成都房地产市场分析与预测

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1、-成都房地产市场分析和预测政策规划 从开始，国家就先后通过多种宏观调控的手段（涉及税收、金融、土地等），加强了对房地产市场的监管力度，对克制投机、投资起到了积极作用。成都的房地产市场也进入了一种在国家宏观调控下合理科学健康发展的时期，房地产开发商、投资商和将面临更加严峻的考验。 根据政府规划，将来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）构成，都市将根据向东向南的发展方略，大成都都市格局将逐渐形成。同步，为了更有效的运用土地资源，成都政府提出向高密发展的战略方针，为将来房地产指出了方向。地铁的开通增进了地铁沿线物业和远郊物业的发展，但由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区

2、中心的物业投资势必受到分散，老式的物业格局特别是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进入一种迅速发展的时期。 土地市场 在，以8.31大限和三个暂停为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。在三个暂停结束后，国务院紧接着发布了国务院有关深化改革严格土地管理的决定，建立了国家土地督察制度，一方面可增进土地的节省使用，另一方面加强了土地市场规范。由于加强了对土地市场的合理科学控制， 土地供应总量比有较大幅度下降，具体表目前：1）大块土地供应减少。，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。后来，除8月金牛区挂牌出让一宗3000亩土地外，没有再浮现千亩以上的大宗土地供应；2）小

3、块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，同比增长109。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相似，但这一涨幅足以阐明近2年成都市地价大幅上涨。 预测： 1）土地供应区域性明显 鉴于城北区域环境改造及城东产业构造调节，预测将来1-3年中，大城北及大城东都将处在土地供应的热点区域。 2）单宗供应面积仍以小块宗地为主 除8月金牛区一挂牌出让的集文化娱乐、二类住宅、商业、主题公园为一体的宗地占地3000亩以外，其她单宗土地供应面积仍将受到控制，以小块供地为主。 3）土地成交单价将继续上涨。 随着都市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持上涨的态势。 物业市场总体状况概述 1

4、）房地产开发投资规模日益增大 从1997年开始，房地产投资开始进入迅速增长阶段。作为我市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，同比增长54.6，占固定资产投资的31%，今年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见图1）。 图1：成都房地产开发在固定资产中所占比例走势分析 资料来源：成都记录局 土地成本的大幅增长是推动房地产开发投资增幅提高的重要因素之一。至间，成都地价上涨40%。月，在开发投资完毕额中，开发商支付的土地获得费用.亿元，同比增长.，土地成本占投资完毕额的比例为.，同比提高.个百分点。 2）外来资金对房地产投资的影响越来越大。 成都房地产整体市场的另一种特点则是外来资金对房

5、地产开发投资中的影响越来越大。根据戴德梁行研究顾问部北亚区对近年市场动态趋势进行分析可得知：自1992年华新国际进入成都房地产市场至春，入驻成都的外来房地产开发公司总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元。第一、外来开发商的介入直接推动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提高与外来大品牌的影响势必导致房价的迅速上涨。 3）成都房地产市场供求关系趋于平衡 图2：成都五城区房地产总体供应销售表 资料来源：成都市房管局 由上图可以看出，从开始，在宏观调控等多种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到克制，成交面积增幅放缓。商品房的成交量同比增长2，增幅下降10。 另一方面，五城区商品房供应面积

6、增长较快，的供应同比增长8.6，增幅为的一倍。成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐渐趋于平衡。在，供应面积开始超过交易面积，供销比迅速上升为1.13。 4）竞争日渐剧烈，市场细分必须更加明确 随着房地产市场竞争的日趋剧烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在剧烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。 住宅市场 住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。下图反映了-上半年五城区住宅的供销走势。-，五城区的新增供应面积均不不小于销售面积，特别在和，需求增长明显，五城区供需矛盾较为突出

7、。供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓和。 图3：住宅市场供销售状况（-上半年） 资料来源：成都房管局 在价格方面，住宅交易价格逐年攀升，涨幅为近几年最大，进入，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。 图4：住宅均价（-上半年） 资料来源：成都房管局 预测： 1.住宅供应量将进一步增大 根据近三年五城区的土地供应规模（-土地供应量分别为226.56、267.87和245.84万平方米），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的状况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。 2.需求持续平缓释放。 根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预测，将来1-3年内，随着都市化进程的加快、人居环境的改善，

8、将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。但在国家宏观调控和购房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。 3.住宅价格继续上涨，但涨幅放缓。 根据近几年价格走势和目前市场需求，我们预测住宅价格将继续上涨。但由于受到国家宏观调控的影响，涨幅将有所放缓。 甲级写字楼市场 由于成都目前缺少真正意义上的甲级写字楼，我们对甲级写字楼的选用是在参照国际甲级写字楼设施设备原则上做出的。 根据我们Q2季度做出的最新记录，成都目前投入使用的甲级写字楼总共有7座，其中5座位于CBD区域内（川信大厦、都市之心、时代广场、广场和冠城大厦），2座位于SBD区域内（威斯顿联邦大厦和开行国际广场），总存量面积为278，99

9、5平方米，平均租金为98.5元/平方米/月，空置为33.1。IT，银行和电子公司是成都甲级写字楼的重要客户。下图显示了成都甲级写字楼1998年-第二季度的租金变化状况。可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。 图5：甲级写字楼租金变化（1998年-上半年） 资料来源：戴德梁行研究顾问部 由1998-第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化状况（图6）可以看出，从1998年-，甲级写字楼都基本处在一种供需平衡的状况下。而和上半年供销比和空置的上升重要是由于新入市的三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央扩国际广场）还处在市场吸纳阶段，因此导致短期的供销比和空置率上升。 图6：1998-第二

10、季度甲级写字楼供应、占用和空置变化状况 资料来源：戴德梁行研究顾问部 预测： 随着外来出名公司的增多和公司扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增大，甲级写字楼市场看好。 商业市场 商业地产市场的需求从开始明显地显现出来。商业地产销售面积为76.53万平方米，同比上升32.24，销售金额同比增长73.76，被称为成都商业地产年。然而，进入后来，过度的开发导致了供销比从的1.25直接上涨到1.58，供应增长过快，需求浮现疲软，商业用房空置面积大幅增长。，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量，上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为46.7，销售面积同比

11、下降10.0，标志着商业地产开始进入理性发展阶段。 图7：-上半年商业用房供需状况分析 资料来源：成都房管局 在价格方面，的商业物业均价上涨了18.7个百分点，涨幅为近几年最大。，在国家宏观调控作用下，商业物业均价下降了12.05，下降幅度明显。在通过一段时间的理性调节后来，商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖（图8）。 资料来源：成都房管局 预测： 1.地铁沿线商业片区将成为开发热点，新的商业格局将逐渐形成。 2.根据成都市商业网点发展规划，成都市的主城区将形成1个CBD（中央商务区），6大组团中心，19个区域商业中心（例如:光华、红牌楼商业中心等）和100个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点（例如：发展中的第四商圈金沙片区）。 二手房市场（商品房） 下图为-上半年五城区二手商品房成交比较。由此可以看出二手房在和间成交量增长迅速，市场体现活跃。由于受到宏观调控等影响，二手商品房增速明显放缓。到上半年3、4月份，二手房市场悄然回暖。但5月-6月，受到营业税政策调节的影响，二手房成交量不断下滑。7月-8月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。目前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。 图9：-上半年二手商品房成交状况 资料来源：成都房管局 预测 随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的将来有待观望。