毛地净地及土地相关知识

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1、、毛地或生地开发为建设用地需办理什么手续?1、建设用地预审申请表;2、预审的申请报告,内容包括拟建设项日基本情况建设必要性依据省级、国家级 行业规划计划，建设内容是否符合国家产业政策和行业准入标准，建设总平面布 置初步设想，拟选址情况，拟用地总规模和拟用地类型,补充耕地初步方案；3、发展改革委员会出具的项日建议批书；4、城建部门出具的项日选址意见书（包括拟建项日位置和规划及项日规划设计要 点（内容包括项日投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地 比重）；5、可行性研究报告（必须有土地利用的章节，包括项日用地选址情况，项日用地规 模，占用土地权属情况拟占用土地类型，占用耕地方案及征

2、地补偿标准等内容；6、拟使用土地是否位于地质灾害易发区或建设工程是否会诱出地质灾害的证明 文件；7、地矿部门出具的拟使用土地是否压覆矿床的证明文件；8、其他材料如上级机关下发文件，国债项日计等；9、局规划室提供的建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图;10、土地利用总体规划图部分复印件（盖章）。、毛地”和净地在拆迁时有什么不同“毛地”和“净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的 建筑物、构筑物等设施的土地;净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建 筑物、构筑物等设施的土地。提倡推行净地出让从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。毛地出让往往是政府出 让土地时尚未完成国有土地使

3、用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济 关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系;净地出 让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关 系相对简单。毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与房屋 拆迁条例规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发也往往容易 出现纠纷。因此，我们提倡各地在土地出让工作中大力推行净地出让。毛地出让的实施步骤个别地块如果确需实行毛地出让的，应当妥善处理好土地使用权收回、拆 迁补偿和国有土地使用权出让的关系。一般可按照以下步骤实施：第一，按照土地管理法第五十八条和城市房地产管理法第十九条 的规定，

4、由市、县国土资源管理部门向市、县人民政府提出收回出让地块原国 有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、 规划意见等一般信息外，还要明确因实施城市规划需要收回该土地的原土地使 用权并公开出让，对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按 规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补 偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得 土地使用权等具体内容。市、县人民政府的批复文件同样要明确上述内容，并 向社会公告。第二，市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土 地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标

5、拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一 步中的相关要求。招拍挂成交后，国土资源部门在与受让人签订的成交确认 书和国有土地使用权出让合同中都要明确：已经市、县人民政府批准收 回该地块原土地使用权，对原土地使用权人的具体补偿安置，由受让人按照规 定对原产权人进行拆迁补偿安置来落实，受让人在缴清土地使用权出让金并按 规定完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理 土地登记，取得土地使用权。出让宗地中，原国有土地使用证和房屋所 有权证作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押。第三，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置工作 后，市、县国土资源部门收回拆迁人

6、的国有土地使用证，房屋管理部门收回 原房屋所有权证，受让人按规定申请办理土地登记，领取国有土地使用证。三、毛地出让与净地出让概念及区别土地使用权出让(land user granting )是指国家将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，因 此双方转让的合同标的似乎应当是单纯的国有土地的使用权，并不涉及附着于土 地之上的建筑物、构筑物等地上不动产，但是无论在理论上还是在实践中都可 能存在土地使用权及地上不动产同时出让的情形。因此，在房地产开发中政府 出让使用权的土地存在着俗称的“毛地”和“净地”两种情形。从形态上来看，毛地指地上存在需要拆除

7、的建筑物、构筑物等设施的土地; 净地则是指已经完全拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土 地。从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。毛地出让往往是政府出 让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济 关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地 出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律 关系相对简单。毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出 让与房屋拆迁条例规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发 也往往容易出现纠纷。虽然“净地出让”形式目前已逐渐成为国有土地使用权 出让的主流且

8、国土资源部门也制定了相关鼓励净地出让的政策文件，但由于该 形式对政府前期投入资金压力较大，因此，“毛地出让”的情形依然存在。四、毛地出让的实施步骤毛地出让的实施步骤根据原先土地的性质、来源、土地状态不同而有所差 异，如对原属集体土地征用变为国有建设用地时首先要办理的土地征用手续， 即将集体农用地征用为国有建设用地，在此征用过程中，不仅涉及对农用地的 所有权进行征用和补偿问题，而且还涉及对农用地使用权人如集体土地承包经 营人、转包人、租赁使用人的财产进行征用和补偿的问题。征地补偿包括土地 补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。此中也存在毛地出让 和净地出让的区别，如由土地储备中心代表

9、政府实施的土地收购、储备及其后 的转让，一般都是净地转让。而对于同样是集体土地的危旧房改造、城中村改 造等项目，一些城市采用了“毛挂净交”的方式出让，即在毛地的情况下进行 招拍挂形成土地交易，政府利用社会资金将毛地变为净地，在规定的时间内将 净地出让并交付给开发商的供地方式。五、毛地出让存在的问题1、毛地出让的实质是，将依法应由政府负责拆迁工作推给了开发商一一因 为“毛地”出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地 价一定的情况下，压低迁补偿就等于多获利，因此补偿不公，甚至野蛮拆迁， 造成社会冲突，影响社会稳定。2、而对开发者而言，也存在法律权利方面的风险和经济风险。物权角度看

10、待“毛地出让”过程中存在的风险：就物权角度看“毛地出让” 过程中存在的风险，物权法第139条明确规定：“设立建设用地使用权的， 应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”这 条在土地管理法中也有所体现，其第八条内容为在依法改变土地所有权和 使用权时必须进行变更登记。显然，土地使用权中标人自地块中标到土地使用 权中标人获得新的国有土地使用证之前的这一过程中始终处于较为尴尬的 法律地位。虽然可获得建设部门颁发的房屋拆迁许可证，但作为建设单位和 拆迁人，其“拆迁”行为是属行政行为性质还是民事行为性质难以界定，若属 一种行政行为。仅凭房屋拆迁许可证尚不能理解为政府对土地使用权

11、中标 人进行的行政授权，也与行政委托的相关法律法规不符。如果单纯理解为是一 种民事行为，理论上土地使用权中标人未必就是土地使用权的最终权属人，或 者说实施拆迁人并非必然为最终土地使用权人，那么其对土地现有使用权人权 利的收回显然缺乏民事法律依据。事实上，这里土地使用权中标人所获得的房 屋拆迁许可证从权利角度看显然存在瑕疵，因此开发企业存在着法律权利上 的风险。就开发商经济利益的保障性而言，土地使用权中标人虽然获得建设部门颁 发的房屋拆迁许可证，即便已经签署了国有土地使用权出让合同，其享 有的“国有土地使用权”仍然属于一种“期权”。由于担心同一宗土地上存在两 种相同的土地时用权，为规避该问题，“毛地出让”中的国有土地使用权出让 合同中一般都设置合同生效条款，即“本合同自拆迁安置补偿完毕之日起生 效”。“毛地出让”这种情形下，土地使用权中标人在政府书面”形式”上交付 土地后，为推进项目拆迁而先期投入大量资金，也将面临着风险。如地块拆迁 工作进行完毕后，不能如期取得国有土地使用证，那么土地使用权中标人对 先期所投入的房屋拆迁补偿安置费用要求追回甚至赔偿其他经济损失的诉讼所 应依托合同效力便处于待定或不清晰之中，从而使开发企业冒较大经济风险。