房屋使用权所有权分离

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1、房屋使用权所有权分离：70年后续取房产或交费酝酿了多年的不动产统一登记政策终于在3月1日正式实施，让近期低调的 国内房地产市场无法继续保持冷静。“房价会降么？接下来就是要征收房产税，这税我们该怎么交？ ”在上海工 作的陈锋在接受国际金融报记者采访时发出了一连串疑问，因为他刚刚听说 远在湖北的老家，很多人选择在不动产统一登记之前出售房产。显然，陈锋关心 的问题，也正是大部分买房者所关注的。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民对国际金融报记者直言，不动产统 一登记的最根本目的是让中央了解地方的房地产情况，让混乱的房地产市场逐步 清晰明朗。对于房价方面会有长期性影响。中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受

2、国际金融报记者采访时指出， 不动产登记的执行后，短期内对楼市无太大影响，不会造成房价的普跌、抛售的 剧增。“市场主要还是以供求关系为主。但长期看，会影响楼市走势，一定程度上 有利于反腐，有利于不动产税的出台和实施。韩长吉说。在金银岛副总裁兼首席分析师杨向宏看来，不动产登记是中央对地方的房地 产情况掌控，有利于国家对房地产市场的调控，对去库存化的实施有着积极的推 动作用。“要想去库存化，就必须掌握国内房地产市场最真实的情况，不然就无法有 效落实。至于房地产税的问题，国家会根据市场情况在5年内全面实施。杨向 宏对国际金融报记者指出。多年后终成型不动产统一登记的政策酝酿了很多年，终于在新年后得到落实

3、。3月1日上午9时42分，随着江苏省徐州市居民邢卫锋在徐州市不动产登 记局服务大厅接过国土资源部部长姜大明颁发的全国第一本不动产产权证书，我 国不动产统一登记开始正式实施。除了江苏徐州，四川泸州也在同一天启动颁证工作，泸州市居民申庆领到了 泸州市不动产登记中心颁发的第一本宅基地使用权证书，江西赣州崇义县则发出 第一本林权类不动产证书。对此，国土资源部不动产登记局局长王广华表示，这标志着不动产统一登记 制度实实在在落地。据悉，国土资源部今年选择了江苏徐州市新城区和睢宁县、山东青岛市、四 川泸州市泸县、重庆长寿区、黑龙江牡丹江市林口县、江西赣州市崇义县、广西 南宁市等15个地方作为不动产统一登记窗

4、口建设的联系点，指导加快推进不动 产统一登记窗口建设工作。目前，这些联系点正在进一步加快业务流程再造、登记系统对接、统一窗口 设置等必要的技术准备，部分联系点从3月1日起，依据条例开始启用新的 登记簿并颁发新版证书。姜大明表示，实行不动产统一登记，最主要的作用是更好地保护不动产权利 人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。蔡为民也认为，从接受整合不动产登记，建立不动产统一登记制度，是政府 机构改革和职能转变的重要内容，更是对如今的房地产市场进行管理的积极政策。“之前的房地产市场过度混乱，这样显然不利于房地产市场的健康发展”。不可否认，不动产统一登记需求十分迫切。王广华就对外

5、公开表示，在实施 不动产统一登记之前，由于各部门登记方法、技术规程不一致，原有的分散登记 方式很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登。“分散在不同部门管理和登记，又容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地 之间权属界线不清、权利归属不明，引发矛盾和纠纷。”王广华指出，实施统一 登记可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的 准确性和权威性。统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，又 可以有效保障不动产交易安全。那么，如何准确地进行不动产统一登记？国土资源部不动产登记局副局长冷宏志告诉媒体，分散登记时，在农村，当 事人要分别到4个不同的部门办理不同的证;在城市，当事

6、人最少也要办两个证： 到房管部门办理房屋所有权证，到国土资源部门办理国有土地使用证。记者从一位国土资源部动产登记的相关工作人员那儿了解到，之前由于证书 种类繁多，不仅增加了企业和群众的不便，还增加了工作人员的时间成本。“如果统一登记后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记 簿册证和登记信息管理平台的统一，我们也会轻松不少。”该工作人员还告诉记 者，因为登记刚刚开始实施，有些地方还没有完全落实，旧的房产证依旧有效。为房产税铺路在不动产统一登记实施之后，有关房产税山雨欲来的报道更是接连不断。那 么，在不动产统一登记之后，房产税是否会接连出台？对此，蔡为民在接受记者采访时指出，不动产统一

7、登记和房产税征收之间并 不是承接的关系。“其实上海、重庆等地已经开始征收房地产税了，只是这不是 完整版的房地产税。但随着国内房地产市场不断健全，完整版的房地产税迟早会 出现。”蔡为民说。与此同时，不动产登记局负责人在接受媒体采访时说，尽管不动产统一登记 是不动产税收的技术基础,但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则， 由国家依法决定。外界观点中，作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税 征收间的关系在一轮轮激辩中愈发明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收 必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。 同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让

8、交易环节的契税、个税等征管得 到加强。中国社科院副研究员陈飞对媒体指出：“不动产统一登记的实施，意味着房 地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房 进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”为此，杨向宏对记者预计，随着一线城市楼市需求量大，土地有限，房产税 的全面征收确实势在必行，“三四线城市则因为楼市库存数量巨大，并且购房需 求较低，逐步减弱对土地财政依赖的政府需要征收房地产税收来增加财政收入。” 杨向宏表示，五年之间，国家会开始全面征收房地产税。当然，征收房地产税并不是那么的简单容易。记者了解道，房地产税征收的 技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还

9、包括房地产的评估技术 等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按 平方米征收更合理？种种问题牵一发动全身，需要全面考量。有业内观点指出，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共 识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是 让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间 接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕 还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。“准确地说，房地产税的征收是中国房地产发展到一定阶段必然要出现

10、的。 至于如何收，怎么收，要根据当地的房地产市场情况，国家也会进行仔细研究分 析后再决定。”蔡为民认为。抛售潮难出现不动产登记靴子落地后，有观点指出，会有人出于房地产税渐行渐近原因， 将拥有的多套房产出售。“不动产统一登记实施之前，我老家湖北那里有人卖房，我父亲就问我，那 么多套房子一起卖，房价会不会因此下降呢？”在上海做房地产中介的陈锋和记 者聊天的时候提出了该问题。不过，广州一家房地产商接受国际金融报采访时透露，不动产登记取代 原来的房产证制度落实之后，当地的一手楼市成交没有大的影响，市场也无明显 的反应。“基本没有出现抛售潮，房价没有回落的现象，那不过是市场上的流言。” 该房地产商对记者

11、直言。蔡为民分析认为，房地产统一登记最主要的目的是统一国内房地产市场，而 非去调节市场。而且不动产统一登记的政策已经被提及很多年，人们在心理上已 经做了一定的准备，所以现在出现所谓的抛售潮，基本是概率很低的事件。那么，不动产统一登记会减少一些人的投资行为吗？在蔡为民眼里，房地产税等政策一直都是房地产商们头顶上的达摩克利斯之 剑。而这几年，楼市的走向明显让房地产投资商不再集中于住宅建造，要么选择 淡化房地产主业，要么去进行跨界投资。“而且百姓是否要买房，主要取决于自己的需求。刚性需求是不会变的，但 是如果说因为房地产税或者不动产统一登记而让人积极买房或者卖房，这是不准 确的观点。”蔡为民指出。杨

12、向宏则对记者表示，在相比于一手市场，房地产税等政策对二手楼市的心 理影响似乎更大。“一线城市因为土地面积有限，加上房地产政策，新房建造量 会不断减少。且一手房多建造在远离市中心的地方。而二手房因为多建在市中心， 在未来会更加受到购买者的青睐。”杨向宏说。与此同时，记者了解到，目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化 明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末， 全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方 米，住宅待售面积超过4亿平方米。“在去库存的过程中，由于房产税的不断推进，国内的房价会进入一个比较 奇妙的阶段。”蔡为民

13、告诉记者，“一线城市会出现利好，因为美女不愁嫁， 一线城市的房屋需求本来就很强烈。而房地产税也让房屋成本不断上升，所以会 出现房价上升却依旧有人因为刚需购买的情况。至于三四线城市，在房屋需求量 有限的情况下，房地产税的征收会降低当地人的购买热情，这样一来，房价必然 下跌。”在蔡为民看来，房价的上升或者下降由供求关系决定。供不应求房价上涨， 供过于求房价下降。去年以来，各地房地产市场分化严重，各地房价的变化仍然 取决于各地的供求关系。杨向宏则认为，未来的房地产市场会出现一个情况，那就是房子很多，需求 却很有限。“随着人口老龄化的加剧，当那些老人离开之后，房产被子女儿孙继 承，如今中国很多家庭都是

14、独生子女，那么这些独生子女可能会继承很多套房产， 对于他们来说，就不会有购房的刚性需求，那么房价会如何走向就很明确了”。韩长吉也认为，房产税之前在上海等地有试点，但是结果证明，这对楼市走 势并无太大影响，税费难以从根本上影响楼市走势。“房价走向，房屋交易量等问题根本在于房地产市场自身发展的规律。从房 地产改革的角度来看，不动产登记有利于明确房产所有权，明晰房产数量，为决 策、交易提供数据支持。有利于促进房地产行业的进一步市场化发展，促进房地 产市场更加规范、成熟，而非去左右房价和房产交易量。”韩长吉说。产权问题何解除了房产税和房价波动的问题,不动产统一登记之后，产权问题也引人关注。 比如说一直

15、以来的小产权房问题。在蔡为民看来，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。法律上来 说，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被“转正”。“一旦被转正，我们 国家的房屋库存量会增加几千万套，这对于现今的房地产市场会有非常不利的影 响”。“针对小产权房，不动产登记已经明确规定，小产权房不会登记在册，不会 颁发不动产权证书，意味着购买小产权房的人，权益无法得到有效保障。至于如 何解决，估计还是具体问题具体分析，虽然不会一刀切拆除，但目前来看，国家 不会承认其合法权益。”韩长吉在接受记者采访时指出。国土资源部有关负责人也表示，不动产统一登记是按照按物权法要求，依法 保护不动产权利人权益的行动，不可

16、能登记不合法的东西。我国现行法律法规条 文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以小产权房不可能予以登记， 更不可能通过合法登记漂白。”该负责人明确指出。“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动，讨论 不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华也表示。值得一提的是，随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题也浮出水面： 房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社 会科学院研究员杨重光对外表示，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还 有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统

17、一 登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会 更明晰，依法改革任务也会更明确”。韩长吉则告诉记者，根据国家法律规定，房产有70年产权问题与不动产登 记并不冲突，“70年后或者未来十几年，国家会有法律出台来明确房子产权， 大概率情况是房子还是你的，不过估计要缴税了，根据房屋面积的大小来定”。“其实在2007年的物权法中，已经规定了房屋70年产权到期之后，自 动续取。也就是说，国家不会赎回房屋，它自动划分到房主的名义下。如今房屋 统一登记之后，这方面更加不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记 已经明确，接下来在产权到期后，是免费获得还是收费获得产权，国家会根据 当时的情况来决定。预计，70年后，续取房产是需要交费的。”