前已广泛用于对公司价值的评估和股票定价。这里的公司价值不是资产价值，而是指业务价值，既如果要购买一家持续经营的公司需要支付多少价钱，这笔钱不仅涉及对公司赚钱的估值，还涉及需承当的公司负债。公司价值被觉得是更加市场化及精确的公司价值原则，其衍生的估值指标如EV/销售额、EV/EBITDA等被广泛用于股票定价。（4）EV/EBITDA的优缺陷：EV/EBITDA的长处是：不仅是股票估值，并且是“公司价值”估值，与资本构造无关。接近

20、于现实中私有公司的交易估值。并且，EBITDA加入了摊销折旧等钞票项目。EV/EBITDA的缺陷是：对有着诸多控股构造的公司估值效果不佳，由于EBITDA不反映少数股东钞票流，但却过多反映控股公司的钞票流。不反映资本支出需求，过高估计了钞票。（5）EV/EBITDA法的合用性：EV/EBITDA法合用于：n充足竞争行业的公司；n没有巨额商誉的公司；n 净利润亏损，但毛利、营业利益并不亏损的公司。EV/EBITDA法不合用于：n固定资产更新变化较快公司；n 净利润亏损、毛利、营业利益均亏损的公司；n 资本密集、准垄断或者具有巨额商誉的收购型公司（大量折旧摊销压低了账面利润）；n有高负债或大量钞票

21、的公司。4）PEG估值法（1）公式：PEG(市盈率相对赚钱增长比率)=PE/净利润增长率*100，其中，净利润增长率最佳采用公司将来3或5年的每股收益复合增长率。PEG是在P/E估值法的基本上发展起来的，是将市盈率与公司成长率结合起来的一种指标，它弥补了PE对公司动态成长性估计的局限性。修正：鉴于诸多公司的投资收益、营业外收益存在不稳定性，以及某些公司运用投资收益操纵净利润指标的现状，出于稳健性的考虑，净利润的增长率可以以税前利润的成长率/营业利润的成长率/营收的成长率/每股收益年增长率替代。（2）PEG指标的内涵所谓PEG，是用公司的市盈率（PE）除以公司将来3或5年的每股收益复合增长率。例

22、如一只股票目前的市盈率为20倍，其将来5年的预期每股收益复合增长率为20，那么这只股票的PEG就是1。当PEG等于1时，表白市场赋予这只股票的估值可以充足反映其将来业绩的成长性。PEG估值的重点在于计算股票现价的安全性和预测公司将来赚钱的拟定性。如果PEG不小于1，则这只股票的价值就也许被高估，或市场觉得这家公司的业绩成长性会高于市场的预期；如果PEG不不小于1(越小越好)，阐明此股票股价低估。为什么说PEG1风险小？假设一公司将来几年每年有100%利润增长率，我们在1倍PEG买进，即100倍PE买进了，会发生什么事？假使第一年每股赚钱0.1元，100倍PE买入价格就是10元,次年PE变为10

23、/(0.1x2)=50倍,第三年PE就变为10/(0.1x2x2)=25倍以此类推，第四年PE12.5倍，第五年PE6.25倍这样既使该公司在第五年以10倍的PE上市，我们也能赚钱。一般，上市后的成长型股票的PEG都会高于1（即市盈率等于净利润增长率），甚至在2以上，投资者乐意予以其高估值，表白这家公司将来很有也许会保持业绩的迅速增长，这样的股票就容易有超过想象的市盈率估值。有关市盈率与增长率之间的关系，彼得林奇有一种非常出名的论断，她觉得，任何一家公司，如果它的股票定价合理，该公司的市盈率应当等于公司的增长率。举例来说，如果一家公司的年增长率大概是15%，15倍的市盈率是合理的，而当市盈率低

24、于增长率时，你也许找到了一种购买该股的机会。一般来说，当市盈率只有增长率的一半时，买入这家公司就非常不错；而如果市盈率是增长率的两倍时就得谨慎了。在投资未上市公司时最佳选那些市盈率较低，同步它们的将来收益增长速度又比较高的公司，这些公司有一种典型特点就是PEG会非常低(PEG越低越好)。假设我们想投资一家公司,PE只有10倍，而你拟定在将来的几年里公司的净利润能以每年超过20%的速度增长，那么,PEG=0.5，这个投资就有很大的安全边际。而如果公司的年利润增长速度只有20%,PE却在15倍以上,安全边际就不高。要注意的是，像其她财务指标同样，PEG也不能单独使用，必须要和其她指标结合起来，这里

25、最核心的还是对公司业绩的预期以及预期利润的实现。固然,需要避免的一种误区是，并非PEG值越小就越是好公司，由于计算PEG时所用的增长率，是过去三年平均指标这样相对静态的数据，事实上，决定上市公司潜力的并不是过去的增长率，而是其将来的增长率。从这个意义上说，某些目前小PEG的公司并不代表其此后这一数值也一定就小。在这些PEG数值很小的公司中，有某些是属于业绩并不稳定的周期性公司，但真正有潜力的公司其实并不在于一时业绩的暴增，而是每年一定比例的稳定增长。由于PEG需要对将来至少3年的业绩增长状况作出判断，而不能只用将来12个月的赚钱预测，因此大大提高了精确判断的难度。事实上，只有当投资者有把握对将

26、来3年以上的业绩体现作出比较精确的预测时，PEG的使用效果才会体现出来，否则反而会起误导作用。此外，投资者不能仅看公司自身的PEG来确认它是高估还是低估，如果某公司股票的PEG为12,而其她成长性类似的同行业公司股票的PEG都在15以上，则该公司的PEG虽然已经高于1，但价值仍也许被低估。固然，也不可以机械地单以PEG论估值，还必须结合国际市场、宏观经济、国家的产业政策、行业景气、资我市场阶段热点、股市的不同区域、上市公司赚钱增长的持续性以及上市公司的其她内部状况等等多种因素来综合评价。（3）PEG指标的用途用PEG指标选股的好处就是将市盈率和公司业绩成长性对比起来看，其中的核心是要对公司的业

27、绩作出精确的预期。投资者普遍习惯于使用市盈率来评估股票的价值，但是，当遇到某些极端状况时，市盈率的可操作性就有局限，例如市场上有许多远高于股市平均市盈率水平，甚至高达上百倍市盈率的股票，此时就无法用市盈率来评估此类股票的价值。但如果将市盈率和公司业绩成长性相对比，那些超高市盈率的股票看上去就有合理性了，投资者就不会觉得风险太大了。PEG虽然不像市盈率和市净率使用得那样普及，但同样是非常重要的，在某些状况下，还是决定股价变动的决定性因素。由于大盘的涨跌变化无法掌握，对某一股票市盈率的承认也是变化的，加之预测1-2年后的每股收益也很困难，这样精确对某一股票估值就非常困难，因此估值的成果也只能是一种

28、大概。（4）PEG法的合用性PEG法的合用：相对更合用于IT等高成长性公司以及非周期性股票。PEG法的不合用：成熟行业，过度投机市场评价提供合理借口，亏损、或盈余正在衰退的行业。巴菲特觉得衡量公司价值增值能力的最佳指标是股东权益收益率，而不是每股收益的增长。由于每股赚钱容易受诸多因素影响，甚至管理层的操纵，因此每股赚钱常常不能精确地反映出公司价值发明能力。而股东权益收益率体现了管理层运用股东投入资本的经营效率。高水平的权益投资收益率必然会导致公司股东权益的高速度增长，相应地公司内在价值及股价也将稳定增长。集中投资于具有高水平权益投资收益率的伟大公司，正是巴菲特获得巨大投资成功的重要秘诀之一。5

29、）P/S估值法（1）P/S(Price-to-salesratio或市销率)公式：市销率也称价格营收比或市值营收比，是以公司市值除以上一财年（或季度）的营业收入，或等价地，以公司股价除以每股营业收入。市销率=总市值/销售收入=(股价x总股数)/销售收入。这一指标可以用于拟定股票相对于过去业绩的价值。市销率也可用于拟定一种市场板块或整个股票市场中的相对估值。市销率越小（例如不不小于1），一般被觉得投资价值越高，这是由于投资者可以付出比单位营业收入更少的钱购买股票。不同的市场板块市销率的差别很大，因此市销率在比较同一市场板块或子板块的股票中最有用。同样，由于营业收入不像赚钱那样容易操纵，因此市销率

30、比市盈率更具业绩的指标性。但市销率并不可以揭示整个经营状况，由于公司也许是亏损的。市销率常常被用于来评估亏损公司的股票，由于没有市盈率可以参照。在几乎所有网络公司都亏损的时代，人们使用市销率来评价网络公司的价值。逻辑：“在判断公司估值方面，收入比利润更可靠”。（2）P/S估值法的优缺陷P/S估值法的长处是：销售收入最稳定，波动性小；并且营业收入不受公司折旧、存货、非常常性收支的影响，不像利润那样易操控；收入不会浮现负值，不会浮现没故意义的状况，虽然净利润为负也可使用。因此，市销率估值法可以和市盈率估值法形成良好的补充。P/S估值法的缺陷是：它无法反映公司的成本控制能力，虽然成本上升、利润下降，

31、不影响销售收入，市销率仍然不变；市销率会随着公司销售收入规模扩大而下降；营业收入规模较大的公司，市销率较低。6）EV/Sales估值法（1）EV/Sales（市售率）的公式：市售率是一种公司股票估值指标，计算措施为：公司价值（EV）/主营业务收入或股票价格与每股销售收入之比。市售率高的股票相对价值较高，以市售率为评分根据，予以0到100之间的一种评分，市售率评分越高，相应的股票价值也较高。（2）EV/Sales估值法的长处用每股价格/每股销售额计算出来的市售率可以明显反映出创业板上市公司的潜在价值，由于在竞争日益剧烈的环境中，公司的市场份额在决定公司生存能力和赚钱水平方面的作用越来越大，市售率

32、是评价上市公司股票价值的一种重要指标，其基本模型为：指标具有可比性：虽然公司获利也许很低或尚未赚钱，但任何公司的销售收入都是正值，市售率指标不也许为负值。因而具有可比性。指标具有真实性：销售收入不受折旧=存货和非常常性支出所采用的会计措施的影响，因而难以被人为扩大。指标具有持续性：某些上市公司面对季节性因素的不利影响，可以通过降价来保持一定数量的销售额，销售收入的波动幅度较小。指标具有预测性：有助于辨认那些虽然面临短期运营困难、但有很强生命力和适应力的公司。对于某些处在成长期并且有良好发展前景的高科技公司，虽然赚钱很低、甚至为负数，但销售额增长不久，用市售率指标可以精确地预测其将来发展前景。（

33、3）EV/Sales估值法的投资应用市售率（EV/Sales）与市销率（P/S）的原理和用法相似，重要用作衡量一家利润率临时低于行业平均水平甚至是处在亏损状态公司的价值，其前提条件是投资者预期这家公司的利润率将来会达到行业平均水平。使用销售收入的用意是销售收入代表市场份额和公司的规模，如果公司可以有效改善运营，将可实现行业平均或预期的赚钱水平。该指标只能用于同行业内公司的比较，通过比较并结合业绩改善预期得出一种合理的倍数后，乘以每股销售收入，即可得出符合公司价值的目的价。7）RNAV估值法（RevaluatedNetAssetsValue,RNAV）RNAV是RevaluatedNetAsse

34、tsValue的简写，释义为重估净资产。计算公式：RNAV=（物业面积市场均价净负债）总股本。物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。RNAV估值法合用于房地产公司或有大量自有物业的公司。其意义为：公司既有物业按市场价发售应值多少钱，如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱，那么表白该公司股票在二级市场被低估。对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。股价相对其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其股价相对公司真实价值有明显低估。较高的资产负债率（过多的长短期借款负债）和较大的股本都将减少RNAV值。RNAV法推算（以商业为例）（1）对商业地产对商业地产分类，拟定其合用的估值措施：分类，拟定其合用的估值措施：细分业态（便利店、原则店、大卖场等）被处置的也许性，细分业态与主营业务的有关度；（2）对商业地产的面积做出初步估算对商业地产的面积做出初步估算:部分物业建筑面积的数据也许没有公开，需要调研后加入；（3）拟定物业的均价：市场均价决定于稀缺限度。8）综合估值法（Sumofparts）即将各项业务分开估值，最后汇总。