某大型商业项目市场研究与定位报告

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1、1美力三采商业管理执行机构美力三采商业管理执行机构2007.52007.5巢湖市人民路项目市场研究及定位报告2第一部分第一部分 调查设计与组织实施调查设计与组织实施 第二部分第二部分 巢湖人民路项目市场调研巢湖人民路项目市场调研第三部分第三部分 巢湖人民路项目市场定位巢湖人民路项目市场定位报告内容报告内容3第一部分第一部分 调查设计与组织实施调查设计与组织实施 一、调查设计一、调查设计二、市场调研阶段工作设计二、市场调研阶段工作设计三、调查组织与实施三、调查组织与实施4一、调查设计一、调查设计寻找市场空白，进行市场区隔宏观市场环境分析终端消费者分析明确终端客户需求行业/商业市场研究明确类比性项

2、目策略、现状，为项目策略的制定提供依据项目立地分析明确商家入驻意愿和需求条件市场研究总结及建议满足客户需求、填补市场空白、发挥项目优势的战略性定位目标商家分析确定项目自身的优势劣势研究内容研究内容研究结论和目的研究结论和目的为项目发展提供启示和建议为项目发展提出参考性意见国内外类比性案国内外类比性案例分析例分析目标业态商目标业态商户专访户专访5二、市场调研阶段工作设计二、市场调研阶段工作设计1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414调研整体时间1414市场调研方案的分解与分配2 2消费者问卷调研7 7宏观商业街区调研9 9宾馆市场专项调研4

3、4餐饮市场专项调研5 5休闲娱乐市场专项调研5 5零售业态市场专项调研9 9专业市场专项调研6 6竞争性项目调研6 6目标商家入驻意愿调研1010项目宏观性因素调研8 8项目立地调研1111报告撰写8 8主要调研计划安排主要调研计划安排（一）调研活动（一）调研活动6二、市场调研阶段工作设计二、市场调研阶段工作设计1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414调研整体时间1414方案设计1 1问卷设计定稿、印刷2 2督导培训1 1访问员招募2 2抽样1 1访问员培训试访1 1访问实施7 7数据录入清理2 2计算机处理1 1报告撰写8 8消费者问卷调

4、查主要活动消费者问卷调查主要活动7二、市场调研阶段工作设计二、市场调研阶段工作设计（二）调查内容（二）调查内容1、宏观环境分析（1）项目政策法规环境分析（2）项目经济环境分析（3）社会文化环境分析（4）政府规划因素分析4、项目客户分析（1）项目目标消费人群市场分析（2）中心商业区及主要居民社区消费人群问卷调研（3）写字楼企事业单位消费者访谈调研（4）主要商业街区经营商户投资/经营意愿分析2、巢湖市主要商业街区干道调研5、本项目立地分析3、巢湖零售业、餐饮、休闲娱乐、专业市场、宾馆市场调研6、竞争性项目调查8二、市场调研阶段工作设计二、市场调研阶段工作设计（三）调查方法（三）调查方法1、宏观环境

5、调查（1）房管、土地、规划等相关部门访谈（2）报刊文献资料收集与分析（3）专家学者的访谈2、项目自身情况调查（1）项目现场考察（2）有关人员访谈（3）相关资料收集整理3、商业市场调查（1）主城区主干道地毯式考察（2）分业态专项登门考察（3）相关资料收集整理9二、市场调研阶段工作设计二、市场调研阶段工作设计（三）调查方法（三）调查方法4、需求市场调查（1）主要商业区及居民小区人群问卷调研（400份问卷）（2）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）（3）消费者深度访谈5、竞争性项目调查（1）现场踩点调查（2）房管、土地、规划等相关部门访谈（3）电话访问（4）报刊文献收集与分析6、

6、经营者调研（1）电话拜访（2）登门访谈（3）问卷调研10三、调查组织与实施三、调查组织与实施时 间 安 排时 间 安 排工 作 内 容工 作 内 容2007年3月5日签约并就项目策划总体思路开展项目讨论会。2007年3月5、6日设计整个项目市场调研方案，将总体任务分解，并把各模块分配至个人2007年3月78日各小组成员就自身所研究问题进行研究，并制定研究各模块方案1、各小组成员提交各模块研究方案，并讨论修改，形成最终研究方案；2、制定市场研究各操作方案，及工作结点。2007年3月9日16日宏观市场调查展开，开始对巢湖市各商业街区进行详细调查。1、设计市场调研问卷、并细化调研操作方案2、确定经营

7、者调查区域范围，进行经营者入驻意愿调研2007年3月1118日商业市场分业态专项调研2007年3月1117日消费者主体问卷的发放，回收1、消费者主体问卷，经营者主体问卷的统计、分析2、类比性项目分析3、前期市场调研总结报告的撰写2007年3月15日-16日企事业单位、写字楼消费者访谈调研2007年3月1920日前期调研数据进行汇总分析，市调报告形成。2007年3月21日市调报告（修正稿）完成。2007年3月22日-4月30日 项目前期策划报告（调研报告、定位报告）撰写完成。2007年3月8日2007年3月1011日2007年3月18日19日11第二部分第二部分 巢湖人民路项目市场调研巢湖人民路

8、项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析巢第三章、巢湖市商铺市场专项分析巢第四章、湖市宾馆业专项调研第四章、湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第六章、项目立地条件研究12第一章、巢湖市宏观市场调研（第一章、巢湖市宏观市场调研（PESTPEST分析）分析）1 1、政治环境分析、政治环境分析 巢湖市十一规划明确表明，巢湖市正在大力调整调整经济结构和转变增长方式，着力促进社会发展和解决民生问题，努力实现经济社会又好又

9、快发展，市政府确定振奋人心和切实有效的中心任务，对巢湖市整体经济发展是个重要的保证，对于作为巢湖市2004-2020年商业规划中最重要的人民路商业改造项目而言是极为有利的发展基础。国家在开始对新一轮的住宅物业的宏观调控后，商业地产也将被抛到宏观调控的“风口浪头，商铺的投资处于一个相对有利的时期，但也存在着不确定的政策风险。13第一章、巢湖市宏观市场调研（第一章、巢湖市宏观市场调研（PESTPEST分析）分析）2 2、经济环境分析、经济环境分析n巢湖市地处安徽省中部，经济发展处于上升期，2006年巢湖全市实现地区生产总值344.37亿元，同比增长12.2%；n巢湖市产业结构由2000年的30.1

10、:32.8:37.1变化为2005年的24.9:37.1:38.0；n2006年巢湖市城区居民人均可支配收入达到了9464元，比上年增长18.8%，恩格尔系数为48%；n2006年巢湖全年实现社会消费品零售总额103.7亿元，增长14.4%，消费品市场明显升温，高度的涨幅说明了巢湖市消费市场需求的旺盛；n巢湖市居民收入稳步提高，收入来源多样化，巢湖消费者的消费观念日益成熟，食品等基本保障支出总量增加，但其比例在下降，而用于休闲购物、娱乐花费的比例呈现上升趋势；14第一章、巢湖市宏观市场调研（第一章、巢湖市宏观市场调研（PESTPEST分析）分析）3 3、社会环境分析、社会环境分析n物质文明的显

11、著提高；n城市化进程稳中趋快；n人口结构向城市化、城镇化发展的步伐加快；n居民生活性消费比重降低，休闲性消费比重攀升；15第一章、巢湖市宏观市场调研（第一章、巢湖市宏观市场调研（PESTPEST分析）分析）4 4、规划环境分析、规划环境分析n巢湖市城市总体定位是皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休闲疗养为特色的滨湖城市；n总体规划突出“扩大城市，强化中心”的发展思路，采取“组团发展，突出重点”的方针，充分依托旧城改造建设商业中心，完善建设市区西部、南部和东部各个组团。对本项目而言正是规划中的最重要的商业改造项目。16第二部分第二部分 巢湖人民路项目市场调研巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观

12、市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第六章、项目立地条件研究17第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研 从城市功能布局划分，巢湖市分为三个功能区：居巢区为巢湖市市区，按城市区域分为政务区（经济技术开发区）、老城区和滨湖区。其中以老城区的商业最为发达。老城区是传统商贸聚集区。人民路、健康路、团结路、东风路

13、构成了巢湖市传统核心商圈，汇集了巢湖市区70%以上的商业业态。北门长江东路一线和南门金码头城一线分布有特色商业街区。其他地区的商业分布比较零散，不成规模，档次较低。18第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研 专业意义上，巢湖市的核心商圈即人民路商圈，包括人民路、团结路、健康路、东风路、巢湖中路组成的核心区域。项目组对人民路商圈内街区的业种业态进行了调查，具体调查数据请参见提交的报告文本。具体调查数据请参见提交的报告文本。19第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研小结小结 此次商圈业态调查，我们走访了5条主要商业街，总计609个

14、店家，所涉及到的行业包括服饰、餐饮、日用百货、超市、休闲娱乐、家电、家具、美容健身、婚纱摄影等约10个大类，50余小类店家。人民路业态分析中，服饰占到的比例超过了50%；团结路与健康路大约都是20%的商家属于餐饮类；东风路由于其周边老城区，人口密度大，数量多等历史原因，日用百货类占到该区域商业形式的近30%，而巢湖中路则是机电类专业店为主，占到该条道路商铺市场份额的65%。20第二部分第二部分 巢湖人民路项目市场调研巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第三

15、章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第六章、项目立地条件研究21第四章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市商铺市场专项分析一、商铺现状分析一、商铺现状分析二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研三、小结三、小结 22一、商铺现状分析一、商铺现状分析 1 1、商铺供应市场分析、商铺供应市场分析 分布情况分布情况 巢湖市商铺市场呈现出高度集中的分布状态，绝大多数商铺都分布在以人民路为中心，向四周腹地辐射区域延伸的街区，如健康路、巢湖中路、团结路、东风路与金码头城等城市中心城区

16、范围内。随着城市发展，道路交通的改善，新兴居民社区的逐步建设，次级商业中心、片区型商业中心与社区商业中心也已逐步形成，商铺市场供应已呈现出逐步向中心外围扩散的趋势。贾塘圩、东塘圩、城北片区逐步成为多功能商业热点区域。23一、商铺现状分析一、商铺现状分析 供应量供应量 巢湖商业用房供应量呈缓慢增长的态势，但近年来明显加快，我们调查的商铺总供应量已达36.6万平方米。24一、商铺现状分析一、商铺现状分析 2 2、租售价格水平、租售价格水平 所调查项目底层商铺总体售价水平为 15718 15718 元元/M2/M2，总体租赁价格为 46.7 46.7 元元/M2/M2月月，调查中发现较多商铺采用整铺

17、租赁定价方式。以下价格以沿街底层商铺为基准测算。区域区域售价（元售价（元/M2）租金（元租金（元/M2月）月）人民路21000-2500065-120健康路18000-2000035-53团结路18000-2300035-60东风路19000-2400055-90巢湖中路13000-2000038-65金码头城10000-1400030-42世纪新都6000-800010-13巢湖大市场及周边商铺800012-25恒生阳光城9000-2400025一、商铺现状分析一、商铺现状分析 巢湖大市场各楼层租售价格巢湖大市场各楼层租售价格 区域区域售价（元售价（元/）租金（元租金（元/月）月）3楼12元

18、/M2月07年以后，自主持有，不出售2楼18元/M2月4500元/1楼27元/M2月8500元/恒生阳光城各楼层租售价格恒生阳光城各楼层租售价格 区域区域售价（元售价（元/）租金（元租金（元/月）月）3楼尚未正式对外公布尚未正式对外销售2楼24元/月4000元/1楼40-80元/月外铺：22000-28000元/，内铺：6000-13000元/注：以上调查数据截止至2007年4月20日26二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 1 1、被访问商户、被访问商户/消费者消费者 分析市场前景，我们从商户与消费者两个层面进行调研。直接访谈商户分布在人民路、东风路、团结路、健康路、世纪新都、巢湖大市场

19、等地，总计114个，经营业态主要为服饰、皮具箱包、日用百货、美容、餐饮、茶社等，其中自有物业者26家。调查区域分类调查区域分类 31%19%21%11%11%9%8%0%5%10%15%20%25%30%35%人民路东风路团结路健康路世纪新都巢湖中路巢湖大市场27二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 参与调研的消费者共计324名，其中近年有商铺经营/投资意向的消费者占到被访消费者总数的9.7%，并且28.7%的消费者对商铺投资表现出浓烈的兴趣。我们将该部分人群作为商户现有及潜在客户进行分析。租买客户类型分类租买客户类型分类 租用71%购买29%28二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研

20、有意向投资者行业分类有意向投资者行业分类 个体户31%企业中高层管理者29%自由职业者9%政府公务员6%技术人员14%其他11%29二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 2 2、物业选择关键要素、物业选择关键要素 商家对目前经营地点满意程度的调研商家对目前经营地点满意程度的调研 经营者们对目前的经营地点满意度为77%，反映了在所调研的人民路及周边地段的商业价值已经长期的市场考验并为商家所认可。满意77%不满意23%30二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 选择目前经营地点的原因选择目前经营地点的原因被访者中78%的商家由于周边覆盖大量客户群而选择在此经营；消费者调研显示，商户选择经营地

21、点主要考虑的因素是地段环境、价格和发展前景，交通等其他因素排后；从长远来看，这些商户所看从长远来看，这些商户所看中的经营条件等要素本项目都具中的经营条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开备，因此本地块自身的特征为开发商铺奠定了良好的基础。发商铺奠定了良好的基础。目前经营地点目前经营地点选择原因选择原因人民路地段优越、发展前景东风路地段较好、交通便利团结路地段好、交通便利健康路地段较好世纪新都发展前景好、租金便宜31二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 经经营营者者选选择择目目前前经经营营地地点点的的原原因因交通1%其它1%发展前景7%价格2%地段89%32二、商铺消费市场调研二、

22、商铺消费市场调研 选择商铺时考虑的因素选择商铺时考虑的因素地段和发展前景是目前商户选择经营地点的主要考虑因素，尤其是地段。目前商户选择经营地点的时候考虑的主要因素地段，本项目完全符合条件，但是商户对价格和周边环境期盼，本项目还需要一定的建设期。选择商铺时考虑的因素选择商铺时考虑的因素2.80%79.00%16.90%16.90%19.70%5.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%地段价格周边环境交通/停车发展前景其它33二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 商铺类型选择商铺类型选择 n 不同类型商铺选择

23、特征 经营者选择人民路改建后商铺类型经营者选择人民路改建后商铺类型80.63%2.78%13.75%2.84%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%沿街底铺商场中的内铺商业街内铺直达二楼商铺34二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 其中，愿意选择商场内铺的经营者中有60%选择底层临街商铺，而底层内铺与二层商铺仍然有40%的经营者表示意向。经营者选择人民路改建后主题商场内铺需求情况经营者选择人民路改建后主题商场内铺需求情况60.43%25.33%14.24%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%底层临街

24、底层内铺二层商铺35二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 商铺类型选择商铺类型选择 n 不同类型商铺租购倾向 62.00%15.00%3.63%0.00%2.20%0.84%2.78%10.25%1.54%1.30%0.54%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%购买62.00%0.00%2.20%0.84%租用15.00%2.78%10.25%1.54%不确定3.63%0.00%1.30%0.54%沿街底铺商场中的内铺商业街内铺直达二楼商铺注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。36二、商

25、铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 不同价格区间经营者选择商铺类型不同价格区间经营者选择商铺类型0%10%20%30%40%50%60%临街商铺商业街内铺商场内铺二楼直达商铺临街商铺1%2%1%3%11%29%27%9%12%5%商业街内铺56%34%9%1%0%0%0%0%0%0%商场内铺39%47%10%2%1%1%0%0%0%0%二楼直达商铺44%42%5%3%3%2%1%0%0%0%8000以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-2400024001-2600026000以上37二

26、、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 3 3、投资需求、投资需求 n 受访地区经营者在今后3-5年内愿意再次投资商铺的占43.33%，不愿意再次投资商铺的占56.67%，明确表示愿意的商家与不愿意再次投资的商家相差不大。根据以往相关经验，在项目开发过程中，尤其是后期随着商铺建筑逐一落成，愿意投资的商家比率会逐渐升高。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。38二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 4 4、面积需求、面积需求 经营者面积需求经营者面积需求 n 经营者对3-5年后（即改造全面完成，区域范围内经济全面发展后）经营面积的预期将作为今后商

27、业饱和度测算的一个重要依据，同时也为开发规模提供一手资料。32.67%30.00%40.67%3.84%26.75%25.40%11.34%2.34%13.66%13.34%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20平方米以下21-40平方米41-80平方米81-150平方米150平方米以上被调研商户目前经营面积经营者会选择的经营面积注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。39二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 投资者面积需求投资者面积需求 9.39%38.12%26%25.41%1.10%0.00%10.00%

28、20.00%30.00%40.00%50.00%投资者会选择的经营面积20平方米以下21-40平方米41-80平方米81-150平方米150平方米以上40投投资资者者在在不不同同价价格格区区间间面面积积选选择择0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%20平 方 米 以 下6.84%7.34%11.42%12.65%16.49%24.33%25.93%26.04%82.54%94.32%21-40平 方 米30.75%21.66%37.02%35.27%42.54%47.46%47.45%43.60%10

29、.42%5.68%41-80平 方 米25.40%40.33%40.40%44.50%34.60%23.50%21.42%24.82%5.04%0.00%81-150平 方 米22.34%21.34%8.32%4.37%5.33%3.51%3.50%4.44%2.00%0.00%150平 方 米 以 上14.67%9.33%2.84%3.21%1.04%1.20%1.70%1.10%0.00%0.00%8000以 下 8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-2400024001-2600026

30、000以 上41二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 5 5、价格需求特征、价格需求特征 租售价格需求租售价格需求认为本项目商铺的合理租金（元/月/平方米）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%40以下41-6061-8081-100101-120 121-150 151-180 180以上所有被访者有意愿被访者注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。42二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 认为本项目商铺的合理售价（元/平方米）0%10%20%30%40%50%60%8000

31、以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-2400024001-2600026000以上临街商铺内铺及二楼以上商铺43二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 认为本项目内铺及二楼以上商铺的合理售价（元/平方米）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%8000以下8000-1000010001-12000所有被访者有意愿被访者租金特征：对本项目商铺有租赁意愿的商户对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。售价特征：对本项目有

32、购买意愿的商户或投资者对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。44二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 预期承受总价调查预期承受总价调查76.92%11.23%4.89%50.85%28.81%15.25%6.69%5.08%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%30万以下30-50万51-80万80万以上经营者可接受总价有投资意向消费者可接受总价45二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 预期承受年租金调查预期承受年租金调查经营者可承受的年租金调查经营者可承受的年租金调查11.03%29.41%18.90%10.56%4.63%1.1

33、0%6.53%5.14%13.78%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%1万元以下1-2万元2-3万元3-5万元5-8万元8-12万元12-17万元18-30万元30万元以上46二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 6 6、租买意愿比例、租买意愿比例租买意愿：对本项目有租买意愿的达到28%，其中以考虑租的居多；行业租买意愿：考虑买的以小型餐饮、小型特色店（婴幼儿用品、特色饰品等）与个人投资居多；考虑租的以服饰、化妆、日用百货、餐饮、KTV等休闲娱乐店家居多。61.00%14.00%25.00%0.00%10.00%20.00%30.0

34、0%40.00%50.00%60.00%70.00%暂不考虑考虑买考虑租整体租买意愿比例注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。47不不同同价价格格区区间间下下被被访访者者租租买买意意愿愿比比例例0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%暂不考虑39.00%46.00%54.00%58.00%62.00%59.00%55.00%63.00%79.00%95.00%考虑买25.00%23.00%17.00%16.00%17.00%13.00%13.00%12.00

35、%4.00%0.00%考虑租36.00%31.00%29.00%26.00%21.00%28.00%32.00%25.00%17.00%5.00%8000以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-2400024001-2600026000以上48二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 7 7、租金投资回报、租金投资回报 n 对人民路商铺租金投资回报调查23.89%6.67%13.33%20.22%36.23%20.24%4.90%31.29%22.70%20.86%0.00%10.00%2

36、0.00%30.00%40.00%没概念5%以下5-10%11-15%15%以上经营者预期投资回报有投资意向消费者预期投资回报注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。49二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 8 8、人民路改造需求调查、人民路改造需求调查 n 被访者认为人民路目前需要改进方面调研35.00%29.67%21.66%30.35%27.00%20.00%13.34%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%被访者认为人民路需要改进的地方餐饮休闲娱乐种类不够丰富商品种类缺乏/

37、档次不高交通/停车不够方便商家服务不够周全商家专修不够高档街区环境老化零乱主题功能性不强/功能划分不清注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。50二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 n 功能需求经营者对人民路拆迁改造后功能需求33%22.73%16.53%61.98%39.25%20.65%38.58%2.00%12.40%2.75%0%10%20%30%40%50%60%70%大型百货大型超市家具城美食城宾馆电器商场休闲娱乐办公楼专业性市场其他51二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 n 功能需求消费者对人民路拆迁改造后功能需求11.55

38、%58.97%1.52%30.70%15.20%36.17%17.93%10.94%59.27%46.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%大型百货大型超市家具城美食城宾馆电器商场休闲娱乐办公楼专业性市场其他52二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 n 最具吸引力方面22.20%21.10%12.20%11%10.95%5.60%16.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%改造后最吸引您的是什么功能齐全（购物、吃、喝、玩集中在一起）景观环境优美商家专业化服务建筑形式独特能够购买到外地的特色产品

39、停车方便引进的新品牌商店53二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研 n 发展限制2 26 6.6 60 0%2 28 8.1 10 0%1 12 2.5 50 0%3 32 2.8 80 0%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%您认为将可能会受到的限制地处老城，发展空间不足面临巢湖其他已建与将建商业区较为激烈的竞争新的商业功能组合形式，市民有一个接受的过程巢湖市民的消费能力有限54三、小结三、小结n巢湖居民一铺养三代的传统观念较强。在中高档住宅小区、写字楼的随机抽样调查中，有9.7%的被访者表示3-5年有投资/经营商铺的计划，28.7%

40、的消费者表示在资金配备的前提下将投资商铺。n经营者对巢湖预期商业市场比较看好。绝大多数经营者看好人民路拆迁改造并愿意在改造后人民路经营；n经营者与消费者对商铺最关注的是地段，但有投资意向的消费者对商铺前景相对注重；n2/3的选择沿街底层商铺的被访者选择的价格区间集中在18000-25000之间；分别有86%、90%的选择二楼商铺、商业街内铺的被访者选择的价格区间为10000元以下；55三、小结三、小结n有一半的经营者选择经营面积在80平方米以上，七成的投资者选择商铺面积在80平方米以下，40平方米以下的商铺更获得投资者的青睐，有47%的投资者选择该面积区间，近80%的被访者由于资金等方面的限制

41、而选择的商铺总价在50万以下；n商铺价格在25000元/平方米为分水岭，投资者接受度急剧递减，只有4%的投资者考虑购买，近80%的被访者明确表示暂不考虑，持观望态度；n超过一半的有意愿经营者认为本项目商铺合理租金范围在80-120元/月/平方米，70%的承租户可以承受的租金总价集中在5万元/年以下；n人民路改造问题中，消费者最关注的问题是人民路休闲娱乐场所的建设与街区环境老化问题。美食城、大型百货、大型超市成为居民最希望新建的商业设施。56第二部分第二部分 巢湖人民路项目市场调研巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第二章

42、、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第六章、项目立地条件研究57第三章、巢湖市宾馆业专项调研第三章、巢湖市宾馆业专项调研一、酒店现状分析一、酒店现状分析二、宾馆供求市场未来预测二、宾馆供求市场未来预测三、宾馆消费者调研三、宾馆消费者调研四、小结四、小结58一、酒店现状分析一、酒店现状分析1 1、市场结构概况、市场结构概况截至2007年3月，巢湖市区共有大小宾馆18家，巢湖市宾馆客房总数约1200个，床位数230

43、0个左右，其中传统宾馆16家，经济型连锁酒店2家(巢旅98酒店)，客房数分别为981间和219间；星级酒店中，四星级酒店1家，三星级酒店6家（市区2家三星，1家3星标准；半汤3家三星），二星级及其以下9家。59一、酒店现状分析一、酒店现状分析2 2、档次及结构分布、档次及结构分布 n 星级酒店 3星以上宾馆中房间数占到总数的45.5%；而从酒店个数上看，2星及其以下宾馆最多，占总量的50%，3星以上宾馆为38.9%。3星级以上宾馆客房套数较多，规模一般比低星级酒店大，这也与低星级酒店服务专业化水平及经营成本较低有关。n 经济型酒店 经济型连锁酒店是一种与国际标准接轨的，专业化、品牌化、连锁化发

44、展的酒店设施；在欧美发达国家非常普及，市场份额约占整个酒店市场的70%；其面对的客源为普通商务客人和老百姓的出游。巢湖经济型连锁酒店仅2家，房间数仅占总量的11%，有大量的市场断层。60一、酒店现状分析一、酒店现状分析3 3、宾馆供应分布特征、宾馆供应分布特征 巢湖现有宾馆主要分布在沿中心城区重要道路（巢湖中路、健康路、向阳路等）、风景区沿边地带（卧牛山、半汤温泉等）。61一、酒店现状分析一、酒店现状分析4 4、入住率、市场份额、入住率、市场份额巢湖宾馆历年入住率巢湖宾馆历年入住率78.00%62.00%65.00%67.00%62.00%66.50%65.00%50.00%55.00%60.

45、00%65.00%70.00%75.00%80.00%200020012002200320042005200662一、酒店现状分析一、酒店现状分析4 4、入住率、市场份额、入住率、市场份额不同档次宾馆入住率情况不同档次宾馆入住率情况75.00%76.00%58.00%60.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%4星级3星级2星级及其以下经济型2006年巢湖各档酒店市场占有率2006年巢湖各档酒店市场占有率经济型16%2星及其以下32%3星46%4星6%63一、酒店现状分析一、酒店现状分析5 5、客户特征、客户特征n我们将

46、入住巢湖宾馆的主要客户群分为：商务散客、会议/商务团体、旅游散客、旅游团体与其他等四个部分；n日常商务客人(包括散客和商务团体)是目前巢湖酒店的主要客源，约占其全部客源的76%；n三星级以上宾馆的消费者以商务散客以及会议类消费者为主，二星级及其他宾馆以观光旅游团体和散客为主，兼顾部分商务散客和个别商务会议团体。客户性质客户性质2006年巢湖宾馆客户性质2006年巢湖宾馆客户性质44.00%32.00%9.00%12.00%3.00%商务散客会议/商务团体旅游散客旅游团体其他64一、酒店现状分析一、酒店现状分析n入住巢湖酒店的客人约40%来自周边省份和城市，部分高档次品牌管理的酒店省外客人的比例

47、数达60%，如国际饭店；n巢湖作为四线城市,省内人士仍是宾馆的主要客源,达到总量的61%，江苏由于距离较近，也达到了总量的11%；n而国内其他地区的客源中以长三角与珠三角居多。客户来源客户来源2006年巢湖宾馆客户性质2006年巢湖宾馆客户性质11.40%61.00%27.30%0.30%江苏省安徽省内国内其他地区其他65一、酒店现状分析一、酒店现状分析 据统计,大多商务人士选择入住星级酒店,客源分布特点表现为单极分化，3星以上宾馆客户占有50%以上比率；这主要由于:商务出差或短期逗留的日常花销常由公司承担,无沉重经济顾虑；这部分客源更加关注酒店的设施和服务。商务客人对宾馆需求商务客人对宾馆需

48、求 表表：2006年年商商务务客客人人巢巢湖湖酒酒店店需需求求53364539426332827218222714295118050100150200250300350400旺季（3-5,10-12月）淡季（1-2,6-9月）平均4星3星2星经济型酒店总需求量总需求量 862 575 718862 575 718（间（间/天）天）66一、酒店现状分析一、酒店现状分析6 6、不同档次宾馆筛选评定、不同档次宾馆筛选评定 我司对宾馆的评定严格依靠当地市场实际情况，按照“市场表现”和“经济效益”两方面来划分等级，评估不同档次酒店的可行性。由上表可知，4星级酒店及经济型酒店在本项目中的可行性及经济效益最

49、高。注：上图中的“1”、“2”、“3”、“4”代表该项在五类中的排名，“比较结果”中的数值为该列数值之和。比较结果的数值越小，表明其排名越靠前，即其可行性及经济效益也越高。比较因素比较因素 4星级星级3星级星级2星级及其以下星级及其以下经济型经济型市场表现 入住率2143竞争强度1342经济收益 运营成本4312客房收益1243其他收益1234比较结果 9111614注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。67一、酒店现状分析一、酒店现状分析7 7、酒店规模特征、酒店规模特征 现有市场供应现有市场供应n 截至2007年3月,巢湖宾馆总供应量为5.52

50、万M2,其中3星以上酒店市场供应量约4.25 万M2,约占总供应量的57%；n 经济型酒店供应量约1.2万M2，约占总供应量的16%。标准标准 名称名称占地面积占地面积（M2）建筑面积建筑面积（M2）三星以上酒店 临湖宾馆130007500望湖宾馆85867000国际饭店110007200半汤（3家3星宾馆）26000019000军分区招待所10002250小计 2935864295068一、酒店现状分析一、酒店现状分析n 标准间面积上星级酒店之间差别不大，都在29M2左右；n 经济型酒店在考虑成本及性价比的基础上将标准间面积定在了25M2左右。标准间面积标准间面积 巢巢湖湖宾宾馆馆标标房房面

51、面积积3835282532292525252321250102030404星级3星级2星级及其以下经济型平方米上限均值下限69一、酒店现状分析一、酒店现状分析n 套房随着星级升高而增大，市场平均水平相差较大；n 虽然套房对房间内配套要求较高，巢湖的经济型酒店也设置了传统意义上的套房。套房面积套房面积巢湖宾馆套房面积巢湖宾馆套房面积90806065806853657056456501020304050607080901004星级3星级2星级经济型平方米上限均值下限70一、酒店现状分析一、酒店现状分析8 8、酒店价格特征、酒店价格特征 n 酒店的经营受到季节性因素影响，房价随之波动，所以需要从一个

52、年度的经营周期分析。以下为我司研究中剔除特价房及节庆期优惠以后的年度均价。巢湖宾馆标准间价格巢湖宾馆标准间价格3202081809832019514098320180100980501001502002503003504星3星2星经济型元/天/间上限均值下限71一、酒店现状分析一、酒店现状分析巢湖宾馆套房价格巢湖宾馆套房价格5284283283885284003103885283682803880501001502002503003504004505005504星级3星级2星级及其以下经济型元/天/间上限均值下限72二、宾馆供求市场未来预测二、宾馆供求市场未来预测 1 1、旅游市场发展、旅游市

53、场发展 n巢湖目前流动人口平均为15000人/日，其中旅游人口为5000人/日，市场住宿供给量明显不足；“五一”和“十一”黄金周旅游人口达到35000人/日；根据巢湖市滨湖地区控制性详细规划预测，至2020年，市区流动人口将达到6万人/日，其中旅游人口达到3.5万人/日；n经过对城市流动人口、旅游人口的线性增长分析，至2020年，城市宾馆日接待能力应达到6万人左右，留宿人口按期40%计，城市宾馆床位数应达到16000-24000个，市场空缺很大；73二、宾馆供求市场未来预测二、宾馆供求市场未来预测 2 2、宾馆规划分布、宾馆规划分布 根据我司了解，目前较为确定需要安排兴建4家星级以上宾馆及部分

54、高级商务酒店。n半汤旅游度假区（现空疗所在地），占地5公顷的星级宾馆1座，主要接待知该片区旅游观光、休闲度假、沐浴逗留的游客，并融入会议洽谈、团体活动等商务功能。（半汤目前现有瑞泉宾馆、汤山宾馆、京港大酒店等）n半汤新区占地1.5公顷的星级宾馆1座，主要服务来该片区从事经商、办公、科研教育的商务工作者和来巢留住的高品位客户。n巢湖新客站（世纪广场）占地1公顷的星级宾馆1座，按照安排通过型旅客的暂住餐饮。n城南（巢湖南路西侧）占地2公顷的星级宾馆1座。n在城区及沿湖两岸的适当位置选址兴建3个床位数均在150个以的高级商务酒店（原计划是5个，已经兴建完成2座巢旅98经济型酒店）。74二、宾馆供求市

55、场未来预测二、宾馆供求市场未来预测 3 3、未来新增供应分析、未来新增供应分析 由土地批租、土地贮备及市场情况分析、我司统计了解，巢湖未来几年内新增酒店物业市场供应量达910套，具体指标如下：等级等级 数量数量位置位置供应套供应套数（套）数（套）对本项目影响对本项目影响星级星级 1半汤旅游度假区120核心客户群定位有差别，距离较远，但对于商务会晤、团队客有较强的竞争力1半汤新区1001巢湖新客站120目标客户定位不同，距离较远，影响较弱1巢湖南路西侧120经济型经济型酒店酒店 3在城区及沿湖两岸450尚不清楚定位共计共计 7910表：巢湖2000-2020年宾馆规划75二、宾馆供求市场未来预测

56、二、宾馆供求市场未来预测 年份客房数入住率入住客房 市场需求 旅游人口 留宿人口 整体市场空缺本项目市场有效需求200378067.00%5238383773150931652200484062.00%5219564301172043571200598065.00%637109049031961453742006120066.50%798124255902236444722007124967.00%837141663722549579942008130169.00%8981614726529067171172009135571.00%962184082823313878143201014107

57、4.00%104320989441377610551722011146875.00%1101239210763430512912112012152975.50%1154272712270490815722562013159275.50%1202310813987559519063112014165875.50%1252354415946637822923742015172675.50%1303404018178727127364462016179775.50%1357460520723828932485302017187175.50%141352502362494503837626201819

58、4875.50%14715985269311077245147362019202875.50%15316823307021228152928632020211075.50%15937778350001400061851009表：2003年-2020年巢湖宾馆行业供给需求与空缺预估76二、宾馆供求市场未来预测二、宾馆供求市场未来预测 图：巢湖宾馆行业供给需求与空缺预估图：巢湖宾馆行业供给需求与空缺预估78.00%62.00%65.00%63.58%67.00%69.00%70.00%72.00%050010001500200025002003200420052006200720082009201

59、00.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%历年市场供给量历年市场整体需求量（非有效需求量）历年市场入住量历年入住率注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。77二、宾馆供求市场未来预测二、宾馆供求市场未来预测 图：巢湖宾馆行业供给空缺与项目有效需求预估图：巢湖宾馆行业供给空缺与项目有效需求预估190615721291105487971757947931125621117214311794780500100015002000250020132012201120102009200

60、820072006客房数历年市场缺口量历年市场四星级宾馆客房有效需求注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。78二、宾馆供求市场未来预测二、宾馆供求市场未来预测 根据供需预测模型，测算出2003-2010年全市酒店的开发空缺量如上图所示；2011年以后，由于现行商业规划中宾馆开发周期的阶段性与该阶段开发量的滞后，将导致住宿的有效需求不能得到满足，市场空缺将大量增加。注：开发空缺量=市场需求量-市场实际入住量，即差值为市场有效需求未能得到满足。有效需求=开发空缺量*（开发项目目前市场潜在客户比例+现有客户比例）项目酒店预计20092013年间推向市场销

61、售并按照5年市场培育期核算；综合本项目自身条件，并分析星级酒店市场占有率与未来发展趋势，若本项目开发4星级酒店，保守的开发体量为170170套，限值为310310套，在市场可容纳的范围内，本项目建议开发体量为 200200套。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。79三、宾馆消费者调研三、宾馆消费者调研 客户地域结构客户地域结构 n 根据我司抽样调查显示，巢湖酒店客户地域仍以省内为主，占总量的61%；n 在外省客户中，江苏、长三角（不包括江苏）、珠三角所占份额分别为11%、8%和7%.1 1、消费者调研基本资料、消费者调研基本资料 2 20 00

62、06 6年年巢巢湖湖宾宾馆馆客客户户性性质质11.40%61.00%27.30%0.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%江苏省安徽省内国内其他地区其他80三、宾馆消费者调研三、宾馆消费者调研 各档次酒店客各档次酒店客户地域结构户地域结构 n 从各不同档次星级酒店客户结构上来看，3星级以上酒店所涵盖的面较广，较大比重的仍是本省客人；n 3星级和经济型酒店仍以本省客人为主要客源，与市场总体趋势一致。各各档档宾宾馆馆客客户户结结构构0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%其他0.30%0.00%0.00%0.00%国

63、内其他地区14.40%14.20%2.00%11.00%珠三角17.80%7.90%1.00%3.50%长三角13.80%11.10%2.00%5.50%江苏16.50%18.90%3.50%14.70%本省37.20%47.90%91.50%65.30%4星3星2星经济型81三、宾馆消费者调研三、宾馆消费者调研 宾馆客户总体宾馆客户总体租期长短租期长短 n 从总体趋势上来看，短租客仍占较大比重，为总量的91.4%，长租客所占比重最小，为0.2%。2 2、消费频次和租期、消费频次和租期 宾宾馆馆客客户户总总体体租租期期长长短短85.39%10.72%2.88%1.01%0.00%10.00%2

64、0.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%短租（1个月内）中短租（1-6个月内）中长租（6-12个月内）长租（1年）82三、宾馆消费者调研三、宾馆消费者调研 各档次酒店客户租期各档次酒店客户租期 n 从各档次酒店客户租期长短上来说，尤为明显的一点是2星及2星以下几乎全是短租型客户，分别占到95.4%；n 所有的非短租客几乎都集中在3星级以上酒店与商务经济型，客群主要针对巢湖当地外来企业里的高层管理人员与外地会晤型人员。各档宾馆客户结构各档宾馆客户结构0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.

65、0%100.0%长租（1年）1.50%2.05%0.00%0.50%中长租（6-12个月内）5.95%3.06%1.00%1.50%中短租（1-6个月内）9.60%11.09%3.60%18.60%短租（1个月内）82.95%83.80%95.40%79.40%4星3星2星及其以下经济型83三、宾馆消费者调研三、宾馆消费者调研 3 3、客户选择宾馆的因素、客户选择宾馆的因素 n 从总体趋势上看，宾馆的环境是客户首要考虑的因素，占总量的21.8%，而价格因素则排在第二位为15.6%；客户选择宾馆考虑的因素客户选择宾馆考虑的因素1.30%1.10%6.40%6.20%14.50%17.60%15.

66、20%15.90%21.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%宾馆环境好宾馆品质繁华地段价格便于工作往来酒店配套完备周边配套完善单位选择其他84三、宾馆消费者调研三、宾馆消费者调研 客户选择宾馆的因素客户选择宾馆的因素 n在酒店环境尚可满足要求的前提下，3星级和经济型酒店客户更为看重房价，即产品的性价比；n 同时，从分档次酒店客户偏好因素上来看，除了价格，3星级和经济型酒店客户对地段也有一定要求，比重分别达到19.5%和21.5%。客户选择宾馆考虑的因素客户选择宾馆考虑的因素0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%宾馆品质24.30%12.40%6.80%其他2.10%1.80%0.90%单位选择0.20%1.50%1.10%周边配套完善5.70%3.60%1.60%酒店配套完备7.40%3.40%3.20%便于工作往来13.90%18.90%12.40%价格11.30%19.40%38.60%繁华地段12.50%19.50%18.60%宾馆环境好22.60%19.50%16.80%4星3星经济型85三、宾馆消费者调研三、宾