深圳龙岗阳光天健城豪宅项目营销推广策略报告_193页

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1、Page 1大运新城上空的城市豪宅大运新城上空的城市豪宅深圳深圳龙岗龙岗阳光天健城营销策略报告阳光天健城营销策略报告Page 2 本报告立足于天健集团对项目的发展预期，通过一定的项目本报告立足于天健集团对项目的发展预期，通过一定的项目营销定位分析方法，对项目现状进行剖析，结合外部市场机会与营销定位分析方法，对项目现状进行剖析，结合外部市场机会与企业内部资源，来判断项目的营销方向，并对营销模式提出具体企业内部资源，来判断项目的营销方向，并对营销模式提出具体的方式方法。的方式方法。前前 言言Page 3本次报告主要解决项目两个核心问题：本次报告主要解决项目两个核心问题：1 1、立形象、立形象如何在

2、高价值的预期下塑造项目高形象？如何在高价值的预期下塑造项目高形象？2 2、争客户、争客户如何定位客户，实现项目成功销售？如何定位客户，实现项目成功销售？项目需解决问题项目需解决问题两大关键问题两大关键问题Page 4解决之法：解决之法：1 1、区域价值借势、区域价值借势大运的契机使龙岗成为深圳最具前景、和谐、活力、宜居之地。大运的契机使龙岗成为深圳最具前景、和谐、活力、宜居之地。这里的这里的“阳光天健城阳光天健城”不是龙岗的，而是深圳的，乃至世界的阳光天健城！不是龙岗的，而是深圳的，乃至世界的阳光天健城！2 2、客户来源拓展、客户来源拓展便捷交通规划打破空间壁垒，高标准规划吸引高素质人群。便捷

3、交通规划打破空间壁垒，高标准规划吸引高素质人群。交通改善，大运、会展、高新产业带来更广泛区域的客户。使其成为更和谐、更活力、交通改善，大运、会展、高新产业带来更广泛区域的客户。使其成为更和谐、更活力、更宜居的便捷之地。更宜居的便捷之地。Page 52009，阳光天健城，阳光天健城Page 6第一部分 住宅部分Page 7 以未来的角度审视区域价值；以未来的角度审视区域价值；以未来的高度拉升区域价值！以未来的高度拉升区域价值！Page 8l主要的金融中心；主要的金融中心；l跨国公司总部所在地；跨国公司总部所在地；l国际性机构的集中程度；国际性机构的集中程度；l商业部门（第三产业）的高度发展；商业

4、部门（第三产业）的高度发展；l具有国际意义的加工工业等具有国际意义的加工工业等主要制造业的中心；主要制造业的中心；l国际性的港口、国际航空港等世界交通的重要枢纽；国际性的港口、国际航空港等世界交通的重要枢纽；l城市人口达到一定的规模。城市人口达到一定的规模。区域经济核心论区域经济核心论深圳，未来的深圳，未来的“国际大都会国际大都会”“国际大都会国际大都会”七大基础指标七大基础指标美国学者弗里德曼提出的衡量世界城市的七项指标：Page 9十一五期间十一五期间中国第一个综合性的经济特区中国第一个综合性的经济特区 七五期间七五期间经经 济济 性性 城城 市市 八五期间八五期间区域性中心城市，区域性中

5、心城市，辐射周边辐射周边九五期间九五期间国际专业性城市，国际专业性城市，生产服务生产服务十五期间十五期间城市地位不断提升深圳城市定位升级，深圳城市定位升级，国际大都会形成国际大都会形成国际都会国际都会、和谐之城、活力之城、宜居之城、便捷之城。国家经济特区，自主创新、循环经济的示范城市；2.支持香港的服务基地，国际性金融、贸易和航运中心；3.国家国家高新技术产业基地高新技术产业基地和和现代文化产业现代文化产业基地基地；4.国家重要交通枢纽和口岸；5.国际著名旅游地著名旅游地。区域经济核心论区域经济核心论深圳，未来的深圳，未来的“国际大都会国际大都会”Page 10 根据深圳根据深圳“三轴两带多中

6、心三轴两带多中心”的整体规划，龙岗中心城位于东部发展轴与北部发展带的整体规划，龙岗中心城位于东部发展轴与北部发展带交汇处，是交汇处，是深圳未来城市布局的东中心深圳未来城市布局的东中心。区域经济核心论区域经济核心论龙岗，深圳未来东中心龙岗，深圳未来东中心东部发展轴东部发展轴是惠是惠深深港区域性产业聚合发展走廊，主要承担港区域性产业聚合发展走廊，主要承担高新技术产业高新技术产业和和先进制造业先进制造业等功能；等功能；重点建设重点建设大运新城大运新城、坪山新城及东部通道、莲塘口岸、坪山新城及东部通道、莲塘口岸、厦深铁路厦深铁路、深惠城际线深惠城际线等重点交通基础设施，进一步提升龙等重点交通基础设施，

7、进一步提升龙岗中心服务功能及大工业区发展水平。岗中心服务功能及大工业区发展水平。深圳市城市总体规划（深圳市城市总体规划（2007-20202007-2020）草案）草案Page 11大运，区域发展最大契机，城市发展助推器大运，区域发展最大契机，城市发展助推器 “深圳深圳龙岗，与世界零距离龙岗，与世界零距离”“大运期间，政府的投入将达到约大运期间，政府的投入将达到约500500亿，所带动的投资总额将达到亿，所带动的投资总额将达到15001500亿以上，最终体现在对龙岗亿以上，最终体现在对龙岗GDPGDP的贡献上至少达到的贡献上至少达到30003000亿元。这意味着龙岗将在亿元。这意味着龙岗将在3

8、 3、4 4年的时间内完成年的时间内完成1010年左右的建设任务，龙岗的基础年左右的建设任务，龙岗的基础设施、城市建设因此至少提前设施、城市建设因此至少提前5 5年。年。”南方日报南方日报大运新城，深圳重点规划的四大新城之一，深大运新城，深圳重点规划的四大新城之一，深圳的世界性飞跃；圳的世界性飞跃；不可替代的功能型片区（深圳市体育中心、龙不可替代的功能型片区（深圳市体育中心、龙岗区商务中心和会展中心，与深圳城市功能互补岗区商务中心和会展中心，与深圳城市功能互补的高级功能型区域）的高级功能型区域）；大运规划促进片区配套进一步升级；大运规划促进片区配套进一步升级；深圳深圳龙岗，与世界零距离龙岗，与

9、世界零距离Page 12 区域前景区域前景因体育而成名的国际都会因体育而成名的国际都会悉尼悉尼：奥运会主场馆区红布什湾（奥运会主场馆区红布什湾（homebush Bayhomebush Bay），从，从一个荒芜的不毛之地一个荒芜的不毛之地发展发展为融合为融合新的生活方式和理念的新的生活方式和理念的居住居住区区的神奇跨越的神奇跨越，一个集体育、居住、商业、娱乐休闲，以及公共，一个集体育、居住、商业、娱乐休闲，以及公共活动空间为一体的崭新的体育卫星城市活动空间为一体的崭新的体育卫星城市。巴塞罗那巴塞罗那：将奥运建设融入城市改造规划，在奥运会后：将奥运建设融入城市改造规划，在奥运会后1010年的经济

10、社会发展中大放异彩，年的经济社会发展中大放异彩，形成人文特点的城市建设格局，保证城市可持续性发展，令世人瞩目；形成人文特点的城市建设格局，保证城市可持续性发展，令世人瞩目；Page 13 区域前景区域前景因体育而成名的国际都会因体育而成名的国际都会奥运之于北京奥运之于北京，城市基础建设升级，国际地位升级、文化、社会、经济效应全面升级。世，城市基础建设升级，国际地位升级、文化、社会、经济效应全面升级。世界目光聚焦北京；界目光聚焦北京；鸟巢、水立方，更是区域标志性代表。鸟巢、水立方，更是区域标志性代表。Page 14 区域前景区域前景龙岗，比肩世界的未来国际都会核心龙岗，比肩世界的未来国际都会核心

11、体育经济对房地产的刺激可归结为，体育经济对房地产的刺激可归结为，因承办赛事而进行的城市规划对房地产市场产生因承办赛事而进行的城市规划对房地产市场产生的积极促进作用的积极促进作用。本项目位于龙岗奥体新城旁，奥体新城的规划对片区房地产乃至本项。本项目位于龙岗奥体新城旁，奥体新城的规划对片区房地产乃至本项目将产生较大影响；目将产生较大影响；体育经济催生新城市中心的实现体育经济催生新城市中心的实现。强大的体育经济刺激，交通建设、产业升级、配套。强大的体育经济刺激，交通建设、产业升级、配套完善、可促使区域发展成为新的城市中心；完善、可促使区域发展成为新的城市中心；深圳深圳龙岗龙岗与世界零距离与世界零距离

12、Page 15“零距离零距离”之之交通规划交通规划地铁：地铁：3 3号线号线、1212号线号线，城市进程加速器城市进程加速器，大大缩短龙岗与深圳各区距离。，大大缩短龙岗与深圳各区距离。铁路：铁路：厦深铁路厦深铁路建设，预计建设，预计2011投入使用。投入使用。串起深圳、汕头、厦门三个经济特串起深圳、汕头、厦门三个经济特区，联结长、珠三角和海峡西岸经济区三大经济板块的区，联结长、珠三角和海峡西岸经济区三大经济板块的“黄金走廊黄金走廊”。促进城市促进城市客流、物流经济的快速发展。客流、物流经济的快速发展。高快速路：有高快速路：有城市第二条深南大道城市第二条深南大道之称的之称的深惠路深惠路，龙翔大道

13、龙翔大道(接驳水官高速接驳水官高速)、机、机荷高速（直达机场）、惠盐高速（连接惠州、盐田）等，荷高速（直达机场）、惠盐高速（连接惠州、盐田）等，立体化交通路网构建城立体化交通路网构建城际际3030分钟生活圈。分钟生活圈。Page 16 “大运新城，规划中的体育运动中心和高端体育大运新城，规划中的体育运动中心和高端体育产业基地，产业基地，20112011年世界大学生运动会主场地。除体年世界大学生运动会主场地。除体育场馆外，深圳还将在此筹建广播电视转播中心，育场馆外，深圳还将在此筹建广播电视转播中心，大运村、大运中心酒店和一个总面积达大运村、大运中心酒店和一个总面积达6.56.5平方公里平方公里的

14、奥林匹克体育公园。大运会之后，大运新城将代的奥林匹克体育公园。大运会之后，大运新城将代表深圳承办各类体育赛事活动。大运会所有场馆要表深圳承办各类体育赛事活动。大运会所有场馆要求求20102010年年1212月底前全部建成，并进行试运营月底前全部建成，并进行试运营”。龙岗政府在线龙岗政府在线“零距离零距离”之之高端配套高端配套星级酒店星级酒店高交会馆高交会馆天安数码城天安数码城游泳中心、游泳中心、主体育馆、主体育馆、主体育场主体育场信息学院信息学院国际汽车国际汽车展览中心展览中心网球中心、网球中心、自行车场馆、自行车场馆、公众高尔夫球场公众高尔夫球场大运会国际广大运会国际广播电视中心播电视中心酒

15、店、公众高尔夫、汽车展览中心、体育馆、主赛场、酒店、公众高尔夫、汽车展览中心、体育馆、主赛场、医院、国际广播电视中心医院、国际广播电视中心内外部资源共同打造区内外部资源共同打造区域标准国际化配套域标准国际化配套。龙岗中医院龙岗中医院Page 17“零距离零距离”之之生态资源生态资源大运自然公园大运自然公园龙城公园龙城公园（余石岭公园）（余石岭公园）家门口的家门口的“双公园双公园”龙城公园（余石岭公园）：龙城公园（余石岭公园）：以休闲、园林式的山地以休闲、园林式的山地公园形式进行规划建设，定位为健康、生态、休闲、公园形式进行规划建设，定位为健康、生态、休闲、景观的区级市政公园。景观的区级市政公园

16、。大运自然公园：大运自然公园：以大运中心高标准的建设水平为依以大运中心高标准的建设水平为依托，充分利用现有自然资源，成为一个托，充分利用现有自然资源，成为一个赛时服务于赛时服务于大运会大运会，赛后服务于深圳市民及广大游客的体育生赛后服务于深圳市民及广大游客的体育生态公园态公园。赛后，公园将成为以健康活力为主线，集。赛后，公园将成为以健康活力为主线，集纪念、休闲、运动、集会、表演、展示纪念、休闲、运动、集会、表演、展示为一体，在为一体，在城市中具有独特使命作用的城市公园绿地。城市中具有独特使命作用的城市公园绿地。Page 18大运自然公园大运自然公园“城市公园绿地城市公园绿地”Page 19“零

17、距离零距离”之之产业升级产业升级龙岗现有产业主要以龙岗现有产业主要以加工制造业加工制造业及及工业园区工业园区为主；为主；根据规划，未来龙岗将在进一步提升龙岗中心服务功能及大工业区发展水平的基础上，发展根据规划，未来龙岗将在进一步提升龙岗中心服务功能及大工业区发展水平的基础上，发展高新技术产高新技术产业业和和先进制造业先进制造业；作为城市副中心，龙岗中心（包括大运新城和龙岗中心城），在进一步发展综合服务职能的基础上重点作为城市副中心，龙岗中心（包括大运新城和龙岗中心城），在进一步发展综合服务职能的基础上重点发展发展文化体育文化体育和和商业服务业商业服务业，成为，成为深圳东部地区及辐射粤东地区的综

18、合服务中心深圳东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心；大运规划催生区域产业升级，东部分区以成功申办大运为契机，重点发展大运规划催生区域产业升级，东部分区以成功申办大运为契机，重点发展体育休闲体育休闲及及工艺美术等产业工艺美术等产业，拓展深圳文化战略发展空间；拓展深圳文化战略发展空间；同时，规划区域同时，规划区域旅游业旅游业及及新兴产业新兴产业的发展空间。的发展空间。Page 20深圳的龙岗深圳的龙岗 世界的龙岗世界的龙岗活力中心、动力之都活力中心、动力之都未来最具发展前景的国际都会核心未来最具发展前景的国际都会核心区域定位区域定位城市发展城市发展配套建设配套建设区域资源区域资源产业升级产业升级

19、区域发展区域发展站在未来看龙岗站在未来看龙岗Page 21Page 22市场直击市场直击深圳市场深圳市场 深圳总面积2020平方公里，其中可用面积935.13平方公里；直至直至20082008年底，深圳可建设用地不足年底，深圳可建设用地不足200200公里。公里。根据深圳市近期建设规划（根据深圳市近期建设规划（2009-20102009-2010）Page 23深圳土地紧缺已成事实，可开发面积不足深圳土地紧缺已成事实，可开发面积不足200200平方公里，其集中在关外，平方公里，其集中在关外，龙岗区占全市的龙岗区占全市的48.8%48.8%；未来未来深圳商品房市场建筑面积供应量逐年下滑深圳商品房

20、市场建筑面积供应量逐年下滑；龙岗市场面临关内外的威胁，龙岗市场面临关内外的威胁，需要对龙岗区进行深入的价值挖掘和分析需要对龙岗区进行深入的价值挖掘和分析；深圳市商品房供应比较（深圳市商品房供应比较（2009-20102009-2010）市场直击市场直击深圳市场深圳市场Page 24深圳市历年房地产市场成交分析深圳市历年房地产市场成交分析0808年深圳市批准预售面积年深圳市批准预售面积666.6666.6，同比增长同比增长13.1%13.1%；住宅销售面积；住宅销售面积408.8408.8，同比，同比减少了减少了18.3%18.3%。成交。成交均价均价1265712657元元/，同比下跌，同比下

21、跌5.3%5.3%。0808年深圳市全年年深圳市全年供求比达供求比达1.631.63：1 1，供远，供远大于求大于求，市场积压量大。，市场积压量大。0808年全年年全年成交量集中在成交量集中在11-1211-12月份月份，政策，政策影响市场，积压的刚性需求井喷。影响市场，积压的刚性需求井喷。市场直击市场直击深圳市场深圳市场Page 250808年深圳市各区成交情况分析年深圳市各区成交情况分析0808年深圳市成交主要集中的关内的年深圳市成交主要集中的关内的宝安区及龙岗区宝安区及龙岗区。约占了全市总成交量的。约占了全市总成交量的70%70%。其中，其中，龙岗区龙岗区0808年共销售住宅面积年共销售

22、住宅面积138.63138.63，占全市，占全市34%34%；成交均价为；成交均价为90349034元元/，低于全，低于全市均价市均价28.6%28.6%0808年深圳市各区成交分析年深圳市各区成交分析市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 26市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场龙岗中心城楼市走势龙岗中心城楼市走势龙岗区的成交面积从龙岗区的成交面积从0707年开始，年开始，逐渐下降。逐渐下降。龙岗成交均价一路走高，随着龙岗成交均价一路走高，随着0707年的楼市出现泡沫，更是达到高点年的楼市出现泡沫，更是达到高点1047710477元元/。0808年受大势年受大势影响，有

23、所回落，影响，有所回落，市场趋于理性市场趋于理性。Page 27龙岗中心城市场分析龙岗中心城市场分析存量统计存量统计截至截至0909年年2 2月月6 6日全市的商品房存量共计日全市的商品房存量共计5763957639套；其中，龙岗区存量为套；其中，龙岗区存量为2216022160套套，占全市存，占全市存量的量的38.45%38.45%。是。是0909年竞争最为激烈的区域之一。年竞争最为激烈的区域之一。截至截至0909年年2 2月月6 6日，龙岗区住宅存量庞大，日，龙岗区住宅存量庞大，存量面积近存量面积近169169万万，其中，其中龙岗中心城的存量面龙岗中心城的存量面积达积达9191万万 。市场

24、直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 28岗心城市场分析岗心城市场分析存量统计存量统计 龙岗中心城目前剩余存量（已拿预售证）龙岗中心城目前剩余存量（已拿预售证）序序号号项目名称项目名称入市入市时间时间批售批售套数套数成交成交套数套数剩余剩余套数套数当前销当前销售率售率剩余主要户型剩余主要户型1 1瑞华园瑞华园08.12.208.12.28 8417417616135635614.63%14.63%两房、三房、四房两房、三房、四房2 2万象天成万象天成08.12.608.12.698198136636661561530.58%30.58%一房、两房、三房、四房一房、两房、三房、四房3

25、 3深业紫麟山深业紫麟山08.11.308.11.323233 3202013.04%13.04%townhousetownhouse4 4招商依山郡招商依山郡08.11.108.11.10 061361312912948448421.04%21.04%一房、两房、三房、四房一房、两房、三房、四房5 5水蓝湾水蓝湾08.9.608.9.6514514858542942916.54%16.54%一房、两房、三房一房、两房、三房6 6君悦龙庭君悦龙庭08.4.1208.4.1258958916316342642627.67%27.67%三房、四房三房、四房7 7徽王府徽王府07.6.2307.6.

26、2379879820820859059026.07%26.07%两房、三房、四房两房、三房、四房8 8一城峰景一城峰景08.7.2008.7.20239239174174656572.80%72.80%一房、两房、三房一房、两房、三房9 9风临国际风临国际08.4.2608.4.261051056 671071034634667.23%67.23%两房、三房、四房两房、三房、四房1010中海康城中海康城08.6.2108.6.211111112 222522588788720.23%20.23%两房、三房两房、三房1111金众蓝钻金众蓝钻08.3.808.3.81141141 11771779

27、6496415.51%15.51%一房、两房、三房一房、两房、三房1212龙翔花园龙翔花园08.1.1208.1.1260601818424230.00%30.00%复式复式1313公园大地公园大地07.12.107.12.16 62022028 81201207 782182159.52%59.52%三房、四房三房、四房1414水岸新都水岸新都07.12.007.12.08 81801807 76056051202120233.48%33.48%拼合四房、拼合四房、townhousetownhouse1515龙城国际龙城国际07.11.207.11.24 41061068 858158148

28、748754.40%54.40%一房、两房、三房一房、两房、三房1616公元盛世公元盛世07.10.107.10.14 4166166142142242485.54%85.54%三房、四房三房、四房1717天集雅苑天集雅苑07.10.507.10.5313313878722622627.80%27.80%一房、两房、四房一房、两房、四房1818锦峰森邻锦峰森邻07.8.2507.8.2542542528828813713767.76%67.76%一房、四房一房、四房1919城市花园二城市花园二期期07.9.1507.9.1530830811711719119137.99%37.99%两房、三房

29、、四房、复式两房、三房、四房、复式龙岗中心城目前可售房源约有龙岗中心城目前可售房源约有90939093套套；龙岗中心城剩余单位中以龙岗中心城剩余单位中以两房、三房、两房、三房、四房为主四房为主。市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 29项目名称项目名称发展商发展商地理位置地理位置占地面积占地面积 建筑面积建筑面积 工程进工程进度度预计推出预计推出时间时间 产品产品(万万)（万（万）深房新生项目深房新生项目深房集团深房集团新生路新生路7 7总总1616暂未动工暂未动工0909年下半年年下半年暂无暂无万科九州项目万科九州项目万科地产万科地产龙翔大道龙翔大道约约2121万万5858暂

30、未动工暂未动工1010年上半年年上半年暂无暂无阳光天健城阳光天健城天健地产天健地产黄阁路黄阁路7.77.7万万2323万万主体在建主体在建0909年下半年年下半年约约15001500套，套，70-14070-1402-42-4房房龙城领地龙城领地广业成地产广业成地产龙城龙城1111区区2.22.26.66.6主体在建主体在建0909年上半年年上半年2 2房、房、3 3房房康城国际康城国际 二、三期二、三期中海地产中海地产大运新城对面大运新城对面11.811.83030主体在建主体在建0909年下半年年下半年暂无暂无鹏达摩尔城鹏达摩尔城鹏达地产鹏达地产龙岗深惠路龙岗深惠路2.72.75.75.7

31、地基地基0909年底年底1010年初年初580580套，面积区间套，面积区间80-16080-160平米，主力户型平米，主力户型2 2房、房、3 3房房振业汇振业汇振业地产振业地产宝荷路宝荷路/沙荷路交汇处沙荷路交汇处10.210.226.426.4主体在建主体在建0909年上半年年上半年高层，高层，9090平米以下平米以下2 2房、房、3 3房为主房为主东方沁园四期东方沁园四期建设控股建设控股中心城平安路中心城平安路4 48 8地基地基0909年底年底1010年初年初2 2、3 3房为主的高档住宅房为主的高档住宅阅山华府阅山华府嘉旺城嘉旺城长兴路与回龙路交界长兴路与回龙路交界4.34.316

32、16主体在建主体在建0909年上半年年上半年中大户型（中大户型（8 8栋栋3232层高层及层高层及5 5栋栋Townhouse)Townhouse)绿景城市立方绿景城市立方绿景集团绿景集团龙翔大道龙翔大道/黄阁路交汇黄阁路交汇4 41313主体在建主体在建0909年底年底1010年初年初2 2房、房、3 3房、房、4 4房为主房为主星河龙岗项目星河龙岗项目星河地产星河地产深惠路与龙翔路交汇深惠路与龙翔路交汇1616总总2626暂未动工暂未动工0909年底年底1010年初年初TownhouseTownhouse、洋房及高层、洋房及高层华业玫瑰郡华业玫瑰郡华业地产华业地产吉祥路与龙平西路交吉祥路与

33、龙平西路交汇处汇处 4.964.9618.918.9主体在建主体在建0909年初年初约约200200套，主力户型套，主力户型135-170135-170平米，三房、四房为主，部分平米，三房、四房为主，部分8080平平米左右两房米左右两房 奥林华府奥林华府华讯伟业华讯伟业黄阁北路黄阁北路3.33.312.6412.64主体在建主体在建0909年初年初约约10001000户，面积区间为户，面积区间为87-26087-260平米，主力户型为平米，主力户型为140-170140-170平米三平米三房、四房房、四房合计合计/约约260260/龙岗中心城市场分析龙岗中心城市场分析待推量统计待推量统计市场直

34、击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 30l奥林华府奥林华府l中海康城中海康城l绿景城市立方绿景城市立方星河龙岗项目星河龙岗项目l 总用地面积：总用地面积：159236.60总建筑面积：总建筑面积：468090.86其中其中 住宅面积住宅面积：1717万万 商业面积：商业面积：8.2万容容 积积 率：率：1.66建筑密度建筑密度:30%绿绿 地地 率：率：40%主力户型：主力户型：三房、四房 TH及别墅基础资料基础资料项目优劣势项目优劣势 邻大运新城、交通邻大运新城、交通较为便利、低密度较为便利、低密度大社区大社区环境嘈杂、噪音影环境嘈杂、噪音影响大、配套不足、响大、配套不足、户型面

35、积偏大户型面积偏大优势：优势：劣势：劣势：项目配套项目配套交通：地铁交通：地铁3号线号线 深惠公路深惠公路配套：爱联学校配套：爱联学校 昌盛百货昌盛百货 爱联村委爱联村委周边环境：周边环境：四周农民房林立，西面、南面交通噪音大，环境较差。竞争分析竞争分析星河龙岗项目星河龙岗项目市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 31l奥林华府奥林华府l中海康城中海康城l绿景城市立方绿景城市立方星河龙岗项目星河龙岗项目l 总用地面积：总用地面积：28294.3总建筑面积：总建筑面积：90542容容 积积 率：率：3.2主力户型：主力户型：两房、三房 四房分两期开发，目前即将发售的为二期。自身配

36、套有商业。基础资料基础资料项目优劣势项目优劣势 紧邻大运新城紧邻大运新城社区面积较小，环社区面积较小，环境嘈杂、噪音影响境嘈杂、噪音影响大、配套不足，容大、配套不足，容积率高积率高优势：优势：劣势：劣势：项目配套项目配套交通：地铁交通：地铁12号线号线 黄阁南路黄阁南路配套：教苑中学配套：教苑中学 余石岭公园余石岭公园周边环境：周边环境：位于本项目的正北面，紧邻大运新城、周边配套不足。黄阁南路噪音影响较大。市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场竞争项目分析竞争项目分析奥林华府二期奥林华府二期Page 32l奥林华府奥林华府l中海康城中海康城l绿景城市立方绿景城市立方星河龙岗项目星河龙岗项

37、目l 基础资料基础资料项目优劣势项目优劣势 大社区、紧邻大运新大社区、紧邻大运新城、自身配套完善城、自身配套完善优势：优势：交通不够便利交通不够便利劣势：劣势：总用地面积：总用地面积：118799118799总建筑面积：总建筑面积：380160容容 积积 率：率：3.2主力户型：主力户型：两房、三房 四房在售的一期推出1000多套全是71-89平米的两房，即将推出二、三期为三房、四房及复式。项目配套项目配套交通：交通：地铁12号线 黄阁南路配套：配套：公众高尔夫 信息学院周边环境：周边环境：紧邻大运新城、周边配套不足。市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场竞争项目分析竞争项目分析中海康城

38、中海康城Page 33l奥林华府奥林华府l中海康城中海康城l绿景城市立方绿景城市立方星河龙岗项目星河龙岗项目l 基础资料基础资料项目优劣势项目优劣势 交通便利，昭示性强。交通便利，昭示性强。优势：优势：社区小，配套不足，社区小，配套不足，交通噪音、灰尘影响交通噪音、灰尘影响严重。严重。劣势：劣势：总用地面积：总用地面积：47370.95总建筑面积：总建筑面积：134601容容 积积 率：率：2.84主力户型：主力户型：两房、三房 四房 项目配套项目配套交通：交通：地铁12号线 黄阁南路 龙翔大道配套：配套：公众高尔夫 信息学院周边环境：周边环境：紧邻大运新城、周边配套不足，西、南两面均 受交通

39、噪音影响严重。市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场竞争项目分析竞争项目分析绿景绿景城市立方城市立方Page 34基础资料基础资料项目优劣势项目优劣势 交通便利，醇熟大社交通便利，醇熟大社区，容积率低，品牌。区，容积率低，品牌。优势：优势：单价过高，面积偏大。单价过高，面积偏大。劣势：劣势：总用地面积：总用地面积：364600总建筑面积：总建筑面积：826600容容 积积 率：率：1.66主力户型：主力户型：三房、四房 五房、别墅 项目配套项目配套交通：交通：地铁3号线 龙翔大道 深惠路配套：配套：龙城公园 世贸、百安 居等周边环境：周边环境：周边配套完善，交通便利，居家氛围浓厚。市场直

40、击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场竞争项目分析竞争项目分析公园大地公园大地Page 35项目名称项目名称阳光天健城阳光天健城绿景城市立方绿景城市立方奥林华府奥林华府中海康城中海康城星河龙岗项目星河龙岗项目公园大地公园大地占地面积（占地面积（）77527.9847370.9528294.3118799.42159236.6364600建筑面积（建筑面积（）235434.58134601.4190542380160468090.86826600容积率（容积率（）3.042.84 3.23.21.661.66绿化面积（绿化面积（）43521.285000063694.64主力户型主力户型二房、三

41、房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房四房、五房、别墅三房、四房、五房总套数总套数1623套612套2000多套约1089套3776交通交通情况情况地铁地铁公路公路公交公交周边周边配套配套教育教育商业购物商业购物娱乐休闲娱乐休闲生活配套生活配套周边环境周边环境产品优势产品优势前景前景预计推出时间预计推出时间2009年9月2009年5月2009年3月在售09年底10年初在售竞争项目社区普遍偏竞争项目社区普遍偏大。除星河、公园大大。除星河、公园大地有别墅产品的项目地有别墅产品的项目外，容积率普遍偏高。外，容积率普遍偏高。市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场本项目与龙岗中心

42、城竞争项目比较本项目与龙岗中心城竞争项目比较Page 36本项目与龙岗中心城竞争项目比较本项目与龙岗中心城竞争项目比较项目名称项目名称阳光天健城阳光天健城绿景城市立方绿景城市立方奥林华府奥林华府中海康城中海康城星河龙岗项目星河龙岗项目公园大地公园大地占地面积（占地面积（）77527.9847370.9528294.3118799.42159236.6364600建筑面积（建筑面积（）235434.58134601.4190542380160468090.86826600容积率（容积率（）3.042.84 3.23.21.661.66绿化面积（绿化面积（）43521.285000063694.6

43、4主力户型主力户型二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房四房、五房、别墅三房、四房、五房总套数总套数1623套612套2000多套约1089套3776交通交通情况情况地铁地铁公路公路公交公交周边周边配套配套教育教育商业购物商业购物娱乐休闲娱乐休闲生活配套生活配套周边环境周边环境产品优势产品优势前景前景预计推出时间预计推出时间2009年9月2009年5月2009年3月在售09年底10年初在售户型产品以中大户型户型产品以中大户型为主，产品面积区间为主，产品面积区间本项目以结构紧凑占本项目以结构紧凑占优势。优势。市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 37项目

44、名称项目名称阳光天健城阳光天健城绿景城市立方绿景城市立方奥林华府奥林华府中海康城中海康城星河龙岗项目星河龙岗项目公园大地公园大地占地面积（占地面积（）77527.9847370.9528294.3118799.42159236.6364600建筑面积（建筑面积（）235434.58134601.4190542380160468090.86826600容积率（容积率（）3.042.84 3.23.21.661.66绿化面积（绿化面积（）43521.285000063694.64主力户型主力户型二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房四房、五房、别墅三房、四房、五房总套数总

45、套数1623套612套2000多套约1089套3776交通交通情况情况地铁地铁公路公路公交公交周边周边配套配套教育教育商业购物商业购物娱乐休闲娱乐休闲生活配套生活配套周边环境周边环境产品优势产品优势前景前景预计推出时间预计推出时间2009年9月2009年5月2009年3月在售09年底10年初在售公园大地的公交更丰公园大地的公交更丰富，但在公路和铁路富，但在公路和铁路上本项目更好。上本项目更好。本项目与龙岗中心城竞争项目比较本项目与龙岗中心城竞争项目比较市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 38项目名称项目名称阳光天健城阳光天健城绿景城市立方绿景城市立方奥林华府奥林华府中海康城中

46、海康城星河龙岗项目星河龙岗项目公园大地公园大地占地面积（占地面积（）77527.9847370.9528294.3118799.42159236.6364600建筑面积（建筑面积（）235434.58134601.4190542380160468090.86826600容积率（容积率（）3.042.84 3.23.21.661.66绿化面积（绿化面积（）43521.285000063694.64主力户型主力户型二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房四房、五房、别墅三房、四房、五房总套数总套数1623套612套2000多套约1089套3776交通交通情况情况地铁地铁公路

47、公路公交公交周边周边配套配套教育教育商业购物商业购物娱乐休闲娱乐休闲生活配套生活配套周边环境周边环境产品优势产品优势前景前景预计推出时间预计推出时间2009年9月2009年5月2009年3月在售09年底10年初在售周边配套上公园大地周边配套上公园大地以成熟的配套略占优以成熟的配套略占优势。势。本项目与奥林华府在本项目与奥林华府在未来配套上较为高端。未来配套上较为高端。本项目与龙岗中心城竞争项目比较本项目与龙岗中心城竞争项目比较市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 39项目名称项目名称阳光天健城阳光天健城绿景城市立方绿景城市立方奥林华府奥林华府中海康城中海康城星河龙岗项目星河龙岗

48、项目公园大地公园大地占地面积（占地面积（）77527.9847370.9528294.3118799.42159236.6364600建筑面积（建筑面积（）235434.58134601.4190542380160468090.86826600容积率（容积率（）3.042.84 3.23.21.661.66绿化面积（绿化面积（）43521.285000063694.64主力户型主力户型二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房二房、三房、四房四房、五房、别墅三房、四房、五房总套数总套数1623套612套2000多套约1089套3776交通交通情况情况地铁地铁公路公路公交公交周边周边配套配

49、套教育教育商业购物商业购物娱乐休闲娱乐休闲生活配套生活配套周边环境周边环境产品优势产品优势前景前景预计推出时间预计推出时间2009年9月2009年5月2009年3月在售09年底10年初在售本项目在区域前景上本项目在区域前景上更具有价值。产品优更具有价值。产品优势更加明显。势更加明显。本项目与龙岗中心城竞争项目比较本项目与龙岗中心城竞争项目比较市场直击市场直击龙岗中心城市场龙岗中心城市场Page 40Page 41审视项目审视项目项目基本情况项目基本情况经济技术指标：经济技术指标：项目名称：项目名称：阳光天健城位置：位置：位于龙岗中心城黄阁路和 沙园路交汇处的东北侧占地面积：占地面积：77527

50、.98总建筑面积：总建筑面积：235434.58235434.58住宅建筑面积：住宅建筑面积：204450商业建筑面积：商业建筑面积：23000。容容 积积 率：率：3.043.04建筑密度建筑密度:24.3%停车位：停车位：19831983辆辆高容积率、高密度、中等面积社区高容积率、高密度、中等面积社区Page 42审视项目审视项目项目区位项目区位龙岗中心城龙岗中心城大运新城大运新城本项目位于龙岗中心城与大运新城的交本项目位于龙岗中心城与大运新城的交汇处，即可享受龙岗中心城的繁华便利，汇处，即可享受龙岗中心城的繁华便利，又具有大运新城的城市化配套及升值前又具有大运新城的城市化配套及升值前景。

51、景。具有国际化的升值空间、国际化的视野、具有国际化的升值空间、国际化的视野、国际化的想象。国际化的想象。深圳深圳龙岗龙岗大运新城大运新城 国际化的新都会国际化的新都会Page 43审视项目审视项目项目交通项目交通龙龙翔翔大大道道黄黄阁阁南南路路地地铁铁3号号线线深深惠惠路路惠惠盐盐高高速速本项目位于水官高速的出口位置，紧邻大运新城。本项目位于水官高速的出口位置，紧邻大运新城。坐享龙岗中心城便利的交通及大运新城交通改善带坐享龙岗中心城便利的交通及大运新城交通改善带来的无限升值前景。来的无限升值前景。高速路：高速路：水官高速、机荷高速、惠盐高速主干道：主干道：黄阁南路、龙翔大道、深惠路轨道：轨道：

52、地铁3号线、地铁12号线公交路线：公交路线：831路、353路、365路、801路、329路福田福田阳光天健城：阳光天健城：约35分钟罗湖罗湖阳光天健城：阳光天健城：约30分钟盐田盐田阳光天健城：阳光天健城：约25分钟水官高水官高速出口速出口地地铁铁12号号线线大运交通枢纽，多条交通动脉连通城市版大运交通枢纽，多条交通动脉连通城市版块块Page 44审视项目审视项目周边配套周边配套l余石岭公园余石岭公园l大运中心大运中心l公众高尔夫公众高尔夫l大运自然公园大运自然公园l教苑中学教苑中学l龙城街道办龙城街道办l天安数码城天安数码城l高交会馆高交会馆U中医院中医院l国际汽车展览中心国际汽车展览中心

53、l信息学院信息学院商业购物：商业购物：天安数码城学校教育学校教育:教苑中学、信息学院、福安学校娱乐休闲娱乐休闲:公众高尔夫、余石岭公园、大运 自然公园医医 院：院：龙岗中医院产业配套：产业配套：高交会馆、国际汽车展览中心、大 运中心新城版块，生活配套不足新城版块，生活配套不足Page 45黄黄阁阁南南路路沙沙园园路路l大运新城大运新城l奥林华府奥林华府l教苑中学教苑中学审视项目审视项目项目四至项目四至l坡头背村坡头背村l大运自然公园大运自然公园l余石岭公园余石岭公园Page 46黄黄阁阁南南路路沙沙园园路路l奥林华府奥林华府l教苑中学教苑中学l坡头背村坡头背村审视项目审视项目项目四至项目四至l

54、大运自然公园大运自然公园l余石岭公园余石岭公园l大运新城大运新城大运新城的建设将给片区带来大运新城的建设将给片区带来无限的发展机遇。无限的发展机遇。大运新城内高交会馆的建成必大运新城内高交会馆的建成必将引发龙岗新一轮的会展产业升将引发龙岗新一轮的会展产业升级。级。Page 47黄黄阁阁南南路路沙沙园园路路l大运新城大运新城l奥林华府奥林华府l教苑中学教苑中学l坡头背村坡头背村审视项目审视项目项目四至项目四至大运会自然公园与余石岭公园构大运会自然公园与余石岭公园构建双公园生态环境带。建双公园生态环境带。l大运自然公园大运自然公园l余石岭公园余石岭公园Page 48黄黄阁阁南南路路沙沙园园路路l大

55、运新城大运新城l奥林华府奥林华府l坡头背村坡头背村l大运自然公园大运自然公园l余石岭公园余石岭公园l教苑中学教苑中学 北面紧邻省级重点中学教苑中学，北面紧邻省级重点中学教苑中学，优质教育配套提升项目价值。优质教育配套提升项目价值。审视项目审视项目项目四至项目四至Page 49黄黄阁阁南南路路沙沙园园路路l大运新城大运新城l教苑中学教苑中学l坡头背村坡头背村审视项目审视项目项目四至项目四至l大运自然公园大运自然公园l余石岭公园余石岭公园l奥林华府奥林华府既是区域竞争，又是区域共荣。既是区域竞争，又是区域共荣。Page 50黄黄阁阁南南路路沙沙园园路路l大运新城大运新城l奥林华府奥林华府l教苑中学

56、教苑中学l坡头背村坡头背村l大运自然公园大运自然公园l余石岭公园余石岭公园 本项目南侧为坡头背村，聚集了本项目南侧为坡头背村，聚集了大量的小厂房和农民房，人群较杂，大量的小厂房和农民房，人群较杂，对本项目周边治安和整体形象造成一对本项目周边治安和整体形象造成一定影响。定影响。审视项目审视项目项目四至项目四至Page 515#5#6#6#1#1#A A1#1#B B1#1#C C1#1#D D3#3#A A3#3#B B3#3#C C4#AB4#AB4#CD4#CD总平面图总平面图审视项目审视项目项目规划项目规划8#8#9#9#小户型单位集中分布，小户型单位集中分布，商务功能，承接城市商务功能，

57、承接城市商务流商务流四周围合底层商业，四周围合底层商业，满足自身配套需求满足自身配套需求南面较为开阔，最南面较为开阔，最大限度减少压迫感大限度减少压迫感社区中心，最佳方社区中心，最佳方位，树楼王单位位，树楼王单位幼儿园、会所幼儿园、会所配套提高项目配套提高项目自身价值自身价值Page 52总平面图总平面图审视项目审视项目景观设计景观设计本项目由本项目由7 7栋栋高层组合而成，基本做到高层组合而成，基本做到户户朝南。户户朝南。5#5#6#6#1#1#9#9#8#8#7#7#4#4#4#4#3#3#2#2#园林面积约园林面积约5 5万万，以阳光家园，以阳光家园.现代生现代生态态.浪漫夏威夷风情浪漫

58、夏威夷风情为主题。为主题。主要通过景观主轴和组团式园林组合营主要通过景观主轴和组团式园林组合营造造多样化、多形式的空间形态多样化、多形式的空间形态。带给人全新的社区体验，从而带给人全新的社区体验，从而提升社区提升社区生活品质生活品质。Page 53审视项目审视项目建筑外立面建筑外立面建筑立面风格现代简约、线条建筑立面风格现代简约、线条流畅，色系应用豪宅常用浅黄流畅，色系应用豪宅常用浅黄色，易于凸显项目高端品质色，易于凸显项目高端品质现代简约，品质感强现代简约，品质感强Page 54审视项目审视项目产品类型产品类型5#5#6#6#1#1#A A1#1#B B1#1#C C1#1#D D3#3#A

59、 A3#3#B B3#3#C C4#AB4#AB4#CD4#CD总平面图总平面图一房一房两房两房三房、四房三房、四房五房五房类型类型面积范围面积范围（）户数户数户数户数比例比例面积面积比例比例两房两厅一卫两房两厅一卫+户内花园户内花园929519212%9%三房两厅两卫三房两厅两卫+户内花园户内花园13515086754%63%四房两厅两卫四房两厅两卫+户内花园户内花园145523%4%五房两厅三卫五房两厅三卫+空中花园空中花园2161167%13%复式复式250-330231%3%单房单房31463%1%一房两厅一卫一房两厅一卫+露台露台42-6230019%7%总计总计1596159610

60、0%100%100%100%本项目户型以本项目户型以135-150135-150的三房、四房的三房、四房为为主，占主，占总套数的总套数的57%57%。大户型为主，总面积偏大大户型为主，总面积偏大Page 55审视项目审视项目产品结构分析产品结构分析4 4栋栋AB/CDAB/CD1 1栋栋ABAB3 3栋栋ABAB5 5栋栋本项目由本项目由7 7栋栋高层组合而高层组合而成，属于类板式结构；成，属于类板式结构；2/32/3的户型具有的户型具有南北通透南北通透的优势；的优势；所有单位均为所有单位均为多面采光多面采光。南北通透，多面采光南北通透，多面采光Page 56审视项目审视项目典型户型分析典型户

61、型分析四房两厅两卫四房两厅两卫不计建筑面积不计建筑面积套内面积：套内面积：153.3153.3，建筑面积：，建筑面积：178.75178.75赠送面积：约赠送面积：约54.4454.44实用率：实用率：86%86%赠送率：赠送率：30.5%30.5%户型特点：户型方正实用，结构合理，南北通透，三面采户型特点：户型方正实用，结构合理，南北通透，三面采光，光，2 2梯梯3 3户，户，高赠送率，高实用率，户内花园可改房间高赠送率，高实用率，户内花园可改房间l 6栋栋A/B座座 P户型户型l 6栋栋A/B座座 Q户型户型不计建筑面积不计建筑面积三房两厅两卫三房两厅两卫套内面积：套内面积：124.561

62、24.56，建筑面积：，建筑面积：145.24145.24赠送面积：约赠送面积：约48.1748.17实用率：实用率：86%86%赠送率：赠送率：33%33%户型特点：户型方正实用，结构合理，南北通透，三面采户型特点：户型方正实用，结构合理，南北通透，三面采光，光，2 2梯梯3 3户，户，高赠送率，高实用率，户内花园可改房间高赠送率，高实用率，户内花园可改房间户内户内花园花园户内户内花园花园Page 57审视项目审视项目典型户型分析典型户型分析两房两厅一卫两房两厅一卫套内面积：套内面积：78.3678.36，建筑面积：，建筑面积：92.3292.32赠送面积：约赠送面积：约20.8220.82

63、实用率：实用率：85%85%赠送率：赠送率：22.6%22.6%户型特点：户型方正实用，结构合理，南北通透，三面采光，户型特点：户型方正实用，结构合理，南北通透，三面采光，2 2梯梯4 4户，户，高赠送率，高实用率，户内花园可改房间，总面积高赠送率，高实用率，户内花园可改房间，总面积过大导致总价过高。过大导致总价过高。l 3栋栋A/B座座 E户型户型户内户内花园花园不计建筑面积不计建筑面积计一半建筑面积计一半建筑面积l 3栋栋C座座 Y6户型户型一房一厅一卫一房一厅一卫套内面积：套内面积：33.5133.51，建筑面积：，建筑面积：41.8441.84赠送面积：约赠送面积：约6.756.75实

64、用率：实用率：80%80%赠送率：赠送率：16%16%户型特点：户型特点：户型方正实用，结构紧凑合理，面积小，总价低户型方正实用，结构紧凑合理，面积小，总价低Page 58审视项目审视项目楼王户型分析楼王户型分析ABA/BA/B两户弧形设计，两户弧形设计，采光通风更好采光通风更好户内花园赠送，可户内花园赠送，可隔成独立房间隔成独立房间工人工人房房工人工人房房工人出行路线工人出行路线主人出行路线主人出行路线空间更私密：空间更私密：其他创新点：赠送面积更多、空间舒适、户型实用率高其他创新点：赠送面积更多、空间舒适、户型实用率高楼王优质单位成为片区标杆产品，吸引高端客户楼王优质单位成为片区标杆产品，

65、吸引高端客户Page 59审视项目审视项目户型产品分析户型产品分析本项目产品核心优势本项目产品核心优势户型方正实用，结构合理。户型方正实用，结构合理。南北通透，三面采光。南北通透，三面采光。高梯户比，高赠送率，高实用率。高梯户比，高赠送率，高实用率。户内花园可改房间。户内花园可改房间。Page 60S Strengths优优势势1区位优势区位优势位于大运新城旁，具有国际化的发展前景位于大运新城旁，具有国际化的发展前景2品牌优势品牌优势天健品牌效应，产品国际标准化天健品牌效应，产品国际标准化3配套优势配套优势比邻省级重点教苑中学比邻省级重点教苑中学，双公园生态资源，高尔夫球场、会展中，双公园生态

66、资源，高尔夫球场、会展中心心大运新城旁，高端城市化配套，户型优质实用大运新城旁，高端城市化配套，户型优质实用4交通优势交通优势项目位于高速出口、几大主干道旁，临近地铁项目位于高速出口、几大主干道旁，临近地铁3号线，交通便利，号线，交通便利，昭示性良好昭示性良好5产品优势产品优势类板式住宅，户型方正，南北通透，高梯户比，高赠送率，高实用率类板式住宅，户型方正，南北通透，高梯户比，高赠送率，高实用率审视项目审视项目SWOTSWOT分析分析Page 61wweakness劣劣势势容积率高、噪音污染严重、生活配套匮乏容积率高、噪音污染严重、生活配套匮乏1环境现状环境现状南面农民房林立，两侧受噪音影响和道路污染，影响项目环境南面农民房林立，两侧受噪音影响和道路污染，影响项目环境2产品现状产品现状产品同质化较为严重，容积率较高产品同质化较为严重，容积率较高3地段现状地段现状位于龙岗中心城的边缘，龙岗本地客户认可度较低位于龙岗中心城的边缘，龙岗本地客户认可度较低4片区现状片区现状所处区域尚未成熟，所处区域尚未成熟，项目周边现有生活配套缺乏项目周边现有生活配套缺乏审视项目审视项目SWOTSWOT分析分