管理制度程序

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1、 工程管理手册目录 A/0 1/2序号文件名称编号页码状态1名词与术语解释WI/GC-0003A/02房屋建筑、设备维修模式WI/GC-0012A/03工程管理组织机构图WI/GC-0021A/04品质部工程管理职责WI/GC-0031A/05各专业工程师职责WI/GC-0042A/06管理处工程管理职责WI/GC-0051A/07房屋土建、设备维修运作程序WI/GC-00617A/08上墙制度WI/GC-0071A/09配电房管理制度WI/GC-007-011A/010发电机房管理制度WI/GC-007-021A/011水泵房管理制度WI/GC-007-031A/012中控室/消防中心管理制

2、度WI/GC-007-041A/013材料、备件管理制度WI/GC-007-051A/014物品验证制度WI/GC-007-061A/015电气维修规定WI/GC-007-071A/016临时用电管理规定WI/GC-007-081A/017用水、供水管理规定WI/GC-007-091A/018计量器具定期检定制度WI/GC-007-101A/0常用合同范本WI/GC-0081A/019机电设备保养（维修）合同HT-001GC1A/020工程承包合同HT-002GC1A/021采购合同HT-003GC 1A/022深圳市小型（家庭）装饰工程施工合同HT-004GC 1A/023深圳市家庭居室装修

3、开工申请表HT-005GC 1A/024技术标准及索引WI/GC-009 1A/025质量记录表格 26配电房、电表房电能表抄表记录QR-001GC 1A/027配电房巡查记录QR-002GC 1A/028发电机运行记录QR-003GC 1A/029水池（箱）加药记录QR-004GC 1A/030水表抄表记录QR-005GC 1A/031水泵房巡查记录QR-006GC 1A/032中央空调冷水机组运行记录表QR-007GC 2A/033计量器具检定台帐QR-008GC1A/034计量器具检定计划QR-009GC1A/035万用表检定记录QR-010GC1A/036钳形表检定记录QR-011GC

4、1A/037兆欧表检定记录QR-012GC 1A/038供方初审记录QR-013GC 1A/039B类供方评价表QR-014GC 1A/0 工程管理手册目录 A/0 2/2序号文件名称编号页码状态40C类供方评价表QR-015GC1A/041合格供方名单QR-016GC1A/042工程竣工验收证明QR-017GC1A/043工程结算协议书QR-018GC1A/044解除缺陷责任证书QR-019GC1A/045机电设备统计表QR-020GC1A/046设备(机具)购置申请表QR-021GC1A/047设备(机具)验证单QR-022GC1A/048设备(机具)外委维修申请表QR-023GC1A/0

5、49设备维修记录QR-024GC1A/050设备(机具)报废单QR-025GC1A/051设备保养计划表QR-026GC1A/052操作票QR-027GC1A/053级设备保养、检查记录QR-029GC1A/054设备完好率统计表QR-030GC1A/055设备完好率统计汇总表QR-031GC1A/056发现故障通知单QR-032GC1A/057设备技术状态诊断记录QR-033GC1A/058报废设备、器件清单QR-034GC1A/059红旗设备申报表QR-035GC1A/060红旗设备评分表QR-036GC1A/061红旗设备统计表 QR-037GC1A/062红旗设备率统计表QR-038G

6、C1A/063土建保养计划QR-040GC1A/064土建保养记录QR-041GC1A/065房屋分幢完损等级评定表QR-042GC1A/066房屋完损等级汇总表QR-043GC1A/067房屋完损等级汇总表QR-044GC1A/068房屋零修、急修及时率统计表QR-045GC1A/069维修质量合格率统计表QR-046GC1A/070派工单QR-047GC1A/071土建维修记录QR-048GC1A/072周巡视记录QR-049GC1A/073装修许可证QR-050GC1A/074装修登记表QR-051GC1A/075装修缴费通知单QR-052GC1A/076装修巡查表QR-053GC1A/

7、077装修违规通知单QR-054GC1A/078临时动火/用电作业申请表QR-055GC1A/079装修承诺书QR-056GC1A/080防火责任书QR-057GC1A/081装修管理月检记录表QR-058GC1A/0前 言本手册是物业公司对房屋本体共用部位及相关设备、设施和场地进行使用、维修作业的指导性文件。包含房屋土建维修管理、高级装饰装修管理及房屋设备管理三部分内容，不含为小业主提供的家政维修服务。本手册使用的名词、术语以国家相关行业规范为基础，有差异的在手册定义中作出解释。与供方签订采购合同、工程分包合同、机电设备维修、保养合同等时均以本手册定义为准。 名词、术语解释 WI/GC-00

8、0 A/0 1/31 土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2 设备维修指对房屋给排水、动力照明、采暖空调、电梯及智能楼宇的弱电（BA、OA、CA）系统设备进行维护修理。3 高级装修业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。4 土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。5 土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上

9、必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。6 土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。7 设备日常维护保养 简称“例保”。指经常性的保养工作。包括定期检查（测温、测压、测噪声、嗅味、测漏、观察、抄表等）、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。8 设备一级保养 简称“一保”。对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电

10、机进行绝缘摇测；对供电设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 名词、术语解释 WI/GC-000 A/0 2/39 设备二级保养 简称“二保”。对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对供电设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道

11、部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。10 设备中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对品质部分解体修理和更 换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。11 设备大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。12 设备更新和技术改 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问

12、题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。13 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修，恢复设备功能。14 状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。15 设备等级 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜），如下。 级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池

13、水处理装置、DDC现场控制器。 名词、术语解释 WI/GC-000 A/0 3/3级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。16 物业代码，与程序文件PD02中管理处代码相同。聚龙湾A100、圆龙园A101、雅豪轩A102、联想A103、海富A105、御景台A10617 设备代码，由2为阿拉伯数字组成。常见设备代码见下表：代码设备名称01水泵02风机03电梯04发电机05变压器06空调（冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等） 07消防设备（包括控制联动柜.报警控制器(

14、屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统）08公用天线、对讲报警系统（包括对讲主机、视频监视器等） 防盗监视系统09电气柜(箱)（包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等） 10维修机具（包括水电、电梯等的维修机具） 11食堂设备 12清洁设备 13交通设备（包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等） 14保安通讯设备（包括手持式对讲机） 15办公设备16自动抄表系统17BA系统18 设备编号 设备编号由四部分组成：-第一部分为设备代码；第二部分物业代码；第三部分为设备序号，用数字.表示；第四部分表示设备的管理等级，用罗马数字、表示。 例： 03 A001 1 () 电梯

15、聚龙湾 1号梯 级管理设备 房屋建筑、设备维修模式 WI/GC-001 A/0 1/2根据民用建筑及房屋设备的特点，本着预防为主的指导思想，建立一种重监测、诊断、重保养，弱化中修作用，延长大修周期的维修模式，达到物业保值、增值的目的。一、土建维修模式定期检查清洁、零星养护与计划养护相结合。 房屋土建部分保养周期序号公共建筑设施名称事 项计划养护周期01上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每2年每2年每2年每2年02外墙饰面（涂料、面砖）重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗涂料外墙粉刷每1年每3年每5年03内墙饰面涂料

16、饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每1年每5年每3年04楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年05天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地面等）修补每2年每1年每1年每3年每3年07门窗闭门器、门锁调校变形复位防腐防蛀处理每半年每半年每3年08防盗网花园围栏根据损坏情况确定刷油漆时间2-4年09沟井池渠疏通、清淤井盖、篦子刷漆每半年每1年10挡雨篷清洗、加固每1年11玻璃幕墙清洗每1年 房屋建筑、

17、设备维修模式 WI/GC-001 A/0 2/2二、设备维修模式采用三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式。对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。对于、级供电设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。设备保养、中修、大修周期序号设备编号名 称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修

18、周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每半年每年三年六年0504发电机每月每季度每年五年八年0605干式变压器每季每年/0706空冷水机组半月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月每季每年/0907气体灭火系统每月每季每年/1007消防联动控制柜每月每季每年/1108公共天线系统每月每半年每年/1208对讲报警系统每月每季度每年/1308防盗监视系统每月每季每年/1409低压配电柜半月半年每年/1509高压开关柜每月每年/1613交通道闸每月每季每年三年六年1717BA系统每月每季每年/注:逢高级

19、保养的，低级保养可以不再做。 对级设备，每年至少保养一次。例如：交通道闸的维修结构为 1-48-18-4-1即：大修-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-2保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-2保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-中修-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-2保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-2保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-1保-例保-例保-大修 工程管理组织机构图 WI/GC-002 A/0 1

20、/1开元国际物业管理公司副总裁副总工程师 合同管理品质部专业工程师其它供方公司 开元同济楼宇科技有限公司各管理处 现场监控设备使用；房屋日常养护及使用管理、装修管理。设备保养、故障维修维修；家居装修、管理用房，建筑物保洁设备中修、大修、更新改造；房屋中修、大修、翻修。工程缺陷整改 品质管理部工程管理职责 WI/GC-003 A/0 1/110 品质管理部接受主管副总裁直接领导，按时完成交办的各项工作。20 组织对物业项目进行考察，拟制物业工程方面方面的合理化建议。30 代表公司组织验收组，对房屋、设施、设备进行验收接管，负责技术资料的收集、整理、编目、存档，掌握楼宇接管验收中各项合同、批文、政

21、府验收单正本或复印件。并处理遗留问题。40 按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司土建、设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。50 审批机电设备年度保养计划；制定土建、设备大中修计划，审批大中修方案、更新改造方案；初审设备配件及工程材料购置申请，维修设备、电动工具购置申请（2000元以上）报主管副总裁批准。制定管理用房的设计及装修标准，对新接管物业的管理用房提出设计及装修方案，并与发展商协调实施。审查已接管物业管理用房设计及装修方案。60 土建、设备维修保养供方及中修、大修、更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负

22、责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收，负责核对工程量并作出决算。负责分包合同管理（招标、订立、办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。70 定期对公司所属物业内的土建、设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题。80 支持公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总裁。90 对工程管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率、房屋完好率。100 修订ISO体系中相关文件。对强弱电、电梯、空调、管道工、钳工、木工、泥工、油漆工的考核及题库的收集工作。110 计量工具

23、的检定工作。120 代表公司就工程方面事宜对外联络。130 策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。140 推进全公司的节能、降耗工作。专业工程师职责 WI/GC-004 A/0 1/210机电工程师职责11接受副总工的领导，主管强弱电设备、发电设备。12作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。13编制、修订本专业ISO文件，制定公司的规范、标准。负责机电设备维修、养护供方评审、合同会签。14参加楼宇接管验收工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。15办理用电过户会签手续，用电分摊。负责落实抄

24、表到户、供电设备向供电局移交工作，用电设备节能及成本费用测算。16负责编制本专业技工考试题库。17遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。20电梯工程师职责21接受副总工领导与工作安排，主管电梯设备。22负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。23负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并实施。负责电梯检定及节能工作。24负责编制本专业ISO文件，电梯维修、养护供方评审，合同会签。25定期对各管理处电梯进行检查，指导。 26编制本专业技工考试题库。27遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。30给排水空调工程师职责

25、31接受副总工的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。32作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。33编制、修订本专业ISO文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。34参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。35办理水过户会签手续，用水分摊。组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。36遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。专业工程师职责 WI/GC-004 A/0 2/240土建工程师职责41接受副总工的领导，主管土建方面的工作。42作好本专业的

26、工作计划，审核保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。43编制、修订本专业ISO文件，制定公司的规范、标准。负责土建维修、养护、设施建造改造供方评审、合同会签。44参加楼宇接管验收工作，负责土建部分及资料检验。45负责土建工程的预算、决算工作。负责土建维护成本费用测算工作。46负责编制本专业技工考试题库。47遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。50资料员职责51参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处的竣工资料，并归档妥善保存。52负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。53日常文件

27、打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责ISO文件复印、发放、保管。 54负责搜集报纸、杂志上有关物业管理方面的法律、法规、标准，并剪贴、整理。55遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。管理处工程管理职责 WI/GC-005 A/0 1/110 贯彻公司的维修政策，执行公司有关标准，接受公司技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司作好物业接管验收及水电过户工作。20 作好房屋公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏，作好大型设备的运行方案，控制水电消耗，降低运行成本。作好现场值班、巡查巡视、水电抄表及统计工作，作好各项记录，按时向公司提供报表。30 按时完成

28、土建、设备保养计划，报公司审批。按计划作好实施、检查工作。对分包工程作好现场监督、检查工作。40 作好工程材料、设备备件、工具的管理工作，严守审批权限，降低采购成本。控制维修过程，降低维修成本。50 与公司建立良好的信息沟通，将物业的即时状况向公司反馈，对重大突发性故障，应立即组织现场人员，防止故障扩大，并通知公司及相关供方抢修。60 作好员工的培训工作及岗位上的“传帮带”。 房屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-006 A/0 1/1710 标识管理11 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由市场部统一设计、制作。12道路交通标志由承包小区车场道路交通设施工程的供方按国家有关

29、标准制作、安装。13小区入伙后，由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。14管理处办公室、服务中心宜按公司统一形象进行装修，由管理处铺设的设备房地砖的材质、颜色，设备表面油漆的颜色，须按房屋设备使用指南中设备颜色规定有关要求进行选材，施工。15土建施工或设备维修保养作业时，可能对业主造成危险的，须用代有警示的围栏、屏风进行围护。重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。16库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。2

30、0 使用管理21建筑、设施使用管理2.1.1管理处应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。2.1.2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由业主负责处理。2.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分维护费用按法规由业主和管理处共同承担。2.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。2.1.5外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等资源应统一管理、经营，不可免费出让。22设

31、备使用管理2.2.1物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。2.2.2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。房屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-006 A/0 2/172.2.3管理处机电主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。2.2.4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、

32、报停须经品质部批准。30 维修管理3.1维修责任划分3.1.1新建房屋在保修期内 新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。2000年1月30日国务院279号令发布的建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保

33、修期，自竣工验收合格之日起计算。3.1.2保修期满后物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。3.1.3其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。3.2保修期内管理办法3.2.1保修期的计算应法规及发展商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，由施工单位负责设备的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。保修期满后，公共设备由物业公司负责维修。房

34、屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-006 A/0 3/173.2.2物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。3.2.3保修期，保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准、适应考评的需要。保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决管理处或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。3.2.4设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工

35、作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。3.2.5保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司品质部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。33维修保养3.3.1土建部分A.计划建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定计划、方案，报品质部审批，审批后的计划，品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际的表格填写。每年初，维修班按公司规定制定土建部分保养计划，填写土建保养计划表，报主管主任批准后，实施计划养护。 日常零星养护修理，主要通过巡楼护卫员每日巡查

36、及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写发现故障通知单并交与维修值班员。若递交发现故障通知单三日后，该问题仍未整改，则再次填写发现故障通知单，直接递交给管理处主管主任。 新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，品质部负责设计、编制预算。土建中修、大修计划由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。B.实施建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行，填写相应的清洁记录。房屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-006 A/0 4/17管理处维修班及供方维修人员须按国家标准

37、、规范、开元有关企标要求，按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理，填写土建保养记录。计划养护所需人工应在计划中安排，实施时不再填写派工单。 零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在派工单上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室，并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员（相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家）进行工程施工监

38、督。1000元以上的土建维修工程用土建维修记录做记录,1000元以下的土建工程用派工单做记录,计划保养工程用土建保养记录做记录.C.检查计划养护项目施工完毕后，由主管主任组织按房屋修缮工程质量检验评定标准进行检查，并签署检查意见。零星项目完工后，由班长进行检查并在派工单上签署检查意见。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由品质部组织按房屋修缮工程质量检验评定标准验收。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。公司品质部每

39、月组织一次月检，发现问题用缺陷消项记录通知相关单位。D.处理 各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。每年年底管理处应统计出“房屋零修、急修及时率”，“维修质量合格率”。3.3.2设备维修程序A.计划维修保养计划供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别房屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-006 A/0 5/17应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于每年12月

40、下旬报品质部审批，审批后的设备保养计划品质部、管理处、专业公司各保留一份。 设备中修、大修、更新改造计划由品质部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。品质部根据质量管理部月检报告，定期组织专家对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。检定计划电梯检定计划由供方制定。计量器具检定计划由品质部制定。B.实施管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元国际有关企标要求对设备进行保养维修。供方负责公共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修、保养宜采用开元国际表格做记录，开元国际没有的，可采用供方的表格作记录，管理处维修班负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用

41、开元国际表格做记录。发现设备故障（不属于维修班负责维修范围内的故障维修），维修班应用发现故障通知单立即通知供方，供方接到通知单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，品质部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向社会其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写设备外委维修申请表，维修费用在贰千元以下的，由管理处主任批准维修；维修费用在贰千元以上（含贰仟元）的，经管理处主任同意，报品质部经理审核,呈报主管副总裁其它批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写设备外委维修申请表按上述程序办理审批

42、。维修费用较高的项目，由品质部组织招标。附设备大故障维修流程图。 关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。管理处/供方首先应电话通知品质部门，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。设备中修、大修、更新改造工程由品质部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员（相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。附大中修、技术更新改造工程流程图。房屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-006 A/0

43、6/17C.检查维修保养检查维修班人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用发现故障通知单提交专业公司解决。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处维修班班长检查，按同类设备的30比例进行抽样，并填写保养检查记录；、级设备的“一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处机电设备主管检查，按同类设备的30比例进行抽样，并填写保养检查记录。设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属、级设备由品质部组织检定并备案；属级设备由管理处机电主管检定，所有设备检定记录管理处都应备案。品质部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进

44、行一次检查、评定，并做相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质部组织。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。设备的检定 品质部每年组织有关部门对电梯进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。计量器具万用表、钳形电流计由品质部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处

45、自行送检，将检定证书原件送品质部存档。D.处理 各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出设备易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修班填写设备（机具）报废单，价值在贰千元以下的，由管理处主任批准报废；价值在贰千元以上的，经管理处主任同意后，报品质部经理审核后呈报主管副总裁批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。房屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-006 A/0 7/17报废的设

46、备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写报废设备、器件清单，清单每半年上报公司品质部，由品质部确认有利用价值的统一调配、回收。 长期不用的设备须封存。拟封存的、级设备由管理处报品质部，品质部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。40备件材料管理 41根据楼宇正常运作或维修需要，由维修班或办公室申请，填写采购计划审批表、设备(机具)购置申请表。购置总价在贰千元以下的，由管理处主任批准购买；购置总价在贰千元以上的，经管理处主任同意后，报品质部经理审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的技术

47、指标，然后呈报主管副总裁批准购置。购置的设备，管理处均应建档，还应报品质部建档。若属计量器具、仪表应报送公司品质部专职人员建档。 42采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。43 对伍千元以下的材料、设备（机具），购进后，在合同规定期内，由管理处主管会同有关技术人员验证，填写设备（机具）验证单；五仟元以上的，由品质部委派有关工程师根据材料、设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证，验证后的材料、设备（机具），管理处方可办理入库建

48、帐手续。所有购置的材料、设备均须在采购记录中登记。44材料、设备入库建帐应符合财务及设备管理的要求。45管理处应合理控制材料、设备备件库存，减少资金占用。应与供货商建立良好的合作关系，做到随用随送。 50技术资料管理51国家、行业现行规范标准 品质部应通过因特网、书店、报纸等途径，收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况，及时刷新索引，标识出标准规范的有效性。52开元国际企业标准工程类企业标准由总工室归口管理。由副总工负责组织有关技术人员编写。53工程（物业）竣工资料工程（物业）竣工资料指工程竣工时发展商报市档案馆的全套资料。根据深圳市物业管房屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-

49、006 A/0 8/17理条例，发展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按物业前期管理手册中的有关要求办理。 竣工资料为全体业主的财产，须保证其完好无损。合同期满退出管理时，应将资料交业主管委会。资料的借阅必须办理相关手续。5.4 质量记录房屋设备必须建立台帐。由品质部发放物业代码，管理处给所管物业的全部设备编号，并用EXCEL编制机电设备统计表，录入电脑，通过网络传输到信息中心服务器或将软盘报品质部。管理处对所管理的所有设施设备都应建帐；品质部对全公司设备设施建帐。所有质量记录均须采用开元国际标准表格。管理处使用本公司表格，开元国际专业公司可使用其公司的表格。设备运行记录、巡

50、查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的土建部分及设备，由管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的土建部分及设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文有关条款执行。管理处维修班对所在物业所有的工程质量记录应按时间顺序装订成册，专柜保存。13.3.3设备、建筑月检记录由质量管理部保管。13.3.4品质部保存、级设备维修记录，设备诊断记录，红旗设备检评记录，设备完好率评定统计记录、房屋完好率评定统计记录。60 安全管理61 持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。综合得分第一名的管理处，可荣获流动红旗。62 事故处理程序 当管理处发生设备安全事故后，须立即通知安委会办公室。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。品质部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告，品质部根据管理处的报告及调查结果，向主管副总裁提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。房屋土建、设备维修运作程序 WI/GC-006