医院物业服务方案保洁及保安

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1、医院物业管理服务方案前 言首先感谢解放军总医院第一附属（304）医院对我公司的信任。我公司将依托自身的专业管理实力，结合解放军总医院第一附属（304）医院创(烧)伤楼的现状，对创(烧)伤楼的物业管理模式、组织机构、前期接管验收等工作作出统筹策划。我们将以星级化物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借我公司在医院物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为解放军总医院第一附属（304）医院创(烧)伤楼的业主和患者创造一个和谐、优美、有序的就医办公环境，提升解放军总医院第一附属（304）医院的物业价值，并使该项目成为在医院系统内知名的高档物业管理品牌。本方案根据贵方

2、提供的解放军总医院第一附属（304）医院创(烧)伤楼物业管理服务要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的物业管理服务方案。将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，供（304）医院领导审定。由于时间紧促，资料尚不够详尽，若有遗漏和疏忽，敬请原谅！目 录目 录I1企业基本情况11.1北京奥天奇科技发展有限公司简介11.2我们的优势与特色22对本项目物业管理的整体设想及策划42.1项目概况与分析42.1.1项目概况42.1.2物业管理服务的总体设想52.1.3医院物业管理服务特点72.2总体管理服务目标82.2.1总体管理服务目标82.2.2管理定位92.2.3效益定位9

3、2.2.4服务定位92.2.5管理指标承诺92.2.6管理指标表93拟建立的组织机构及人员的配备、培训管理123.1拟建立的组织机构及人员的配备123.1.1管理机构设置123.1.2项目组织架构图123.1.3管理服务人员配置143.1.4管理服务人员配置原则173.1.5服务人员素质要求183.2管理服务人员培训193.2.1培训目标193.2.2培训方式193.2.3培训方法193.2.4员工培训计划203.3管理服务人员考核254拟采取的工作计划和物资装备情况264.1拟采取的工作计划264.1.1业主入住前264.1.2业主入住中274.1.3业主入住后274.2物资装备304.2.

4、1物业管理用房304.2.2物业管理用房的配置要求304.2.3管理设施的配置305前期介入服务与接管验收及入住管理方案375.1前期介入服务375.1.1竣工验收阶段375.1.2项目接管验收375.1.3入住管理方案395.1.4入住期间治安管理405.1.5业主入住后416管理规章制度及管理档案建立情况426.1管理中心各项管理制度目录426.2管理规章制度436.2.1拟建立的公众管理制度446.2.2拟建立的内部管理制度446.2.3拟建立的质量手册及程序文件456.2.4拟建立的工作手册456.2.5拟建立的质量记录文件466.3管理档案建立情况467针对该项目的特点结合实际情况制

5、订服务内容和指标487.1管理中心服务人员的服务内容和指标487.2急修项目的服务内容与指标497.3一般维修的服务内容与承诺497.4服务受理、报修接待的服务内容与指标507.5投诉处理的服务内容与指标507.6电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标517.7房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标547.8消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标547.9控制突发事件的服务内容与指标：577.10物业及户档案管理的服务内容与指标578日常物业管理服务方案598.1客户服务598.1.1工作流程标准化598.1.2服务质量监控考核的动态管理608.1.3客户服务保障措施628.2工程运行维修

6、管理服务658.2.1房屋建筑的日常维修及养护658.2.2给排水设备运行维护758.2.3空调供冷、供暖、新风、排风系统运行维护788.2.4办公、等专用设备的管理828.3保洁服务方案848.3.1清洁工作内容848.3.2环境卫生管理措施858.3.3保洁工作标准及要求858.4安全秩序服务管理方案888.4.1总体管理思路888.4.2安全秩序服务质量保障措施898.4.3安全管理服务标准918.4.4安全秩序管理918.4.5消防安合管理938.4.6探视管理949节能降耗实施方案及建议969.1合同能源管理的合作模式969.2合同能源管理服务模式概念与优势979.3节能与物业管理服

7、务一体化方案979.3.1节能与物业管理服务一体化概念979.3.2节能与物业管理服务一体化服务方案的优势999.4具体实施节能措施1009.4.1管理节能1009.4.2技术节能1019.4.3建立机制节能10310针对本项目提出的合理化建议和增值服务10410.1合理化建议10410.2增值服务10411物业管理突发事件应急措施10611.1医疗秩序应急预案10611.2病患者突然间死亡处理流程10711.3医患冲突的处理流程10811.4精神失常、疯、傻、醉汉等人员进入医院的处理流程10811.5暴风雨雪应急处理预案10811.6设施设备防冻处理预案10911.7跑水紧急预案10911.

8、8燃气泄漏处理预案11011.9停电应急处理预案11111.10停水应急预案11111.11预防雷击事故处理预案11211.12电梯困人应急处理程序11211.13火警应急处理程序11311.14被盗事件处理程序：1151 企业基本情况1.1 XXXX公司简介Xxx公司2002年3月6日，注册资金1000万元，主要从事高科技节能、环保产品的研究、生产、销售及能源系统咨询、诊断、设计、施工、托管服务、投资、物业管理服务于一体的高新技术企业。中国节能协会会员，获“中国节能优秀企业”称号。 国家物业管理企业二级资质，机电安装三级资质，公司现有员工1500人，技术人员占公司总人数的55%。主要来自于清

9、华大学、上海交通大学、中国科技大学、哈尔滨工业大学、天津大学等国内著名工科学府。公司拥有良好的管理基础，强劲的技术实力，完善的技术体系，优秀的企业文化，高素质的员工队伍，一流的服务团队。XXX有限公司2000年与清华大学合作研究、开发出新型高效节能环保换热设备“激波加热器”，被国家发改委定为最佳节能换热产品。在节能方面先后与清华大学、国家众多部委（交通部、统计局、信访局、体育总局、外交部、铁道部、审计署、文化部等）合作，取得卓越的节能成效，并得到合作方的高度认可。我们以严谨的科学技术、优秀的施工队伍成功的完成了国内很多著名工程的节能改造或EMCA合同能源管理费用托管，并获得甲方的一致好评。如：

10、在交通部、外交部、统计局、信访局、体育总局、文化部、解放军总医院、空军总医院、中日友好医院、北京中关村昌平科技园区热力公司、北京西客站、贵州省政府、安徽省亳州市交通局、中石化胜利油田等。经过奥天奇人的辛勤奋斗，现已发展成为建筑节能行业内规模较大、技术先进、产品优良的专业化公司。目前公司拥有多项自主知识产权专利，并积聚了一批暖通空调和自动化控领域的专家，聘请了暖通界著名专家狄洪发教授为本公司技术顾问。2008年起，公司通过先进的能源管理优势，成功托管了哈尔滨医科大学第一附属医院物业管理服务工作，首次开展了全国第一例“节能与物业管理服务一体化”模式，取得圆满成功。并于2009年成功接管海军总医院，

11、开展节能和物业管理服务工作，以“服务赢得客户 品牌创造价值”为经营宗旨，以“精益求精、追求卓越”的企业精神，秉承“为国节能，为民造福，追求卓越品质，满足顾客需求”的经营理念，继续立足科技，勇于创新，以新颖的产品、优良的质量、优质的服务回报客户。1.2 我们的优势与特色 赢得业主的认可，从“细微之处”作起：在XXX物业的项目里，一直引导和提倡：每位服务人员都要从行动中，想业主之所想，服务业主之所需，都必须有“蚂蚁”般的行动来服务于业主的需求。 “亲情服务”拉近物业公司与业主的距离：“亲情服务”是奥天奇物业公司基础服务的升华，通过奥天奇物业人对业主亲人般的呵护，感受家人般的关怀，零距离地拉近物业人

12、与业主间的距离，更好地开展工作。 视每位业主如“贵宾”，充分体现奥天奇物业“业主至上”的服务理念：、在服务的感性认识上提高服务人员的思维，从行动上提升服务人员的水平，视每位业主为贵宾，让每位业主真正享受尊贵的服务。 管理优势我公司拥有国家物业管理二级资质，在管项目有哈尔滨医科大学附属医院、西京医院、北京海军总医院均为三级甲等医院，医院物业管理服务面积超过100万平方米，提供的服务项目有保洁、保安、工程维修、设备设施维护、锅炉房运行、高压配电值班、停车场管理、大型会议服务、运送、司梯等，在实践工作中，总结了丰富的工作经验，对医院的服务需求和医院的后勤管理非常了解，同时培养了一批专业性强，行业知识

13、丰富的物业管理服务人才，并总结了一套行之有效的、为医院服务的管理办法和管理方案，具备为医院提供全面的后勤保障服务的能力。 设备管理和技术管理：我公司也是节能服务公司，在设备设施管理领域专业性突出，十余来年主要从事高科技节能产品、环保产品的研究，通过对诊断、设计、施工及物业托管服务，我公司即在节能产品开发方面拥有自主知识产权的专利技术四项，在管理人才方面，聘请清华大学江亿院士以及李震博士、狄洪发硕士等十余名高级科研管理人才，作为公司的技术支撑，为中央机关及部委，在中石化、中石油、医疗、电力系统、城市集中供热提供节能诊断、合同能源管理、对设备设施进行改造优化，并得到了客户的广泛认同和良好的社会知名

14、度，同时我公司在2011年度被北京市发展与改革委员会评为“优秀管理企业”。 节能与物业管理服务一体化服务模式：我公司通过实施节能与物业管理服务一体化服务模式，利用对（304医院）的用能管理和设备设施管理的完善，使节能与物业管理服务有效结合，实现技术节能和管理节能的互补。目前社会上普遍采用的节能方式是通过对设备的管理和和控制能耗来实现，往往忽略人为因素，物业管理只单一的侧重于服务对象业主，忽略能耗管理，分散的管理模式无法为业主实现真正的节能与物业管理服务，实现不了低投入、高产出的经济价值，将节能与服务良好的结合起来，实现医院服务的高产出，在最大限度满足医院能源供应低投入的同时，实现了社会效应和经

15、济效应。第 117 页 共118页2 对本项目物业管理的整体设想及策划2.1 项目概况与分析2.1.1 项目概况解放军总医院第一附属医院（原（304医院）始建于1954年3月，是一所以医教研相结合、创（烧）伤外科、骨科、急救医学和危重症救治为主要特色的三级甲等综合性医院。医院始终坚持“适度规模，内涵发展，突出特色，精字建院”的发展思路,努力建设一流的现代化医院 。医院现有医疗用房10万余平方米，共有46个临床医技科室，其中临床科室27个，展开床位1100张，每年收治病人近3万多例，手术16000余例。拥有PET、MRI、X刀、DSA、螺旋CT、直线加速器等大型医疗设备,设有全军烧伤研究所（国家

16、重点学科）、全军骨科研究所、全军创伤修复重点实验室、全国及全军临床药理基地、首都地区军队急救中心、交通伤救治中心、国际“SOS救治基地”，是第四军医大学、武警医学院的教学医院。医院现有中国工程院院士2名，各类高级职称技术人员160余名；临床主系列医师博士学位30%，硕士以上学位占80%；国家突出贡献的中青年专家2名；中国医药青年科技之星2名；中国工程院光华奖1名；何梁何利奖2名；中国医师奖1名；求是奖1名；享受政府特殊津贴人员36名;享受军队优秀人才岗位津贴人员21人次。 近年来，获得各级各类成果奖项77项，其中国家及军队二等以上奖项28项，有国家科技进步一等奖1项，国家科技进步二等奖4项，军

17、队科技进步一等奖3项，中华医学科技奖一等奖1项，北京市科技进步一等奖3项。共获国家、军队和地方各级各类科研课题199项，研究资金3000万元，发表科技论文1197篇，其中SCI收录论文35篇。本次投标的三零四医院创（烧）伤楼项目概述：建筑面积4.4万平方米,地上16层,地下2层。电梯：医用梯10部，-2F-16F；消防梯1#，2#两部主管-2F-16F；医用梯1部，主管-2F-1F；走道梯3处；低压配电室设置在-1F，新风机房2F-16F（不含10F）。各楼层均含有正压送风机、排风机、强弱电间、消防气体管道间、污洗间、开水间。创（烧）伤楼各楼层面积/功能分区基本情况如下：-2F含消防水设备、热

18、交换站、暖通水泵房、生活水泵房、三气系统、气动物流机房、伽马刀治疗室及办公室；-1F低压配电室、值班室、CT机房、心电图室、实验室、冷库、咖啡厅；2F泌尿外科；3F神经外科；4F骨科；5F-7F均为骨科；8F普外科；9F肝胆外科；10F手术室（含普通手术间10间），手术室及供应室均为洁净空间；11F设备层含洁净空调设备为10F手术室提供服务；12F透析科；13F整形科；14F康复科；15F、16F均为烧伤科。2.1.2 物业管理服务的总体设想 以高效、便捷、安全、有序为主导的管理思路 专业管理、专业技术、专业人才为核心，提供全方位的优质服务 建立“节能与物业服务一体化”服务模式，达到高质、微利

19、、低耗的管理目标我公司对304医院管理服务形成一个制度化、系统化的有机整体，以客户需求为导向，把内部管理和现场管理有机协调配合起来，为（304）医院创建高标准服务、高质量要求的医疗后勤社会化服务体系，达到医务人员满意、病患满意、社会满意最终目标。推行“一个电话、一声招呼就OK”的便捷服务机制一个电话一声招呼就OK的便捷服务机制，是公司医院服务新模式的一项有特色的构成环节，也是公司在所服务的医院创造优质服务和管理的目标要求。我们公司在经营医院后勤服务上的理念是：为客户创建最便捷的服务沟通渠道，只要客户有需求，“一个电话、一声招呼便OK”，我公司通过将客户需求在内部进行分责、协调、跟踪、监控、督导

20、及反馈等流程，彻底的、圆满的解决问题，追求客户满意。推行星级服务让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，是公司经营每所医院后勤服务所追求的目标，我公司对（304）医院所追求的目标通过以下三点来实现：第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，以医院后勤服务定位责任和服务意识，全员凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，使医院的后勤保障处于全方位、高水准，使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于尊贵服务之中。推行人性化、精细化的服务医院的发展不仅依靠医疗技

21、术和业务质量，也必须重视广大患者希望被尊重、被关爱的心理特点和需求，我公司根据医院后勤社会化的发展趋势，在医院物业管理服务过程中，引入现代化服务意识和文化，用新的理念，新思路协调配合医院的精神文化建设，在医院引入体现人性化和高品位的服务文化，为医院构造多点文雅文化信息，输入多一点人性化服务，使病人有“消费者”的感觉；导入现代医院形象的视觉与标识系统医院的形象，是医院获得社会效益和经济效益的重要因素。在医院后勤保障服务体系尤为重要，我公司将把医院的后勤服务作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保医院的机电设施良好运转、生活保障服务到位。标识系统完善重点突出医院现代化的形象视觉建设，并导入一

22、套完整、清晰、视觉效果好的识别系统，与医院的整体形象相结合。建立全方位的安全保障体系医院是安全事件和突发事件的易发地，因此对安全管理服务的安全保障和应变能力要求高，我公司将按照医院的实际和特点，充分研究和把握好医院的各种重要安全隐患和事故发生的源头、规律和因素，以及医院应对社会危难救灾等各种突发时件的运作，处理各类安全事故和制定安全管理的措施，以及协助配合医院应对突发时间的运作方案，从而在医院建立起全方位高系数的应变和安全保障体系。打造和谐、温馨、有序的医疗环境我公司为（304）医院提供的物业管理服务以构建温馨、和谐和医疗环境为中心，在维护物业和环境良好状态的同时，突出对客户的服务、满足广大客

23、户不同层次、提供全面的社会化后勤服务，结合所接物业项目的实际情况，引进先进的管理机制，引进先进成功的管理经验，在品质和服务上下苦功夫，并针对物业管理建设的特点，采用多种形式，把主动、忠诚、敬业、负责的这种企业理念贯穿于整个物业管理服务工作的始终，以“服务赢得客户，品牌创造价值”的追求目标，融合提炼出独具个性的物业医院文化，促进物业管理服务创新提升。使（304）医院成为物业管理标志性产品，广树医院美誉度。2.1.3 医院物业管理服务特点根据解放军总医院第一附属（304医院）物业的特点要求及市场定位，奥天奇公司将以“全程参与，全过程管理”的服务内容制定本方案。奥天奇公司将为（304医院）医院营造有

24、品位的、和谐的、人文的医疗环境和就医氛围，使（304医院）成为北京市医院后勤服务、就医环境、就医秩序优秀的标杆性医院，通过医院后勤社会化，消除医院在专业医疗、科研、教学、国际交流过程中的后顾之忧，从后勤服务层面升解放军总医院第一附属（304医院）的医疗品牌。1）医院物业管理的服务对象具有双重性从业人员不仅给病人提供服务，还要同时满足医务人员的服务需要，而医务人员又在为病人服务。病人属于弱势群体，绝不像住宅区内的住（用）户或写字楼里的办公人员那么易于管理和服务。服务要求越高，管理难度越大。2）医院对环境秩序要求标准高医院物业管理的功能除了是为医务人员和病人提供优质服务和高效管理，创造安全、文明、

25、整洁、舒适的环境，还必须保证医院正常的医疗工作秩序。同时，良好的物业管理还能为医院树立品牌形象，吸引外来病人就诊，提高经济效益。医院物业管理范围广泛，包括医院主体（门诊部、急诊、住院等）及客户两大部分。每一部分的管理运作方式不同，由项目部统一协调控制。因此，医院物业管理功能和范围决定了管理的高难度。3）清洁专业性强，要求标准高保洁秩序的良好运行医院物业管理的一大特点。清洁工作是重中之重，医院清洁工作不同于一般住宅、写字楼，清洁也不再是扫扫擦擦那么简单，即要预防交叉感染，具有完善的清洁、消毒工作流程，同时从业人员还要具备一定的医疗常识。对人员素质有较高。 4）客户流动性大，安全管理作用尤为突出由

26、于医院采取开放式治安管理方式，人员流动量大，进出人员复杂，并且楼内科室多，综合性强，管理难度大。安全维护工作不只是局限于常规的治安、消防、车辆道路管理，还需从事陪护控制、救护接应、帮助病人等方面的医疗专业性服务工作。5）配套设施数量大、种类多、保障要求高医院设备智能化和专业化程度高、保障性强，电梯使用极其频繁，人流密集使消防压力很大。保持设备的良好运行状态，是创造良好的医疗环境的保障，相关设施一旦出现故障，要求必须在尽可能短的时间内予以处理，这对管理和维护提出了极高的要求。可以说，医疗大楼物业管理的最核心内容，是楼宇设备设施的管理。 6）在保障各项医疗需求的前提下，节能难度增加根据我公司专来的

27、节能管理经验，在运行一段时间后，通过合理的技改优化和规范管理，还是有相当的节能潜力可以发掘的。由于不能影响医疗秩序，所有节能工作都必须在保障各项医疗需求的前提下进行，使节能工作的难度加大。2.2 总体管理服务目标2.2.1 总体管理服务目标在市场经济中崛起的北京奥天奇科技发展有限公司，凭借良好的经营信誉，众多的优秀人才，先进的配套管理设备，有能力、有决心、有信心为解放军总医院第一附属（304医院）树立起一个新的形象，提升服务档次，全心全力为业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的现代化医院。2.2.2 管理定位充分利用并完善解放军总医院第一附属（304医院）的各种配套系统，配置精干的高

28、素质管理人才，全面实现现代化物业管理。2.2.3 效益定位充分发挥本公司的经营能力与专业化管理特长，降低管理成本，并通过开展多渠道的有偿服务与无偿服务，力争实现以楼养楼，收支平衡。2.2.4 服务定位Xxx展有限公司现对解放军总医院第一附属（304医院）物业管理做出如下郑重承诺： 1）执行政府有关法律及市、区物业管理主管政府部门规定的各项标准。 2）该物业一经入场即按照ISO9000国际质量管理体系标准进行管理。 3）自本物业正式投入使用即按照国家级优秀示范管理标准进行管理，且在符合政府要求的参评自然条件、贵我双方严格履行政府及全委合同规定的有关责任、义务。2.2.5 管理指标承诺 为了将解放

29、军总医院第一附属（304医院）建成一流的高档医院，参照国家有关标准，结合我公司的管理目标及质量方针，特制定如下管理指标及实施措施： 2.2.6 管理指标表序号项目国优标准承诺指标内容及实施措施1.房屋完好率98%100%指定维修技术人员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁，无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道2.房屋零修、急修及时率99%100%接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜3.维修工程质量合格率、优良率及回访率合格率100%100%85%100%分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，并按维修回访制度进行回访，以确保维修质量。4

30、.清洁保洁率99%100%医院内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染。5.排水管、明暗沟完好率100%实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保排水畅通无阻、无积水、无塌陷。6.大型及重要机电设备完好率95%99%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保机电设备完好无损及正常运行7.公共文体设施、休息设施完好率98%98%实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保公共问题设施、休息设施完好无损，整洁美观8.治

31、安案件发生率1%0.1%实行24小时保安巡查制度。落实保安岗位职责，明确责任区域，力保年度无重大刑事案件发生，以确保物业使用人的人身极其财产安全9.消防设施设备完好率100%100%实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保消防设施及设备完好无损，正常使用。加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行消防演练，及时消除火灾隐患10.火灾发生率0.1%加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行培训及消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患11.违章发生率及处理率无标准95%1%、100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理并记录，增强宣传力度，取得物业

32、使用人的理解，杜绝违章现象的发生。12物业使用人有效投诉率、处理率及处理时限80%0.2%/年100%按照政策规定，作好各项工作，提高管理人员素质，加强与物业使用人之间的沟通，定期征求物业使用人意见，主动改进工作；定期举行物业使用人座谈会，了解物业使用人的愿望及要求，满足物业使用人的合理的要求，将投诉及时处理及记录并建立回访制度（处理时限：立即处理，分类考虑可能处理的时间，一般不超过半天）13.管理人员专业培训合格率100%建立培训考核制度，对员工分别进行入职、在职及升职的培训，并予以考核，不合格者淘汰，对于特种作业人员，实行外送有关部门进行培训考核，并监督其上岗作业证的有效期，确保培训合格率

33、达到100%，以此确保员工的高素质3 拟建立的组织机构及人员的配备、培训管理3.1 拟建立的组织机构及人员的配备3.1.1 管理机构设置为保证解放军总医院第一附属（304医院）的物业管理服务质量，确保304医院物业项目部，采取直线职能机构，实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。根据解放军总医院第一附属（304医院）创（烧）伤楼的具体情况,项目部下设客户服务部、保洁服务部、安全管理部、工程维修服务部。形成以客户服务部为核心，各专业部门作为支撑的客户服务前项化组织结构。3.1.2 项目组织架构图 解放军总医院第一附属（304）医院节能与物业管理服务一体化方案3.1.3 管理服务人员配置3.1.

34、3.1 项目部管理层序号部门岗位/职责范围人数备注1项目经理 304医院物业服务整体运营管理1 3.1.3.2 客户服务部序号部门岗位岗位/职责范围人数备注1客服中心主管1、24小时客户接待、项目部内部管理建设，对外联络、质量检查行政人事； 12行政人事管理人力资源管理，培训管理；建章建制； 13客服接待接待来电来访客户44质量管理物业管理服务质量巡查25采购员物料采购16库房管理员库房管理2合计11人3.1.3.3 保洁服务部序号部门岗位岗位分工人数备注1管理层（3人）部门主管保洁部总体运行管理1保洁部领班协助经理处理保洁服务工作22保洁作业岗位（67人）一层：医疗广场43二层：泌尿外科34

35、三层：神经外科35四层：骨科36五层：骨科37六层：骨科38七层：骨科39八层：普通外科310九层：肝胆外科311十层：手术室612十一层：设备层313十二层：透析314十三层：整形科315十四层：康复科316十五层：烧伤科3十六层：烧伤科3B1 B25垃圾清运工2电梯养护1步梯清扫1中班117负责步行梯、通道、扶梯的清洁维护118夜班、夜间清洁维护319责任区域内外围环境的清洁1合计68人3.1.3.4 安保服务部序号部门岗位负责范围人数备注1管理层（3人）安保主管负责安保部的日常事务和管理工作12安防领班1、负责秩序维护；2、负责消防管理23消防中控4人中控员负责监控室电视显示屏幕的监视工

36、作4四班三运转5安保员（12人）固定岗一层大厅2个8巡逻岗F1层至16层4合计19人3.1.3.5 工程维修服务部序号部门岗位负责范围人数备注1管理层9人工程部主管工程部总体运行管理1楼内低压配电室暂不设值班人员3运行领班工程部运行管理协调44生活水机房值班生活水机房值班45技术服务部5人总工程师大楼内技术总负责人16暖通工程师大楼内暖通技术工作17给排水工程师大楼内给排水技术工作18弱电工程师大楼内弱电技术工作19电气工程师大楼内电气技术工作110工程运行维护部20人运行检查维修供电/水系统维修检查、日常维保811维修电工电气专业维修512维修水工供水系统维修313空调维修空调系统专业维修2

37、14综合维修物业管理专业设备设施的维护、维保、客户报修处理2合计34人3.1.4 管理服务人员配置原则u 管理中心职能: 负责代表公司履行物业管理合同规定的责任内容；u 客户服务部职能：服务过程中的受理、分办、协调、督导和信息反馈职能。事务接待、事务巡查等服务；兼顾商务文化；负责管理中心的行政人事等管理内容。u 安保部职能: 负责24小时治安、交通与消防管理；工程维修部职能： 负责设施设备、公共设施及智能化系统的维修及保养；u 保洁部职能：负责环境卫生及绿化服务，负责文化氛围布置和一些辅助活动；（一）服务第一的原则管理机构的设置与各类员工的配备，均以提高解放军总医院第一附属（304医院）物业管

38、理的整体水平为前提。在充分满足把创（烧）伤楼管理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐”的医院这一目标的基础上，在组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为物业使用人提供全天候、全方位的优质服务。（二）精干高效的原则着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员工基本素质，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。既保证服务的高质量，又实现运行的高效率，使解放军总医院第一附属（304医院）物业管理具有可持续发展的长久后劲。（三） 知识化、专业化的原则各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备相

39、应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书, 并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。3.1.5 服务人员素质要求（一）项目部经理1) 年龄：男/女士，不超过五十周岁。2) 身体状况：身体健康，无肝炎、肺结核、心脏病、高血压、糖尿病等。3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。5) 学历职称：大专以上学历。（二）工程主管 1）年龄：男性，不超过45周岁。 2）身体状况：身体健康，无肝炎、肺结核、高血压、糖尿病等疾病。 3）工作态度：服从领导、听从分

40、配、积极主动、认真负责。 4）工作能力：能够熟练处理本岗位出现的各种问题，熟悉机电设备保养。 5）学历职称要求：大专以上学历或中级以上职称。（三）维修技工 1）年龄不超过40周岁，身体健康。 2）学历要求：高中、中技以上。 3）专业水平：必须有二年以上本专业工作经验。（四）护卫员： 1) 年龄：18-25周岁之间。 2) 身体状况：健康、五官端正、身高174CM以上。 3) 学历：具有高中（同等学历）以上文化程度。 4) 有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。（五）清洁工：1) 年龄在18-30岁之间。 2) 身体健康、五官端正。 3) 具有初中以上文化程度。 3.2 管理服务人员培训

41、3.2.1 培训目标通过培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，掌握酒店式服务操作技能，为解放军总医院第一附属（304医院）物业管理培养出一支品质优良、技术过硬、服务热情周到的员工队伍。3.2.2 培训方式全员参加，分阶段、分层次实施。第一阶段：入职培训。凡确定派入解放军总医院第一附属（304医院）的工作人员，都必须参加针对此项目而设计的有关培训，如解放军总医院第一附属（304医院）的基本简介、商务礼仪礼节、住宅医院的管理与服务技巧等的培训。第二阶段：上岗培训。在正式上岗前，都必须通过各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识培训和考核。第三阶段：管理骨干提高升职培训。在

42、此项目工作期间，将根据不同的对象，开展系列化、正规化的培训工作。3.2.3 培训方法集中授课；公开讨论；分析案例；总结学习体会。3.2.4 员工培训计划（一） 管理中心全体员工入住前培训计划（如下表所示）序号课时课 程授课人培训对象方式12管理中心概况、架构及规章制度服务中心经理全体员工课堂讲授22医院情况介绍及管理目标方向服务中心经理全体员工课堂讲授视听教学33企业文化和医院文化两用人才与精神文明建设的融合服务中心经理全体员工课堂讲授43行为礼仪规范、服务理念、职业道德教育客服部主管全体员工课堂讲授样板示范53消防安全、应急常识讲解及案例分析保安部主管全体员工课堂讲授视听教学64各岗位职责、

43、服务规程、服务标准培训各部室主管按部门、分散上课课堂讲授集中研讨74现场参观考察全体员工按部门侧重参观样板示范现场模拟82考试公司人事部全体员工笔试闭卷备注公司人事部统一规划，统一安排、统一考核、统一记录，培训时间为入住时间前半个月。（二） 管理层员工及服务中心接待员培训计划1) 目的：更新知识，增强技能，创综合素质优良的管理干部队伍。2)传递信息：通过培训及时了解管理中心的目标、方针以及同行业中各类信息更新知识；及时补充、更新各类技能知识，跟上时代的步伐；提高能力：提供各种外培机会，全面提高管理人员各项管理服务水平。3) 内容与进度（详见下表）时间方式目的方式考核岗前培训24学时1.岗位职责

44、2.基本业务知识业务范围、工作技巧3.酒店式服务基本技巧能独立上岗、独挡一面直接领导者面授和自学、实践相结合上岗考核鉴定在职培训240学时1.月工作总结，分析、积累工作中处理得法或不当的案例，积累经验及吸取教训2.物业管理法规学习3.学习经济学常识和管理知识4.举行各类专题知识讲座（根据临时通知安排）不断提高管理能力，更新管理知识，掌握行业信息。以部门为单位集中研讨，案例分析，灌输新知识第四季末管理知识考试；年末管理技能考核外培取证按外培单位要求物业管理岗位资格培训。各类专业知识培训寻求发展，实现达标率脱产或半脱产取得证书参观考察半年一次同行业中业绩优良的单位扩张管理思维，学习先进经验公司人事

45、部统一组织安排 （三）维修工培训计划1) 目的：明确维修工的职责任务，树立维修服务职业意识，不断巩固和提高基本理论知识及操作水平，培养一支技术熟练、纪律严明、热心服务的维修队伍，保质保量地完成维修达标任务，达到使业主及物业使用人满意的目的。2) 内容及进度（详见下表）（1）岗前培训时间内 容方 式负责人考核2小时员工手册面授部门主管一个月维修文明语言、维修服务范围和流程、维修工职责、维修养护技能及操作技巧个别辅导和自学实践班长期满由主管领导对其进行上岗考核鉴定三个月熟悉楼宇结构、初步了解设备特点（水电工）、水电气走向、班组主要机具、维修服务标准、维修工作程序在班长带领下实操实练部门主管和班长技

46、能知识书面考试、实操水平、工作表现等具体业务考核（2）在职培训时间内 容方 式负责人考 核每月上旬及中旬各一次，每次2小时维修手册、设备手册、消防手册、维修技巧及常识、消防知识、主要设备知识、工具使用方法讨论学习维修班长每半年一次实操考核，每年末专业知识书面考试每月末两次，每次2小时政治思想教育、职业道德教育和技术交流，案例分析；总结一月工作情况，扬长避短集中研讨部门主管和班长半年一次设备操作演练集中学习主管部门每年一次全体维修工按工种、级别分别进行各类专业技能强化培训，而后进行等级评定考核公司人事部和业务主管部门按工种、级别分别进行实操和书面考核（四）护卫员培训计划 1）目的：明确护卫员的职

47、责任务，树立护卫职业意识。掌握上岗应知应会的基本知识和组织纪律，培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的护卫员队伍。 2）内容及进度（详见下表）：（1）岗前培训时间内 容方 式负责人考核3小时护卫员职责、工作规程、工作标准、纪律和奖惩制度、安全保卫服务的各项规章制度和有关政策及法令集中学习与个别辅导相结合部门主管和班长一周本岗位安全保卫服务的基础知识运用：消防、护卫设施、设备的操作实习班长期满进行上岗考核鉴定一个月岗位服务技能、队列训练、素质训练实际操作培训班长期满部门主管进行实操考试（2）在职培训时间内 容方 式负责人考核每月上旬及中旬各一次，月末两次政治思想、职业道德、法律常识

48、、消防知识、本岗位专业知识讨论学习护卫班长每半年一次实操考核，每年末专业知识书面考试每月末两次，每次2小时政治思想教育、职业道德教育和技术交流，案例分析；总结一月工作情况，扬长避短集中学习班长每年末进行一次岗位知识考试周二、四各3 小时队列、擒拿格斗、防卫术、捕俘拳、体能集中训练班长每季度一次军训考核每月一次“小教员”集训一次集中训练公司主管部门每季一次消防知识、紧急集合演练集中训练公司主管部门半年一次消防实战学习集中训练公司主管部门（五）清洁工培训计划1）目的：明确本岗位职责任务，树立清洁服务职业道德意识和从业热情，掌握本岗操作规程和服务标准。培养一支爱业敬业、纪律严明，专业技术过硬的保洁员

49、队伍。2）内容和进度（详见下表）时间内 容方 式负责人考核3小时公司概况，员工守则，职业道德面授保洁部主管一周本岗位职责、工作纪律；本岗位清洁操作和工作标准；环境保护意识，医院清洁处理概念清洁班长带领下学习班长一周后进行“员工上岗考核鉴定”三个月相应岗位的操作规程、工作标准；环境保护意识，医院美化概念实际操作与个别辅导相结合项目经理书面考试，以及转正考核鉴定岗前培训在职培训时间内 容方式负责人考 核每月上旬及中旬各一次 职业道德、工作宗旨、工作精神；与清洁有关的政府法规、条例；岗位专业知识的更新与先进技术；清洁安全消防知识集中学习班长组织严格考勤制度，做好培训记录月末讨论工作中遇到的问题寻求解

50、决方法；讨论如何吸取先进的工作经验；相互交流各种合理化建议座 谈服务中心经理和班长班长负责做好工作总结记录季末清洁机械的操作、保养；清洁用品的使用及注意事项；清洁工作的要求和难点分析集中培 训服务中心经理和班长每季度一次军训考核3.3 管理服务人员考核员工考核是以任职资格和岗位责任为依据，综合运用评议、询问、测试、调查等手段，对特定对象履行职位的能力进行结论性评价的过程，它为合理利用人力资源，充分发挥人员潜能，切实搞好人才培训提供依据。（一） 考核工作坚持“三公”“三严”“四结合”“四挂钩”1）“三公”为公平，考核标准公平合理，人人都能平等竞争；公开，考核实行公开监督，人人掌握考核办法；公正，

51、考核做到公正客观，考核结果必须准确。2）“四结合”为组织考核与自我考核相结合，全面考核与单项考核相结合，常规考核与特别考核相结合，定性考核与定量考核相结合。3）“四挂钩”为考核结果与职务升降挂钩，与收入多寡挂钩，与荣誉得失挂钩，与工作去留挂钩。（二） 全面考核员工德、能、勤、绩四个方面。德主要考核思想觉悟和道德品质；能主要考核学识水平和实操能力；勤主要考核工作态度和出勤情况；绩主要考核劳动效率和工作业绩。在进行具体的考核工作时，根据考核目的和岗位特点，再将考核项目加以调整，考核条件加以细化。日常进行的员工考核工作主要有转正考核、续约考核、培训考核，专业考核，日常考核，年度考核等。（三） 一般情

52、况下，员工考核都要让被考核者对照考核标准先进行自我考核，以促使其自省、自悟、自励。组织考核的结果，一般也要与本人见面，以激发其成就感和进取心。（四） 所有各类员工考核材料，都应当及时转交公司人事部，并由人事部负责存入本人档案。4 拟采取的工作计划和物资装备情况4.1 拟采取的工作计划为了使物业保值、增值，管理中心在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使304医院与奥天奇公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。4.1.1 业主入住前在收到贵方接管通知后，我公

53、司成立前期介入领导小组。由物业公司总经理为组长、项目经理为副组长、设前期介入组、人事保障组组、后勤保障组，三个职能组，分别负责三个方面具体工作。（一）前期介入组主要负责工作1）与医院领导进行接洽，确定签定合同内容和时间。明确移交验收的具体事项；交接日期、验收标准等；相关问题的处理办法。做好接管入住计划。2）确认物业管理用房、物业值班室位置、面积和电话。3）对物业进行现场查勘，力争在项目工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。4）根据工程进度提前确定前期开荒时间。 熟悉创(烧)伤楼内部构造，为后期管理作准备。（二）人事保障组主要负责工作

54、1）按要求的人员配置和开展员工招聘、培训、考核工作。2）按照ISO9001质量管理体系标准，制定符合本医院的各项操作规范。结合创（烧）伤楼的实际情况，对各项操作规范进行调整完善。（三）后勤保障组工作根据前期介入领导小组的工作安排，完成项目部后勤保障工作，具体内容包括：1） 办公设备和办公用品的配置（办公桌椅、电脑、打印机、复印机、传真机、文件柜等）； 2）日常办公用具的准备（办公用品采购、公章雕刻等）； 3）物管中心工作人员的服装制作（含胸卡等）； 4）联系解决工作人员的住宿问题。 5）另一方面，做好项目的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉大楼情况；设备维修人员做好检查工作，保证公

55、共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。4.1.2 业主入住中进入业主入住阶段，物业服务中心将开展以下工作（但不限于）：（一）入住期间的成品保护(二) 配合医院搬家（三）治安管理（四）控烟安全管理4.1.3 业主入住后进入全面管理阶段后，物业服务中心将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）： 房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修； 设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修； 清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生； 绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护； 消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理； 安全管理

56、；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适； 车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序； 档案管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符； 财务管理：对物业管理资金运作和管理；附：前期介入工作计划表内 容完成时间落实部门备注前期工程监督审阅楼宇、设备图则及设计工作组设施设备隐蔽线路的熟悉与标注 工作组从物业管理角度向业主方提供建议 工作组按标书文件承诺标准，编制验收表格制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工作组向院方提供楼宇、设施设备保养及维修建议工作组人事管理物管中心架构的制定入住前2个月内人事保障组管理级

57、员工的招聘入住前2个月内各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利审批入住前2个月内人事保障组管理制度、各部门操作手册审批入住前2个月内人事保障组公开招聘、客服、保安、保洁、维修人员入住前2个月内人事保障组聘用人员入职培训入住前2个月内人事保障组熟悉物管中心运作在职培训入住前2个月内人事保障组设立管理中心管理中心的设立与装修入住前2个月内工作组物资装备的准备后勤保障组现场清洁及成品保护后勤保障组 文件管理新门急诊大楼服务手册制定入住前一个月后勤保障组各类文件、表格的制定及印刷入住前一个月后勤保障组 管理预算、启动预算及财务安排制定初步管理预算、启动预算入住前财务部管理费及各项费用制定及申报入住前工作组 物业基本设备预算设计及审定各类标牌、指示牌入住前后勤保障组采购、制作及安装入住前一个月后勤保障组 物业验收的准备楼宇各单项验收根据情况确定接管组公共地方的验收根据情况确定接管组楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定接管组楼宇内部验收根据情况确定接管组遗漏工程跟进及监督验收根据情况确