房地产估价报告(市场法和收益法)

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1、 房地产估价报告估价项目名称：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星 宇之悦委托估价方：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐旖旎受理估价方：城建学院房地产资产评估有限公司注册房地产估价师：畅畅 （注册证书编号：） 陈晨（注册证书编号：420512）估价作业日期：十二月二日至十二月十三日估价报告编号：新星宇之悦房估报字 1354号目 录致委托估价方函1注册房地产估价师声明2估价的假设前提和限制条件4一、本次估价的假设前提4二、本次估价的限制条件5房地产估价成果报告7一、委托估价方7二、受理估价方7三、估价对象概况7四、估价目的9五、估价时点9六、价值定义9七、估价根据9八、估价原

2、则10九、估价措施12十、估价成果13十一、估价人员（专职注册房地产估价师）14十二、估价作业日期14十三、估价报告应用有效期14估价技术报告14一、个别因素分析15二、区域因素分析18三、市场背景分析20四、最高最佳使用分析21五、估价措施选用22六、估价测算过程23附 件36一、委托估价合同36二、估价对象区位示意图41三、估价对象照片41四、委托方提供41五、委托方提供42六、委托方公司法人营业执照复印件42七、估价师资格证书复印42致委托估价方函徐旖旎女士：我公司于12月2日接受您的委托，对吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地

3、产交易提供价值参照根据。我公司自12月2日收到您提供的项目有关资料后，组织人员于12月2日至12月13日对估价对象-吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基本上，根据国家与地方的有关政策法规、国标房地产估价规范和我公司掌握的房地产市场资料，结合您提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，拟定估价对象吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产在12月13日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值总价RMB1331377万元，大写金额

4、：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。 特此函告！ 城建学院房地产资产评估有限公司 法定代表人：畅畅 12月13日 注册房地产估价师声明对本估价报告我们特作如下郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和精确的。二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们根据中华人民共和国国标房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形

5、成意见和结论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价师畅畅、陈晨于12月2日已对本估价报告中的估价对象的建筑构造、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，特别因提供资料有限，我们不承当对估价对象建筑构造质量、建筑面积数量精确性调查和相应权益的责任，也不承当对其她被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业协助。七、本报告中所根据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。八、本估价报告仅是在报告中阐明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属状况的披露

6、不能作为对其权属确认的根据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不合法手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承当。 签发人员: 畅畅（注册房地产估价师） （注册证书编号：）签名： 审核人员：陈晨（注册房地产估价师） （注册证书编号：420512）签名： 实地查勘、撰写人员：畅畅（注册房地产估价师） （注册证书编号：）签名： 陈晨（注册房地产估价师） （注册证书编号：420512）签名： 估价的假设前提和限制条件一、本次估价的假设前提1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以住宅用途为整体、持续使用为估

7、价前提。2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为根据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。3、在评估过程中，我们假定该住宅的所有权人在公开市场上发售该住宅，且不涉及所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合伙经营、管理合同等附加条件以抬高该住宅权益价值的状况。4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该住宅所有权人对该住宅享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。5、注册房地产估价师畅畅、陈晨于12月2日进行现场查勘，但并未对建筑基本、构造等隐蔽工程进行测量，因此无法确

8、认该住宅与否存在构造性损坏或质量问题。同步，未进行实地丈量以核算该住宅的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的房屋所有权证（吉房权证市字第012588号）和国有土地使用证（吉国用第481号）上载明的面积，即总建筑面积为290523平方米的其中3层楼一间200平方米的住宅、总土地面积为143598平方米为本次估价的前提条件。 6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文献、权属证明及有关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。二、本次估价的限制条件1、估价对象地段级别根据吉林省长春市市

9、区二一三年住宅用地级别与基准地价图及吉林省长春市征税级别图拟定。2、估价对象土地使用权获得方式为出让，根据估价对象的国有土地使用证（吉国用第481号），估价对象的土地使用权终结日期至2053年12月2日止，即至估价时点土地剩余使用年限40为年。本报告评估成果已考虑该因素对房地产价格的影响。3、本估价报告的估价成果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为根据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价成果应作相应调节。4、本估价报告的估价成果没有考虑迅速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及也许发生的办理抵押登记、权利转移有关

10、费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在运用本报告成果时应予以充足的考虑及注重。5、本估价报告所拟定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致也许的损失，本评估机构不承当责任。7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供应其她任何单位和个人使用，其所有或部分内容不得刊载于任何文献、公示或公开媒体上。8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告

11、完毕之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完毕之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。 9、本估价报告的最后解释权由本评估公司所有。房地产估价成果报告（新星宇之悦房估报纸字 1354号）一、 委托估价方委托方名称：长春新星宇房地产开发有限责任公司委托方地址：高新北区中科大街与光机路交会法定代表人：徐旖旎委托人证件：身份证委托人证件号：6184X二、受理估价方估价方名称：城建学院房地产资产评估有限公司法定代表人：畅畅估价方住所：长春市绿园区迎宾路16666号四单元2楼4210室估价资质级别：贰级三、估价对象概况（一）估价对象区位状况新星宇之悦房地产，估价对象位于吉

12、林省长春市高新北区中科大街与光机路交会，所在地段属长春市城区征税五级地段、长春市住宅三级地段。估价对象附近有吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，吉林大学附属高中。估价对象四周有北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-一汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家）。106路（太阳城-兴隆山），116路，131路等交通便利；周边基本设施、公共配套设施较为完善;政府机关较少,环境较好。接近属于新光复路商圈，氛围较好。（二）估价对象实物

13、状况估价对象为一栋住宅，共五层，建成于，根据长春市房屋重置价格原则附表，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，拟定估价对象为九成新，建筑构造为砖混一等。目前，由于徐旖旎女士正忙于解决各类问题，对该住宅市场发租无暇顾及，急于变现，故该住宅为简装，前三层卖出，其他楼层临时空置。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，600600硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。柱

14、面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。（三）估价对象权益状况本次评估的范畴为吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产，产权属长春新星宇房地产开发有限责任公司所有。其房屋所有权证证号为吉房权证市字第012588号，证载设计用途为住宅，总建筑面积为290523平方米，估价对象为其中三层的200平方米的住宅；其国有土地使用证证号为吉国用（）第481号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终结日期为2053年12月2日，土地使用权面

15、积为143598平方米。 至估价时点，其权利状况明确，未发现她项权利登记及法定优先受偿权利。四、估价目的本次评估目的是拟定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参照根据。五、估价时点12月2日 六、价值定义本报告所拟定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。七、估价根据1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文献； （1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国都市房地产管理法； （3）中华人民共和国城乡土地使用权出让和转让暂行措施；（4）都市房地产转让管理措施； （5）中华人民共和国

16、担保法；（6）中华人民共和国物权法。2、房地产估价规范（中华人民共和国国标GB/T50291-）；3、房地产估价合同；4、委托方提供的房屋所有权证（吉房权证市字第012588号）；5、委托方提供的国有土地使用证（吉国用第481号）；6、委托方提供的其她有关资料；7、评估人员现场查勘、实地调查之成果。（1）现场勘察、照相和记录； （2）长春市房地产市场信息；（3）人民银行发布的资金存、贷款利率； （4）委估住宅附近房地产投资回报状况；八、估价原则本次估价遵循如下的房地产估价原则 1、 独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则规定估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职

17、业道德，按照估价对象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒有关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。 2、 合法原则 合法原则规定房地产成果是在估价对象依法鉴定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。本报告估价对象已办理房地产权证（吉房权证市字第012588号）等产权证资料，证载用途为住宅。本报告按其法定住宅用途进行估价。 3、 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则规定房地产估价成果是在估价对象最高最佳使用下的价

18、值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上也许、经济上可行，通过充足合理的论证，可以使估价对象的价值达到最大化的一种最也许的使用，估价对象其合法批准用途为住宅，建筑设计、平面布局及配套均按住宅用途进行，与批准用途相符，已达到最佳运用状态，符合最高最佳使用原则。本报告按住宅用途进行估价。 4、 替代原则 替代原则规定房地产估价成果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论根据是同一市场上相似物品具有相似市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价可以运用市场资料进行和完毕的重要理论前提。本次估价选用了多种近期房地产市场上周边类似商业房地产的交易价格来拟定估价对象的客观价格。 5、 估

19、价时点原则 估价时点原则规定房地产估价成果是在由估价目的决定的某个特定期间的价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间有关性和时效性。估价结论一方面具有很强的时间有关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的钞票流量对其价值影响是不同的。估价结论同步具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同一估价对象在不同步点会具有不同的市场价格。本报告的估价时点为现场查看之日。 6、 谨慎原则 按房地产抵押估价指引意见规定，谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它规定在存在不拟定性因素的状况下作出估价有关判断时，应当保持必要的谨慎，充足估计抵押房地产在抵押权实现时也许受到

20、的限制、将来也许发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告的估价成果为抵押价值，将遵守谨慎原则进行估价。九、估价措施根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为重要估价措施”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场根据充足，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价措施”。由于估价对象系经营用房（用于出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资

21、料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际状况，拟定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本措施，并对以上多种措施测算的价格进行综合解决，最后求取估价对象的总价格和单位价格。（一） 市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作合适的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。采用公式：比准价格可比实例价格交易状况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正或：比准价格可比实例价格（二） 收益法 估计估价对象将来的正常净收益，选用合适的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。 V=A/Y1-

22、1/(1+Y）n 式中：A-房地产将来的年净收益 Y-房地产的报酬率 n-房地产的收益年限，具体是从估价时点开始计算的将来可以获取净收益的时间，一般称为收益年限。十、估价成果通过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合长春市房地产行情，拟定估价对象在估价时点12月2日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为总价RMB1331377万元，大写金额：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。 十一、估价人员（专职注册房地产估价师）签发人员: 畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：） 签名： 审

23、核人员： 陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：420512） 签名： 实地查勘、撰写人员： 畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：） 签名： 陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：420512） 签名：十二、估价作业日期 12月2日至12月13日十三、 估价报告应用有效期 本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完毕之日起计。房地产估价技术报告（仅供估价机构存档和提交有关管理部门查阅）一、 个别因素分析（一）估价对象权属状况1、名称、坐落和概况本次评估的范畴为吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦，评估总建筑面积为290523平方米的其中3层楼一间200平方米的住宅；产权属

24、长春新星宇房地产开发有限责任公司所有，土地权属性质为国有出让，其房屋所有权证证号为吉房权证市字第012588号，证载设计用途为住宅，其国有土地使用证证号为吉国用（）第481号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终结日期为2053年12月2日，土地使用权面积为143598平方米。所在建筑物总层数为5层，钢混构造，简装。至估价时点，其权利状况明确，未发现她项权利登记及法定优先受偿权利。2、估价范畴界定本次估价范畴仅限于该幢建筑物及其分摊的土地面积，不涉及其她也许存在的构筑物、树木、动产、债权债务等。（二）估价对象实物状况1、位置状况1）坐落：长春市高新北区中科大街与光机路交会2）方位：

25、地处高新北区中科大街北侧，光机路交会东侧3）距离：吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，吉林大学附属高中很近4） 朝向：东南5）楼层：5层2、交通状况1） 出入可用交通工具：目前为公交车，北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-一汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家）。106路（太阳城-兴隆山），116路，131路等 2）交通管制：区域内重要干道红绿灯设臵较多，对交通有一定影响；3） 停车以便：社区设有地下停车场，停车较以便

26、。3、环境状况1）自然环境：区域内绿化率不高，自然环境一般； 2）人文环境：区域内高档楼盘较多，居民素质较高； 3）景观：区域内一般。4、外部配套设施1）基本设施：给水、排水、供电、通讯、消防等基本设施齐全，保证率好；2）公共服务设施：附近有百佳超市、学校、医院、银行等公共设施，生活以便。5、区域将来变化趋势交通变化、规划变化、环境变化等。(三) 估价对象实物状况1、土地实物状况描绘与分析1）土地面积：143598平方米2）用途：住宅3）形状：规则4）地形地势：平坦5）土壤地基：较好6）基本设施完备限度：宗地内“六通”，即通水、排水、通电、通讯、通路、通气。7）土地平整限度：已建建筑物，余地平

27、整。2、建筑物实物状况描绘与分析1）住宅名称：新星宇之悦2）评估建筑面积：290523平方米的3层楼一间200平方米住宅3）用途：住宅4）所属建筑物建筑构造：砖混构造，共5层5）维护保养状况：较好6）完损状况：外观完好，无明显损伤7）重要装修原则及设施状况如下： 该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，600*600硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝

28、基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。二、区域因素分析（一）宏观区域因素分析 攻略一：北美风情小镇，新星宇集团倾情打造的北美生态小镇新星宇之悦，带你体验原汁原味的北美之旅。攻略二：长春北湖国家湿地公园，国家级湿地公园，园区内十大景观分区，各具艺术特色，布满活力，引领长春旅游新高度。特色植物景观区，浓厚的老式文化韵味，春季绿柳桃花、秋季枫林、桦林绚烂多彩，呈现独特的北方植物景观特色，成为柳、枫、桦的植物展示园；湖岛风光游览区，在满足水利功能的基本上，发明宏阔、优美的湖景风光，运用

29、独特的地理位置优势设计湿地博物馆，作为公园地标性建筑。 攻略三：奥体公园，位于长春高新区东北核心区内的长春奥体公园，不仅是长春集体育场、体育馆、游泳馆、全民健身中心为一体的配套完善的大型体育公园。其设计创意以“长白林海”为立意主题，引用长白山的动势并承托森林之城的理念。整个设计简约大气，造型艺术独特，值得您在十一长假期间观光和鉴赏。（二）微观区域因素分析 坐落：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产。估价对象地段级别：长春市市区住宅三级、征税五级地段。四至：东北轻轨3号线，西临北远达大街，南临北四环路。周边环境及周边物业：吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，吉林大学附属高中，

30、吉林大学附属幼儿园，长春师范学院，长春工业大学，长春师范学院，吉林交通职业技术学院，兴华学校（中小学）。景观:北湖湿地公园，新天地购物公园。交通条件：北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家）。106路（太阳城-兴隆山），116路(长春站-老家站），131路（奶牛场站-长春站(黄河路)等。繁华限度：估价对象地处欧亚超市，中东瑞家家居广场、金海马家居广场、红星美凯龙、国贸商都，属闹中取静，

31、周边配套商业网点较多，其繁华限度良好。公共配套设施完备限度：完备。三、市场背景分析房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产公司的投资积极性看，管理的开发面积、新动工的面积都开始回升，开发商公司的租金非常的富余，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发公司的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产来年还是保持增长。非常关怀房地产公司信贷安全，房地产开发的贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个商品房贷款的20%，房地产不良贷款率下降，从这几种体现都是积极的，向上的，这是值得肯定的。总体上房地产市场存在了诸多的问题，从开发的角度来讲，整个房地

32、产的供求关系，这种供应关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点都市尤为突破，导致的这些都市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点都市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了某些基本需求以外，某些投资性需求也是非常的迅速，城乡住房面积整体得到改善的同步，在个别地区和重点都市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大较好。将来房地产市场发展，如果谈趋势的话，房地产市场基本需求处在稳定阶段。 房地产业将作为支柱产业仍

33、将持续，和目前中国经济增长的特点有关系，我特别注意到甘市长所讲非常客观的精确的对中国经济的评价，中国经济的增长，投资是重要的拉动力，房地产和投资作为经济增长重要的支撑点，房地产业与工业的关系，房地产自身产业链非常长，和有关的产业也非常大，对工业的影响是非常大的。中国经济发展到今天，制约经济发展最核心的环节已经不在生产端了，我们有足够的生产能力，我们有充足的资金，我们目前缺的是市场，但凡和市场关系密切的产业都是国民经济发展当中最重要的产业，房地产是上游产业的市场，同步对消费市场的关联度非常高，买了房子后来，带动了家电、装修所有的装饰装璜。房地产与家具消费的关联度高，目前要推动构造的转变，此后要逐

34、渐提高消费对国民经济的影响，这需要一种过程。 使人们敢消费，有能力消费，这不能短期内可以变化的，中国仍然保持一定的经济增长速度，维持我们的就业和社会经济的发展，房地产仍然要在这样保障经济增长当中发挥了重要的作用，住房发展趋势性的问题。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最也许的使用，这种最也许的使用，是法律上容许，技术上也许，财务上可行，通过充足合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体体现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是由于在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充足发挥房地产的潜力。估价对象房屋证载用途为住宅，土地证

35、载地类（用途）为住宅，实际用途为住宅；根据房地产估价规范中的保持现状前提：觉得保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照目前的使用方式持续使用。因此，本估价报告的估价对象按住宅用途进行估价符合最高最佳使用原则。五、估价措施选用根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为重要估价措施”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场根据充足，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价措施”。由于估价对象系经营用房（出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此

36、，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际状况，拟定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本措施，并对以上多种措施测算的价格进行综合解决，最后求取估价对象的总价格和单位价格。1、 市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作合适的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。 采用公式：比准价格可比实例价格交易状况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正或：比准价格可比实例价格、 收益法：估计估价对象将来的正常净收益，选用合适的资本化率将其折

37、现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。 采用公式：V=A/Y1-1/(1+Y）n 式中： A-房地产将来的年净收益 Y-房地产的报酬率 n-房地产的收益年限，具体是从估价时点开始计算的将来可以获取净收益的时间，一般称为收益年限。六、估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选用汉森香榭里 选用三个与估价对象区位相近、用途相似、规模相称的类似房地产A、B作为可比实例。 （1）可比实例A汉森香榭里。汉森香榭里位于高新区超越大街以东、规划路以北、超群街以西、创意路，为32层钢混构造，约建于，九成新，住宅氛围一般。项目周边有益田商业中心、沃尔玛购物广场、欧亚卖场、肯

38、德基快餐、移动营业厅、网通营业厅、人气鼎沸潜力无限。硅谷医院、博爱中医院、北京安贞医院全满足健康需求。新建北京师范大学附属学校囊括幼儿园、小学、初中，完全的一体化一站式教学峰层。双语幼儿园、省二实验小学、吉林艺术学院动画学院、吉林建筑工程学院装饰学院等一站式教育体系为孩子铺就成长之路，更提高了区域人群素养。建设银行、中国银行、工商银行、商业银行等金融机构林立，为居者提供了最大化的金融条件。社区自身拥有一种6万平的会所，内部建有万平会所，双语幼儿园，办公用房，配套商业。社区周边公交线路有4条，其中：164路（莲花泡-欧亚卖场）到拉洛屯站下车步行至项目地、239路（公交医院-长春五华公司）到创业大

39、厦站下车打车约10分钟达到项目地；124路（太阳城-大屯）硅谷大街站下车，打车约10分钟达到项目地；262路(长春站-硅谷医院)在硅谷医院站下车，打车约15分钟达到项目地。目前市场租金为1100元/月。汉森香榭里建筑全景汉森香榭里入口 文庭雅苑 （2）可比实例B文庭雅苑。文庭雅苑位于朝阳区迈进西街与繁华路交汇处，为13层中高层住宅，约建于，九成新，住宅氛围一般。 紧临师大附小、125中、电台小学、 幼儿园:吉大双语幼儿园、思学双语艺术幼儿园学校、吉林省委党校、长春精诚航空职业学校。 沃尔玛超市、东方家园 、吉林大学远程教育学院信息技术教学中心。工行、建行、商行、中国工商银行湖光路储蓄所、吉林银

40、行长春兆华支行、中国建设银行、迈进大街支局邮政储蓄、长春市商业银行、中国农业银行长春市双德分理处。百合口腔、前卫医院、朝阳区南站繁华社区卫生服务站、吉林省肿瘤医院、朝阳区南站社区卫生服务中心、郑文友中医肿瘤医院云南驻长春征询处、朝阳区七九三社区卫生服务站。该写字楼市场租金为1200元/月。文庭雅苑建筑全景文庭雅苑 表一 可比实例资料 实例项目A汉森香榭里B文庭雅苑C估价对象交易日期11月20日11月2日12月2日交易状况正常正常正常建筑面积（）150200200土地使用权性质出让出让出让土地级别征税五级征税五级征税五级区域因素繁华限度优较优较优交通便捷度优优较优环 境优优优公共设施配套完备限度

41、较完备较完备较完备个别因素新旧限度九成新九成新九成新土地剩余使用年期393840空置率5%5%租金（元/月.）11001200停车位充足充足充足物业管理有有有建筑装修简装简装简装设施设备三部电梯三部电梯一部电梯平面布置合理合理合理建筑构造钢混钢混砖混工程质量优优优总楼层32135层朝 向南西南东南交易价格(元/m2)68007100-2、 可比实例修正系数 （1）建立价格可比基本。可比实例A、B付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按单位建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元。 （2）交易状况修正。可比实例A、B均属正常交易，交易状况无需修正，故修正系数分别为100/100、100/1

42、00、100/100。 （3）交易时间修正。可比实例A、B、的成交日期与估价时点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一种月未浮现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数。 （4）区域因素修正。采用直接比较调节法进行区域因素修正：一方面，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调节价格的比率，对可比实例价格

43、进行调节。（见表二、表三所示） （5）个别因素修正。采用直接比较调节法进行个别因素修正：一方面，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调节价格的比率，对可比实例价格进行调节。（见表二、表三所示） （6）各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表二和表三所示。 表二 各项修正因素得分表 实例项目A汉森香榭里B文庭雅苑C估价对象交易日期100100100交易状况

44、100100100区域因素繁华限度101100100交通便捷度101101100环 境100100100土地级别100100100公共设施配套完备限度100100100个别因素新旧限度100100100土地剩余年期10099100空置率100100100租金（元/月.）100100100停车位100100100物业管理100100100建筑装修100100100设施设备101101100平面布置100100100建筑构造102102100工程质量100100100楼 层101101100朝 向100100100 表三 各项修正因素修正系数及比准价格计算表 实例项目A汉森香榭里B文庭雅苑C估价对

45、象交易日期100/100100/100100/100交易状况100/100100/100100/100区域因素繁华限度100/101100/100100/100交通便捷度100/101100/101100/100环 境100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100公共设施配套完备限度100/100100/100100/100个别因素新旧限度100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/100空置率100/100100/100100/100租金（元/月）100/100100/100100/100停车位100/

46、100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100设施设备100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100建筑构造100/102100/102100/100工程质量100/100100/100100/100楼 层100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100交易价格（元/m2）68007100-比准价格（元/m2）6406.546824.316615.43取平均值，估价对象比准单价为：（6406.54+6824.32）2=6

47、615.43（元/）估价对象房地产的比准价格为：6615.43200=1323086（元）3、市场法的估价测算成果采用市场比较法，通过以上测算得出： 估价对象总价为1323086元；单价为6615.43元/平方米（二）采用收益法分析测算1、估算年潜在毛收入本次评估可获收益的住宅用房建筑面积为200平方米。估价人员通过对估价对象周边类似住宅租金和对实地经营状况的调查理解，结合长春市同类房地产市场租金水平以及对将来市场行情的预测进行综合分析，选用三个与估价对象区位相近、用途相似、规模相称的类似房地产A、B作为可比实例。可比实例A汉森香榭里，月租金1100元/平方米;可比实例B文庭雅苑，月租金120

48、0元/平方米。取平均值，估价对象租金原则为：（1100+1200）2=1150（元/m2） 由此拟定估价对象在现时状态下，在将来收益年限内租金将保持较平稳的状况，估价对象月租金为1150元/平方米,根据此租金水平，计算估价对象房地产在充足运用、无空置状况下的年潜在毛收入为： 115020012=2760000（元）2、估算年有效毛收入根据估价人员对长春市住宅市场的调查，与估价对象区位相近、用途相似、规模相称的类似房地产，参照可比实例A汉森香榭里、可比实例B文庭雅苑二个住宅空置率，拟定因空置、拖欠租金以及其他因素导致的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为：2760000（1-5%

49、）=262（元）3、 年运营费用的测算 运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，涉及维修费、管理费、保险费以及税费等。（1）估算年管理费 管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，涉及物业费、采暖费等，依行业原则,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算，则年管理费为：27600002%=55200（元）（）估算年维修费估价对象系砖混一等构造，根据长春市房屋重置价格原则，估价对象建筑物的重置单价为6000元/平方米。依行业原则, 维修费用按建筑物重置价格的1.5计算，则年维修费用为：20060001.5%=18000（元）（）估算年保险费依规定,年保险费按房屋现值的2%计算

50、，根据国标房地产估价规范（GB/T50291-1999）及长春市房屋重置价格原则，砖混构造残值率为2%，耐用年限为50年，则年保险费为：6000-6000（1-2%）/502002%=2353（元）（）估算年税费估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算，则年税费为：26212%=314640（元）估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、都市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算，则年税费为：2625.85%=153387（元）估算土地使用税，依长春市规定，按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取，则土地使用税

51、为：20010=（元）年税费为：314640+153387+=470027（元）（）年运营费用合计 估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和，则年运营费用为：55200+18000+2353+470027=545580（元）4、估算年净收益 估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则年收益为：=2076420(元）5、资本化率的拟定 资本化率的本质是投资收益率，根据房地产估价规范（GB/T50291-1999），本次评估采用为资本化率计算措施为市场提取法，即收集市场上两宗以上类似房地产的价格、净收益，选用收益法计算公式：，

52、求出其资本化率。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查理解，结合长春市同类房地产市场租金水平以及对将来市场行情的预测进行综合分析，选用两个与估价对象区位相近、用途相似、规模相称的类似房地产资本化率市场提取法的计算资料（见表四）： 表四 资本化率市场提取法计算表 实例项目A汉森香榭里B文庭雅苑市场单价(元/)68007100建筑面积（）150200房地产销售价格V(万元)102142租金（元/月）11001200空置率5%5%年有效毛收入(万元)188.1273.6年总费用(万元)39.2756.83净收益A148.83216.77剩余年期n3938资本化Y15.14%15

53、.76%取平均值，估价对象资本化率为：（15.14%15.76%）2=15.45%6、尚可使用年限的拟定收益年限是估价对象自估价时点起至将来可获收益的年数。估价对象的估价时点为12月2日，估价对象土地使用权获得方式为出让。根据估价对象的国有土地使用证证载用途为其她商服用地，估价对象的土地使用权终结日期至2053年12月2日止，考虑到本次评估以商业用途为估价前提，即至估价时点分摊土地剩余使用年限约为40年。估价对象证载构造为钢混，建筑物耐用年限为50年，不小于土地使用权剩余使用年限，故本报告拟定估价对象收益年限为土地剩余使用年限，即约为40年。7、 收益价格的求取（）选用收益法计算公式估价对象现

54、时年收益较为稳定，估计将来的剩余年限里年收益会保持稳定状况，为了计算的简便，本报告采用在收益年限里每年净收益不变的公式进行计算：式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为将来可获收益的年限。（）收益价格计算 估价对象收益价格：V=20764201/5.45%1-1/(1+15.45%)=1339669 估价对象单价：1339669200=6698(元/平方米)8、收益法测算成果采用收益法，通过以上测算得出： 估价对象房地产收益价格为RMB1339669元；单价6698元/平方米。七、估价成果拟定通过前面的测算，采用市场比较法测算出估价对象比准价格为RMB1323086元,采用收益法

55、测算出估价对象收益价格为RMB1339669元，两种措施求得的成果较为接近，故本次评估取两种措施的算术平均数作为最后的评估成果，则：房地产价格（13230861339669）21331377元房地产单价13313772006656.89元/平方米综上所述，考虑不可量化的因素，最后拟定估价房地产在估价时点时完整权利状态下，满足各项假设条件的公开市场价值为：总价RMB1331377万元，大写金额：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。 附 件一、委托估价合同 估价委托合同 新星宇之悦房估报字 1354号甲方（委托评

56、估方）：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐旖旎住所：长春新星宇乙方（受托评估方）：城建学院房地产资产评估有限公司住所：吉林省长春市绿园区迎宾路1666号吉林建筑大学城建学院（一）评估范畴 根据甲方的委托，本项目评估对象和评估范畴为：新星宇之悦楼盘3层一间200平方米住宅。（二）评估的目的甲方设定本次评估目的为：拟定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参照根据。（三）评估内容（价值类型）本次委托评估内容为：新星宇之悦楼盘3层一间200平方米住宅转让价值。（四）评估基准日甲方设定本次评估基准日是：12月2日。 (五）甲乙双方的责任（1）甲方的责任

57、1）甲方保证估价对象的安全完整，对所提供的资料真实性、合法性、完整性负责。2）甲方及时为乙方的评估工作提供其所规定的评估明细表、数据资料和其她有关资料并加盖公章，保证向乙方提供有关资料的复印件与原件一致，且保证在实地查看现场时所批示的评估对象实物与甲方提供有关资料指向的实物一致。3)甲方应积极配合评估工作，对乙方派出的有关工作人员提供必要的工作条件。4)甲方按本合同的规定及时足额支付评估费用。5)未经乙方批准，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及有关当事方另有商定的除外。（2）乙方的责任1)乙方应按照国家有关法律法规和估价技术原则、规范进行评估，出具评估报告，保证评估报告的客观、公正、公平。2)乙方在评估过程中，应自觉维护甲方及有关当事人各方的合法利益。3)在评估过程中，乙方应与甲方充足互换意见，对甲方提出的真实、客观、合理的意见应当予以充足考虑。 4)乙方对执行业务过程中知悉的甲方商业秘密严加保密。除非国家执业准则另有规定，或经甲方批准，乙方不得将其知悉的商业秘密和甲方提供的资料对外泄露。 5)未经甲方书面许可，乙方及参与项目的注册房地产估价师不得将评估报告的内容向