XXXX0325_神州天润清远项目_市场深化报告

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1、清远项目深化报告城建兴业 营销拓展部二O一一年三月二十五日谨呈：广东神洲天润集团有限公司本深化报告主要解决的问题一、本项目是否具有开发写字楼物业的条件和可能性二、本项目的商业形态应如何表现三、本项目的开发将会面临哪些主要竞争四、怎样的物业类型组合将最适合本项目发展PART 1 本项目是否具有开发写字楼物业的条件和可能性清远定位大广州卫星城，居住占主导，写字楼氛围受考验p清远市主体功能区规划（20102020年）提出，清远市将定位为大广州的卫星城，将承担更多的工业及居住职能p清远市承担工业及居住的城市职能分工明确，对写字楼需求较少广州广州清远清远区域规划东城是未来核心商务区，小市板块未具备商务氛

2、围p清远未来的城市规划功能明晰，各片区板块各司其职p清远市规划将于未来CBD核心办公商圈兴建东、西双塔，楼高初定为88层，介时将成为清远市的新地标未来未来CBDCBD核心区核心区新兴住宅区新兴住宅区大学城大学城高新科技区高新科技区资料来源：清远市规划局资料来源：清远市规划局发展方向清远未来会建两栋88层高的写字楼，就建在规划的CBD商务区，就类似于广州的东、西塔那样，作为我们清远市的地标性建筑。-清远市规划局张工程师写字楼分布零散，商务氛围欠缺，写字楼发展步伐较慢p清远市写字楼分布状况较为不均，主要集中在新城区附近p各写字楼间分布较为零散，办公氛围难以集聚，较难形成规模性的写字楼商务区p清远市

3、写字楼发展发布较为缓慢，城区内纯办公性质的写字楼较少写字楼市场金沙商务大厦金沙商务大厦卓越大厦卓越大厦豪美大厦豪美大厦中国电信中国电信中国联通中国联通目前写字楼多为企业自用，对外租售项目少写字楼市场清远市写字楼使用清远市写字楼使用情况基本以企业自情况基本以企业自用为主，对外租售用为主，对外租售情况较少情况较少中国联通中国电信汽运集团p目前清远市写字楼多为企业自用，对外租售项目较少p写字楼建筑体量基本不大，以小高层为主，大型企业属下的分支机构已基本消化了相关供应三大写字楼垄断清远办公市场，企业可选性较少写字楼市场金沙商务大厦卓越大厦豪美大厦p清远市对外租售的写字楼供应较少，较具代表性项目为三个，

4、分别为金沙商务大厦、卓越大厦和豪美大厦p由于写字楼供应少，可选择性少，三大写字楼基本垄断了市场项目名称总建（）单元面积（）租金（元/）管理费（元/）实用率 出租率层数电梯进驻企业金沙商务大厦30901103-15030-38272%98%15层2台建筑 装饰设计，广告公司，保险公司为主卓越大厦717362540-503100%10层1台置业投资公司，证券公司，期货公司，黄金交易有限公司，广发银行，中国人寿保险豪美大厦1500060040-50-17层-豪美铝业客户群较窄，多以大型企业为主写字楼市场p除金沙商务大厦可零散分租外，卓越大厦和豪美大厦以自用为主，少量楼层只接受整层租赁的大型客户p进驻

5、企业以房地产、广告、金融保险和银行等大型企业为主，中小型企业对写字楼需求度较低p写字楼选择少是出租率普遍偏高的根本原因p清远新城区未来定位以居住为主，清远未来CBD核心区偏离本项目，未来小市商务氛围竞争力弱p清远写字楼现状分布零散，商圈难以集聚，难以形成浓厚的商务氛围p清远市客群面窄，本项目开发写字楼产品所承担的风险度较高小结不建议开发写字楼PART 2 本项目的商业形态应如何表现清远市目前仅有城市广场和赢之城两个商圈，商业发展初级p清远市区目前只有旧城区的城市广场和新城区的赢之城商圈p项目所在新城区商圈前景看好，但目前仅有赢之城商圈，商圈氛围一般，有待发展p项目位于清远大道，目前周边尚未形成

6、商业氛围商业格局城市广场商圈城市广场商圈赢之城商圈赢之城商圈本项目本项目城市和区域级别商业的租金水平未如理想类别赢之城商圈赢之城商圈城市广场商圈城市广场商圈商圈特征商圈特征区域级商圈城市一级商圈商圈覆盖范围商圈覆盖范围以赢之城为核心的商圈以城市广场为核心，周边有先锋路、南门街、北门街主要客户类型主要客户类型居住在新城区的居民清远市区高档消费一级百货商场 租金情况租金情况（元（元/月）月）首层：100-200300-500商圈特征城市广场商圈城市一级商业中心，首位度极高代表商家代表商家城市广场城市广场开业时间开业时间20032003经营方针经营方针百货为主，超市做精，走高档路线百货为主，超市做精

7、，走高档路线 ，实行，实行“差异经营差异经营”理念理念业态组合业态组合 （一期）（一期）旧翼：益华百货旧翼：益华百货新翼：新翼：负一层：名车、餐饮、汽车精品、自行车、体育用品、汽车专业影响及下地停车场负一层：名车、餐饮、汽车精品、自行车、体育用品、汽车专业影响及下地停车场一楼：时尚名店街一楼：时尚名店街二楼：时尚名店、运动城、万信数码城、屈臣士、肯德基、必胜客、金伦大酒楼二楼：时尚名店、运动城、万信数码城、屈臣士、肯德基、必胜客、金伦大酒楼三楼：时尚名店、儿童家具服饰、万信数码城三楼：时尚名店、儿童家具服饰、万信数码城四楼：特色美食中心、美容美发、潮流坊、格豪酒店、东方会四楼：特色美食中心、美

8、容美发、潮流坊、格豪酒店、东方会KTVKTV、休闲娱乐中心、休闲娱乐中心五楼：文化书城、大地电影院五楼：文化书城、大地电影院品牌品牌周大福、耐克、周大福、耐克、K2K2、mastermindmastermind、阿迪达斯、李宁、阿迪达斯、李宁、onlyonly贵人鸟、贵人鸟、DHCDHC、CNECNE、西铁城、百丽、西铁城、百丽、VEEKOVEEKO、精工等、精工等租金租金 300-500 300-500元元/月月开业率开业率100%100%商业氛围商业氛围良好良好点评点评城市广场为目前清远市区城市广场为目前清远市区最为繁华的商圈最为繁华的商圈，品牌较高档；且能带动附近较低档商业，品牌较高档；

9、且能带动附近较低档商业百货和步行街，适合不同年龄层次和各种不同类型的消费群体，百货和步行街，适合不同年龄层次和各种不同类型的消费群体，辐射整个城市辐射整个城市，经经营较成功营较成功。商圈特征赢之城商圈新城区域商业配套中心代表商家代表商家赢之城赢之城富域银座广场富域银座广场开业时间开业时间 2002.102002.10-经营方针经营方针典型的大型超市带动商圈发展模式典型的大型超市带动商圈发展模式 以大型的国美电器带动商业以大型的国美电器带动商业业态组合业态组合 一楼：华润万家超市、服装百货、运动用品店、停一楼：华润万家超市、服装百货、运动用品店、停车场车场二楼：小型服装店、游戏机室、养生馆、健身

10、室、二楼：小型服装店、游戏机室、养生馆、健身室、工作室工作室三楼：食肆（周记）、网吧三楼：食肆（周记）、网吧一楼：服装百货、金银珠宝一楼：服装百货、金银珠宝首饰首饰二楼：餐厅二楼：餐厅三楼：国美三楼：国美品牌品牌耐克、耐克、IPIP、S&KS&K、班尼路、贵人鸟、班尼路、贵人鸟、堡狮龙、三枪、特步、堡狮龙、三枪、特步、pumapuma周大福、中国黄金、周大福、中国黄金、kappakappa、以纯以纯 租金租金首层：首层：100100元元/月；二层：电梯附近月；二层：电梯附近5050元元/月月偏僻偏僻20-3020-30元元/月月首层：首层：5050元元/月月 开业率开业率98%98%95%95

11、%商业氛围商业氛围一般，人流量较小一般，人流量较小一般，人流量少一般，人流量少点评点评赢之城开业时间较久，赢之城开业时间较久，硬件设施残旧硬件设施残旧；人流量较小人流量较小；首层华润万家超市规模较大，约；首层华润万家超市规模较大，约30003000平方米，人平方米，人流量较旺，流量较旺，典型的超市带动广场氛围典型的超市带动广场氛围规模小规模小，以国美电器带动广，以国美电器带动广场商业场商业 ，人流量较少，人流量较少商圈特征项目周边以社区商铺为主，缺少超市等大型生活配套p项目周边以汽贸商铺和楼盘的社区商铺为主p目前周边缺少大型的超市配套，生活不便p周边社区居民对大型超市配套需求明显周边商业现代城

12、未来商铺汽贸商铺云山诗意商铺世纪花城商铺凤城明珠未来商铺本项目本项目周边社区商铺主要服务社区周边区域p项目周边社区商铺以五、六十平方米的户型为主，租金在45-80元/，多以经营装饰、超市、餐饮等社区配套商业为主p现代城临街商铺预计售价为20000元/项目项目地址地址面积（）面积（）租售方式租售方式售价售价/租金租金（元（元/）出租出租/出售率出售率经营情况经营情况世纪花城广清大道与清远大道交汇处 51只租不售7065%以装饰、建材、五金公司为主14445现代城广清大道100以下售预计20000开售时间未定云山诗意广清大道（售楼部前面部分）40-180发展商持有经营超市、餐饮、装饰等小区配套商业

13、A5/A6栋只租不售预计50-80推出时间未定以社区配套为主周边商业新城区将新添多个商业综合体，未来商业竞争激烈未来发展凯旋国际广场凯旋国际广场总建：总建：9 9万万置业文化置业文化商贸中心商贸中心总建：总建：1818万万时代广场时代广场总建：总建：4040万万本项目本项目p2011年签约动工项目中，新城区将会有三个商业综合体动工p三个商业综合体总建达到67万，体量大，竞争激烈p随着多个大型商业综合体的开发，未来商业配套将会得到完善建议开发社区商铺，以街铺形式出现p清远市区目前商业发展初级，仅有城市广场和赢之城两个商圈，租金收益不高p随着板块未来的发展，新城区将会形成大规模的居住区，未来商业配

14、套将会得到完善，相应未来竞争将会激烈p项目周边缺乏大型的超市配套，项目建议开发社区商铺，并适当考虑引入超市生活型配套设施小结商业配套布局p商业配置策略商业配置策略以社区商业为主，挖掘商业价值、实现价值以社区商业为主，挖掘商业价值、实现价值有效兑现有效兑现n商业形式：商业形式：作为社区商业，以街铺形式充分挖掘商业价值设计上，采用首层临街、窄进深、高层高的高性价比设计，注重沿街绿化、氛围的营造，打造休闲、舒适的购物环境，为商铺发展奠定良好的基础。与两层大进深的商业对比，具有面积小、销售灵活、整体价值高的优点。总体布局配套物业定位：教育配套物业定位：教育+商业商业+会所会所PART 3 本项目的开发

15、将会面临哪些主要竞争未来主要供应在东城商业地块，未对项目产生直接影响未来未来CBDCBD核心区核心区本项目本项目未来供应p未来待拍土地以东城板块为主，该区域将成未来清远市CBD核心商务区p小市片区暂时未有土地拍卖计划，本项目暂时没有新增对手产生pCBD商务区离本项目较远，而且区域职能差异较大，未来土地供应未对本项目产生直接影响众多项目抢闸登场，洋房未来市场竞争激烈未来供应板块板块项目项目开发商开发商规模规模物业类型物业类型户型户型货量货量推出时间推出时间小市板块小市板块凤城郦都清远市恒远兆业房地产开发有限公司占地23万总建70万高层洋房、公寓别墅30-3003282套2011年5月凤城明珠清远

16、市鸿安地产占地8.5万总建33万高层洋房87-1282274套2011年年底时尚国际2栋26层高2栋30层高高层洋房万科地产项目万科地产总建30万高层洋房主力120-1402011恒福曦园清远恒福地产 总建约10万高层洋房76-140约800套2011年上半年沿江板块沿江板块凯景中央首座凯景集团总建约25万超高层洋房2011年翡翠绿洲多力富兴合力地产 总建11万高层洋房/联排别墅300套2011年清华湾高层洋房160-230310套2011年上半年懿峰雅居清远汉铿物业发展有限公司占地37万总建17.8万高层洋房130-1802011年北江大桥北下桥位南远房地产开发有限公司总建2.5万高层洋房2

17、011年富景天下清远市威鹏房地产有限公司 占地230亩总建66万庭院别墅、高层洋房2011年维港半岛朝南地产占地18万总建98万高层洋房39栋高层2012年东城板块东城板块东城雅居清远市远达地产总建2,.5万高层洋房62-112384套2011年樵顺地产项目樵顺地产高层洋房77栋高层御景东方清远市合创东方房地产开发有限公司 总建2,.5万小高层洋房105-166300套2011年旧城板块旧城板块凤凰豪庭清远市源基地产占地0.8万总建5.2万高层洋房110-150939套2011.4万科悄然进驻，“二手”中心地块收入囊中p地产龙头万科悄然进入清远市城区市场，据兴业市场跟踪得知，银泉北路地块属于二

18、手交易地块，固土地拍卖中心未有该项登记p该地块地理位置优越，周边有第一人民医院，博爱小学等生活配套，生活便利，建议长期关注该项目发展总建（）30万产品20多层高层为主主力户型（）120-140潜在对手万科项目万科项目产品线丰富，货量大，成项目最大竞争对手凤城郦都项目位置项目位置 新城区凤翔大道与半环东路交汇处发展商发展商清远市恆远兆业房地产开发有限公司规模规模占地236016.329总建709505.30容积率容积率2.55物业类型物业类型高层洋房、公寓、情景洋房高层洋房、公寓、情景洋房开盘时间开盘时间2011年5月货量货量3282户（其中公寓为348户）车位车位约3900个项目配套项目配套幼

19、儿园、会所、商业p该项目处于清远市新城区规划发展中轴，北向清远市博爱学校，西对清远市体育中心，于市政府相呼应p项目占地23万平方米，规模较大，产品类型丰富，小区配套完善产品线和客户群相似，主力产品争夺同一批客群类型类型公寓公寓洋房洋房情景洋房情景洋房面积面积(m)(m)30-60115-170220-300户型面积情况户型面积情况凤城郦都p该项目有多种产品户型组合，产品线丰富，可吸引多方面客群关注，客户面较广p开发情景洋房型产品提升项目价值，与我司提出的方向类同，将对我司项目产生冲击p目标客户群较为相似，将会与我司项目产生直接竞争优先开发情景洋房型产品，以高形象定位抢占市场p项目分四期开发，共

20、建103栋各类建筑，由101栋高、中、低层楼房，1栋幼儿园，一栋会所组成p一期规划占地58000，建筑面积约17万。其中住宅面积约10万平方米，商业建筑面积约19000平方米，会所约1700平方米，车位864个p一期产品涵盖了高层（三至四房）、公寓、情景洋房等，户型面积由35平方米至270平方米凤城郦都情景洋房一期开发高层洋房未来竞争激烈p洋房未来供货量巨大，竞争将会日益激烈p项目周边大规模居住社区林立，高层洋房是周边区域的主要产品，本项目的开发需寻求一定的产品差异化p与本项目形成直接竞争的凤城郦都推出情景洋房产品与市场实现差异化，本项目将与其以接近的产品直接争夺同一批客户群体小结PART 4

21、 怎样的物业类型组合将最适合本项目发展项目物业类型组合的研判必须以市场消化量、客户需求以及精准的财务测算为基础洋房年销售量约为7-9万p项目周边主要竞争对手年销售量估算：洋房消化量项目名称项目总建(m)年销售量(m)开盘时间小市板块现代城22.1万约9.3万（统计10个月时间）2010.5云山诗意57万约7.2万2007.10碧水康桥10万约4.7万2008.8万基金海湾35万约7.3万2009.8世纪花城15万约7.1万2008.8周边竞争对手项目一般的年销售量约为周边竞争对手项目一般的年销售量约为7-97-9万万城市型别墅年销售量惊人，去货速度快p项目主要竞争对手年销售量估算：别墅消化量项

22、目名称项目总建(m)年销售量(m)开盘时间清远奥园20.8万约3万2009.9广硕上城6.4万约4万2009.9新亚棕榈园10万统计7个月，约2万2010.8伯爵园占地300亩约1.4万2009.9周边竞争对手项目一般的年销售量约为周边竞争对手项目一般的年销售量约为2-42-4万万客户深度访谈对象访谈对象访谈对象u高级公务员u企事业单位老总u项目策划奥园营销总监 peteru销售人员荷兴城市花园销售人员uu通过对不同行业的对象进行深入访谈以及分析，得出清远市居民的客户对产品和物业类型的需求客户需求第一次置业的会选择90-100左右的两房，二次置业以上的肯定要买160以上的啦，住的舒服嘛，我下次

23、置业会买四房以上的大户型 清远监狱公务员阿强我想买大点的，150以上180左右吧，一步到位清远某企事业单位 陈总清远这里的话，最好卖就系90-130方左右两房和三房，第一次置业的会选择两房或者普通的三房，第二次以上置业的就要舒适型的三房以上户型 荷兴城市花园销售人员 冯小姐p整体的市场需求以二、三房为主，经济实力较强的客户如高级公务员、企事业单位高层员工他们二次置业需求的户型面积都偏大，以舒适享受型为主90-130是需求主流，改善型客户需求享受型的大户型关于户型城市型别墅市场空间大，可与洋房形成错位竞争p业内人士和客户对城市型别墅前景看好，认为在总价相差不远的情况下，别墅远胜于高端洋房，且可以

24、和大量的洋房形成错位竞争 对于你们项目做别墅，其实很有前景的，因为现在整个清远的别墅加起来都不到五个，而且伯爵园做得很差，棕榈园又卖完了，还有奥园、狮子湖，狮子湖面积很大，基本卖不动的，都是500多方的产品。而且清远人不喜欢到外围买别墅，所以如果你们项目有别墅产品供应，很有市场。其实高层产品的竞争真的十分激烈，如果没有一些创新产品去带，还是比较难销售的。清远园营销总监 peter关于物业 现在江景洋房都接近10000元/了，如果你们的别墅和江景洋房总价相差不远，那肯定宁愿买别墅啊，起码别墅有花园有车位送，独立性强。清远监狱公务员 阿强具备打造多方案的条件，建议深化研究全高层及高层+别墅p物业组

25、合测算n高层和小高层+高层方案未有太大差异，小高层产品对高层产品的拉动十分有限n高层+情景方案已在凤城郦都有较大供应，情景洋房产品的市场接受度仍有待检验n高层+别墅产品将有效分担开发风险容积率测算方案方案物业类型建筑密度平均层高容积率建筑面积用地面积1.高层高层洋房15%203900004.5300001.52.高层+小高层高层洋房15%263.9615792.6157895.5小高层洋房20%102284211.91421063.高层+情景高层洋房15%263.9772645.4198114.2情景洋房25%51.25127359.1101887.34.高层+别墅高层洋房15%263.983

26、5718.5214286.8联排别墅25%30.7564286.0485714.71两方案差两方案差异不大异不大难以与凤城难以与凤城郦都差异化郦都差异化深化方案1高层方案和方案4高层+别墅方案的对比经济指标方面，3.0容积率为两方案对比的测算基础项目项目方案方案1 1：高层：高层方案方案4 4：高层：高层+别墅别墅计量单位计量单位总用地面积总用地面积300,002 300,002 300,002 300,002 平方米平方米容积率容积率3.00 3.00 3.00 3.00-建筑密度建筑密度25%25%25%25%-总建筑面积总建筑面积1,126,004 1,126,004 1,126,004

27、 1,126,004 平方米平方米地上建筑面积地上建筑面积900,004 900,004 900,004 900,004 平方米平方米商业商业8,500 8,500 8,500 8,500 平方米平方米洋房洋房883,704 883,704 819,418 819,418 平方米平方米别墅别墅0 0 64,286 64,286 平方米平方米配套公建配套公建7,800 7,800 7,800 7,800 平方米平方米地下建筑面积地下建筑面积226,000 226,000 226,000 226,000 平方米平方米地下车位地下车位7,500 7,500 6,000 6,000 个个整体测算整体效

28、益对比，高层+别墅方案更为理想方案（单位：万元）方案（单位：万元）方案方案1 1：高层：高层方案方案4 4：高层：高层+别墅别墅销售收入销售收入612,760(高层4500元/m2)673,641(高层5000元/m2,别墅10000元/m2)项目成本项目成本268,059 271,370 土地成本50,985 50,985 工程成本217,074 220,384 土地增值税土地增值税94,532 115,675 营业税及附加营业税及附加33,702 37,050 期间费用期间费用27,620 27,961 管理费用7,652 7,752 销售费用18,383 20,209 财务费用1,586

29、 0 税前利润总额税前利润总额188,847 188,847 221,585 221,585 所得税64,606 67,286税后利润税后利润124,241 124,241 154,300154,300投资利润率投资利润率41.29%41.29%50.64%50.64%整体测算注：注：考虑别墅物业对高层产品价值一定的拉动经济指标方面，启动区不考虑容积率的拉升，以2.2为基础对比项目对比项目方案方案1 1：高层：高层方案方案4 4：高层：高层+别墅别墅方向一：保证容积率方向一：保证容积率2.22.2方向二：确保方向二：确保3 3万万mm2 2别墅别墅，适当下调容积率，适当下调容积率总用地面积总用

30、地面积73,260 73,260 73260容积率容积率2.20 2.20 2.20 建筑密度建筑密度25%25%25%总建筑面积总建筑面积219,672 209,142 148,485 地上建筑面积地上建筑面积161,172 161,172 115,500 商业商业2,500 2,500 2,500 洋房洋房161,172 140,000 80,000 别墅别墅0 20,000 30,000 配套公建配套公建3,000 3,000 3,000 地下建筑面积地下建筑面积58,500 47,970 32,985 地下车位地下车位1,300 1,066733启动区测算启动区收益差异不大对比项目对比

31、项目（单位：万元（单位：万元）方案方案1 1：高层：高层方案方案4 4：高层：高层+别墅别墅方向一：保证容积率方向一：保证容积率2.22.2方向二：确保方向二：确保3 3万万mm2 2别墅别墅适当下调容积率适当下调容积率销售收入销售收入100,503 113,820 87,338 项目成本项目成本56,926 55,177 43,050 土地成本12,451 12,451 12,451 工程成本44,476 42,727 30,600 土地增值税土地增值税1,508 15,198 11,318 营业税及附加营业税及附加5,528 6,260 4,804 期间费用期间费用5,750 5,246

32、3,861 管理费用1,632 1,576 1,241 销售费用3,015 3,415 2,620 财务费用1,103 255 0 税前利润总额税前利润总额30,792 31,939 24,305 所得税所得税13,595 11,741 7,291 税后利润税后利润17,196 20,198 17,014 投资利润率投资利润率26.96%26.96%33.04%33.04%35.68%35.68%启动区测算财务测算总结对比项目对比项目方案方案1 1：高层：高层方案方案4 4：高层：高层+别墅别墅总体项目总建筑面积（m2）1,126,0041,126,004总收入（万元）612,760673,6

33、41税前利润总额188,847 221,585 税后利润124,241 154,300投资利润率41.29%50.64%启动区不同开发方向不同开发方向-方向一：保证容积率方向一：保证容积率2.22.2方向二：确保方向二：确保3 3万万mm2 2别墅，适别墅，适当下调容积率当下调容积率地上开发面积（m2）161,172 161,172 115,500 别墅面积（m2）020,00030,000税前利润总额30,792 31,939 24,305 税后利润17,19620,19817,014投资利润率26.96%33.04%35.68%财务测算总结整体产品物业类型组合的综合对比：建议整体布置高层+

34、洋房综合对比不同开发方向不同开发方向方案方案1 1：高层：高层方案方案2 2：高层：高层+小高小高方案方案3 3：高层：高层+情景情景方案方案4 4：高层：高层+别墅别墅后续竞争激烈，洋房产品占后续供应的主导与凤城郦都直接竞争别墅产品具有较佳的市场空间客户接受度对小高层和高层产品均较接受市场未有情景洋房供应，有待检验经济型别墅有较佳的客户接受度去货速度需时约10年，启动区销售周期2年以上情景洋房销售速度有待验证销售周期短，1-2年，根据别墅体量而定财务收益略逊色与方案4该两方案不建议深化利润及利润率均较理想，投资收益率高建议项目整体布置高层+洋房物业开发风险相对低，去货速度快，收益较全高层产品

35、理想别墅+高层洋房的物业组合优于全高层洋房p洋房未来供货量巨大，项目周边大规模居住社区林立，项目若以高层洋房产品为主，同质化竞争将会十分激烈p城市型别墅销售速度快，市场消化率高p通过财务测算得出别墅+高层洋房的物业组合方案优于全高层洋房组合方案小结本次深化报告总结一、不建议开发写字楼二、建议开发社区商铺，可考虑引入超市等生活配套三、项目主要竞争对手集中于小市板块，其中高层洋房将会成为最激烈的竞争产品四、通过对各物业的市场消化量、客户需求分析以及财务测算得出别墅+高层洋房的物业组合方案优于全高层洋房组合方案9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.7.2322.7.23Saturday,July 23,

36、202210、雨中黄叶树，灯下白头人。1:26:191:26:191:267/23/2022 1:26:19 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.7.231:26:191:26Jul-2223-Jul-2212、故人江海别，几度隔山川。1:26:191:26:191:26Saturday,July 23,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.7.2322.7.231:26:191:26:19July 23,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年7月23日星期六上午1时26分19秒1:26:1922.7.2315、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年7月上午1时26分2

37、2.7.231:26July 23,202216、行动出成果，工作出财富。2022年7月23日星期六1时26分19秒1:26:1923 July 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午1时26分19秒上午1时26分1:26:1922.7.239、没有失败，只有暂时停止成功！。22.7.2322.7.23Saturday,July 23,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。1:26:191:26:191:267/23/2022 1:26:19 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.7.231:26:1

38、91:26Jul-2223-Jul-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。1:26:191:26:191:26Saturday,July 23,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.7.2322.7.231:26:191:26:19July 23,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月23日星期六上午1时26分19秒1:26:1922.7.2315、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年7月上午1时26分22.7.231:26July 23,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年7月23日星期六1时26分19秒1

39、:26:1923 July 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午1时26分19秒上午1时26分1:26:1922.7.239、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.7.2322.7.23Saturday,July 23,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。1:26:191:26:191:267/23/2022 1:26:19 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.7.231:26:191:26Jul-2223-Jul-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。1:26:191:26:191:26Saturday,July 23,202213、知人者智，自知者明。胜人者

40、有力，自胜者强。22.7.2322.7.231:26:191:26:19July 23,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月23日星期六上午1时26分19秒1:26:1922.7.2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年7月上午1时26分22.7.231:26July 23,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年7月23日星期六1时26分19秒1:26:1923 July 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午1时26分19秒上午1时26分1:26:1922.7.23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉