北京市房地产市场研究报告

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1、2010年北京市房地产市场年度研究报告2010年北京市房地产市场年度研究报告京津房地产事业部市场研展部二一一年二月目 录一、北京市宏观经济运行情况51、国民生产总值GDP增长10.2%52、全社会固定资产投资增长13.1%53、城市居民人均可支配收入增长8.8%64、消费品价格指数CPI上涨2.4%7二、房地产行业政策91、国家调控政策方向92、北京市政策细则9（1）土地政策9（2）税收政策10（3）行业政策11（4）金融政策133、北京市行业发展及市政建设15（1）行业发展15（2）市政建设174、“京十五条”的出台及政策展望22（1）“新国八条”将是2011年行业政策的主基调22（2）北京

2、市“京十五条”细则23三、土地市场情况261、土地市场供应分析262、土地市场成交分析283、土地市场价格分析31四、房地产行业运行情况351、房地产开发投资额352、房地产建设规模35（1）房地产施工面积35（2）房地产新开工面积36（3）房地产竣工面积37五、房地产市场情况381、商品房市场38（1）市场供应分析38（2）市场需求分析38（3）成交均价分析392、商品住宅市场40（1）市场供应分析40（2）市场需求分析45（3）成交均价分析483、商业物业市场50（1）市场供应分析50（2）市场需求分析52（3）成交价格分析534、写字楼市场54（1）市场供应分析54（2）市场需求分析56

3、（3）成交价格分析585、二手房市场59六、2011年房地产市场预测631、土地市场预测632、房地产市场预测64（1）商品住宅市场走势研判64（2）非住宅市场走势研判66（3）开发企业发展趋势6769京津市场研展部一、北京市宏观经济运行情况从整体来看，北京市经济运行情况稳定，各类投资持续增长。但与此同时，CPI和PPI等价格指数也继续上涨，通货膨胀不容忽视。2011年，中央政府对宏观政策的描述为“转方式调结构保民生，采取积极稳健审慎的宏观政策”。因此，我国整体宏观经济上在2011年将采取积极的财政政策和稳健的货币政策。1、国民生产总值GDP增长10.2%据统计局公布数据，2010年北京市实现

4、地区生产总值13777.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2。在国家宏观调控政策的作用下，2010年北京市的投资规模保持继续增长。全社会固定资产投资5493.4亿元，同比增长13.1。出口继续保持恢复性增长，北京地区进出口总值达到3014.1亿美元，同比增长40.3。北京市实现社会消费品零售额6229.3亿元，同比增长17.3，增幅比上年提高1.6个百分点。整体经济形势比较乐观，预期仍然高速增长。图1-1 2000-2010年北京市国民生产总值GDP走势数据来源：北京市统计局2、全社会固定资产投资增长13.1%2010年，北京市完成全社会固定资产投资5493.5亿元，比上年增长13.1%

5、。其中，城镇固定资产投资完成5002.6亿元，比上年增长14.3%，城镇投资中房地产开发投资完成2901.1亿元，增长24.1%。农村投资完成490.9亿元，增长2.2%。全年投资规模随宏观经济的强势增长而扩大。图1-2 2000-2010年北京全社会固定资产投资额走势数据来源：北京市统计局3、城市居民人均可支配收入增长8.8%2010年，北京市城市居民人均可支配收入为26719元，同比增长8.8%。人均工资性收入为21009元，同比增长11.2%；人均转移性收入为7994元，同比增长3.0%，是拉动居民收入增长的主要因素。其中，20%低收入家庭人均可支配收入为12019元，同比增长12.3%

6、；20%高收入家庭人均可支配收入为50715元，同比增长8%。图1-3 2000-2010年北京城市居民人均可支配收入走势数据来源：北京市统计局4、消费品价格指数CPI上涨2.4%2010年，北京CPI总体同比上涨2.4，12月北京市CPI同比上涨4.7。其中，消费品价格上涨4.1，服务项目价格上涨6.3。不断高涨的CPI导致连续10个月实际利率为负，居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。图1-4 2005-2010年北京市月度CPI同比走势数据来源：北京市统计局从中央经济发展思路来看，今年我国经济增长将呈现适度减速。作为经济发展三驾马车的投资和出口的要素成本

7、都面临大幅度上升。从经济发展结构来看，我国将进入新的经济增长结构模式，在新模式和旧模式过渡的过程中GDP增长必然将有所减速。我国面临流动性内部存量大、外部增量大，人民币升值预期，内需不足，外需萎缩的严峻形势，紧缩性货币政策和稳健性财政政策将是政策基调。二、房地产行业政策1、国家调控政策方向在今年1月26日的“新国八条”出台之前，2010年房地产市场已经经受了政府严厉的调控，主要以4月的“国十条”和9月的“国十条增强版”为导向。总体回顾来看，政府出台的一系列房地产调控措施，重点都在抑制投机，遏制房价上涨，恢复住宅的居住本质上，采用了包括土地、金融、税收、限购等多种手段。1月“国十一条”规定，购买

8、二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源，明码标价”。4月，“国十条”出台，之后3个月各地成交量明显下降。9月，因市场出现回暖，政府又出台了“国十条增强版”，强调房产税改革、对首套房一律执行首付30%及以上的信贷政策。2010年，在全球经济一体化的影响下，中国经济既面对内部巨大的民生压力、实体经济的转型，也面临外部货币升值及全球的通货膨胀。针对中国经济对房地产行业的依赖性，国家必须采用调控政策，从保民生、促增长，以及投资渠道的引导上，以抑制房价上涨和实现住房供应体系的变革为目标，大力着手房地产行业改革。2、北京市政策细则（1）土地政策 保障性及中小户型用地不得低于住宅

9、用地总供应量的70%城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。 开竣工日期不申报将被公示，开发商至少一年不得拿地5月21日，北京市国土局发布关于实施国有建设用地开发利用申报和信息公示制度的通知。通知明确，今年4月1日起签订国有建设用地使用权出让合同的开发企业，应在该地块开工、竣工时向国土部门申报土地开发利用情况。对不执行申报制度的开发商，将向社会公示，并限制其至少在一年内不

10、得参加土地购置活动；截至今年4月1日，凡是已超过土地出让合同约定期限满一年还未开工的，开发企业要在本月底前申报延迟原因。自今年4月1日起，凡在出让合同约定期限内未开工、竣工的，开发企业要在出让合同约定到期前15日内，申报延迟原因。（2）税收政策 中央各部委下发94号文，增加交易性税收，抑制投资需求财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部下发了关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号）（以下简称94号文）对房地产交易环节中契税和个人所得税的征收作出了调整。其主要内容包括两个方面：关于契税规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女

11、，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。关于个人所得税的规定：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（3）行业政策 年初“京十一条”颁布，引导并促进北京房地产市场持续健康发展为进一步加强和改善房地产市场调控，遏制房价过快上涨势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展，北京市结合实际制订了北京促进房地产市场平稳健康发展实施意见并于2月21日发布。该意见对政策性住房建设、普通商品住房供应、住房信贷和税收政策以及商品房销售管理等方面都做了明确规定。 4月“京十二条“颁布，出台严厉调控细则4月30日，继国

12、务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知下发后，北京市政府迅速制定并发布北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，再推十二条措施，通知严格贯彻落实国务院关于坚决遏制住房价格过快上涨,加强住房保障工作,增加住房用地有效供应,实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房等各项要求，坚决抑制不合理住房需求，规定自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；增加住房有效供给，其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上；加快保障性安

13、居工程建设；加强市场监管，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。 禁止酒店式公寓向个人出售5月14日，北京市住建委联合北京市发改委、规划委、北京市国土局共同发布关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知。通知规定，2010年5月31日后签订土地出让合同的增量酒店项目，一律不得分层、分套(间)办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。同时，规划设计单位将严格按照酒店项目的设计规范要求进行设计，经审查合格的施工图不得擅自修改；如果未经施工图审查机构审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许可证；通知规定今

14、后酒店式公寓禁止向个人出售。 预售资金监管新政出台，开发商资金链承受考验10月25日，北京市正式出台了商品房预售资金监督管理暂行办法，该办法的出台，旨在落实中央调控措施，加强北京市商品房预售资金的监督管理，完善商品房预售制度，防范市场风险，保障购房人合法权益。其核心内容包括，自2010年12月1日起，房地产企业将不能直接收存预售资金，资金必须直接打入监管账户，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认。资金使用分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。若出现以下情况，将暂停拨付专用账户内的全部商品房预

15、售资金：房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工；预售项目存在严重质量问题；预售项目未按期交付使用；市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形；其他违反商品房预售资金监管的行为。 北京率先出台商品房预售方案监管办法，杜绝内部认购11月9日，北京市住建委发布关于加强我市商品房预售方案管理的通知，对商品房预售整体方案进行监管。除再度强调商品房预售资金监管外，首度明确了今后开发商须公示预售商品房的优惠幅度、自留商品房的楼号、房号、套数及原因，并明确开发商破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。此外，还首度要求开发商须上报项目的开盘应急预案。开发商在申请商品房预售许可时，必

16、须提交商品房的预售方案，在取得了预售许可证后，预售方案要在售楼场所显著位置公示。预售方案不但要包括该项目的基本情况，还要包括项目建设的进度安排，如何时封顶、竣工交付，以及预售计划，每期开盘的时间、房屋套数、采用何种预售方式等。（4）金融政策 存款准备金率上调2010年1月12日晚间，央行出人意料地宣布将于1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2008年底宣布实施适度宽松货币政策之后，首次上调存款准备金率。这一措施主要是针对市场上资金过多，回收资金，仅仅具有象征意义，并不表示今年货币政策适度宽松的基调将有任何改变。也是在中央在明确表示今年保持积极的财政政策和适

17、度宽松的货币政策同时，政策的针对性和灵活性的充分表现。 二套房贷的首付比例不得低于402010年，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求加大差别化信贷政策执行力度，规定金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。 二套房认定标准“认房又认贷”出台2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知。通知明确了二套房认定的最终

18、标准，通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定；有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以

19、上)的差别化住房信贷政策执行。 北京严格公积金贷款细则11月3日，中国住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性。通知规定二套房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套房公积金房贷利率1.1倍；同时停止发放购买三套及以上住房的公积金房贷。29日，北京市住房公积金管理委员会随即发布关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，除提高二套房首付款比例及利率外，还规定第二套住房的个人贷款发放对象

20、仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米(不含)的缴存职工家庭。对于借款申请人所购房屋属于第三套及以上住房的，停止受理其个人贷款申请。该通知明确表示，二套房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，公寓、别墅及其他高档住宅，将不发放贷款。3、北京市行业发展及市政建设（1）行业发展加强保障性住房建设n 促进产业结构调整，推进住宅产业化3月31日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会和北京市国土资源局等8部门联合发布了关于推进本市住宅产业化的指导意见。意见中指出，北京将大力推动住宅建设模式的革新，今明两年,在土地供应计划中将安排建筑面积不少于150万平方米的土地用于产业化住宅建设，其

21、中今年北京就将“装配”50万平方米的政策房。住宅产业化有利于实现节能减排、提高住宅工程质量、促进产业结构调整,是住宅建设发展的趋势。北京住宅建设水平近年来有了很大提升,现在推进住宅产业化的条件已经成熟，推进住宅产业化,对于实现建设繁荣、文明、和谐和宜居的世界城市目标具有重要意义。n 顺义区将建设35144套保障性住房顺义区今年将建设340万平方米，折合35144套的保障性住房，其中多数将用于辖区内拆迁农村居民的定向安置。定向安置房尽量选择邻近城区、生活便利、环境良好的地方统一建设。n 北京市住建委规定保障房申请将更严格9月29日，北京市住建委制定了关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审

22、核配租配售管理等问题的通知，对保障房申购家庭成员范围、资格审核、配售政策、瞒报家庭退房程序等方面作了进一步细化。通知规定，申请经适房和限价房的家庭，其家庭成员不再包括父母，申请时家庭成员还须提供社保、公积金、地税等部门出具的申请前12个月缴纳情况证明，无法提供的须填写未缴纳上述各种费用的书面承诺。拒绝提供或虚假提供材料的视为放弃本次购房资格甚至骗购，骗购者5年内不得再申请。在摇号配售方面，新规定也更加人性化。如对子女年满10岁的单亲2人户家庭，家庭无原住房的可配售两居室经济适用住房或限价房；申请家庭成员年龄超过60周岁的，优先配售。限制商品房建设n 北京商品房招拍挂不以价高为获取标准4月16日

23、上午北京市土地局通报了今年一季度北京居住及政策性住房土地供应情况。相关负责人表示，北京2010年将出台完善土地招拍挂制度新举。今后，商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”，更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，同时进一步试点采用“不设评标委员会”的招标方式，即“限房价、竞地价”或“限地价、竞政策性住房面积”的方式，引导企业理性拿地，抑制非理性竞价和地价房价过快增长。此外，将缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模，原则上单宗商品住宅用地土地出让面积控制在10公顷左右，商品房建筑面积控制在20万平方米以下。房地产开发一级资质企业原则也不超过40万建筑平方米。n “十二五”期间北京商品

24、房建设比重将降低“十二五”期间，本市将加大政策性住房的比例，相应地降低商品房的比重。而在政策房中，公租房建设将成为重点。市住建委表示，十二五北京市住房发展的初步思路是，加大政策性住房的比例，降低商品住房的结构比重。十二五期间，市政府将着力加大保障性住房，尤其是公租房的建设规模。除了政府投入外，还将拓展社会资金的投入渠道，包括通过基金公司、REITS 、国有资本等方式来落实长短期建设资金。租赁性住房建设规模达到如此大的比例可以说是史无前例。这也明确显示出北京市将提高租赁性住房的供应比例，引导住房保障向租售并举转变。（2）市政建设新兴区域规划n 大兴区、亦庄经济技术开发区联合打造北京南部新区北京市

25、委十届七次全会做出了推动大兴区和北京经济技术开发区行政资源整合、建设南部现代制造业新区的重大决策，“两区”按照“机制新、活力大、效率高”和“高水平、超常规、跨越式发展”的要求迅速推进整合工作。为做大做强开发区，使开发区的产业优势和大兴区的资源优势充分结合，形成全市新的经济增长极，市委、市政府做出了推动大兴区和开发区行政资源整合、建设北京南部现代制造业新区的重大战略决策。目前，“两区”发展态势良好，企业生产运转平稳，项目建设迅速推进。据统计，今年上半年，“两区”规模以上工业总产值实现783.4亿元，同比增长17.7%；全社会固定资产投资实现145.1亿元，同比增长48.2%；财政收入大兴区实现1

26、1.1亿元、增幅达73.5%，开发区完成92.1亿元、增幅达66.5%。n 优化整合中关村科技资源，有意识地培育产业集聚北部以统筹优化海淀、昌平两个区的资源为基础，重点建设北部高新技术产业带，规划范围1000平方公里，通过形成北清路-七北路高端研发创新产业集群带辐射带动区域发展，形成中国科技创新的重要创新策源中心。大型社区建设n 东坝地区将建超大型社区北京市朝阳区将在东北部农村地区兴建一座占地6.2平方公里的大型国际商贸中心，中心位于朝阳区东坝北区，具体范围北至东坝路（北马坊中街）、南至坝河、东至机场二通道、西侧临近五环路，规模相当于东扩后的北京CBD。按照初步规划，朝阳区将在东坝地区兴建全市

27、最大的高端商务功能区东坝北区，该商务区将集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体，建成后的占地面积6.2平方公里，其中商务楼宇建筑面积约500万平方米。根据最新规划，东坝将成为类似于望京地区的超大型社区，充分发挥边缘集团为北京城市发展预留拓展空间的功效。按计划，东坝高端商务区一半为纯商务区，一半为配套的低密度、生态型高端住宅。n 长辛店生态城将建北京首个低碳社区长辛店生态城规划获得了市规划委的批复。在长辛店生态城中，将建设北京首个低碳社区示范项目，这也是北京首个低碳社区示范项目，这个容纳2万多人口的大型社区，将采用多种低碳的建设和生活方式，二氧化碳排放将比常规小区至少减少50% 。

28、数据显示，该社区的绿地率可以达到超过50%，生活垃圾100%分类，二氧化碳的排放比常规社区至少减少50%。此外，该社区20%的住宅将建设为符合乘轮椅者居住的无障碍住房套型。n 北京市朝阳区最大示范学校落户常营两限房社区京东目前最大的两限房社区，将拥有朝阳区最大的示范学校。由北京住总房地产公司承建的学校已经开工建设，总建筑规模约5.7万平方米。常营两限房是京东目前最大的两限房社区，分为北辰、保利和富力三个小区。从规划之初，孩子教育问题就是业主最关注的焦点之一。随着两限房业主的不断入住，朝阳规划分局用最短时间办结该示范学校的规划验线手续，并于日前正式开工建设。学校占地约6.2公顷，总建筑规模约5.

29、7万平方米，含九年一贯部(24班小学和15班初中)及高中部(职业高中)。项目建成后，不仅是朝阳区建设规模最大的示范学校，同时也是本市政策性住房小区配套学校中档次最高的一所学校，可为常营地区10万居民提供更为充足的优质教育资源。交通建设n 地铁10号线二期开工将于2012年正式通车试运营的地铁10号线二期，2月22日上午其首台盾构机下井，开始在地下“钻洞”。10号线二期起于一期工程终点劲松站南端，止于一期工程起点八沟站西侧，完工后将与现有的10号线一期构成北京市地铁第二环线。n 广渠路二期将开工明年通车明年从通州进城不用再挤京通快速路一条“独木桥”，广渠路二期修建即将启动，预计明年下半年通车。朝

30、阳区2月26日在广渠路二期施工现场启动105个道路项目建设，其中，全长约17.3公里的温榆河大道有望国庆通车，将大大方便东坝、常营地区近10万两限房住户出行。n 地铁大兴线全线贯通4月28日，与4号线相连的地铁大兴线轨道全线贯通，预计年底通车运营，这是今年本市计划通车的新线中第一条全线轨道贯通的线路。大兴线全长21.8公里，共设车站11座，80%为地下线。大兴线列车采用6节车厢编组，5月底该线列车将进入位于南兆路地区的车辆段，预计在7月中下旬全线进行冷热滑动车调试，9月底按计划进行空车试运行。n 地铁14号线破土动工4月29日上午举行的城南计划丰台区项目开工仪式上,地铁14号线西局站破土动工,

31、标志着地铁14号线的建设正式开工。地铁14号线在丰台串起了2013年园博会园址、永定河绿色生态发展带、丽泽金融商务区、北京南站、蒲黄榆商圈等重点地区，并与9号线、10号线、亦庄线相交，预计2014年底竣工通车。n 国贸桥地下打通东西走廊22日，穿越三环的银泰航华地下通道投入使用。该通道投入使用后，国贸桥下长期以来存在的人车混行、交通堵塞等问题将得到缓解。通道将国贸桥周边项目进行有效连接，并通过地下通道与国贸桥下公交总站、地铁1号线、10号线相连，以缓解地面交通压力。n 地铁房山线跨越京港澳高速房山线5月5日开始高空跨越京港澳(原京石)高速公路。房山线终点站苏庄大街站向西连接阎村车辆段时，须跨越

32、京港澳高速公路以及京周路。整个跨越长度为64米，凌空高度7米。“高空跨越”部分于5月5日起进行，预计于5月7日完成。房山线7月将全线轨通，同期开始设备调试。n 地铁亦庄线全线贯通5月20日在亦庄线宋家庄站，轨道交通亦庄线的隧道和高架全线贯通，这为亦庄线今年12月28日通车试运营打下基础。亦庄线全长23.2公里，途经丰台、朝阳、大兴、通州4个辖区和亦庄开发区。工程于2008年10月16日正式开工，仅用一年零七个月的时间，就完成全部结构工程，提前了16个月。n 地铁大兴线开始车辆调试5月22日，北京地铁大兴线开始车辆调试，开通后将与北京地铁号线实现贯通运营，实现贯通运营后，“地铁大兴线”的名称也将

33、取消，统称为号线，整条线路全长将达到公里，成为国内最长的城市地下轨道线路。4、“京十五条”的出台及政策展望（1）“新国八条”将是2011年行业政策的主基调2011年1月26日，由温家宝总理主持召开的国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。“新国八条”出台，其主要内容为：(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业

34、税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 (六)合理引导住房需求。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能

35、够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。（2）北京市“京十五条”细则2011年02月16日，北京

36、正式公布了关于贯彻“国八条”的通知。北京市执行了全国最严格的“限购令”。主要相关政策有：建立和完善基本住房制度。逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套。大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。加强税收征管。严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴

37、阳合同”产生的税收漏洞。实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。提高二套房首付和贷款利率。对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年

38、国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查

39、处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。最严格的限购令。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市

40、向其售房。建立健全约谈问责机制。各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。坚持和强化舆论引导。新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导。要大力宣传本市住房保障和房地产市场调控工作取得的进展与成效，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。“京十五条”细则对限购的规定，相较于国八条更加直接对不满足条件的购房者停售，其力度之大，足见北京市政府对于调控的决心。据相关机构统计，2008

41、年外地人购房占比北京房地产市场交易总量的26%，2009年这一比例急剧上升到38%，2011年1月份北京卖出的住房，外地人购房达到了44.8%，创造了历史新高，十五条细则的出台，直接覆盖了40%以上的准购房者。满足条件的购房者在选择上则更加谨慎。受之前政策引导，大部分年轻人在初次置业中考虑到低总价的原因，往往会选择小户型，三、五年后改善住宅条件，初次置业只是一个短期过渡的需求。十五条的出台使日后改善住宅需求增加了很多不确定因素，购房指标很难得，因此更多人在初次置业时除了会考虑总价外，更加注重产品的功能性。甚至还会考虑到，此次置业是否能满足未来十年的生活需求。预计2011年北京商品住宅市场的需求

42、仍然较大，但是较之前市场容量减少近半，竞争将更为激烈。购房者将以刚性需求为主，在价格适当的情况下，这部分需求对房地产项目仍会表现出相当的热情。2010年北京市房地产市场年度研究报告三、土地市场情况1、土地市场供应分析n 政府土地供应计划分析根据北京市国土资源局公布数据，2010年北京市土地供应计划为6400万平方米，比2009年供应计划增加700万平方米，同比上涨12.3%；其中基础设施用地2300万平方米、保障性住房用地1250万平方米、商品住宅用地1250万平方米。图3-1 2010年北京市土地供应计划结构数据来源：北京市土地整理储备中心n 公告出让地块走势分析2010年，北京市土地公开出

43、让市场公告土地261幅，面积为2783.89万平方米，同比上涨102.9%；公告的建筑规划面积为3230.10万平方米，同比上涨38%。图3-2 2008年-2010年北京市土地市场公告量对比数据来源：北京市土地整理储备中心n 公告出让地块区位分析2010年，北京市土地公开出让市场公告土地面积为2783.89万平方米。其中，顺义区、大兴区、房山区和通州区作为热点区域，供给量四者占到总体的72%，土地供给外延趋势明显；作为传统热点的海淀区2010年土地供给量为80.6万平方米，占总体供给量的3%，不足10%；而城中心四区的公告量仅0.3万平方米。图3-3 2010年北京市各区域公告土地数量数据来

44、源：北京市土地整理储备中心n 公告出让地块性质分析2010年，北京市土地公开出让市场公告的土地性质宗地数相差较大。根据北京市土地整理储备中心的数据，2010年所有公告土地中，工业用地公告量为1023.47万平方米，同比上涨92.90%，占总量的37%；居住类用地为780.42万平方米，同比上涨21.71%，占总量的28%；综合类用地为523.78万平方米，同比上涨33倍以上，占总量的19%；其余各性质用地占比较小，共占16%。图3-4 2010年北京市各性质土地公告数量图数据来源：北京市土地整理储备中心2、土地市场成交分析n 土地面积成交分析2010年，北京市共成交土地209宗，同比下降1.4

45、%；成交的土地面积为2229.70万平方米，同比上涨106.2%；按规划建筑面积计算，成交量为2328.26万平方米，同比上涨25.8%。从容积率变化来看，2010年全年成交土地的平均容积率水平为1.25，比09年平均容积率1.95略有下降。从统计数据结构分析，2010年全市土地成交面积呈现上涨的态势，主要原因是工业用地成交量和居住用地成交量在不断的上升。图3-5 2010年北京市土地成交量及容积率走势n 土地区域成交分析2010年从各区县成交土地面积来看，成交土地总量最大的是顺义区，该区成交土地的建设用地面积达552.37万平方米，占全市土地成交总量的25%；其次是大兴区和房山区，其成交的建

46、设用地面积分别为447.90和320.75万平方米；然后是通州区和其他区县（密云、平谷、延庆、门头沟）；除以上区域外，其余各区成交相对较小。图3-6 2010年北京市土地各区域成交量走势数据来源：北京市土地整理储备中心n 土地性质成交分析2010年，北京成交的土地中以工业用地的成交量最多，达969.45万平方米，占总成交量的44%；其次是居住类用地成交675.25万平方米，占总成交量的30%；其余性质用地占比较小，均不足10%。图3-7 2010年北京市各土地性质成交量数据来源：北京市土地整理储备中心n 土地交易方式分析2010年，在成交的209块宗地中，以招标方式出让的为45宗，以挂牌（包括

47、挂牌改拍卖）出让的为164宗。从成交的建设用地面积来看，2010年以招标方式出让的建设用地面积为590.15万平方米，占总成交量的26%，以挂牌出让的建设用地面积为1639.55万平方米，占总成交量的74%。因此，不论从成交宗数还是从成交面积来评价，挂牌出让已成为主要的交易方式。图3-8 2010年北京市土地交易方式对比数据来源：北京市土地整理储备中心3、土地市场价格分析n 土地成交价格及溢价率变化分析2010年北京市成交的土地单价为10274元/平方米，同比上涨3.01%；成交的楼面地价为8191元/平方米，同比上涨60.35%。溢价率方面，2010年成交土地溢价率平均高达238.5%，同比

48、上涨169%。图3-9 2008-2010年北京市土地成交价格及溢价率变化走势n 土地区域成交价格及溢价率变化分析2010年，各区域成交土地价格波动相对较小。从具体区域来看，城中心区土地单价36400元/平方米，居于所有区域的首位，其次是朝阳区、海淀区，而顺义区、大兴区、昌平区等区县在5000元/平方米左右。另外，从楼面地价来看，区域之间的价格波动度相对变大，丰台区楼面地价12792.4元/平方米，居于所有区域首位，其次为城中心区、海淀区和朝阳区。其余区县基本上在5000元/平方米左右。图3-10 2010年北京市各区域土地成交价格及溢价率变化走势数据来源：北京市土地整理储备中心n 土地性质成

49、交价格及溢价率变化分析2010年成交的土地中以居住类用地价格最高，为10274.5元/平方米，溢价率为238.5%；其次为综合类用地，土地单价为7168.9元/平方米，溢价率为293.4%；按楼面地价评价，居住类用地和综合类用地分别为8191.5元/平方米和5283.9元/平方米，位于各类性质用地中的前两位，而工业用地的楼面地价仅823.4元/平方米。图3-11 2010年北京市不同土地性质成交价格及溢价率变化走势数据来源：北京市土地整理储备中心n 居住用地溢价率排行2010年，北京市土地市场排名前十的土地溢价率均超过了130%；从区域看，这些溢价高的土地主要位于通州、朝阳、丰台，属于目前北京

50、房地产市场的热点板块； 从拿地情况看，大型央企背景以及国有企业的开发商成为主要买家。表3-1 2010年北京市居住用地溢价率排行前十地块名称溢价率楼面地价（元/）建设用地面积()开发商1北京市通州区梨园镇其他多功能用地698%829150558北京金隅嘉业房地产开发有限公司2北京市密云县密云镇城后街北侧居住项目用地288%418313946北京慧友房地产开发有限责任公司3北京市亦庄新城V街区B-3-1、B-3-2、B-3-3用地273%746214900北京水木天成房地产开发有限责任公司4房山区良乡镇住宅（通尚苑二期）200%930235589北京森阳房地产开发有限责任公司5丰台区六圈A居住项

51、目用地195%17153283865北京嘉益德房地产开发有限公司6海淀区东升乡居住、商业项目193%1683644508北京世博宏业房地产开发有限公司7北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地172%24066206270北京远豪置业有限公司8朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001A-005地块167%9807175670北京通瑞万华置业有限公司9通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地156%10635199939北京天旭运河房地产开发有限责任公司10北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目用地130%15101207906北京金科兴源置业有限公司 北京

52、纳帕投资有限公司数据来源：北京市土地整理储备中心四、房地产行业运行情况1、房地产开发投资额2010年北京市房地产开发投资继续呈增长态势，但上涨幅度有所下降。全市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。其中，住宅完成投资1509亿元，增长66.4%；写字楼完成投资259.1亿元，增长55.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资336.3亿元，增长67.5%。图4-1 2000-2010年北京房地产开发投资额走势数据来源：北京市统计局2、房地产建设规模（1）房地产施工面积n 房地产施工面积同比增长5.3%2010年，北京全市商品房施工面积为10300.9万平方米，比上年末

53、增长6%。其中，住宅施工面积为6176万平方米，增长11.2%；写字楼为1054.8万平方米，同比下降6.8%；商业及服务业等经营性用房为1229.3万平方米，下降7.1%。图4-2 2000-2010年北京房地产施工面积走势数据来源：北京市统计局（2）房地产新开工面积n 商品房新开工面积同比上涨44.6%2010年，全年商品房新开工面积为2974.2万平方米，比上年增长32.4%。其中，住宅新开工面积为2063.4万平方米，增长49.5%；写字楼为203.3万平方米，同比下降20.6%；商业及服务业等经营性用房为242.4万平方米，增长6.1%。图4-3 2000-2010年北京房地产新开工

54、面积走势 （3）房地产竣工面积n 商品房竣工面积同比增长2.3%2010年，全市全年商品房竣工面积为2386.7万平方米，比上年下降10.9%。其中，住宅竣工面积为1498.5万平方米，下降7.1%；写字楼为198.4万平方米，下降37.3%；商业及服务业等经营性用房为271.9万平方米，下降15.7%。图4-4 2000-2010年北京房地产竣工面积及增长率走势数据来源：北京市统计局五、房地产市场情况1、商品房市场（1）市场供应分析n 商品房总体供应量自2004年以来继续下降从商品房2000-2010年度供应面积走势图上可以看出，北京商品市场供应量自2004年达到最高峰，达到3303.90万

55、平方米，从2005年开始逐渐下滑，到2010年下滑到1338.23万平方米。图5-1 商品房年度供应面积走势数据来源：北京市房地产交易网（2）市场需求分析n 2010年商品房需求量较去年下降，主要受调控影响大。自2005年的2733万平方米后，需求量持续下降，直至2008年的1175.6万平方米。之后随着国内经济逐渐走出低谷和政策刺激，商品房市场成交再度迅速上扬，2009年达到2436.62万平方米。2010年，商品房需求量为1639.5万平方米，比上年下降30.6%。图5-2 商品房2000-2010年度成交面积走势数据来源：北京市房地产交易网（3）成交均价分析n 商品房成交均价持续上涨，本

56、年均价已达20515元/北京市商品房均价始终呈现持续上涨，2000-2005年维持平稳增长趋势，2006、2007两年涨幅较大，涨幅达到20.5%和40.5%，2008年受市场影响，涨幅有所下降，仅为5.8%，之后两年随着市场迅速回暖，涨幅再次攀升，目前均价已达20515元/。图5-3 商品房2000-2010年度成交均价走势数据来源：北京市房地产交易网2、商品住宅市场（1）市场供应分析n 2000-2010年，北京商品住宅市场供应在2004年达到峰值，2010年供应量基本与去年持平北京商品住宅市场供应量在2004年最高，达到2862.9万平方米，从2005年开始逐渐下滑。主要是由于当年招标拍

57、卖挂牌出让国有土地使用权规定的出台，导致“8.31”土地大限后的拿地成本提高。2007年北京楼市的火爆导致2008年的供应量大幅上涨；2009年因受2008年“拐点论”的影响，各开发商较为谨慎，而导致本年供应量再次下滑；2010年又因2009年房地产回暖的情况下，供应量为1183.67万平方米，呈现小幅增长。图5-4 商品住宅年供应量走势数据来源：北京市房地产交易网n 2010年各物业类型供应占比变化不大，普通商品住宅占76%，酒店式公寓占16%，别墅占比8%2010年受通货膨胀影响，央行开始收紧银根，房地产转变为限制房价过快上涨的调控政策，在购房者通胀预期和刚性需求的影响下，对未来市场走势看

58、法不一。在开发商推盘总量和各物业类型上，和去年相差不大。图5-5商品住宅2009年各物业占比情况 图5-6商品住宅2010年各物业占比情况 n 2010年80（含）-100平方米和140（含）平方米以上两个面积段供应量最大2010年，80（含）-100平方米和140（含）平方米以上两个面积段供应量最大，两者合计占总供应量的61%。其中，140（含）平方米以上面积段新增供应量为366.1万平方米，占总供应量的30.9%；80（含）-100平方米面积段新增供应量为356.0万平方米，占总供应量的30.1%。从供应套数上来看，80（含）-100平方米面积段以39732套位居首位。 图5-7 商品住宅

59、2010年供应量各面积段分布情况数据来源：北京市房地产交易网n 2010年，商品住宅新增供应以二居室为主，占33%市场份额2010年，二居室以393.83万平方米、42815套的新增供应量为商品住宅市场上主力户型，占据市场33%的份额。三居室以381.42万平方米、28907套的新增供应量位居第二；别墅和四居室户型供应量有所减少，供应面积分别为84.75万和58.91万平方米，占整体市场供应量的7%和5%。复式户型今年供应量有所增长，供应面积为137.64万平方米，较去年占比增长5%。图5-8 商品住宅2010年各户型新增供应分布情况n 2010年，商品住宅新增供应量主要分布在五环外地区，占比

60、76%，郊区外移趋势更加明显在2010年的商品住宅新增供应中，供应面积呈现出由二环向五环逐渐增多的趋势。五环外地区商品住宅供应套数为79070套，供应面积847.80万平方米，占供应总量的76%，与去年占比增长12个百分点；随着城中心区及附近区域土地供应的越来越少，五环外区域的商品住宅供应更加增多，商品住宅的主力供应由前两年的四五环间，基本移到五环以外郊区县。图5-9 商品住宅2010年新增供应量各环线分布情况数据来源：北京市房地产交易网n 2010年，住宅新增供应以朝阳区为主，区域分布不平衡2010年，朝阳区住宅新增供应面积为251.94万平方米，新增供应套数为24651套，占供应总量的21

61、%，是今年的供应主力区域；近郊区县中大兴区为仅次于朝阳区的供应大户，供应面积为215.56万平方米，供应套数21712套，通州、顺义供应在142.84和117.97万平方米，供应套数为13472和8642套；其余昌平、房山、丰台、海淀、密云供应量分别为79.25、93.90、55.10、73.04、51.15万平方米。图5-10 商品住宅2010年新增供应各区域分布情况数据来源：北京市房地产交易网（2）市场需求分析n 2010年商品住宅成交量因政策影响再次下滑，为1201.4万平方米，下降36.1%从2006年始，随着国家宏观调控力度的加大，住宅市场成交量出现了逐年下降的现象。2009年，国家

62、出台了针对楼市的刺激性经济政策，当年商品住宅成交量达到1832.80万平方米。2010年，政府开始调控房地产过热，取消了多种买房优惠政策，并开始实行限购、限贷，使成交量有较大幅度下滑。图5-11 商品住宅2000-2010年度成交量走势数据来源：北京市房地产交易网n 2010年，80（含）-100平方米为需求套数最多，而140平方米（含）以上为成交面积的最高值2010年，北京住宅成交面积中占比最大的是140平方米（含）以上面积段，成交面积为391.81万平方米，成交套数为17406套；其次是80（含）-100平方米面积段的，成交面积为326.43万平方米。图5-12 商品住宅2010年各面积段

63、成交走势数据来源：北京市房地产交易网n 2010年，商品住宅成交户型以二居室为主，占市场总需求32.9% 2010年，商品住宅市场各户型成交以二居室最多，成交面积达369.81万平方米，销售套数为39809套；三居室成交量为320.78万平方米、24299套；一居室、别墅和复式的成交量分别为122.77万、119.23万和107.75万平方米。图5-13 商品住宅2010年各户型成交走势数据来源：北京市房地产交易网n 2010年，商品住宅市场成交量分布呈现出向五环外增加的趋势2010年，商品住宅成交主要集中在五环外，成交面积为745.12万平方米，占总量的66%，成交套数为69469套；四至五环间其次，成交面积为167.97万平方米，占总量的15%，成交套数为15436套；二环内成交量最低，成交面积为33.85万平方米，仅占总