昆明南亚之门专项项目

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1、昆明南亚之门项目目录1工程项目简介1.1. 项目位置1、1.1项目周边环境分析1.12项目用地周边环境分析1.1.3项目用地周边环境分析1.1.4地块周边的建筑物1.1.1.5地块交通条件调查2区域市场现状及其趋势判断2.1宏观经济运行状况2.1.2国内生产总值2.2中国房地产开发业景气指数 2.3国家宏观金融政策2.4固定资产投资总额2.5社会消费品零售总额2.6商品零售价格指数 2.6.1 居民消费价格指数3、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规3.1项目所在地居民住宅形态及比重3.2项目所在地房地产市场总体供求现状4项目周边竞争性楼盘调查4.1项目概况 4.2销售政策措施 4.3

2、主要媒体应用及投入频率5目标客户群定位分析 5.1项目所在地人口总量 5.2项目所在地经济发展状况和人口就业情况 5.3、项目所在地家庭情况分析 5.3.1家庭成员结构 5.3.2家庭收入情况 5.3.3住房要求、生活习惯6产品定位、SWOT分析与对策6.1产品定位6.1.1产品的类型（物业类型）、6.1.2档次、产品的概念设计6.1.3产品的功能、产品的特性、产品价值、产品的文化含量等 6.1.4项目特性的SWOT分析及对策7 产品特性分析7.1楼盘价格定位及策略7.1.2价格策略7.1.3竞争导向定价法的几种方式一、工程项目简介：南亚之门，昆明第一高楼，项目用地面积34500平方米，集铂金

3、五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、城市核心商业、休闲娱乐等功能于一体，将成为昆明市的新地标性建筑。影片采用老电影的方法展现南亚之门见证昆明的历史变迁，采用现代定位器的手法锁定南亚之门周围的交通、以及商业圈，展现出出南亚之门，昆明连接世界的高度。方法新颖、效果显著，给观者更直观地了解南亚之门。南亚之门是昆明市主城CBD核心区首个启动项目，是集住宅、5星级酒店、公寓式酒店、5A写字楼于一体的高端商业综合体。项目由一栋塔楼和四栋住宅组成。塔楼1-5层规划为酒店配套商业区，7-33层为办公区，35-65层为公寓区，66层为酒店大堂，67-82层为酒店区，83层为观光区，其余均为避难设备层。塔楼的设

4、计与建筑是南亚之门最核心最困难、同时也是工程量最大的部分，如果建成必将是昆明地标性建筑，亦是昆明房地产建设的一大新突破。 该项目位于云南省昆明市盘龙区拓东路78号，占地面积3.0755万平方米，总建筑面积为54.5649万平方米，分为南北两区，北区主要为住宅，住宅楼分为A、B、C、D4幢，北区西面为住宅A幢，A幢有42层；北面为B幢和C幢，B幢有40层，C幢有39层；东面为D幢，D幢有39层；北区南面有5层商业区，商业区每层建筑面积为5775平方米，总建筑面积为20.9014万平方米；南区建83层的主塔楼，塔楼内包括五星级酒店、公寓、办公楼，塔楼68层至82层为五星级酒店，总建筑面积为3.71

5、25万平方米；36至66层为公寓，面积为10.1905万平方米；7至34层为办公楼，总面积为10.2908万平方米；1至5层为商业区，塔楼西面还有5层的商业裙房，裙楼内有两层为酒店餐厅，观光层位83层，总面积为1873 平方米；塔楼6、20、35、51、67层位避难及设备转换区，面积为1.9172万平方米；地下室有四层，总面积为4.5548万平方米，设计高度333米。 项目总投资42亿元。工程类别：住宅 / 办公楼建筑面积：平方米 投资金额：420000万元工程简介：该位于云南省昆明市盘龙区拓东路78号 占地面积3.0755万平方米 总建筑面积为54.5649万平方米 分为南北两区 北区主要为

6、住宅 住宅楼分为A、B、C、D4幢 北区西面为住宅A幢 A幢有42层 北面为B幢和C幢 B幢有40层 C幢有39层 东面为D幢 D幢有39层 北区南面有5层商业区 商业区每层建筑面积为5775平方米 总建筑面积为20.9014万平方米 南区建83层的主塔楼 塔楼内包括五星级酒店、公寓、办公楼 塔楼68层至82层为五星级酒店 总建筑面积为3.7125万平方米 36至66层为公寓 面积为10.1905万平方米 7至34层为办公楼 总面积为10.2908万平方米 1至5层为商业区 塔楼西面还有5层的商业裙房 裙楼内有两层为酒店餐厅 观光层位83层 总面积为1873平方米 塔楼20、35 67层位避难

7、及设备转换区 面积为1.9172万平方米 地下室有四层 总面积为4.5548万平方米 设计高度333米 总投资42亿元工程主要材料：钢结构,防水系统,电气设备,智能化设备,空调,电梯,消防设施 一座城市总有属于它的一个符号，总有一栋标志性的建筑，毋庸置疑，品牌和高度是最好的表现形式。站在一座城市的最高建筑上，俯瞰一座城市的风景，一切尽收眼底，应该有一种包容和宽大的情怀。南亚之门营销中心墙体广告南亚之门，以333米的高度，排行中国高端摩天楼前十五位，将树立昆明建筑高度新标杆，打造具有强烈视觉冲击的标志性建筑。作为昆明超高建筑中最高的建筑，其关注度自然非常高，面市前是期待，面市后是仰望。这样的建筑

8、不仅仅属于这座城市，樱花酒店二、周边环境分析南亚之门位于拓东路尚义花市、原烟草机械厂的位置，占据了优越的地理位置，市中心交通、周边配套的便利触手可及。中心区位价值受到投资置业者们的热捧，无论是办公还是居住，能享受到的良好环境都要胜于其他区域。白塔片区，在整个昆明发展过程中，各个方面已经相当成熟，昆明最高建筑将在这里拔地而起，对提升昆明形象有良好的推动作用。户数:总户数875户当期户数875户，占地面积: 34500平方米 ，建筑面积: 550000平方米容积率：14.22绿化率：15%物业费：暂时不详开发商：云南中炬置地集团售楼地址：尚义街项目地旁停车调查：配有1023个车位价格走势调查：城市

9、中心地段价位销售房源调查：暂未开盘，现免费登记中地段交通： 公交：A1 52 57 117 109 145步行：离北京路相距十分钟路程周边配套生活配套 温莎ktv 南方电网 招商银行 绿洲大酒店医疗配套：社区医院 尚义街中药馆教育配套：昆十中 古幢小学 和平小学昆明饭店附近的商业区靠近南屏街，拥有最浓厚的商业气息，以及白塔路金格百货等高档商业区的配合下，环抱昆明最大的最成熟商业圈。两座主体塔楼立于楼群之中，显得更加恢弘。昆十中教育配置从幼儿园到中学一应俱全，昆明市第一幼儿园和市政府幼儿园等数家幼儿园，武成小学、拓东一小、二小等近十所小学，还有昆十中、十二中等多所重点中学，更有云南省中医学院近在

10、眼前，解决家长担心的孩子上学问题。 也属于一个地区，更是面向全国。 附近的银行附近有工商银行和农业银行等各家金融机构，有延安医院、昆明市中医院等十余所医疗机构，有昆明饭店、樱花酒店和绿洲大酒店等多家高档品质酒店，餐饮配置也是相当齐全。东风路拓东路、北京路、东风路以及白塔路形成巨大的交通网络，每一条都是城市人流运输的主干道，都有数十条公交路线经过，更有轻轨的推动，在这里工作还是生活，都能感觉很舒畅。据了解，一期的尚义公馆已经在做地下工作，到明年4、5月份出地面，主楼预计2013年年底可建成。三、区域市场现状及其趋势判断例盘龙区2009年一季度经济运行分析1、经济持续增长。一季度，全区实现地区生产

11、总值42亿元，同比增长12.1%，其中：第一产业完成0.29亿元，同比增长9.5%，第二产业完成13.01亿元，同比增长12.4%，第三产业完成28.7亿元，同比增长12%。2、消费需求持续旺盛。一季度，全区社会消费品零售总额实现35.05亿元，同比增长32.63%。从商品零售情况看，汽车类销售增长较快，占到零售总额的28.5%以上。3、城镇固定资产投资增势良好。一季度，全区固定资产投资完成31.75亿元，同比增长148.26%，其中，第二产业完成投资3.058亿元、第三产业完成投资28.7亿元。4、农业生产稳定。小春粮食播种面积稳定，春耕备耕工作扎实推进。一季度，完成农林牧渔业总产值0.49

12、亿元，同比增长11.31%，其中，受烤烟及花卉种植的影响，农业总产值增长20.73%。5、城乡居民收入增长不平衡。一季度，全区城镇居民人均可支配收入达4759.46元，同比增长9.26%；人均消费性支出3012.73元，同比下降5.06%；农民人均现金收入达2212.63元，同比增长5.05%。6、工业经济总体不尽理想。一季度，全区规模以上工业企业完成总产值 26.35亿元，同比增长15.86。主要是受云内动力及云南地矿资源两家大企业的拉动增长，若扣除上述因素，全区工业将是负增长。在主要支柱行业中，汽车制造、金属冶炼及压延增长较快，通用设备、化学纤维、生物制药等行业增长缓慢。7、房地产市场持续

13、低迷。一季度，房地产投资完成17.29亿元，同比增长96.72%，增幅同比增加36.09个百分点。由于受市场总体需求减弱，销售周期延长，房地产企业投资信心不足的影响，尽管在税费调整等政策支持下，但房地产市场销售额下降了47%，短期内回暖的难度较大。二、建设项目进展情况全区共审批核准各类建设项目16个，总投资约46亿元，列入第一批区级政府投资计划的36个项目中已完成项目建议书批复等前期工作的项目有6个，已开工项目10个，其中：续建项目4个，新建项目6个。重大项目建设有序推进，沣源路、汇都国际二期、南亚之门、欣都龙城等项目开工建设，汽车财富中心、张官营城中村改造、云南农产品贸易博览中心、昆明玉器城

14、、登文庄园等建设项目顺利推进。积极争取上级资金支持，金汁河治理、福虹家园四期廉租房建设、高枧槽小流域治理等6个项目共争取上级资金补助3246万元，其中，中央资金2730万元，省级资金516万元。三、经济运行中存在的主要问题1、宏观经济运行的不确定因素仍然存在。一季度，我区经济发展在全国经济不景气的大背景下虽然实现了开门红，但经济发展的不确定因素依然存在，集中表现在：经济增长但效益不理想；工业企业一支独大，受影响的风险较大；零售额虽然增长较快，但大宗批发贸易额减少，餐饮住宿等行业下降；房地产投资及开工面积大幅增长，但销售额下降等因素，将会导致后期宏观经济形势的不稳定。2、财税减收明显。一季度，全

15、区地方财政总收入完成7.61亿元，同比下降4.55%，其中，一般预算收入完成3.13亿元，同比下降10.17%。受房地产销售不景气的影响，增值税、营业税等主体税种均出现下降，影响到财政收入的增长。3、项目前期工作不到位。由于项目单位对前期工作重视度不够，项目前期深度不实，导致项目可研批复、用地预审意见、环评批复、规划选址意见等报件不全，尽管储备上报了一批项目，但纳入中央、省、市扩大内需投资盘子难度较大，一季度，我区仅有6个项目获得3000多万元的上级资金补助。4、 建设项目进展缓慢。一季度，全区固定资产投资虽然增长148.26%，但在很大程度是受去年续建项目拉动增长，区级财政投资开工建设项目较

16、少，全区计划开工的24个新建项目中仅开工建设6个，开工率为25%。项目建设进度缓慢，将对全年预定建设目标的完成造成影响，同时还将弱化投资对全区经济的拉动作用。5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4月份提高1.18点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.13，比4月份提高1.93点;本年资金来源分类指数为96.62，比4月份提高2.32点;土地开发面积分类指数为92.55，比4月份回落0.15点;商品房空置面积分类指数为89.05，比4月份回落2.15点;房屋施工面积分类指数为93.93，比4月份提高0.46点。 一、缓解通胀压力、抑制资产价格膨胀，去年

17、底国家宏观经济政策作出调整，即在继续实施积极财政政策的同时，将货币政策由此前的适度宽松转变为稳健。实施以来，货币政策不断向稳健和常态转变，多次提高存款准备金率和存贷款利率，加大公开市场操作。 从目前情况看，货币政策的效果正在不断显现，特别是流动性过剩状况得到缓解。具体表现在：一是货币供应量（M2）增长已由年初的20%左右回落到目前的15%左右，基本上回到正常增长范围之内。二是社会融资总量明显减少。不论是大口径的社会融资总量还是小口径的人民币新增贷款都是如此。今年一季度社会融资总量增加4.19万亿元，同比少增3225亿元，其中人民币新增贷款2.24万亿元，同比少增3524亿元。同时，银行贷款也实

18、现了均衡投放，避免了月度之间的过度波动。三是资产价格尤其是房地产价格上涨明显放缓，房地产市场投资投机需求得到初步抑制。 在总体转向稳健的同时，货币政策还特别注重结构的优化。比如在信贷投放方面，货币和监管部门专门出台政策，鼓励和引导商业银行加大对中小企业、西部开发、自主创新和改善民生等重点领域、重点行业的信贷投放力度。需要指出的是，在货币政策总体收紧和银行可贷资金减少的情况下，出现企业贷款难问题也是正常现象。有些企业尤其是高耗能、高污染和低效率的产业本应属于淘汰的对象，但在应对国际金融危机、信贷投放大增的背景下又活过来。在政策再次回归常态（而不是收紧）的情况下，出现企业贷款难甚至倒闭也在预料之中

19、。因此，我认为，不应该把部分企业破产倒闭归因于货币政策的转向和收紧。 昆明全年固定资产投资增长40% 房地产投资回升 今年1至7月，昆明市规模以上工业实现工业增加值337.05亿元，同比增长19.8%，全市36个工业行业有33个行业实现增长，其中27个行业实现两位数增长。全市城镇固定资产投资累计完成 864.03亿元，同比增长36.2%。实际利用外资4.56亿美元，增长57.69%。实际引进市外到位资金484.3亿元，增长23.3%。全市地方一般预算收入140.79亿元，同比增长20.3%。地方一般预算支出147.85亿元，增长25.8%。全市城镇居民人均可支配收入11026.83 元，人均消

20、费支出7753.06元，实际增长均为两位数。7月份，全市经济运行保持平稳，工业、投资、消费、进出口、财政收入及实际利用外资均保持较快增长。其中，工业完成投资198.32亿元，增长69%，增速比上半年提高4.9个百分点。房地产投资有所回升，完成投资203.32亿元，增长5.7%，增速比上半年提高3.9个百分点。全市新批外商投资企业9户，实际到位外资1638.6万美元、内资57.9亿明房地产市场政府相关的政策法规近日，昆明中原地产发布的“2010年3月昆明房地产市场分析报告”显示，3月份昆明楼市成交量开始反弹，虽有项目进行开盘，但数量依旧偏少。 从楼市宏观方面分析，3月政府调控新招频出，前期“国1

21、9条”土地调控新政、重申“严禁别墅供地”，土地监管等规范性政策不断出台，但全国各大城市如深圳、上海、北京等在此调控情况下，无论是土地市场、二级市场、三级市场均逆势反弹上涨，地王纪录持续刷新，发展商未来预期膨胀与国家调控方向形成强烈对比，全国市场走势愈加不明朗。南亚之门不仅是昆明首个“CBD”城市综合体，333米的规划高度也将成为昆明最高级别的城市综合体。房交会期间将主推尚义公馆，面积从99至250，属于毛坯房。售楼部将于10月16日开放。南亚之门寓意“打开大门，欢迎全世界”。项目售楼部位于春城路250号中炬上海沙龙二楼。其开发商云南南亚之门置业有限公司隶属于中炬置地集团。据了解，2008年，中

22、炬置地集团全面参与昆明市政府CBD区域建设，正式启动昆明城市标志性项目南亚之门。南亚之门为超高层(83层)塔楼建筑，物业类型有住宅和高端写字楼等。目前规划住宅位于38-43层，总户数900套。目前项目处于地基施工阶段。 2009年3月以来，昆明楼市的成交量就在路走高，不仅成交量上涨，房价也随之走高。上半年，全省商品房销售面积同比增长2.8%，商品房屋销售额同比增长1.9%。房地产销售面积和销售额在连续11个月双降后，首次出现了正增长，量价齐升使得昆明楼市正企稳向好。2008年1至6月，昆明共成交商品房27530套，成交面积2737439.28平方米，成交金额126.74亿元，均价4630元/平

23、方米。08年7至12月，昆明共成交各类商品房22907套，成交面积233.73万平方米，成交金额106.65亿元。与去年同期相比，09年上半年昆明楼市成交情况仍呈弱势，成交量降幅约为13%。但环比08年下半年，09年上半年成交量增幅约为4%。尽管与08年上半年相比，成交量仍在下滑，但由于楼市成交量的逐步释放，开发商和购房者对市场预期也日趋向好。4.1 项目概况：寓意：在11月3日昆明市委、市政府召开的昆明市城市规划及重大项目方案汇报会上，云南第一高楼正式命名为“南亚之门”，寓意“打开大门，欢迎全世界”。 设计方案：共提交了6种建造设计方案给有关部门，其中3种设计分别为：一种外形很像中央电视台新

24、大楼，也就是俗称的“央视大裤衩”，外形像一道大门；第二种设计外形采用主塔和副塔方式，其中主塔有点像马来西亚石油公司的双塔之一；第三种设计比较规矩，也是采用主塔和副塔形式，其中主塔为盒子状塔楼。 设计团队：有关负责人介绍说，南亚之门项目在启动之初就斥资千万，邀请了国内外知名设计团队（美国盖斯勒建筑设计事务所、美国凯达环球建筑设计公司、上海江欢成建筑设计有限公司、上海东方华太建筑设计机构、深圳城脉建筑设计有限公司）参与项目设计。经过对6个提报设计方案进行评审后，确定项目设计高度为316米（72层）。目前，设计方案正在进行方案论证，并将通过相关媒体进行方案公布及评选，通过一周时间进行投票，待结果汇总

25、后进行方案深化设计，上报国家建设部组织相关专家进行技术指标审查。 投资金额和开工日期：总投资42亿元的南亚之门工程浩大，据一位业内人士测算，每平方米的成本价将在8000元左右。昆明市主城CBD核心区首个启动项目，也是昆明目前为止已启动的最高建筑“南亚之门”，将于2008年12月19日正式开工建设。4年后，一个总高316米、72层的昆明第一地标建筑，将在昆明拔地而起，成为昆明迈向国际化城市的重要门户之一。 建筑高度：昆明第一高楼“南亚之门”设计方案已在调整中，包括高度也可能从原来计划的316米，再次提高17米，达到333米，将坐定昆明第一楼位置。 建筑位置：昆明“南亚之门”是江苏天地集团继成功开

26、发苏州东方之门项目（278米）后，与云南中炬石化集团合作开发的昆明首个超高层城市综合体项目。南亚之门寓意开启昆明的大门，面向南亚及世界的新昆明。项目位于昆明市拓东路78号，南临拓东路，西临白塔路，北至尚义街，西至规划路，为昆明主城CBD规划核心区域。 建筑面积和用途：南亚之门项目用地面积34500平方米，总建筑面积约55万平方米，地上建筑面积约45万平方米，地下建筑面积约10万平方米。南亚之门集铂金五星级酒店、公寓式酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、城市核心商业、休闲娱乐等功能于一体。 据了解，作为昆明市重大招商引资项目，项目得到了昆明市委、市政府的高度重视。2008年11月3日，“南亚之门”开

27、发商携国内外知名设计机构的6个概念性设计方案上报昆明市委、市政府召开的昆明市城市规划及重大项目方案汇报会。2008年12月2日，项目通过，昆明市规划局2008年第174期行政审批进行公告；2008年12月05日，项目取得规划设计条件，为项目开工奠定了基础。4.2销售政策措施（1）、了解客户需求，介绍产品（2）、树立南门之门云南第一高楼的品牌（3）、“卖的是价值，不仅仅是房屋”正确销售观念4.3主要媒体应用及投入频率春城晚报、人民日报、新浪网腾讯网5目标客户群定位分析 5.1项目所在地人口总量昆明常住人口中，家庭户2099404户，家庭户人口为5726200人，平均每个家庭户的人口为2.73人，

28、比第五次全国人口普查的3.05人减少了0.32人5.2项目所在地经济发展状况和人口就业情况昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。改革开放以来，昆明经济始终保持快速健康发展的良好态势，综合经济实力进入西部地区先进行列。经过多年的发展，形成了卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五大支柱产业。农业持续、稳定、协调发展，结构调整成效明显，特色突出，“斗南花卉”、“呈贡

29、蔬菜”成为国内外知名品牌。工业形成了以机械、冶金、烟草加工等为主的体系，是云南省的工业基地和西南地区重要的工业城市。 第三产业在国民经济中的比重日益增大，商贸、旅游、信息、现代服务业快速发展，对全市经济社会的发展起到了重要的带动作用和促进作用。2008年，全年实现生产总值（GDP）1605.39亿元，比上年增长12.0%，其中：第一产业实现增加值104.90亿元，比上年增长6.2%；第二产业实现740.26亿元，比上年增长13.0%；第三产业实现760.23亿元，比上年增长12.0%。三次产业结构为6.5:46.1:47.4。人均生产总值达到25826元。 全年地方财政总收入425.19亿元，

30、增长25.0%，地方财政一般预算收入174.99亿元，增长31.5%，其中税收收入153.64亿元，增长33.8%.在税收收入中，增值税32.95亿元，增长11.2%；营业税50.21亿元，增长15.9%。全年地方财政一般预算支出233.74亿元，增长41.8%。对外经济贸易：2008年，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资成果显着。全年实际利用外资6.02亿美元。进出口贸易增势强劲。全年海关进出口贸易总额73.08亿美元，增长9.3%，其中：出口35.27亿美元，增长8.2%；进口37.81亿美元，增长10.3%。全年新批外商投资企业143户，实际利用外资

31、6.02亿美元，增长100.3%.。 2008年昆明经济发展在全国发展势头迅猛，经济形势和效果得到了全国各界的肯定。2008年获得“全国十大浙商最佳投资城市”，与成都、大连、包头、广州一起荣获“2008中国制造业最佳投资城市” 等称号。截止2008年11月，昆明市新增企业10167户，个体工商户40682户，新增从业人员143364人，新增注册资本270.45亿元，超过2006年的10066户和2007年的8844户。2009年昆明市实现财政收入201.6亿元，比去年同期增收26.6亿元，增长15.2%，国内生产总值1802亿元，增长12%。5.3、项目所在地家庭情况分析 5.3.1家庭成员结

32、构大部分为一对夫妇及其未婚子女组成的核心家庭。产品特性分析原设计方案：“南亚之门”是由天地集团继成功开发江苏“东方之门”（278米）项目后，与云南中炬石化集团合作开发的昆明首个超高层（316米）城市综合体项目。据云南中炬石化集团相关负责人介绍，该项目原先设计高度为288米，一共66层，后经专家综合论证和精确成本测算之后，最终决定将设计高度增加28 米。而对于“南亚之门”这一案名，该负责人解释说：“南亚之门寓意开启昆明的大门，面向南亚及世界的新昆明。” 据了解，“南亚之门”位于昆明市拓东路尚义花市原烟草机械厂位置，南临拓东路，东临白塔路，北至尚义街，西至规划路，为昆明主城CBD规划核心区域，项目

33、总用地面积34500m2，总建筑面积55万m2，其中地上建筑面积约45万m2，地下为10万m2。 早在今年11月，天地集团董事局主席杨休来昆考察时，就已透露有意在昆明建设一个具有强烈视觉冲击力的标志性建筑，项目所在地尚义花卉市场随即开始了搬迁工作，与此同时，“南亚之门”项目也开始斥资千万邀请国内外知名设计团队，包括美国盖斯勒建筑设计事务所、美国凯达环球建筑设计公司、上海江欢成建筑设计有限公司等共计5家参与项目设计，一共提交了6个设计方案。 目前，所有设计方案仍在进行论证中，并将通过相关媒体进行为期一周的方案公布及评选，待结果汇总后进行方案深化设计，最终上报国家建设部组织相关专家进行技术指标审查

34、。 调整后的：杨休介绍，目前建造的66层云南第一高楼为城市综合体项目，集白金5星级酒店、5A级写字楼、高端酒店式公寓、公寓式酒店及城市核心商业功能。项目基地准确范围为北至尚义街、南至拓东路、东至白塔路地块，项目总用地面积约51.73亩，项目主体建筑预计4至5年竣工。已提交六种设计方案在11月3日昆明市委、市政府召开的昆明市城市规划及重大项目方案汇报会上，云南第一高楼正式命名为“南亚之门”，寓意“打开大门，欢迎全世界”。中炬集团相关负责人昨日在接受记者采访时表示，共提交了6种建造设计方案给有关部门，其中3种设计分别为：一种外形很像中央电视台新大楼，也就是俗称的“央视大裤衩”，外形像一道大门；第二

35、种设计外形采用主塔和副塔方式，其中主塔有点像马来西亚石油公司的双塔之一；第三种设计比较规矩，也是采用主塔和副塔形式，其中主塔为盒子状塔楼。那么何种设计方案最有可能被采用？中炬集团营销部相关负责人称：“参与设计的5家国内知名设计公司，其中甚至有全球知名的设计公司，最终的建造方案需相关技术专家及昆明城市规划建设委员会论证后才能确定，不一定会完全选择某一个，也许会是几个方案的综合。”总投资42亿元的南亚之门工程浩大，据一位业内人士测算，每平方米的成本价将在8000元左右。-摘录于生活新报 特性分析方法：南亚之门的优势 南亚之门是昆明市主城CBD核心区首个启动项目，如果建成必将是昆明地标性建筑，亦是昆

36、明房地产建设的一大新突破。南亚之门是江苏天地集团继成功开发苏州东方之门项目（278米）后，与云南中炬石化集团合作开发的昆明首个超高层城市综合体项目。南亚之门寓意开启昆明的大门，面向南亚及世界的新昆明。项目概况：是集住宅、5星级酒店、公寓式酒店、5A写字楼于一体的高端商业综合体。项目由一栋塔楼和四栋住宅组成。塔楼1-5层规划为酒店配套商业区，7-33层为办公区，35-65层为公寓区，66层为酒店大堂，67-82层为酒店区，83层为观光区，其余均为避难设备层装修状况：暂无物业类型：公寓 ，写字楼，高层环线位置：城市中心位置物业地址：项目位于昆明市拓东路78号，南临拓东路，西临白塔路，北至尚义街，西

37、至规划路，为昆明主城CBD规划核心区域。项目品鉴：优势：一环以内的区位优势，使得“南亚之门”的价值上升。周围交通网的便利和发达，以及周围生活，医疗，教育的完善配置。劣势：市中心高层建筑，绿化率偏低。特性分析和顾客敏感度分析的结合优质性且敏感度强（七）楼盘价格定位及策略定价目标定价目标(Pricing Objectives) 是企业在对其生产或经营的产品制定价格时，有意识的要求达到的目的和标准。它是指导企业进行价格决策的主要因素。 定价目标取决于企业的总体目标。不同行业的企业，同一行业的不同企业，以及同一企业在不同的时期，不同的市场条件下，都可能有不同的定价目标。每平方米的成本价将在8000元左

38、右。利润目标目标利润是指企业在一定时间内争取达到的利润目标，反映着一定时间财务、经营状况的好坏和经济效益高低的预期经营目标。目标利润是指企业在未来一段时间内，经过努力应该达到的最优化控制目标，它是企业未来经营必须考虑的重要战略目标之一。 目标利润是项目经营预期实现的利润目标，是根据拟投资项目的具体条件，在全面分析研究了项目开发收入与成本因素之后，经过充分的市场调查和反复的计算平衡确定的。目标利润一经确定，便成为企业生产经营活动的行动依据，企业要根据目标利润来组织销售收入，控制销售成本的资金占用。可类比项目市场价格汇都国际2期 图片更多汇都国际2期图片南亚之门 户型图片更多南亚之门 户型图汇都国

39、际2期 户型图片更多汇都国际2期 户型图片楼盘名称南亚之门楼盘价格待定【详细信息】开盘时间暂无资料交房时间暂无资料楼盘位置拓东路78号营销中心尚义街项目地旁物业类型公寓;写字楼装修状况毛坯容 积 率14.22绿 化 率15%占地面积50.97亩建筑面积暂无资料总 户 数住宅900套物 管 费暂无资料物业公司世邦魏理仕销售状况非常好的不得了销售电话400-688-1616开 发 商云南中炬置地集团汇都国际2期楼盘名称 18000元/楼盘价格【详细信息】2010年11月13日开盘时间待定交房时间白塔路131号真庆文化广场旁楼盘位置现场营销中心普通住宅;写字楼;商铺物业类型毛坯装修状况7.37容 积

40、 率50% 绿 化 率41亩占地面积暂无资料建筑面积约800户总 户 数暂无资料物 管 费云南金马源物业有限公司物业公司极其非常好销售状况、3108888销售电话金马源房地产公司价格策略是指企业通过对顾客需求的估量和成本分析，选择一种能吸引顾客、实现市场营销组合的策略。物流企业的成本比较复杂，包括运输、包装、仓储等方面。所以价格策略的确定一定要以科学规律的研究为依据，以实践经验判断为手段，在维护生产者和消费者双方经济利益的前提下，以消费者可以接受的水平为基准，根据市场变化情况，灵活反应，客观买卖双方共同决策。定价方法定价方法是企业为实现其定价目标所采取的具体方法，可以归纳为成本导向、需求导向和

41、竞争导向三类。 成本导向定价法 以营销产品的成本为主要依据制定价格的方法统称为成本导向定价法,这是最简单、应用相当广泛的一种定价方法。 1、总成本定价法:成本加成,目标利润 (一) 成本加成定价法（cost-plus pricing），即按产品单位成本加上一定比例的毛利定出销售价。 其计算公式为：P=c(1+r) P商品的单价 c商品的单位总成本 r商品的加成率 (二)目标利润定价法，是根据企业总成本和预期销售量，确定一个目标利润率，并以次作为定价的标准。 其计算公式为：单位商品价格=总成本（1+目标利润率）/ 预计销量 2、边际成本定价法 3、盈亏平衡定价，考虑到销售额变化后，成本也在发生变

42、化，这种方法是运用损益平衡原理实行的一种保本定价法。 其公式是： 盈亏平衡点销售量=固定成本/单位单位变动成本 盈亏平衡点销售额=固定成本/1单位变动成本率 需求导向定价法 需求导向定价法是指根据市场需求状况和消费者对产品的感觉差异来确定价格的定价方法。 它包括以下三种 (一)认知导向定价法，是根据消费者对企业提供的产品价值的主观评判来制定价格的一种定价方法。 (二)逆向定价法，它是指依据消费者能够接受的最终销售价格，考虑中间商的成本及正常利润后，逆向推算出中间商的批发价和生产企业的出产价格。 可通过公式计算价格：出厂价格=市场可零售价格（1批零差率）（1进销差率） (三)习惯定价法，是按照市

43、场长期以来行成的习惯价格定价。 竞争导向定价法 （Competitive Bidding/competition-orientated pricing） 竞争导向定价法概述 竞争导向定价法是企业通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商品价格。以市场上竞争者的类似产品的价格作为本企业产品定价的参照系的一种定价方法 这种定价方法主要有3方面特点。竞争导向定价主要包括随行就市定价法、产品差别定价法和密封投标定价法。 竞争导向定价法的几种方式 在竞争十分激烈的市场上，企业通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自身的竞争实力

44、，参考成本和供求状况来确定商品价格。这种定价方法就是通常所说的竞争导向定价法。竞争导向定价主要包括： 1、随行就市定价法:在垄断竞争和完全竞争的市场结构条件下，任何一家企业都无法凭借自己的实力而在市场上取得绝对的优势，为了避免竞争特别是价格竞争带来的损失，大多数企业都采用随行就市定价法，即将本企业某产品价格保持在市场平均价格水平上，利用这样的价格来获得平均报酬。此外，采用随行就市定价法，企业就不必去全面了解消费者对不同价差的反应，也不会引起价格波动。 2、产品差别定价法:产品差别定价法是指企业通过不同营销努力，使同种同质的产品在消费者心目中树立起不同的产品形象，进而根据自身特点，选取低于或高于

45、竞争者的价格作为本企业产品价格。因此，产品差别定价法是一种进攻性的定价方法。 3、密封投标定价法:在国内外，许多大宗商品、原材料、成套设备和建筑工程项目的买卖和承包、以及出售小型企业等，往往采用发包人招标、承包人投标的方式来选择承包者，确定最终承包价格。一般来说，招标方只有一个，处于相对垄断地位，而投标方有多个，处于相互竞争地位。标的物的价格由参与投标的各个企业在相互独立的条件下来确定。在买方招标的所有投标者中，报价最低的投标者通常中标，它的报价就是承包价格。这样一种竞争性的定价方法就称密封投标定价法均价：评估均价：9188元 / 平方米 南亚之门有二手房：无南亚之门有出租房：无环比上月增幅：

46、+3.910%同比去年增幅：+%以无该小区在售房源价格为样本，基于估计模型，得出评估均价付款方式和进度：一次性付款 银行按揭优惠条款：南亚之门目前在翠糊宾馆二楼设立了产品展示区。项目将预计今年的8、9月份推出800多套的房源，南亚之门项目共有4栋超高层，分别在38-41平米层之间，每栋设计各不同，从2梯3户到2梯4户，1-5层为底商，住宅部分户型面积在100-250之间，层高为3米1的设计楼层及方位差价：建筑层数： 66 方位差价尚未确定。八，楼盘开盘入市时机规划1、宏观经济运用状况分析图8 2005-2010年居民消费价格涨跌幅度图9 2005-2010年金融机构人民币各项存款余额图10 2

47、005-2010年城镇居民人均可支配收入2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析1出台限购令，2市场分前三季度昆明社会消费品零售总额同比增长24.9%由于经济运行企稳向好，发展提速，居民收入增长较快，大大提振了市民的消费信心，城市市场消费增长明显，昆明人变得更爱花钱了。1至9月，昆明市实现社会消费品零售总额599.79亿元，同比增长24.9%，其中零售业实现437.63亿元，增长29.1%。1至9月，昆明市居民消费价格总水平（CPI）为100.4%，比去年同期上涨0.4%。城镇居民人均可支配收入12291.47元，扣除物价因素，实际增长18.4%。农民人均现金收入达5619 元，比去年同

48、期增长11.7%。全市城镇居民人均消费支出8285.65元，比去年同期增长12.2%。其中支出增长较快的是其他商品和服务类，同比增长 50.2%。交通和通信类同比增长26.8%、居住同比增长24.6%、家庭设备用品及服务同比增长23.4%、医疗保健类同比增长20.8%。前三季度，海内外来昆旅游总人数2335.46万人次，比去年同期增长14.76%，其中海外旅游者53.69万人次，上升0.19%；国内旅游者2281.77万人次，增长15.15%。旅游总收入 163.70亿元，比去年同期增长10.35%，其中旅游外汇收入16114.31万美元，上升2.0%；国内旅游收入150.81亿元，增长 11

49、.13%。旅游市场保持了基本稳定。由于经济运行企稳向好，发展提速，居民收入增长较快，大大提振了市民的消费信心，城市市场消费增长明显，昆明人变得更爱花钱了。1至9月，昆明市实现社会消费品零售总额599.79亿元，同比增长24.9%，其中零售业实现437.63亿元，增长29.1%。1至9月，昆明市居民消费价格总水平（CPI）为100.4%，比去年同期上涨0.4%。城镇居民人均可支配收入12291.47元，扣除物价因素，实际增长18.4%。农民人均现金收入达5619 元，比去年同期增长11.7%。全市城镇居民人均消费支出8285.65元，比去年同期增长12.2%。其中支出增长较快的是其他商品和服务类

50、，同比增长 50.2%。交通和通信类同比增长26.8%、居住同比增长24.6%、家庭设备用品及服务同比增长23.4%、医疗保健类同比增长20.8%。前三季度，海内外来昆旅游总人数2335.46万人次，比去年同期增长14.76%，其中海外旅游者53.69万人次，上升0.19%；国内旅游者2281.77万人次，增长15.15%。旅游总收入 163.70亿元，比去年同期增长10.35%，其中旅游外汇收入16114.31万美元，上升2.0%；国内旅游收入150.81亿元，增长 11.13%。旅游市场保持了基本稳定。由于经济运行企稳向好，发展提速，居民收入增长较快，大大提振了市民的消费信心，城市市场消费

51、增长明显，昆明人变得更爱花钱了。1至9月，昆明市实现社会消费品零售总额599.79亿元，同比增长24.9%，其中零售业实现437.63亿元，增长29.1%。1至9月，昆明市居民消费价格总水平（CPI）为100.4%，比去年同期上涨0.4%。城镇居民人均可支配收入12291.47元，扣除物价因素，实际增长18.4%。农民人均现金收入达5619 元，比去年同期增长11.7%。全市城镇居民人均消费支出8285.65元，比去年同期增长12.2%。其中支出增长较快的是其他商品和服务类，同比增长 50.2%。交通和通信类同比增长26.8%、居住同比增长24.6%、家庭设备用品及服务同比增长23.4%、医疗

52、保健类同比增长20.8%。前三季度，海内外来昆旅游总人数2335.46万人次，比去年同期增长14.76%，其中海外旅游者53.69万人次，上升0.19%；国内旅游者2281.77万人次，增长15.15%。旅游总收入 163.70亿元，比去年同期增长10.35%，其中旅游外汇收入16114.31万美元，上升2.0%；国内旅游收入150.81亿元，增长 11.13%。旅游市场保持了基本稳定。于经济运行由于经济运行企稳向好，发展提速，居民收入增长较快，大大提振了市民的消费信心，城市市场消费增长明显，昆明人变得更爱花钱了。1至9月，昆明市实现社会消费品零售总额599.79亿元，同比增长24.9%，其中

53、零售业实现437.63亿元，增长29.1%。1至9月（CPI）为1同期上涨0.4%。城镇居民人均可支配收入12291.4除物价因素，实际增长18.4%。农民人均现金收入达5619 元，比去年同期增长11.7%。镇居民人均消费支出8285.65元，比去年同期增长12.2%。交通和通信类同比增长26.8%、居住同比增长24.6%、家庭设备用品及服务同比增长23.4%、医疗保健类前三季度，海内外来昆旅游总次，比去年同期增长14.76%，其中海外旅游%，其中旅游外汇收入16114.31万美元，上升2.0%；国内旅游收入150.81亿元，增长 11.13场保持了基本稳定。稳向好，发展提民收振了增长明显，1至9月昆明市居民消费价格总水平（CPI）为100.4%，比去年同期上涨0.4%。在硬件打造上，南亚之门将与国际水平接轨，以世界500强企业需求标准开发建设高水准的国际级5A品质写字楼，使每一家在这里办公的企业都能体验到至高尊崇享受。